**項目財務分析及管理措施投資與收入估算（一）投資估算：1、估算依據(jù)：（1）廣東省及**市建設(shè)相關(guān)部門規(guī)定（依據(jù)廣東省建設(shè)廳、**市政府等網(wǎng)站公示內(nèi)容確定）。（2）建安工程費用、小區(qū)配套建設(shè)費、建設(shè)和銷售管理等費用根據(jù)經(jīng)驗數(shù)據(jù)估算，其他費用（費率）根據(jù)“廣東省價格信息網(wǎng)”及相關(guān)國家規(guī)定確定。2、估算方法如下表：序號工程項目費用名稱稱單位數(shù)量單價（費率）合價（RMB元）備注一土地使用費2600159661土地使用費（拍賣價）宗12600000002600000002土地登記公證費宗115961596二勘察設(shè)計費及前期費用145974000.531地形圖測繪費㎡192290.142692.06土地面積為計算基基數(shù)2定點費㎡19229238458土地面積為計算基基數(shù)3地質(zhì)勘察費M120055660004建筑設(shè)計費㎡9125810912580建筑面積為計算基基數(shù)5施工圖審查費㎡912581.5136887建筑面積為計算基基數(shù)6放線費處486028807招標費001142087建筑安裝工程費為為計算基數(shù)0.1%8監(jiān)理費002284174建筑安裝工程費為為計算基數(shù)0.2%9預結(jié)算審計費003431630.667建筑安裝工程費為為計算基數(shù)0.3%10施工合同鑒證費0001419892.188建筑安裝工程費為為計算基0.14%%11設(shè)計勘察合同鑒證證費㎡9125800.0007638.80613市政配套費（含消消防設(shè)施配套套費）045683480建筑安裝工程費為為計算基數(shù)4%14建設(shè)項目環(huán)境影響響評價收費項112.512.515排污許可收費項12000200016避雷安裝檢測費㎡912580.000010.91258建筑面積為計算基基數(shù)17河道維修建設(shè)費元31707080000.0005158535.44銷售額為計算基數(shù)數(shù)19防空地下室易地建建設(shè)費㎡53841010543784019229*288%=5388420工程質(zhì)量監(jiān)督費㎡912582182516建筑面積為計算基基數(shù)21墻改費（民用）㎡912588730064建筑面積為計算基基數(shù)22城市房屋安全鑒定定費㎡912582182516建筑面積為計算基基數(shù)23白蟻防治費㎡912582182516建筑面積為計算基基數(shù)三建筑安裝工程位工程建安工程程費㎡9125815001368870000建筑面積為計算基基數(shù)2電梯安裝工程項134000005200000四小區(qū)配套建設(shè)費40148901道路給排水圍墻等等室外工程項1150000015000002綠化工程㎡64424528989019229*333.5%=664423室外供電安裝工程程項1200000020000004供配電增容費（貼貼費）KW300075225000直接費小計計1867008886.5五、管理費6344623..071建設(shè)管理費元1867008886.50.0173173915..07按直接費計1.77%2銷售管理費元31707080000.013170708銷售額為計算基數(shù)數(shù)1%六稅費1754203441營業(yè)稅及附加元31707080000.055174388944銷售額為計算基數(shù)數(shù)5.5%2建筑面積測量費套57310057300單元套數(shù)為計算基基數(shù)3房屋竣工登記費套5738045840單元套數(shù)為計算基基數(shù)七利息7203128..51利息（按年利率均均衡投入）元17203128..57203128..5按直接費計八不可預見費5601026..5961不可預見費元1867008886.530.035601026..596按直接費計3%合計2233916998.7其中建設(shè)期貸款利息估算如下（建設(shè)期兩年，按年均衡投入，年利率5.85%）：按35%自有資金，即貸款額為186700886.5×65%=121355576.2（元）各年貸款本金：121355576.2÷2=60677788.1（元）第一年貸款利息：60677788.1÷2×5.85%=1774825.3（元）第二年貸款利息：（60677788.1+1774825.3+60677788.1÷2）×5.85%=5428303.2（元）建設(shè)期貸款利息合計為：7203128.5元經(jīng)估算本項目投資額為RMB223391699元，即RMB22339.2萬元，2929.4元/平方米。（二）收入估算：根據(jù)提供的數(shù)據(jù)收入估算表如下：序號項目單位數(shù)量單價（元/平方米米）合價（RMB元）1住宅平方米54258260014107080002商業(yè)平方米2200080001760000000合計3170708000經(jīng)估算本項目收入額為RMB317070800元，即RMB31707.1萬元，4157.9元/平方米二、財務評價：利潤計算表(損益表)：序號項目名稱單位金額計算方法1項目成本萬元22339.2投資估算2資金籌措萬元22339.22.1資本金萬元7818.72.2借款萬元14520.53經(jīng)營收入萬元31707.1收入估算4利潤總額萬元9367.93-15所得稅萬元3091.40774×33%6稅后利潤萬元6276.49334-57投資利潤率%41.94÷28資本金利潤率%80.36÷2.1現(xiàn)金流量表：按投資在建設(shè)期兩年內(nèi)均衡投入，三年內(nèi)全部銷售完，銷售率分別為30%、50%、20%，項目全部現(xiàn)金流量表及內(nèi)部收益率試算如下：單位：RMB萬元序號項目合計年份123銷售率30%50%20%1現(xiàn)金流入31707.19512.1315853.5556341.421.1銷售收入31707.19512.1315853.5556341.421.2其他收入02現(xiàn)金流出25430.600712097.0222112715.300352.1開發(fā)投資經(jīng)營22339.211169.611169.62.2所得稅3091.4077927.422111545.70335618.281443凈現(xiàn)金流量6276.4933-2584.899213138.246656341.424累積凈現(xiàn)金流量-2584.89921553.354446894.774445折現(xiàn)系數(shù)(i=110)0.9090.8260.7516折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量5420.5000265-2349.66669192592.19116095177.97555747累積折現(xiàn)凈現(xiàn)金流流量-2349.6666919242.524669015420.50002658折現(xiàn)系數(shù)(i=1130)0.4350.1890.0829折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-11.3030035-1124.4228064593.12855885519.99644410累積折現(xiàn)凈現(xiàn)金流流量-1124.4228064-531.2999475-11.303003511折現(xiàn)系數(shù)(i=1125)0.4440.1980.08812折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量31.72567746-1147.6992092621.3728807558.04499613累積折現(xiàn)凈現(xiàn)金流流量-1147.6992092-526.3199285431.72567746由上表基準收益率為10%時,財務凈現(xiàn)值FNPV=5420.5萬元＞0靜態(tài)投資回收期P1=2-1+2584.8921÷3138.2465=1.82(年)動態(tài)投資回收期(i=10%)P=2-1+2349.666919÷2592.191609=1.91(年)內(nèi)部收益率FIRR=128.687%＞10%,用插入法計算公式如下:(FIRR-125%)÷(130%-125%)=31.7256746÷[31.7256746-(-11.303035)]三、不確定性分析：財務分析中的主要變量為投資中的土地成本、建安成本和收入中銷售單價盈虧平衡分析：盈虧平衡銷售單價=項目總投資/可出售面積=22339.2÷76258=2929.4（元/平方米）敏感分析：以項目成本和經(jīng)營收入為變量，設(shè)其變化率按下表：變化率基數(shù)變化1變化2變化3項目成本010%5%-5%經(jīng)營收入0-5%2%-10%按上表變化率投資利潤率和資本金利潤率變化如下表：序號項目名稱單位基數(shù)變化1變化2變化31項目成本萬元22339.224573.12223456.16621222.2442資金籌措萬元22339.224573.12223456.16621222.2442.1資本金萬元7818.728600.59228209.65667427.78442.2借款萬元14520.48815972.53315246.500413794.45563經(jīng)營收入萬元31707.130121.75532341.244228536.3994利潤總額萬元9367.95548.62558885.08227314.155所得稅萬元3091.40771831.04662932.0777062413.669956稅后利潤萬元6276.49333717.57995953.0044944900.480057投資利潤率%0.419348810.22580110.3787955250.34464555238資本金利潤率%0.80275220.43224770.7251222340.6597500001四、風險管理：（一）在工程實施階段風險源主要有：業(yè)主的政府，資金籌措機構(gòu)，工程項目組織，當?shù)貤l件（包括政治、經(jīng)濟、勞工和環(huán)境條件等），施工和合同規(guī)定，后勤供應，工程預定時間和估算費用，通貨膨脹和信貸風險，匯率變化，不可抗力等。（二）風險規(guī)避措施：1、確定風險的類型；2、風險分析，即確定風險量。根據(jù)同類型工程進行預測分析風險出現(xiàn)的頻率及損失量等3、風險控制，即采取措施降低風險量，自己承受的風險作為重點控制；4、風險轉(zhuǎn)移，根據(jù)實際情況可以將風險轉(zhuǎn)移給保險公司（物資保險、人員傷亡保險和責任保險）五、進度計劃：建設(shè)期兩年，分為兩個標段同時施工，施工總進度按季度安排如下表：序號分部工程123456781基礎(chǔ)工程2主體結(jié)構(gòu)3內(nèi)外裝飾4門窗安裝5屋面工程6水電安裝7電梯安裝8室外配套9室外配電10綠化工程11竣工清理六、管理措施及建議：（一）工程進度控制：1、在合同中明確工程各節(jié)點的時間要求，若延誤要有相應的處罰措施；2、施工單位要根據(jù)合同要求及自身優(yōu)勢，結(jié)合現(xiàn)場條件，在施工組織設(shè)計中詳細排出施工進度計劃（同時包括勞動力計劃、機械設(shè)備供應計劃、材料供應計劃等）及保證計劃落實的各項措施（要考慮雨季施工、冬季施工等各方面因素）。3、在施工過程中，監(jiān)督施工單位按照合同及施工組織設(shè)計要求落實各項進度要求。按程序話的檢查，及時發(fā)現(xiàn)偏差，及時糾偏。以確保工程在計劃工期內(nèi)竣工。（二）工程質(zhì)量控制：1、審核施工單位施工組織設(shè)計：質(zhì)量管理組織要健全、項目部管理人員齊全、質(zhì)量控制程序要清晰、質(zhì)量責任制落實到位，分工明確、各工序施工質(zhì)量保證措施表述清楚，對質(zhì)量通?。ㄌ貏e是滲漏問題）有針對性的防治方法、措施。2、對于監(jiān)理單位：審核監(jiān)理規(guī)劃、監(jiān)理實施細則，督促監(jiān)理按監(jiān)理合同及監(jiān)理實施細則要求對工程進行監(jiān)督管理。3、工程部人員施工過程中要嚴格按照合同條款、施工組織設(shè)計、施工規(guī)范、驗收標準對照檢查工作。要參加本工程所有單位工程的分項分部及隱蔽工程驗收，與監(jiān)理單位一起對分項分部工程的質(zhì)量進行驗收。分部工程以上的驗收，工程部經(jīng)理要參與組織驗收。4、施工過程中應采取先樣板后大面積施工的方法。（三）工程造價及合同管理：1、分解造價控制指標：由各專業(yè)管理工程師、預結(jié)算工程師對確定的投資控制指標進行具體分析，將總的投資控制指標分解到各專業(yè)分包工程的每一子項。造價分解控制指標應由項目部相應責任者（各專業(yè)負責人）通過審查設(shè)計標準及用料，通過嚴格的招投標爭較低的價格條件來實現(xiàn)，并由預結(jié)算工程師根據(jù)造價分解控制指示表監(jiān)控每一筆費用的支出，實現(xiàn)監(jiān)督管理。2、作好工程量計量、工程款支付、竣工結(jié)算的工作：在施工承包合同的基礎(chǔ)上，確定各專業(yè)、子項工程計量的基本原則，如遇特殊情況應及時協(xié)商確定具體的計量原則。未經(jīng)監(jiān)理驗收合格的工程量不予計量，計量應做到真實、準確。3、設(shè)計變更、洽商款、索賠款的審查是造價控制的重點，造價工程師應嚴格審查變更洽商簽認手續(xù)的真實、完整性，索賠證據(jù)的時效性，工程量計量的準確性和套用定額、取費的合理性現(xiàn)場簽證的控制。現(xiàn)場簽證由現(xiàn)場專業(yè)工程師、現(xiàn)場預結(jié)算工程師、工程經(jīng)理共同簽字確認，對費用較大的基礎(chǔ)加固措施等項目需請第三方專家技術(shù)人員進行會診。4、對合同執(zhí)行情況進行管理，嚴防被對方索賠設(shè)