第八節(jié)固定資產和投資性房地產主講人：葉瓊玲本節(jié)主要涉及固定資產的概念、初始計量、后續(xù)折舊、更新改造支出等內容；投資性房地產的概念、范圍、后續(xù)計量及處置核算。本節(jié)知識架構圖固定資產投資性房地產固定資產和投資性房地產廠房機器設備固定資產折舊固定資產處置外購固定資產的核算自行建造的固定資產的核算固定資產主講人：葉瓊玲一、固定資產的概念固定資產是指同時具有以下特征的有形資產：1.為生產商品、提供勞務、出租或經營管理而持有的；2.使用壽命超過1個會計年度。【相關鏈接1】存貨強調持有以備出售，而不是生產經營使用?！鞠嚓P鏈接2】房地產開發(fā)企業(yè)持有以備出售的商品房或寫字樓作為存貨核算，而非房地產開發(fā)企業(yè)自用的辦公樓等作為固定資產核算。出租固定資產：機器設備：作“固定資產”科目房屋建筑物：作“投資性房地產”科目﹛主講人：葉瓊玲二、固定資產的分類

按固定資產的經濟用途和使用情況等綜合分類，可把固定資產劃分為如下：項目是否計提折舊1.生產經營用固定資產√2.非生產經營用固定資產√3.土地（單獨估價入賬）×4.不需要的固定資產√5.未使用固定資產√6.經營租出的固定資產√7.融資租入的固定資產√8.融資租出的固定資產×9.經營租入的固定資產×主講人：葉瓊玲【相關鏈接】針對土地使用權核算的總結：（1）作為固定資產核算（企業(yè)單獨估價入賬

的土地，該情況屬于歷史遺留問題）；（2）目前企業(yè)通過出讓方式或購買方式取得（自用）土地使用權，作為無形資產核算。（3）房地產開發(fā)企業(yè)持有的為了建造對外出售的商品房寫字樓的土地使用權應當作為其成本（開發(fā)成本）核算（存貨），開發(fā)完畢作為開發(fā)產品核算。（4）用于對外出租或資本增值的土地使用權作為投資性房地產核算。主講人：葉瓊玲三、外購固定資產（機器設備）的核算【例題·單選題】甲企業(yè)為增值稅一般納稅人，增值稅稅率為17%。2013年7月15日，企業(yè)生產車間購入一臺需要安裝的B設備，取得的增值稅專用發(fā)票上注明的設備價款為600萬元，增值稅為102萬元，另發(fā)生保險費8萬元，款項均以銀行存款支付。8月19日，將B設備投入安裝，以銀行存款支付安裝費3萬元。B設備于8月25日達到預定使用狀態(tài)，并投入使用。B設備入賬價值為（）。A.611萬元B.608萬元C.600萬元D.508萬元【答案】主講人：葉瓊玲四、特殊處理（2009年判斷題、2012年不定項選擇題）企業(yè)基于產品價格等因素的考慮，可能以一筆款項購入多項沒有單獨標價的固定資產。如果這些資產均符合固定資產的定義，并滿足固定資產的確認條件，則應將各項資產單獨確認為固定資產，并按各項固定資產公允價值（關鍵點）的比例對總成本進行分配，分別確定各項固定資產的成本。主講人：葉瓊玲【例題·判斷題】企業(yè)以一筆款項購入多項沒有單獨標價的固定資產時，應按各項固定資產公允價值的比例對總成本進行分配，分別確定各項固定資產的成本。（）（2009年）【答案】主講人：葉瓊玲【例題·不定項選擇題】發(fā)生的有關固定資產業(yè)務如下：（2012年部分資料）（1）2010年12月20日，甲公司（增值稅一般納稅人）向乙公司一次購進三臺不同型號且具有不同生產能力的A設備、B設備和C設備，共支付價款4000萬元，增值稅稅額為680萬元，包裝費及運輸費30萬元，另支付A設備安裝費18萬元，B、C設備不需要安裝，同時，支付購置合同簽訂、差旅費等相關費用2萬元，全部款項已由銀行存款支付。（2）2010年12月28日三臺設備均達到預定可使用狀態(tài)，三臺設備的公允價值分別為2000萬元、1800萬元和1200萬元。該公司按每臺設備公允價值的比例對支付的價款進行分配，并分別確定其入賬價值。主講人：葉瓊玲【要求】1.根據資料（1）、（2），下列各項中，關于固定資產取得會計處理表述正確的是（）。A.固定資產應按公允價值進行初始計量B.支付的相關增值稅額不應計入固定資產的取得成本C.固定資產取得成本與其公允價值差額應計入當期損益D.購買價款、包裝費、運輸費、安裝費等費用應計入固定資產的取得成本主講人：葉瓊玲2.根據資料（1），（2），下列各項中，計算結果正確的是（）。A.A設備的入賬價值為1612萬元B.B設備的入賬價值為1450.8萬元C.C設備的入賬價值為967.2萬元D.A設備分配購進固定資產總價款的比例為40%主講人：葉瓊玲五、建造固定資產企業(yè)自行建造固定資產，應按建造該項資產達到預定可使用狀態(tài)前（關鍵點）所發(fā)生的必要支出，作為固定資產成本。自建固定資產應先通過“在建工程”科目核算，工程達到預定可使用狀態(tài)時，再從“在建工程”科目轉入“固定資產”科目。企業(yè)自建固定資產，主要有自營和出包兩種方式，由于采用的建設方式不同，其會計處理也不同。主講人：葉瓊玲★★★（一）自營工程（重點）自營工程是指企業(yè)自行組織工程物資采購、自行組織施工人員施工的建筑工程和安裝工程。最終形成固定資產的成本=物資成本+人工成本+其他費用等。主講人：葉瓊玲1.購買工程物資、領用生產用材料和自產產品的處理（針對增值稅一般納稅人）（1）購入的工程物資100萬元，增值稅進項稅額17萬元，款項已付主講人：葉瓊玲①工程物資用于生產設備（動產）購買工程物資：借：工程物資100應交稅費—應交增值稅（進項稅額）17貸：銀行存款117工程（動產）領用物資：借：在建工程100貸：工程物資100主講人：葉瓊玲②工程物資用于廠房（不動產）購買工程物資借：工程物資117貸：銀行存款117工程（不動產）領用物資：借：在建工程117貸：工程物資117主講人：葉瓊玲（2）工程領用本企業(yè)購買的生產經營用原材料100萬元，增值稅進項稅額17萬元①用于生產設備建造（動產）借：在建工程100貸：原材料100②用于廠房建造（不動產）借：在建工程117貸：原材料100應交稅費—應交增值稅（進項稅額轉出）17主講人：葉瓊玲（3）工程領用本企業(yè)的自產產品，成本100萬元，對外銷售價格120萬元，增值稅稅率17%①用于生產設備建造（動產）借：在建工程100貸：庫存商品100②用于廠房建造（不動產）借：在建工程120.4（100+20.4）貸：庫存商品（實際成本）100應交稅費—應交增值稅（銷項稅額）20.4

（120×17%）主講人：葉瓊玲項目用途會計處理自產貨物1.用于機器設備安裝（增值稅不做視同銷售）借：在建工程貸：庫存商品2.用于廠房建設（增值稅視同銷售）借：在建工程貸：庫存商品應交稅費—應交增值稅（銷項稅額）購買的材料1.用于機器設備安裝（進項稅額不做轉出）借：在建工程貸：原材料2.用于廠房建設（進項稅額做轉出處理）借：在建工程貸：原材料應交稅費—應交增值稅（進項稅額轉出）主講人：葉瓊玲

2.自營工程發(fā)生的其他費用（如分配工程人員工資等），借：“在建工程”貸：“銀行存款”、“應付職工薪酬”等主講人：葉瓊玲3.自營工程達到預定可使用狀態(tài)時，按其成本，借：“固定資產”貸：“在建工程”主講人：葉瓊玲【例1-86】甲公司自建廠房一幢，購入為工程準備的各種物資500000元，支付的增值稅額為85000元，全部用于工程建設，領用本企業(yè)生產的水泥一批，實際成本為80000元，稅務部門確定的計稅價格為100000元，增值稅稅率17%，工程人員應計工資100000元，支付的其他費用30000元。工程完工并達到預定可使用狀態(tài)。主講人：葉瓊玲甲公司應編制如下會計分錄：（1）購入工程物資時：借：

貸：（2）工程領用工程物資時：

借：

貸主講人：葉瓊玲（3）工程領用本企業(yè)生產的水泥，確定應計入在建工程成本的金額為：借：

貸：（4）分配工程人員工資時：借：貸：主講人：葉瓊玲（5）支付工程發(fā)生的其他費用時：借：貸：（6）工程完工轉入固定資產的成本=借：貸：主講人：葉瓊玲【例題·單選題】某增值稅一般納稅企業(yè)自建倉庫一幢，購入工程物資200萬元，增值稅稅額為34萬元，已全部用于建造倉庫；耗用庫存材料50萬元，應負擔的增值稅稅額為8.5萬元；支付建筑工人工資36萬元。該倉庫建造完成并達到預定可使用狀態(tài)，其入賬價值為（）萬元。A.250

B.292.5

C.286

D.328.5主講人：葉瓊玲【例題·單選題】某增值稅一般納稅人企業(yè)為安裝一臺生產設備，購入工程物資200萬元，增值稅稅額為34萬元，已全部用于安裝；耗用庫存材料50萬元，應負擔的增值稅稅額為8.5萬元；領用自產產品成本20萬元，計稅價格25萬元，增值稅稅率17%，支付安裝工人工資36萬元。該設備安裝完成并達到預定可使用狀態(tài)入賬價值為（）萬元。A.250

B.292.5

C.306

D.328.5主講人：葉瓊玲【例題?單選題】某企業(yè)將自產的一批應稅消費品用于在建工程（廠房）。該批消費品成本為750萬元，計稅價格為1250萬元，適用的增值稅稅率為17%，消費稅稅率為10%。計入在建工程成本的金額為（）萬元。A.875

B.962.5

C.1087.5

D.1587.5主講人：葉瓊玲（二）出包工程出包工程是指企業(yè)通過招標等方式將工程項目發(fā)包給建造承包商，由建造承包商組織施工的建筑工程和安裝工程。企業(yè)采用出包方式進行的固定資產工程，其工程的具體支出主要由建造承包商核算，在這種方式下，“在建工程”科目主要是企業(yè)與建造承包商辦理工程價款的結算科目，企業(yè)支付給建造承包商的工程價款作為工程成本，通過“在建工程”科目核算。主講人：葉瓊玲

企業(yè)按合理估計的發(fā)包工程進度和合同規(guī)定向建造承包商結算的進度款，借：“在建工程”科目，貸：“銀行存款”等科目；【提示】預付的工程款，不通過“預付賬款”科目核算。

工程完成時按合同規(guī)定補付的工程款，借：“在建工程”科目，貸：“銀行存款”等科目；

工程達到預定可使用狀態(tài)時，按其成本，借：“固定資產”科目，貸：“在建工程”科目。

主講人：葉瓊玲【教材例1-87】甲公司將一幢廠房的建造工程出包由丙公司承建，按合理估計的發(fā)包工程進度和合同規(guī)定向丙公司結算進度款600000元，工程完工后，收到丙公司有關工程結算單據，補付工程款400000元，工程完工并達到預定可使用狀態(tài)。主講人：葉瓊玲甲公司編制如下會計分錄：（1）按合理估計的發(fā)包工程進度和合同規(guī)定向丙公

司結算進度款時：借：在建工程600000貸：銀行存款600000（2）補付工程款時：借：在建工程400000貸：銀行存款400000（3）工程完工并達到預定可使用狀態(tài)時：借：固定資產1000000貸：在建工程1000000主講人：葉瓊玲六、固定資產折舊（一）固定資產折舊概述折舊是指在固定資產使用壽命內，按照確定的方法對應計折舊額進行系統(tǒng)分攤。

應計折舊額是指應當計提折舊的固定資產的原價扣除其預計凈殘值后的金額。已計提減值準備的固定資產，還應當扣除已計提的固定資產減值準備累計金額。主講人：葉瓊玲（二）影響固定資產折舊的因素（1）固定資產原價，是指固定資產的成本；（2）預計凈殘值；（3）固定資產減值準備；（4）固定資產的使用壽命。企業(yè)應當根據固定資產的性質和使用情況，合理確定固定資產的使用壽命和預計凈殘值。固定資產的使用壽命、預計凈殘值一經確定，不得隨意變更（判斷題）。主講人：葉瓊玲【案例】2011殘值為2萬元，預計使用年限為5年，采用直線法計提折舊。年12月1日購入一項管理用固定資產原價102萬元，預計凈殘值為2萬元，預計使用年限為5年，采用直線法計提折舊。第一年計提折舊=

；第一年年末該項固定資產的賬面價值=

；第一年年末該項固定可收回金額為

萬元。第一年年末計提減值：【提示1】減值因素并未影響預計凈殘值和預計使用年限。第二年計提折舊：

（萬元）；【提示2】如果減值之后預計凈殘值發(fā)生變化，預計使用年限也發(fā)生變化。

減值之后預計凈殘值為零；預計使用年限為4年。第二年計提折舊：

（萬元）；主講人：葉瓊玲【相關鏈接】固定資產賬面余額=固定資產的原價固定資產賬面凈值=固定資產原價-累計折舊固定資產賬面價值=固定資產原價-累計折舊-減值準備=固定資產凈值-減值準備賬面價值=余-折/攤-準備存=V-0-V應=V-0-V

無=V-V-V交=V-0-0主講人：葉瓊玲【例題·多選題】下列各項，影響固定資產折舊的因素有（）。（2007年）A.預計凈殘值B.原價C.已計提的減值準備

D.使用壽命主講人：葉瓊玲（三）計提折舊的范圍除以下情況外，企業(yè)應當對所有固定資產計提折舊：1.已提足折舊仍繼續(xù)使用的固定資產；2.單獨計價入賬的土地；3.處于更新改造轉入在建工程的固定資產?！咎崾尽课词褂谩⒉恍栌玫墓潭ㄙY產要計提折舊。主講人：葉瓊玲項目是否計提折舊1.生產經營用固定資產√2.非生產經營用固定資產√3.土地（單獨估價入賬）×4.不需要的固定資產√5.未使用固定資產√6.經營租出的固定資產√7.融資租入的固定資產√8.融資租出的固定資產×主講人：葉瓊玲項目是否計提折舊9.經營租入的固定資產×10.對符合固定資產確認條件的裝修費用√11.已提足折舊仍繼續(xù)使用×12.處于更新改造轉入在建工程的固定資產×13.固定資產日常修理期間√14.已達到預定可使用狀態(tài)但尚未辦理竣工決算的固定資產，待辦理竣工決算后，再按實際成本調整原來的暫估價值，但不需要調整原已計提的折舊額?！讨髦v人：葉瓊玲【例題·多選題】下列各項中，應計提固定資產折舊的有（）。（2011年）A.經營租入的設備B.融資租入的辦公樓C.已投入使用但未辦理竣工決算的廠房D.已達到預定可使用狀態(tài)但未投產的生產線主講人：葉瓊玲【例題?單選題】下列固定資產中，不應計提折舊的是（）。（2009年）A.閑置不用的廠房B.經營租賃方式租出的設備C.融資租賃方式租入的設備D.按規(guī)定單獨估價作為固定資產入賬的土地主講人：葉瓊玲在確定計提折舊的范圍時，還應注意以下幾點：1.固定資產應當按月計提折舊，★當月增加的固定資產，當月不計提折舊，從下月起計提折舊；★當月減少的固定資產，當月仍計提折舊，從下月起不計提折舊。2.固定資產提足折舊后，不論能否繼續(xù)使用，均不再計提折舊；提前報廢的固定資產，也不再補提折舊。所謂提足折舊，是指已經提足該項固定資產的應計折舊額?！鞠嚓P鏈接】自行建造的固定資產應自達到預定可使用狀態(tài)后下一個月開始計提折舊；

需要安裝的固定資產應自達到預定可使用狀態(tài)后下一個月開始計提折舊。主講人：葉瓊玲3.已達到預定可使用狀態(tài)但尚未辦理竣工決算的固定資產，應當按照估計價值確定其成本，并計提折舊；

待辦理竣工決算后，再按實際成本調整原來的暫估價值，但不需要調整原已計提的折舊額。主講人：葉瓊玲【例題?判斷題】已達到預定可使用狀態(tài)但尚未辦理竣工決算的固定資產不應計提折舊。（）（2013年）主講人：葉瓊玲

折舊計提范圍的認定中易出錯的項目:①未使用、不需用的固定資產需計提折

舊，而且折舊費用計入“管理費用”；②因大修理而停工的固定資產需要提

取折舊，但折舊費用按正常的方

式處理，即不一定就是

“管理費用”。主講人：葉瓊玲（四）固定資產計提折舊的方法企業(yè)應當根據與固定資產有關的經濟利益的預期實現方式（關鍵點），合理選擇固定資產折舊方法?？蛇x用的折舊方法包括

年限平均法、工作量法、

雙倍余額遞減法、

年數總和法、主講人：葉瓊玲1.年限平均法（直線法）年限平均法又稱直線法，是指將固定資產的應計折舊額均衡地分攤到固定資產預計使用壽命內的一種方法。采用這種方法計算的每期折舊額相等?！咎崾尽棵科谡叟f相等。主講人：葉瓊玲固定資產折舊方法年折舊率=（1-預計凈殘值率）/預計使用壽命（年）

月折舊率=年折舊率/12

月折舊額=固定資產原值×月折舊率年限平均法年折舊額=原值–預計凈殘值預計的折舊年限×100%主講人：葉瓊玲【教材例1-88】甲公司有一幢廠房，原價為5000000元，預計可使用20年，預計報廢時的凈殘值率為2％。該廠房的折舊率和折舊額的計算如下：年折舊率=月折舊率=月折舊額=主講人：葉瓊玲2.工作量法工作量法是指根據實際工作量計算每期應提折舊額的一種方法。其基本計算公式如下：單位工作量折舊額＝【固定資產原價×（1-預計凈殘值率）】÷預計總工作量某項固定資產月折舊額＝該項固定資產當月工作量×單位工作量折舊額主講人：葉瓊玲固定資產折舊方法【教材例1-89】

某企業(yè)的一輛運貨卡車的原價為600000元，預計總行駛里程為500000公里，預計報廢時的凈殘值率為5%，本月行駛4000公里。該車汽車的月折舊額計算如下：

單位里程折舊額＝

本月折舊額＝主講人：葉瓊玲【舉例】甲公司2014年3月份固定資產增減業(yè)務如下：購買一臺設備供一車間使用，采用工作量法計提折舊。該設備原價60萬元，預計總工作時數為20萬小時，預計凈殘值為5萬元。該設備2014年4月份工作量為4000小時。要求：計算甲公司2014年4月份應計提的折舊額設備月折舊額＝借：貸：主講人：葉瓊玲3.雙倍余額遞減法指在不考慮固定資產凈殘值的情況下，根據每期期初固定資產賬面凈值（固定資產賬面余額減累計折舊）和雙倍的直線法折舊率計算固定資產折舊的一種方法主講人：葉瓊玲折舊率＝2/預計使用年限×100%（直線折舊率的兩倍）

折舊額＝固定資產賬面凈值×折舊率在固定資產折舊年限到期的前兩年內，將固定資產的賬面凈值扣除預計凈殘值后的凈值平均攤銷?！咀ⅰ棵磕旮髟抡叟f額根據年折舊額除以12來計算。固定資產折舊方法主講人：葉瓊玲【案例】原價100萬元，預計使用年限為5年，預計凈殘值10萬元。第一年折舊：

（萬元）；第二年折舊：

（萬元）；第三年折舊：

（萬元）；第四年折舊：

（萬元）；第五年同第四年?！咎崾?】實行雙倍余額遞減法計提折舊的固定資產，一般應在固定資產使用壽命到期前兩年內，將固定資產賬面凈值扣除預計凈殘值后的凈值平均攤銷?！咎崾?】雙倍余額遞減法的要點：凈殘值在最后兩年才加以考慮。主講人：葉瓊玲固定資產折舊方法【教材例1-90】

某企業(yè)一項固定資產的原價為1000000元，預計使用年限為5年，預計凈殘值為4000元。按雙倍余額遞減法計提折舊，每年的折舊額計算如下：年折舊率＝

第1年＝

第2年＝第3年＝從第4年起改用年限平均法（直線法）計提折舊。

第4年、第5年＝主講人：葉瓊玲主講人：葉瓊玲【例題?單選題】某企業(yè)于20×6年12月31日購入一項固定資產，其原價為200萬元，預計使用年限為5年，預計凈殘值為0.8萬元，采用雙倍余額遞減法計提折舊。20×7年度該項固定資產應計提的年折舊額為（）萬元。（2007年）A.39.84

B.66.4

C.79.68

D.80主講人：葉瓊玲4.年數總和法是指將固定資產的原價減去預計凈殘值后的余額，乘以一個逐年遞減的分數計算每年的折舊額，這個分數的分子代表固定資產尚可使用壽命，分母代表預計使用壽命逐年數字總和。主講人：葉瓊玲計算公式固定資產各年的折舊率固定資產各年初尚可使用年數固定資產預計使用年限各年數字之和×100%固定資產預計使用年限－已使用年數固定資產預計使用年限×（預計使用年限+1)÷2固定資產月折舊額=（固定資產原值-預計凈殘值）×月折舊率固定資產折舊方法★★★難點=×100%=主講人：葉瓊玲【案例】原價100萬元，預計使用年限為5年，預計凈殘值10萬元。第一年折舊：

（萬元）；第二年折舊：

（萬元）；第三年折舊：

（萬元）；第四年折舊：

（萬元）；第五年折舊：

（萬元）；主講人：葉瓊玲年份尚可使用年限原價－凈殘值變動折舊率年折舊額累計折舊159960005/15332000332000249960004/15265600597600339960003/15199200796800429960002/151328009296005l9960001/1566400996000【教材例1-91】承【教材例1-90】若采用年數總和法，計算的各年折舊額如教材表1-8所示教材表1-8金額單位：元主講人：葉瓊玲【例題?單選題】某企業(yè)2003年12月31日購入一臺設備，入賬價值90萬元，預計使用年限5年，預計凈殘值6萬元，按年數總和法計算折舊。該設備2005年計提的折舊額為（）萬元。（2006年）A.16.8B.21.6C.22.4D.24主講人：葉瓊玲【總結】雙倍余額遞減法與年數總和法對比表：事項雙倍余額遞減法年數總和法年折舊率2÷預計使用壽命（年）×100%尚可使用年限/年數總和年折舊率每年相等（最后兩年除外）逐年遞減考慮殘值的時間點凈殘值在最后兩年才加以考慮凈殘值每年均考慮主講人：葉瓊玲會計年度和折舊年度區(qū)別2009年6月5日購入設備一臺,原值10萬元預計凈殘值為0.1萬,預計使用年限為5年,計算:2010年應計提折舊額.09.609.712.3110.6.3010.12.31購入第一年折舊額第二年折舊額2010年應計提折舊額【提示】折舊年度與會計年度的區(qū)別。主講人：葉瓊玲【例題?單選題】某企業(yè)2011年6月20日自行建造的一條生產線投入使用，該生產線建造成本為740萬元，預計使用年限為5年，預計凈殘值為20萬元。在采用年數總和法計提折舊的情況下，2012年該設備應計提的折舊額為（）萬元。A.192

B.216

C.120

D.240主講人：葉瓊玲★【提示】固定資產折舊方法一經確定，不得隨意變更（判斷）。企業(yè)至少應當于每年年度終了，對固定資產的使用壽命、預計凈殘值和折舊方法進行復核。（1）使用壽命預計數與原先估計數有差異的，應當調整固定資產使用壽命。（2）預計凈殘值預計數與原先估計數有差異的，應當調整預計凈殘值。（3）與固定資產有關的經濟利益預期實現方式有重大改變的，應當改變固定資產折舊方法。固定資產使用壽命、預計凈殘值和折舊方法的改變應當作為會計估計（關鍵點）變更。主講人：葉瓊玲【例題?判斷題】企業(yè)應當根據企業(yè)利潤的實現情況選擇固定資產折舊方法。（）主講人：葉瓊玲【例題?多選題】下列關于固定資產計提折舊的表述，正確的有（）。（2009年）A.提前報廢的固定資產不再補提折舊B.固定資產折舊方法一經確定不得改變C.已提足折舊但仍繼續(xù)使用的固定資產不再計提折舊D.自行建造的固定資產應自辦理竣工決算時開始計提折舊主講人：葉瓊玲【例題?判斷題】固定資產使用壽命、預計凈殘值和折舊方法的改變應當作為會計政策變更。（）（五）固定資產計提折舊的賬務處理（受益原則）制造費用基本車間固定資產計提管理費用管理部門固定資產計提銷售費用銷售部門固定資產計提在建工程自行建造固定資產其他業(yè)務成本經營租出的固定資產管理費用未使用的固定資產根據用途計入相關資產的成本或損益影響當期損益影響當期損益影響當期損益【相關鏈接】取得出租收入：【相關鏈接】未使用、不需用的固定資產的折舊計入管理費用。影響當期損益借：銀行存款貸：其他業(yè)務收入（影響當期損益）主講人：葉瓊玲【例題?多選題】企業(yè)計提固定資產折舊時，下列會計分錄正確的有（）。（2010年）A.計提行政管理部門固定資產折舊：借記“管理費用”科目，貸記“累計折舊”科目B.計提生產車間固定資產折舊：借記“制造費用”科目，貸記“累計折舊”科目C.計提專設銷售機構固定資產折舊：借記“銷售費用”科目，貸記“累計折舊”科目D.計提自建工程使用的固定資產折舊：借記“在建工程”科目，貸記“累計折舊”科目主講人：葉瓊玲【例題?單選題】下列關于企業(yè)計提固定資產折舊會計處理的表述中，不正確的是（）。（2013年）A.對管理部門使用的固定資產計提的折舊應計入管理費用B.對財務部門使用的固定資產計提的折舊應計入財務費用C.對生產車間使用的固定資產計提的折舊應計入制造費用D.對專設銷售機構使用的固定資產計提的折舊應計入銷售費用主講人：葉瓊玲2015【例題?多選題】下列各項中，關于企業(yè)固定資產折舊方法的表述正確的有(

)。

A.年限平均法需要考慮固定資產的預計凈殘值

B.年數總和法計算的固定資產折舊額逐年遞減

C.雙倍余額遞減法不需要考慮固定資產的預計凈殘值

D.年數總和法不需要考慮固定資產的預計凈殘值主講人：葉瓊玲七、固定資產的后續(xù)支出（主要考核客觀題和不定項選擇題）（一）原則對于發(fā)生的固定資產后續(xù)支出，在賬務處理上應區(qū)分為資本化的后續(xù)支出和費用化的后續(xù)支出兩種情況，分別進行處理，其會計處理原則如下:主講人：葉瓊玲資本化支出為了維護固定資產的正常運轉和使用,進行必要的維護.如:固定資產的大修理,中小修理等維護性支費用化支出固定資產的更新改造等后續(xù)支出，滿足固定資產確認條件的，應當計入固定資產成本。提高固定資產原定的創(chuàng)利能力固定資產的后續(xù)支出資本化支出計入固定資產成本費用化支出計入當期損益主講人：葉瓊玲（二）處理1.資本化的后續(xù)支出：（1）在原固定資產的基礎上更新改造（不涉及原部件的替換）；第一步：將原固定資產的賬面價值轉入“在建工程”；借：在建工程累計折舊固定資產減值準備貸：固定資產主講人：葉瓊玲第二步：新發(fā)生的支出；借：在建工程貸：銀行存款第三步：更新改造完成轉入固定資產借：固定資產貸：在建工程【提示1】資本化期間停止計提折舊；【提示2】更新后的賬面價值=更新前的賬面價值+資本化支出；【提示3】計提折舊的時間按照剩余使用壽命計提折舊。主講人：葉瓊玲【舉例】2008年12月31日企業(yè)支付2000萬元購入管理用的某項機器設備，采用年限平均法計提折舊，預計使用年限為10年，預計凈殘值為0，2012年12月31日企業(yè)對該項固定資產進行更新改造（符合資本化條件），領用企業(yè)購買的原材料成本為300萬元，進項稅額為51萬元，人工支出100萬元；2013年6月30日達到預定可使用狀態(tài)，更新后預計凈殘值為零，折舊方法繼續(xù)使用直線法，預計使用年限為13年。要求：2012年更新改造期間的會計處理及2013年計提折舊的會計處理。被替換部分資產無論是否有殘料收入等經濟利益的流入，都不會影響最終固定資產的入賬價值。主講人：葉瓊玲（2）在原固定資產的基礎上更新改造（涉及原部件的替換）；說明：原部件的賬面價值剔除，不構成固定資產更新改造后的成本?！咎崾?】更新后的賬面價值=更新前總的賬面價值-替換部分的賬面價值+資本化的支出部分【提示2】被替換部分的變價收入與更新后的賬面價值無關。借：銀行存款或原材料（殘值價值）營業(yè)外支出（凈損失）貸：在建工程（被替換部分的賬面價值）主講人：葉瓊玲【舉例】2008年12月31日，企業(yè)購入管理用的某項固定資產(動產)原價為2000萬元（其中某重要部件的價格為800萬元），采用年限平均法計提折舊，使用壽命為10年，預計凈殘值為0，2012年12月31日，企業(yè)對該項固定資產的某一主要部件進行更換，發(fā)生支出合計1000萬元（改造支出符合準則規(guī)定的固定資產確認條件），其中被替換部件的變價收入為100萬元。2013年6月30日達到預定可使用狀態(tài)。要求：2013年更新改造期間的會計處理。主講人：葉瓊玲【例題?單選題】甲公司一套生產設備附帶的電機由于連續(xù)工作時間過長而燒毀，該電機無法修復，需要用新的電機替換。該套生產設備原價65000元，已計提折舊13000元。燒毀電機的成本為12000元，購買新電機的成本為18000元，燒毀的電機變價收入為5000元，安裝完成后該套設備的入賬價值為（）元。A.52000B.58000C.60400D.62800主講人：葉瓊玲（3）企業(yè)以經營租賃方式租入的固定資產發(fā)生的改良支出，應予資本化，作為長期待攤費用，合理進行攤銷。借：長期待攤費用（資本化）貸：銀行存款【提示】資本化是指的計入資產負債表核算，費用化是指的計入利潤表進行核算。主講人：葉瓊玲2.固定資產的后續(xù)支出——費用化借：管理費用（車間和管理部門的固定資產修理費）銷售費用（銷售部門的固定資產的修理費）貸：銀行存款等【提示】融資租入的固定資產比照上述原則處理。

主講人：葉瓊玲八、固定資產期末計量固定資產在資產負債表日存在可能發(fā)生減值的跡象時，其可收回金額低于賬面價值的，企業(yè)應當將該固定資產的賬面價值減記至可收回金額，減記的金額確認為減值損失，計入當期損益，同時計提相應的資產減值準備?！咎崾尽酷槍τ嬏崮稠棞p值準備的固定資產，該項固定資產的賬面價值=賬面原價-累計折舊-減值準備。主講人：葉瓊玲企業(yè)計提固定資產減值準備，應當設置“固定資產減值準備”科目核算。企業(yè)按應減記的金額：

借：“資產減值損失——計提的固定資產減值準備”科目，貸：“固定資產減值準備”科目?！咎崾尽抗潭ㄙY產減值損失一經確認，在以后會計期間不得轉回。【相關鏈接】企業(yè)計提的存貨的減值、應收賬款計提的壞賬準備、持有至到期投資減值準備一經計提以后價值回升可以轉回?？晒┏鍪劢鹑谫Y產的減值準備轉回要分兩個情況。長期股權投資一經計提減值也不能轉回。主講人：葉瓊玲【例題·單選題】某企業(yè)2007年12月31日購入一臺設備，入賬價值為200萬元，預計使用壽命為10年，預計凈殘值為20萬元，采用年限平均法計提折舊。2008年12月31日該設備存在減值跡象，經測試預計可收回金額為120萬元。2008年12月31日該設備賬面價值應為（）萬元。（2009年）A.120B.160C.180D.182主講人：葉瓊玲九、固定資產的清查（一）固定資產的盤虧借：待處理財產損溢（賬面價值）累計折舊貸：固定資產批準后：借：其他應收款（保險賠款或過失人賠償）營業(yè)外支出（不影響營業(yè)利潤）貸：待處理財產損溢主講人：葉瓊玲（二）固定資產的盤盈盤盈固定資產作為前期差錯進行處理；最終目的是盤盈的固定資產不影響企業(yè)當期的利潤。借：固定資產貸：以前年度損益調整借：以前年度損益調整貸：盈余公積利潤分配——未分配利潤主講人：葉瓊玲【相關鏈接1】現金的清查（重點）1.現金短缺，屬于應由責任人賠償或保險公司賠償的部分，計入其他應收款；屬于無法查明的其他原因，計入管理費用（影響營業(yè)利潤）（關鍵點）；2.現金溢余，屬于應支付給有關人員或單位的，計入其他應付款；屬于無法查明原因的，計入營業(yè)外收入（關鍵點）（不影響營業(yè)利潤）。主講人：葉瓊玲【相關鏈接2】存貨的清查1.存貨盤盈的核算借：原材料庫存商品等貸：待處理財產損溢報經批準后：借：待處理財產損溢貸：管理費用（影響營業(yè)利潤）主講人：葉瓊玲2.存貨盤虧及毀損的核算批準前：借：待處理財產損溢貸：原材料、庫存商品等批準后：借：原材料（殘料入庫）其他應收款（保險公司和責任人賠償）管理費用（管理不善等造成）（影響營業(yè)利潤）營業(yè)外支出（自然災害）（不影響營業(yè)利潤）貸：待處理財產損溢主講人：葉瓊玲十、固定資產的處置企業(yè)出售、轉讓、報廢固定資產或發(fā)生固定資產毀損，應當將處置收入扣除賬面價值（原價-累計折舊-減值準備）和相關稅費后的金額計入當期損益。固定資產的處置通過“固定資產清理”科目核算?！鞠嚓P鏈接】固定資產的盤虧不通過固定資產清理科目進行核算，因為固定資產清理科目反映固定資產處置的清理過程，而固定資產盤虧沒有清理過程。企業(yè)盤虧的固定資產應先通過“待處理財產損溢”科目核算，報經批準轉銷時，再轉入“營業(yè)外支出”科目。固定資產盤盈通過“以前年度損益調整”科目核算。主講人：葉瓊玲固定資產處置轉入清理的固定資產的凈值清理過程中發(fā)生的清理費用以及應交的稅金清理固定資產的變價收入保險公司或過失人的賠償款等企業(yè)尚未清理完畢的固定資產價值/清理的凈損失清理凈收益固定資產清理主講人：葉瓊玲（一）固定資產轉入清理。

企業(yè)因出售、報廢、毀損、對外投資、非貨幣性資產交換、債務重組等轉出的固定資產，按該項固定資產的賬面價值：借：固定資產清理累計折舊固定資產減值準備貸：固定資產主講人：葉瓊玲（二）發(fā)生的清理費用等。借：固定資產清理貸：銀行存款（三）收回出售固定資產的價款借：銀行存款貸：固定資產清理主講人：葉瓊玲（四）繳納營業(yè)稅借：固定資產清理貸：應交稅費—應交營業(yè)稅【提示1】“應交稅費—應交營業(yè)稅”僅限于企業(yè)銷售不動產（房屋建筑物）時才會發(fā)生；【提示2】如果是處置的機器設備等動產，則需要計算繳納增值稅（銷項稅額）。借：銀行存款（不通過固定資產清理）貸：固定資產清理應交稅費—應交增值稅（銷項稅額）主講人：葉瓊玲（五）保險賠償等的處理。借：其他應收款貸：固定資產清理（六）清理凈損益的處理1.屬于生產經營期間正常的處理損失，借：“營業(yè)外支出—處置非流動資產損失”貸："固定資產清理"2.屬于自然災害等非正常原因造成的損失，借：“營業(yè)外支出—非常損失”貸：“固定資產清理”3.如為貸方余額，借：“固定資產清理”貸：“營業(yè)外收入”主講人：葉瓊玲【教材例1-97】甲公司出售一座建筑物，原價為2000000元，已計提折舊1000000元，未計提減值準備，實際出售價格為1200000元，已通過銀行收回價款，甲公司應編制如下會計分錄：主講人：葉瓊玲（1）將出售固定資產轉入清理時：（2）收回出售固定資產的價款時：

主講人：葉瓊玲（3）計算銷售該固定資產應交納的營業(yè)稅，按規(guī)定使用的營業(yè)稅稅稅率為5%，應納營業(yè)稅稅額為60000（1200000×5%）元：（4）結轉出售固定資產實現的利得時：

主講人：葉瓊玲固定資產處置【教材例1-98】乙公司現有一臺設備由于性能等原因決定提前報廢，原價為500000元，已計提折舊450000元，未計提減值準備。報廢時的殘值變價收入為20000元，報廢清理過程中發(fā)生清理費用3500元。有關收入、支出均通過銀行辦理結算。固定資產清理①50000②20000③3500④33500營業(yè)外支出結轉凈損失主講人：葉瓊玲（1）將報廢固定資產轉入清理時：

（2）收回殘值變價收入時：

（3）支付清理費用時：

（4）結轉報廢固定資產發(fā)生的凈損失時：

主講人：葉瓊玲【教材例1-99】丙公司因遭受水災而毀損一座倉庫，該倉庫原價4000000元，已計提折舊1000000元，未計提減值準備，其殘料估計價值50000元，殘料已辦理入庫，發(fā)生的清理費用20000元，以現金支付。經保險公司核定應賠償損失1500000元，尚未收到賠款，假定不考慮相關稅費。丙公司應編制如下會計分錄：主講人：葉瓊玲（1）將毀損的倉庫轉入清理時：

（2）殘料入庫時：

主講人：葉瓊玲（3）支付清理費用時：（4）確定應由保險公司理賠的損失時：（5）結轉毀損固定資產發(fā)生的損失時：主講人：葉瓊玲【例題·單選題】某企業(yè)轉讓一臺舊設備，取得價款56萬元（不含增值稅），發(fā)生清理費用2萬元。該設備原值為60萬元，已提折舊10萬元，減值準備10萬元,增值稅稅率17%。出售該設備影響當期損益的金額為（）萬元。A.14B.16C.54D.56主講人：葉瓊玲【例題·多選題】下列各項中，影響固定資產清理凈損益的有（）。（2010年）A.清理固定資產發(fā)生的稅費B.清理固定資產的變價收入C.清理固定資產的賬面價值D.清理固定資產耗用的材料成本主講人：葉瓊玲【例題·單選題】企業(yè)出售固定資產應交的營業(yè)稅，應借記的會計科目是（）。（2003年）A.營業(yè)稅金及附加B.固定資產清理C.營業(yè)外支出

D.其他業(yè)務成本主講人：葉瓊玲【例題·不定項選擇題】甲公司為從事機械設備加工生產與銷售的一般納稅人，適用的增值稅稅率為17%，所得稅稅率為25%，2010年度至2011年度發(fā)生的有關固定資產業(yè)務如下：（1）2010年12月20日，甲公司向乙公司一次購進三臺不同型號且具有不同生產能力的A設備、B設備和C設備，共支付價款4000萬元，增值稅稅額為680萬元，包裝費及運輸費30萬元，另支付A設備安裝費18萬元，B、C設備不需要安裝，同時，支付購置合同簽訂、差旅費等相關費用2萬元，全部款項已由銀行存款支付。主講人：葉瓊玲（2）2010年12月28日三臺設備均達到預定可使用狀態(tài)，三臺設備的公允價值分別為2000萬元、1800萬元和1200萬元。該公司按每臺設備公允價值的比例對支付的價款進行分配，并分別確定其入賬價值。（3）三臺設備預計的使用年限均為5年，預計凈殘值率為2%，使用雙倍余額遞減法計提折舊。（4）2011年3月份，支付A設備、B設備和C設備日常維修費用分別為1.2萬元，0.5萬元和0.3萬元。主講人：葉瓊玲（5）2011年12月31日，對固定資產進行減值測試，發(fā)現B設備實際運行效率和生產能力難以完全達到預計的狀況，存在減值跡象，其預計可收回金額低于賬面價值的差額為120萬元，其他各項固定資產未發(fā)生減值跡象。（2012年）要求：根據上述資料，不考慮其他因素，分析回答下列第56-61小題。主講人：葉瓊玲56.根據資料（1）、（2），下列各項中，關于固定資產取得會計處理表述正確的是（）。

A.固定資產應按公允價值進行初始計量

B.支付的相關增值稅額不應計入固定資產的取得成本

C.固定資產取得成本與其公允價值差額應計入當期損益

D.購買價款、包裝費、運輸費、安裝費等費用應計入固定資產的取得成本主講人：葉瓊玲57.根據資料（1）、（2），下列各項中，計算結果正確的是（）。A.A設備的入賬價值為1612萬元

B.B設備的入賬價值為1450.8萬元

C.C設備的入賬價值為967.2萬元D.A設備分配購進固定資產總價款的比例為40%主講人：葉瓊玲58.根據資料（1）、（2），固定資產購置業(yè)務引起下列科目增減變動正確的是（）。A.“銀行存款”減少4050萬元B.“管理費用”增加2萬元C.“制造費用”增加2萬元

D.“應交稅費——應交增值稅（進項稅額）”增加680萬元主講人：葉瓊玲59.根據資料（3），下列各項中，關于甲公司固定資產折舊表述正確的是（）。A.前3年計提折舊所使用的折舊率為40%B.A設備2011年度應計提折舊額為652萬元C.B設備2011年度應計提折舊額為580.32.萬元D.計提前3年折舊額時不需要考慮殘值的影響主講人：葉瓊玲60.根據資料（4），甲公司支付設備日常維修費引起下列科目變動正確的是（）。A.“固定資產”增加2萬B.“管理費用”增加2萬C.“在建工程”增加2萬D.“營業(yè)外支出”增加2萬主講人：葉瓊玲61.根據資料（5），甲公司計提資產減值準備對其利潤表項目的影響是（）。A.資產減值損失增加120萬元B.營業(yè)利潤減少120萬元C.利潤總額減少120萬元

D.凈利潤減少120萬元主講人：葉瓊玲【例題·單選題】某企業(yè)2007年12月31日購入一臺設備，入賬價值為200萬元，預計使用壽命為10年，預計凈殘值為20萬元，采用年限平均法計提折舊。2008年12月31日該設備存在減值跡象，經測試預計可收回金額為120萬元。2008年12月31日該設備賬面價值應為（）萬元。（2009年）A.120B.160C.180D.182主講人：葉瓊玲【例題·單選題】不會導致固定資產賬面價值發(fā)生增減的是（

）。(2013)

A.盤盈固定資產

B.經營性租入設備

C.以固定資產對外投資

D.計提減值準備

主講人：葉瓊玲2015【題干】企業(yè)出售生產經營用固定資產實現的凈收益，應計入利潤表的營業(yè)收入?！具x項】

A.正確

B.錯誤主講人：葉瓊玲固定資產小結：

1.固定資產的入賬價值；

2.固定資產的折舊；

3.固定資產的后續(xù)支出；

4.固定資產的處置和清查。主講人：葉瓊玲投資性房地產【提示1】采用成本模式資產負債表日列示=賬面余額-累計折舊（攤銷）-減值準備【提示2】公允價值模式資產負債表列示=賬面余額=賬面價值【提示3】采用公允價值模式不計提減值。主講人：葉瓊玲一、投資性房地產的概述和范圍（主要考核客觀題）投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售?！鞠嚓P補充】投資性房地產具有以下特征：1.投資性房地產是一種經營性活動（日?；顒樱?；2.投資性房地產在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于作為生產經營場所的房地產和用于銷售的房地產?！咎崾尽渴瞧髽I(yè)為完成其經營目標所從事的經營性活動以及與之相關的其他活動形成的經濟利益總流入（同存貨的銷售）。主講人：葉瓊玲（一）屬于投資性房地產的項目1.已出租的土地使用權；2.持有并準備增值后轉讓的土地使用權；3.已出租的建筑物?！咎崾尽客ǔＧ闆r下，對企業(yè)持有以備經營出租的空置建筑物，如董事會或類似機構作出書面決議，明確表明將其用于經營出租且持有意圖短期內不再發(fā)生變化的，即使尚未簽訂租賃協(xié)議，也應視為投資性房地產。主講人：葉瓊玲（二）下列各項不屬于投資性房地產1.自用房地產，即為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產；2.作為存貨的房地產（房地產開發(fā)企業(yè)）。主講人：葉瓊玲【提示】關注哪些屬于投資性房地產哪些不屬于投資性房地產：企業(yè)計劃用于出租但尚未出租的土地使用權，不屬于投資性房地產；某項房地產，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產商品、提供勞務或經營管理，能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應當確認為投資性房地產；不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認為投資性房地產。已出租的土地使用權是指該土地使用權必須是通過轉讓或出讓方式獲得的；而不是通過承租方式獲得再出租；通過承租方式獲得再出租不屬于投資性房地產；【提示】以融資租入方式租入的房屋建筑物，租入后再轉租的屬于投資性房地產。按照國家規(guī)定認定的閑置土地，不屬于持有并準備增值后轉讓的土地使用權，不屬于投資性房地產。房地產開發(fā)企業(yè)對外出租的商品房，屬于投資性房地產。主講人：葉瓊玲【相關鏈接】針對土地使用權核算總結。內容核算科目非房地產開發(fā)企業(yè)1.通過出讓方式或購買方式取得土地使用權（自用）無形資產2.企業(yè)外購的房屋建筑物，應對支付的價款按照合理的方法（公允價值比例）在土地和建筑物之間進行分配，分別作為無形資產和固定資產，如果無法合理分配的均作為固定資產核算固定資產（無法分配）無形資產和固定資產（能夠分配）房地產開發(fā)企業(yè)1.購入的土地使用權用于建造對外出售的商品房開發(fā)成本（存貨）2.企業(yè)購入的土地使用權自用無形資產房地產開發(fā)企業(yè)或非房地產開發(fā)企業(yè)1.企業(yè)單獨估價入賬的土地固定資產2.企業(yè)購買的土地使用權，如果是直接用于對外出租，或者持有以備增值后對外轉讓投資性房地產主講人：葉瓊玲【例題·多選題】下列各項中，屬于投資性房地產的有（）。（2011年）A.房地產企業(yè)持有的待售商品房B.以經營租賃方式出租的商品房C.以經營租賃方式出租的土地使用權D.以經營租賃方式租入后再轉租的建筑物主講人：葉瓊玲【例題·多選題】以下關于投資性房地產表述正確的有（）。A.房地產開發(fā)公司的待售商品房不屬于投資性房地產B.對企業(yè)持有以備經營出租的空置建筑物，如果董事會或類似機構作出書面決議，明確表明將其用于經營出租且持有意圖短期內不再發(fā)生變化的，如果尚未簽訂租賃協(xié)議，則不作為投資性房地產核算C.已出租的土地使用權是指該土地使用權必須是通過轉讓或通過出讓方式獲得的；而不是通過承租方式獲得再出租D.以經營租賃方式出租的房產應作為投資性房地產核算主講人：葉瓊玲【例題·多選題】下列各項中，屬于投資性房地產的有（）。A.已出租的建筑物B.待出租的建筑物C.已出租的土地使用權D.以經營租賃方式租入后再轉租的建筑物主講人：葉瓊玲二、投資性房地產的初始計量

（主要考核客觀題）項目確認時點1.已出租的

土地使用權租賃期開始日2.已出租的建筑物租賃期開始日3.持有并準備增值后轉讓的土地使用權企業(yè)將土地使用權停止使用，準備增值后轉讓的日期主講人：葉瓊玲（一）外購的投資性房地產的確認和初始計量

（成本確定同固定資產和無形資產）1.對于企業(yè)外購的房地產，只有在購入房地產的同時開始對外出租（自租賃期開始日起，下同）或用于資本增值，才能稱之為外購的投資性房地產。2.外購投資性房地產的成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出。

借：投資性房地產貸：銀行存款等3.企業(yè)購入房地產，自用一段時間之后再改為出租或用于資本增值的，應當先將外購的房地產確認為固定資產、無形資產或存貨，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始，才能從固定資產、無形資產或存貨轉換為投資性房地產。主講人：葉瓊玲（二）自行建造的投資性房地產的確認和初始計量（成本確定同自行建造固定資產）1.企業(yè)自行建造（或開發(fā)，下同）的房地產，只有在自行建造或開發(fā)活動完成（即達到預定可使用狀態(tài)）的同時開始對外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產確認為投資性房地產。主講人：葉瓊玲2.自行建造投資性房地產的成本，由建造該項房地產達到預定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構成。包括土地開發(fā)費、建筑成本、安裝成本、應予資本化的借款費用、支付的其他費用和分攤的間接費用等?！咎崾尽拷ㄔ爝^程中發(fā)生的非正常損失（自然災害）計入當期營業(yè)外支出。建造完成：借：投資性房地產貸：在建工程主講人：葉瓊玲3.企業(yè)自行建造房地產達到預定可使用狀態(tài)后一段時間才對外出租或用于資本增值的，應當先將自行建造的房地產確認為固定資產、無形資產（如果是房地產開發(fā)企業(yè)則建造的屬于商品房屬于存貨），自租賃期開始日或用于資本增值之日開始，從固定資產、無形資產或存貨（房地產開發(fā)企業(yè)）轉換為投資性房地產。主講人：葉瓊玲【例題·判斷題】企業(yè)將自行建造的房地產達到預定可使用狀態(tài)時開始自用，之后改為對外出租，應當在該房地產達到預定可使用狀態(tài)時確認為投資性房地產。（）主講人：葉瓊玲2015【例題·判斷題】對企業(yè)持有以備經營出租的空置建筑物，雖尚未簽訂租賃協(xié)議，但董事會已作出書面出租協(xié)議的，應確認為投資性房地產【選項】

A.正確

B.錯誤

主講人：葉瓊玲三、投資性房地產的后續(xù)計量

（主要考核客觀題和不定項選擇題）（一）企業(yè)通常應當采用成本模式對投資性房地產進行后續(xù)計量，也可以采用公允價值模式對投資性房地產進行后續(xù)計量?！咎崾尽窟x用公允價值模式的條件只有存在確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，企業(yè)才可以采用公允價值模式對投資性房地產進行后續(xù)計量。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式（判斷題）。主講人：葉瓊玲【例題·多選題】下列有關投資性房地產后續(xù)計量會計處理的表述中，正確的有（）。A.不同企業(yè)可以分別采用成本模式或公允價值模式B.滿足特定條件時可以采用公允價值模式C.同一企業(yè)可以分別采用成本模式和公允價值模式D.同一企業(yè)不得同時采用成本模式和公允價值模式主講人：葉瓊玲2015【例題·判斷題】投資性房地產的后續(xù)計量成本和公允價值兩種模式，統(tǒng)一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種模式?！具x項】

A.正確

B.錯誤主講人：葉瓊玲（二）成本模式和公允價值模式的賬務處理具體處理成本模式公允價值模式會計科目投資性房地產投資性房地產累計折舊（攤銷）投資性房地產減值準備投資性房地產

—成本—公允價值變動公允價值變動損益（損益類會計科目）1.是否計提折舊或攤銷借：其他業(yè)務成本貸：投資性房地產累計折舊（攤銷）同固定資產和無形資產×2.是否計提減值根據賬面價值高于可收回金額的差額計提同固定資產和無形資產×主講人：葉瓊玲具體處理成本模式公允價值模式3.是否確認公允價值×借：投資性房地產

—公允價值變動貸：公允價值變動損益或相反處理4.期末賬面價值賬面余額－折舊/攤銷－減值準備期末賬面余額＝期末賬面價值＝期末公允價值5.租金收入借：銀行存款貸：其他業(yè)務收入【提示】如果投資性房地產屬于企業(yè)的主營業(yè)務，則計入主營業(yè)務收入和主營業(yè)務成本，題目會明確說明，題目未指明則計入其他業(yè)務收入或成本。主講人：葉瓊玲【例題?多選題】2009年1月，甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議，約定將甲公司新建造的一棟寫字樓租賃給乙公司使用，租賃期為10年。2009年1月1日，該寫字樓開始起租，寫字樓的工程成本總額為8000萬元，甲公司決定采用公允價值模式對該項出租的房地產進行后續(xù)計量。每年的租金收入為10萬元。2009年12月31日，該寫字樓的公允價值為8400萬元。2010年12月31日，該寫字樓的公允價值為7900萬元。針對該業(yè)務下列說法正確的有（）。A.2009年影響當期損益的金額為410萬元B.2009年12月31日投資性房地產列示為8400萬元C.2010年的租金收入列入營業(yè)外收入10萬元D.2010年12月31日投資性房地產列示為7900萬元主講人：葉瓊玲【例題·單選題】甲公司為房地產開發(fā)企業(yè)，現有存貨商品房一棟，實際開發(fā)成本為9000萬元，2009年3月31日，甲公司將該商品房以經營租賃方式提供給乙公司使用，租賃期為10年。甲公司對該商品房采用成本模式進行后續(xù)計量并按年限平均法計提折舊，預計使用壽命為50年，預計凈殘值為零。假定不考慮其他因素，下列關于甲公司2009年12月31日資產負債表項目列填報正確的是（）。A.存貨為9000萬元B.固定資產8865萬元C.投資性房地產為8820萬元D.投資性房地產為8865萬元主講人：葉瓊玲【例題·判斷題】投資性房地產采用公允價值模式進行后續(xù)計量的，應按資產負債表日該資產的公允價值調整其賬面價值。（）主講人：葉瓊玲【例題·判斷題】采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產，應根據其預計使用壽命計提折舊或進行攤銷。（）主講人：葉瓊玲四、投資性房地產后續(xù)計量模式的變更

（主要考核客觀題）（一）企業(yè)對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。（二）計量模式的變更 投資性房地產后續(xù)計量模式的變更如下圖所示：（三）成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調整期初留存收益（盈余公積和未分配利潤）?！鞠嚓P鏈接】會計政策變更與會計估計變更的區(qū)別，主要區(qū)別在于，政策變更需要追溯調整，估計變更未來適用法（折舊年限等變更）。已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。主講人：葉瓊玲【例題·判斷題】已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式再轉為成本模式。（）（2013年）主講人：葉瓊玲【例題·單選題】投資性房地產的后續(xù)計量從成本模式轉為公允價值模式的，轉換日投資性房地產的公允價值高于其賬面價值的差額會對下列財務報表項目產生影響的是（）。A.資本公積B.營業(yè)外收入C.未分配利潤D.投資收益主講人：葉瓊玲【例題·單選題】下列關于投資性房地產核算的表述中，正確的是（）。A.采用成本模式計量的投資性房地產不需要確認減值損失B.采用公允價值模式計量的投資性房地產可轉換為成本模式計量C.采用公允價值模式計量的投資性房地產，公允價值的變動金額應計入資本公積D.采用成本模式計量的投資性房地產，符合條件時可轉換為公允價值模式計量主講人：葉瓊玲五、內部轉換形成的投資性房地產（房地產用途的轉換）房地產的轉換是指的房地產用途的變更。企業(yè)有確鑿證據表明房地產用途發(fā)生改變，應當將投資性房地產轉換為其他資產或將其他資產轉換為投資性房地產。主講人：葉瓊玲（一）房地產的轉換形式及轉換日1.自用房地產轉為投資性房地產（1）自用的建筑物改為出租。轉換日為租賃期開始日。（2）自用的土地使用權停止自用，改用于出租或資本增值。轉換日為確定用于賺取租金或資本增值的日期。（3）存貨房地產改為出租。轉換日為租賃期開始日。主講人：葉瓊玲2.投資性房地產轉為自用房地產（1）投資性房地產開始自用，即將投資性房地產轉為自用房地產。轉換日為房地產達到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將其用于生產商品、提供勞務或經營管理的日期。（2）房地產企業(yè)將用于經營出租的房地產重新開發(fā)銷售。轉換日為租賃期滿，企業(yè)董事會或類似機構作出書面決議（關鍵點）明確表明將其重新開發(fā)用于對外銷售日期。主講人：葉瓊玲（二）房地產轉換的會計處理其他綜合收益主講人：葉瓊玲其他綜合收益主講人：葉瓊玲【提示】上表中存貨指房地產開發(fā)企業(yè)的存貨，使用的科目為“開發(fā)產品”。其他綜合收益主講人：葉瓊玲【例題·單選題】2011年7月1日，甲公司將一項固定資產轉為按照成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產，該資產在轉換前的賬面原價為4000萬元，已計提折舊200萬元，已計提減值準備100萬元，假定不考慮其他因素，轉換日甲公司應借記“投資性房地產”科目的金額為（）萬元。A.3700B.3800C.3850D.4000主講人：葉瓊玲【例題·單選題】自用房地產轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產，轉換日該房地產公允價值大于賬面價值的差額，正確的會計處理是（）。A.計入其他綜合收益B.計入期初留存收益C.計入營業(yè)外收入D.計入公允價值變動損