湖南凱盈營銷部2017.02.23長沙星沙市場分析報告目錄124長沙縣的整體市場：1-9月商品房與住宅的供銷情況星沙片區(qū)整體市場：片區(qū)內供應、成交、成交價格本項目競爭策略：根據2016年區(qū)域內的整體市場，價格參考注：本報告的數據是來自0731房產網以及對各樓盤的現場踩盤數據，僅作提供資料之用，

參考本報告的客戶并不能盡依賴此報告取代行使獨立判斷。1長沙縣整體市場分析：2016年1-9月長沙縣商品房與住宅的供銷情況長沙縣2016年1-2017年2月，商品房總成交量為315萬方，住宅成交量為286.5萬方，從9月開始，成交量其本保持在20萬方經上，其中主要體現在9月、10月，11月。整體成交2017年2月，長沙縣商品房總去化量為22.6萬方，同比增長了52.7%，其中住宅去化里為19.8萬方，同比增長了42.9%。整體供應2016年1-2017年2月份，長沙縣商品房新增供應量為176.9萬方，住宅新增供應面積為159.6萬方，2016年成交主要以去化庫存為主整體價格長沙縣2017年2月商品房成交均價為5490元/平。其中住宅成立均價為5245元/平同比增長了7.2%2星沙板塊市場分析：板塊內其月成交套數據、戶型去化、成交均價等華潤置地廣場二期6500元/平深業(yè)睿城6200元/平本案博雅例外6500元/平恒大翡翠華庭6800元/平（精裝）金科時代城5600元/平新長海5500元/平國泰九龍灣7000元/平楚天世紀心苑4900元/平藍山郡7000元/平未來漫城7500元/平本項目內目前主要在售樓盤為12個，其中主要分布在開元東路上，以住宅為主，建面30萬方以上的樓盤為8個，綜合體項目有5個。恒基凱旋門7200元/平樓盤分布項目概況目前區(qū)域內的在售價格分為三個梯隊，一梯隊的在售均價在7000以上，主要分布在沿松雅湖邊。二梯隊的均價為6200-6800之間，主要沿開元路，三梯隊的在6000以下。項目占地建面主力戶型價格項目概況國泰九龍灣7.438兩房89、三房115、四房135平房源7000國泰九龍灣在售3、6號棟89、115、135平房源，6號棟為非湖景房均價5600元/平，其中3號棟為樓王。打出價格為7000元/平恒基凱旋門2677兩房80-85三房105-130四房190-2307200預推85-155平組團產品，10月低開盤。預計6400藍山郡824一房45，兩房90-100n+1,三房120-148N+1戶型7000藍山郡現主推三期A、D、G棟45-148平現房，即買即住，均價5500元/平未來漫城7.423.5三房99，四房139平，N+1戶型

7500未來漫城預推30-48平公寓（精裝和毛坯），認籌5千抵2萬，預計9月下旬開盤。另在售Z2、Z4號棟99-139平N+1房源，均價6000元/平恒大翡翠華庭1758兩房79，三房90-100，四房120-1406800在售11、13、17號棟，面積為79-140平湖景精裝房，均價6500元/平，16號棟在售38-103平鉑金公館，均價6400元/平華潤置地廣場二期14.751兩房80-97三房110-1306500主要以住宅為住，目前一、二期已售完成，下階段主要開發(fā)項目西邊的商業(yè)，其主要以寫字樓、獨棟商業(yè)為主深業(yè)睿城2364兩房85-99三房105-130五房160-2206200目前只有售面積為83，價格為5200元/平，207平絕版洋房，VIP登記1萬抵5萬，住宅補貼5萬/套博雅例外

4.945－5065001號棟45-109平房源在售，均價5600元/平。首付3萬起。買房享全款98折，按揭99折，按時簽約額外99折。新長海廣場1566兩房81-89三房110-1355500主推CD棟88、114平，均價4800元/平。項目在售6-120平商鋪，10000-40000元/平；200-2100平現房寫字樓，均價為7200元/平金科時代中心5.815一房45-60兩房75-95三房110-1355600二期新品時代星萃，70-110㎡尊品樓王，VIP火熱認籌中。金科時代中心黃金旺鋪火熱搶購中，可免費更名，買一鋪即送一鋪。楚天世紀城737兩房86-88三房90-130四房136-1504900主推五期2、5、6號棟87-149㎡現房，總價減4萬，另享全款98折，按揭99折。11、12號棟102-108㎡期房同步在售，均價4200元/㎡，財富港灣0.66一房50-51兩房95-115三房123-1385200主要在售為92.4平的兩房。特價10套，現房清盤第一梯隊第二梯隊第三梯隊成交情況星沙區(qū)域內，2016年1~2017年2月各樓盤成交總量為7850套，成交面積約為約80萬方。2017年2月項目區(qū)域內的成交均價為6358，相比2016年9月，增長了13.5%星沙區(qū)域內從2016年開年以來，成交價呈上升趨勢，從2016年9月開始，因整個市場的回暖，星沙區(qū)域的成交均價每月漲幅在4%左右。其中恒基凱旋門漲幅達到16%，為區(qū)域內漲幅最大。從上表可以看出，2017年成交量較好的為金科及新長海，其中主要原因是，松雅板塊的價格漲幅較大，價格較高，從而使一部分剛需客戶選擇價格較底的區(qū)域樓盤。成交情況星沙區(qū)域內，2017年1月2月共成交698套，因1月為春節(jié)影響，成交量較底，只成交214套。2月成交484套，環(huán)比上漲124%序號項目目前均價1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2017年1月2月

總成交套數1國泰?九龍灣700038361371198717652761391058695225412222深業(yè)睿城62005662137787838506640701044533689253恒大翡翠華庭680059381391107213033423431264917388184碧桂園天璽灣650030259368687746538150655521397715恒基凱旋門7200141455432776807969142211424757066新長海廣場5500354747444453324653285612412656867金科時代中心56001754759285337329576859218326768方略·城市廣場售完291444556864688190492112526029楚天世紀城西苑49006640482243353979545974143255110藍山郡700018267363633318155536352182952911華潤·置地廣場650033214216165650214685213643412博雅?例外65002836171727152041233519914283從上圖可以看出，區(qū)域內1-10月總成交套數據為6296套，其中國泰九龍灣以965套位居榜首，其成交均價達到5900，其主要以松雅湖資源、地段為依托。其次以恒大居第二，深業(yè)居第三，主要是從3月開始，這三個樓盤推出新貨，3-6月成交量較好，恒大主打品牌以及精裝，深業(yè)以地鐵口、低價取勝注：數據來源0731網成交情況2016年1-10月，國泰九龍灣以965套的成交量居區(qū)域內的榜首，全年成交均價為5900元/平其次為恒大，成交總套數為688套，從上圖可以得出，區(qū)域內1-10月成交總面積約為66萬方。其中國泰、恒大、深業(yè)的成交總面積，分別為10.6萬方，7.4萬方6.6萬方，從單個樓盤來看，國泰與恒大，其中改善型客戶較多，享受湖景資源，套均在110平米左右，其他以100左右的成交樓盤主要以剛需客戶居多。注：數據來源0731網成交情況星沙區(qū)域內1-10月成交總面積為66萬方，恒基、國泰以及恒大的成交的套均面積均為110平左右，其主要的客戶為剛改或者改善需求為主。目前區(qū)域內總庫存量為20.67萬方，庫存量最大的為楚天世紀，為6.9萬方，預計下半年區(qū)域內各樓盤新增總供應量為26萬方。即下半年區(qū)域內的總供應量為46.6萬方，供應量較大。注：數據來源0731網新增供應目前區(qū)域內總庫存量為20.67萬方，預計下半年區(qū)域內各樓盤新增總供應量為26萬方。即下半年區(qū)域內的預計總供應量為46.6萬方，供應量較大。市場分析及預判：主力產品：板塊內主要的去化產品為85-120平的小3房、3+1戶型，公寓性產品都處于滯銷狀態(tài)，典型代表樓盤有金科時代中心和博雅例外。成交均價：板塊內目前的成交均價為5635元/平，從3月份開始，價格呈上升態(tài)勢，總體漲幅8.7%，其中9月漲幅最高。從金九銀十的成交來看，銷售量會持續(xù)小幅的增加，同時加之目前良好的市場反饋來看，區(qū)域的價格在下半年將會趨于持續(xù)小幅上漲的態(tài)勢。銷售情況：1~10月區(qū)域內供應量約為86萬方，銷售總量約66萬方。下半年的供應量：預計下半年區(qū)域內的供應總量約46.6萬，其供大于求在一定程度上會抑制房價的上漲的幅度。3本項目的競爭策略：根據目前區(qū)域內的整體市場，價格參考價格建設建設本項目目前在售產品的價格，在5300~5500元/平從價格來看，本項目處于區(qū)域內目前的第三梯隊，售價格在4500-5200之間，從成交來看