新店選址可行性報(bào)告

(廣州恒福路店)目錄

第一部分：市場開發(fā)進(jìn)度第二部分：店址所在城市網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃結(jié)論第三部分：店址所在商圈論證第四部分：店址位置、招牌、餐廳布局第五部分：店址營業(yè)額預(yù)測第六部分：投資決策分析第七部分：房產(chǎn)條件檢查表第八部分：市場審批簽字頁第一部分：市場開發(fā)進(jìn)度目錄第一部分：市場開發(fā)進(jìn)度

第二部分：店址所在城市網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃結(jié)論第三部分：店址所在商圈論證第四部分：店址位置、招牌、餐廳布局第五部分：店址營業(yè)額預(yù)測第六部分：投資決策分析第七部分：房產(chǎn)條件檢查表第八部分：市場審批簽字頁第二部分：店址所在城市網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃結(jié)論--------廣州市城市圖該店址處于廣州越秀區(qū)第二部分：店址所在城市網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃結(jié)論--------商圈總表第二部分：店址所在城市網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃結(jié)論--------行政區(qū)比較

人口(萬)面積(平方公里)GDP(億元)人均可支配收入（元）天河區(qū)61.9796.33888.8118184越秀區(qū)115.0633.80889.3818528海珠區(qū)87.6790.4321.1916740荔灣區(qū)70.4659.10341.3317286白云區(qū)76.07795.79513.4617156番禺區(qū)93.08786.15473.2818128南沙區(qū)14.26527.6512318122黃埔區(qū)19.2790.95333.7618460羅崗區(qū)16.37393.22532.0618460花都區(qū)63.03970.04303.1614264增城市79.431616.47266.2614038從化市53.821974.5091.8011397廣州全市750.537434.405115.7518287.24項(xiàng)目內(nèi)容區(qū)域第一部分：市場開發(fā)進(jìn)度第二部分：店址所在城市網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃結(jié)論

第三部分：店址所在商圈論證第四部分：店址位置、招牌、餐廳布局第五部分：店址營業(yè)額預(yù)測第六部分：投資決策分析第七部分：房產(chǎn)條件檢查表第八部分：市場審批簽字頁目錄第三部分：店址商圈和周邊商圈-------越秀區(qū)網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃火車站商圈小北商圈花園酒店商圈動(dòng)物園商圈五羊新城商圈海印商圈省醫(yī)商圈海珠廣場圈人民路商圈北京路商圈1）已開店商圈，范圍要爭取用實(shí)際調(diào)查結(jié)果的來客范圍。2）此次上報(bào)的商圈的框線應(yīng)使用區(qū)別與其他商圈的顏色。第三部分：店址商圈和周邊商圈

新店址花園酒店商圈XCBCOO黃花崗店城市等級：商圈類型：商圈主要客源及數(shù)量：1）2）3)評估元素選用的對等店：1）2）3）需補(bǔ)充標(biāo)識競爭對手位置。全圖選取時(shí)，新店商圈應(yīng)相對居中。本例存在缺陷。范圍選擇時(shí)，目標(biāo)商圈可占畫面1/4左右。第一部分：市場開發(fā)進(jìn)度度第二部分：店店址所在城市市網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃結(jié)結(jié)論第三部分：店店址所在商圈圈論證第四部分：店址論證第五部分：店店址營業(yè)額預(yù)預(yù)估第六部分：投投資決策分析析第七部分：房房產(chǎn)條件第八部分：市場審批簽字字頁目錄錄4－1）店址址位置說明4－2）店址址商圈綜述4－3）店址址動(dòng)態(tài)客源4－4）店址址靜態(tài)客源4－5）競爭爭對手情況4－6）店址址所在商圈品品牌知名度第四部分：店店址評估1.1、店址位置說明明------街道圖淘金花園橫枝枝崗崗路路金釵崗崗電信大大廈橫枝崗崗社區(qū)區(qū)國賢大廈恒福大樓鴻福福社社區(qū)區(qū)恒福福路路社社區(qū)區(qū)登峰峰社社區(qū)區(qū)錦恒恒廣廣場場淘金北路淘金金樂園園恒福福大廈廈正平平北北街街上島咖啡淘金北興興安超市市社區(qū)華僑樂樂園園正平平南南街街金地大廈淘金社區(qū)淘金家園世貿(mào)貿(mào)花花園園淘樂樂園園省第二中醫(yī)院恒華花園世紀(jì)聯(lián)華淘金大廈新聯(lián)聯(lián)社區(qū)區(qū)三榮大廈僑福苑好又多白云賓館友誼誼商商店店世貿(mào)大廈環(huán)市市東東路路麗晶大大廈廈恒福福路路表示人流表示人行斑馬馬線表示隔路欄表示機(jī)動(dòng)車道道表示公車站1、動(dòng)態(tài)客源源分析2、靜態(tài)客源源分析——居居民3、靜態(tài)客源源分析——寫寫字樓4、競爭對手手街道圖范圍：：原則要求大道道路三橫三縱縱用紅色道路，，標(biāo)識商業(yè)街街和重點(diǎn)商業(yè)業(yè)段。街道圖上需要要標(biāo)識競爭對對手及其營業(yè)業(yè)額。街道圖上需標(biāo)標(biāo)識人行斑馬馬線，公交站站點(diǎn)分類客源的人人流動(dòng)線標(biāo)識識。1.2、店址址位置說明----鳥瞰圖金地大廈淘金花園華僑樂園恒福大廈淘金大廈錦恒廣場恒華花園淘金華誕國賢大廈麓湖閣新聯(lián)社區(qū)淘金家園恒福大樓淘金社區(qū)1.3、店址所在位置置----外觀圖恒福路店店址址位置(首層層)1.4、店址所在位置置----(效果圖)效果圖處理上上，樹或其他他障礙物應(yīng)繼繼續(xù)保留在效效果圖上，以以保持真是效效果。1.5、店址所在位置置----物業(yè)平面圖1F上2FB1上1F1F下B12F下1F韓式面包房服飾飾服飾飾服飾飾服飾飾服飾停車位53個(gè)個(gè)黃金珠寶手機(jī)主入口主入口地面停車場入入口地面停車場出出口項(xiàng)目總面積:37000M2招商面積:4400M2賣場面積:10000M2進(jìn)賣場動(dòng)線出賣場動(dòng)線1.6、店址址所在位置----店址平面布局局圖1、大堂座位數(shù)為為171個(gè)，，其中固定位位120個(gè)，，卡座座位4個(gè)個(gè)，吧臺位32個(gè)，活動(dòng)動(dòng)位15個(gè)，，４個(gè)垃圾箱箱．２、大堂斜線線部分表示為為活動(dòng)座位．．３、樓板底高高3200㎜㎜，次梁高3000㎜，，主梁底高2800㎜,餐廳使用面面積為344.6平方米米.4－2、店址址所在商圈特特性----綜述述◆商圈類型：O+D◆道路功能：門前主要道路路為，◆客源構(gòu)成：客源分為四部部分：一是周邊的辦辦公寫字樓人人員二周邊的住宅宅人群三是到店址旁旁的世紀(jì)聯(lián)華華廣場購物消消費(fèi)的人群;四是店址附近近的廣東省第第二中醫(yī)院的的醫(yī)患，家屬屬，探望人群群.客群數(shù)量聯(lián)華廣場購物人流醫(yī)院人流量社區(qū)居民寫字樓辦公人員周測數(shù)據(jù)2835035000479354640離店址距離20米100米1500米500米4－2、店址址所在商圈特特性----未來來性評估由于淘金中央央商務(wù)區(qū)對飲飲食行業(yè)進(jìn)駐駐的要求管理理很嚴(yán)，很多多餐飲行業(yè)選選擇了淘金北，因此此淘金北有淘淘金商務(wù)區(qū)的的“大飯?zhí)谩薄泵婪Q。淘金北短短的的一條街，卻擁有著接近近二十多家大大小餐館，有有東北菜、客客家菜、川菜菜、湘菜、粵粵菜等等，另外還有有咖啡廳和水水果概念店等等應(yīng)有盡有。。目前該商圈圈飲食氛圍非非常濃，人們已經(jīng)形成了了到該地段吃吃飯消費(fèi)的習(xí)習(xí)慣。未來發(fā)展的有有利因素有：：◆地鐵5號線線“花園酒店店站”建成開開通后，在交交通方面將會會給淘金大商商圈帶來很大大的改善，同時(shí)也也會給該商圈圈帶來更大的的客流?！籼越饢|路上上將會建筑更更多的豪華住住宅，這將會會給淘金大商商圈帶來更大大商機(jī)。◆該商圈內(nèi)有有數(shù)二十家餐餐飲店，已經(jīng)經(jīng)形成獨(dú)特的的飲食氛圍。。隨著新品牌牌店的不斷進(jìn)進(jìn)駐，影響力力不斷加大，，輻射將越來來越強(qiáng)。未來發(fā)展的不不利因素有：：1）2）淘金花園橫枝枝崗崗路路金釵崗崗電信大大廈橫枝崗崗社社區(qū)區(qū)國賢大廈恒福大樓鴻福福社社區(qū)區(qū)恒福福路路社社區(qū)區(qū)登峰峰社社區(qū)區(qū)錦恒恒廣廣場場恒福福路路淘金北路淘金金樂園園恒福福大廈廈正平平北北街街上島咖啡淘金北社區(qū)華僑僑樂樂園園正平平南南街街金地大廈淘金社區(qū)淘金家園世貿(mào)貿(mào)花花園園淘樂樂園園省第二中醫(yī)院恒華花園世紀(jì)聯(lián)華淘金大廈新聯(lián)聯(lián)社社區(qū)區(qū)三榮大廈僑福苑好又多白云賓館友誼誼商商店店世貿(mào)大廈環(huán)市市東東路路麗晶晶大大廈廈4－3、商商圈動(dòng)態(tài)客客源分析（（商業(yè)及其其他聚客點(diǎn)點(diǎn)——紅色色部分）興安超市4－3、商圈動(dòng)態(tài)客客源分析-----數(shù)據(jù)補(bǔ)充充聚客點(diǎn)日門急診量病床數(shù)與店距離級別醫(yī)院350米三級甲等聚客點(diǎn)面積開業(yè)日期與店距離年?duì)I業(yè)額興安超市約2000㎡04年8月100米聚客點(diǎn)面積開業(yè)日期與店距離年?duì)I業(yè)額世紀(jì)聯(lián)華約12000㎡04年4月60米省中醫(yī)院◆其他說明明：商圈內(nèi)的恒恒華花園、、淘金家園園屬于高檔檔住宅，該該商品房的的售價(jià)相對對較高，它它的均價(jià)為為11000元/平平方米。入入住的人群群主要為商商人及白領(lǐng)領(lǐng)階層，他他們都具強(qiáng)強(qiáng)勁的消費(fèi)費(fèi)力。4－4、商商圈靜態(tài)客客源分析----居居民4－4、商商圈靜態(tài)客客源分析----居居民淘金金花園園橫枝枝崗崗路路金釵釵崗崗電信大大廈廈橫枝崗崗社社區(qū)區(qū)國賢大廈恒福大樓鴻福福社社區(qū)區(qū)恒福福路路社社區(qū)區(qū)登峰峰社社區(qū)區(qū)錦恒恒廣廣場場恒福福路路淘金北路淘金金樂園園恒福福大廈廈正平平北北街街上島咖啡淘金北興興安安超市社區(qū)華僑僑樂樂園園正平平南南街街金地大廈淘金社區(qū)淘金家園世貿(mào)貿(mào)花花園園淘樂樂園園省第二中醫(yī)院恒華花園世紀(jì)聯(lián)華淘金大廈新聯(lián)聯(lián)社社區(qū)區(qū)三榮大廈僑福苑好又多白云賓館友誼誼商商店店世貿(mào)大廈環(huán)市市東東路路麗晶晶大大廈廈◆商圈內(nèi)恒恒福大廈、、淘金大廈廈的白領(lǐng)階階層公務(wù)員收入入約5000-8000元/月;白領(lǐng)領(lǐng)階層收入入約3500-8500元/月.4－4、商商圈靜態(tài)客客源分析----寫寫字樓辦辦公人員寫字樓辦公人員人數(shù)離店距離客源評級港匯5000100米高美羅3000300米高上實(shí)2000250米高徐匯區(qū)政府1000300米中總辦公人數(shù)15000半徑700米4－4、商商圈靜態(tài)客客源分析----寫寫字樓辦辦公人員淘金金花園園橫枝枝崗崗路路金釵釵崗崗電信大大廈廈橫枝崗崗社社區(qū)區(qū)國賢大廈恒福大樓鴻福福社社區(qū)區(qū)恒福福路路社社區(qū)區(qū)登峰峰社社區(qū)區(qū)錦恒恒廣廣場場恒福福路路淘金北路淘金金樂園園恒福福大廈廈正平平北北街街上島咖啡淘金北興興安安超市社區(qū)華僑僑樂樂園園正平平南南街街金地大廈淘金社區(qū)淘金家園世貿(mào)貿(mào)花花園園淘樂樂園園省第二中醫(yī)院恒華花園世紀(jì)聯(lián)華淘金大廈新聯(lián)聯(lián)社社區(qū)區(qū)三榮大廈僑福苑好又多白云賓館友誼誼商商店店世貿(mào)大廈環(huán)市市東東路路麗晶晶大大廈廈4－5、商商圈競爭對對手表現(xiàn)淘金金花園園橫枝枝崗崗路路金釵釵崗崗電信大大廈廈橫枝崗崗社社區(qū)區(qū)國賢大廈恒福大樓鴻福福社社區(qū)區(qū)恒福福路路社社區(qū)區(qū)登峰峰社社區(qū)區(qū)錦恒恒廣廣場場恒福福路路淘金北路淘金金樂園園恒福福大廈廈正平平北北街街華僑僑樂樂園園正平平南南街街金地大廈淘金社區(qū)淘金家園世貿(mào)貿(mào)花花園園淘樂樂園園省第二中醫(yī)院恒華花園世紀(jì)聯(lián)華淘金大廈新聯(lián)聯(lián)社社區(qū)區(qū)三榮大廈僑福苑好又多白云賓館友誼誼商商店店世貿(mào)大廈環(huán)市市東東路路麗晶晶大大廈廈4—5、商商圈內(nèi)主要要競爭對手手分布(紅紅色)上島咖啡興安超市淘金北社區(qū)4-6、真真功夫品牌牌咨詢表15、請問您所所知道的中中式快餐品品牌有：項(xiàng)目真功夫肯德基麥當(dāng)勞藍(lán)與白不見不散華輝拉腸其它百分比9%15%19%11%5％4％37％中式快餐品牌真功夫藍(lán)與白大西豪不見不散大家樂華輝拉腸其它百分比25%28%9%11%3%

7%17%4、請問您去去過最多的的餐廳有：2、您一周選選擇在外就就餐的次數(shù)數(shù)，以下那那種描述更更適合您？？項(xiàng)目5元10元15元20元25元30元及以上百分比18%25%26%12%8%11%項(xiàng)目少于1次1次2次3次4次5次及以上百分比18%7%13%27%16%19%3、如果您在在外就餐，，您一個(gè)工工作餐（正正餐）的消消費(fèi)，以下下那種價(jià)格格更適合您您：1、請問您剛剛從哪里來來?顧客來源地在附近居住在附近工作或辦事在附近購物路過(包括游人、出差百分比21%32%19%28%4-6、真真功夫品牌牌咨詢表2項(xiàng)目肯定會選擇會選擇可能會選擇不會選擇肯定不會選擇百分比12%24%51%13%0%8、假設(shè)這里里有一家這這樣的餐廳廳,你會考慮選選擇在這里里就餐嗎?6、請問您知道道真功夫品品牌嗎？項(xiàng)目了解并光顧過真功夫知道但沒有光顧過真功夫一無所知百分比36%41%23%7、請問您對對粵菜的喜喜歡程度，，以下那種種描述更適適合您？項(xiàng)目非常喜歡比較喜歡一般不喜歡很不喜歡百分比26%38%29%6%1%第一部分：：市場開發(fā)進(jìn)進(jìn)度第二部分：：店址所在在城市網(wǎng)絡(luò)絡(luò)規(guī)劃結(jié)論論第三部分：：店址所在在商圈論證證第四部分：：店址論證第五部分：：店址營業(yè)業(yè)額預(yù)估第六部分：：投資決策策分析第七部分：：房產(chǎn)條件件檢查表第八部分：：市場審批簽簽字頁目錄錄取值客源人口基數(shù)對等店對等店周捕獲率捕獲率系數(shù)修正后捕獲率周TC對等店全天AC修正AC周S月S門前周人流196507廣園店0.66%1.020.67%131725.3825.6833820.56(33820.56+19645.20+33512.40+1052.88+1078.56+4339.92)*4.29=400898聚客點(diǎn)人流28350廣園店2.65%1.022.70%76525.3825.6819645.20商品房（固定）41975廣園店3.05%1.023.11%130525.3825.6833512.40出租房5960江南店0.67%1.020.68%4124.8125.681052.88政府及單位825江南店5.03%1.025.13%4224.8125.681078.56寫字樓4640廣園店3.58%1.023.65%16925.3825.684339.92第三三部部分分：：店店址址營營業(yè)業(yè)額額的的預(yù)預(yù)估估★捕獲獲率率系系數(shù)數(shù)綜綜合合評評分分計(jì)計(jì)算算表表捕獲率系數(shù)項(xiàng)目子項(xiàng)目新店基數(shù)對等店基數(shù)各項(xiàng)實(shí)際對比系數(shù)接受度目標(biāo)顧客對餐廳的接受度87%88%0.99目標(biāo)顧客對粵菜的接受度93%92%1.01便利性店址可見度120%11.2店址可停留性90%10.9目標(biāo)顧客到達(dá)店址時(shí)間成本90%10.9品牌知名度目標(biāo)顧客對真功夫品牌的了解77%70%1.10價(jià)格接受度目標(biāo)顧客消費(fèi)力57%55%1.04目標(biāo)顧客消費(fèi)頻率62%55%1.131.02市場容量目標(biāo)市場未飽和度97%10.97★下表表為為捕捕獲獲率率系系數(shù)數(shù)評評分分表表（（直直觀觀表表））第一一部部分分：：市場場開開發(fā)發(fā)進(jìn)進(jìn)度度第二二部部分分：：店店址址所所在在城城市市網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)規(guī)規(guī)劃劃結(jié)結(jié)論論第三三部部分分：：店店址址所所在在商商圈圈論論證證第四四部部分分：：店址址論論證證第五五部部分分：：店店址址營營業(yè)業(yè)額額預(yù)預(yù)估估第六六部部分分：：投投資資決決策策分分析析第七七部部分分：：房房產(chǎn)產(chǎn)條條件件檢檢查查表表第八八部部分分：：市場場審審批批簽簽字字頁頁目錄錄6－－1：：投投資資概概覽覽6－－2：：分分流流和和可可比比租租金金★分分流流分分析析★可可比比租租金金調(diào)調(diào)查查：：（（必必須須填填寫寫））:6－－3：：風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分分析析項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)概率(0%~100%之間)說明合同條款風(fēng)險(xiǎn)１．對合同條款中的可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行說明，以引起重視２．對二手以上業(yè)主必須要說明其轉(zhuǎn)租情況（如能否取得轉(zhuǎn)租證明）產(chǎn)權(quán)歸屬風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)權(quán)證，可證明產(chǎn)權(quán)的文件，抵押查封查詢，抵押權(quán)人/產(chǎn)權(quán)人同意轉(zhuǎn)租證明商圈轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)商圈發(fā)展方向，周邊新興商業(yè)，政府規(guī)劃其他風(fēng)險(xiǎn)(如蒸汽爐)第一一部部分分：：市場場開開發(fā)發(fā)進(jìn)進(jìn)度度第二二部部分分：：店店址址所所在在城城市市網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)規(guī)規(guī)劃劃結(jié)結(jié)論論第三三部部分分：：店店址址所所在在商商圈圈論論證證第四四部部分分：：店址址論論證證第五五部部分分：：店店址址營營業(yè)業(yè)額額預(yù)預(yù)估估第六六部部分分：：投投資資決決策策分分析析第七七部部分分：：房房產(chǎn)產(chǎn)條條件件檢檢查查表表第八八部部分分：：市場場審審批批簽簽字字頁頁目錄錄第七七部部分分：：房房產(chǎn)產(chǎn)技技術(shù)術(shù)條條件件檢檢查查表表第一一部部分分：：市場場開開發(fā)發(fā)進(jìn)進(jìn)度度第二二部部分分：：店店址址所所在在城城市市網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)規(guī)規(guī)劃劃結(jié)結(jié)論論第三三部部分分：：店店址址所所在在商商圈圈論論證證第四四部部分分：：店址址論論證證第五五部部分分：：店店址址營營業(yè)業(yè)額額預(yù)預(yù)估估第六六部部分分：：投投資資決決策策分分析析第七七部部分分：：房房產(chǎn)產(chǎn)條條件件檢檢查查表表第八八部部分分：：市場場審審批批簽簽字字頁頁目錄錄第八八部部分分：：市市場場審審批批表表上報(bào)報(bào)時(shí)時(shí)將將市市場場審審批批頁頁的的掃掃描描件件放放在在此此位位置置9、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。23:14:2423:14:2423:141/5/202311:14:24PM11、以以我我獨(dú)獨(dú)沈沈久久，，愧愧君君相相見見頻頻。。。。1月月-2323:14:2423:14Jan-2305-Jan-2312、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。23:14:2423:14:2423:14Thursday,January5,202313、乍見翻疑夢夢，相悲各問問年。。1月-231月-2323:14:2423:14:24January5,202314、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國國見青山。。。05一月月202311:14:24下下午23:14:241月-2315、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。一月月2311:14下下午午1月月-2323:14January5,202316、行動(dòng)出成果果，工作出財(cái)財(cái)富。。2023/1/523:14:2423:14:2405January202317、做前，能夠夠環(huán)視四周；；做時(shí)，你只只能或者最好好沿著以腳為為起點(diǎn)的射線線向前。。11:14:24下午午11:14下下午23:14:241月-239、沒有失敗敗，只有暫暫時(shí)停止成成功！。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事事情努力力了未必必有結(jié)果果，但是是不努力力卻什么么改變也也沒有。。。23:14:2423:14:2423:141/5/202311:14:24PM11、成功就是日日復(fù)一日那一一點(diǎn)點(diǎn)小小努努力的積累。。。1月-2323:14:2423:14Jan-2305-Jan-2312、世間成事，，不求其絕對對圓滿，留一一份不足，可可得無限完美美。。23:14:2423:14:2423:14Thursday,January5,202313、不不知知香香積積寺寺，，數(shù)數(shù)里里入入云云峰峰。。。。1月月-231月月-2323:14:2423:14:24January5,202314、意意志志堅(jiān)堅(jiān)強(qiáng)強(qiáng)的的人人能能把把世世界界放放在在手手中中像像泥泥塊塊一一樣樣任任意意揉揉捏捏。。05一一月月202311:14:24下下午午23:14:241月月-2315、楚塞塞三湘湘接，，荊門門九派派通