第五章房地產(chǎn)評(píng)估講義第五章房地產(chǎn)評(píng)估第一節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估概述第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素第三節(jié)收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用第四節(jié)市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用第五節(jié)成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用第一節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估概述土地的概念、土地的經(jīng)濟(jì)供給和自然供給的概念、什么是“不動(dòng)產(chǎn)”土地的自然特性和經(jīng)濟(jì)特性“自然特性”包括土地位置的固定性、質(zhì)量的差異性、資源的不可再生性和不可毀滅性、土地效用的永續(xù)性?！敖?jīng)濟(jì)特性”包括土地經(jīng)濟(jì)供給的稀缺性、土地產(chǎn)權(quán)的可壟斷性、土地利用的多方向性、土地效益的級(jí)差性。土地的所有權(quán)制度，以及我國(guó)土地所有權(quán)和使用權(quán)分離的管理體制。土地使用權(quán)有限年限的出讓?zhuān)案鞣N用途的土地各自的使用年限。第一節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估概述土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租和抵押的相關(guān)規(guī)定，以及當(dāng)土地使用權(quán)期滿土地的處置意見(jiàn)。補(bǔ)充房地產(chǎn)（不動(dòng)產(chǎn)）的概念、特性（位置的固定性、供求區(qū)域性、長(zhǎng)期使用性、大量投資性、保值與增值性、投資風(fēng)險(xiǎn)性、政策限制性以及難以變現(xiàn)性）。房地產(chǎn)評(píng)估的兩個(gè)重要原則－最有效使用原則和合法原則，其他原則－供需原則、替代原則、貢獻(xiàn)原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則等房地產(chǎn)評(píng)估程序：六步。所有權(quán)主體農(nóng)村集體所有農(nóng)民集體組織所有，地處農(nóng)村和城郊部分土地（征用地價(jià)）國(guó)家全民所有（城區(qū)和城郊部分土地）無(wú)償轉(zhuǎn)讓?zhuān)▌潛埽┯袃斵D(zhuǎn)讓?zhuān)ㄒ卜Q(chēng)為“出讓”或者“批租”）協(xié)議（定義）土地在二級(jí)市場(chǎng)再轉(zhuǎn)讓招標(biāo)拍賣(mài)（底價(jià)/起拍價(jià)/應(yīng)價(jià)/成交價(jià)）補(bǔ)充說(shuō)明：我國(guó)全部土地都為社會(huì)主義公有制，具體體現(xiàn)為全民所有制和集體所有制。其中“全民所有制”即國(guó)家所有土地的所有權(quán)，由國(guó)務(wù)院代表行使，用地單位和個(gè)人只有使用權(quán)?！凹w所有制”即土地所有權(quán)由農(nóng)民集體所有，其經(jīng)營(yíng)管理由所屬的集體經(jīng)濟(jì)組織行使。城市市區(qū)的土地全部屬于國(guó)家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，有的屬于國(guó)家所有，有的屬于農(nóng)民集體所有。在城區(qū)，某些土地由于農(nóng)村集體土地的城區(qū)化，其土地的所有權(quán)性質(zhì)可能依然是集體所有制。所以在確定評(píng)估對(duì)象時(shí)，一定要以土地的權(quán)屬證明文件來(lái)判斷它的所有權(quán)性質(zhì)，而不能從其地理位置來(lái)主觀臆斷。補(bǔ)充說(shuō)明：我國(guó)實(shí)行的是土地等級(jí)制度。屬于國(guó)有土地的，核發(fā)《國(guó)有土地使用證》，屬于集體土地的，核發(fā)《集體土地使用證》和《集體土地所有證》。集體土地進(jìn)入土地交易市場(chǎng)，必須先通過(guò)征用的形式轉(zhuǎn)變?yōu)榧w土地之后才能進(jìn)行交易。國(guó)家對(duì)集體土地實(shí)行強(qiáng)制性征用時(shí)，對(duì)被征用的單位或個(gè)人會(huì)給予生產(chǎn)和生活的安置，以及給予足夠的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。征用地價(jià)就包括“土地補(bǔ)償費(fèi)”、“地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)”及“安置補(bǔ)助費(fèi)”等。并且國(guó)家實(shí)行嚴(yán)格的保護(hù)耕地的制度，各級(jí)政府都只有有限面積的土地征用權(quán)限。國(guó)家實(shí)行國(guó)有土地有償有限期使用制度，除國(guó)家批準(zhǔn)的劃撥性土地外，其他均要實(shí)行有償有限期使用。并且根據(jù)土地的用途不同，土地使用權(quán)的使用年限是不同的。補(bǔ)充說(shuō)明：對(duì)于劃撥性土地，用地單位不能對(duì)土地進(jìn)行出租、轉(zhuǎn)讓、抵押等行為，否則需將屬于土地的租賃收入、轉(zhuǎn)讓收入上繳國(guó)家。注意對(duì)于劃撥土地上建筑物的抵押，其抵押價(jià)值不能包括土地的價(jià)格，但應(yīng)該考慮土地的區(qū)位因素對(duì)于建筑物價(jià)值的影響。用地單位必須按土地出讓合同的規(guī)定開(kāi)發(fā)使用土地，否則土地管理部門(mén)有權(quán)解除合同，甚至收回土地的使用權(quán)。當(dāng)土地使用權(quán)年限期滿，土地使用者或者重新繳納土地的出讓金，或者將該土地歸還國(guó)家。補(bǔ)充說(shuō)明：土地的“出讓”必發(fā)生在國(guó)家與土地的使用者之間。所以“土地出讓市場(chǎng)”由國(guó)家壟斷的土地一級(jí)市場(chǎng)。土地使用權(quán)出讓的形式包括三種：協(xié)議、招標(biāo)和拍賣(mài)?！皡f(xié)議”即指政府作為土地所有者與選定的受讓方進(jìn)行一對(duì)一的磋商談判，確定土地的出讓價(jià)格，一般低于市場(chǎng)價(jià)?！罢袠?biāo)”即政府向多家受讓方發(fā)出招標(biāo)的邀請(qǐng)，通過(guò)各招標(biāo)者設(shè)計(jì)標(biāo)書(shū)的競(jìng)爭(zhēng)，擇優(yōu)確定土地使用權(quán)受讓人及土地出讓價(jià)格。通常兼顧標(biāo)價(jià)、標(biāo)書(shū)中對(duì)土地的開(kāi)發(fā)規(guī)劃及受讓方的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和信譽(yù)等多種因素?！芭馁u(mài)”即政府在指定的時(shí)間、地點(diǎn)，在公開(kāi)的場(chǎng)所就所出讓的土地用公開(kāi)叫價(jià)競(jìng)投的辦法賣(mài)給出價(jià)最高者。第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、其他權(quán)利價(jià)格。市場(chǎng)交易價(jià)格和評(píng)估價(jià)格的聯(lián)系和差別。注意：基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、房屋重置價(jià)格、交易底價(jià)、課稅價(jià)格等是評(píng)估價(jià)格，其中前三種價(jià)格是政府制定并定期公布的。房地產(chǎn)價(jià)格、建筑物價(jià)格以及單純土地價(jià)格。樓面地價(jià)、容積率、申報(bào)地價(jià)和公告地價(jià)。第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素影響價(jià)格的一般因素－外部因素：經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、行政因素、心理因素影響價(jià)格的個(gè)別因素－內(nèi)部因素：區(qū)域因素土地的和建筑物的個(gè)別因素理解這些因素包含的內(nèi)容和對(duì)價(jià)格的影響關(guān)系。第三節(jié)收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用收益法的回顧（第二章收益法.ppt）收益法的基本思路、基本公式和假設(shè)前提收益法的適用范圍收益法三個(gè)要素的選擇收益法的計(jì)算公式收益法的應(yīng)用舉例2.收益法的基本思路和基本公式收益法又稱(chēng)為收入資本化法、投資法、收益還原法。房地產(chǎn)所有者讓渡出去的權(quán)利必然通過(guò)未來(lái)年限的利息收入來(lái)實(shí)現(xiàn)，所以基本公式：房地產(chǎn)價(jià)格＝純收益÷資本化率假設(shè)條件：純收益每年不變資本化率固定收益為無(wú)限年期。房地產(chǎn)價(jià)格＝純收益×（P\A,i,n)假設(shè)條件：純收益每年不變、資本化率不變且大于零，收益期有限為n。3.收益法的使用前提和適用范圍適用于有收益的房地產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估，包括正在收益以及將要收益的房地產(chǎn)，不包括過(guò)去有收益，但將來(lái)沒(méi)有收益的房地產(chǎn)。比如商場(chǎng)、旅館、公寓等等。對(duì)于自用型，但具有收益潛能的房地產(chǎn)也適用于收益法。能否清晰地把握這三個(gè)要素是運(yùn)用收益法的基本前提。首先，被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益持續(xù)且穩(wěn)定，可以用貨幣來(lái)計(jì)量和預(yù)測(cè)。其次，資產(chǎn)擁有者所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)可以度量和預(yù)測(cè)，并且反映于折現(xiàn)率或資本化率地?cái)?shù)值中。其三，被評(píng)估資產(chǎn)地預(yù)期獲利年限是可以預(yù)測(cè)的。4.收益法三個(gè)要素的選擇純收益：純收益是未來(lái)的、客觀的、扣除必要的客觀總費(fèi)用后的余額。注意實(shí)際純收益和客觀純收益的區(qū)別?？陀^收益是指在正常使用下、正常市場(chǎng)條件下，被估房地產(chǎn)最佳最優(yōu)使用用途下獲得的平均收益額?？陀^費(fèi)用包括了維修費(fèi)、管理費(fèi)等，它是遵循持續(xù)支付和直接必要的兩個(gè)原則確定的。在確定收益值時(shí)，需要以類(lèi)似房地產(chǎn)的收益作比較；需對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)作準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)；需要考慮收益的風(fēng)險(xiǎn)性和可實(shí)現(xiàn)性。4.收益法三個(gè)要素的選擇資本化率：資本化率又稱(chēng)還原利率、折現(xiàn)率等。資本化率實(shí)質(zhì)上是一種投資收益率。它的大小與被估房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)，風(fēng)險(xiǎn)越大，資本化率越高，且至少大于銀行一年期存款利率。求取資本化率的方法有：純收益與售價(jià)比率法解釋、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法解釋、各種投資收益率排序插入法解釋。資本化率的種類(lèi)：解釋4.收益法三個(gè)要素的選擇收益年限的確定：當(dāng)評(píng)估土地與建筑物的價(jià)值時(shí)，會(huì)遇到土地的使用年限與建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的時(shí)間不一致，應(yīng)選擇兩者中較小的值作為收益期限。比如以出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地上建造的普通住宅，土地使用權(quán)出讓年限為70年，已使用9年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為50年，已使用5年，請(qǐng)判斷最長(zhǎng)的收益期為多長(zhǎng)？5.計(jì)算公式：評(píng)估房地合一的房地產(chǎn)價(jià)值房地產(chǎn)價(jià)值＝房地合一純收益/綜合資本化率房地產(chǎn)價(jià)值＝房地合一純收益×（P/A,i,n)其中“純收益”等于“毛收入”與“管理費(fèi)用、維修費(fèi)用、保險(xiǎn)費(fèi)用、稅金、空置損失”等的差額舉例說(shuō)明。例題1－3評(píng)估單純土地（建筑物）的價(jià)值－殘余法土地（建筑物）價(jià)值＝房地產(chǎn)價(jià)值－建筑物（土地）價(jià)值或者＝房地產(chǎn)價(jià)值－（建筑物重置價(jià)值－年貶值額×已使用年限）土地（建筑物）價(jià)值＝【房地產(chǎn)純收益－建筑物（土地）純收益】/土地（建筑物）資本化率＝【房地產(chǎn)純收益－建筑物（土地）價(jià)值×建筑物（土地）收益率】/土地（建筑物）資本化率或者＝【房地產(chǎn)純收益－建筑物（土地）純收益】×（P/A,i,n)例題4－6書(shū)上的例題5－4例題1：有一宗房地產(chǎn)，2003年的純收益為50萬(wàn)元，資本化率為5％，若未來(lái)各年的純收益保持不變，收益期無(wú)限，則在2003年初該房地產(chǎn)的價(jià)值為多少？例題2：有一宗土地，出讓年期為50年，資本化率為10％，預(yù)計(jì)未來(lái)前五年的純收益分別為15萬(wàn)元、16萬(wàn)元、18萬(wàn)元、15萬(wàn)元、20萬(wàn)元，第六年開(kāi)始純收益大約可以穩(wěn)定在25萬(wàn)元左右，試評(píng)估該宗土地的收益價(jià)值。例題3：某出租商住兩用樓，1）該房地產(chǎn)建筑總面積為5000平方米，土地面積為1200平方米，建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；2）土地使用年限為70年，從1987年10月計(jì)算，建筑物建于1988年10月，其使用壽命為50年，凈殘值不計(jì)；3）可供出租的建筑物面積為3000平方米，占總面積的60％。每平方米月租金標(biāo)準(zhǔn)為300元，按建筑面積計(jì)算，出租率為90％；4）年土地使用稅為每年每建筑平方米7.5元；5）年房產(chǎn)稅為年租賃收入的12％；6）建筑物的年保險(xiǎn)費(fèi)用為原值的0.1％，建筑物的修繕費(fèi)用為每年12萬(wàn)元，年管理費(fèi)用為年租金收入的5％，若該房地產(chǎn)的綜合還原利率為12％，則該房地產(chǎn)的價(jià)格為多少？回例題4：在一幅3000平方米的土地上建成建筑面積為2000平方米的房屋，根據(jù)成本法，建筑物的現(xiàn)時(shí)價(jià)格為240萬(wàn)元，建筑物的資本化率為12％，建筑物尚可使用年限假定為無(wú)限年期。假定該房地產(chǎn)以每月每平方米使用面積100元的租金標(biāo)準(zhǔn)出租，使用面積為建筑面積的60％，年租賃費(fèi)用為72萬(wàn)元。土地的資本化率為10％，則土地?zé)o限收益期內(nèi)的價(jià)格為多少？例題5：如上題，如果已知土地的現(xiàn)時(shí)價(jià)格為345萬(wàn)元，未知建筑物的價(jià)格，其他條件不變，則建筑物的總價(jià)格為多少？單位價(jià)格為多少？例題6：如第五題，假如該建筑物的重置價(jià)格為240萬(wàn)元，但由于已經(jīng)使用的五年，核算到其建筑物的年折舊額為10萬(wàn)元，不計(jì)殘值，則第一題又應(yīng)該如何作？回例5－4：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于1997年3月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，并于1999年3月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫(xiě)字樓，當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米2000元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為55年，殘值率為2％，在本題中不考慮殘值收入。目前，該類(lèi)建筑重置價(jià)格為每平方米2500元。給建筑物占地面積為500平方米，建筑面積為900平方米，現(xiàn)用于出租，每月平均實(shí)收租金為3萬(wàn)元。另調(diào)查，當(dāng)?shù)赝?lèi)寫(xiě)字樓出租租金一般為每月每建筑平方米50元，空置率為10％，每年需支付的管理費(fèi)為年租金的3.5％，維修費(fèi)為建筑重置價(jià)格的1.5％，土地使用稅及房產(chǎn)稅合計(jì)為每建筑平方米20元，保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的0.2％，土地資本化率為7％，建筑物資本化率為8％，假設(shè)房屋的收益年期無(wú)限年期，則試評(píng)估該土地使用權(quán)的價(jià)格。（結(jié)束）純收益與售價(jià)比率法：基本思路：認(rèn)為資本化率相當(dāng)于售價(jià)收益率，通過(guò)市場(chǎng)上大量同類(lèi)房地產(chǎn)的售價(jià)和純收益的比率，取平均值求得被估對(duì)象的資本化率。例題5－1。依據(jù)市場(chǎng)性特點(diǎn)、根據(jù)房地產(chǎn)商品價(jià)格確定的替代原則、選取多個(gè)實(shí)例來(lái)消除各種偶然因素的干擾?？杀葘?shí)例純收益（元/年.平方米）交易價(jià)格（元/平方米）資本化率（％）1418.959007.12450.060007.53393.357006.94459.963007.35507.065007.8例題5－1：在房地產(chǎn)市場(chǎng)上收集到五個(gè)與待估房地產(chǎn)類(lèi)似的交易實(shí)例，用簡(jiǎn)單算術(shù)平均求得資本化率為：如果用加權(quán)平均法呢？回安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值：資本化率＝無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率＋風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整報(bào)酬率＝一年期銀行存款利率＋風(fēng)險(xiǎn)貼現(xiàn)率回各種投資收益率排序插入法：即評(píng)估人員搜集市場(chǎng)上各種投資的收益率資料，然后將各項(xiàng)投資收益率按收益率的大小排隊(duì)，根據(jù)被估對(duì)象風(fēng)險(xiǎn)的程度，尋找到相應(yīng)的資本化率大小?；刭Y本化率的種類(lèi)：綜合資本化率是將土地和附著于其上的建筑物看作一個(gè)整體評(píng)估所采用的資本化率。建筑物資本化率是指建筑物自身所產(chǎn)生的純收益與建筑物自身價(jià)值的比率。土地資本化率是土地自身的純收益與土地自身的整體價(jià)值之間的比率。綜合還原利率＝土地還原利率×土地的價(jià)格權(quán)重＋建筑物還原利率×建筑物價(jià)格權(quán)重土地還原利率＝（房地合一收益－建筑物收益）÷土地的價(jià)格建筑物還原利率＝（房地合一收益－土地收益）÷建筑物的價(jià)格例題：根據(jù)市場(chǎng)法可知某房地產(chǎn)中的土地與建筑物價(jià)格構(gòu)成比例為4：6，若土地和建筑物的還原利率分別為10％，12％，則該房地產(chǎn)的綜合還原利率為多少？如果已知土地的還原利率為12％，房地產(chǎn)的綜合還原利率為14.5％，則建筑物的還原利率為多少？回第四節(jié)市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用市場(chǎng)法的相關(guān)知識(shí)回顧。第二章市場(chǎng)法.ppt市場(chǎng)法的基本思路市場(chǎng)法的適用范圍市場(chǎng)法的計(jì)算公式市場(chǎng)法的操作步驟市場(chǎng)法的應(yīng)用舉例2.市場(chǎng)法的基本思路即在求取一宗被估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，依據(jù)替代原理，將被估房地產(chǎn)與類(lèi)似房地產(chǎn)的近期交易價(jià)格進(jìn)行對(duì)照比較，通過(guò)對(duì)交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素等修正，得出被估房地產(chǎn)的評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)值。市場(chǎng)法又稱(chēng)買(mǎi)賣(mài)實(shí)例比較法、交易實(shí)例比較法、市場(chǎng)比較法或者現(xiàn)行市價(jià)法、市場(chǎng)資料比較法等等。3.適用范圍：一、市場(chǎng)是公開(kāi)透明、交易頻繁，存在足夠多的交易實(shí)例。釋?zhuān)核詫?duì)于醫(yī)院、學(xué)校、古建筑等房地產(chǎn)因?yàn)槿狈κ袌?chǎng)性不適合用市場(chǎng)法評(píng)估價(jià)值。二、市場(chǎng)上存在較多與待估對(duì)象相類(lèi)似的房地產(chǎn)的交易實(shí)例。釋?zhuān)壕哂惺袌?chǎng)性的房地產(chǎn)，有時(shí)由于有特殊的交易目的和利用狀態(tài)，缺少類(lèi)似的交易實(shí)例而不能直接用市場(chǎng)法。比如清算狀態(tài)下的辦公樓，劃撥性土地上的普通住宅。4.計(jì)算公式：被估房地產(chǎn)的修正價(jià)格＝可比交易實(shí)例的實(shí)際價(jià)格×交易情況的修正系數(shù)×交易日期的修正系數(shù)×區(qū)域因素的修正系數(shù)×個(gè)別因素的修正系數(shù)被估房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格＝（可比實(shí)例A修正價(jià)格＋可比實(shí)例B修正價(jià)格＋可比實(shí)例C修正價(jià)格）÷3如果土地容積率擦、土地使用權(quán)年期修正，則需要增加兩個(gè)修正系數(shù)。5.操作步驟：廣泛搜集待估對(duì)象以及交易實(shí)例的資料。從中選取幾個(gè)符合一定要求的交易實(shí)例作為估價(jià)的參照物，簡(jiǎn)稱(chēng)比較交易實(shí)例。修正交易情況修正交易日期修正區(qū)域因素修正個(gè)別因素容積率修正土地使用權(quán)年期的修正綜合修正結(jié)果，得到綜合修正系數(shù)，最終確定估價(jià)額。6.應(yīng)用舉例書(shū)上的例題5－8例題

例題：為評(píng)估某商品住宅2004年10月24日的正常市場(chǎng)價(jià)格，在該商品住宅附近地區(qū)選取了A、B、C三宗類(lèi)似商品住宅的交易，有關(guān)資料如下：1）可比實(shí)例的成交價(jià)格：可比實(shí)例A，成交價(jià)格為3700元/平方米，成交時(shí)間為2004年5月24日；可比實(shí)例B，成交價(jià)格為4200元/平方米，成交日期為2004年8月24日；可比實(shí)例C，成交價(jià)格為3900元/平方米，成交日期為2004年9月24日；2）交易情況的分析判斷結(jié)果：可比實(shí)例A的交易情況為－2％；可比實(shí)例B的交易情況為0；可比實(shí)例C的交易情況為＋1％。交易情況的分析判斷以正常價(jià)格為基準(zhǔn)，正值表示可比實(shí)例的成交價(jià)格高于其正常價(jià)格的幅度，負(fù)值表示低于其正常價(jià)格的幅度，0表示沒(méi)有差別；3）該類(lèi)商品住宅的2004年4月至10月的價(jià)格指數(shù)（定基價(jià)格指數(shù)）依次為：100，92.4，98.3，98.6，100.3，109.0，106.8。4）房地產(chǎn)的區(qū)域因素和個(gè)別因素修正結(jié)果如下表：因素內(nèi)容權(quán)重估價(jià)對(duì)象比實(shí)例A比實(shí)例B可比實(shí)例C因素10.51009010080因素20.3100100110120因素30.2100125100100綜合評(píng)分1100

試用上述資料估算該商品住宅的2004年10月24日的正常市場(chǎng)價(jià)格。（運(yùn)用加權(quán)平均法，實(shí)例A修正價(jià)格的權(quán)重為0.5，實(shí)例B的修正價(jià)格權(quán)重為0.3，實(shí)例C修正價(jià)格的權(quán)重為0.2）第五節(jié)成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用成本法的相關(guān)知識(shí)回顧第二章成本法.ppt成本法的基本思路成本法的適用范圍土地評(píng)估的成本法新建房地產(chǎn)的成本法舊建筑物的成本法應(yīng)用舉例2、成本法的基本思路根據(jù)房地產(chǎn)重新構(gòu)建購(gòu)置成本費(fèi)用及存在的各種貶值來(lái)測(cè)算房地產(chǎn)的價(jià)值3、成本法的適用范圍很少發(fā)生交易沒(méi)有參照物的房地產(chǎn)新開(kāi)發(fā)地產(chǎn)及難以單獨(dú)測(cè)算收益的地產(chǎn)如：學(xué)校、圖書(shū)館、體育場(chǎng)、醫(yī)院等4.土地評(píng)估的成本法基本公式：土地價(jià)值＝待開(kāi)發(fā)土地取得費(fèi)用＋土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用＋利息＋利潤(rùn)＋稅費(fèi)＋土地增值收益土地取得費(fèi)用－為取得土地而向原土地使用者支付的費(fèi)用，包括國(guó)家征用集體土地和對(duì)城市土地進(jìn)行拆遷補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)用。土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用－土地的基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用、公共事業(yè)建設(shè)費(fèi)用和小區(qū)開(kāi)發(fā)配套費(fèi)用等。投資利息－投資者在土地開(kāi)發(fā)中利用銀行貸款和自有資金所要支付的實(shí)際成本或應(yīng)計(jì)的機(jī)會(huì)成本。投資利潤(rùn)－土地開(kāi)發(fā)應(yīng)該獲取的利潤(rùn)。土地增值收益－由于土地的用途改變或土地功能變化引起的，應(yīng)歸于土地原有所有者的增值收益。土地取得費(fèi)用：對(duì)于集體土地的征用，補(bǔ)償費(fèi)主要包括土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)用等。土地征用是國(guó)家采取的強(qiáng)制性行政手段，征地費(fèi)用不是土地的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格，可能遠(yuǎn)高于農(nóng)地的價(jià)格。城市土地的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用是在各級(jí)土地的基準(zhǔn)補(bǔ)償拆遷費(fèi)的基礎(chǔ)上相應(yīng)的調(diào)整。土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用：基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用－三通一平、七通一平公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)用－是指郵電、圖書(shū)館、公園、綠地等設(shè)施的費(fèi)用。小區(qū)開(kāi)發(fā)配套費(fèi)用－配套的營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、物業(yè)管理公司的建筑、車(chē)庫(kù)等等。投資利息和稅費(fèi)：無(wú)論是借入的資金、還是自有資金，認(rèn)為都應(yīng)該考慮投資利息。利息的計(jì)算方法依據(jù)復(fù)利法計(jì)息。投資主要包括土地的取得費(fèi)用和土地的開(kāi)發(fā)費(fèi)用。由于取得費(fèi)用是一次性的發(fā)生在開(kāi)發(fā)期期初，所以計(jì)息期是整個(gè)開(kāi)發(fā)期；開(kāi)發(fā)費(fèi)用由于是均勻分布在整個(gè)開(kāi)發(fā)期，則視為一次性發(fā)生在開(kāi)發(fā)期的期中。如果題目說(shuō)明開(kāi)發(fā)期有三年，第一年投入了50％，第二年投入了30％，第三年投入了20％，問(wèn)計(jì)息期如何計(jì)算？稅費(fèi)包括土地增值稅、土地使用稅等等。投資利潤(rùn)：利潤(rùn)的計(jì)算基數(shù)是土地取得費(fèi)用和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用利潤(rùn)率和投資報(bào)酬率的確定。土地增值收益：計(jì)算基數(shù)包括了土地取得費(fèi)用、開(kāi)發(fā)費(fèi)用、利潤(rùn)稅費(fèi)和利息的總和。土地增值收益率一般為10％－25％。5.新建房地產(chǎn)評(píng)估的成本法基本公式：新建房地產(chǎn)價(jià)值＝土地取得費(fèi)用＋土地和建筑物的開(kāi)發(fā)成本＋管理費(fèi)用＋投資利息＋銷(xiāo)售稅費(fèi)＋正常利潤(rùn)土地和建筑物開(kāi)發(fā)成本－勘察設(shè)計(jì)和前期過(guò)程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、房屋建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、間接費(fèi)用稅費(fèi)等。管理費(fèi)用－開(kāi)辦費(fèi)用和開(kāi)發(fā)過(guò)程中管理人員的工資等。銷(xiāo)售稅費(fèi)－銷(xiāo)售宣傳費(fèi)用、稅金等等。6.舊建筑物評(píng)估的成本法基本公式：建筑物價(jià)值＝重置成本－年貶值額×已使用年限貶值的原因和貶值的方法。直線折舊法又稱(chēng)定額法，以及平均年限法。7.應(yīng)用舉例舉例：有一工廠，建筑面積5800平方米，用地面積3900平方米，土地使用權(quán)從1996年5月至2046年5月。廠房建于2000年5月，鋼混結(jié)構(gòu)的廠房有3棟，建筑面積共3500平方米，耐用年限為50年；磚混結(jié)構(gòu)的廠房有5棟，建筑面積共2300平方米，耐用年限為40年。已知重置成本中：1、

開(kāi)發(fā)成本：鋼混結(jié)構(gòu)：1100元/平方米，磚混結(jié)構(gòu)：780元/平方米；2、

管理費(fèi)用：為開(kāi)發(fā)成本的10%；3、

投資利息：110元/平方米；4、

稅費(fèi)和利潤(rùn)合計(jì)：為開(kāi)發(fā)成本的15%；5、

殘值率：鋼混結(jié)構(gòu)：0%，磚混結(jié)構(gòu)：2%。求取該工廠建筑物在2005年5月的總價(jià)格，若采取平均年限法計(jì)算折舊。則用成本法評(píng)估該工廠于2005年5月的建筑物總價(jià)格為多少？例題：書(shū)上P197第六節(jié)剩余法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用一、剩余法的基本思路及運(yùn)用范圍二、剩余法的數(shù)學(xué)表達(dá)式三、剩余法的估價(jià)步驟四、剩余法的應(yīng)用舉例一、剩余法的基本思路及運(yùn)用范圍“剩余法”又稱(chēng)為假設(shè)開(kāi)發(fā)法或倒