鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)概述2012.03.05鄭州市城市規(guī)劃12342011年市場(chǎng)回顧案例---典型項(xiàng)目動(dòng)態(tài)未來(lái)市場(chǎng)展望中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)戰(zhàn)略已上升至國(guó)家戰(zhàn)略，鄭州是該戰(zhàn)略的核心城市，未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮?。中原?jīng)濟(jì)區(qū)作為“塔身”，分為豫中及西北板塊、北部板塊、東南板塊和豫西南板塊。豫中及西北板塊：定位于重要的綜合交通樞紐和商貿(mào)物流中心、先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地、重要的能源原材料基地，同時(shí)也是中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的文化旅游、科技人才中心。北部板塊：戰(zhàn)略定位是鋼鐵與有色金屬的生產(chǎn)基地，能源、化工及裝備制造業(yè)生產(chǎn)基地。豫西南板塊：戰(zhàn)略定位是“三化”協(xié)調(diào)發(fā)展的示范區(qū)、可持續(xù)發(fā)展的實(shí)踐區(qū)、國(guó)際國(guó)內(nèi)知名的文化旅游區(qū)和西南地區(qū)的區(qū)域性經(jīng)濟(jì)中心。東南板塊：戰(zhàn)略定位是糧食生產(chǎn)加工基地，農(nóng)村改革發(fā)展試驗(yàn)區(qū)，農(nóng)業(yè)生態(tài)、觀光、文化旅游區(qū)。東、中、西部的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)具有很強(qiáng)的互補(bǔ)性，基本上形成了一個(gè)以沿海地區(qū)的現(xiàn)代制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)為塔尖，以中部地區(qū)的糧食、能源原材料、交通樞紐和一般制造業(yè)為塔身，以西部地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)保護(hù)等為塔基的“塔形”結(jié)構(gòu)。中原地區(qū)在“塔形”結(jié)構(gòu)中，擔(dān)負(fù)著支撐沿海地區(qū)發(fā)展的重要任務(wù)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)所轄城市包括5省29市河北?。汉?、邢臺(tái)。2011年3月17日公布的《國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》明確提出重點(diǎn)推進(jìn)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)等區(qū)域發(fā)展。土地面積28萬(wàn)平方公里,區(qū)域內(nèi)近1.58億人口，占全國(guó)人口總量的11.83%。全區(qū)1.9億畝耕地，占全國(guó)的1/10以上河南?。亨嵵菔?、洛陽(yáng)市、開(kāi)封市、商丘市、焦作市、三門(mén)峽市、濟(jì)源市、安陽(yáng)市、濮陽(yáng)市、鶴壁市、新鄉(xiāng)市、平頂山市、許昌市、漯河市、周口市、駐馬店市、南陽(yáng)市、信陽(yáng)市。安徽?。夯幢薄⑺拗?、亳州、阜陽(yáng)。山西省：晉城市、運(yùn)城市、長(zhǎng)治市。山東省：菏澤、聊城。中原城市群建設(shè)中原城市群——城市戰(zhàn)略規(guī)劃正式通過(guò)國(guó)家發(fā)改委審核，鄭州市發(fā)展從此走上國(guó)家戰(zhàn)略道路，發(fā)展定位為一極、兩帶、兩翼中原城市群的城市體系基本架構(gòu)為：構(gòu)建以鄭州為中心、洛陽(yáng)為副中心，其他省轄市為支撐，大中小城市相協(xié)調(diào)，功能明晰、組合有序的城市體系“一極”指以鄭州為中心，加快鄭州、開(kāi)封一體化，構(gòu)建大中小城市相協(xié)調(diào)的城鎮(zhèn)體系。“兩帶”指隴海經(jīng)濟(jì)帶（商丘、開(kāi)封、鄭州、洛陽(yáng)）和京廣經(jīng)濟(jì)帶（安陽(yáng)、新鄉(xiāng)、鄭州、許昌）?！皟梢怼敝妇V線以西地區(qū)和以東地區(qū)，城市體系劃分為三個(gè)層次：第一層次是鄭州都市圈，包括鄭州下轄的中牟以及鄭汴一體化區(qū)域；第二層次以鄭州都市圈為中心，以洛陽(yáng)、開(kāi)封、焦作、新鄉(xiāng)、許昌、平頂山、漯河、濟(jì)源、鞏義、禹州、新鄭、新密、偃師等中心城市為結(jié)點(diǎn)，構(gòu)成中原城市群緊密聯(lián)系圈；第三層次為外圍帶。中原城市群建設(shè)城市群的發(fā)展——帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展的一個(gè)重大宏觀戰(zhàn)略,也是推動(dòng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的一條主干途徑。城市群是在城鎮(zhèn)化過(guò)程中，在特定的城鎮(zhèn)化水平較高的地域空間里,以區(qū)域網(wǎng)絡(luò)化組織為紐帶,由若干個(gè)密集分布的不同等級(jí)的城市及其腹地通過(guò)空間相互作用而形成的城市-區(qū)域系統(tǒng)。城市群的出現(xiàn)是生產(chǎn)力發(fā)展、生產(chǎn)要素逐步優(yōu)化組合的產(chǎn)物，每個(gè)城市群一般以一個(gè)或兩個(gè)經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)、具有較強(qiáng)輻射帶動(dòng)功能的中心城市為核心,由若干個(gè)空間距離較近、經(jīng)濟(jì)聯(lián)系密切、功能互補(bǔ)、等級(jí)有序的周邊城市共同組成。發(fā)展城市群可在更大范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置,增強(qiáng)輻射帶動(dòng)作用,同時(shí)促進(jìn)城市群內(nèi)部各城市自身的發(fā)展。建設(shè)城市群已成為中國(guó)帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展的一個(gè)重大宏觀戰(zhàn)略,也是推動(dòng)中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的一條主干途徑。鄭州市規(guī)劃——由拉大城市框架的階段，逐漸進(jìn)入豐富城市文化、產(chǎn)業(yè)的層面，城市功能布局日趨合理。城市規(guī)劃鄭州城市規(guī)劃東部：以鄭汴一體化發(fā)展為契機(jī)，打造未來(lái)鄭州市高端商務(wù)、居住區(qū)。2010年區(qū)域在此基礎(chǔ)上加強(qiáng)教育、醫(yī)療、商業(yè)配套的建設(shè)。為區(qū)域發(fā)展成為未來(lái)鄭州核心打下基礎(chǔ)。北部：脫離單純擴(kuò)展發(fā)展模式，以區(qū)域內(nèi)部設(shè)施升級(jí)為發(fā)展理念，對(duì)區(qū)域內(nèi)原有的科技、商業(yè)、交通配套進(jìn)行打造升級(jí)。從而帶動(dòng)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)升級(jí)。西部：改變以往工業(yè)主導(dǎo)的區(qū)域性質(zhì)，將工業(yè)外移，并打造升級(jí)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。環(huán)內(nèi)大力發(fā)展商業(yè)配套，加大招商引資力度，改變目前區(qū)域落后商業(yè)格局。南部：以大量城中村改造為先行，改變南區(qū)居住環(huán)境。帶動(dòng)城市向南擴(kuò)張。旨在為南區(qū)打造成為新興居住區(qū)。市中心：對(duì)目前現(xiàn)有商圈進(jìn)行改造升級(jí)，將二七商圈打造成為輻射中部省市的大都市區(qū)商圈，河醫(yī)商圈也將得到完善。交通：公路交通增強(qiáng)為“一環(huán)三橫兩縱”，提高市內(nèi)交通通達(dá)性。地鐵建設(shè)將弱化城市的極化效應(yīng)，同時(shí)城際輕軌的規(guī)劃也將城市交通規(guī)劃提升到城市戰(zhàn)略規(guī)劃的高度。南擴(kuò)東移北擴(kuò)西引區(qū)域共建設(shè)中小學(xué)8所，醫(yī)院5家，大型商業(yè)配套2所北部科技園區(qū)建設(shè)，廟李鎮(zhèn)商貿(mào)服務(wù)中心建設(shè)，8座立交橋建設(shè)齊禮閆、馮莊、孫八寨、王胡寨等多個(gè)城中村改造規(guī)劃15個(gè)超億元商業(yè)項(xiàng)目，建設(shè)鄭州紡織產(chǎn)業(yè)園。中升升級(jí)二七商圈、完善河醫(yī)商圈配套城市主干道規(guī)劃多個(gè)高架橋、下穿隧道、立交橋等。鄭汴一體化——“城市空間擴(kuò)張，多中心發(fā)展”成為城市空間擴(kuò)展必然選擇。為鄭州房地產(chǎn)及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)水平提升奠定基礎(chǔ)按照鄭州市城市發(fā)展規(guī)劃，至2020年，全市總?cè)丝趯⑦_(dá)到1100萬(wàn)，城市化水平80%左右。其中市區(qū)人口500萬(wàn)，人口規(guī)模較目前擴(kuò)大0.5倍，按人均住房面積26㎡計(jì)算，相當(dāng)于未來(lái)十年將新增3700萬(wàn)㎡的剛性住房需求，年均新增剛性需求將達(dá)到370萬(wàn)㎡

；按照歷年來(lái)鄭州城鎮(zhèn)人口增加絕對(duì)值來(lái)看，基本在8-14萬(wàn)之間，年均增長(zhǎng)12萬(wàn)，其中市區(qū)人口約為10萬(wàn)，按人均住房面積26㎡計(jì)算，相當(dāng)于每年將新增200萬(wàn)㎡的剛性住房需求；集中式發(fā)展分散式發(fā)展城市規(guī)模擴(kuò)大，人口增加，空間擴(kuò)張小型城市大都市區(qū)主城新城新城新城新城單中心城市擴(kuò)張多中心發(fā)展大都市化形成國(guó)際都市發(fā)展進(jìn)程模型城市規(guī)劃城市規(guī)劃東區(qū)規(guī)劃——既有優(yōu)美的生態(tài)景觀、人居環(huán)境和良好的城市形象，又兼具強(qiáng)勁產(chǎn)業(yè)支撐和雄厚發(fā)展實(shí)力的新興城區(qū)城市規(guī)劃城市規(guī)劃CBD，是鄭州市的商務(wù)區(qū),也是鄭東新區(qū)的核心區(qū)，規(guī)劃面積約3.45平方公里，是由兩環(huán)60棟高層建筑組成的環(huán)形城市，內(nèi)環(huán)建筑高80米，外環(huán)建筑高120米，兩環(huán)之間是繁華、舒適的商業(yè)步行街和24小時(shí)不夜城。環(huán)形建筑群中間布置有國(guó)際會(huì)展中心、河南省藝術(shù)中心和高達(dá)280米的會(huì)展賓館等標(biāo)志性建筑。商住物流區(qū)龍湖區(qū)龍子湖高校園區(qū)科技園區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)CBD六大功能區(qū)商住物流區(qū)，是CBD的功能支撐區(qū)，規(guī)劃面積約23平方公里，是以機(jī)關(guān)單位、公益設(shè)施、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)及批發(fā)、物流、居住等功能為主體的綜合區(qū)。龍湖區(qū)，規(guī)劃面積約40平方公里，其中龍湖規(guī)劃面積6.08平方公里，與流經(jīng)市區(qū)的幾條河流、鄭州國(guó)家森林公園等構(gòu)成城市生態(tài)區(qū)。伸入龍湖的半島為CBD副中心，規(guī)劃面積約0.48平方公里；CBD中心和CBD副中心通過(guò)3.7公里長(zhǎng)的運(yùn)河相連，形成一個(gè)“如意”型?？萍紙@區(qū)，規(guī)劃面積約18平方公里，主要用于安排科研院所和研發(fā)機(jī)構(gòu)。經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，規(guī)劃面積約50平方公里，是鄭東新區(qū)的工業(yè)支撐區(qū)。龍子湖高校園區(qū)，規(guī)劃面積約22平方公里，主要由高等院校組成。湖面伸入各大學(xué)校區(qū)，湖中有近兩千畝的湖心島，龍子湖通過(guò)運(yùn)河與龍湖及其他河渠相連，是鄭東新區(qū)生態(tài)水系的重要組成部分。西區(qū)規(guī)劃——“商務(wù)向東，生活向西”，下一個(gè)十年，鄭州發(fā)展向西看鄭州都市區(qū)助生“鄭西新城”城市規(guī)劃城市規(guī)劃

“鄭西新城”正在成為鄭州都市區(qū)建設(shè)的新亮點(diǎn)，將成為與鄭州東區(qū)交相輝映的新產(chǎn)業(yè)高地，成為驅(qū)動(dòng)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)的新引擎?！癞?dāng)鄭州都市區(qū)規(guī)劃建設(shè)成為新一屆鄭州市委市政府戰(zhàn)略決策，“鄭西新城”的謀劃與建設(shè)就成為鄭州都市區(qū)建設(shè)中的“權(quán)重股”。●發(fā)展“鄭西新城”，與鄭州東區(qū)建設(shè)具有相同的戰(zhàn)略意義。建設(shè)鄭州都市區(qū)，必須平衡鄭州區(qū)域發(fā)展，“鄭西新城”應(yīng)時(shí)而出，正迎來(lái)區(qū)域經(jīng)濟(jì)再平衡的先機(jī)?！瘳F(xiàn)在，“鄭西新城”呼之欲出，宜業(yè)宜居宜游的產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位，已經(jīng)獲得了人們的認(rèn)可與贊同。

加快建設(shè)鄭州都市區(qū)，讓鄭州西城迎來(lái)了全新的發(fā)展機(jī)遇。營(yíng)造高地優(yōu)勢(shì)，傾力打造“宜居健康城”，鄭州都市區(qū)建設(shè)把鄭州宜居健康城作為破題之作。在此背景下，“鄭西新城”呼之欲出。南區(qū)規(guī)劃——南區(qū)定位為大鄭州戰(zhàn)略安全保障區(qū)

在鄭州北移東擴(kuò)西引之后，南區(qū)的優(yōu)勢(shì)在哪里？南區(qū)的發(fā)展在哪里？城市規(guī)劃城市規(guī)劃——如果把大鄭州看成一只展翅高飛的雄鷹的話，那么，鄭東新區(qū)就是這只雄鷹已經(jīng)高昂的頭顱，西開(kāi)發(fā)區(qū)就是雄鷹已經(jīng)挺拔的健尾，而北區(qū)和南區(qū)無(wú)疑就是鄭州都市區(qū)賴以騰飛的兩翼,南區(qū)就是這兩翼中的一翼。南區(qū)的優(yōu)勢(shì)及發(fā)展——南區(qū)有五寶：運(yùn)河、土地、生態(tài)、商貿(mào)和戰(zhàn)略規(guī)劃運(yùn)河新區(qū)總體規(guī)劃立足南區(qū)實(shí)際、著眼鄭州發(fā)展、助推中原經(jīng)濟(jì)區(qū)騰飛，思路清晰，恢弘大氣，從理念和風(fēng)格上不亞于鄭東新區(qū)規(guī)劃；城市規(guī)劃城市規(guī)劃運(yùn)河生態(tài)土地商貿(mào)戰(zhàn)略規(guī)劃是鄭州的水王。運(yùn)河的貫通和使用將開(kāi)啟鄭州活水凈水時(shí)代；南區(qū)的土地資源優(yōu)勢(shì)和地價(jià)優(yōu)勢(shì)將成為大資本大項(xiàng)目青睞的寶地，必將成為下一步鄭州大發(fā)展的翹楚；基于生態(tài)二七、森林二七、凈水二七、濕地二七、湖泊二七等南區(qū)規(guī)劃新理念而構(gòu)建的運(yùn)河新區(qū)，將成為在地天環(huán)境上超越鄭東新區(qū)的生態(tài)樂(lè)園；是南區(qū)崛起的既定選擇，也是必然選擇，大商業(yè)、大流通是承載南區(qū)夢(mèng)想的掘進(jìn)器，大發(fā)展才能大跨越；核心商貿(mào)服務(wù)區(qū)第二總部經(jīng)濟(jì)區(qū)第二中央商務(wù)區(qū)活水生態(tài)居住區(qū)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)結(jié)合南區(qū)的自身優(yōu)勢(shì)，南區(qū)未來(lái)的發(fā)展方向定位為活水生態(tài)居住區(qū)、第二總部經(jīng)濟(jì)區(qū)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、核心商貿(mào)服務(wù)區(qū)、第二中央商務(wù)區(qū)。鄭州都市區(qū)十大組團(tuán)——將鄭州打造成支撐中部崛起的國(guó)家區(qū)域性中心城市、“三化”協(xié)調(diào)科學(xué)發(fā)展先行區(qū)以及中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的核心增長(zhǎng)區(qū)，預(yù)計(jì)2020年人口將達(dá)1500萬(wàn)城市規(guī)劃城市規(guī)劃宜居教育城宜居健康城宜居職教城新商城中原宜居商貿(mào)城（金水）科教新城二七運(yùn)河新城惠濟(jì)區(qū)高端服務(wù)業(yè)新城（高新區(qū)）高新城（經(jīng)開(kāi)區(qū)）先進(jìn)制造業(yè)新城在“十二五”開(kāi)局之年，“中原經(jīng)濟(jì)區(qū)”正式起步，“鄭州都市區(qū)”也進(jìn)入實(shí)質(zhì)運(yùn)作階段。鄭州市將組團(tuán)發(fā)展、產(chǎn)城融合定位為鄭州都市區(qū)的發(fā)展思路這種組團(tuán)式發(fā)展使鄭州的大城市特征非常明晰，西部是健康，南部是教育，中部是商圈，東部是港口，區(qū)位特點(diǎn)非常明晰，城市的組合特征將重新締造鄭州的商都地位；宜居教育城宜居建康城新商城宜居商貿(mào)城金水科教新城高端服務(wù)業(yè)新城二七運(yùn)河新城高新城先進(jìn)制造業(yè)新城龍湖新區(qū)城市規(guī)劃總結(jié)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)中原城市群鄭汴一體化十大組團(tuán)發(fā)展

在城市框架的延伸之下，鄭州都市區(qū)的發(fā)展已經(jīng)上升至國(guó)家戰(zhàn)略層面，鄭州都市區(qū)的推進(jìn)建設(shè)以及都市區(qū)空間戰(zhàn)略的發(fā)展已成目前城市發(fā)展的大趨勢(shì)，未來(lái)的地產(chǎn)模塊也將發(fā)生巨大的變化。鄭州市城市規(guī)劃12342011年市場(chǎng)回顧案例---典型項(xiàng)目動(dòng)態(tài)未來(lái)市場(chǎng)展望政策演變——2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)在政府的強(qiáng)勢(shì)調(diào)控下全面回落，一線城市多種物業(yè)類型均呈現(xiàn)明顯下行趨勢(shì)，市場(chǎng)環(huán)境持續(xù)惡化，再次走入低谷。政策演變08年土地、金融各項(xiàng)政策并舉，劍指房產(chǎn)市場(chǎng)。09年強(qiáng)打“救市”組合拳，政策回暖。10年需求全面爆發(fā)，市場(chǎng)高速發(fā)展。政策悄然轉(zhuǎn)變。11年政策多方打壓，“限購(gòu)令”空襲鄭州。市場(chǎng)步入寒冬市場(chǎng)進(jìn)入上行通道市場(chǎng)迎來(lái)快速發(fā)展市場(chǎng)再次走入谷底11年與08年相同的是市場(chǎng)出現(xiàn)了相對(duì)困難期，不同的是在政策、銀行、消費(fèi)者購(gòu)房情緒方面情況更為嚴(yán)峻。08年底市場(chǎng)已轉(zhuǎn)入政策支持（救市政策）、銀行支持（開(kāi)發(fā)貸款：，利率上浮30%，沒(méi)有管理費(fèi)用、個(gè)貸方面：7折利率，審核寬松）而11年目前政策依然緊收（限購(gòu)令），銀行不支持（開(kāi)發(fā)貸款：利率上浮70%，有貸款管理費(fèi)用，審核嚴(yán)格；個(gè)貸方面：首套貸款利率上浮10%，二套首付增加，貸款利潤(rùn)上浮，二套以上不貸）。年內(nèi)4次上調(diào)準(zhǔn)備金率；多項(xiàng)調(diào)控實(shí)行，土地閥門(mén)再度把緊；加強(qiáng)保障性住房的建設(shè)力度。購(gòu)房者可享受住房貸款利率7折優(yōu)惠；下調(diào)資本金比例，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸政策開(kāi)始松綁“國(guó)四條”頒布，進(jìn)一步放量剛需。提高二套房購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻，禁止發(fā)放第三套房貸款；上調(diào)存款利率；放貸7折利率全面取消。年內(nèi)三次加息；18城市實(shí)行“限購(gòu)令”；公積金存貸款利率調(diào)整；年內(nèi)6次上調(diào)準(zhǔn)備金率。2011年政策——2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)在政策“緊箍咒”的作用下艱難前行，上半年行業(yè)政策、金融政策密集出臺(tái)，影響深遠(yuǎn)；下半年雖然調(diào)控政策有所減少，但市場(chǎng)壓力已經(jīng)形成，政策起到了鞏固調(diào)控效果的作用。鄭州市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率由20%以上回歸至14.3%，調(diào)控效果已經(jīng)初步顯現(xiàn)。2011年，央行總共進(jìn)行了3次加息，6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，120個(gè)城市出臺(tái)了房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，“限價(jià)”“限購(gòu)”“限貸”等多樣手段，致使房地產(chǎn)市場(chǎng)流通全面受阻，市場(chǎng)觀望氛圍濃厚。在諸多限制性手段的作用下，調(diào)控效果日漸顯著。3月起，在全國(guó)重點(diǎn)城市范圍內(nèi)，商品住宅成交量迅速下滑，至12月份，全國(guó)范圍內(nèi)幾乎所有大中城市無(wú)可幸免地遭遇寒潮，甚至部分不限購(gòu)的三線城市也受到波及，成交量開(kāi)始下探。房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)投資速度全面放緩及交易量的大規(guī)模萎縮，已經(jīng)逐漸波及相關(guān)聯(lián)的上下游行業(yè)。鄭州市在調(diào)控的大環(huán)境下也出臺(tái)了大量的地方調(diào)控政策，這些政策的綜合作用使市場(chǎng)壓力逐漸增加。調(diào)控影響——一系列調(diào)控政策的出臺(tái)對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)造成較大的沖擊，一線城市量?jī)r(jià)全面下滑，提前進(jìn)入以價(jià)保量的回?cái)n收縮式發(fā)展階段；二線城市量跌價(jià)平，鄭州市場(chǎng)下行較為嚴(yán)重。房地產(chǎn)市場(chǎng)均價(jià)—20%—40%—60%60%40%20%北京上海：銷售量￥￥：￥廣州￥成都￥￥鄭州￥西安2011年全國(guó)各城市商品房銷售量?jī)r(jià)同比增幅11年全年各大城市商品房銷量下行幅度較大，政策調(diào)控作用明顯。受政策調(diào)控影響，全年各大城市商品房成交量均有30%左右的下降，其中一線城市商品房銷售價(jià)格增幅有較大下滑。2011年年底，各大房企前赴后繼地投身降價(jià)大潮，降價(jià)幅度擴(kuò)大至20%到40%。參與降價(jià)的不乏綠地、中海、華潤(rùn)、龍湖、星河灣等大型房企。商品房市場(chǎng)——2011年，鄭州市商品房市場(chǎng)明顯供大于求，成交量下跌近50%，隨著銷量的大幅下滑，房地產(chǎn)量?jī)r(jià)博弈將更加激烈。市場(chǎng)加速進(jìn)入下行通道。房地產(chǎn)市場(chǎng)10年下半年，全國(guó)市場(chǎng)呈現(xiàn)一片繁榮的景象，月供應(yīng)量達(dá)到近百萬(wàn)平米，價(jià)格一路飆升，半年商品房供需比基本達(dá)到平衡。11年鄭州市限購(gòu)令頒布以后，市場(chǎng)供需出現(xiàn)倒置，成交量出現(xiàn)大幅度下滑，雖然價(jià)格有所上升，但隨著銷量的持續(xù)走低，“以價(jià)換量”將成為多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要營(yíng)銷策略。供求穩(wěn)定期供大于求供遠(yuǎn)小于求供大于求供求平衡線重點(diǎn)城市成交情況——2011年重點(diǎn)城市市場(chǎng)總體低迷，大部分城市成交下滑嚴(yán)重，鄭州2011前三季度住宅市場(chǎng)僅成交377.07萬(wàn)㎡，比去年同期的700.38萬(wàn)㎡，下降了將近5成。

2011年前三季度全國(guó)重點(diǎn)城市商品住宅交易量只有天津和成都小幅上漲，其余10個(gè)城市均出現(xiàn)不同程度的下滑，不僅是一線城市，二線城市下滑幅度同樣較大，其中鄭州、長(zhǎng)沙、重慶分別較去年同期下降46.2%、35.5%和35%。隨著調(diào)控的不斷深入，第四季度市場(chǎng)觀望氛圍愈加濃厚，預(yù)計(jì)全年成交量下降幅度更大。鄭州市前三季度住宅市場(chǎng)僅成交377.07萬(wàn)㎡，比去年同期的700.38萬(wàn)㎡下降了將近5成，成交量遭“腰斬”，2011全年市場(chǎng)形勢(shì)不容樂(lè)觀。房地產(chǎn)市場(chǎng)（數(shù)據(jù)來(lái)源：同致行研究中心數(shù)據(jù)庫(kù)）

商品住宅歷年商品住宅成交走勢(shì)---限購(gòu)下，鄭州市商品住宅市場(chǎng)成交下滑，2011年商品住宅銷售495.9萬(wàn)㎡，與2010年相比降幅高達(dá)48.87%，甚至低于2008年，跌入歷年成交量谷低。2011年住宅銷售面積占商品房銷售面積75%的比重，較2010年集中度下降9%。在限購(gòu)的大環(huán)境下，隨著非住宅市場(chǎng)銷售比重的提升，住宅市場(chǎng)銷售份額明顯下滑。2011年鄭州市商品住宅銷售面積495.9萬(wàn)㎡，跌入歷年銷售的低谷。預(yù)計(jì)2012年市場(chǎng)在持續(xù)調(diào)控的壓力下，銷售難以有起色，市場(chǎng)仍然不容樂(lè)觀。銷售量走勢(shì)線鄭州住宅市場(chǎng)成交遭腰斬?cái)?shù)據(jù)來(lái)源：鄭州市房管局限購(gòu)下商品住宅市場(chǎng)--銷售面積和套數(shù)大幅下滑，2011年全年銷售套數(shù)環(huán)比下降52%，銷售面積環(huán)比下降49%，2012年1月延續(xù)了這一態(tài)勢(shì)，成交量為歷年最低值。2012：1月銷售套數(shù)：16042010：月均銷售面積：80.83萬(wàn)㎡2011：月均銷售面積：41.33萬(wàn)㎡商品住宅2010：全年銷售套數(shù)：100593月均銷售套數(shù)：83832011：全年銷售套數(shù)：48530月均銷售套數(shù)：4044限購(gòu)下，住宅銷量跌入歷年低谷，市場(chǎng)銷售份額亦受到威脅，2012年1月銷量更是跌入2011年來(lái)銷量的最低谷，加之市場(chǎng)上部分樓盤(pán)已經(jīng)紛紛“變相”降價(jià)，重磅優(yōu)惠下，客戶購(gòu)房動(dòng)作卻變得愈加“矜持”，坐等住宅市場(chǎng)的進(jìn)一步降價(jià)。數(shù)據(jù)來(lái)源：鄭州市房管局2012：1月銷售面積：16.2萬(wàn)㎡商業(yè)商務(wù)類市場(chǎng)——伴隨住宅市場(chǎng)的低迷，開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)變開(kāi)發(fā)方式，試圖通過(guò)商務(wù)類產(chǎn)品作為利潤(rùn)突破口，造成市場(chǎng)供應(yīng)量不斷增加，然而受整體市場(chǎng)的影響，商業(yè)商務(wù)市場(chǎng)同樣受到一定程度的沖擊，銷量同比下降明顯，投資者更加趨于理性，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷提出更高要求。房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量：2011年，鄭州市商業(yè)用房的市場(chǎng)供應(yīng)量為107.45萬(wàn)㎡，較去年上漲了約23.89萬(wàn)㎡，同比上漲28.59%；成交量：2011年成交量為71.2萬(wàn)㎡，同比減少15%，供求比1:0.7；成交均價(jià)：達(dá)到14656元/㎡，同比增長(zhǎng)39.76%。在鄭州市場(chǎng)面臨史上最嚴(yán)峻政策調(diào)控的2011年，鄭州市商務(wù)、商業(yè)市場(chǎng)亦受到了一定影響，但較之同期的住宅市場(chǎng)，仍展現(xiàn)出了它的勃勃生機(jī)，成為房地產(chǎn)投資的一個(gè)新熱點(diǎn)。2011年鄭州非住宅市場(chǎng)供銷失衡明顯。鄭州市城市規(guī)劃12342011年市場(chǎng)回顧案例---典型項(xiàng)目介紹未來(lái)市場(chǎng)展望案例---鑫苑世家經(jīng)典案例模式：中心城區(qū)高端物業(yè)項(xiàng)目簡(jiǎn)介：位置：花園路農(nóng)科路交叉口西南規(guī)模：68.5畝，建筑面積約13萬(wàn)平方米物業(yè)類型：洋房、高層公寓操盤(pán)時(shí)間：2011年9月項(xiàng)目定位：中心城區(qū)高端物業(yè)資源：東風(fēng)渠濱河公園休閑配套：數(shù)碼公園、文博廣場(chǎng)，特色商業(yè)，社區(qū)活動(dòng)中心

產(chǎn)品：洋房、高層公寓經(jīng)典案例大平層戶型設(shè)計(jì)考慮豪宅物業(yè)的舒適性和功能分區(qū)，負(fù)一層規(guī)劃有家庭廳，贈(zèng)送花園、露臺(tái)，大面寬設(shè)計(jì)，采光良好。三房戶型設(shè)計(jì)同樣是大面寬小進(jìn)深，功能分區(qū)合理，贈(zèng)送露臺(tái)，采光良好。月均銷售套數(shù)29套月均銷售面積4318㎡月均銷售金額6479萬(wàn)元銷售均價(jià)15004元/㎡數(shù)據(jù)來(lái)源：鄭州市房管局備案數(shù)據(jù)本項(xiàng)目2011年9月份開(kāi)盤(pán)，后期沒(méi)有做開(kāi)盤(pán)推廣，以自然銷售為主，全年銷售143套。銷售情況—根據(jù)房管局備案數(shù)據(jù)，項(xiàng)目5個(gè)月來(lái)銷售143套，銷售面積21592㎡，銷售金額實(shí)現(xiàn)3.24億，銷售均價(jià)15004元/㎡.經(jīng)典案例經(jīng)典案例2011.8.3首次報(bào)廣亮相2011.8.13VIP認(rèn)籌啟動(dòng)2011.9.17首次開(kāi)盤(pán)2011年共做報(bào)廣6次，報(bào)廣推出頻率較低鑫苑世家---項(xiàng)目自入市以來(lái)報(bào)廣宣傳力度較小，推出活動(dòng)較少，2011年報(bào)廣頻率僅有6次。訴求緊貼項(xiàng)目名稱及區(qū)位。一代人的墅院幾代人的世家商道政道始于家風(fēng)門(mén)道開(kāi)啟鄭州中心豪宅元年以別墅級(jí)版圖執(zhí)掌中央豪宅圈，誰(shuí)堪？9月17日開(kāi)盤(pán)見(jiàn)高下。9月17日載譽(yù)開(kāi)盤(pán)正中墅院八層報(bào)廣訴求在報(bào)廣上，鑫苑世家項(xiàng)目2011年8月3日首次亮相，在大河報(bào)宣傳該項(xiàng)目品質(zhì)。2011年共做報(bào)廣6次，宣傳力度較小，原因在于項(xiàng)目位置優(yōu)越，產(chǎn)品稀缺，屬于中心城區(qū)唯一的低密度高端物業(yè)。但項(xiàng)目采用了短信、戶外大牌、戶外圍擋、車載廣播、公交站牌等渠道進(jìn)行宣傳。銷售推廣策略1.報(bào)廣力度較小2.多種推廣渠道結(jié)合項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)1.項(xiàng)目位于中心城區(qū)，與同類低密度項(xiàng)目相比具有較強(qiáng)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。2.鑫苑品牌具備較強(qiáng)品牌影響力3、項(xiàng)目規(guī)劃配套齊全，周邊豪宅云集，拔高品質(zhì)項(xiàng)目劣勢(shì)1、項(xiàng)目作為低密度項(xiàng)目容積率偏高，樓間距及景觀打造稍弱。2、規(guī)模較小，難以做出大型高端社區(qū)的品質(zhì)機(jī)會(huì)分析城市框架迅速拉大，但位置優(yōu)越的低密度項(xiàng)目非常稀缺，在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，具有市場(chǎng)唯一性，具備較大價(jià)值提升潛力。威脅分析所在區(qū)域限購(gòu)，高端客戶群體受影響較大。項(xiàng)目綜合分析經(jīng)典案例開(kāi)發(fā)商河南正商置業(yè)有限公司位置二七航海路與碧云路交叉口東北角規(guī)模占地面積:700余畝，建筑面積:280萬(wàn)平方米產(chǎn)品一期福園3、4.5號(hào)樓，一棟多層，兩棟高層戶型3號(hào)樓：81平米兩房+120.69平米三房，共192套4號(hào)樓：86.52平米兩房，共28套5號(hào)樓：81——87平米兩房共224套，價(jià)格12月3日開(kāi)盤(pán)，對(duì)外宣傳7000左右，預(yù)計(jì)在7000以內(nèi)客戶區(qū)域內(nèi)的居民或企事業(yè)單位、周邊縣市及鄭州部分投資客；以二七區(qū)、管城區(qū)居民居多、附近專業(yè)市場(chǎng)做生意居民居多銷售12月3日一期開(kāi)盤(pán)賣(mài)點(diǎn)品牌、規(guī)模、低密度、車位1:1配套教育配套:長(zhǎng)江東路小學(xué)/邱砦小學(xué)/春暉小學(xué)/六十二中/八十二中/等醫(yī)療配套:鄭大一附院/市二院/等金融配套:中國(guó)工商銀行/中國(guó)人民銀行/交通銀行/鄭州市商業(yè)銀行/建設(shè)銀行等商業(yè)配套:京航飯店/中都飯店/新華都購(gòu)物廣場(chǎng)/萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)/世紀(jì)聯(lián)華等生活配套：雙秀公園/內(nèi)部配套：物業(yè)、商業(yè)配套、景觀、停車、燃?xì)狻⑴瘹獾日坛?/p>

——位于鄭南核心區(qū)域，體量最大的大型城市綜合體項(xiàng)目，周邊配套完善，是鄭州南部最具標(biāo)志性城市建筑群。個(gè)案分析產(chǎn)品分析——從產(chǎn)品角度：首批房源以兩房、三房戶型為主力。戶型設(shè)計(jì)規(guī)整，全部產(chǎn)品雙向陽(yáng)臺(tái)、南北通透以上數(shù)據(jù)來(lái)源：同致行市調(diào)搜集整理個(gè)案分析規(guī)劃分析：坐落鄭州城南核心地帶，集住宅、公寓、星級(jí)酒店、甲級(jí)寫(xiě)字樓、大型商業(yè)等為一體的大型綜合體項(xiàng)目。分四期到五期開(kāi)發(fā)。分為福園、和園、祥園、泰園、裕園、禧園。景觀社區(qū)規(guī)劃四大主題公園加上南水北調(diào)生態(tài)帶及熊耳河公園等，環(huán)境優(yōu)越，能夠?yàn)闃I(yè)主提供居住、休閑、娛樂(lè)等全方位的生活服務(wù)，最終將形成一座復(fù)合型的城市地標(biāo)。12月3日開(kāi)盤(pán)，首推一期3、4、5號(hào)樓營(yíng)銷分析——首期推廣以“產(chǎn)品、價(jià)格”為核心，以較直接、有力的方式進(jìn)行宣傳，入會(huì)即享100元/平米優(yōu)惠，另以開(kāi)盤(pán)多重優(yōu)惠驚喜作為噱頭宣傳個(gè)案分析3＃

兩梯三戶朝南81.89㎡兩房東西兩戶為120.69㎡三房4

＃多層，一梯兩戶朝南86.㎡兩房5＃兩梯四戶東西戶為81—87㎡兩房86平米兩房120.69平米三房戶型分析戶型分析——功能布局相對(duì)合理，傳統(tǒng)設(shè)計(jì)，南北通透注重透采光與通風(fēng)，增加南北雙陽(yáng)臺(tái)，提倡舒適生活全明戶型設(shè)計(jì)，客廳與主臥均朝陽(yáng)；南北兩側(cè)增加了生活小陽(yáng)臺(tái)，可自由轉(zhuǎn)換生活功能；增加功能性的同時(shí)，提升項(xiàng)目的性價(jià)比；廚房餐廳一體設(shè)計(jì)，生活更便利；客廳超大陽(yáng)臺(tái)，南北通透；主臥室朝南，客廳朝南，保證采光；入戶走廊面積過(guò)大，使用功能不明顯正商城綜合分析——項(xiàng)目比較優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目比較劣勢(shì)個(gè)案分析規(guī)模——該項(xiàng)目容積率為4.48，建筑類別豐富，大型城市綜合體項(xiàng)目，地塊過(guò)于分散，社區(qū)整體品質(zhì)感不強(qiáng)；本項(xiàng)目地塊集中，利于打造高品質(zhì)大盤(pán)。性價(jià)比——該項(xiàng)目屬于舊城改造項(xiàng)目，區(qū)域價(jià)值提升空間有限；本項(xiàng)目位于規(guī)劃中二七新區(qū)，享受區(qū)域發(fā)展帶來(lái)的機(jī)遇，未來(lái)升值潛力較大。居住舒適度——該項(xiàng)目容積率較大及綠化率較低，舒適度較差；本項(xiàng)目坐享新區(qū)運(yùn)河生態(tài)資源，居住舒適度提高。配套設(shè)施——該項(xiàng)目地處成熟商圈，占據(jù)交通、教育、醫(yī)療等配套資源優(yōu)勢(shì)。本項(xiàng)目處于規(guī)劃中新區(qū)，周邊生活配套空缺。錦藝國(guó)際華都項(xiàng)目名稱錦藝國(guó)際華都位置棉紡路與桐柏路交叉口開(kāi)發(fā)商鄭州翰園置業(yè)有限公司物業(yè)類別住宅商業(yè)建筑類型高層建筑風(fēng)格海派新古典主義容積率3.5物業(yè)公司戴德梁行（顧問(wèn)）現(xiàn)狀現(xiàn)售二期7#、8#、13#號(hào)樓，未取得銷售許可證配套教育：互助路小學(xué)、第二十四中、河南工業(yè)技師學(xué)院等；

商場(chǎng)：丹尼斯大賣(mài)場(chǎng)、蘇寧電器、中原商貿(mào)城等；酒店：裕達(dá)國(guó)貿(mào)酒店、錦江之星、中原大酒店、如家賓館等；

金融：農(nóng)業(yè)銀行、光大銀行、工商銀行、浦發(fā)銀行、廣發(fā)銀行等；

餐飲：京福華肥牛、豪享來(lái)等；

休閑：碧沙崗公園、五一公園等。戶型配比69—190二房，四房?jī)r(jià)格（元/㎡）二期2.25日住宅認(rèn)籌，預(yù)計(jì)3月底開(kāi)盤(pán)預(yù)計(jì)均價(jià)7000-8000錦藝國(guó)際華都——位于中原區(qū)核心位置，體量較大的大型城市綜合體項(xiàng)目，周邊配套完善，是鄭州西區(qū)具標(biāo)志性城市建筑群。錦藝國(guó)際華都項(xiàng)目整體共分為四期由東至西開(kāi)發(fā)推出，一、二、三期為住宅，三期中有名校規(guī)劃，四期為商業(yè)。項(xiàng)目總體規(guī)模達(dá)120萬(wàn)平米，其中住宅部分90萬(wàn)平米，一期已交房入住，景觀設(shè)計(jì)相對(duì)不錯(cuò)，為產(chǎn)品的形象打下基礎(chǔ)，二期延續(xù)一期且實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品升級(jí)，而三期規(guī)劃有實(shí)驗(yàn)幼兒園、互助路小學(xué)，四期商業(yè)處于桐柏路與棉紡路交匯處，位置相對(duì)于優(yōu)越，目前已有王府進(jìn)百貨、國(guó)美、成龍影院等?？傮w來(lái)看，項(xiàng)目品質(zhì)較高，配套完善，價(jià)格方面也是西區(qū)的標(biāo)桿。1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#N11#12#13#14#15#16#商業(yè)部分（王府井百貨、國(guó)美電器、成龍影院等）棉紡路一期已交房三期錦藝國(guó)際華都戶型整體方正凸顯舒適特性，以入戶花園、室內(nèi)花園、凸窗、大陽(yáng)臺(tái)主要亮點(diǎn)，客戶認(rèn)可度較高，目前產(chǎn)品普遍有贈(zèng)送面積。錦藝國(guó)際華都64㎡一房變兩房97㎡兩房變?nèi)?/p>

72㎡一房變兩房

84㎡兩房變?nèi)垮\藝國(guó)際華都戶型比較緊湊實(shí)用，除64㎡戶型的衛(wèi)生間之外，其余皆為全明設(shè)計(jì)，戶型方正，附帶觀景陽(yáng)臺(tái)，功能分區(qū)合理，照顧到居家生活的每一項(xiàng)功能。本次推出產(chǎn)品主要為兩房、三房，每一戶都贈(zèng)送面積，業(yè)主可根據(jù)需要自行規(guī)劃為臥室、陽(yáng)光房等，因此實(shí)際成交價(jià)比表單價(jià)要低，成為項(xiàng)目的賣(mài)點(diǎn)之一。但72㎡戶型各房間均為北向，陽(yáng)光不足，且為2梯5戶設(shè)計(jì)，顧客抗性較大。優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)越，周邊生活配套相對(duì)完善；項(xiàng)目具有體量?jī)?yōu)勢(shì)，且內(nèi)部規(guī)劃有學(xué)校、商業(yè)等；戶型方面設(shè)計(jì)贈(zèng)送面積較多，配有凸窗、大陽(yáng)臺(tái)。不足點(diǎn)項(xiàng)目北部有鐵路、西部為電廠，對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)有一定的影響綜合分析---引入國(guó)際一流物業(yè)管理機(jī)構(gòu)戴德梁行當(dāng)顧問(wèn)總結(jié)開(kāi)發(fā)商鄭州市永威置業(yè)有限公司位置鄭東新區(qū)通泰路與商鼎路交口西北規(guī)模占地123畝，總建筑面積44萬(wàn)㎡，分二期發(fā)售；共18棟樓；約2600戶，一期推出1#、3#、5#、9#、10#、16#，約800戶物業(yè)形態(tài)高層住宅、別墅、商業(yè)產(chǎn)品配比以兩房、三房為主，含少量四房銷售情況目前待售為一期高層住宅，蓄客時(shí)間較長(zhǎng)配套設(shè)施內(nèi)部幼兒園、46中、86中、鄭東實(shí)驗(yàn)小學(xué)、人車分流項(xiàng)目亮點(diǎn)周邊配套齊全，上升空間大，小區(qū)環(huán)境好永威翡翠城永威翡翠城永威翡翠城屬于鄭東新區(qū)CLD板塊，周邊已入住小區(qū)較多，因而生活配套較為齊全。項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)豐富，含有高層、別墅與商業(yè)，特別是10套別墅產(chǎn)品是目前鄭東市場(chǎng)中絕無(wú)僅有的。精致的景觀設(shè)計(jì)，保證了居住的舒適性。5321610987161115131217項(xiàng)目占地123畝，目前待售的為1#、3#、5#、9#、10#樓，以兩房、三房為主，預(yù)計(jì)售價(jià)10000元/㎡。其中6#為幼兒園，11#物業(yè)形態(tài)暫時(shí)不定。沿商鼎路為三層底商，小區(qū)環(huán)境好，實(shí)現(xiàn)完全人車分流，物業(yè)管理水平高。永威翡翠城產(chǎn)品設(shè)計(jì)：項(xiàng)目的設(shè)計(jì)以兩房和三房為主，尤其注重主臥舒適度的營(yíng)造，保證居住的私密性與享受度。但在客廳的設(shè)計(jì)上存在一些浪費(fèi)空間的情況，采光也不是很好。永威翡翠城在戶型設(shè)計(jì)上也添加了不少因素，諸如凸窗、入戶花園等。以提高項(xiàng)目的檔次，展現(xiàn)項(xiàng)目形象。永威翡翠城的戶型以兩房和三房為主，也涵蓋一部分四房，鄭東新區(qū)的戶型普遍追求舒適的最大化觀景陽(yáng)臺(tái)主臥客廳A:3室2廳2衛(wèi)127.82㎡B：4室2廳2衛(wèi)200.10㎡永威翡翠城優(yōu)勢(shì)地理位置優(yōu)越；項(xiàng)目力圖打造成為東區(qū)標(biāo)桿豪宅，園林景觀較為精細(xì)；戶型設(shè)計(jì)方正、合理，面積較大，此類產(chǎn)品東區(qū)較為稀缺不足點(diǎn)項(xiàng)目單體面積大、售價(jià)高，去化面臨一定壓力綜合分析---總結(jié)綠地之窗綠地之窗——臨近地鐵口的寫(xiě)字樓項(xiàng)目，憑借品牌優(yōu)勢(shì)及區(qū)位優(yōu)勢(shì)，以絕佳的增值潛力在2011年銷售23.82億元，位居鄭州市樓盤(pán)銷售首位。距鄭州高鐵站50米鄭州高鐵站廣場(chǎng)上的商務(wù)綜合體推廣訴求語(yǔ)—高鐵近則世界近獻(xiàn)給高鐵經(jīng)濟(jì)的首批受益者項(xiàng)目憑借極高的性價(jià)比和增值潛力，受到市場(chǎng)廣泛關(guān)注。對(duì)于成交量持續(xù)低迷的鄭州樓市、市場(chǎng)的萎縮、投資客的不斷的觀望、一二線城市全面的樓市寒冬來(lái)說(shuō)，這無(wú)疑是給鄭州高鐵物業(yè)點(diǎn)燃了一把熊熊火焰，燃起了投資客的信心。綠地之窗——項(xiàng)目分四個(gè)地塊開(kāi)發(fā)，集寫(xiě)字樓、商業(yè)、酒店于一體的大型高端商務(wù)綜合體項(xiàng)目ABD4地塊D3地塊D1地塊D2地塊N項(xiàng)目位置東風(fēng)東路與七里河南路交匯處發(fā)展商河南綠地廣場(chǎng)置業(yè)發(fā)展有限公司物業(yè)管理上海圣維仕物業(yè)管理物業(yè)費(fèi)9.8元/月/㎡總建筑面積480000㎡寫(xiě)字樓/商業(yè)面積460000㎡/20000㎡標(biāo)準(zhǔn)層面積2000㎡標(biāo)準(zhǔn)層高商業(yè)5米，寫(xiě)字樓3.9米物業(yè)總高度/層150米/36層、100米/24層、60米/15層戶型面積91-260㎡外立面玻璃幕墻大堂層高10米精裝標(biāo)準(zhǔn)精裝標(biāo)準(zhǔn)2000元/㎡，含網(wǎng)絡(luò)地板和打卡設(shè)備等；套內(nèi)地板、頂部天花、墻體進(jìn)行精裝修，設(shè)置中空OA地板，辦公線路鋪裝于地板之下商務(wù)及生活配套商務(wù)中心、銀行、商場(chǎng)超市銷售情況一期開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2010-08-21，交房時(shí)間：2012-09-30；二期開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2011-04-23入住時(shí)間：2013年；現(xiàn)二期綠地之窗已售罄，綠地中央廣場(chǎng)正在咨詢當(dāng)中；D1地塊D2地塊D3地塊D4地塊酒店、商業(yè)、兩棟酒店式公寓一棟SOHOA、B兩棟甲級(jí)寫(xiě)字樓一棟甲級(jí)寫(xiě)字樓、商業(yè)未售11層，1-5層為商業(yè)，標(biāo)準(zhǔn)層高3.4米A、B塔：36層，10戶/層，共705套，14部電梯；1900㎡/層，中央空調(diào)，空中花園、精裝修，5A智能配置24層，12間/層，共276套，8部電梯三期：11月6日開(kāi)盤(pán)銷售二期A塔：2011年4月份開(kāi)盤(pán)；二期B塔：2011年6月份開(kāi)盤(pán)；一期：2010年8月份開(kāi)盤(pán)基本售罄，當(dāng)日成交價(jià)格14000元/㎡目前僅余30-36層未售，銷售方式為整層銷售現(xiàn)已全部售罄項(xiàng)目概況產(chǎn)品推售及推廣解讀——項(xiàng)目從2010年下半年首期寫(xiě)字樓亮相，經(jīng)過(guò)兩個(gè)月的客戶積蓄時(shí)間，以11000元/㎡的價(jià)格取得熱銷；歷經(jīng)8個(gè)月再次重磅推出二期A塔，先后于6月份推出B塔，其中B塔在認(rèn)籌至開(kāi)盤(pán)僅有一個(gè)星期的時(shí)間；11月份推出D2地塊SOHO辦公房源，截止目前項(xiàng)目推出的寫(xiě)字樓房源已經(jīng)基本售罄。推售節(jié)奏2010.6.242010.8.212011.6.11一期開(kāi)盤(pán)，已售磬，實(shí)現(xiàn)均價(jià)9000元/㎡二期B塔認(rèn)籌，交5萬(wàn)享受開(kāi)盤(pán)15萬(wàn)優(yōu)惠，金卡會(huì)員交60萬(wàn)入會(huì)，可優(yōu)先選房，一次性優(yōu)惠4%，當(dāng)天辦卡200張2011.4.23首次報(bào)廣亮相二期A塔開(kāi)盤(pán)推出350套，當(dāng)天銷售剩余兩層，開(kāi)盤(pán)均價(jià)17500元/㎡，辦卡客戶享受3%額外優(yōu)惠2011.6.19二期B塔開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)均價(jià)20000元/㎡，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天推出房源全部售罄2011.11.6根據(jù)監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，項(xiàng)目在首批寫(xiě)字樓推出至開(kāi)盤(pán)歷經(jīng)兩個(gè)月的積蓄時(shí)間，并且報(bào)廣宣傳持續(xù)以高端品質(zhì)為主要訴求，推廣語(yǔ)為‘鄭州高鐵站廣場(chǎng)上的商務(wù)綜合體.綠地之窗.與高鐵時(shí)代.一同到來(lái)’，全面打造項(xiàng)目高端品質(zhì)的產(chǎn)品形象。從一期開(kāi)盤(pán)到二期亮相，歷經(jīng)8個(gè)月的項(xiàng)目形象期，加之年初突如其來(lái)的限購(gòu)政策，直接助推寫(xiě)字樓類非限購(gòu)物業(yè)，因此項(xiàng)目二期、三期等適時(shí)先后推出，經(jīng)過(guò)產(chǎn)品的升級(jí)，項(xiàng)目采用“樓層段式”的營(yíng)銷手段，開(kāi)盤(pán)時(shí)均取得基本清盤(pán)局面，年內(nèi)項(xiàng)目基本上都是采用低調(diào)開(kāi)盤(pán)模式，依靠項(xiàng)目已經(jīng)成型的高端品牌形象，極度縮小報(bào)廣宣傳力度，但依然保持項(xiàng)目的客流。產(chǎn)品配置的提升決定了項(xiàng)目自身及區(qū)域內(nèi)售價(jià)的直線增長(zhǎng)。蓄客期2個(gè)月三期D2地塊SOHO辦公房源開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)均價(jià)14000元/㎡，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天推出房源基本售罄至今目前底層商鋪均價(jià)40000元/平左右，街鋪出售最高優(yōu)惠8%推售節(jié)奏塊，蓄客時(shí)間短，但銷售理想項(xiàng)目銷售情況——根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年項(xiàng)目銷售78套，銷售面積12965㎡，銷售