光耀東方廣場(chǎng)快速營(yíng)銷策略方案營(yíng)銷目標(biāo)速度09年上半年銷售量排名前十的項(xiàng)目均為剛需住宅；一些項(xiàng)目月銷售面積可達(dá)3萬(wàn)平米（數(shù)據(jù)來(lái)源：北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)）可行性分析2009年上半年北京市項(xiàng)目銷售面積TOP10榜單可行性分析公建住宅化產(chǎn)品由于產(chǎn)權(quán)、容積率、水電費(fèi)等原因市場(chǎng)認(rèn)可度較低，多數(shù)項(xiàng)目銷售緩慢，但一些低價(jià)傾銷的項(xiàng)目仍然能夠?qū)崿F(xiàn)熱銷。在選取的7大項(xiàng)目中，月均銷售量最高10000多平米，而亞豪銷售的項(xiàng)目銷售達(dá)到了3萬(wàn)平米/月；（數(shù)據(jù)來(lái)源：北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)）可行性分析通過(guò)我司的市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)，不論住宅還是公建化住宅產(chǎn)品都有3萬(wàn)平米/月消化量以上的案例，但項(xiàng)目數(shù)量不多。至此我們認(rèn)為本案三個(gè)月消化完畢前途是光明的，道路是崎嶇的。亞豪09年代理的住宅項(xiàng)目保利百合，保利西山林語(yǔ)，海華堂；公建住宅化項(xiàng)目金泉時(shí)代，金隅可樂(lè)+均采用了快速營(yíng)銷，實(shí)現(xiàn)了開(kāi)盤(pán)爆銷的局面。以下我們將分享一下與本案類似的公建住宅化產(chǎn)品的快銷經(jīng)驗(yàn)。公建產(chǎn)品快銷案例—金泉時(shí)代案例一：亞豪09年市場(chǎng)熱銷公建住宅化產(chǎn)品——金泉時(shí)代公建產(chǎn)品快銷案例—金泉時(shí)代地理位置：亞奧核心區(qū)大屯路建筑類型：26層,純鋼框架結(jié)構(gòu)裝修情況：毛壞交房總建面：149200平米總戶數(shù)：1472套主力戶型：90-120平米兩居和少量160平米三居；開(kāi)盤(pán)時(shí)間:09年4月物業(yè)收費(fèi)：4.8元/平米開(kāi)發(fā)單位：北京政泉置業(yè)公建產(chǎn)品快銷案例—金泉時(shí)代市場(chǎng)背景：09年3月房地產(chǎn)市場(chǎng)小幅回暖，但價(jià)格沒(méi)有明顯回升公建產(chǎn)品快銷案例—金泉時(shí)代市場(chǎng)背景：08年12月—09年3月競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域項(xiàng)目銷售走勢(shì)在整體市場(chǎng)趨于回暖的背景下,住宅產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)了快速消化，而同區(qū)域的公建類產(chǎn)品依然銷售緩慢；個(gè)別項(xiàng)目甚至無(wú)成交；公建產(chǎn)品快銷案例—金泉時(shí)代標(biāo)準(zhǔn)層平面圖長(zhǎng)期的停工狀態(tài)項(xiàng)目難點(diǎn)：項(xiàng)目停工時(shí)間較長(zhǎng)，且定位調(diào)整多次，為實(shí)現(xiàn)快速回款，改為酒店式公寓；銷售團(tuán)隊(duì)進(jìn)場(chǎng)時(shí)無(wú)任何推廣，開(kāi)盤(pán)前一個(gè)月，宣傳推廣才陸續(xù)展開(kāi)；項(xiàng)目均為大開(kāi)間，無(wú)燃?xì)猓环蟼鹘y(tǒng)的居住戶型。公建產(chǎn)品快銷案例—金泉時(shí)代認(rèn)籌開(kāi)盤(pán)換簽房源：778套均價(jià)：14800元時(shí)間：4月24日認(rèn)購(gòu)：748套均價(jià)：14800元時(shí)間：5月16日換簽：670套,約70000平米（月均3.5萬(wàn)）換簽率：90%時(shí)間：6月17-24日銷售成果：現(xiàn)場(chǎng)爆銷，開(kāi)盤(pán)幾乎清盤(pán)公建產(chǎn)品快銷案例—金泉時(shí)代成功關(guān)鍵因素之一：高品質(zhì)展現(xiàn)戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新：借鑒香港、日本等小戶型的居住模式，使90平米的開(kāi)間戶型依然可以實(shí)現(xiàn)2居的居住空間；公共空間創(chuàng)新：原設(shè)計(jì)方案公共走廊過(guò)長(zhǎng)，且公攤較大，結(jié)合平面特點(diǎn)，創(chuàng)新性設(shè)計(jì)挑空花園，提高了業(yè)主的使用空間，并增加了生活的情趣性。樣板間實(shí)景挑空花園亞豪設(shè)有顧問(wèn)部，具有產(chǎn)品改造、開(kāi)發(fā)、創(chuàng)新能力，可助甲方一臂之力公建產(chǎn)品快銷案例—金泉時(shí)代成功關(guān)鍵因素之二：瘦身計(jì)劃降低總價(jià)，：雖然擁有產(chǎn)品的高品質(zhì)展現(xiàn)，但為了達(dá)到快銷的目的，亞豪堅(jiān)持盡可能的降低總價(jià)，首先就是要毛坯交房；降低門(mén)檻：由于開(kāi)發(fā)商的努力，使得項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)有50年變成了70年，首付比例也因此降低，大大降低了準(zhǔn)入門(mén)檻，成為了熱銷的基礎(chǔ)。亞豪快銷經(jīng)驗(yàn)使得項(xiàng)目在產(chǎn)品方面降低了銷售門(mén)檻，堅(jiān)持專業(yè)使我們的一貫原則公建產(chǎn)品快銷案例—金泉時(shí)代成功關(guān)鍵因素之三：快銷定價(jià)百分之二十，我們經(jīng)過(guò)大量的市場(chǎng)案例分析，總結(jié)得出公建住宅化產(chǎn)得到快銷的價(jià)格要求是低于區(qū)域同類住宅產(chǎn)品20%—40%，金泉開(kāi)盤(pán)價(jià)格14500元/平米，僅低于周邊市場(chǎng)住宅20%。賣(mài)高影響速度，賣(mài)低影響利潤(rùn)，亞豪擁有專業(yè)的定價(jià)體系，可以理性的指導(dǎo)項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)格制定工作。公建產(chǎn)品快銷案例—金泉時(shí)代成功關(guān)鍵因素之四：精細(xì)化營(yíng)銷亞豪制訂了15大營(yíng)銷體系標(biāo)準(zhǔn)，精細(xì)化營(yíng)銷是亞豪的工作標(biāo)準(zhǔn)八種剛性需求剛畢業(yè)結(jié)婚家庭人口變化子女上學(xué)換工作父母為子女買(mǎi)子女為父母買(mǎi)由租轉(zhuǎn)購(gòu)?fù)顿Y需求商務(wù)需求特殊需求一人來(lái)兩人來(lái)三人來(lái)銷售說(shuō)辭1銷售說(shuō)辭2銷售說(shuō)辭3銷售說(shuō)辭4銷售說(shuō)辭5銷售說(shuō)辭6…………銷售說(shuō)辭24形成本案的24種銷售情況3x8=24種銷售情況公建產(chǎn)品快銷案例—金泉時(shí)代成功關(guān)鍵因素之五：閃電式推廣一級(jí)體系：現(xiàn)場(chǎng)包裝：圍擋、交通指示、樓體二級(jí)體系：區(qū)域深耕：地鐵投放、區(qū)域直投三級(jí)體系：市場(chǎng)品牌：短信、網(wǎng)絡(luò)、業(yè)內(nèi)開(kāi)盤(pán)前花費(fèi)掉60%以上的推廣費(fèi)用，集中轟炸，閃電傳播公建產(chǎn)品快銷案例—金泉時(shí)代成功關(guān)鍵因素之六：資源營(yíng)銷東方恒美為亞豪子公司，廣告與營(yíng)銷可以無(wú)縫化銜接地段賣(mài)點(diǎn)—亞奧核心區(qū)交通賣(mài)點(diǎn)—5、13和6號(hào)3地鐵產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)—90-120平米主力配套賣(mài)點(diǎn)—自身、市政配套公建產(chǎn)品快銷案例—金泉時(shí)代成功關(guān)鍵因素之六：資源營(yíng)銷公司擁有客戶資源及媒體資源是快銷聚集客戶的有效手段公建產(chǎn)品快銷案例—金泉時(shí)代成功關(guān)鍵因素之七：營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)現(xiàn)場(chǎng)，開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)達(dá)到了幾千人，但現(xiàn)場(chǎng)秩序井然，現(xiàn)場(chǎng)流程安排使得客戶井然有序，現(xiàn)場(chǎng)管理亞豪前期早已從其他項(xiàng)目調(diào)動(dòng)了幾十人進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)支援?？熹N的關(guān)鍵之一是現(xiàn)場(chǎng)井然有序，人員安排合理案例二：亞豪09年市場(chǎng)熱銷公建住宅化產(chǎn)品——金隅可樂(lè)+公建產(chǎn)品快銷案例—金隅可樂(lè)+地理位置：朝陽(yáng)區(qū)雙橋城鐵站南800米建筑類型：18層,框架結(jié)構(gòu)裝修情況：毛壞交房總建面：49000平米總戶數(shù)：564套主力戶型：50—70平米零居和部分80—115平米零居開(kāi)盤(pán)時(shí)間:09年5月物業(yè)收費(fèi)：3.78元/平米開(kāi)發(fā)單位：金隅嘉業(yè)公建產(chǎn)品快銷案例—金隅可樂(lè)+市場(chǎng)背景：09年3月房地產(chǎn)市場(chǎng)小幅回暖，但價(jià)格沒(méi)有明顯回升公建產(chǎn)品快銷案例—金隅可樂(lè)+朗廷于08年12月21日開(kāi)盤(pán)，經(jīng)過(guò)近半年時(shí)間的客戶積累，開(kāi)盤(pán)后頭二個(gè)月只成交68套且成交價(jià)格不斷走低，進(jìn)入三月后隨著整體市場(chǎng)的回暖，成交價(jià)格及數(shù)量略有所回升。市場(chǎng)背景：08年12月—09年3月區(qū)域同類競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目“cross朗廷”銷售走勢(shì)公建產(chǎn)品快銷案例—金隅可樂(lè)+部分不規(guī)則戶型平面圖項(xiàng)目難點(diǎn)：項(xiàng)目4月入市，5月開(kāi)盤(pán)，蓄客期較短；項(xiàng)目5月開(kāi)盤(pán)，10月底入住，要求快速銷售；公建立項(xiàng)50年產(chǎn)權(quán)，商水、商電、無(wú)燃?xì)?；戶型均為大開(kāi)間設(shè)計(jì)，不規(guī)則戶型占50%，使用率低：63%—72%；按揭首付比例50%，利率上浮10%；公建產(chǎn)品快銷案例—金隅可樂(lè)+銷售成果：現(xiàn)場(chǎng)爆銷，開(kāi)出房源所剩無(wú)幾認(rèn)籌開(kāi)盤(pán)換簽房源：300套報(bào)價(jià)：7000-7500元時(shí)間：4月19日認(rèn)購(gòu)：282套開(kāi)盤(pán)價(jià)：7500-7800元時(shí)間：5月10日換簽：278套，24000平米換簽率：99%時(shí)間：5月11-31日公建產(chǎn)品快銷案例—金隅可樂(lè)+成功關(guān)鍵因素之一：高品質(zhì)展現(xiàn)戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新：由于項(xiàng)目戶型不規(guī)整，扇形、L型、不規(guī)整戶型相當(dāng)多，因此我們從裝修上進(jìn)行了大量的時(shí)尚創(chuàng)意，解決了戶型相當(dāng)差的問(wèn)題；公共空間創(chuàng)新：原設(shè)計(jì)為寫(xiě)字樓產(chǎn)品，我們也將在公共區(qū)域增強(qiáng)了時(shí)尚創(chuàng)意的展示效果。首層大堂亞豪協(xié)助甲方在公共區(qū)域裝修及戶型展示方面做了大量的創(chuàng)新改革公建產(chǎn)品快銷案例—金隅可樂(lè)+成功關(guān)鍵因素之二：瘦身計(jì)劃說(shuō)服甲方在首付比例上作出讓步，使得客戶群體能夠迅速放大在項(xiàng)目前期純粹青年時(shí)尚社區(qū)的定位基礎(chǔ)上，主力產(chǎn)品面積區(qū)間50—70㎡，充分控制產(chǎn)品的主力總價(jià)區(qū)間；同時(shí)輔以一定比例的大面積產(chǎn)品，滿足辦公客戶需求考慮客戶總價(jià)承受能力以及目標(biāo)客戶購(gòu)買(mǎi)用途的差異性，項(xiàng)目均為毛坯交房，在充分控制產(chǎn)品總價(jià)基礎(chǔ)上，保證了對(duì)自住客戶、投資客戶、辦公客戶的“兼容性”公建立項(xiàng)產(chǎn)品50%的首付比例制約了大部分客戶購(gòu)買(mǎi)，通過(guò)與銀行溝通，將首付比例由50%降低至30%，同時(shí)享受8折利率優(yōu)惠，大大降低了首付門(mén)檻，保證了項(xiàng)目入市前期的熱銷、快銷公建產(chǎn)品快銷案例—金隅可樂(lè)+成功關(guān)鍵因素之三：快銷定價(jià)入市時(shí)間美利山金都心語(yǔ)首城國(guó)際名敦道公建產(chǎn)品快銷案例—金隅可樂(lè)+成功關(guān)鍵因素之三：快銷定價(jià)專業(yè)的定價(jià)體系，客觀市場(chǎng)價(jià)格分析，為快速營(yíng)銷造就了良好的基礎(chǔ)同時(shí)，價(jià)格不只要降，還要適應(yīng)市場(chǎng)需要降到一定程度。價(jià)格的選擇水平呈現(xiàn)出規(guī)律性特征——低于區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目20%——40%！公建產(chǎn)品快銷案例—金隅可樂(lè)+成功關(guān)鍵因素之四：精細(xì)化營(yíng)銷根據(jù)不同客戶需求特點(diǎn)，訂制11種不同銷售引導(dǎo)A級(jí)：A、B、E、I、J、L、M’B級(jí)：DC級(jí)：E’、F、H、N、O、TD級(jí)：K、M、P、Q、R、SE級(jí)：G一居零居、一居、兩居零居、一居零居、一居一居初入職場(chǎng)結(jié)婚父母為子女買(mǎi)投資需求SOHO公建產(chǎn)品快銷案例—金隅可樂(lè)+成功關(guān)鍵因素之五：閃電式推廣開(kāi)盤(pán)前花費(fèi)掉60%以上的推廣費(fèi)用，集中轟炸，閃電傳播公建產(chǎn)品快銷案例—金隅可樂(lè)+成功關(guān)鍵因素之六：資源營(yíng)銷擁有客戶資源及媒體資源是快銷聚集客戶的有效手段通過(guò)與周邊院校內(nèi)部員工進(jìn)行直接洽談宣傳，有效進(jìn)行項(xiàng)目宣傳；聯(lián)手各大看房團(tuán)，增加現(xiàn)場(chǎng)人氣，擴(kuò)大市場(chǎng)知名度！中國(guó)傳媒大學(xué)第二外國(guó)語(yǔ)大學(xué)保利百合搜房看房團(tuán)公建產(chǎn)品快銷案例—金隅可樂(lè)+公建產(chǎn)品快銷案例—金隅可樂(lè)+成功關(guān)鍵因素之七：營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)考慮到項(xiàng)目為公建改住宅，存在土地使用年限短、生活成本高、使用率低、無(wú)燃?xì)?、異性戶型較多等問(wèn)題，在銷售過(guò)程中考慮盡可能的減少客戶的決策時(shí)間，同時(shí)利用現(xiàn)場(chǎng)的銷售氛圍帶動(dòng)項(xiàng)目的整體銷售。在項(xiàng)目住宅、商業(yè)的銷售過(guò)程中，配合整體的銷售節(jié)點(diǎn)設(shè)置了三次集中開(kāi)盤(pán)選房，選房當(dāng)日實(shí)現(xiàn)銷售率均高于90%，為項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)快銷、熱銷奠定了基礎(chǔ)?，F(xiàn)場(chǎng)秩序井然有序，同時(shí)不打折，不留房，營(yíng)造熱銷氣氛總結(jié)公建項(xiàng)目快銷的本質(zhì)，我們發(fā)現(xiàn)……區(qū)別于傳統(tǒng)營(yíng)銷，操盤(pán)指導(dǎo)思想和營(yíng)銷模式發(fā)生了重大變革！主要體現(xiàn)在七大關(guān)鍵要素……公建產(chǎn)品快總結(jié)成功關(guān)鍵因素之七：操作經(jīng)驗(yàn)團(tuán)隊(duì)成功關(guān)鍵因素之五：閃電式推廣成功關(guān)鍵因素之六：資源掌握能力成功關(guān)鍵因素之四：精細(xì)化營(yíng)銷成功關(guān)鍵因素之三：快銷定價(jià)法提高產(chǎn)品性價(jià)比成熟操作模式公建產(chǎn)品快總結(jié)成功關(guān)鍵因素之二：高品質(zhì)展示成功關(guān)鍵因素之一：瘦身計(jì)劃本案快銷建議關(guān)鍵一：成熟的操作模式（不要短時(shí)間創(chuàng)新，創(chuàng)新有風(fēng)險(xiǎn)）關(guān)鍵二：豐富的操作經(jīng)驗(yàn)（經(jīng)驗(yàn)就是復(fù)制，不用摸著石頭過(guò)河）項(xiàng)目本體分析成功關(guān)鍵因素之七：操作經(jīng)驗(yàn)團(tuán)隊(duì)成功關(guān)鍵因素之五：閃電式推廣成功關(guān)鍵因素之六：資源掌握能力成功關(guān)鍵因素之四：精細(xì)化營(yíng)銷成功關(guān)鍵因素之三：快銷定價(jià)法成功關(guān)鍵因素之二：高品質(zhì)展示成功關(guān)鍵因素之一：瘦身計(jì)劃項(xiàng)目快銷策略之一瘦身計(jì)劃能夠取得快銷的成功，最基礎(chǔ)的問(wèn)題就是需要盡量的的客戶作為支撐，因此產(chǎn)品總價(jià)越低，支付門(mén)檻越低，后期使用費(fèi)用越少，就越能夠爭(zhēng)取到龐大的客戶，這就是本案瘦身計(jì)劃的原因。項(xiàng)目快銷策略之一瘦身計(jì)劃產(chǎn)品瘦身建議支付門(mén)檻越瘦身建議后期使用費(fèi)用瘦身建議面寬4.2米和4.35米兩種，進(jìn)深約11.5米；建面約60平米左右，屬于適銷小戶型；建議設(shè)置廚房位置。產(chǎn)品瘦身建議——S座（酒店）項(xiàng)目快銷策略之一瘦身計(jì)劃主要柱距為6.5米、進(jìn)深約11米，按照貴司重新設(shè)計(jì)的戶型劃分，40-50平米的小戶型較多，符合快速營(yíng)銷的產(chǎn)品瘦身原則?？紤]到很多戶型面寬僅有3米多，建議在銷售時(shí)對(duì)引導(dǎo)有較高支付能力的客戶二合一購(gòu)買(mǎi)，引導(dǎo)低支付能力的客戶單套購(gòu)買(mǎi)；項(xiàng)目快銷策略之一瘦身計(jì)劃產(chǎn)品瘦身建議——A座（寫(xiě)字樓）項(xiàng)目快銷策略之一瘦身計(jì)劃產(chǎn)品瘦身建議——N座（寫(xiě)字樓）N座產(chǎn)品是項(xiàng)目最大的難點(diǎn)，面寬小、進(jìn)深大影響了產(chǎn)品瘦身的基本原則，而該區(qū)域的寫(xiě)字樓一直是較難消化的產(chǎn)品。因此，兩權(quán)相害取其輕，我們?nèi)匀辉噲D將N座產(chǎn)品改造成居住類產(chǎn)品。實(shí)際進(jìn)深13.4米3.5米4.5米2.7米2.7米5米金泉時(shí)代戶型參考：90平米的金泉戶型設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)了居住需求的引導(dǎo)項(xiàng)目快銷策略之一瘦身計(jì)劃調(diào)整方向：滿足于普通住宅所具備的廚、餐、衛(wèi)、廳、居等5大基本要素。戶型不小于2居室；確定調(diào)整方向項(xiàng)目快銷策略之一瘦身計(jì)劃面寬不同，進(jìn)深由14米至最大18.7，建面由80至100平米不等；建筑結(jié)構(gòu)（面寬、進(jìn)深和面積）決定了本戶型的實(shí)際用途是滿足于居住需求；⑴⑵⑶⑷與金泉相比，本項(xiàng)目進(jìn)深更長(zhǎng)、面寬更小；依據(jù)進(jìn)深和面寬的不同，我們以四種戶型為例，進(jìn)行平面布局示意。項(xiàng)目快銷策略之一瘦身計(jì)劃產(chǎn)品瘦身建議——N座（寫(xiě)字樓）自廚房至客廳約10米的空間屬于全開(kāi)放空間，弱化狹長(zhǎng)走廊。衛(wèi)生間多功能室廚房餐廳客廳主臥130030503600380021003500280060016400戶型1（東翼北）平面布局示意項(xiàng)目快銷策略之一瘦身計(jì)劃衛(wèi)生間主臥室餐廳1300305024003300210036003500多功能室廚房600客廳15500戶型2（東翼南）平面布局示意項(xiàng)目快銷策略之一瘦身計(jì)劃廚房2800=60(洗)+60(爐)+70(切)+90(冰)進(jìn)深較小，在實(shí)現(xiàn)二居的基礎(chǔ)上，以客廳的復(fù)合功能取消餐廳的設(shè)置；衛(wèi)生間多功能室25003300600廚房36003600客廳主臥室1360028501200戶型3（西翼）平面布局示意項(xiàng)目快銷策略之一瘦身計(jì)劃衛(wèi)生間2800多功能室3600600廚房餐廳2400主臥42003600陽(yáng)臺(tái)150018700進(jìn)深最大，在保證各功能空間尺度最大的基礎(chǔ)上；增加了陽(yáng)臺(tái)；客廳28501200戶型4（西翼中）平面布局示意項(xiàng)目快銷策略之一瘦身計(jì)劃第一幕我家滴大客廳1上網(wǎng)、打游戲、看書(shū)，吃飯。。?？蛷d是我倆的核心生活空間！鏡面移門(mén)讓客廳空間更開(kāi)闊，來(lái)四五個(gè)朋友也不顯得擠！暗藏式一百英寸投影幕，周末坐在自己家欣賞最新的大片！很多朋友羨慕我家客廳仿佛永遠(yuǎn)干凈整齊。。。其實(shí)我的秘密就是－－超大容量影音儲(chǔ)物柜！第二幕超溫馨小臥室2我家的臥室和客廳之間沒(méi)有墻，而是推拉門(mén)間隔，可分可合矮矮的床鋪，令人忍不住想要上去躺一躺。。。抬高地臺(tái)可以避免灰塵被帶進(jìn)臥室，下面還有儲(chǔ)物空間哦！第三幕小家里的奢華衣帽間3老婆最大的愛(ài)好就是買(mǎi)衣服、收集鞋子，樂(lè)此不疲。我家的獨(dú)立衣帽間可以說(shuō)是別墅級(jí)配置！自從有了這個(gè)超級(jí)衣帽間，她再也不擔(dān)心衣柜塞不下，血拼起來(lái)更瘋狂了今天老婆又是大包小包，滿載而歸！我們倆的當(dāng)季衣服可以分開(kāi)二邊掛，不混淆，可容納180件！地臺(tái)抽屜可以放置過(guò)季的衣物和棉被，一點(diǎn)空間不浪費(fèi)?；蛟S將來(lái)總有一天，老婆會(huì)把這個(gè)衣帽間填滿吧。。。偶身為男人，要努力為老婆賺錢(qián)買(mǎi)衣！第四幕四分離衛(wèi)生間4洗面臺(tái)和馬桶間使用互不干擾，我倆起床后再也不用爭(zhēng)奪衛(wèi)生間啦。連廁所也可以如此干爽整潔，精致可愛(ài)我和老婆的最愛(ài)－淋浴間！這可是專門(mén)為二個(gè)人一起洗設(shè)計(jì)的哦，一點(diǎn)都不擁擠！(*^__^*)嘻嘻……第五幕史上最強(qiáng)小廚房5我倆平時(shí)三餐都在外面吃，很少做飯，周末才偶爾開(kāi)伙。猜猜看，我家廚房藏在哪兒呢？一平米?。较嘈艈?？我家廚房就這么大！＋三眼灶＋電烤爐＋電飯煲＋微波爐＋碗碟干燥機(jī)＋超大儲(chǔ)物拉籃史上最強(qiáng)小廚房?。‰姶艩t、電烤箱、電飯煲同時(shí)使用，做飯又快又好！升降干燥機(jī)很方便，餐具洗好了順手一放?？萍荚O(shè)備讓生活更輕松冰箱在廚房的另一側(cè)，平時(shí)不必打開(kāi)廚房門(mén)也可以拿飲料水果出來(lái)！調(diào)整后產(chǎn)品60平米左右的小戶型面積占到了66%，90%左右的戶型控制在100平米以內(nèi)，基本實(shí)現(xiàn)了快銷的產(chǎn)品瘦身原則。注：以上戶型面積均為近似值，此面積不含商業(yè)。調(diào)整后產(chǎn)品結(jié)構(gòu)項(xiàng)目快銷策略之一瘦身計(jì)劃項(xiàng)目快銷策略之一瘦身計(jì)劃產(chǎn)品瘦身建議支付門(mén)檻越瘦身建議后期使用費(fèi)用瘦身建議原因：50%的首付門(mén)檻過(guò)高，首置客戶首付承載能力有限客戶首付20-30%之間，以折扣鼓勵(lì)高首付；分期付款銀行政策項(xiàng)目快銷策略之一瘦身計(jì)劃支付門(mén)檻瘦身建議——降低首付能夠通過(guò)銀行支持降低首付門(mén)檻是最佳方案，若不能降低首付，項(xiàng)目的市場(chǎng)定價(jià)優(yōu)勢(shì)必須明顯。項(xiàng)目快銷策略之一瘦身計(jì)劃產(chǎn)品瘦身建議支付門(mén)檻越瘦身建議后期使用費(fèi)用瘦身建議改新風(fēng)中央空調(diào)為水循環(huán)式制冷，降低物業(yè)費(fèi)負(fù)擔(dān)。樓內(nèi)可以通過(guò)市政解決采暖問(wèn)題。但原有的中央空調(diào)設(shè)計(jì)亦不可能全盤(pán)推翻。所以，通過(guò)水循環(huán)保留中央空調(diào)實(shí)用的制冷功能，做到分戶計(jì)量，最終高昂物業(yè)費(fèi)大大降低業(yè)主可以承擔(dān)的范圍。推薦方案：后期使用費(fèi)瘦身建議——降低物業(yè)費(fèi)用項(xiàng)目快銷策略之一瘦身計(jì)劃備選方案：后期使用費(fèi)瘦身建議——降低物業(yè)費(fèi)用在聘請(qǐng)知名物業(yè)管理公司，提高服務(wù)質(zhì)量的同時(shí)，建議由甲方承擔(dān)一定比例的物業(yè)成本，將客戶的物業(yè)費(fèi)降低到4.5-5元/平米。項(xiàng)目快銷策略之一瘦身計(jì)劃成功關(guān)鍵因素之七：操作經(jīng)驗(yàn)團(tuán)隊(duì)成功關(guān)鍵因素之五：閃電式推廣成功關(guān)鍵因素之六：資源掌握能力成功關(guān)鍵因素之四：精細(xì)化營(yíng)銷成功關(guān)鍵因素之三：快銷定價(jià)法成功關(guān)鍵因素之二：高品質(zhì)展示成功關(guān)鍵因素之一：瘦身計(jì)劃項(xiàng)目快銷策略之二高品質(zhì)展現(xiàn)產(chǎn)品高品質(zhì)升級(jí)樣板區(qū)高品質(zhì)展現(xiàn)高品質(zhì)服務(wù)升級(jí)高標(biāo)準(zhǔn)配套支持一字布局，略顯單調(diào)調(diào)整建議：通過(guò)入戶門(mén)收縮形成的放大空間既改變了走廓的單調(diào)，又弱化了進(jìn)深的長(zhǎng)度；走廊調(diào)整示意項(xiàng)目快銷策略之二高品質(zhì)展現(xiàn)項(xiàng)目快銷策略之二高品質(zhì)展現(xiàn)調(diào)整建議：通過(guò)增加格柵的方式，改變通道的單一性，并保證開(kāi)間入戶的私秘性；走廊調(diào)整示意原因：公共空間精裝展示，客戶所見(jiàn)即所得；公共空間大堂改造活躍、大氣的大堂降價(jià)和品質(zhì)只能擇其一而行之，降價(jià)不能降品質(zhì)，性價(jià)是比出來(lái)的；項(xiàng)目快銷策略之二高品質(zhì)展現(xiàn)商業(yè)入口封閉式公寓入口商業(yè)入口封閉式公寓入口商業(yè)與公寓入口必須分離，且公寓入口要有獨(dú)立的大堂設(shè)置項(xiàng)目快銷策略之二高品質(zhì)展現(xiàn)活躍、大氣的大堂項(xiàng)目快銷策略之二高品質(zhì)展現(xiàn)9層連廊設(shè)計(jì)成空中大堂項(xiàng)目快銷策略之二高品質(zhì)展現(xiàn)通過(guò)水景、硬鋪、點(diǎn)綴植物及小品來(lái)營(yíng)造相對(duì)局促的地塊景觀。項(xiàng)目快銷策略之二高品質(zhì)展現(xiàn)產(chǎn)品高品質(zhì)升級(jí)樣板區(qū)高品質(zhì)展現(xiàn)高品質(zhì)服務(wù)升級(jí)高標(biāo)準(zhǔn)配套支持原因：產(chǎn)品調(diào)整后，需要設(shè)置樣板間，激發(fā)購(gòu)買(mǎi)欲現(xiàn)代風(fēng)格小而全精空間細(xì)化可移動(dòng)式書(shū)房強(qiáng)調(diào)可變性的多空間衛(wèi)生間的吸納空間真正的精裝修，不只是用精致的材料，而是進(jìn)行精心的安排?，F(xiàn)代風(fēng)格示意項(xiàng)目快銷策略之二高品質(zhì)展現(xiàn)項(xiàng)目快銷策略之二高品質(zhì)展現(xiàn)強(qiáng)調(diào)對(duì)家具的節(jié)約空間使用方式項(xiàng)目快銷策略之二高品質(zhì)展現(xiàn)通過(guò)隱藏空間強(qiáng)調(diào)多功能分期項(xiàng)目快銷策略之二高品質(zhì)展現(xiàn)強(qiáng)調(diào)色彩的搭配，體現(xiàn)裝修的藝術(shù)性，注重鏡面的使用項(xiàng)目快銷策略之二高品質(zhì)展現(xiàn)由于本項(xiàng)目的產(chǎn)品差別較大，N座產(chǎn)品是項(xiàng)目的難點(diǎn)，因此建議做2個(gè)以上的樣板間，分別設(shè)置在S座及N座。項(xiàng)目快銷策略之二高品質(zhì)展現(xiàn)產(chǎn)品高品質(zhì)升級(jí)樣板區(qū)高品質(zhì)展現(xiàn)高品質(zhì)服務(wù)升級(jí)高標(biāo)準(zhǔn)配套支持原因：“服務(wù)”是物業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)價(jià)值的重要維護(hù)/提升手段品牌物管精細(xì)化服務(wù)內(nèi)容知名物管公司服務(wù)內(nèi)容收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)項(xiàng)目家政服務(wù)：

1、上門(mén)收洗衣服

2、接送小孩上學(xué)

3、家庭綠化、盆景造型

4、美容美發(fā)

5、裁剪、紡織、寵物喂養(yǎng)指導(dǎo)

6、送餐（24小時(shí)送餐）

禮儀服務(wù)

1、租售鮮花、盆景

2、代接代送客人

商務(wù)服務(wù)

1、電話

2、傳真

3、復(fù)印

4、租車服務(wù)項(xiàng)目快銷策略之二高品質(zhì)展現(xiàn)項(xiàng)目快銷策略之二高品質(zhì)展現(xiàn)產(chǎn)品高品質(zhì)升級(jí)樣板區(qū)高品質(zhì)展現(xiàn)高品質(zhì)服務(wù)升級(jí)高標(biāo)準(zhǔn)配套支持原因：商業(yè)配套的服務(wù)定位明確，升值潛力一覽無(wú)余；會(huì)所功能明確國(guó)際化城市界面商業(yè)會(huì)所配套會(huì)所和商業(yè)不只是提供的娛樂(lè)和健身，具有國(guó)際化城市界面的展示功能商業(yè)定位明確項(xiàng)目快銷策略之二高品質(zhì)展現(xiàn)項(xiàng)目快銷策略之二高品質(zhì)展現(xiàn)商業(yè)即會(huì)所：利用商業(yè)搭載項(xiàng)目的會(huì)所功能，體現(xiàn)運(yùn)動(dòng)時(shí)尚、餐飲休閑、日常消費(fèi)。健身房游泳池棋牌室美容美體……項(xiàng)目快銷策略之二高品質(zhì)展現(xiàn)商業(yè)即會(huì)所：利用商業(yè)搭載項(xiàng)目的會(huì)所功能，體現(xiàn)運(yùn)動(dòng)時(shí)尚、餐飲休閑、日常消費(fèi)?？觳臀鞑椭胁涂Х取?xiàng)目快銷策略之二高品質(zhì)展現(xiàn)商業(yè)即會(huì)所：利用商業(yè)搭載項(xiàng)目的會(huì)所功能，體現(xiàn)運(yùn)動(dòng)時(shí)尚、餐飲休閑、日常消費(fèi)。超市銀行洗衣藥店……通過(guò)貴司強(qiáng)大的商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，將會(huì)所體現(xiàn)其中，實(shí)現(xiàn)高端配套設(shè)施。成功關(guān)鍵因素之七：操作經(jīng)驗(yàn)團(tuán)隊(duì)成功關(guān)鍵因素之五：閃電式推廣成功關(guān)鍵因素之六：資源掌握能力成功關(guān)鍵因素之四：精細(xì)化營(yíng)銷成功關(guān)鍵因素之三：快銷定價(jià)法成功關(guān)鍵因素之二：高品質(zhì)展示成功關(guān)鍵因素之一：瘦身計(jì)劃項(xiàng)目快銷策略之三快銷定價(jià)根據(jù)上文案例中的亞豪獨(dú)特的快銷項(xiàng)目定價(jià)模型，我們將本案進(jìn)行了價(jià)格制定測(cè)算……中堂華府住宅25000信堡水岸住宅精裝（1500）28000錦上國(guó)際公寓精裝（2000）24000前門(mén)前公寓精裝（1500）24000國(guó)海廣場(chǎng)公寓精裝（5000）31500長(zhǎng)安街國(guó)悅府精裝（8000）38000新華聯(lián)國(guó)際公寓精裝（3000）28000歐洲公館精裝住宅（5000）28000普通住宅的價(jià)格在25000-26500元/平米之間；公建類產(chǎn)品在22000-30000元/平米之間項(xiàng)目快銷策略之三快銷定價(jià)月成交峰值：30套，6064平米月成交峰值：100套，9226平米參考項(xiàng)目的成交峰值遠(yuǎn)低于本項(xiàng)目的預(yù)期值；因此不建議用市場(chǎng)同類產(chǎn)品比較法進(jìn)行本項(xiàng)目的價(jià)格測(cè)算但參考項(xiàng)目成交峰值較低；項(xiàng)目快銷策略之三快銷定價(jià)以住宅為參考按照周邊住宅價(jià)格20%的空間進(jìn)行浮動(dòng)：同區(qū)域同檔次普通住宅的銷售價(jià)格在25000-26500元/平米左右，則本案的銷售價(jià)格約為：20000-21200元之間；項(xiàng)目快銷策略之三快銷定價(jià)考慮到目前市場(chǎng)處在“房荒”時(shí)期，而且亞豪總結(jié)了各個(gè)快銷項(xiàng)目的成功操作經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，我司建議按照上限取值：整體均價(jià)為21000元/平米項(xiàng)目快銷策略之三快銷定價(jià)項(xiàng)目快銷策略之三快銷定價(jià)如果銀行可以配合在7日內(nèi)進(jìn)行放款，我司還可以實(shí)現(xiàn)更快的回款成功關(guān)鍵因素之七：操作經(jīng)驗(yàn)團(tuán)隊(duì)成功關(guān)鍵因素之五：閃電式推廣成功關(guān)鍵因素之六：資源掌握能力成功關(guān)鍵因素之四：精細(xì)化營(yíng)銷成功關(guān)鍵因素之三：快銷定價(jià)法成功關(guān)鍵因素之二：高品質(zhì)展示成功關(guān)鍵因素之一：瘦身計(jì)劃項(xiàng)目快銷策略之四精細(xì)化營(yíng)銷亞豪精準(zhǔn)營(yíng)銷體系前端市場(chǎng)監(jiān)控體系賣(mài)點(diǎn)梳理體系外宣體系物料體系現(xiàn)包體系定價(jià)體系產(chǎn)品附加值營(yíng)造體系客戶調(diào)研體系開(kāi)盤(pán)體系全盤(pán)營(yíng)銷體系團(tuán)隊(duì)組建體系銷售體系客戶調(diào)研體系客服體系后臺(tái)支持體系后端十五大全營(yíng)銷管理體系項(xiàng)目快銷策略之四精細(xì)化營(yíng)銷快銷項(xiàng)目的操作過(guò)程將上傳到公司平臺(tái)，由公司總體監(jiān)控。不同產(chǎn)品，不同定位八種剛性需求剛畢業(yè)結(jié)婚家庭人口變化子女上學(xué)換工作父母為子女買(mǎi)子女為父母買(mǎi)由租轉(zhuǎn)購(gòu)?fù)顿Y需求商務(wù)需求特殊需求一人來(lái)兩人來(lái)三人來(lái)銷售說(shuō)辭1銷售說(shuō)辭2銷售說(shuō)辭3銷售說(shuō)辭4銷售說(shuō)辭5銷售說(shuō)辭6…………銷售說(shuō)辭24形成本案的24種銷售情況3x8=24種銷售情況產(chǎn)品細(xì)分，客戶細(xì)分，營(yíng)銷細(xì)分，應(yīng)用亞豪的精準(zhǔn)定位營(yíng)銷體系項(xiàng)目快銷策略之四精細(xì)化營(yíng)銷成功關(guān)鍵因素之七：操作經(jīng)驗(yàn)團(tuán)隊(duì)成功關(guān)鍵因素之五：閃電式推廣成功關(guān)鍵因素之六：資源掌握能力成功關(guān)鍵因素之四：精細(xì)化營(yíng)銷成功關(guān)鍵因素之三：快銷定價(jià)法成功關(guān)鍵因素之二：高品質(zhì)展示成功關(guān)鍵因素之一：瘦身計(jì)劃項(xiàng)目快銷策略之五閃電推廣項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目推廣策略項(xiàng)目快銷策略之五閃電推廣項(xiàng)目的定位，形象表現(xiàn)，必需以了解項(xiàng)目環(huán)境、項(xiàng)目產(chǎn)品特征、客戶群體為基礎(chǔ)來(lái)決定……在本項(xiàng)目1.5公里的范圍之內(nèi)包含了：2座公園3條地鐵4條交通干線5重城市地標(biāo)項(xiàng)目快銷策略之五閃電推廣2座公園玉淵潭公園蓮花池公園北京蓮花池公園項(xiàng)目快銷策略之五閃電推廣3條地鐵1號(hào)線9號(hào)線（年底開(kāi)工）北京站至北京西站（10年通車）9號(hào)線1號(hào)線項(xiàng)目快銷策略之五閃電推廣4條交通干線2橫：長(zhǎng)安街、蓮花池路2縱：西三環(huán)、羊坊店路項(xiàng)目快銷策略之五閃電推廣5重城市地標(biāo)長(zhǎng)安街世紀(jì)壇軍事博物館中央電視臺(tái)北京西站中華世紀(jì)壇中央電視臺(tái)軍事博物館長(zhǎng)安街北京西客站項(xiàng)目快銷策略之五閃電推廣項(xiàng)目快銷策略之五閃電推廣項(xiàng)目A座項(xiàng)目S座項(xiàng)目N座根據(jù)甲方提供的資料顯示：A座約17697平米，305套；S座約37205平米，620套；N座約21966平米，228套；合計(jì)73289平米，1153套。產(chǎn)品決定客群：本項(xiàng)目為公建產(chǎn)品，不容易吸引純居住類客戶；本項(xiàng)目首付及利率，使用成本水平較高，不易吸引居住客戶本項(xiàng)目部分戶型產(chǎn)品較小，總價(jià)低，位置好，適合剛需客戶承擔(dān)；本項(xiàng)目位置屬于城市核心區(qū)域，投資居住兩相宜；本項(xiàng)目產(chǎn)品部分為寫(xiě)字樓，不排除寫(xiě)字樓客戶購(gòu)買(mǎi)。項(xiàng)目快銷策略之五閃電推廣產(chǎn)品決定客群：剛需客戶投資客戶商務(wù)客戶主力客群主力客群補(bǔ)充客群注：當(dāng)首付比例能夠降低時(shí)，剛需客戶比例會(huì)超過(guò)50%，反之資客戶會(huì)大于居住類客戶。（金泉時(shí)代，首次置業(yè)比例60%；金隅可樂(lè)+首次置業(yè)比例80%，但后期調(diào)整首付后，居住類客戶比例銳減。）項(xiàng)目快銷策略之五閃電推廣項(xiàng)目快銷策略之五閃電推廣項(xiàng)目定位的核心價(jià)值：核心區(qū)位/產(chǎn)品屬性/投資價(jià)值屬性項(xiàng)目快銷策略之五閃電推廣案名建議：光耀東方廣場(chǎng)——光耀世紀(jì)公寓長(zhǎng)安街，世紀(jì)壇，城市綜合體項(xiàng)目快銷策略之五閃電推廣形象表現(xiàn)：俯視長(zhǎng)安街的日日夜夜項(xiàng)目快銷策略之五閃電推廣形象表現(xiàn)：長(zhǎng)安米貴，居之不易長(zhǎng)安街，世紀(jì)壇，尊享光耀生活坐享長(zhǎng)安街，感受光榮與夢(mèng)想北京的未來(lái)，你的未來(lái)項(xiàng)目快銷策略之五閃電推廣項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目推廣策略廣告的最終目的是放大口碑傳播的效應(yīng)！推廣策略項(xiàng)目快銷策略之五閃電推廣我司的操作經(jīng)驗(yàn)?zāi)軌虮ＷC15天內(nèi)將推廣完成手法業(yè)內(nèi)認(rèn)籌期開(kāi)盤(pán)期蓄客期階段吸引眼球制造緊迫宣傳爆銷目的常規(guī)的“手法”，不常規(guī)的“做法”，結(jié)果絕不“尋?！?！策略四種貫穿兩種點(diǎn)爆一種支持廣播報(bào)紙短信地鐵網(wǎng)絡(luò)現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目快銷策略之五閃電推廣階段性多頻次節(jié)奏性發(fā)送擴(kuò)大客群面精準(zhǔn)客群，新聞播報(bào)方式選取項(xiàng)目周邊區(qū)域，以項(xiàng)目進(jìn)展或熱銷新聞為主題，循環(huán)播報(bào)；投放量不低于1000萬(wàn)條;四種貫穿：短信--由傳統(tǒng)向創(chuàng)新的轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)做法創(chuàng)新轉(zhuǎn)變操作建議項(xiàng)目快銷策略之五閃電推廣廣告宣傳互動(dòng)參與，活動(dòng)炒作引發(fā)討論分散隨流三大網(wǎng)絡(luò)全面席卷，集中釋放以活動(dòng)營(yíng)銷為主題，注重客戶的參與性；論壇炒作與網(wǎng)絡(luò)活動(dòng)，同步進(jìn)行；四種貫穿：網(wǎng)絡(luò)--由廣告宣傳向參與互動(dòng)的轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)做法創(chuàng)新轉(zhuǎn)變操作建議沁山水營(yíng)銷副總監(jiān)肖勁開(kāi)盤(pán)前做客搜房沁山水案名征集活動(dòng)沁山水焦點(diǎn)搖號(hào)項(xiàng)目快銷策略之五閃電推廣三大網(wǎng)站團(tuán)購(gòu)新浪樂(lè)居搜房團(tuán)購(gòu)焦點(diǎn)團(tuán)購(gòu)無(wú)需全部應(yīng)用，可以選擇其中的1-2家深度合作項(xiàng)目快銷策略之五閃電推廣工薪階層上班族客流動(dòng)量極大，不乏高端客戶形式單一效果差車廂、站臺(tái)、信報(bào)形式多元化一號(hào)線與四號(hào)線交匯處的換乘站，設(shè)站臺(tái)燈箱廣告或設(shè)車廂廣告，并與信報(bào)聯(lián)合，形成立體化宣傳；四種貫穿：地鐵--由客戶價(jià)值不高向高效傳播認(rèn)知的轉(zhuǎn)變以往認(rèn)識(shí)現(xiàn)狀調(diào)查操作建議項(xiàng)目快銷策略之五閃電推廣四種貫穿：現(xiàn)場(chǎng)—銷售現(xiàn)場(chǎng)的精準(zhǔn)指引項(xiàng)目快銷策略之五閃電推廣通常情況下會(huì)有30%以上的客戶通過(guò)圍擋認(rèn)知項(xiàng)目，建議西、北、南三側(cè)包裝圍擋，利用地標(biāo)建筑的優(yōu)勢(shì)，懸掛大型條幅，引起關(guān)注；操作建議兩種點(diǎn)爆：報(bào)紙—提升知名度和形象的必備宣傳工具開(kāi)盤(pán)前兩周，新京、北青報(bào)，以整版或半版集中宣傳，造勢(shì)；承擔(dān)“引子”的職能，而非主要宣傳工具；項(xiàng)目快銷策略之五閃電推廣兩種點(diǎn)爆：廣播—針對(duì)性強(qiáng)，自駕族收聽(tīng)率高103.9和91.5（飛魚(yú)秀）,針對(duì)性最強(qiáng),但成本較高,建議與普通電臺(tái)組合使用，重要節(jié)點(diǎn)起到引爆的作用，點(diǎn)面結(jié)合降低推廣成本；項(xiàng)目快銷策略之五閃電推廣一種支持：業(yè)內(nèi)雜志—宣傳范圍廣，時(shí)效性長(zhǎng)新地產(chǎn)、安家、樓市三大業(yè)內(nèi)雜志，不僅是業(yè)內(nèi)溝通的平臺(tái)，同時(shí)專業(yè)的點(diǎn)評(píng)播報(bào)，也能對(duì)普通購(gòu)房者起到參考或決定作用；項(xiàng)目快銷策略之五閃電推廣單純推廣費(fèi)用，按總銷售額0.38%的費(fèi)用預(yù)算，約615萬(wàn)元；項(xiàng)目快銷策略之五閃電推廣11月20日12月12日12月25日12月3日12月7日推廣開(kāi)始銷售進(jìn)場(chǎng)樣板間交付廣告設(shè)計(jì)完成確定媒體資源確定樣板間裝修方案一個(gè)月蓄客推廣資源全部鋪開(kāi)媒體推廣樣板間裝修完成樣板間銷售準(zhǔn)備團(tuán)隊(duì)組建計(jì)劃營(yíng)銷方案銷售計(jì)劃確定戶型圖、海報(bào)等銷售物料完成1月1日公布價(jià)格篩選客戶物業(yè)、商家資料完備推廣方案項(xiàng)目快銷策略之五閃電推廣成功關(guān)鍵因素之七：操作經(jīng)驗(yàn)團(tuán)隊(duì)成功關(guān)鍵因素之五：閃電式推廣成功關(guān)鍵因素之六：資源掌握能力成功關(guān)鍵因素之四：精細(xì)化營(yíng)銷成功關(guān)鍵因素之三：快銷定價(jià)法成功關(guān)鍵因素之二：高品質(zhì)展示成功關(guān)鍵因素之一：瘦身計(jì)劃觀緣項(xiàng)目客戶亞豪多年積累的客戶資源保利百合客戶雍景天成客戶湯泉逸墅客戶DM直投；路牌；項(xiàng)目快銷策略之六資源支持亞豪多年積累的高端投資客戶資源亞豪手中還掌握著北京181個(gè)中高端項(xiàng)目的全部客戶資料，包括：

現(xiàn)代城、建外SOHO、富力城、雍和家園、東方銀座、海晟名苑、當(dāng)代萬(wàn)國(guó)城、鳳凰城、海潤(rùn)國(guó)際公寓、公園大道、棕櫚泉國(guó)際公寓、金港國(guó)際、東方瑞景、溫莎大道、世橋國(guó)貿(mào)公寓、香江花園、紫玉山莊、京潤(rùn)水上花園、光彩國(guó)際公寓、易構(gòu)空間、石韻浩庭、九龍花園、風(fēng)度柏林、珠江帝景、珠江羅馬、珠江綠洲、珠江駿景、藍(lán)堡國(guó)際花園、新城國(guó)際、金地國(guó)際花園、嘉林花園、通用時(shí)代、新世界太華公寓、第一商城、麗晶苑、麗高王府、泉發(fā)花園、香江花園、美惠公寓、博雅園、朝陽(yáng)園等等。DM直投；短信；框架項(xiàng)目快銷策略之六資源支持全國(guó)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、經(jīng)理人名錄地產(chǎn)界上下游企業(yè)高管人員名錄（含建材、家居、設(shè)計(jì)公司等）北大國(guó)際MBA、EMBA畢業(yè)全體學(xué)員名錄全國(guó)共180余家證券公司高管人員名錄；全國(guó)70余家基金公司高管人員名錄；該數(shù)據(jù)庫(kù)總數(shù)三萬(wàn)余條，每月更新核實(shí)一次，并實(shí)時(shí)完善中?？蛻敉卣埂獊喓篮透鞔竺襟w的短信數(shù)據(jù)庫(kù)項(xiàng)目快銷策略之六資源支持亞豪國(guó)內(nèi)一線媒體資源：網(wǎng)絡(luò)、雜志、報(bào)紙、電視雜志：新地產(chǎn)、紅地產(chǎn)、樓市、安家……報(bào)紙：北京青年報(bào)、新京報(bào)、北京晚報(bào)、北京晨報(bào)、精品購(gòu)物指南、京華時(shí)報(bào)、中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)、北京現(xiàn)代商報(bào)、中國(guó)建設(shè)報(bào)、經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)、第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)、21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道、法制晚報(bào)、參考消息、競(jìng)報(bào)、中華工商時(shí)報(bào)……網(wǎng)絡(luò)媒體：搜房網(wǎng)、新浪網(wǎng)、焦點(diǎn)網(wǎng)、搜狐網(wǎng)、和訊網(wǎng)、新地產(chǎn)網(wǎng)……項(xiàng)目快銷策略之六資源支持亞豪掌握的知名品牌可以強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手曲美家具、伊力諾依和歐樂(lè)世家皆為北京知名的中高檔家具供應(yīng)商，深受各個(gè)階層客戶的喜愛(ài)。我司與其良好的合作關(guān)系，可助推項(xiàng)目精裝修方面直接受益；目前，我司代理的金泉酒店就采用了曲美現(xiàn)代家具作為交房標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目快銷策略之六資源支持廣告設(shè)計(jì)：盛世遠(yuǎn)景、水晶石、瑞得、世紀(jì)瑞博、典晶創(chuàng)藝、眾智集成、洋正廣告、今久傳播營(yíng)銷公關(guān)：賽博方舟、啟明東方、太立德仁東方恒美2003年成立于北京，歷經(jīng)五年磨礪，推廣項(xiàng)目已達(dá)百余。包括高檔別墅、高檔住宅、小戶型公寓、酒店式公寓、大型商業(yè)、寫(xiě)字樓等。榮獲全國(guó)三十強(qiáng)優(yōu)秀地產(chǎn)廣告公司、北京十大地產(chǎn)全案代理推廣機(jī)構(gòu)等獎(jiǎng)項(xiàng)。對(duì)客戶的精準(zhǔn)把握對(duì)產(chǎn)品的精準(zhǔn)把握對(duì)廣告表現(xiàn)的精準(zhǔn)把握與亞豪的無(wú)縫對(duì)接，密切溝通合作項(xiàng)目快銷策略之六資源支持成功關(guān)鍵因素之七：操作經(jīng)驗(yàn)團(tuán)隊(duì)成功關(guān)鍵因素之五：閃電式推廣成功關(guān)鍵因素之六：資源掌握能力成功關(guān)鍵因素之四：精細(xì)化營(yíng)銷成功關(guān)鍵因素之三：快銷定價(jià)法成功關(guān)鍵因素之二：高品質(zhì)展示成功關(guān)鍵因素之一：瘦身計(jì)劃說(shuō)到本項(xiàng)目的成熟經(jīng)驗(yàn)的快銷團(tuán)隊(duì)建設(shè)，必需以本項(xiàng)目的現(xiàn)狀及快銷原則為基礎(chǔ)，通過(guò)營(yíng)銷方案的選擇最終確定團(tuán)隊(duì)的組建……項(xiàng)目快銷策略之七經(jīng)驗(yàn)團(tuán)隊(duì)1153套，銷售速度，開(kāi)盤(pán)方式，決定了團(tuán)隊(duì)組建的要求；銷售周期：1個(gè)月推廣積累，3個(gè)月銷售完畢，共4個(gè)月時(shí)間；開(kāi)盤(pán)方式：1、由于銷售周期較短；2、產(chǎn)品按照面積來(lái)說(shuō)大致分為2類（60平米左右，90平米左右）；3、總套數(shù)1100余套；因此，產(chǎn)品面積區(qū)間較大不宜1次開(kāi)盤(pán)，4個(gè)月時(shí)間較短3次以上開(kāi)盤(pán)不太現(xiàn)實(shí)，建議分為2次開(kāi)盤(pán)較為安全，容易成功。項(xiàng)目快銷策略之七經(jīng)驗(yàn)團(tuán)隊(duì)開(kāi)盤(pán)策略建議：一次開(kāi)盤(pán)：推貨數(shù)量：A座全部產(chǎn)品+S座5-10層及14層，共計(jì)700套左右（銷售率達(dá)90%需加推房源）；推貨種類：以小戶型為主，容易實(shí)現(xiàn)熱銷；銷售周期：前期推廣+認(rèn)購(gòu)+換簽為1.5個(gè)月二次開(kāi)盤(pán)：推貨數(shù)量：N座全部產(chǎn)品+S座剩余產(chǎn)品，共計(jì)400套左右；推貨種類：以大戶型為主，通過(guò)一次開(kāi)盤(pán)的熱銷搶購(gòu)，推動(dòng)二次開(kāi)盤(pán)成功；銷售周期：由于產(chǎn)品不同，一次開(kāi)盤(pán)后需要1個(gè)月時(shí)間進(jìn)行二次積累，積累時(shí)間+二次認(rèn)購(gòu)+簽約為1.5個(gè)月最后一個(gè)月解決尾房，回款等銷售后期問(wèn)題。注：本項(xiàng)目的實(shí)際推貨數(shù)量及類型將由積累客戶的實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。項(xiàng)目快銷策略之七經(jīng)驗(yàn)團(tuán)隊(duì)團(tuán)隊(duì)人員反推法：房源倒推認(rèn)購(gòu)根據(jù)項(xiàng)目的產(chǎn)品情況，客群種類，開(kāi)盤(pán)策略，人員可以進(jìn)行推算為了第一次開(kāi)盤(pán)銷售700套左右房源，我們需要多少認(rèn)購(gòu)數(shù)？項(xiàng)目的位置，產(chǎn)品優(yōu)劣，價(jià)格高低決定我們需要多少認(rèn)購(gòu)數(shù)量；以金泉時(shí)代和金隅可樂(lè)+為例：金泉時(shí)代位置好，價(jià)格低，產(chǎn)品優(yōu)，最終1.3倍房源的認(rèn)購(gòu)量實(shí)現(xiàn)銷售；金隅可樂(lè)+位置一般，價(jià)格低，產(chǎn)品低劣，最終2倍房源的認(rèn)購(gòu)量實(shí)現(xiàn)銷售；本項(xiàng)目位置優(yōu)劣介于金泉時(shí)代與金隅可樂(lè)+之間，產(chǎn)品基本與金泉時(shí)代相當(dāng)，價(jià)格待定，因此可以初步推斷，本項(xiàng)目的認(rèn)購(gòu)量需要一次推貨量的1.5—1.8倍區(qū)間，即700*1.5—1.8=1050—1260組1000組以上的認(rèn)購(gòu)是一個(gè)熱銷的基本要求項(xiàng)目快銷策略之七經(jīng)驗(yàn)團(tuán)隊(duì)團(tuán)隊(duì)人員反推法：認(rèn)購(gòu)倒推來(lái)訪根據(jù)項(xiàng)目的產(chǎn)品情況，客群種類，開(kāi)盤(pán)策略，人員可以進(jìn)行推算1000組以上的認(rèn)購(gòu)量必需有一定量的來(lái)訪客戶進(jìn)行支持，根據(jù)金泉時(shí)代及金隅可樂(lè)+的快銷經(jīng)驗(yàn)表明，每3-4組客戶新訪，可以實(shí)現(xiàn)一個(gè)有效客戶，也就是所本項(xiàng)目1000人以上的認(rèn)購(gòu)量需要3000-4000組新訪即可實(shí)現(xiàn)。項(xiàng)目快銷策略之七經(jīng)驗(yàn)團(tuán)隊(duì)團(tuán)隊(duì)人員反推法：來(lái)訪倒推銷售人員數(shù)量根據(jù)項(xiàng)目的產(chǎn)品情況，客群種類，開(kāi)盤(pán)策略，人員可以進(jìn)行推算一個(gè)月左右3000-4000組的來(lái)訪數(shù)量，平均每周需要接待750-1000組，預(yù)計(jì)周末每天的接待人數(shù)在190-250組左右（周末2天的來(lái)訪一般為平日5天的總量）。以250組新訪客戶為周末的接待量計(jì)算，考慮到銷售人員接待新訪，再訪、接電、電開(kāi)、客戶拓展等的時(shí)間要求，考慮到后期簽約與接待新客戶的時(shí)間重疊，建議銷售人員數(shù)量在32人為宜（平均每人周末接待8組新客戶）。項(xiàng)目快銷策略之七經(jīng)驗(yàn)團(tuán)隊(duì)團(tuán)隊(duì)人員反推法：銷售團(tuán)隊(duì)組織構(gòu)架（兩區(qū)三線體系）項(xiàng)目快銷策略之七經(jīng)驗(yàn)團(tuán)隊(duì)銷售體系策劃推廣體系運(yùn)營(yíng)中心團(tuán)隊(duì)人員反推法：銷售團(tuán)隊(duì)組織構(gòu)架（兩區(qū)三線體系）項(xiàng)目快銷策略之七經(jīng)驗(yàn)團(tuán)隊(duì)雙副總/雙總監(jiān)主控項(xiàng)目的營(yíng)銷方向，以及項(xiàng)目的總協(xié)調(diào)運(yùn)營(yíng)中心團(tuán)隊(duì)人員反推法：銷售團(tuán)隊(duì)組織構(gòu)架（兩區(qū)三線體系）項(xiàng)目快銷策略之七經(jīng)驗(yàn)團(tuán)隊(duì)項(xiàng)目的中層管理人員根據(jù)各自分工負(fù)責(zé)營(yíng)銷的專業(yè)模塊對(duì)項(xiàng)目的專業(yè)性進(jìn)行監(jiān)控團(tuán)隊(duì)人員反推法：銷售團(tuán)隊(duì)組織構(gòu)架（兩區(qū)三線體系）項(xiàng)目快銷策略之七經(jīng)驗(yàn)團(tuán)隊(duì)執(zhí)行層面工人員，通過(guò)相關(guān)的激勵(lì)制度執(zhí)行各項(xiàng)專業(yè)任務(wù)，保證項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)該項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)不少于50人，再加上集中開(kāi)盤(pán)時(shí)的支援人員及服務(wù)人員，預(yù)計(jì)整個(gè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)總計(jì)將達(dá)到近百人。項(xiàng)目快銷策略之七經(jīng)驗(yàn)團(tuán)隊(duì)提前完成全年任務(wù)/隊(duì)伍培訓(xùn)考察/配置豪華陣容/傾力半個(gè)公司人員/未曾失敗2009年北京地區(qū)代理項(xiàng)目銷售業(yè)績(jī)項(xiàng)目快銷策略之七經(jīng)驗(yàn)團(tuán)隊(duì)項(xiàng)目快銷策略之七經(jīng)驗(yàn)團(tuán)隊(duì)項(xiàng)目快銷策略之七經(jīng)驗(yàn)團(tuán)隊(duì)項(xiàng)目快銷策略之七經(jīng)驗(yàn)團(tuán)隊(duì)項(xiàng)目快銷策略之七經(jīng)驗(yàn)團(tuán)隊(duì)項(xiàng)目快銷策略之七經(jīng)驗(yàn)團(tuán)隊(duì)項(xiàng)目快銷策略之七經(jīng)驗(yàn)團(tuán)隊(duì)項(xiàng)目快銷策略之七經(jīng)驗(yàn)團(tuán)隊(duì)前提：貴司共有8名銷售人員，將與我方共同進(jìn)行本項(xiàng)目的銷售工作。營(yíng)銷模式探討：聯(lián)合銷售不匹配，不對(duì)等