空氣家苑項計劃書工程管/p>

容樂一、項建設(shè)說明空氣家苑小區(qū)，是河池新空氣投資有限公司投資籌建的。該小區(qū)的籌建是為空氣集團河池科技園的配套設(shè)施，為園區(qū)入駐企業(yè)及百旺經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的企業(yè)提供了利于企業(yè)建設(shè)開發(fā)，方便企業(yè)員工生活，改善生活條件及美化開發(fā)區(qū)環(huán)境的項目。二、項選擇地理位概況該小區(qū)位于百旺開發(fā)區(qū)內(nèi)，在南新路與新建路交匯處的東南側(cè)，毗鄰兩條公路旁，交通方便、地勢平坦、周圍環(huán)境優(yōu)雅。距市中心多米。三、項建設(shè)市場的求情況開發(fā)策略定1市場需求狀百旺經(jīng)濟開發(fā)區(qū)已進入駐許多企業(yè)，如鋼構(gòu)廠，橡膠制品廠等，目前沒有建設(shè)一定規(guī)模的、給企業(yè)提供方便條件的小區(qū)。東江鎮(zhèn)內(nèi)沒有封閉式小區(qū)。住宅建筑規(guī)劃不太集中、建筑風(fēng)格、標準一般。鎮(zhèn)內(nèi)較好地段新建房價，目前已達到元/㎡。2開發(fā)策略定小區(qū)規(guī)模、規(guī)劃占地5萬平方米以內(nèi)，規(guī)劃建筑面積萬平方米以內(nèi)。建筑類型：門市、住宅、車庫比例適宜，戶型面積適合市場需求。建筑風(fēng)格、綠化、景觀具有特色。較好的施工質(zhì)量?？茖W(xué)的物業(yè)管理。四、項建設(shè)規(guī)模、區(qū)規(guī)劃建筑風(fēng)格1建設(shè)規(guī)模規(guī)劃占地：41506平方米，建筑面積85407方米（其中住宅建筑面積：58485平方米，商業(yè)門市：17683.98方米，物業(yè)及車庫：9013平方米宅戶型60-70平方米的占60%；90方米的占；50平方米的占，總戶數(shù)約835戶。車庫每套面積：19.8平方米，總套數(shù)約：400。2小區(qū)規(guī)劃、筑風(fēng)格小區(qū)規(guī)劃有創(chuàng)意道路布局合理要人車分流方便進出主入口為步行街，次入口為車輛出入口。整個小區(qū)建筑風(fēng)格要高雅，建筑線條設(shè)計合理，美觀實用（尤其沿街樓面筑顏色搭配合諧，明朗，且有對比度。小區(qū)的綠化、景觀園林設(shè)計有特色，觀賞性強。設(shè)有體育、健身場地及設(shè)施。五、環(huán)影響、風(fēng)險析及防措施1環(huán)境影響符合國家環(huán)境保護法律、法規(guī)和環(huán)境功能規(guī)劃的要求。2風(fēng)險分析小區(qū)規(guī)劃規(guī)模較大，超過當(dāng)?shù)氐囊螅斐砷_發(fā)房屋積壓。工地建設(shè)風(fēng)險，工程建設(shè)及工期是本項目的主要工程建設(shè)風(fēng)險，建設(shè)中招投標的實施成功與否將直接關(guān)系到工程造價和質(zhì)量，工程如果延期將影響項目的資金回收。戶型設(shè)計與市場需求不對接，造成房屋積壓。周邊企業(yè)入駐數(shù)量不足，需求量不大。3防范措施充分進行市場調(diào)查（戶型面積需求，園區(qū)規(guī)劃綠化需求，價格需求等合理開發(fā)規(guī)模及戶型面積分類。抓好前期規(guī)劃及施工圖設(shè)計，使設(shè)計先進、符合市場需求。抓好施工、監(jiān)理工作，保證施工質(zhì)量及施工工期。加強對園區(qū)企業(yè)的招商引資及周邊企業(yè)的調(diào)查，加速有關(guān)配套設(shè)施的建設(shè)。六、建成本、銷售稅金、潤估算1建設(shè)成本估：住宅按900元/㎡（磚混元/㎡=52636500元。商業(yè)建筑1200元/㎡（框架：17683.98×1200元㎡=21220776元。車庫、物業(yè)等/㎡：車庫㎡，物業(yè)450㎡（其它㎡：9013×1100元/㎡=9914300。土地成本：270元/㎡×41568.8㎡=11223576，單位建筑面積地成本：132.5元/㎡。（5期費：規(guī)劃設(shè)計費：3元/㎡（含外網(wǎng)豎向?qū)張D費：2元/㎡，防雷檢測費：1元/㎡，測繪費：2.72元/㎡，質(zhì)量監(jiān)督費：1元/㎡，環(huán)保相關(guān)費、環(huán)保評估費、項目立項報告費：元/㎡，公司費用（工資、招待費等，計180萬元）21.29/㎡，廣告費：100萬元，即11.82元/㎡；其它費(暫設(shè)、圍擋、臨時道路、水、電等)元/㎡。土地契稅（5%萬元，即6.62元/㎡，消防管理費：2元/㎡，設(shè)計費：8元/㎡，勘察費：1元/㎡，監(jiān)理費：6元/㎡質(zhì)檢費：2元/㎡，總計：134.5元/㎡。（6區(qū)配套費：①小區(qū)道路（含照明元/㎡。②小區(qū)綠化景觀，15元/㎡。③小區(qū)外網(wǎng)：給10元/㎡、排水元/㎡、雨水10元/㎡、消防20元㎡。④小區(qū)供熱一次費：40/㎡。小區(qū)供電90元/㎡有線電視、電話、網(wǎng)線、監(jiān)控元/㎡。人防35元/㎡。上述計300元/㎡（建筑面積（7宅成本計：900+132.5+134.5+300=1467/㎡，總費：1467×58485=85797495元。商業(yè)成本計：1200+132.5+134.5+300=1767元㎡，總費：1767×17683.98=31247592元。車庫成本計：1100+132.5+134.5+300=1667元㎡，總費：1667×9013=15024671元?？傆嫞?32069758元，計6.65%貸款利息，總計：140852397元。2銷售估算：住宅：按2300元/㎡×58485㎡=134515500；商業(yè)：按3800元/㎡×17683.98㎡=67199124；車庫：按2700元/㎡×9013㎡=24335100；總計：226049724元。3利潤估算：銷售利潤：226049724-139201524=86848200。稅金：暫按下三項計：①營業(yè)稅：5%5%×226049724=11302486元。②所得稅：25%25%×86848200=21712050元。③城建、教育附加稅8%：8%×11302486=904198元。（3后利潤：86848200-11302486-21712050-904198=52929466。七、項資金運作1項目初期投土地費：270元/㎡×415068=1122.3萬元前期立項、規(guī)劃、勘察、設(shè)計、審圖、消防審查、公司費用、廣告費等計420萬。合計：1542.3萬元。2項目的融資對工業(yè)園區(qū)已建廠房1-2#，6-11#租賃、出售。對工業(yè)園區(qū)規(guī)劃廠區(qū)進行租賃、出售。尋找共同開發(fā)的合作伙伴，對方出資，我方出地，負責(zé)立項、規(guī)劃、設(shè)計、施工、監(jiān)理、竣工、歸檔等全方位服務(wù)，達到利益雙贏。房屋銷售過程融資。銀行抵押貸款。八、項實施原則及設(shè)周期1項目實施原嚴格執(zhí)行建設(shè)程序，統(tǒng)籌安排各項工作。重點抓規(guī)劃、方案、施工圖設(shè)計，做到設(shè)計合理，技術(shù)先進。嚴把施工質(zhì)量關(guān)，質(zhì)量與進度協(xié)調(diào)統(tǒng)一，保證質(zhì)量，按時完工，交付使用。2建設(shè)周期2012年3月20日-3月25日，地質(zhì)勘察。2012年2月1日-4月1日規(guī)劃、設(shè)計及施工圖設(shè)計階段。2012年4月1日-4月15日審圖、圖紙交底。2012年4月15-10月25工程施工階段，10月25日全部竣工交付使用。九、銷策劃銷售宣傳的重點區(qū)域：金城江區(qū)及時開展銷售宣傳，準備工作（20121月1日-3月1日月1日開始正式銷售宣傳。銷售中心辦公室，內(nèi)有小區(qū)規(guī)劃圖（景觀、園林）沙盤，各種戶型沙盤展示2012年2月20日做完多方位廣告宣傳網(wǎng)上宣傳：平面效果圖、戶型圖、銷售價格及相關(guān)說明。通過媒體（報紙、廣播、電視售宣傳冊，單體廣告板，路燈廣告板宣傳。5、與百旺經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、金城江區(qū)協(xié)商，由金城江開往東江鎮(zhèn)、空氣家苑小區(qū)的相關(guān)公交車，在小區(qū)門前設(shè)站。十、項立項結(jié)論通過以上論述，該小區(qū)建成后，能夠達