北京別墅市場銷售分析研究說明一、將北京近兩年所有在售的別墅進行分類：套總價2000萬以上，1500~2000萬，1000~1500萬，以及450萬~700萬。二、重點分析套總價1000~1500萬，450萬~700萬兩類別墅產(chǎn)品的銷售情況。三、分析周期為2011年全年，以及2012年1~8月的銷售情況四、對于銷售速度遠超于平均水平的項目進行案例分析2011年2000萬以上別墅銷售情況名次項目名稱行政區(qū)套數(shù)面積(㎡)均價(元/㎡)金額套均面積(平米)套均總價(萬元)↓1龍湖西苑好山居（頤和原著）海淀區(qū)1114038.258670612.17億元1276110652麗來花園(麗宮別墅)順義區(qū)88406.63574654.83億元105160393遠洋·LAVIE朝陽區(qū)1614249.64670679.56億元89159734湯泉逸墅海淀區(qū)11163.25472815500萬元116355005財富公館朝陽區(qū)711410.01329073.75億元163053646御園海淀區(qū)12097.22195364097萬元209740977優(yōu)山美地順義區(qū)33522.73341031.2億元117440058清錦源順義區(qū)31883.33540541.02億元62833939運河岸上的院子(上河美墅)通州區(qū)94312.62681682.94億元479326610自在香山海淀區(qū)65385.5351621.89億元898315611朱雀門宣武區(qū)21339.04455556100萬元670305012亞運新新家園朝陽區(qū)126132.21536273.29億元511274013東方普羅旺斯昌平區(qū)138344.01400983.35億元642257414紫玉山莊朝陽區(qū)124488.25653052.93億元374244315格拉斯小鎮(zhèn)通州區(qū)95922.97352182.09億元658231816山水文園朝陽區(qū)1422.26500002111萬元422211117壹千棟昌平區(qū)74656.63306481.43億元66520393名次項目名稱行政區(qū)套數(shù)面積(㎡)均價(元/㎡)金額套均面積(平米)套均總價(萬元)↓18泰禾紅御(泰禾西區(qū))通州區(qū)62405.61496331.19億元401199019檀香山海淀區(qū)1335.09551161847萬元335184720億城燕西華府豐臺區(qū)169064.2321962.92億元567182421冷泉林語山莊(保利西山林語)海淀區(qū)62921.5363801.06億元487177122御墅臨楓海淀區(qū)31430.78364495215萬元477173823PeKingHouse朝陽區(qū)2874.57394093447萬元437172324燕西臺海淀區(qū)62371.89430971.02億元395170425潤澤莊園朝陽區(qū)165701.35460622.63億元356164126康城朝陽區(qū)52099.48365087665萬元420153327富力灣順義區(qū)117986.05208281.66億元72615122011年1500~2000萬別墅銷售情況4名次項目名稱行政區(qū)套數(shù)面積(㎡)均價(元/㎡)金額套均面積(平米)套均總價(萬元)↓28東方太陽城三期（桃花源）順義區(qū)126090.27285581.74億元508144929京基·鷺府昌平區(qū)73183.46308089808萬元455140130大寧山莊房山區(qū)21340.28204732744萬元670137231潤澤·悅溪朝陽區(qū)61531元255136532保利壟上別墅（e代鷺洲）昌平區(qū)3218150.84237984.32億元567135033御湯山昌平區(qū)4015812.77331365.24億元395131034龍城花園昌平區(qū)12698.1148181300萬元2698130035萬萬樹（東君府MOMA）順義區(qū)167489.21271522.03億元468127136納帕溪谷(翰宏花園)昌平區(qū)41878.31265494987萬元470124737金碧湖畔(御墅)順義區(qū)52741.49226456208萬元548124238中糧·祥云國際生活區(qū)順義區(qū)41914.67248604760萬元479119039華貿(mào)城·鉑金墅朝陽區(qū)31012元337118540金科王府（金科西府）昌平區(qū)298450.56396633.35億元291115641波特蘭花園順義區(qū)83750.35232048702萬元469108842北美佳苑通州區(qū)155205.41297231.55億元347103143澳景園順義區(qū)157251.18211081.53億元483102044龍山新新小鎮(zhèn)懷柔區(qū)3215971.83202623.24億元499101145華潤置地·潤西山門頭溝區(qū)176399.33268201.72億元37610102011年1000~1500萬別墅銷售情況52011年450~700萬別墅銷售情況名次項目名稱行政區(qū)套數(shù)面積(㎡)均價(元/㎡)金額(萬元)套均面積套均總價↓1阿凱笛亞莊園順義區(qū)103708.89187656959.73716962龍熙順景大興區(qū)4616319.391937431617.23556873龍湖·香醍溪岸順義區(qū)299233.082117619552.03186744園墅昌平區(qū)61387.22289594017.32316705香悅四季順義區(qū)92086.32286835984.22326656江南山水朝陽區(qū)61871.11212563977.23126637麗高王府順義區(qū)2511.81258621323.62566628北京灣昌平區(qū)4716350.751868830556.33486509原生墅大興區(qū)3699.06272151902.523363410獨墅逸致(綠海甜園)大興區(qū)194379.842720511915.423162711水郡長安朝陽區(qū)2572210661205.028660212順馳林溪(碧肯山)昌平區(qū)62430.08147923594.640559913龍湖·蔚瀾香醍通州區(qū)11721979.783173869759.418859614金色漫香林大興區(qū)164170.57226319438.426159015中海城朝陽區(qū)41592.01144052293.339857316首創(chuàng)·瀾茵山密云縣156037.07141978570.840257117天鵝堡通州區(qū)51190323855518香江別墅II昌平區(qū)3611060.161771819596.430754419天恒·別墅山（半山世家）懷柔區(qū)71339.2266313566.419150920海闊·水岸花墅密云縣41278.85155991994.932049921中建·紅杉溪谷通州區(qū)224442.752465410953.220249822歐郡·香水城懷柔區(qū)61940.03151752944.032349123提香草堂房山區(qū)215209.781929110050.224847924陽光邑上房山區(qū)2483.519589947.124247425金寶花園別墅順義區(qū)51687.48138622339.233746862011年1000~1500萬別墅全年銷售情況2011年銷售最好的是御湯山，全年銷售金額5.24億元，套數(shù)40套72012年1~8月1000~1500萬別墅銷售情況銷售最好的是御湯山，銷售金額9.74億元，套數(shù)96套；潤西山也達到7.62億元。熱銷案例用地面積：113萬平米（東區(qū)37萬平米）容積率：0.38綠化率：55%總套數(shù)：1020套（在售東區(qū)381套）建筑風格：地中海風情面積區(qū)間：主力戶型集中在460－610平米交通情況：奧北別墅區(qū)核心（小湯山鎮(zhèn)）物業(yè)費：9.00元/平方米·月

停車位:每戶1-2個室內車庫景觀設計單位:EDSA園林景觀設計建筑設計單位:美國A+K御湯山——千棟體量純獨棟成品別墅西區(qū)東區(qū)九華山莊立湯路小湯山療養(yǎng)院順沙路小湯山文化廣場湯山假日會議中心溫泉入戶：戶戶溫泉入戶，足不出戶盡享昔日皇家私湯三大主題會所：滿足商務、養(yǎng)生健身、休閑娛樂三重功能溫泉私湯+三大主題會所奧北別墅區(qū)內唯一純獨棟別墅大盤，3月以來項目率先在區(qū)域內實行特價房策略，3-8月間月均去化15套，其中6月簽約22套。銷售情況截止8月29日12年御湯山共簽約9.74億元，月均去化12套東區(qū)房源共計：381套獨棟別墅開盤時間：2010年10月首次開盤東一區(qū)2011年2月二次開盤東一區(qū)、二

區(qū)和四區(qū)部分房源2012年8月三次開盤，認購40套800萬獨棟特價房推出2011年銷售平淡東二區(qū)東一區(qū)東三區(qū)東四區(qū)前期客戶積累及品牌沉淀：2011年御湯山銷售情況并不樂觀，共簽約40套，進入2012年，隨著推廣思路逐漸清晰，御湯山博得市場認知，逐漸進入熱銷。打動客戶的價值點：成品現(xiàn)房、稀缺純獨棟社區(qū)、別墅地上2層、大面積庭院，對客戶形成很大的殺傷力；現(xiàn)場展示：御湯山成品現(xiàn)房能夠使到訪客戶所見所得，園林展示非常到位，充分展示高端別墅社區(qū)的質感；促銷手段：特價房：2012年針對后續(xù)房地產(chǎn)政策市場不明朗，前期積累大量客戶猶豫而對價格產(chǎn)生抗性的時候，在奧北別墅區(qū)內率先采取特價房策略，75折優(yōu)惠，通過原價1100萬折后820萬獨棟特價房吸引客戶，820萬相當于區(qū)域內聯(lián)排總價，奧北別墅區(qū)內首個打折銷售獨棟項目；熱銷分析套總價在1000~1500萬別墅銷售小結12一、相對于普宅，別墅的競爭是整個北京市域范圍的競爭。亞北、中央別墅區(qū)是這部分產(chǎn)品相對集中的板塊二、套總價超過1000萬別墅產(chǎn)品去化緩慢，全年套總價1000~1500萬的別墅，總銷售套數(shù)248套。單項目月均不足4套，即便是2011年銷售最好的御湯山全年也只有40套成交。超過一半的別墅月均成交不到1套。三、2012年銷售情況明顯好轉，1~8月銷售總套數(shù)351套，已超過去年全年水平。銷售較好的項目月均成交2~3套。銷售最好的御湯山月均成交12套。132011年450~700萬別墅全年銷售情況2011年銷售最好的是龍湖蔚瀾香堤，全年銷售金額7億元，套數(shù)117套；龍熙順景、北京灣銷售金額也超過3億元。142012年1~8月450~700萬別墅銷售情況銷售最好的是位于昌平的中海尚湖世家，銷售金額21.86億元，套數(shù)360套36015項目簡介總面積25萬平米交通狀