房地產開發(fā)前期流程第一篇開發(fā)前期的工作一、確定投資建設工程項目對項目從前期開發(fā)角度入手，進行合理分析和有效測算，為公司決策提供重要依據(jù)。二、建設項目用地計劃辦理1.所需資料a.地形圖（劃示用地范圍，標明大約面積）b.與地塊出讓單位簽署的用地協(xié)議2.辦理程序a.備齊資料b.到地塊所在地土地部門辦理三、建設工程項目建議書的編制與報批1.編制及所需資料a.開發(fā)單位營業(yè)執(zhí)照b.開發(fā)資質證書c用地計劃審核意見d.建筑設計方案（總平面圖等）e.其他相關資料2.報批程序與報批資料a.將所需資料備齊送至投資咨詢公司，委托其編制《項目建議書》b.準備《關于項目建議書報批申請報告》c.將《項目建議書》與申請報告送計委報批注：投資3000萬元以下項目由區(qū)計委立項；超過3000萬元以下項目由區(qū)計委轉報有關部門審批四A、建設工程項目選址意見申辦1.所需資料a.批準的項目建議書或其他計劃文件（復印件一份）b.地形圖（均應劃示用地范圍）4份c.土地權屬證（復印件1份）d.聯(lián)建協(xié)議書（復印件1份）e.選址論證f.上海市建設項目選址意見書申請表（到區(qū)規(guī)劃局領取）2.申辦程序a.準備數(shù)份項目建議書批復及數(shù)份地形圖b.將上述資料分送有關部門簽署選址意見并加蓋公章c.將有關部門的意見備齊，同時備齊（1）項所有資料，送區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理四B、建設用地規(guī)劃許可證申辦1.所需資料a.建設工程的計劃批準文件（批準的項目建議書或其他計劃文件）（復印件一份）b.地形圖（均應劃示用地范圍）6份（其中一份應有消防、環(huán)保、交通、防疫、水利等部門選址意見及公章）c.國有土地使用權出讓合同文件及副圖（1份）d.上海市建設項目選址意見書申請表（到區(qū)規(guī)劃局領?。〆.申請報告（紅頭文件）f.其他需說明的圖紙或文件2.申辦程序a.備齊上述所有資料b.送區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理五、建設工程項目地名報批1.所需資料a.項目批文（批準的項目建議書或其他計劃文件）（復印件一份）b.地形圖（均應劃示用地2份c.總平面圖（3份）d.建設用地規(guī)劃許可證及批文e.申請報告（紅頭文件）f.其他需說明的圖紙或文件2.申辦程序a.備齊上述所有資料及1500元支票b.送區(qū)地名辦辦理六、建設工程項目報建1.所需資料a.《上海市建設工程報建表》（到市報建處領?。゜.企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照及有關證明原件和復印件c.項目建議書批文原件及復印件d.銀行出具的建設資金落實證明（驗資報告）e.《上海市建設單位工程技術人員和管理人員核定申報表》（到市報建處領?。ゝ.專業(yè)技術人員和管理人員技術職稱證書原件及復印件g.《住宅項目配套建設審核申請表》h.《住宅新開工審核通知單》七、工程項目設計招標辦理1.所需資料a.報建工程項目IC卡b.上海市建設工程設計招標項目登記表c.《上海市建設工程設計招標文件報批表》（到市招標辦領?。ヾ.《上海市建設工程設計評標小組報批表》（到市招標辦領?。〆.工程設計任務書f.建設用地規(guī)劃許可證g.工程項目選址意見批文2.辦理程序a.備齊上述資料b.到市設計招標辦辦理八、設計方案評標會召開及設計單位中標辦理1.所需資料a.項目設計方案、建設用地規(guī)劃許可證、項目選址意見書、設計任務書、項目建議書批文等若干份b.會議通知書2.辦理程序a.備齊上述資料b.提前三天分送各評委c.到市招標辦召開評標會（會務費300元）中標辦理a.設計方案評標會會議紀要b.評委評標意見書九﹑建設工程規(guī)劃設計要求申辦1.所需資料a.上海市建設工程規(guī)劃設計要求申請表（到區(qū)規(guī)劃局領?。?份b.計劃批準文件1份c.土地使用權屬證件1份d.房屋權屬證1份e.危房鑒定報告f.地形圖（劃示用地范圍）2份辦理程序a.備齊上述資料b.送區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理十﹑工程項目設計方案深化﹑修改根據(jù)規(guī)劃局批文要求修改設計方案十一﹑設計方案審定會召開1.所需資料a.設計方案文本12份b.項目建議書批文，建設用地規(guī)劃許可證及批文，區(qū)府土文件若干份c.請柬2.申辦程序a.備齊上述資料b.分送至計委﹑規(guī)劃局﹑防疫站﹑環(huán)保局﹑消防處﹑住宅局﹑園林局等部門c.召開方案審定會十二﹑設計方案送審報批1.所需資料a.選址意見書b.規(guī)劃設計要求通知單c.地形圖（劃示用地范圍）d.設計方案2份e.地名批文f.項目建議書批文辦理程序a.備齊上述資料b.到區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理十三﹑可行性研究報告編制與報批1.所需資料a.用地計劃審核意見書b.項目建議書批文c.用地計劃許可證及批文d.區(qū)府土文件e.營業(yè)執(zhí)照f.開發(fā)資質證書g.住宅項目配套條件審核申請表h.資本金出資承諾書i.設計方案文本j.其他相關文件2.辦理程序a.備齊上述資料b.送投資咨詢公司編制并準備一份可行性研究報告申請報批文件（紅頭文件）c.送計委報批十四﹑擴大初步計劃根據(jù)方案審定會各職能部門方案會審意見進行擴初設計十五﹑擴初會召開1.所需資料a.擴初設計文本若干份b.請柬2.申辦程序a.備齊上述資料b.分送至計委﹑規(guī)劃局﹑防疫局﹑環(huán)保局﹑消防處﹑住宅局﹑園林局（交通﹑環(huán)衛(wèi)﹑自來水公司﹑煤氣公司﹑供電局﹑電話﹑有線電視）等部門c.召開擴初會議十六、擴初意見征詢及擴初批復1.所需資料a擴初會議紀要b.根據(jù)擴初意見修改后的總平面圖及擴初文本c.關于要求報批擴初的申請報告（紅頭文件）由各職能部門簽署征詢意見的總平面圖2.申辦程序a.備齊上述資料b.分送至計委、規(guī)劃劃局、防疫局局、環(huán)保局、消消防處、住宅宅局、園林局局等部門征詢詢意見c.送規(guī)劃局規(guī)劃科報報批十七、住宅項目配配套條件審核核報批1.所需資料a.《住宅項目配套建建設條件審核核報批》（住住宅局領?。゜.項目建議書或可行行性報告研究究報告批文c.地形圖和管線圖（劃劃示用地范圍圍）d.總平面圖若干份e.建設用地規(guī)劃許可可證及批文f.其他相關資料2.申辦程序a.備齊上述資料b.送住宅局總師室辦辦理十八、勘察招投標標與勘察單位位的中標辦理理1.所需資料a.上海市建設工程勘勘察招投項目目登記表b.《上海市建設工程程勘察招投文文件報批表》（到到市招標辦領領取）c.《上海市建設工程程勘察評標小小組報批表》（到到市招標辦領領?。ヾ.設計中標通知書2.申辦程序a.備齊上述資料b.到市勘察招標辦辦辦理十九、建設用地批批準書申辦1.所需資料a.上海市建設用地批批準書申請表表（到區(qū)土地地局領?。゜.土地出讓協(xié)議c.其他相關文件2.申辦程序a.備齊上述資料b.到區(qū)土地局簽署協(xié)協(xié)議c.付款，領取用地批批準書二十、施工圖設計計設計單位根據(jù)擴初初批復意見進進行施工圖設設計二十一、住宅項目目開發(fā)計劃辦辦理1.所需資料a.住宅項目新開工申申請表（到區(qū)區(qū)住宅局領取?。゜.項目配套建設條件件審核意見通通知書c.建設項目立項批準準文件d.建設用地規(guī)劃許可可證或建設使使用地批準書書e.申請單位現(xiàn)有空置置房情況f.住宅建設配套費交交納情況2.申辦程序a.備齊上述資料b.到區(qū)住宅局辦理二十二、建設項目目轉正1.所需資料a.項目轉正申請報告告（紅頭文件件）b.可行性研究與擴初初批復2.申辦程序a.備齊上述資料b.送計委辦理二十三A、建筑工工程項目規(guī)劃劃許可證辦理理1.所需資料a.總平面圖10份份b.建筑圖7套c.結構圖（基礎）2套d.給排水圖3套e.建設項目計劃批準準文件及項目目轉正單f.土地使用權或用地地批準書g.應拆房屋權屬證明明h.地形圖（劃示用地地范圍及建筑筑物位置）10份i.分層面積表j.建.筑工程預算書k.消防、環(huán)保、衛(wèi)生生防疫、園林林、住宅配套套、人防等有有關部門審核核意見單2.申辦程序a.備齊上述資料b.分送消防、環(huán)保、衛(wèi)衛(wèi)生防疫、園園林、住宅配配套、人防辦辦、交通、建建管所、規(guī)土土辦等部門簽簽署意見c.將意見匯總送至區(qū)區(qū)規(guī)劃局二十三B、施工招招標辦理1．所需資料a.市招標辦授權管理理通知b.招標項目登記表c.項目建設有關批復復d.總平面圖e．報建表f．住宅項目新開工工計劃g．住宅項目配套條條件審核h．設計中標通知書書i．法人證明或對其其代理人的委委托書j.委托機構招標協(xié)議議k.代理機構資質l.資金落實情況證明明m.監(jiān)理單位資質n.監(jiān)理合同o.建設單位資質p.建設單位申請材料料q.公開招標發(fā)布信息息r.公開招標報名登記記表s.公開招標入圍條件件t.投標單位資質審核核u.招標文件報批表v.招標文件w.工程量清單x.招標文件答疑會會會議紀要y.標底A1.開標情況匯匯總表B1.詢標記錄C1.評標方法D1.評標資料E1.決標情況匯匯總表F1.中標通知書書G1.外地施工企企業(yè)任務量單單H1.中標單位投投標資料I1.未中標單位位投標資料J1.施工合同K1.設計監(jiān)理項項目流轉表L1.建設項目IIC卡２．辦理程序a.申請授權b.發(fā)布招標信息c.接受施工單位報名名d.初選入圍施工單位位，發(fā)標書e.招標文件答疑會f.開標g.準備（１）項所有有資料及工程程造價萬分之之四支票一張張h.辦理中標手續(xù)二十四、施工監(jiān)理理單位甄選（略比施工招標簡簡單，此處從從略）二十五、施工許可可證辦理１．所需資料a.申請表b.建設規(guī)劃許可證c.資金入賬憑證d.三通一平的有關證證明e.施工合同副本，廉廉潔協(xié)議f.監(jiān)理合同，住宅項項目監(jiān)理登記記證g.建設工程項目質量量和安全監(jiān)督督申報所需資資料h.項目施工許可證（施施工單位）i.勘察、設計中標通通知書j.設計監(jiān)理流轉表k.住宅項目建設開工工計劃２．辦理程序a.將圖紙分送設計監(jiān)監(jiān)理、質監(jiān)站站審核b.根據(jù)設計監(jiān)理及質質監(jiān)站審核意意見進行圖紙紙修改c.備齊所有資料d.送市建官處辦理二十六、商品房計計劃申請１．所需資料a.開發(fā)單位資質證書書b.營業(yè)執(zhí)照c.規(guī)劃許可證d.建設用地批準書e.固定資產填報表f.項目轉正單２．辦理程序a.備齊資料b.送計委辦理二十七、工程開工工１．所需資料a.施工圖紙b.建設工程規(guī)劃許可可證c.建設工程施工許可可證２．辦理程序a.發(fā)放圖紙b.技術交底c.工程開工二十八、驗線１．所需資料a.申報表b.建設工程規(guī)則許可可證c.驗線通知單２．辦理程序a.準備資料b.驗線第二篇甲方在施施工過程中的的工作投資控制、質量控控制、進度控控制；應對方方方面面的檢檢查指導，對對監(jiān)理的考核核，對施工隊隊伍的管理；；發(fā)包人供應物的組組織；及時回應設計、監(jiān)監(jiān)理、施工等等單位提出的的種種問題；；……第三篇甲方在施施工后期的主主要工作一、各部門配套征征詢1.所需資料a.項目有關批文若干干份b.總平面圖若干份2.辦理程序a.備齊上述資料b.分送供電局、煤氣氣公司、自來來水公司、電電話局、有線線電視臺、環(huán)環(huán)衛(wèi)所及污水水處理廠的部部門進行配套套意見征詢并并蓋章二、擴初會議召開開1.所需資料a.總平面圖若干份b.地形圖若干份c.水、電、煤氣、弱弱電等圖若干干套（其中供供電圖紙應包包括變電站定定位、小高成成供電方案等等內容；供水水圖紙應包括括水泵房定位位、多層供水水方案、小高高層供水方案案等內容）d.會議通知2.辦理程序a.備齊上述資料b.提前五天分送各有有關部門c.招開擴初會議（確確定供水、供供電方案及垃垃圾收集站、變變電站、水泵泵房位置）三、供水前期業(yè)務務記錄卡辦理理1.所需資料a.地形圖一份b.項目批文復印件一一份c.總平面圖一份d.申請報告2.辦理程序a.備齊上述資料b.到上海市自來水公公司（江西中中路484號）辦理四、給水管網(wǎng)工程程可行性研究究報告辦理1.所需資料a.地形圖一份b.總平面圖一份c.項目批文及其他相相關資料復印印件一份2.辦理程序a.備齊上述資料b.請自來水公司人員員現(xiàn)場查看c.付款（5000元元），交付可可行性研究報報告五、供電規(guī)劃圖設設計1.所需資料a.總平面圖2份b.地形圖一份2.辦理程序a.備齊上述資料b.送供電局c.設計人員現(xiàn)場查看看，設計出圖圖六、各配套部門外外線設計及施施工圖紙審核核1.所需資料a.總平面圖若干份b.水、電、煤氣、電電視、電話等等圖紙（根據(jù)據(jù)擴初意見修修改后的圖紙紙）若干套c.建筑立面圖若干套套d.供電規(guī)劃圖（供電電外線設計及及供電圖紙審審核需要）2.辦理程序a.備齊上述資料b.送各有關部門審核核并請各部門門進行外線設設計七、水泵房及變電電站手續(xù)辦理理1.所需資料a.總平面圖b.變電站、水泵房定定位圖2.辦理程序a.備齊上述資料b.分送供電局及自來來水公司進行行電氣及供水水設計，并鑒鑒定合同c.設計變電站、水泵泵房土建圖d.技術交底e.工程施工f.設備安裝、調試g.竣工驗收八、訂購配套設備備根據(jù)圖紙及各部門門對產品的要要求訂購各部部門指定的產產品（電表箱箱、電纜熔絲絲箱、計量柜柜、水表箱、浮浮球閥、短管管、分配器及及放大器等設設備）九、各配套部門申申請手續(xù)辦理理1.所需資料或條件A.供電a.申請報告（應說明明總戶數(shù)、總總用電量、建建筑面積等指指標）2份b.住宅用電申請表c.已付市政配套費復復印件d.已定表箱依據(jù)復印印件e.工程委托監(jiān)理合同同f.低壓用戶工程委托托書g.工房公燈工程委托托書h.派出所編定門牌號號復印件i.配套公建的申請報報告j.配套公建的設備清清單k.路燈申請報告l.路燈委托合同m.地形圖一份n.總平面圖三份o.供電規(guī)劃圖p.變電站定位圖B.供水a.申請報告2份b.征詢單1份c.供水前期辦理記錄錄卡批復1份d.門牌號證明2份e.地形圖1份f.給排水總圖（1：：500）1份g.消防批文1份h.地下車庫消防批文文1份i.建設工程規(guī)劃許可可證j.建設工程項目表11份k.綜合管線圖1份C.煤氣（包括住宅煤煤氣申請和公公建煤氣申請請）a.地形圖3份b.綜合管線圖3份c.總平面圖3份d.給排水總圖（1：：500）3份e.煤氣透視圖3份f.申請報告2份g.委托書2份h.保證書2份i.小區(qū)總平面圖軟盤盤1張j.付增容費D.電話通信a.地形圖1份b.總平面圖1份c.管線總平面圖（11：100）1份d.弱電施工圖（全套套，包括系統(tǒng)統(tǒng)圖及平面圖圖，1：100）1套e.配套費發(fā)票復印件件E.雨污水a.排污申請報告2份份b.項目批文1份c.地形圖1份d.管線平面圖1份e.檢測水樣1份f.排水量申請核定表表g.付款（每平方米116.5元）2.辦理程序a.備齊上述資料b.分送各部門處理十、各類配套款支支付1.供電付款a.小區(qū)內供電貼費550元/千瓦b.電表保證金單相相表80元/只三相表150元/只c.外線電纜工程，按按工程決算付付款d.購電纜熔絲箱5530元/只e.公建設施供配電貼貼費及工程款款，按決算支支付2.供水付款a.小區(qū)內給排