1緒論1.1房地產投資決策房地產投資決策涵義投資決策是在風險識別和風險估計的基礎上，判斷風險對開發(fā)方案的影響。然后，將風險的影響同開發(fā)方案其他目標構成一個多目標問題進行決策。房地產開發(fā)項目投資大，周期長，影響因素多，涉及面廣，風險高。一旦失敗，將會導致重大的損失。因此在開發(fā)投資前，應對擬議中的開發(fā)方案進行詳細評價，從而為項目決策提供可靠的依據。投資決策的目的房地產投資決策的目的是：a）對房地產開發(fā)進行系統(tǒng)分析，建立客觀的、科學的評價指標體系，以全面反映風險對房地產開發(fā)的影響，反映開發(fā)商的總體開發(fā)目標要求[1]。b）全面分析各種風險評價方法，選擇適當的評價方法，計算各個評價指標值。c）考慮評價指標特性，選擇綜合評價方法，對各開發(fā)方案進行綜合評價決策。投資決策是企業(yè)投資成敗的關鍵，在這里我們不得不想起有一個隱患在一直困擾著這個關鍵，那就是投資風險，投資風險的研究可以幫助房地產投資者進行風險決策，進而為回避這些風險使企業(yè)效益達到最大化。1.2房地產投資風險的研究現狀國外房地產投資及其風險研究在西方發(fā)達國家，雖然系統(tǒng)地進行房地產開發(fā)經營風險的研究減少，但是局部投資風險研究卻很早就開始了。發(fā)展到現在已經有很多的風險分析和評估方法。特別是在近二、三十年來，風險分析不僅是可行性研究中的一項必不可少的內容，而且已經逐漸成為一門獨立的學科。在美國、日本、香港等地均有從事房地產市場分析、估價和咨詢管理公司，這些機構通常是運用先進的工程——科學管理方法與手段，幫助房地產投資者進行風險決策?？梢姡瑖怙L險投資方面的系統(tǒng)研究和量化研究都達到了一個較高的水平，是我國借鑒和參考的主要內容。我國房地產投資及其風險研究從我國現實情況看，我國的房地產和西方發(fā)達國家房地產業(yè)相比還處于發(fā)展的階段，還存在許多問題。比如：投資者風險意識不強，投資決策基本停留在經驗決策水平，往往開發(fā)商都是片面的追求高額利潤，盲目開發(fā)經營，違規(guī)操作和高風險投資。不重視市場調查，缺乏科學的經濟預測和客觀的可行性分析，缺少完善的投資方法，僅憑檢驗或簡單的計算就進行決策，再加上某些客觀不利因素的影響，積極造成投資集中或投資過熱，使房地產業(yè)面臨巨大的經營風險。同時，房地產開發(fā)經營是資金密集型產業(yè)，一次性資金投入量巨大，資金運轉緩慢，財務費用占投資比重較大。一旦決策或時機錯失將會產生極大的風險。要避免房地產投資的風險，必須對房地產投資過程中可能出現的種種風險和不確定因素作出較為精確的定性分析和定量分析。目前我國房地產業(yè)恢復時間還不長，對它的發(fā)展規(guī)律、經營管理的實踐還缺少理論研究和總結提高，許多投資者甚至各級政府在房地產投資的運作還存在盲目性，對房地產的風險更是缺乏深刻的認識，對房地產投資風險的分析研究近乎空白，項目投資前的可行性研究只是做一些簡單的會計運算，有時甚至僅憑領導人意志拍腦袋決策，造成了大量的決策失誤。因此，房地產投資風險的理論研究和實踐運作是房地產投資者面臨的重大課題。1.3論文研究的目的對當前我國房地產投資風險現狀和變化趨勢進行分析和預測，使開發(fā)商從宏觀的角度對其未來的房地產風險有一個清醒而明確的認識。對房地產投資風險進行分析，提出房地產投資風險的定性和定量分析方法，這樣就可以使開發(fā)商對風險進行量化，并且使風險的規(guī)避有了明確的目標。2.房地產投資風險的概述2.1房地產投資風險的內涵一般來講，風險就是一個事件產生人們不希望后果的可能性。從房地產投資的角度來說，風險可以定義為未來獲得預期收益的可能性?；蛘哒f，房地產投資風險是由于投資房地產而造成損失的可能性大小，這種損失包括所投入資本的損失和預期收益未達到的損失。2.2房地產投資風險的類型房地產投資風險，按不同標準可分為不同類別。這里從房地產開發(fā)投資的角度，按實質內容的不同，把房地產投資風險分為以下幾種：政策風險政策風險是指由于國家或地方政府有關房地產投資的政策條件發(fā)生變化而帶來的投資風險。房地產投資是一項政策性很強的業(yè)務，它受多種政策的影響和制約，例如，投資政策、金融政策、產業(yè)政策、房地產管理政策以及稅費政策等。這些政策都會對房地產投資者收益目標的實現產生巨大影響，從而給房地產開發(fā)投資者帶來投資的風險。市場供求風險任何市場的供給與需求都是動態(tài)的和不確定的，這種動態(tài)不確定性決定了市場中的經營者收入的不確定性，因為經營者的收入主要由市場的供給和需求決定的，房地產市場的經營者所承擔的風險比在一般市場情況下要大些。比如，當供給短缺或是需求不足時，都將令房地產市場的主體，即買方或賣方中的一方受到損失，這種由于供給和需求之間的不平衡而導致的房地產經營者的風險之一。因此，只有對房地產供求關系做出客觀、準確的判斷，并進行科學的預測，把握房地產供求關系的客觀規(guī)律，才有可能規(guī)避該風險。財務風險財務風險指房地產項目融資、負債經營等財務管理方面帶來的風險。房地產開發(fā)企業(yè)負債經營的目的是借助杠桿效應，減少平均負擔的固定成本，從而增加額外收益。然而，如果過度舉債、資金運用不當，不僅會增加融資成本，減少投資收益，還有可能因無法按期清償債務，而失去抵押物或使企業(yè)面臨破產危險。特別是當房地產市場疲軟，銷售不暢，利潤下降，杠桿效應就會呈現負影響狀態(tài)。尤其是當開發(fā)項目的利潤率低于借款利息時，將使企業(yè)的稅后盈利受到額外的損失。經營風險經營風險是指房地產投資項目經營管理決策失誤造成的風險。例如承包形式的決策、承包方的選擇、營銷渠道的選擇、營銷策略的制定，價格定位等經營決策上與管理決策上存在的風險[7]。對房地產開發(fā)投資來講，經營風險是一個十分重要的風險項目。通常，開發(fā)商都很重視該風險的預防，通過加強市場調研與分析來努力避免該風險的發(fā)生。除上述四種類型外，如果按房地產投資開發(fā)周期角度來劃分，還可以把房地產投資風險分為投資開發(fā)前期的風險，開發(fā)建設期間的風險，經營階段的風險，竣工驗收風險，管理階段風險。2.3房地產風險管理風險管理涵義管理風險是在風險分析和評價的基礎上，管理者或決策者有目的、有意識地通過計劃、組織和控制等管理活動來阻止風險損失的發(fā)生，削弱損失發(fā)生的影響程度，以獲得最大利益的過程[3]。房地產風險管理過程風險管理過程一般包括下列幾個階段：a)風險識別：識別風險的來源和種類。對風險的一個糟糕的定義將導致進一步的風險。b)風險分類：研究各類風險以及對個人和組織的影響。c)風險分析：通過運用分析技術，研究各類風險及風險組合的可能后果，通過運用風險度量技術評價風險造成的影響。d)風險回應：通過采用將風險轉移給另一方或將風險自留等方式，研究如何對風險進行管理。這幾個階段綜合構成了一個有機的風險管理系統(tǒng)，其主要目的就是幫助參與項目的各方承擔合適的風險[4]。房地產風險管理目標風險管理的目的在于將所有應作的工作都做到，以確保項目目標的實現。風險管理可以增加團隊的健壯性。與團隊成員一起作風險分析可以讓大家對困難有充分估計，對各種意外有心理準備，不至受挫后士氣低落；而項目經理如果心中有數就可以在發(fā)生意外時從容應對，大大提高組員的信心從而穩(wěn)定隊伍。有效的風險管理可以幫助項目經理抓住工作重點，將主要精力集中于重大風險，將工作方式從被動救火轉變?yōu)橹鲃臃婪丁?.房地產投資風險評估進行房地產投資風險分析，要對影響房地產投資效益的各個因素變化以及對投資效益的影響進行分析，或者說對房地產投資評價結果的可靠性進行檢驗，從而測定項目的風險性。風險評估的目的在于估計風險可能給開發(fā)活動的結果帶來的影響程度，從而為房地產企業(yè)投資決策提供依據，使其采用合適的對策，加強風險管理，有助于房地產投資效益的提高，減少或避免不必要的風險損失。3.1房地產投資風險評估的定性分析3.1.1概述定性分析又稱主觀評估法，是直接依靠人們的有關知識、經驗和能力等主觀因素，通過對影響風險的各種因素的分析，來確定風險的存在和定性評估風險大小及其發(fā)展趨勢的一種方法。風險定性分析就是從系統(tǒng)的觀點出發(fā)，從房地產開發(fā)項目所涉及的各個方面，研究項目建設的發(fā)展過程，將引起風險的極其復雜的事物分解成比較簡單的、容易被認識的基本單元。從錯綜復雜的關系中找出因素間的本質聯系，在眾多的影響中抓住主要因素，并且分析它們引起的投入產出變化的嚴重程度。在此階段主要分析：a)在投入與產出過程中有哪些風險應當考慮？b)引起這些風險的主要因素是什么？c)這些風險的后果及其嚴重程度如何？風險辯識過程通常由風險分析人員與工程的規(guī)劃、設計人員及其有關專家一同進行。主要方法是通過調查、分解、討論等提出所有可能存在的風險因素，并且分析和篩選那些影響微弱、作用不大的因素，然后研究主要因素間的關系。3.2房地產投資風險評估的定量分析所謂定量分析是運用現代數學方法，對已有的資料進行加工整理，建立數學模型，以揭示各變量間有規(guī)律的聯系，對風險發(fā)生的概率及其影響程度作出定量的估計，并且確定某些風險因素的變化幅度和范圍。常采用不確定性分析方法，包括盈虧平衡分析法、敏感性分析法和概率分析法3.2.1盈虧平衡分析法盈虧平衡分析是通過盈虧平衡點分析開發(fā)項目對市場需求變化適應能力的一種不確定分析方法。它的方法既是找出擬建開發(fā)項目建成后的盈虧界限，確定合理的開發(fā)建筑面積，了解承擔風險能力。此分析方法比較簡單，具有較好的實用性，既可稱為保本分析或損益臨界分析。下面通過3-2圖對非線性盈虧平衡分析法進行簡要說明。收入/成本S利潤盈利區(qū)CA變動成本CVS*CF虧損區(qū)固定成本0Q*Q/開發(fā)數量圖3-2線性盈虧平衡分析示意圖當Q>Q*時，項目盈利；當0≤Q<Q*，項目虧損；當Q=Q*時,項目不虧不盈.由此可見,盈虧平衡越低,達到該點的開發(fā)量、銷售收入及成本也就越少，只要開發(fā)少量的房地產產品就能達到項目的收支平衡。所以，盈虧平衡點的值越小，項目的盈利機會就越大，虧損的風險就越小。盈虧平衡點所謂盈虧平衡點是項目盈利與虧損的分界點，即總收益等于總成本的產量點；它標志著開發(fā)項目不虧不盈的生產經營臨界水平，反映了在達到一定的生產經營水平時該項目的收益與成本的平衡關系。盈虧平衡點越低，虧損的風險就越小，則開發(fā)項目盈利機會越大；反之，說明項目的風險越大，項目容易受銷售水平變化的影響。除了用建筑面積來表示盈虧平衡點外，還可用銷售額、單價等來表示盈虧平衡點.盈虧平衡點反映了房地產開發(fā)項目對市場變化的適應能力和抗風險能力，房地產開發(fā)項目的盈虧平衡點越低，其適應市場變化的能力越大，抗風險的能力就越強。3.2.2敏感性分析房地產投資決策是長期決策，投資分析所采用的數據，大部分來自于預測和估算，存在一定程度的不確定性。敏感性分析就是要找出項目的敏感因素，并確定其敏感程度，以預測項目承擔的風險。敏感性分析不僅可以使決策者了解不確定因素對項目評價指標得影響，從而提高決策得準確性，還可以啟發(fā)評價者對那些較為敏感的因素重新進行分析研究，以提高預測的可靠性。在進行方案選擇時，人們可以用敏感性分析區(qū)別出敏感性大的或敏感性小的方案，以便在經濟效益相似的情況下，選取敏感性小的方案，即風險小的方案。通過敏感性分析，可以找出影響項目經濟效益的關中于這些關鍵因素，使項目評價人員將注意力集中于這些關鍵因素，必要時可對某些最敏感的關鍵因素重新預測和估算，并在此基礎上重新進行經濟評價，以減少投資的風險，但它并不能表明這種風險發(fā)生的可能性由多大，這就是敏感性分析的局限性。對于不同的項目，各個不確定因素發(fā)生相對變動的概率是不同的。因此兩個同樣敏感的因素，在一定的不利的變動范圍內，可能一個發(fā)生的概率大，另一個發(fā)生的概率很小。很顯然，前一個因素給項目帶來的影響很大，后一個則很小，甚至可以忽略不計，這就是敏感性分析解決不了的，可以用概率分析進行研究。4.房地產投資風險的防范與控制房地產投資過程中的風險是一個普遍存在的問題，理性的房地產投資開發(fā)商并不否認和害怕風險，但也不任由投資風險發(fā)生、發(fā)展，而是在認識投資風險的基礎上，及時發(fā)現或預測風險，并采取有效措施，化解、減輕和控制多種風險，實現最可能地減少投資者預期收益損失和保護投資者資金安全的目的。4.1房地產投資風險的防范房地產投資風險的防范是指在損失發(fā)生前，采取各種預控手段，力求免除或減小風險。常見的投資風險防范策略與方法主要有：風險預控房地產投資風險預控最積極的辦法是做好房地產市場調查研究。房地產投資開發(fā)的前提最終落腳在市場上，市場風險是房地產投資最直接的風險，能否降低市場風險，關鍵要看是否真正把市場的情況調查研究清楚。在正確的市場研究結論的前提下，房地產開發(fā)才能按計劃進行。不正確的市場研究結論必然導致房地產開發(fā)的風險增加。房地產市場調查研究是各種供求數據、收益和支出數據、資金成本數據等的直接或間接來源，也是房地產開發(fā)決策的重要依據，所以，必須高度重視房地產市場調研，并切實加強房地產市場調查研究的力量，只有這樣，才能減少房地產投資開發(fā)的風險。風險回避風險回避，即選擇風險較小的投資項目或者放棄那些風險較大的投資項目。風險回避是一種相對徹底的防范房地產投資風險的方法，也是一種消極的風險防范策略，它在有效地防止投資風險發(fā)生的同時，也放棄了獲取更高利潤的可能。正因為這樣，風險回避并不是投資者的首選避險策略。只有在風險程度特別高，或者風險程度雖不太高，但獲利也不太理想的情況下，才使用該策略。風險轉移所謂風險轉移，是指房地產投資開發(fā)商通過一定的技術措施將其風險有意識地轉嫁給與其有相互經濟利益關系的另一方承擔的風險防范策略。按照技術措施的不同，風險轉移策略又可以劃分為以下兩種類型：a）非保險型風險轉移非保險型風險轉移是指房地產投資開發(fā)商通過某種方式，將風險損失轉由另一方承擔和賠償的風險防范策略。根據具體的轉移方式，該策略又分為兩種類型：1)合同、契約形式的風險轉移，即通過合同、契約的形式，將房地產投資項目的某些活動連同其風險損失的財務負擔轉移給非保險業(yè)的其他主體，以達到降低風險發(fā)生頻率和減小風險損失程度的目的。例如，在拆遷階段，開發(fā)商可通過拆遷承包合同的簽訂，將項目征地拆遷過程中可能遇到的各種風險轉移給拆遷方。又如，在施工建設階段，開發(fā)商可通過工程項目總承包合同的簽訂，將項目該階段面臨的建材、設備市場價格波動等風險轉移給項目的施工方，等等。2)財務形式的風險轉移，即通過發(fā)行股票、尋找投資合作伙伴等需求外部資金支持的形式，將部分投資的財務責任、風險損失轉移他人的風險轉移形式。該形式在轉移風險的同時，也把大量的投資收益轉移給了他人。從廣義上講，財務形式的風險轉移也是一種合同、契約形式的風險轉移，因為發(fā)行股票和購買股票本身就建立了合同，而尋找投資合作伙伴更需要合同。b)保險型風險轉移保險型轉移即通過參加保險，以小數額的保費為代價，將開發(fā)項目實施過程中可能遭受到自然災害、意外事故等風險損失轉移給保險公司，由保險公司對被保險的經濟損失提供保障。雖然房地產投資者必須繳付一定的保險費，但由于這筆保費支出是定期而均勻的，因而它對房地產投資經營者的影響并不大，所以意外風險比較適合采用此策略[10]。不過，不是所有的風險都可通過保險來轉移。保險公司經營的范圍只包括純粹保險。所以，房地產投資風險只能部分性的轉移。4.2房地產投資風險的控制投資風險控制的基本職能在于識別投資風險并采取積極的措施來控制投資風險。房地產投資風險控制的主要手段有：計劃控制計劃是指對工作和行動的實現安排，使人們基于對現實的認識和未來的估計，對今后某一定時期應達到的目標以及實現目標的措施、方案、程序、進度以及人事、責任、資金、材料、設備以及技術等所作的安排，房地產投資項目中的計劃主要有項目進度計劃、項目資金籌措和使用計劃以及項目設備材料計劃等，這些計劃都可以成為投資項目風險控制的有效工具。審計控制審計師之審計人員對被審計單位的財政經濟活動及其會計資料的真實性、合法性以及合理性進行的審查和監(jiān)督。通過審計活動，可以有效地評價投資項目的管理效率，有助于完善管理制度，改善經營管理，提高管理水平，規(guī)避和控制經營風險。組合投資控制大多數情況下，組合投資的風險量值（標準差）比個別項目投資的風險量值小，由此可見，組合投資確實能夠起到分散風險和降低風險的作用。但另一方面，組合投資收益率期望值通常小于單項投資收益的最大值，組合投資在分散風險的同時，也降低了風險收益。5.房地產投資風險投資風險決策案例5.1項目概況：本項目地塊位于山東省青島市嶗山區(qū)碧海藍天度假區(qū)王家村，項目南臨香港東路，西臨北京一路，地塊南隔路與悅海豪庭相望，西隔路與美林小鎮(zhèn)相臨，地塊東、北向臨王家村民宅，后有某開發(fā)商擬開發(fā)用地，背山面海，地塊中部被路分割成兩部分。總用地面積約50畝，臨街地塊容積率0.7，北面地塊容積率為1。本項目尚未進入土地平整，地塊為典型的丘陵地形，順應山勢北高南低，起伏平緩，與香港東路路面有約5米高差；目前項目進入前期市場研究階段，原為苗圃，無拆遷房屋，屬于生地狀態(tài)、七通一平尚未開展。項目用地周邊環(huán)境調查項目南向為悅海豪庭，項目建筑面積約為5萬平米，為高檔海景住宅區(qū)，于2002年分期開發(fā)完成，曾獲中國五十名盤，具有一定市場影響力；項目西向為新建項目美林小鎮(zhèn)，總占地面積5.3萬平米，共200戶，建筑面積約5萬平米，項目開發(fā)基本完成，為聯體TOWHOUSE，形象較好。地塊交通條件調查項目所在區(qū)域為有名的青島旅游度假區(qū)，同時也是海濱比較成熟的中高檔居住區(qū)，目前該區(qū)域已聚集了愛琴海公寓、千禧龍園、臥龍山莊等眾多中高檔樓盤，區(qū)域處于高速發(fā)展階段，項目南靠青島市重要沿海主干道香港東路，交通便捷，隨著本區(qū)域城市建設加快，交通將更加便捷、成熟。項目經營方式項目地塊現由深圳兆基置業(yè)有限公司控制，東營精攻石油開發(fā)集團股份有限公司可通過轉讓或參股合作開發(fā)方式介入項目開發(fā)，面向市場進行公開銷售。如協議達成，項目預計自2006年10月份開工建設，2007年5月可取得政府有關部門頒發(fā)預售許可證后對外公開發(fā)售。根據市場情況，預計在一年半內銷售率達到95%。5.1.4項目主要指標預計建筑面積：2.6萬平方米；容積率：0.8；綠化率：45%左右；住宅層數：以低層聯排為主，多層為輔；開發(fā)周期：2006年10月—2007年12月5.2項目投資背景及計劃預期項目不確定性因素分析項目在開發(fā)過程中常常會有種種不確定性因素，表現在以下方面：a）通貨膨脹和物價的變化在任何一個國家，貨幣的價值都不是固定不變的，它通常隨著時間的增長而降低，隨著國際和國家經濟的變化而變化。貨幣價值的降低，必然導致物價上漲；物價的上漲，反過來又促進或加重通貨膨脹。通貨膨脹導致購買力的降低和融資成本、工程造價的增加，就直接影響項目未來的技術經濟效益。這是造成不確定性因素的主要原因。b）國家相關經濟政策和法規(guī)、規(guī)定的變化國家對房地產相關經濟政策、法規(guī)、規(guī)定的變化，將直接影響項目的開發(fā)和銷售的進度，如按揭利率的變動，國家對房地產金融的支持等。國家實行住房制度改革，各商業(yè)銀行加大對住宅市場金融支持的力度，日趨健全房地產相關法律，為項目的順利開發(fā)提供了良好的外部環(huán)境。從目前宏觀經濟形勢看，貸款利率上調可能性不大。貸款利率的降低，不僅可以減少項目財務費用的支出，降低項目的開發(fā)成本，還可減輕消費者銀行按接還款的壓力，促進項目的銷售。c）建設工期的變化建設工期的變化特別是建設工期的延長，將直接影響項目的操作和項目品牌的樹立。本項目如果工期不能嚴格保證，則既會影響樓盤的銷售，還會影響樓盤的品牌。d）其他因素影響項目的其他因素有競爭對手的開發(fā)面積、推盤時機、宣傳推廣費用的變化、市場價格的整體變動等。如山水名園、蔚藍海岸等有較大的市場吸引力和號召力的項目推出。其價格如被市場所接受，因此本項目應根據具體的市場環(huán)境適時而變。項目開發(fā)進度建議鑒于本項目所面臨的市場環(huán)境，特別是近期市場競爭項目相對較少，嶗山片區(qū)土地的政府管制，建議項目于2006年10開工建設，力爭在2007年10月竣工，并在2007年4月進行認購登記。項目銷售進度建議從2007年4月開始認購登記，主要積累本地客戶，并通過2007年5月1日開盤，利用“五一黃金周”市場推廣吸引外地客戶群，建議把青島的黃金度假期“五一”至“十一”作為重點推廣期。5.3項目投入與產出分析項目投入與成本a）前期工程費1）勘察費項目在開工前，要進行地質勘察，按每畝為3000元計算，地勘費約15萬元。2）規(guī)劃設計費較為高檔的項目，規(guī)規(guī)劃設計費（含含初步設計、建建筑設計、施施工圖設計、園園林景觀設計計等）一般為為40元／平方方米（按建筑筑面積計算），園園林設計費按按20元/平方米（按按建筑面積計計算），則本本項目的規(guī)劃劃設計費為1156萬元。3）場地平整等費用本項目在開工前要要做土地平整整、排洪溝處處理、護坡等等前期工作，按按50元／平方方米計算，以以50畝計算，場場地平整費為為167萬元。綜上，前期工程費費總計約為：：338萬元。b）土地費(含土地地綜合配套費費)項目土地轉讓費按按青島兆基置置業(yè)有限公司司報價為1..3億元。c）建安費本項目的土建成本本按標準15500／平方方米計算（含含建筑主體、安安裝、設備等等），所有主主體結構為框框架結構，則則本項目建安安費總計約為為：3900萬元元。d）工程建設相關費費用1）招投標費用按建安成本的0..4‰計算，招投投標費用為11.6萬元。2）工程建設監(jiān)理費建筑工程監(jiān)理費按按建安費的11.2%計算算，則監(jiān)理費費為46.88萬元。3）建設工程質量管理理監(jiān)督費質量管理監(jiān)督費按按0.7‰計算，本項項目的質量管管理監(jiān)督費為為2.7萬元。4）物業(yè)管理公共基金金按建筑面積的211元/平米計算，本本項目勞動定定額測定費為為54.6萬元元。5）白蟻防治費白蟻防治費按2元元/平米收取，則則本項目白蟻蟻防治費為5.2萬元6）人防費人防費政府按266元／平方米米收取，則本本項目人防費費為67.66萬。7）水土保持設施補償償費水土保持設施補償償費按2元/平米收取，則則本項目水土土保持設施補補償費為5..2萬元。8）墻體建筑材料節(jié)能能費墻體建筑材料節(jié)能能費按10元/平米收取，則則本項目墻體體建筑材料節(jié)節(jié)能費為266萬元。9）工程定額測定管理理費工程定額測定管理理費按0.99‰收取，則本本項目工程定定額測定管理理費為3.55萬元。10）建筑企業(yè)勞勞動保險費建筑企業(yè)勞動保險險費按2.66%收取，則則本項目建筑筑企業(yè)勞動保保險費為1001.4萬元元。綜上，工程建設相相關費用合計計為314.66萬元。e）智能化系統(tǒng)為順應時代和市場場的發(fā)展，需需配置一定的的智能化設施施，如三表遠遠程抄送、閉閉路電視、寬寬帶、黑白可可視對講系統(tǒng)統(tǒng)、車庫智能能管理、火災災自動報警、消消火栓及噴淋淋等系統(tǒng)設備備和管線。費費用為50元/平方米，住住宅總面積為為260000平方米，智能化設備備總費用為1130萬元。f）園林景觀工程費費高檔小區(qū)的園林景景觀費一般為為150元／平平方米（按建建筑面積計算算），則本項項目小區(qū)園林林費為3900萬元。g）項目營銷費按可銷售面積為226000平平方米估算，均均價為8,5500元/平方米銷售售總額為2..21億元，營營銷費按2%%估算，則項項目營銷費為為442萬元。h）不可預見費不可預見費指在項項目開發(fā)過程程中，發(fā)生的的一些事先難難以預見的費費用，一般以以建安費、智智能化系統(tǒng)和和園林景觀費費三項之和的的5%計算，不不可預見費合合計為221萬元。i）財務費用財務費指在項目開開發(fā)的過程中中，向金融機機構貸款所發(fā)發(fā)生的利息。房房地產開發(fā)企企業(yè)最高貸款款達項目總投投資的75%%，東營精攻攻石油開發(fā)集集團股份有限限公司資金實實力雄厚，可可直接向項目目追加投資。財財務費在可行行性分析時可可按建筑面積積50元／平方方米計算，財財務費為1330萬元。但但在實際開發(fā)發(fā)過程中按實實際進行成本本核算及還款款。j）管理費管理費指在開發(fā)銷銷售過程中所所發(fā)生的管理理人員薪金、福福利，公共關關系費，行政政辦公費等，管管理費一般以以以上九項目目之和的2%%計算，合計計為377..3萬元。k）相關稅費1）營業(yè)稅營業(yè)稅按營業(yè)額即即銷售額的55%計算。即即1105萬元元2）城市建設維護稅稅稅率以營業(yè)稅為計計征依據，稅稅率為營業(yè)稅稅的7%。即77.44萬元。3）教育費及附加教育費及附加以營營業(yè)稅為計征征依據，稅率率為營業(yè)稅的的3%。即33.22萬元。綜上，相關稅費為為1,2155.6萬元。因此項目綜合總成成本為：2,,0458..5萬元。項目產出本項目在20077年5月進入銷售售期后，將會會有銷售回款款的資金產出出。項目產出出主要指住宅宅銷售收入。按總建筑面積266000平方方米，銷售均均價統(tǒng)一估算算為8,5000元/平方米，即即總銷售額為為22,1000萬元。項目資金籌措從項目開始征地至至2006年10月項目開開工，到20007年5月項目開盤盤銷售，累計計需要投入的的資金約188000萬。這這也是項目滾滾動開發(fā)時需需要投入的最最大數額的資資金。這需要要公司的資金金達到60000萬元以上上，項目就能能順利開發(fā)。進進入銷售環(huán)節(jié)節(jié)后，銷售資資金的回籠能能支撐項目的的正常運轉。東營精公石油開發(fā)發(fā)集團股份有有限公司自有有資金若為66,000萬萬元，向銀行行進行一年期期貸款，數額額為12,0000萬元，貸貸款年利率55.94%，利利息約7122.8萬元。5.4項目經濟濟及財務效益益分析項目盈利能力分析析a）財務凈現值（FFNPV）財務凈現值指按行行業(yè)的基準收收益率，將項項目的凈現金金流量折現到到建設期初的的現值之和。房房地產行業(yè)基基準收益率為為10%。FNPV=Σ(CCI-CO))t（1+ic）-tt=0FNPV…財務凈凈現值CIt…第T年年的現金流入入量COt…第TT年的現金流流出量ic…基準收益率以2006年8月份份為計算基準準時間點，在在實際折現時時，計算的“年”的起始時間間從8月份至第二二年7月份，第一一年度內銷售售房屋面積達達到60%，第二二年度內銷售售剩余的400%房屋面積積。據此，項項目現金分年年度流量為年度現金流量表：：表1期初第一年第二年-6,0001,2606,381.5注：現金流動以年年中為時點計計算。FNPV=3811.29（萬萬元）>0由于FNPV大于于0，因此，項項目可行，可可以接受。財務內部收益率（FIRR）財務內部收益率指指建設項目在在整個計算期期內凈現金流流量現值累計計等于零時的的折現率。它它反映項目所所占用資金的的盈利率，是是考察項目盈盈利能力的主主要動態(tài)評價價指標。內部收益率I的計計算公式為：：FIRR=Σ(CCI-CO))t（1+IRRR）-t=0t=1當I=10%時，FFIRR2==14.166%故當I=10%時時項目方案經經濟上可以接接受。投資利潤率本項目的投資利潤潤率指項目利利潤與建設項項目總投資額額的比率，它它是考查項目目單位投資盈盈利能力的靜靜態(tài)指標。從靜態(tài)看，項目總總銷售額為222,1000萬元，項目目總投資為220,4588.5萬元。投投資利潤率==1,6411.5／22,1000*1000%=6.11%（企業(yè)所所得稅前）。投投資利潤率較較低。本項目目可在成本特特別是地價成成本上進行控控制，可適當當提高項目利利潤率。項目清償能力分析析資產負債率反映項項目所面臨財財務風險程度度及償債能力力的指標，它它表明項目貸貸款的安全程程度。從債權權人立場看，最最關心的是貸貸給項目的款款項的安全程程度，希望債債務比率越低低越好，所貸貸款項不會有有大的風險；；從經營者的的立場看，最最關心項目的的生產規(guī)模和和效益，負債債比率越大，可可以用有限的的自有資金進進行大規(guī)模的的生產，而且且企業(yè)的經營營風險將與債債權人共同負負擔。通常認認為項目的負負債應小于自自有資本，這這樣在經濟環(huán)環(huán)境惡化時仍仍能保持穩(wěn)定定。但過小的的負債率會使使項目在穩(wěn)健健操作時失去去額外利潤的的機會，所以以當資產負債債率小于500%時，則可可認為項目所所面臨的財務務風險已經很很低。房地產產企業(yè)最高資資產負債率為為75%。本項目由東營精公公石油開發(fā)集集團開發(fā)有限限公司開發(fā)，就就此項目進行行貸款時，可可以東營精公公集團作為保保證擔保，確確保貸款安全全。貸款還款款期為一年，進進入銷售環(huán)節(jié)節(jié)后，項目的的貸款償還有有保證。5.5項目不確確定性因素分分析項目盈虧平衡分析析通過盈虧平衡點（BEP）分析成本本與收益的平平衡關系。利用本量利分析法法，根據成本本、銷售收入入與利潤三者者的關系，考考慮利潤為零零時的銷售收收入與單位均均價，此時假假設項目銷售售率為1000%。為便于于計算，本次次測算只考慮慮可售部分的的盈虧平衡，計計算過程如下下：a）銷售面積盈虧平平衡點的計算算銷售面積盈虧平衡衡點==220,4588.5/77,869××（1-5.555%）=2.277（萬㎡）本項目銷售面積保保本點為2..27萬㎡，占占計劃總銷售售面積2.66萬㎡的87%%。b）銷售價格盈虧平平衡點的計算算銷售價格盈虧平衡衡點=2,0458..5/260000×（1-5.555%）=7,4332（元/㎡）本項目銷售均價保保本點為7,,432元/㎡，占計劃劃銷售均價8,500元/㎡的87%。一般認為，當盈虧虧平衡保本點點在60—90%之間時時，項目風險險較低，本項項目盈虧平衡衡保本點為887%，且銷銷售量和銷售售均價中均未未考慮車位，因因此安全相對對較大。項目敏感性分析影響房地產項目盈盈利因素很多多，如價格、銷銷售情況、可可變成本（推推廣費用）、工工期、宏觀經經濟形勢和不不確定性因素素等。但在一一般情況下，項項目的銷售價價格、可變成成本對項目各變量變化幅度凈現值分析內部收益率分析凈現值（萬元）變化幅度（%）內部收益率（%）變化幅度（%）原基準方案381.29014.160銷售價格10%3,338.099

44.95

-10%-181.97

8.16

可變成本10%160.66

11.78

-10%2,995.466

39.13

的影響最為明顯。本本可行性分析析報告就以價價格和可變成成本為敏感因因素進行分析析。根據價格格、建設投資資對利潤（靜靜態(tài)）的敏感感影響程度進進行分析。由上表可明顯看出出，當其他條條件不變時，銷銷售價格降低低對項目的敏敏感性較大，因因此，在對項項目的價格策策略的制定工工作。價格是是項目最敏感感的因素。投資風險及規(guī)避建建議a)項目預計在22007年4月開始認購購登記，20007年5月開始公開開發(fā)售，項目目銷售狀況關關系到公司資資金的運轉是是否順暢。項項目進入銷售售環(huán)節(jié)后，將將大量依靠銷銷售回款進行滾動投資開發(fā)發(fā)。項目進入入公開發(fā)售后后，在20007年11月至2008年3月面臨整個個房地產市場場銷售淡季的的沖擊。在22007年4月至10月，必須須加大廣告宣宣傳力度，以以保證項目能能平穩(wěn)進入下下半年的銷售售旺季。b)項目銷售時，主主體工程進度度必須與保證證銷售進度的的要求。工期期是消費者信信心的保證。c)項目銷售時時，面臨山水水名園等項目目的市場沖擊擊，同時青島島市房地產市市場整體價格格的變動對項項目也有相當當大的影響。5.6項目評價價結論項目投資風險分析析結論a）通過以上分析和和經濟效益評評價的結果說說明，本項目目內部收益率率正常，各經經濟指標顯示示發(fā)展商前期期投入較大，回回收資金能力力正常；有較較強的貸款償償還和自身平平衡能力，具具備一定抗風風險能力。b）本項目應加強銷銷售控制與工工程進度建設設周期的監(jiān)控控，可適當加加大建設投資資成本，如利利用新