全套房酒店模式研究全套房酒店形式研究營銷策略中心研發(fā)部22021/2/21本專題框架【一】全套房酒店相關(guān)〔1〕全套房酒店概念〔2〕全套房酒店特征〔3〕開展現(xiàn)狀〔4〕目前存在問題〔5〕將來開展趨勢〔6〕對本工程借鑒【二】典型案例〔1〕七星小筑〔2〕對本工程借鑒32021/2/21全套房酒店概念全套房酒店——Allsuitehotel，亦稱為商務(wù)休閑酒店；指在酒店客房的設(shè)計的根底上將商務(wù)、會議、宴會等功能所占用的空間融入到客人真正需要的客房中，從而使每套房間都具有獨立的客廳和臥室，且在效勞配套功能上，全套房酒店更加注重于現(xiàn)代商務(wù)和休閑度假客人對現(xiàn)代信息技術(shù)和休閑設(shè)施設(shè)備的需求。對其概念的理解可以拆開來看，全套房酒店=全套房+酒店。其中全套房是指其功能設(shè)置上的完好性〔家庭、商務(wù)等功能集于一體〕，而酒店是指其管理方式為酒店管理形式；在一定程度上，全套房酒店將“家庭空間〞設(shè)置于傳統(tǒng)酒店大樓設(shè)計中，但又更注重家庭中的交往空間及對現(xiàn)代信息配套功能的完善。42021/2/21產(chǎn)生背景

全套房酒店的出現(xiàn)是市場細分的結(jié)果。與其并列的還有旅游星級酒店、經(jīng)濟型酒店、效勞式公寓、度假酒店、休閑度假公寓\酒店根據(jù)：相當(dāng)一部分商務(wù)和休閑度假客人并不會使用傳統(tǒng)綜合型高檔酒店〔即，中國市場廣為流行的高檔旅游星級酒店〕里的大型多功能會議，宴會，豪華餐廳等額外功能設(shè)施。而在目前競爭劇烈的市場環(huán)境下，為了更好的吸引客源，酒店客房的設(shè)計開場有了針對性，逐步與客人的需求相配套；將客人可以用到的功能集中于“一間〞客房，提供功能綜合、效勞到位的客房。據(jù)此進步酒店的出租率及吸引投資客群的注意力，從而進步酒店的運營效率，創(chuàng)造較高收益。52021/2/21產(chǎn)品特征之一【功能設(shè)計】〔1〕在打破傳統(tǒng)酒店的建筑規(guī)律、空間布局和內(nèi)部設(shè)計的根底上，更加符合現(xiàn)代商務(wù)、休閑、度假客人的個性化需求；〔2〕配置國際一流的酒店設(shè)施、設(shè)備和細致體貼的效勞；〔3〕寬闊的居住空間；〔4〕為追求住家氣氛和物超所值的高檔商務(wù)、休閑度假客人提供一個真正意義的“家外之家〞?！究腿骸俊?〕更注重傳統(tǒng)空間之外功能的客戶，這部分客群在酒店逗留的時間明顯長于在傳統(tǒng)酒店逗留的時間；〔2〕看重全套房酒店能居住更多的同行人員的客群〔如家庭旅游等〕〔3〕為防止嘈雜環(huán)境的高檔客人，如藝人、知名企業(yè)家等；62021/2/21產(chǎn)品特征之二【運營】〔1〕相對傳統(tǒng)酒店偏向于公共區(qū)域的投資，全套房酒店主要是注重客房的投資；〔2〕酒店配套效勞設(shè)施的減少，使得全套房酒店各類管理本錢明顯低于傳統(tǒng)酒店，而且更容易管理；〔3〕由于客房空間的增大，在價格制定上具有與傳統(tǒng)高檔酒店同樣的市場競爭力；如：在歐美國家，同檔次的傳統(tǒng)酒店和全套房酒店在針對不同市場細分目的客戶群的價格制定上，針對商務(wù)客人的價格根本一樣；針對休閑、度假客人全套房酒店一般比傳統(tǒng)酒店高出5–10美金左右。72021/2/21開展現(xiàn)狀之一目前，隨著國內(nèi)酒店業(yè)競爭的劇烈，越來越多的酒店開場尋求與其他酒店的差異，全套式酒店的運作形式也逐步得到推廣；目前，在國內(nèi)諸多城市都出現(xiàn)了全套房酒店。目前全套房國內(nèi)主要具有如下特征：【區(qū)位分布】〔1〕商務(wù)、旅游興隆的城市；如中國金融中心的上海、以旅游度假為城市功能一部分的青島市、海南省等地；〔2〕而這些酒店在城市中的分布主要集中于全套房客群密集地段。如針對商務(wù)人群的酒店一般集中于城市中心地段，而針對旅游度假類的那么通常分布于旅游景點區(qū)或者眾多景點集中的旅游區(qū)中心位置；82021/2/21開展現(xiàn)狀之二【配套及管理】〔1〕這些酒店內(nèi)部設(shè)施配套齊全，定位高端；〔2〕除了套房之外，酒店還裝備常規(guī)的商務(wù)會議設(shè)施、健身、酒吧等傳統(tǒng)功能；〔3〕大部分為外來的酒店巨頭管理，利用其在國外已經(jīng)成熟的運營形式來管理；如上海的綠地豪森全套房酒店由豪森國際創(chuàng)辦；【運營】全套房目前的運營主要從兩個方面來反映：入住價格及入住率；入住價格：500及以上+15%左右的效勞費/日；與一般商務(wù)酒店價格相當(dāng)；入住率：不等；92021/2/21目前存在問題之一〔1〕國內(nèi)全套房酒店還處于開展初期從網(wǎng)頁搜索來看，相比旅游星級酒店的信息量要少很多，這在一定程度上說明，全套房酒店并不是目前市場的主流產(chǎn)品；而另一方面，南京市目前還沒有出現(xiàn)這樣的套房酒店〔仁恒在南京的酒店可認為是高檔公寓，進展出售而非出租〕，目前只有酒店業(yè)競爭劇烈的上海、北京、青島、廣州等地出現(xiàn)了此類產(chǎn)品；〔2〕市場承受度并不是非常高從目前全套房酒店客群來看，使用全套房酒店的均是社會金字塔塔頂?shù)碾A層，雖然目前這些酒店的價位相比五星級及五星級里的套房要低，但更多的客群并沒有側(cè)重考慮全套房酒店，而是選擇五星級及其他酒店；102021/2/21目前存在問題之二〔3〕市場宣傳度不夠，概念未被炒作針對目前在國內(nèi)還比較新型的產(chǎn)品而言，一定的市場概念炒作是需要的，但從目前的工程來看，并沒有出現(xiàn)一些群眾的或者小眾的渠道宣傳；似乎市場宣傳均處于一種很傳統(tǒng)的狀態(tài)：酒香不怕巷子深。市場的推廣在很大程度上依賴客戶的口碑進展宣傳?！?〕潛在市場未得到挖掘目前的客群大部分集中于商務(wù)人群；家庭出游的客群及同行較多的客群較少，很多這類客群出行都分開住宿于不同的客房，對于他們之間的溝通和交往并不是非常便利。而隨著將來商務(wù)會議、旅游市場的開展這部分客群將越來越多，市場潛力較大。全套房地產(chǎn)標志一112021/2/21開展趨勢〔1〕市場競爭加大，潛在客群將被挖掘目前已有較多商家覺察到全套客房的市場潛力，市場上將來將有較多此類概念的工程出現(xiàn)，市場競爭將越來越劇烈；針對競爭越來越劇烈的市場而言，潛在客群的挖掘?qū)⒊蔀楸厝弧！?〕酒店的價位將逐步走向群眾化、平民化從目前已出臺的國民休閑方案等相關(guān)旅游措施，越來越多的人將走出家庭，去其他地方體驗、旅游等，且這部分人通常要么是同事關(guān)系，要么是以家庭為單位；而為了吸引這部分的客群，為保證酒店的運營效益，必然會采取平價措施，進步入住率，從而實現(xiàn)一定的收益?！?〕主題化開展小型主題酒店是國際酒店業(yè)開展的方向，在美國小型度假酒店已占到美國酒店業(yè)總量的70%。全套房地產(chǎn)標志二122021/2/21對本工程的借鑒之一【時機點】〔1〕市場競爭少；目前南京市并沒有此類產(chǎn)品的出現(xiàn)，故本工程可以一鳴驚人，引領(lǐng)潮流；〔2〕可借助資源較多；溫泉資源將成為其一大優(yōu)勢，針對目前南京市的旅游客群，可借助優(yōu)異的溫泉資源將其吸引，并據(jù)此開拓市場；〔3〕市場潛力大；本工程位于間隔南京市40-60公里處，正是城市近郊游的主要目的地，而如今去向老山森林公園旅游的客群并不能將景區(qū)內(nèi)部的全部景點及資源進展欣賞，主要原因在于老山缺乏相應(yīng)的住宿及配套設(shè)施，而本工程可開發(fā)部分平價產(chǎn)品以滿足這部分客群需要，同時可以據(jù)此推廣工程其他的產(chǎn)品，如溫泉、創(chuàng)意工坊、六朝市場等；132021/2/21對本工程的借鑒之二【挑戰(zhàn)點】〔1〕合作單位少；目前南京的商務(wù)、旅游市場并不興隆，所以具有豐富的運營經(jīng)歷的國際機構(gòu)未必愿意投資，因此可以達成合作協(xié)議的可能性較??；〔2〕工程周邊及內(nèi)部資源開發(fā)不充分；而這一狀況對于即將進入投資建立的工程而言，市場容量較小，前期投資回報較慢。針對這一狀況，需要對工程及周邊資源進展完全整合，即使無法呈現(xiàn)一個已經(jīng)開發(fā)好的現(xiàn)狀也需給人留下前景明朗的印象；〔3〕工程的可達性較低；目前僅有三橋及大橋可以到達工程所在地，自駕車耗時在1個小時左右；假設(shè)是公交車通行，耗時2個小時以上，這對于工程所要吸引的客群而言，交通不便利；為此可考慮采取度假村專用車輛來解決；142021/2/21典型工程——七星小筑【區(qū)位】延慶縣龍聚山莊東區(qū)〔石京龍滑雪場西側(cè)〕；與著名的旅游場所石京龍滑雪場為鄰，周邊還有松山、玉渡山、野山峽、古崖居、官廳水庫等眾多的旅游景點?！竟こ毯喗椤空嫉孛娣e：公頃；建筑面積：10007平米依山而建，由會所、溫泉公館和TOWNHOUSE度假別墅共同構(gòu)成。由于公館和別墅客房均以套間為主，故該公館屬全套間式酒店類型；該公館是七星地產(chǎn)在京郊開發(fā)的分時度假連鎖店之一，主營Spa浴療保健工程，并按產(chǎn)權(quán)式酒店的形式經(jīng)營。152021/2/21區(qū)位/外景/鳥瞰/周邊環(huán)境162021/2/21七星小筑公館區(qū)共4棟建筑〔1〕會所是公館區(qū)的主體建筑內(nèi)部主要功能：溫泉水療館、溫泉休閑館、溫泉酒吧、VIP洗浴包廂、溫泉池、空中酒吧、空中茶苑、冰雪餐廳、小型商務(wù)宴會廳、休息包廂、美容美發(fā)室、棋牌室、精品店、商務(wù)會議室等?！?〕另外三棟建筑設(shè)有特色客房70套包括：Family溫泉套房26套；SPA-Jeep情侶套房14套〔帶車庫〕；SPA溫泉商務(wù)套房14套；總統(tǒng)套房1套和溫泉度假小屋15套。套房全部裝有戶式中央空調(diào)，雙熱水溫泉浴缸和整體櫥柜?？头績?nèi)除具有完善的休閑、保健和商務(wù)功能外，還為客房提供五星級酒店用品。建筑入口夜景圖172021/2/21SPA溫泉商務(wù)套房(G、H)戶型建筑面積：平方米

專為企業(yè)精英款待客戶而精心籌劃的三層躍層式豪華套房，設(shè)有獨立會客廳、茶藝室和主賓臥室〔均設(shè)有衛(wèi)生間〕。

陽光客廳：裝有整體櫥柜、冰箱、高檔坐椅和茶幾、高清背投影電視、豪華、按摩椅及棋牌桌。

主賓臥室：均備有29吋彩電、高檔席夢思、寫字臺和保險柜。

主衛(wèi)生間：裝有潔身器、柜式洗面器、雙熱水〔溫泉水和熱水〕單人三角浴缸、、遠紅外光波浴房。

茶藝室：為日式風(fēng)格。戶型之一182021/2/21白領(lǐng)溫泉套房及家庭套房

建筑面積：平方米

專為三口人家庭的度假游客而設(shè)計。主要于效勞婦女兒童和老年游客。

刻意營造“酒店之家‘的溫馨環(huán)境。房間：裝有整體櫥柜、轉(zhuǎn)角沙發(fā)、餐桌、穿衣鏡、梳妝臺、冰吧、29吋彩電、、微波爐和保險柜等。同時酒店還可為游客提供DVD影碟、各類游戲機〔包括PS2、FC等機型〕以及成品半成品送餐效勞。

衛(wèi)生間：裝有干膚干發(fā)器、、高檔恭桶、臺式洗面面盆、雙熱水〔溫泉水和熱水〕單人浴缸、墻面鏡和拉桿式美容鏡。戶型之二192021/2/21戶型之三SPA-Jeep情侶套房〔E〕戶型建筑面積：平方米

專為時尚情侶和貴賓而準備。躍層戶型，設(shè)計有獨立客廳臥室和車庫，車庫內(nèi)備有敞棚JEEP。

陽光客廳：裝有整體櫥柜、高檔日式沙發(fā)和茶幾、冰箱、高清背投影電視、DVD、高檔、雙人餐桌和竹制花瓶等。

臥室：備有29吋彩電、大號雙人席夢思、梳妝臺、保險柜。

衛(wèi)生間：裝有潔身器、柜式洗面器、雙熱水〔溫泉水和熱水〕三角浴缸、、遠紅外光波浴房。遠紅外光波浴房內(nèi)裝配有負氧離子發(fā)生器、雜志和杯架。202021/2/21客群【個人】

合適購置人群：

〔1〕年齡35～45歲。希望通過投資增加家庭收入進一步進步生活質(zhì)量，同時享受度假生活的中青年有車一族。

〔2〕年齡40～59歲，尚未退休的老師，生活品位高、有較強的購置力，希望在退休后仍能保持理想的生活水準的中老年投資人。

【企業(yè)】

用于款待客戶和員工度假。閑置期交予酒店經(jīng)營，可為企業(yè)節(jié)約大量的公關(guān)費用并贏得可觀的經(jīng)濟收益。212021/2/21【別墅套房——銷售價格】面積為110㎡，75萬元/套〔毛坯〕，80萬元/套〔精裝修〕；90平方米，54萬元/套〔毛坯〕，66萬元/套〔精裝修〕；96㎡，57萬元/套〔毛坯〕，70萬元/套〔精裝修〕。10余套3層公寓在售：面積為52㎡一居，價格為32、35萬元/套〔全部為精裝修，但裝修風(fēng)格不同，價格隨之不同〕，目前已經(jīng)全部售罄?！残畔r間為2007年6月〕價格時間銷售均價2006.06.07-至今

7000.00

2005.08.29-2006.06.07

5800.00

2004.11.04-2005.08.29

6800.00

室內(nèi)精裝現(xiàn)狀圖222021/2/21〔1〕結(jié)合市場對投資與度假的雙重需求。巧妙地將度假居所與酒店客房的功能相交融，特別推出了全套間酒店式居所。〔2〕亦家亦酒店全套間酒店式居所既保存了“家〞的根本特征，如戶型設(shè)計上考慮了這點；同時又賦予了“家〞酒店的功能，如按照五星級酒店裝修及管理；從而使居所具備了即可度假居住，又可作為酒店套房出租的雙重功能。當(dāng)業(yè)主選擇度假居住時，它即是“酒店內(nèi)的第二居所〞，享受優(yōu)越于別墅的更體面和便利的生活；當(dāng)業(yè)主選擇投資時，它又是一所設(shè)施精良的酒店套房，通過向游客出租，可為業(yè)主獲得高額的投資收益。工程特征之一232021/2/21〔1〕全套房酒店形式+產(chǎn)權(quán)式運作方式較新的市場運作方式，對于資金