零干擾效勞理念治理方案〔爭論稿〕戴德梁行房地產參謀〔廣州〕OO一年九月二十七日一、物業(yè)概況廣州「星河灣」是由廣州宏富房地產投資興建的低密度園林大型住宅小區(qū)。位于番禺迎賓大道旁占地超過一千畝。匠心獨特的規(guī)劃設計和整體效果，使打算將該小區(qū)治理成為廣州最好，治理檔次最高的住宅小區(qū)。〔93〕33號《廣東省房地產開發(fā)經營條例》等法規(guī)的規(guī)定，開發(fā)建設單位將廣州「星河灣」托付給廣州星河灣物業(yè)治理進展治理，并簽訂《物業(yè)治理托付合同》，同時托付戴德梁行房地產參謀〔廣州〕作為物業(yè)治理參謀。二、治理效勞目標與整體籌劃〔一〕〔用〕戶安居樂業(yè)，使該物業(yè)保值增值。物業(yè)治理效勞主要包括兩大局部，一是對物業(yè)的治理，二是對住〔用〕戶的效勞。1治理、高標準的效勞、高素養(yǎng)的人員，從而到達社會、環(huán)境、經濟的高效益。2位的工作指標，實行嚴格有效的考核制度，使治理隊伍的素養(yǎng)不斷地提高，為治理好廣州「星河灣」，效勞于住〔用〕戶打好堅實的根底。正確處理好開發(fā)商與住〔用〕戶之間的關系，維護兩者的合法權益，為開發(fā)商提出合理的建議，為住〔用〕戶排優(yōu)解難，讓住〔用〕戶滿意如意，安居樂業(yè)，讓其感謝開發(fā)商、感謝物業(yè)公司。通過嚴格治理與優(yōu)質效勞，更進一步提高開發(fā)商的名牌效應，將有效地促進小區(qū)的銷售。在物業(yè)治理方面，打算從住〔用〕戶入住起一周年評上廣州市物業(yè)治理示范小區(qū)。通過科學的治理效勞，使該物業(yè)及其設施、設備、綠化等延長使用期，確保開發(fā)商和業(yè)主的物業(yè)高度保值、增值。通過對廣州「星河灣」的治理，更加提高宏宇物業(yè)治理的名牌地位。〔二〕治理效勞目標整體籌劃廣州「星河灣」的治理效勞工作將依據(jù)“認真治理、真誠效勞”的原則，對本小區(qū)的住宅及商鋪局部實施一體化治理的綜合效勞。一體化治理，治理處設有對住宅及商鋪治理的各部門，負責協(xié)調、治理住宅及商鋪治理中消滅的各種狀況和問題，保證小區(qū)的正常運作，受理業(yè)戶投訴，監(jiān)視效勞質量，確保各種治理工作暢順。治理處設有小區(qū)治理組，全面負責小區(qū)住宅局部和商鋪局部的日常治理效勞工作，充分發(fā)揮一體治理處將以人性化的治理貫穿于工作的始終，充分發(fā)揮員工的工作樂觀性、主動性和制造性，最好地滿足住〔用〕戶的各項要求。治理處將結合本大廈的特點，把住宅治理和商鋪治理相結合，制造出獨具風格的治理模式，以盡善盡美的治理效勞，為業(yè)戶供給安全的居住、商務環(huán)境。三、治理模式與實施打算〔一〕治理模式設置星河灣物業(yè)治理由精干、專業(yè)性強的人員組成，下設各治理效勞專業(yè)部門：1人員的配置力求合理、科學，主任及助理須大專文化程度，精通物業(yè)治理，懂經營、懂法律，員工全面持證上崗。各專業(yè)分工明確，在治理處總經理的指導下，各司其職、各負其責，以協(xié)調的、高效率的、相互促進的治理模式來實現(xiàn)治理的良性循環(huán)。物業(yè)部：負責房屋治理、入住治理、家政效勞、環(huán)衛(wèi)綠化、清潔信息處理等工作。財務部：負責治理收支等工作。工程部：負責小區(qū)各種設備、設施的治理、修理、保養(yǎng)、抄水電表等工作。保安部：負責治安、消防、交通車輛、等工作?！捕硨嵤┐蛩?尚住宅小區(qū)的物業(yè)形象。2理效勞為中心、以業(yè)〔用〕戶滿足為目標。3中加強治理，寓治理于效勞之中，做到以情感人、以理服人、以自己的實際行動去教育人、帶動人。4量化評制、目標治理業(yè)績考評制，提高員工的集體榮譽感、驕傲感，鼓勵員工愛崗敬業(yè)，表達人生價值和成就感。5牌、標識、警示牌、宣傳欄、廣告欄等統(tǒng)一制作CIS系統(tǒng)進展安裝，使住〔用〕戶進入小區(qū)方向明確、目標清楚、行有標準、動有準則，同時也擴大星河灣物業(yè)治理的知名度。6可回收垃圾分類放置處理，削減垃圾二次污染。78減速駁等設施，最大限度地削減汽車噪音、廢氣對小區(qū)的干擾和污染。9〔用〕戶二次裝修。11〔用〕戶裝修申報制、裝修施工隊伍登記制、治理處審批制。121314限度地削減治安發(fā)案率。小區(qū)技防網絡。定期進展消防演練及消防宣傳，做到“以防為主、防消結合”，確保小區(qū)無火災發(fā)生。嚴格保安值班、交接班、巡邏工作規(guī)程，實行保安員軍事化治理?！灿谩硲魸M足的主要因素，嚴格保安員的選聘、錄用、培訓、考核，參軍隊退伍兵中招收合格人才，保證保安員思想過硬、軍事過硬，規(guī)定不是退伍兵、不夠高度、不夠高中文化程度者不聘。業(yè)化物業(yè)治理相結合，實現(xiàn)廣州「星河灣」的治理目標?！踩橙藛T的培訓及主要內容：1、治理人員素養(yǎng)的治理效勞隊伍，有人才便出好成果。培訓主要內容：工程技工保安員〔重點治安、消防方面〕；清潔綠化工〔重點環(huán)衛(wèi)、綠化方面〕；四、小區(qū)規(guī)章制度、檔案的建立與治理〔一〕1業(yè)主公約精神文明公約業(yè)戶手冊及裝修守則摩托車、自行車停放治理規(guī)定鑰匙治理規(guī)定關于住戶室內裝修工程的有關規(guī)定安全用電、用水治理規(guī)定關于加強車輛治理的假設干規(guī)定消防治理規(guī)定兒童消遣設施治理規(guī)定地下停車場治理規(guī)定小區(qū)治理的標準標準2保安員、水電組長、水電工、小區(qū)車治理員、綠化工、清潔工等〕崗位責任制小區(qū)房屋修理崗位責任制小區(qū)水電修理目標責任制、回訪制度3物業(yè)驗收與接收資料辦理業(yè)主收樓入住手續(xù)及治理規(guī)定裝修治理規(guī)定設備、設施治理規(guī)定〔治理制度、修理、保養(yǎng)規(guī)定、操作規(guī)定〕治安、消防治理清潔綠化治理車輛治理4房屋及修理治理工作質量檢驗標準小區(qū)資料檔案治理及收費工作質量檢驗標準5人事治理制度細則〔獎懲局部〕員工守則員工獎懲制度6人事治理制度細則〔考核內容〕小區(qū)治理處〔各級治理人員工作業(yè)績〕考核標準小區(qū)治理處修理員工考核評分標準〔二〕1〔月、季〕匯總交治理處辦公室分類歸檔。2〔操作查閱使用〕及治理處辦公室治理〔備份〕員調離本崗位，必需認真交接所治理的檔案。3《中華人民共和國檔案法》物業(yè)資料檔案治理質量檢驗標準五、日常的治理與效勞〔一〕日常的治理1〔房屋治理臺帳〕；下班再巡查一遍，做好記錄交接班人員；設立《房屋修理卡》，對房屋的公共局部和用戶室內的修理做有全面記錄，并定時回訪；〔用〕戶要隨時查看是否按裝修規(guī)定進展裝修，覺察亂搭亂改等行為，即時處理、訂正，并急躁做好思想工作，直到恢復原狀為止。98%100%；以上由治理組負責，按人均治理戶數(shù)和棟數(shù)包干，量化考核。2場所等治理好，不得轉變其使用功能。對水泵、發(fā)電機、配電柜做好運行及修理保養(yǎng)記錄臺帳，定期檢查等，及早堵漏洞；管道和有電的設備均有明顯的提示標志〔如留神觸電等提示〕；作人員必需生疏牢記后，按要求上崗操作，每季度組織學習，考試合格后才可連續(xù)上崗。320分鐘到達現(xiàn)場，準時修理恢復正常，；因公用線路停水、停電，必需由治理處預先通知用戶，讓用戶做好蓄水、停電的預備；按期清洗水池、定期出示水質化驗單，保障生活用水的清凈符合標準。時間備足水電費用，按時交納；將住〔用〕戶入住前的水電表度數(shù)抄好、登記好存檔；幫助辦理住用戶用電增容。4垃圾桶每天清洗一次；小區(qū)內大路、走道、公共場地每天清掃、保潔兩次，確保路面無雜物、集水現(xiàn)象；等設備，每天抹一次，確保無衛(wèi)生死角，到達廣州市物業(yè)治理示范小區(qū)的標準。5操作人員必需持證上崗，經嚴格考核后才能上崗。查。操作人員必需在上班前、下班后做好轎廂、機房清潔，每天用不銹鋼水清潔一次電梯。定期進展電梯檢修、維護工作并做好記錄。6治理好報經公安交通部門批準的停車場地。買進并豎起各種交通警示牌〔如限速5公里牌、禁鳴喇叭、單雙行線牌等〕在小區(qū)出口處設置減速杠，以保障老人小孩出行安全；臨時停車有“臨時停車證”，并設有示意牌。車輛進出便利，治理有序有禮。事故發(fā)生后責任的劃分；〔如被盜、刮花〕賠償合同書，此合同書在統(tǒng)一的車輛停放費條件下，設最低賠償金額，車主如需提高賠償金，則必需增加停車費，以便增加車管員對其特別對待，供給優(yōu)質、高檔效勞。7定期對綠地、樹木進展淋水、修剪造型、施肥、殺蟲養(yǎng)護；做到黃土不見天，一年四季繁花似錦，保障規(guī)定的綠化率；豎起各種保護綠地、樹木的警示牌。8OK造成的噪聲者進展合法的治理，為住用戶制造一個清靜、融洽、文明的鄰環(huán)境。〔二〕日常的效勞的稱號，樹立小區(qū)的名牌，起到保值、增值的經濟效益。1業(yè)主入住前，對整個小區(qū)進展全面的“物業(yè)開荒”做到窗明幾凈；氣氛下，迎接業(yè)主的到來；憑業(yè)主購房發(fā)票、購房合同〔復印件〕、身份證等，填寫好《入住登記表》和《裝修登記表》，然后由治理員伴隨業(yè)主開門對房屋進展驗收并留下要求意見；驗收手續(xù)完成后，繳有關各項治理效勞費用；相互催促；簽訂公約后業(yè)主領取房屋鑰匙。治理員向業(yè)主講解日后物業(yè)治理的應知應會的留意事項。2小時值班、巡邏，住〔用〕戶憑出入證進出，裝修施工人員憑施工人員出入卡出入，嚴格做好外訪人員登記；設立監(jiān)控中心，處理突發(fā)事故，確保小區(qū)安全、安靜。協(xié)作派出所做好出租屋、暫住人口登記治理工作；小區(qū)內杜絕吸毒、賭博、黃色等違法亂紀現(xiàn)象，一經覺察，協(xié)作派出所嚴懲；〔從一樓到天臺〕，為確保保安員夜晚不偷懶，簽到薄掛在每幢樓宇的天面，這樣保安只有上到天面才能簽到，把整幢樓宇所發(fā)生的問題一一記錄下來；即時更換；門崗設雨傘送老弱病者到樓，設“雨天留神路滑”等提示標志。保安員以禮待人，給進出大門的司機敬禮，見到客人上、下車主動上前開門迎送。向住〔用〕戶分派報紙、電信等，接待來訪者并教導引路；1%。34暫管小孩、代接送小孩上學、代辦保險、代洗衣服〔或開自助洗衣中心〕，設置家庭星期肉菜供給，代買代送，做到收費合理，價格公正、公開。七、社區(qū)文化的打算費用由治理處支付。同樂、恍如舊時富貴人家的榮華；讓青年人感到舒適、緊迫的現(xiàn)代化文明氣息；讓小孩生活在天真絢爛的天堂里；國慶節(jié)開展升旗儀式，讓住〔用〕戶感到作為一個中國人的驕傲；清明節(jié)組織老