聞都紫金城年度營(yíng)銷推廣策略劉安峰目錄第一部分：項(xiàng)目概況第二部分：呼和浩特城市宏觀狀況第三部分：呼和浩特房地產(chǎn)發(fā)展概況第四部分：本案市場(chǎng)比較定位第五部分：項(xiàng)目（SWOT）分析第六部分：目標(biāo)客戶群分析鎖定第七部分：營(yíng)銷策略第八部分：廣告推廣劉安峰第一部分、項(xiàng)目概況地理環(huán)境交通狀況周邊環(huán)境劉安峰項(xiàng)目概況一：地理環(huán)境項(xiàng)目四至：東到金橋大道南至錫林郭樂(lè)南路西臨小黑河北依昭烏達(dá)路劉安峰項(xiàng)目概況二：交通位置

項(xiàng)目以金橋大道、錫林郭樂(lè)南路以及昭烏達(dá)路為其交通主動(dòng)脈，交通條件良好。市內(nèi)公交車有*******能夠到達(dá)。

劉安峰項(xiàng)目概況三：周邊環(huán)境劉安峰第二部分：呼和浩特城市宏觀狀況1、城市發(fā)展①、城鄉(xiāng)建設(shè)總體布局②、重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)2、國(guó)民經(jīng)濟(jì)劉安峰

1、呼和浩特城市發(fā)展

①、城鄉(xiāng)建設(shè)總體布局

十五“期間，呼和浩特的城市發(fā)展將按照中心城區(qū)、衛(wèi)星城和中心鎮(zhèn)三級(jí)體系合理布局，形成功能互補(bǔ)的城市網(wǎng)絡(luò)群。到2005年，城市化水平達(dá)到55%左右。中心城區(qū)要控制密度、增強(qiáng)功能、優(yōu)化環(huán)境，積極調(diào)整第二產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和土地利用結(jié)構(gòu)，有步驟地淘汰技術(shù)落后、污染重、有礙城市景觀的工業(yè)，逐步將部分工業(yè)企業(yè)外遷，重點(diǎn)發(fā)展金融、商貿(mào)、信息等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。要依托如意、金川和金橋開(kāi)發(fā)區(qū)，適度拓展中心城區(qū)規(guī)模。衛(wèi)星城要統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開(kāi)發(fā)、梯次推進(jìn)、分步實(shí)施。重點(diǎn)搞好道路中心鎮(zhèn)要根據(jù)資源、產(chǎn)業(yè)、區(qū)位等不同優(yōu)勢(shì)，建設(shè)不同產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)、各具特色的小城鎮(zhèn)。要采取切實(shí)可行的政策措施，撤鄉(xiāng)并鎮(zhèn)，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程。通過(guò)改革現(xiàn)行戶籍制度，實(shí)行戶籍登記制，促進(jìn)農(nóng)村人口向小城鎮(zhèn)集中。拓寬城鎮(zhèn)建設(shè)投融資渠道，引導(dǎo)社會(huì)資金投入城鎮(zhèn)建設(shè)，引導(dǎo)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)向鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)小區(qū)集中，引導(dǎo)農(nóng)民住宅向配套齊全的小城鎮(zhèn)住宅規(guī)劃區(qū)集中。堅(jiān)持城鎮(zhèn)合理布局和基礎(chǔ)設(shè)施共建共享的原則，盡快形成符合小城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)特點(diǎn)的行政管理體制。

劉安峰②、重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

加快道路交通、供水排水、供氣供熱、城市防洪和電信郵政等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，為推進(jìn)城市化和城鄉(xiāng)建設(shè)現(xiàn)代化奠定堅(jiān)實(shí)的物質(zhì)基礎(chǔ)。Ⅰ、加快交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，構(gòu)筑通暢便捷的城市綜合交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)。城區(qū)道路建設(shè)要開(kāi)辟貫通東西向干道，延伸改造南北向干道，打通一環(huán)路，建設(shè)繞城路，拓寬改造城區(qū)出入口，綜合整治小街小巷。公路建設(shè)要按照"打通九條出境路、精修三條出口路、改造三條旅游路、建設(shè)一批縣鄉(xiāng)路"的思路，完善市域網(wǎng)公路，擴(kuò)大公路通達(dá)深度。"十五"期間，完成國(guó)道110線呼市段、國(guó)道209呼市至和林段一級(jí)路、和林至清水河土勾子段二級(jí)路、清水河至偏關(guān)二級(jí)路改造工程。完成省道104線呼市至武川、省道209線和林至剎虎口、省道101線呼市段二級(jí)路改造工程和省道102線呼市至涼城一級(jí)公路建設(shè)。完成武川至召河、武川至白音錫勒、機(jī)場(chǎng)路、哈素海旅游線的改造工程。配合自治區(qū)完成呼市至包頭、呼市至集寧高速公路建設(shè)，啟動(dòng)呼和浩特公路主樞紐項(xiàng)目，與此同時(shí)完成土托東線、土托西線、薩涼路、集固路（呼市段）等一批縣鄉(xiāng)公路建設(shè)，力爭(zhēng)"十五"期末，市內(nèi)國(guó)省干線達(dá)到二級(jí)公路標(biāo)準(zhǔn)，80%的村通等級(jí)公路。鐵路運(yùn)輸要改擴(kuò)建鐵路西站，建設(shè)呼準(zhǔn)鐵路專用線。航空運(yùn)輸要升級(jí)改造呼和浩特機(jī)場(chǎng)，發(fā)揮中西部地區(qū)骨干支線機(jī)場(chǎng)作用。劉安峰

Ⅱ、加快城市供水、供氣、供熱等市政公用設(shè)施建設(shè)，構(gòu)筑功能完善的公用設(shè)施網(wǎng)絡(luò)。抓好引黃供水工程建設(shè)，改造供水排水管網(wǎng)，確保到2005年，市區(qū)日供水能力達(dá)到52萬(wàn)噸，自來(lái)水普及率達(dá)到100%；在加快水資源開(kāi)發(fā)的同時(shí)，大力推行城市節(jié)水，實(shí)現(xiàn)水資源的優(yōu)質(zhì)優(yōu)用。加快天然氣輸配工程的建設(shè)，形成以天然氣為主、人工煤氣和液化氣為輔的供氣格局；擴(kuò)大集中供熱面積，完成集中供熱二期工程，規(guī)劃建設(shè)供熱三期工程，有步驟地推廣全電能、準(zhǔn)電能用電小區(qū)。爭(zhēng)取到2005年，城市氣化率達(dá)到80%，集中供熱面積達(dá)到1800萬(wàn)平方米。Ⅲ、加快城鄉(xiāng)電網(wǎng)改造，建設(shè)烏素圖、燕營(yíng)220千伏山變電站和220千伏呼烏線、呼昭線、形成220千伏單環(huán)網(wǎng)供電方式。增容改造110千伏變電站5座，改造10千伏配電線路，市區(qū)主要街道實(shí)現(xiàn)電纜入地。通過(guò)全面加快城網(wǎng)、農(nóng)網(wǎng)建設(shè)和改造，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)同網(wǎng)同階。Ⅳ、加快防洪重點(diǎn)工程建設(shè)，構(gòu)筑完善強(qiáng)固的城市防洪體系。重點(diǎn)完成大青山周圍哈拉沁水庫(kù)、紅山口水庫(kù)、壩口子水庫(kù)建設(shè)和烏素圖水庫(kù)的除險(xiǎn)加固，完成流經(jīng)市區(qū)的哲達(dá)蓋河、哈拉沁河綜合整治工程，完成對(duì)境內(nèi)黃河及其主要支流的提防、險(xiǎn)工險(xiǎn)段和病險(xiǎn)水庫(kù)的除險(xiǎn)加固。劉安峰

Ⅴ、加快電信郵政設(shè)施的建設(shè)步伐，構(gòu)筑現(xiàn)代化的郵電通迅網(wǎng)絡(luò)。通信建設(shè)要加快電信基礎(chǔ)網(wǎng)、支撐網(wǎng)、業(yè)務(wù)網(wǎng)和服務(wù)網(wǎng)的建設(shè)，建成大容量的數(shù)字傳輸網(wǎng)、用戶光纖接入網(wǎng)，為發(fā)展信息高速公路創(chuàng)造條件。加強(qiáng)郵政中心局的建設(shè)，更新改造郵運(yùn)網(wǎng)設(shè)施，提高郵件傳遞速度和服務(wù)水平。加快郵政綜合計(jì)算機(jī)網(wǎng)和電子郵政網(wǎng)站的建設(shè)，逐步提高郵政網(wǎng)絡(luò)的技術(shù)層次和服務(wù)功能。1999年，呼和浩特提出了建設(shè)生態(tài)市的總體要求，計(jì)劃在10年之內(nèi)把呼和浩特建成生態(tài)市。近年呼和浩特利用國(guó)家實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)的機(jī)遇，加大了生態(tài)治理的力度。全面實(shí)施了“藍(lán)天綠地”環(huán)保工程。通過(guò)實(shí)行集中供熱等措施，提高城市的凈化、綠化和美化的水平。

劉安峰2、國(guó)民經(jīng)濟(jì)2001年全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到214億元，比2000年增長(zhǎng)20%。分別比全國(guó)和全區(qū)平均水平快12.6和10.3個(gè)百分點(diǎn)。全市人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到9902元，比上年增長(zhǎng)18.8%。第一產(chǎn)業(yè)增加值25.5億元，增長(zhǎng)0.1%；第二產(chǎn)業(yè)增加值95.4億元億元，增長(zhǎng)26.4%第三產(chǎn)業(yè)增加值90.3億元，增長(zhǎng)19.8%。劉安峰第三部分：呼和浩特市房地產(chǎn)發(fā)展概況1、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)2、新城區(qū)地產(chǎn)概況3、玉泉區(qū)地產(chǎn)概況4、區(qū)域地產(chǎn)特征劉安峰呼和浩特市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展描述

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)自2000年開(kāi)始呼和浩特市政府抓住西部大開(kāi)發(fā)的歷史機(jī)遇，全力推進(jìn)“首府城市建設(shè)年”、“綠色城市年”。呼和浩特市政府首先調(diào)整完善城市規(guī)劃，并從政策上制定了一系列的優(yōu)惠政策，吸引外來(lái)投資者。這一積極舉措帶來(lái)了呼和浩特市房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展。2001年保持了2000年高速發(fā)展的趨勢(shì)，同時(shí)比2000年增長(zhǎng)了32.1%。房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)速度。

劉安峰目前呼和浩特市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比較火熱的區(qū)域區(qū)分非常明顯，以產(chǎn)品特征和價(jià)格特征可以分為東西兩個(gè)比較明顯的板塊。①、東部板塊以錫林郭勒路向東及其路兩邊屬東部板塊，即賽罕區(qū)和新城區(qū)。主要分布著的比較典型的項(xiàng)目有都市華庭、麗苑陽(yáng)光城、東苑小區(qū)、橋華世紀(jì)村、人和小區(qū)、學(xué)府花園等。②、西部板塊以錫林郭勒路向西屬西部板塊，即回民區(qū)和玉泉區(qū)。比較典型的項(xiàng)目有幸福城等。劉安峰2、新城區(qū)概況

面積700平方千米，人口31萬(wàn)。新城區(qū)是呼和浩特市的中心城區(qū)，是內(nèi)蒙古自治區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化、教育、科研的中心和交通、郵電、通信的樞紐，是呼和浩特市對(duì)外開(kāi)放的門戶；新城區(qū)2001年完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值49億元，比上年增長(zhǎng)20.3%；建筑業(yè)總產(chǎn)值15000萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng)171.5%；城市居民人均可支配收7087元。劉安峰3、玉泉區(qū)概況

玉泉區(qū)位于呼和浩特市城區(qū)的西南部，全區(qū)總面面積213平方公里。人口18.73萬(wàn)人，玉泉區(qū)有蒙、漢、回、滿面等19個(gè)民族。玉泉區(qū)是原歸化城，故有“舊城”之稱，2001年全區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到19.4億元，比上年增長(zhǎng)17％，城市居民人均可支配收入達(dá)到5276元，比上年增長(zhǎng)0.6%；城區(qū)改造建設(shè)推進(jìn)了市場(chǎng)建設(shè)步伐，幸福、馨方園、食全食美等大型專業(yè)市場(chǎng)的建成，成為玉泉區(qū)商貿(mào)發(fā)展的亮點(diǎn)。近年來(lái)，玉泉區(qū)繼續(xù)加大招商引資力度，舊城區(qū)改造取得突破性進(jìn)展?；就瓿蓛蓷l新規(guī)劃路和大南街?jǐn)U路的拆遷工作，修繕通順東街，恢復(fù)了明清風(fēng)貌，全區(qū)道路狀況明顯好轉(zhuǎn)，投資和生活環(huán)境大為改善。劉安峰

4、區(qū)域地產(chǎn)特征

房地產(chǎn)價(jià)格特征房地產(chǎn)產(chǎn)品特征區(qū)域客層客源特征區(qū)域房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)特性劉安峰①、東部板塊

Ⅰ、以都市華庭為首的高檔項(xiàng)目均價(jià)在3540/㎡左右；Ⅱ、以橋華世紀(jì)村為代表的中檔樓盤在2290元/㎡左右；Ⅲ、以東苑小區(qū)都市為代表的低價(jià)位樓盤價(jià)格在1800元/㎡左右。分析：

東部板塊之所以在同一區(qū)域價(jià)格區(qū)分那么明顯主要是由于這些項(xiàng)目所對(duì)應(yīng)的客源客層有明顯的區(qū)隔，高檔項(xiàng)目主要對(duì)應(yīng)都市金領(lǐng)、私營(yíng)企業(yè)主等有車一族。而此區(qū)域的中檔項(xiàng)目所對(duì)應(yīng)的客層主要是在政府機(jī)關(guān)上班的公務(wù)員和一部分個(gè)體工商戶。而作為低價(jià)位的樓盤他們所對(duì)應(yīng)的客層則是以收入不是很高的工薪階層和部分拆遷戶。劉安峰

②、西部板塊

以幸福城為典型的低檔樓盤均價(jià)在1350元/㎡之間。分析：西部板塊樓盤項(xiàng)目基本具備的優(yōu)勢(shì)就是環(huán)境，西部向來(lái)是呼和浩特市的商業(yè)中心，休閑、觀光和旅游購(gòu)物主要集中在這個(gè)區(qū)。劉安峰呼和浩特市房地產(chǎn)產(chǎn)品特征①、建筑特性——呼和浩特市的住宅絕大多數(shù)板式多層；②、開(kāi)發(fā)規(guī)?！艉秃铺厥械淖≌?xiàng)目10萬(wàn)-17萬(wàn)之間的樓盤占據(jù)了半數(shù)以上，這種組團(tuán)結(jié)構(gòu)更適合發(fā)揮項(xiàng)目的個(gè)性化，在推廣上面更容易把握自身的客源客戶；③、社區(qū)規(guī)劃——大部分的項(xiàng)目都體現(xiàn)了高綠化率和低容積率，在社區(qū)環(huán)境的生態(tài)化上面也有所體現(xiàn)；④、社區(qū)配套——大部分項(xiàng)目在社區(qū)配套服務(wù)上面，考慮到本呼和浩特市發(fā)展的滯后性，和很多項(xiàng)目建在新區(qū)，都為業(yè)主提供了更為全面的物業(yè)服務(wù)和會(huì)所服務(wù)。劉安峰呼和浩特市房地產(chǎn)客層客源特征①、客源：呼和浩特市、包頭市和周邊盟、市縣。②、客層：

Ⅰ、收入穩(wěn)定的工薪階層；Ⅱ、政府機(jī)關(guān)公務(wù)員；Ⅲ、拆遷戶；Ⅳ、私營(yíng)企業(yè)主；Ⅴ、外地工商人士；Ⅵ、少數(shù)投資客；Ⅶ、二次置業(yè)者。劉安峰呼和浩特市房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)特性

近幾年來(lái)，呼和浩特市的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可謂是如火如荼，房子越做越漂亮，盤子也越做越大了。競(jìng)爭(zhēng)變的越來(lái)越劇烈了，每個(gè)項(xiàng)目都極力營(yíng)造買點(diǎn)來(lái)吸引客戶的眼球。在關(guān)乎購(gòu)房人利益的幾個(gè)方面顯得更明顯，主要表現(xiàn)：

①、低價(jià)位——如人和小區(qū)等項(xiàng)目，價(jià)格在1420元/㎡左右，項(xiàng)目注重在面積和總價(jià)上；②、高品質(zhì)——如都市華庭，在產(chǎn)品的塑造上都體現(xiàn)了高貴、舒適、人性，當(dāng)然價(jià)格也不菲都在3540元/㎡左右；③、低密度——許多項(xiàng)目容積率一般在2以下，有的更低如橋華世紀(jì)村只有1.22；④、高綠化率——綠化率基本超過(guò)30%，有的甚至達(dá)到了50%；⑤、大社區(qū)——如橋華世紀(jì)村總面積在53萬(wàn)㎡。劉安峰總結(jié)：

從呼和浩特市1350-1600元/㎡項(xiàng)目的熱銷來(lái)看低價(jià)位住宅的有效需求空間是廣闊無(wú)比的，加上呼和浩特市有著發(fā)達(dá)的交通和成熟的城市生活配套，同時(shí)生活成本也特別低，這些優(yōu)勢(shì)將會(huì)從其它城區(qū)吸納大量的居住客戶，從市場(chǎng)了解得知近幾年的市場(chǎng)供應(yīng)量也是巨大的，其供應(yīng)量也不斷增大，所以開(kāi)發(fā)商也預(yù)感到了未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的嚴(yán)峻性，在產(chǎn)品特色和個(gè)性化上面也極盡所能，營(yíng)造買點(diǎn)，制造自身優(yōu)勢(shì)。劉安峰

第四部分：本案市場(chǎng)比較定位

市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目競(jìng)品比較解析項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目理念的定位項(xiàng)目的客觀條定位劉安峰定量調(diào)研從本項(xiàng)目周邊所有住宅項(xiàng)目中我們篩選出與本案位置較近競(jìng)爭(zhēng)明顯的項(xiàng)目：*******在建項(xiàng)目包括******與本案推出、峻工時(shí)間上相近。但它們有本質(zhì)的不同，所以我們要選擇針對(duì)目標(biāo)對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)策略去鎖定我們的目標(biāo)客戶群。市場(chǎng)調(diào)研

為了準(zhǔn)確做出項(xiàng)目的產(chǎn)品定位，我們對(duì)呼市市區(qū)的主要住宅的銷售、情況進(jìn)行了市場(chǎng)調(diào)查，現(xiàn)將在售住宅項(xiàng)目列表如下：*******劉安峰重點(diǎn)競(jìng)品

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劉安峰◎已投入使用的競(jìng)品調(diào)研表◎已投入使用競(jìng)品分析結(jié)論◎在建項(xiàng)目主要競(jìng)品分析◎在建項(xiàng)目競(jìng)品分析結(jié)論

◎針對(duì)競(jìng)品采取措施目標(biāo)競(jìng)品分析劉安峰項(xiàng)目市場(chǎng)定位

劉安峰項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位建議群盤均價(jià)控制在2790元/平米。項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略為動(dòng)態(tài)價(jià)格體系與靜態(tài)價(jià)格體系的有機(jī)結(jié)合，靜態(tài)價(jià)格基于對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)的深入研究，動(dòng)態(tài)價(jià)格基于對(duì)未來(lái)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)的判斷。在實(shí)際操作過(guò)程中以靜態(tài)價(jià)格體系為基準(zhǔn)，以動(dòng)態(tài)價(jià)格體系的為整個(gè)價(jià)格策略提供有力保障。這樣才能促進(jìn)銷售的有力進(jìn)行，從而達(dá)到開(kāi)發(fā)預(yù)期目的。市場(chǎng)原則：根據(jù)市場(chǎng)的發(fā)展情況，競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況想對(duì)比，價(jià)格要有較大彈性，更加具競(jìng)爭(zhēng)力。樓層、單元、朝向、噪音、景觀、通風(fēng)、采光、面積、戶型等作以調(diào)整低價(jià)入市，低開(kāi)高走、價(jià)格一路上揚(yáng)的策略。較低的價(jià)格銷售增加客戶價(jià)格上漲的信心，基于位置、環(huán)境、以及市場(chǎng)認(rèn)知程度建議開(kāi)盤均價(jià)具體價(jià)格策略將考慮開(kāi)發(fā)商整體規(guī)劃以及產(chǎn)品成本等因素最終確定。價(jià)格采用低開(kāi)高走的策略，避免市場(chǎng)抗性，迅速達(dá)成成交，為強(qiáng)銷打好基礎(chǔ)，同時(shí)為強(qiáng)銷期提高價(jià)格預(yù)留一定空間，短期內(nèi)建立項(xiàng)目產(chǎn)品知名度劉安峰項(xiàng)目理念的定位

劉安峰項(xiàng)目的客觀條定位劉安峰第五部分：項(xiàng)目（SWOT）分析

Strengths優(yōu)勢(shì)Weakness劣勢(shì)Opportunity機(jī)會(huì)Threat威脅劉安峰――Strengths優(yōu)勢(shì)――

Ⅰ、開(kāi)發(fā)商

Ⅱ、文化優(yōu)勢(shì)

Ⅲ、環(huán)境優(yōu)勢(shì)

Ⅳ、生活優(yōu)勢(shì)

Ⅴ、教育優(yōu)勢(shì)

Ⅵ、政策優(yōu)勢(shì)

Ⅶ、開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)

Ⅷ、規(guī)模優(yōu)勢(shì)

劉安峰――Weakness劣勢(shì)――Ⅰ、環(huán)境秩序

Ⅱ、購(gòu)買力Ⅲ、市場(chǎng)供給量Ⅳ、知名度

劉安峰

――Opportunity機(jī)會(huì)――Ⅰ、政策引導(dǎo)

Ⅱ、景觀環(huán)境Ⅲ、舊城改造Ⅳ、社區(qū)規(guī)劃Ⅴ、旅游開(kāi)發(fā)Ⅵ、市場(chǎng)空間Ⅶ、經(jīng)濟(jì)發(fā)展Ⅷ、團(tuán)隊(duì)組合

劉安峰

――Threat威脅――Ⅰ、周邊市場(chǎng)Ⅱ、周邊客群Ⅲ、周邊人口結(jié)構(gòu)

劉安峰第六部分：目標(biāo)客戶群分析鎖定

◎周邊學(xué)校收入較高的教職員工◎有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的高級(jí)公務(wù)員◎收入較高行業(yè)人員：如律師、記者等◎有灰色收入人群◎私營(yíng)企業(yè)主◎投資人群誰(shuí)是我們票房的保證？劉安峰誰(shuí)是我們票房的保證？◎周邊學(xué)校收入較高的教職員工◎有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的高級(jí)公務(wù)員◎收入較高行業(yè)人員◎有灰色收入人群◎私營(yíng)企業(yè)主◎投資人群劉安峰誰(shuí)是我們票房的保證？從年齡特征考慮，范圍比較寬，年齡小的應(yīng)該在30歲左右，考慮到項(xiàng)目的自然環(huán)境等綜合因素，應(yīng)該有相當(dāng)一部分老年客戶會(huì)選擇在這里安享晚年。從置業(yè)用途看，絕大多數(shù)用于居住，其中，二次置業(yè)者占很大部分比例。劉安峰第七部分：營(yíng)銷策略

店頭銷售力+品牌偏好率=市場(chǎng)占有率（市場(chǎng)力）

（形象力）具體的工作將包括：

增加“拉”的力量：以宣傳、廣告的傳播手段消除項(xiàng)目與目標(biāo)消費(fèi)者之間的“心理”距離，實(shí)現(xiàn)銷售。加強(qiáng)“推”的力量：以銷售機(jī)構(gòu)、人員的工作清除項(xiàng)目與目標(biāo)消費(fèi)者之間的“物理”距離，實(shí)現(xiàn)銷售。確立個(gè)性化、整合統(tǒng)一的形象并通過(guò)多無(wú)化的傳播手段提高目標(biāo)消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目的注意力和品牌偏好（知名度）項(xiàng)目的整合營(yíng)銷傳播戰(zhàn)略劉安峰

推廣主題

推廣主題：締造新市區(qū)一帶地王主題詮釋：。。。。。。

劉安峰階段推廣

基于安全營(yíng)銷的考慮，本項(xiàng)目在營(yíng)銷過(guò)程中按時(shí)間和形象、品牌的進(jìn)展?fàn)顩r可以分成三個(gè)階段，三個(gè)市場(chǎng)半徑推廣：第一階段：預(yù)開(kāi)盤時(shí)期（具體時(shí)間段待定），主要以區(qū)域客戶為主，此階段屬于形象出展、概念塑造時(shí)期。著重把握市區(qū)宣傳、在區(qū)域集中兵力，樹立地域口碑，做到完勝。第二階段：開(kāi)盤左右，主要客戶群覆蓋全市及市屬縣城，造就空前強(qiáng)銷的局面。

第三階段：全市熱銷同時(shí)可以考慮將銷售勢(shì)頭延伸出市外劉安峰第一階段：項(xiàng)目的引導(dǎo)蓄勢(shì)期

戰(zhàn)略目標(biāo)

（1）、環(huán)境地段的詮釋，堅(jiān)定客戶信心

（2）、產(chǎn)品概念的全面導(dǎo)入，樹立地區(qū)口碑，引起市場(chǎng)興趣，樹立入市形象

（3）、引起消費(fèi)者的廣泛參與、關(guān)注，讓他們先接受概念

（4）、不涉及具體產(chǎn)品及具體價(jià)格等細(xì)節(jié)，引起懸念，充分“蓄勢(shì)”同時(shí)便于調(diào)整本階段主要訴求于活動(dòng)展示等方式達(dá)到推廣的效果?？梢酝ㄟ^(guò)活動(dòng)，陣地進(jìn)行概念運(yùn)作；通過(guò)兩大展示進(jìn)行蓄勢(shì)準(zhǔn)備。劉安峰第二階段：開(kāi)盤期和強(qiáng)銷期1、戰(zhàn)略目標(biāo)（1）軟硬結(jié)合，文武雙全，高低空兼顧，立體式推廣，保證一個(gè)月的全新亮相（2）集中兵力，廣告宣傳突然爆發(fā)，數(shù)月積累的客戶集中成交，打造火爆局面2、本階段除了實(shí)施報(bào)紙，雜志，網(wǎng)絡(luò)媒體的主要推廣外，還需要有相應(yīng)必要的活動(dòng)推廣劉安峰第三階段：持續(xù)推廣期戰(zhàn)略目標(biāo)1、采用多種公關(guān)活動(dòng)。2、多樣的社區(qū)老業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)，充分發(fā)揮老業(yè)主的作用，做好人際傳播3、內(nèi)外兩手穩(wěn)定增進(jìn)客戶劉安峰第八部分：廣告推廣

目的：廣告的運(yùn)作要以產(chǎn)品定位、市場(chǎng)環(huán)境為基礎(chǔ)，并著力將項(xiàng)目產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)加以細(xì)化，以示不同，達(dá)到我們撬動(dòng)市場(chǎng)、吸引客戶、加快促銷的目的。策略：我們將大量運(yùn)用軟文宣傳、鮮明有特色的公關(guān)活動(dòng)策劃、準(zhǔn)確有針對(duì)性地選擇高效的媒體投放等手段，全面、有步驟地公告本項(xiàng)目的特點(diǎn)、優(yōu)勢(shì)。劉安峰

廣告階段性劃分

導(dǎo)入期升溫期引爆期保溫期二期引爆二期保溫掃尾期劉安峰

導(dǎo)入期

導(dǎo)入期的階段將主要以推廣產(chǎn)品形象為主；運(yùn)用報(bào)紙、雜志以及網(wǎng)絡(luò)媒體廣而告之；建議該項(xiàng)目建立一個(gè)專業(yè)網(wǎng)站，能及時(shí)準(zhǔn)確的發(fā)布本項(xiàng)目的綜合情況和不同階段的發(fā)展內(nèi)容。網(wǎng)站設(shè)計(jì)需新穎、獨(dú)特；圍墻、掛旗、DM等點(diǎn)與面配合；迅速建立產(chǎn)品知名度，以吸引市場(chǎng)注意和目標(biāo)客戶群的關(guān)注。劉安峰升溫期

重點(diǎn)在產(chǎn)品功能、特色、優(yōu)勢(shì)的全面認(rèn)知與銷售因此，延續(xù)報(bào)紙和雜志廣告，增加傳播頻率；深入淺出地加強(qiáng)產(chǎn)品功能細(xì)節(jié)宣傳，圍墻、掛旗、DM攻勢(shì)重復(fù)運(yùn)用；將更詳盡的硬性廣告、軟性廣告投放到我們鎖定的目標(biāo)客戶群體更關(guān)注的一些媒體和他們主要活動(dòng)的場(chǎng)所，推動(dòng)市場(chǎng)對(duì)于項(xiàng)目的全面認(rèn)知。為銷售引爆期儲(chǔ)備能量，達(dá)到最終銷售目的。劉安峰引爆期

這一階段是廣告投入的高峰期，重點(diǎn)在產(chǎn)品促銷；大量運(yùn)用夾報(bào)，擴(kuò)大報(bào)紙廣告版面，增多刊登頻率；全方位廣告出擊以直接有力的訴求，打動(dòng)消費(fèi)者；有效的利用媒介整合，硬性廣告與軟性新聞推廣配合公關(guān)活動(dòng)創(chuàng)造銷售高峰。劉安峰

保溫期

重點(diǎn)在保持產(chǎn)品印象，關(guān)注廣告投放效果及市場(chǎng)反映狀況；報(bào)紙、夾報(bào)、DM等靈活運(yùn)用，加強(qiáng)直接銷售作用，使廣告和銷售相輔相成，再創(chuàng)銷售佳績(jī)。劉安峰二期引爆

通過(guò)前期廣告投放的效果評(píng)估進(jìn)行媒介整合；對(duì)已簽約客戶的綜合分析及市場(chǎng)反應(yīng)狀態(tài)進(jìn)入二期引爆階段；配合公關(guān)活動(dòng)開(kāi)發(fā)潛在市場(chǎng)。劉安峰二期保溫

逐漸減少?gòu)V告投放，掌握客戶資源繼續(xù)保持銷售狀態(tài)這一階段將進(jìn)入自然銷售階段，要充分利用已簽約客戶的資源，增加老客戶帶新客戶的傳遞。劉安峰掃尾期

這個(gè)階段只做適度少量廣告投放，節(jié)約成本，借助軟性新聞和我們優(yōu)質(zhì)全面的物業(yè)管理、金牌管家服務(wù)和形成的良好口碑來(lái)保持受眾對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注。劉安峰推廣計(jì)劃活動(dòng)推廣廣告創(chuàng)意報(bào)紙廣告表現(xiàn)劉安峰1.2007年最具投資價(jià)值項(xiàng)目－4月房展會(huì)充分亮相舉辦時(shí)間：4月18日活動(dòng)內(nèi)容：項(xiàng)目參展活動(dòng)目的：項(xiàng)目房展會(huì)盛裝亮相——充分展示投資價(jià)值與休閑生活相關(guān)資料：展會(huì)布置、海報(bào)、手提袋等印刷宣傳資料以及參展小禮品費(fèi)用預(yù)算：5萬(wàn)元本次亮相已經(jīng)成功取得效果，收獲了2215個(gè)客戶登記。劉安峰2.聞都·紫金城，休閑生活6月30開(kāi)始內(nèi)購(gòu)接受預(yù)定舉辦時(shí)間：6月30日活動(dòng)內(nèi)容：將內(nèi)購(gòu)儀式、政策、禮品一并向市場(chǎng)展示.將一系列活動(dòng)串聯(lián)在一起，借助現(xiàn)場(chǎng)演繹活動(dòng)，營(yíng)造內(nèi)購(gòu)開(kāi)始的現(xiàn)場(chǎng)氣氛，聚集人氣，吸引目標(biāo)客戶眼球?；顒?dòng)目的：借助媒體的操作，產(chǎn)生轟動(dòng)入市效果,為開(kāi)盤做鋪墊,調(diào)集客戶.相關(guān)資料：活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)布置、禮品、相關(guān)印刷宣傳資料費(fèi)用預(yù)算：6萬(wàn)元?jiǎng)卜?.聞都·紫金城，休閑生活主題盛裝開(kāi)盤舉辦時(shí)間：8月15日活動(dòng)內(nèi)容：將開(kāi)盤儀式、現(xiàn)場(chǎng)集體簽約儀式、禮品派發(fā)等活動(dòng)串聯(lián)在一起，借助現(xiàn)場(chǎng)演繹活動(dòng)，營(yíng)造熱鬧的現(xiàn)場(chǎng)氣氛，聚集人氣，吸引目標(biāo)客戶眼球。活動(dòng)目的：借助媒體的操作，產(chǎn)生轟動(dòng)入市效果相關(guān)資料：活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)布置、禮品、相關(guān)印刷宣傳資料費(fèi)用預(yù)算：8萬(wàn)元?jiǎng)卜?.星級(jí)配套服務(wù)——物業(yè)管理進(jìn)駐聞都·紫金城舉辦時(shí)間：2007年7月活動(dòng)內(nèi)容：專業(yè)物業(yè)管理顧問(wèn)公司進(jìn)駐，成立業(yè)主委員會(huì)（利用一期）炒作活動(dòng)目的：體現(xiàn)小區(qū)酒店式管理服務(wù)相關(guān)資料：物業(yè)交接儀式說(shuō)需現(xiàn)場(chǎng)布置以及相關(guān)宣傳資料費(fèi)用預(yù)算：5萬(wàn)元?jiǎng)卜?.品質(zhì)生活典范登場(chǎng)，一期主體封頂舉辦時(shí)間：2007年11月活動(dòng)內(nèi)容：推行現(xiàn)場(chǎng)SP活動(dòng)，聚集人氣帶動(dòng)項(xiàng)目銷售活動(dòng)目的：舉行大型慶典活動(dòng)，活躍現(xiàn)場(chǎng)氣氛，充分展示項(xiàng)目品質(zhì)，提升產(chǎn)品價(jià)值相關(guān)資料：活動(dòng)說(shuō)需資料及現(xiàn)場(chǎng)布置費(fèi)用預(yù)算：7萬(wàn)元?jiǎng)卜?.一期交付使用，二期公開(kāi)上市舉辦時(shí)間：2008年活動(dòng)內(nèi)容：舉辦一期交房?jī)x式，同時(shí)開(kāi)展二期內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，為一期業(yè)主興辦喬遷宴席?；顒?dòng)目的：通過(guò)一期推動(dòng)二期銷售，借助一期喬遷之喜，促使一期業(yè)主帶客購(gòu)房，為二期銷售積累客戶相關(guān)資料：活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)、宴席的布置。背板、相關(guān)宣傳資料、禮品等。費(fèi)用預(yù)算：8萬(wàn)元?jiǎng)卜鍎卜鍎卜鍎卜鍎卜鍎卜鍎卜鍎卜鍎卜鍎卜鍎卜鍎卜鍎卜鍎卜鍎卜鍎卜鍎卜鍎卜鍎卜鍎卜鍎卜鍎卜鍎卜鍎卜鍎卜鍎卜鍎卜鍎卜鍎卜鍎卜?.聞都·紫金城，新都市主義的典范、重新定義呼市南部新形象第五部分：報(bào)紙廣告表現(xiàn)軟體廣告主題劉安峰2.聞都·紫金城，新都市主義的典范、完美演繹休閑生活劉安峰3.項(xiàng)目開(kāi)盤熱銷軟文操作，引領(lǐng)呼市地產(chǎn)革命劉安峰4.開(kāi)發(fā)商總裁專訪—塑造品質(zhì)就是我的使命劉安峰7.聞都·紫金城產(chǎn)品解碼－購(gòu)買聞都·紫金城的N個(gè)理由劉安峰8.聞都·紫金城到底為誰(shuí)而量身打造－一期業(yè)主專訪劉安峰1.闡述區(qū)域投資價(jià)值，結(jié)合項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)凸顯原始股特點(diǎn)

——金橋開(kāi)發(fā)區(qū)，復(fù)合型商住大盤耀世巨獻(xiàn)硬廣創(chuàng)意表現(xiàn)劉安峰2.突出大盤優(yōu)勢(shì)，演繹都市休閑生活

——呼市休閑生活的典范，商住大盤、品質(zhì)樓盤即將華彩揭幕劉安峰3.聞都·紫金城，正式接受內(nèi)部認(rèn)購(gòu)

——好房子，機(jī)會(huì)不容錯(cuò)過(guò)；不看聞都·紫金城，先不買房！劉安峰4.聞都·紫金城即將隆重開(kāi)盤

——為了搶購(gòu)原始股、為了您對(duì)生活的追求，請(qǐng)您再等幾天劉安峰5.產(chǎn)品品質(zhì)解碼，演繹戶型設(shè)計(jì)特點(diǎn)

——品質(zhì)是靠自己來(lái)感受，經(jīng)典久經(jīng)考驗(yàn)6.聞都·紫金城全面封頂

——新市區(qū)、新生活，國(guó)際化休閑生活品質(zhì)7.聞都·紫金城一期業(yè)主正式入住——購(gòu)房者的心聲才是實(shí)力的最好驗(yàn)證，期待您的加盟8.聞都·紫金城星級(jí)物業(yè)管理正式啟動(dòng)——管家式的貼心呵護(hù)，生活如此愜意劉安峰年度廣告推廣費(fèi)用預(yù)算廣告類別總費(fèi)用（萬(wàn)元）所占比例售樓部裝修（含沙盤）6030%報(bào)紙廣告4522.5%電視廣告157.5%廣播廣告31.5%戶外廣告3015%雜志廣告31.5%SP活動(dòng)126%外圍導(dǎo)識(shí)系統(tǒng)157.5%印刷品廣告157.5%促銷贈(zèng)品實(shí)物廣告21%整體住宅部分推廣費(fèi)用為280萬(wàn)，在具體執(zhí)行中按兩部分執(zhí)行，小一期共計(jì)投入200萬(wàn)，占總廣告費(fèi)用的71%，另外在媒體方面充分利用聞都日?qǐng)?bào)社的關(guān)系資源，從而最大程度上減少?gòu)V告費(fèi)用開(kāi)支。

劉安峰年度銷售計(jì)劃月份銷售指標(biāo)（按套計(jì)）備注認(rèn)籌期（07年6月15日－7月31日）蓄水期（積累客戶）

認(rèn)籌期（07年8月1日－8月31日）蓄水期（積累客戶）

開(kāi)盤期（07年9月1日－9月30日）50

（07年10月1日－10月31日）30

（07年11月1日－11月30日）20

（07年12月1日－12月31日）25

（08年1月1日－1月31日）15

（08年2月1日－2月30日）52月6日春節(jié)（08年3月1日－3月31日）30

（08年4月1日－4月30日）50

（08年5月1日－5月30日）50

（08年6月1日－6月30日）25

合計(jì)300套

劉安峰神圣的工作在每個(gè)人的日常事務(wù)里，理想的前途在于一點(diǎn)一滴做起。創(chuàng)造性模仿不是人云亦云，而是超越和再創(chuàng)造。逆境給人寶貴的磨練機(jī)會(huì)。只有經(jīng)得起環(huán)境考驗(yàn)的人，才能算是真正的強(qiáng)者。11:3111:3111:31:2011:31:20所謂天才，只不過(guò)是把別人喝咖啡的功夫都用在工作上了。強(qiáng)烈的欲望也是非常重要的。人需要有強(qiáng)大的動(dòng)力才能在好的職業(yè)中獲得成功。你必須在心中有非分之想，你必須盡力抓住那個(gè)機(jī)會(huì)?；茧y可以試驗(yàn)一個(gè)人的品格，非常的境遇方才可以顯出非常的氣節(jié);風(fēng)平浪靜的海面，所有的船只都可以并驅(qū)競(jìng)勝。命運(yùn)的鐵拳擊中要害的時(shí)候，只有大勇大智的人才能夠處之泰然。不放過(guò)任何細(xì)節(jié)。2月-232月-232月-2