房地產(chǎn)培訓有效管理下地產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新講義P管理體系案例分析總目錄房地產(chǎn)設(shè)計管理的范疇與定義123456房地產(chǎn)企業(yè)不同開展階段的管控模式與相應(yīng)設(shè)計管理模式建立精細化市場需求下的標準化設(shè)計管理體系設(shè)計管理效率指標設(shè)計管理通病與案例分析專業(yè)團隊建立與能力提升一：房地產(chǎn)設(shè)計管理的范疇與定義涉及房地產(chǎn)開發(fā)的全過程。內(nèi)容包括：從工程初判的跟蹤,到工程決策中的概念草案研究，從概念設(shè)計到施工圖設(shè)計，從施工現(xiàn)場的配合到營銷道具的制作,以至到后期客服的維修、整改的技術(shù)支持等。契合企業(yè)的開展戰(zhàn)略，鎖定工程的經(jīng)營目標,在符合企業(yè)開展的產(chǎn)品策略指導下，通過有效的組織、完善的流程及制度的建立、方法的提升等一系列手段，在產(chǎn)品制造過程中實施的涉及設(shè)計內(nèi)容的管理。房地產(chǎn)設(shè)計管理的范疇房地產(chǎn)設(shè)計管理的定義狹義的產(chǎn)品指生產(chǎn)著通過生產(chǎn)勞動而生產(chǎn)出來的用于滿足消費者需要的有形實體廣義的產(chǎn)品不僅指基本的產(chǎn)品實體這一物質(zhì)屬性,還包括產(chǎn)品的價格、包裝、服務(wù)、交貨期、品牌、商標、企業(yè)信譽、廣告宣傳等一系列有形或無形的特質(zhì)產(chǎn)品的定義一：房地產(chǎn)設(shè)計管理的范疇與定義涉及產(chǎn)品的種類、品牌、以及開發(fā)運營模式契合企業(yè)的開展戰(zhàn)略，鎖定工程的經(jīng)營目標,在符合企業(yè)開展的產(chǎn)品策略指導下，通過有效的組織、完善的流程及制度的建立、方法的提升等一系列手段，在產(chǎn)品制造過程中實施的涉及設(shè)計內(nèi)容的管理。產(chǎn)品的戰(zhàn)略產(chǎn)品的策略品質(zhì)保證、進度控制、本錢控制設(shè)計管理三大目標二：房地產(chǎn)企業(yè)不同開展階段的管控模式與設(shè)計管理模式1.1企業(yè)管控模式的分類1.2設(shè)計管理模式的分類1.3企業(yè)管理模式與設(shè)計管理模式的優(yōu)化組合之思考1.4設(shè)計管理資源配置基準二.1.1企業(yè)管控模式的分類財務(wù)型(投行)戰(zhàn)略型操作型(運營型)管控模式財務(wù)型管控(投行)以財務(wù)指標進展管理和考核,總部無業(yè)務(wù)管理部門投資回報通過投資業(yè)務(wù)組合的構(gòu)造優(yōu)化來追尋公司價值最大化總部與下屬分公司的關(guān)系管理目標財務(wù)控制法律企業(yè)并購總部的核心職能戰(zhàn)略型管控以戰(zhàn)略規(guī)劃進展管理和考核公司業(yè)務(wù)組合的協(xié)調(diào)開展投資業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略優(yōu)化與協(xié)調(diào)戰(zhàn)略協(xié)同效率的培養(yǎng)總部與下屬分公司的關(guān)系管理目標財務(wù)控制戰(zhàn)略規(guī)劃與控制人力資源技術(shù)管理戰(zhàn)略與平臺建立總部的核心職能操作型管控(運營型)通過總部業(yè)務(wù)管理部門對下屬企業(yè)的日常經(jīng)營運作進展管理各子公司經(jīng)營行為的統(tǒng)一與優(yōu)化公司整體協(xié)調(diào)成長對行業(yè)成功因素的集中控制與管理總部與下屬分公司的關(guān)系管理目標財務(wù)控制/戰(zhàn)略營銷/銷售工程籌劃總部的核心職能設(shè)計開發(fā)工程管理人力資源二.1.2設(shè)計管理模式的分類職能型公司型(工程制型)矩陣型工程管控模式設(shè)計管理模式與企業(yè)對工程管理設(shè)立的管控模式一一對應(yīng)二.1.2設(shè)計管理模式的分類職能型管理是根據(jù)工程管理中工作任務(wù)的相似性來設(shè)立管理部門,它最顯著的特點就是管理層次比較清楚職能型管控職能型設(shè)計管理模式：主要特征是設(shè)立專職的產(chǎn)品設(shè)計管理部門，管理產(chǎn)品設(shè)計的全過程，針對公司開展的不同階段分為本區(qū)域的小職能型及跨區(qū)域的大職能型。職能總經(jīng)理對產(chǎn)品設(shè)計成果負責二.1.2設(shè)計管理模式的分類公司型管理是按公司工程(或產(chǎn)品)的分類來搭建公司組織構(gòu)架,首創(chuàng)于二十世紀二十年代的美國通用汽車公司。在該組織構(gòu)造每個工程(部或中心)擁有自己的工程經(jīng)理和必須的職能部門,能相對獨立運作工程公司型(工程制型)管控工程制型設(shè)計管理模式：主要特征是不僅公司有專職的設(shè)計管理部門，各工程(部或中心)也相應(yīng)配置設(shè)計管理人員，各工程設(shè)計人員對工程總經(jīng)理負責，工程總經(jīng)理對產(chǎn)品最終成果負責二.1.2設(shè)計管理模式的分類矩陣式組織就是在同一組織機構(gòu)中把按職能劃分部門和按工程劃分部門相結(jié)合而產(chǎn)生的一種組織形式矩陣型管控在這種組織構(gòu)造中,工程團隊中每一成員同時可能要受雙層或多重領(lǐng)導,即不僅要受職能部門領(lǐng)導的指揮,還要受一個或多個工程經(jīng)理的指揮和領(lǐng)導矩陣型設(shè)計管理模式：也稱小工程制，成立以工程總經(jīng)理牽頭負責的工程中心，除工程施工管理人員外，同時各職能部門下派相關(guān)技術(shù)人員組成虛擬團隊，虛擬團隊人員受雙重領(lǐng)導二

企業(yè)管理模式與設(shè)計管理模式的優(yōu)化組合之思考組合1組合2多工程區(qū)域總部多工程跨區(qū)域整合多工程跨區(qū)域多工程單區(qū)域集群式復(fù)合職能型工程制型(大、小)職能型二.1.4設(shè)計管理資源配置基準合理的工程人員數(shù)量和構(gòu)造配置，不僅是人力資源有效利用的要求，也是工程有效實施的保證。配置基準應(yīng)基于企業(yè)工程的運作模式、運作水平和人力資源成熟度企業(yè)年度人力資源規(guī)劃新增工程人員配置規(guī)劃參考多工程運作狀況下，工程之間人員動態(tài)規(guī)劃和調(diào)配人員配置基準目的人員配置基準的作用案例:某大型地產(chǎn)公司人員配置基準3.1建立標準化管理體系的意義標準化設(shè)計管理體系能夠提高企業(yè)內(nèi)部的設(shè)計管理業(yè)務(wù)水平,標準設(shè)計管理制度和流程,以保證工程開發(fā)質(zhì)量，提高工程開發(fā)效能，提升公司工程運營能力，打造企業(yè)核心競爭力三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容

負責工程設(shè)計管理，保證設(shè)計質(zhì)量、進度、本錢目標的實現(xiàn)(規(guī)劃、建筑、構(gòu)造、水電、景觀、室內(nèi)設(shè)計)材料設(shè)備選型定板配合本錢管理中心建立設(shè)計本錢基準體系,建立從研發(fā)開場的本錢控制理念與系統(tǒng),提高產(chǎn)品綜合性價比。組織并參與主要材料、設(shè)備的調(diào)研,與本錢管理中心配合,建立按體系、專業(yè)分類的材料信息庫(含品牌及供給商評價)3.2.1設(shè)計管理職責3.2.1.1一般意義下的設(shè)計管理職責三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容工程開發(fā)部按要求及時向設(shè)計管理部提交各設(shè)計階段所需資料條件；負責與政府部門就各階段設(shè)計中間過程成果的技術(shù)溝通及完成各政府相關(guān)部門的申報審批工作

其它部門在設(shè)計管理過程中的職責本錢管理部按要求及時向設(shè)計管理部提交各設(shè)計階段所需本錢目標；隨著圖紙的不斷深化，調(diào)整本錢及控制目標；負責組織方案設(shè)計招標中的各項工作市場營銷部按要求及時向設(shè)計管理部提交各設(shè)計階段所需資料條件；負責對各階段設(shè)計成果地產(chǎn)公司內(nèi)部技術(shù)評審提供市場評價建議；負責制定各階段設(shè)計任務(wù)書中的市場定位局部的內(nèi)容三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容3.2.2組織與架構(gòu)優(yōu)化案例分析一：北京金地2006設(shè)計部組織架構(gòu)圖

三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容案例分析二：06~07深圳金地設(shè)計部構(gòu)架圖(改進前)項目組1項目組2項目組3項目組N

結(jié)構(gòu)組

設(shè)備組

景觀組

室內(nèi)組專業(yè)組主管負責制強大的技術(shù)支撐平臺重點“技術(shù)支持+質(zhì)量控制”項目組設(shè)計經(jīng)理制重點“前期方案+項目設(shè)計管理”設(shè)計總監(jiān)部門經(jīng)理專業(yè)組項目（建筑師)組建筑研發(fā)組

材料組部門副經(jīng)理

行政秘書三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容主線流程概念設(shè)計方案設(shè)計擴初設(shè)計施工圖設(shè)計配合部門營銷成本工程開發(fā)物業(yè)主線部門設(shè)計部

2.3.2業(yè)務(wù)流程總的房地產(chǎn)運營框架圖說明及圖例：、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)劃分為六個階段：工程論證、工程籌劃、設(shè)計管理、工程施工管理、銷售管理和入伙管理。、工程施工管理階段和銷售管理階段的時間存在重疊。、本示意圖中僅列舉四個專業(yè)的工作內(nèi)容，其他的專業(yè)的工作內(nèi)容在流程文件中有詳細的描述。：代表關(guān)鍵里程碑：代表某個階段的主導的專業(yè)任務(wù)，即其輸出會成為本階段其他專業(yè)開展活動的輸入條件。：配合專業(yè)的任務(wù)。工程立項主體構(gòu)造開工開盤銷售入伙工程論證階段工程籌劃階段設(shè)計管理階段工程施工階段竣工銷售管理階段入伙管理階段工程拓展組織工程論證初步產(chǎn)品定位營銷組織工程籌劃/產(chǎn)品、市場及客戶定位研究規(guī)劃要點/規(guī)劃草案概念規(guī)劃設(shè)計營銷籌劃、工程推廣方案籌劃、工程前期推廣及銷售前準備設(shè)計方案設(shè)計擴初設(shè)計施工圖設(shè)計設(shè)計配合、供給商考察及招標、施工準備及樁基等工程施工主體構(gòu)造施工至具備預(yù)售條件工程施工至竣工驗收銷售及入伙配合工程施工配合、銷售配合及入伙配合銷售事務(wù)管理入伙事務(wù)管理本錢估算測算預(yù)算、標底、合同價進度款、工程變更、招標采購結(jié)算設(shè)計流程階段設(shè)計流程框架圖施工圖設(shè)計建筑、規(guī)劃方案部品設(shè)計及定板擴初設(shè)計拿地節(jié)點概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案方案報建方案設(shè)計擴初設(shè)計施工圖設(shè)計模型研究施工圖設(shè)計指引部品材料調(diào)研部品材料清單部品材料定板封樣銷售配合資料結(jié)構(gòu)設(shè)計設(shè)備選型建筑平面實施方案設(shè)計階段產(chǎn)品、技術(shù)創(chuàng)新研發(fā)論證階段策劃階段設(shè)計管理階段工程管理銷售示范區(qū)設(shè)計分階段業(yè)務(wù)流程圖設(shè)計流程框架圖一級流程:工程投資決策論證管理階段流程工程設(shè)計管理階段流程工程投資決策論證管理階段流程工程投資決策論證管理階段流程工程入伙管理階段流程二級流程:設(shè)計管理流程設(shè)計單位選擇管理流程設(shè)計合同及付款管理流程材料設(shè)備選型/定板/驗板管理流程設(shè)計變更管理流程設(shè)計流程框架圖三級流程：設(shè)計費用預(yù)算方案編制細那么設(shè)計合同編制工作細那么設(shè)計任務(wù)書編制工作細那么設(shè)計、咨詢單位選擇及信息管理細那么施工現(xiàn)場設(shè)計配合工作細那么設(shè)計關(guān)鍵點控制工作細那么計變更管理細那么三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容

2.3.3管理流程主要是涉及設(shè)計職能的公司管理制度，如?地產(chǎn)公司設(shè)計總監(jiān)管理方法?、?設(shè)計管理階段集團對子公司監(jiān)控程序?、?實施地產(chǎn)工程開發(fā)周期基準作業(yè)指導書?等三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容

2.3.4優(yōu)化的流程帶來的管理效率和效益梳理設(shè)計工作流程，明確設(shè)計管理的控制節(jié)點和不同階段的設(shè)計輸入條件,清晰標準工程設(shè)計管理過程中的控制節(jié)點，以便提高設(shè)計管理效率，保證設(shè)計質(zhì)量、進度、本錢三方面均得到有效控制三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容

2.3.1設(shè)計管理業(yè)務(wù)流程的意義梳理設(shè)計工作流程，明確設(shè)計管理的控制節(jié)點和不同階段的設(shè)計輸入條件,清晰標準工程設(shè)計管理過程中的控制節(jié)點，以便提高設(shè)計管理效率，保證設(shè)計質(zhì)量、進度、本錢三方面均得到有效控制三.2

體系建立的組成要素與核心內(nèi)容

優(yōu)化的流程帶來的管理效率和效益市場與產(chǎn)品定位評審、概念設(shè)計方案評審合并到投資決策評審會,強調(diào)工作前置,縮短項目開發(fā)周期目標案例分析：某大型地產(chǎn)公司關(guān)鍵把控節(jié)點反思未有效地實現(xiàn)工作前置和并行開展；?工程投資決策報告?達不到市場、設(shè)計、本錢等各專業(yè)的成果標準,(僅滿足拿地測算要求)：拿地后,市場定位、方案深化與投資決策時往往發(fā)生很大的變化，降低投資決策的嚴肅性；市場與產(chǎn)品定位、概念設(shè)計方案、目標本錢等專業(yè)職能評審缺位；反思三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容流程方向12345關(guān)鍵把控節(jié)點反思集團總部范圍內(nèi)四方評審，確保實施方案符合工程經(jīng)營、本錢的要求目標由于設(shè)計管理階段時間較長，原評審節(jié)點位于實施方案2/3這一時間點，在實際工作中把控時間不明確，造成本錢、市場、營運等各專業(yè)不能有效對接，同時此評審點相對滯后，集團總部不能有效的對工程經(jīng)營方案進展風險把控；部門接口間關(guān)系及相關(guān)的成果標準未完全梳理清晰，例如：實施方案評審時,本錢專業(yè)成果是未經(jīng)過子公司評審的目標本錢,待目標本錢確定后，工程進度已到施工圖階段；反思三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容

流程關(guān)鍵績效反省?經(jīng)營責任書?作為集團管理流程的關(guān)鍵績效指標，在實施過程中存在局部問題：在投資決策評審時，工程的IRR和銷售凈利潤可以確定，其他指標如：工程的本錢目標等值無法準確確定，致使工程＜經(jīng)營責任書＞簽署的嚴肅性降低目標本錢控制方面：集團對子公司的把控，主要問題是只對工程經(jīng)營評價只關(guān)注財務(wù)指標，其他如本錢偏差、進度偏差等是否要提具體的考核要求；去年的工程本錢均超出預(yù)控目標，雖然提高售價，工程的收益到達了集團的要求，但本錢組認為目前的售價提升有市場向好的因素，但市場一旦疲軟，可能導致收益下降。?經(jīng)營責任書?中二級指標反省:工程開發(fā)周期方面：目前集團各子公司工程開發(fā)周期與集團公布的基準周期仍然存在差距。三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容

2.4方案管理目的：理順各項工作的銜接關(guān)系，明確里程碑點和責任歸屬，保障開發(fā)周期基準的有效實施，實現(xiàn)快速滾動的地產(chǎn)開發(fā)模式。2.4.1設(shè)計周期基準地產(chǎn)工程設(shè)計周期參考基準值簡圖三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容工程方案2.4.2工程總體方案下設(shè)計方案的分級控制與風險管理公司一級方案部門二級方案部門月度方案工程組周方案三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容各級方案的制定方式縮短方案督查期，在重要節(jié)點提前核對催促通過工程組周例會檢查周工作方案，部門例會檢查月方案，跨部門工程協(xié)調(diào)會協(xié)調(diào)解決工程方案實施中的不定因素和困難等，同時檢查和修訂二級方案和一級方案公司客觀制訂一級方案設(shè)計部制定工程設(shè)計方案部門經(jīng)理與各工程設(shè)計經(jīng)理分解方案各工程設(shè)計經(jīng)理與組員再分解方案監(jiān)控方法三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容

考核制度與風險防范設(shè)計部年度KPI(關(guān)鍵業(yè)績指標及年度方案)考核評價設(shè)計部門月份績效方案/考核評價各人月度方案考核評價工程緊張時，周方案考核評價設(shè)計巡檢制度設(shè)計部年度KPI(關(guān)鍵業(yè)績指標及年度方案)考核評價表設(shè)計部月績效考核評價表員工月績效考評表三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容2.5標準化的文件標準、技術(shù)標準及產(chǎn)品標準設(shè)計管理階段及專業(yè)的合理劃分

專業(yè)：總圖、規(guī)劃與建筑、景觀、室內(nèi)、展示

階段：概念設(shè)計、方案設(shè)計、實施方案設(shè)計、施工圖設(shè)計、部品設(shè)計2.5.1建立標準的根底三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容

2.5.2設(shè)計文件的管理與模板建立?概念規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書??方案設(shè)計任務(wù)書??住宅施工圖設(shè)計任務(wù)書??景觀概念規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書??景觀方案設(shè)計任務(wù)書??景觀施工圖設(shè)計任務(wù)書??室內(nèi)設(shè)計任務(wù)書?2.5.2.1設(shè)計文件的內(nèi)容任務(wù)書類三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容?概念設(shè)計咨詢合同??建筑方案/擴初設(shè)計合同??建筑施工圖設(shè)計合同??景觀方案設(shè)計合同??景觀施工圖設(shè)計合同??室內(nèi)設(shè)計合同??銷售示范區(qū)包裝設(shè)計合同?合同類2.5.2.2模板標準化三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容2.5.3技術(shù)標準與模板建立?產(chǎn)品配置標準建議書??方案設(shè)計指引?及?施工圖設(shè)計指引?統(tǒng)一技術(shù)標準:?區(qū)域通用節(jié)點構(gòu)造設(shè)計標準?及?區(qū)域通用節(jié)點構(gòu)造設(shè)計標準?交樓標準方案、實施方案、施工圖設(shè)計各階段成果標準及深度要求新技術(shù)應(yīng)用2.5.3.1技術(shù)標準的內(nèi)容2.5.3.2模板三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容

2.5.4產(chǎn)品標準的建立對每項設(shè)計管理工作，除公布程序(工作的方法)\成果標準外，同時根據(jù)企業(yè)的技術(shù)戰(zhàn)略,建立相關(guān)的評價標準，使設(shè)計管理質(zhì)量保證工作有章可循。

2.5.5評審或評估標準?工程投資決策評審階段概念設(shè)計成果評價表??工程經(jīng)營方案評審階段方案設(shè)計成果評價表??設(shè)計巡檢評價表?三個評價表?工程投資決策評審階段概念設(shè)計成果評價表??工程經(jīng)營方案評審階段方案設(shè)計成果評價表??設(shè)計巡檢評價表?三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容2.6設(shè)計籌劃管理2.6.1.2方法：成功的相似工程經(jīng)歷，是篩選入圍單位的手段，也是考察的重點〔是否是原班人馬參與本工程〕。設(shè)計單位在工程設(shè)計組織方面：管理模式、人員配備、職責劃分、審核和審批制度、進度保證體系及大體水平、利益分配，如何調(diào)動設(shè)計人員的積極性，設(shè)計人員的流動情況。與甲方的配合情況。工程主要設(shè)計人員情況，包括：設(shè)計負責人，主要建筑師、構(gòu)造負責人、機電各專業(yè)負責人。主要考察：業(yè)務(wù)能力，責任心、改進意識。本工程的設(shè)計費及進度情況，能否滿足公司要求。方案、擴初、施工圖深度及質(zhì)量考察〔在根本確定兩到三家時進展〕；了解各階段的圖紙的細致全面程度、各階段發(fā)現(xiàn)問題及落實問題能力、設(shè)計修改及變更情況。到甲方考察〔與考察其施工圖紙同一工程〕，了解甲方對設(shè)計的滿意度，施工過程的主要問題，設(shè)計問題的配合情況，設(shè)計人員的變動情況。2.6.1設(shè)計單位的比選與組合優(yōu)化2.6.1.1目的：標準工程設(shè)計單位的考察及確定程序，促進設(shè)計工作的順利進展。設(shè)計單位比選表設(shè)計費用控制表模板三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容

2.6.3合同管理2.6.3.1合同技術(shù)管理2.6.3.1.1設(shè)計人員2.6.3.1.2設(shè)計周期2.6.3.1.3設(shè)計費用2.6.3.1.4設(shè)計配合內(nèi)容：目的：使設(shè)計合同的簽訂、履行標準化，并最大限度的防止風險，促進設(shè)計工作的順利進展。景觀配合營銷配合室內(nèi)設(shè)計配合及戶型室內(nèi)咨詢燈光設(shè)計配合2.6.3.1.5成果標準說明月度付款方案付款動態(tài)監(jiān)控表2.6.3.2合同付款管理三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容2.7.1建立本錢管理目標及節(jié)點2.7設(shè)計管理過程中的本錢管理三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容2.7.2建立相關(guān)部品信息庫2.7.2.1工程信息庫模板2.7.2.2工程信息庫建立的要點(工程)材料分判標桿企業(yè)主流材料部品品牌及本錢基準借鑒戰(zhàn)略供給商合作及集團采購建立信息庫共享平臺三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容2.7.3.1典型構(gòu)造指標復(fù)核2.7.3.2主要材料設(shè)備選型定板及價格控制設(shè)備:電梯、中央空調(diào)......材料:外墻磚、內(nèi)外涂料、門窗、欄桿......2.7.3本錢管理監(jiān)控