北京別墅市場(chǎng)銷售分析研究說(shuō)明一、將北京近兩年所有在售的別墅進(jìn)行分類：套總價(jià)2000萬(wàn)以上，1500~2000萬(wàn)，1000~1500萬(wàn)，以及450萬(wàn)~700萬(wàn)。二、重點(diǎn)分析套總價(jià)1000~1500萬(wàn)，450萬(wàn)~700萬(wàn)兩類別墅產(chǎn)品的銷售情況。三、分析周期為2011年全年，以及2012年1~8月的銷售情況四、對(duì)于銷售速度遠(yuǎn)超于平均水平的項(xiàng)目進(jìn)行案例分析2011年2000萬(wàn)以上別墅銷售情況名次項(xiàng)目名稱行政區(qū)套數(shù)面積(㎡)均價(jià)(元/㎡)金額套均面積(平米)套均總價(jià)(萬(wàn)元)↓1龍湖西苑好山居（頤和原著）海淀區(qū)1114038.258670612.17億元1276110652麗來(lái)花園(麗宮別墅)順義區(qū)88406.63574654.83億元105160393遠(yuǎn)洋·LAVIE朝陽(yáng)區(qū)1614249.64670679.56億元89159734湯泉逸墅海淀區(qū)11163.25472815500萬(wàn)元116355005財(cái)富公館朝陽(yáng)區(qū)711410.01329073.75億元163053646御園海淀區(qū)12097.22195364097萬(wàn)元209740977優(yōu)山美地順義區(qū)33522.73341031.2億元117440058清錦源順義區(qū)31883.33540541.02億元62833939運(yùn)河岸上的院子(上河美墅)通州區(qū)94312.62681682.94億元479326610自在香山海淀區(qū)65385.5351621.89億元898315611朱雀門(mén)宣武區(qū)21339.04455556100萬(wàn)元670305012亞運(yùn)新新家園朝陽(yáng)區(qū)126132.21536273.29億元511274013東方普羅旺斯昌平區(qū)138344.01400983.35億元642257414紫玉山莊朝陽(yáng)區(qū)124488.25653052.93億元374244315格拉斯小鎮(zhèn)通州區(qū)95922.97352182.09億元658231816山水文園朝陽(yáng)區(qū)1422.26500002111萬(wàn)元422211117壹千棟昌平區(qū)74656.63306481.43億元66520393名次項(xiàng)目名稱行政區(qū)套數(shù)面積(㎡)均價(jià)(元/㎡)金額套均面積(平米)套均總價(jià)(萬(wàn)元)↓18泰禾紅御(泰禾西區(qū))通州區(qū)62405.61496331.19億元401199019檀香山海淀區(qū)1335.09551161847萬(wàn)元335184720億城燕西華府豐臺(tái)區(qū)169064.2321962.92億元567182421冷泉林語(yǔ)山莊(保利西山林語(yǔ))海淀區(qū)62921.5363801.06億元487177122御墅臨楓海淀區(qū)31430.78364495215萬(wàn)元477173823PeKingHouse朝陽(yáng)區(qū)2874.57394093447萬(wàn)元437172324燕西臺(tái)海淀區(qū)62371.89430971.02億元395170425潤(rùn)澤莊園朝陽(yáng)區(qū)165701.35460622.63億元356164126康城朝陽(yáng)區(qū)52099.48365087665萬(wàn)元420153327富力灣順義區(qū)117986.05208281.66億元72615122011年1500~2000萬(wàn)別墅銷售情況4名次項(xiàng)目名稱行政區(qū)套數(shù)面積(㎡)均價(jià)(元/㎡)金額套均面積(平米)套均總價(jià)(萬(wàn)元)↓28東方太陽(yáng)城三期（桃花源）順義區(qū)126090.27285581.74億元508144929京基·鷺府昌平區(qū)73183.46308089808萬(wàn)元455140130大寧山莊房山區(qū)21340.28204732744萬(wàn)元670137231潤(rùn)澤·悅溪朝陽(yáng)區(qū)61531元255136532保利壟上別墅（e代鷺洲）昌平區(qū)3218150.84237984.32億元567135033御湯山昌平區(qū)4015812.77331365.24億元395131034龍城花園昌平區(qū)12698.1148181300萬(wàn)元2698130035萬(wàn)萬(wàn)樹(shù)（東君府MOMA）順義區(qū)167489.21271522.03億元468127136納帕溪谷(翰宏花園)昌平區(qū)41878.31265494987萬(wàn)元470124737金碧湖畔(御墅)順義區(qū)52741.49226456208萬(wàn)元548124238中糧·祥云國(guó)際生活區(qū)順義區(qū)41914.67248604760萬(wàn)元479119039華貿(mào)城·鉑金墅朝陽(yáng)區(qū)31012元337118540金科王府（金科西府）昌平區(qū)298450.56396633.35億元291115641波特蘭花園順義區(qū)83750.35232048702萬(wàn)元469108842北美佳苑通州區(qū)155205.41297231.55億元347103143澳景園順義區(qū)157251.18211081.53億元483102044龍山新新小鎮(zhèn)懷柔區(qū)3215971.83202623.24億元499101145華潤(rùn)置地·潤(rùn)西山門(mén)頭溝區(qū)176399.33268201.72億元37610102011年1000~1500萬(wàn)別墅銷售情況52011年450~700萬(wàn)別墅銷售情況名次項(xiàng)目名稱行政區(qū)套數(shù)面積(㎡)均價(jià)(元/㎡)金額(萬(wàn)元)套均面積套均總價(jià)↓1阿凱笛亞莊園順義區(qū)103708.89187656959.73716962龍熙順景大興區(qū)4616319.391937431617.23556873龍湖·香醍溪岸順義區(qū)299233.082117619552.03186744園墅昌平區(qū)61387.22289594017.32316705香悅四季順義區(qū)92086.32286835984.22326656江南山水朝陽(yáng)區(qū)61871.11212563977.23126637麗高王府順義區(qū)2511.81258621323.62566628北京灣昌平區(qū)4716350.751868830556.33486509原生墅大興區(qū)3699.06272151902.523363410獨(dú)墅逸致(綠海甜園)大興區(qū)194379.842720511915.423162711水郡長(zhǎng)安朝陽(yáng)區(qū)2572210661205.028660212順馳林溪(碧肯山)昌平區(qū)62430.08147923594.640559913龍湖·蔚瀾香醍通州區(qū)11721979.783173869759.418859614金色漫香林大興區(qū)164170.57226319438.426159015中海城朝陽(yáng)區(qū)41592.01144052293.339857316首創(chuàng)·瀾茵山密云縣156037.07141978570.840257117天鵝堡通州區(qū)51190323855518香江別墅II昌平區(qū)3611060.161771819596.430754419天恒·別墅山（半山世家）懷柔區(qū)71339.2266313566.419150920海闊·水岸花墅密云縣41278.85155991994.932049921中建·紅杉溪谷通州區(qū)224442.752465410953.220249822歐郡·香水城懷柔區(qū)61940.03151752944.032349123提香草堂房山區(qū)215209.781929110050.224847924陽(yáng)光邑上房山區(qū)2483.519589947.124247425金寶花園別墅順義區(qū)51687.48138622339.233746862011年1000~1500萬(wàn)別墅全年銷售情況2011年銷售最好的是御湯山，全年銷售金額5.24億元，套數(shù)40套72012年1~8月1000~1500萬(wàn)別墅銷售情況銷售最好的是御湯山，銷售金額9.74億元，套數(shù)96套；潤(rùn)西山也達(dá)到7.62億元。熱銷案例用地面積：113萬(wàn)平米（東區(qū)37萬(wàn)平米）容積率：0.38綠化率：55%總套數(shù)：1020套（在售東區(qū)381套）建筑風(fēng)格：地中海風(fēng)情面積區(qū)間：主力戶型集中在460－610平米交通情況：奧北別墅區(qū)核心（小湯山鎮(zhèn)）物業(yè)費(fèi)：9.00元/平方米·月

停車位:每戶1-2個(gè)室內(nèi)車庫(kù)景觀設(shè)計(jì)單位:EDSA園林景觀設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)單位:美國(guó)A+K御湯山——千棟體量純獨(dú)棟成品別墅西區(qū)東區(qū)九華山莊立湯路小湯山療養(yǎng)院順沙路小湯山文化廣場(chǎng)湯山假日會(huì)議中心溫泉入戶：戶戶溫泉入戶，足不出戶盡享昔日皇家私湯三大主題會(huì)所：滿足商務(wù)、養(yǎng)生健身、休閑娛樂(lè)三重功能溫泉私湯+三大主題會(huì)所奧北別墅區(qū)內(nèi)唯一純獨(dú)棟別墅大盤(pán)，3月以來(lái)項(xiàng)目率先在區(qū)域內(nèi)實(shí)行特價(jià)房策略，3-8月間月均去化15套，其中6月簽約22套。銷售情況截止8月29日12年御湯山共簽約9.74億元，月均去化12套東區(qū)房源共計(jì)：381套獨(dú)棟別墅開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2010年10月首次開(kāi)盤(pán)東一區(qū)2011年2月二次開(kāi)盤(pán)東一區(qū)、二

區(qū)和四區(qū)部分房源2012年8月三次開(kāi)盤(pán)，認(rèn)購(gòu)40套800萬(wàn)獨(dú)棟特價(jià)房推出2011年銷售平淡東二區(qū)東一區(qū)東三區(qū)東四區(qū)前期客戶積累及品牌沉淀：2011年御湯山銷售情況并不樂(lè)觀，共簽約40套，進(jìn)入2012年，隨著推廣思路逐漸清晰，御湯山博得市場(chǎng)認(rèn)知，逐漸進(jìn)入熱銷。打動(dòng)客戶的價(jià)值點(diǎn)：成品現(xiàn)房、稀缺純獨(dú)棟社區(qū)、別墅地上2層、大面積庭院，對(duì)客戶形成很大的殺傷力；現(xiàn)場(chǎng)展示：御湯山成品現(xiàn)房能夠使到訪客戶所見(jiàn)所得，園林展示非常到位，充分展示高端別墅社區(qū)的質(zhì)感；促銷手段：特價(jià)房：2012年針對(duì)后續(xù)房地產(chǎn)政策市場(chǎng)不明朗，前期積累大量客戶猶豫而對(duì)價(jià)格產(chǎn)生抗性的時(shí)候，在奧北別墅區(qū)內(nèi)率先采取特價(jià)房策略，75折優(yōu)惠，通過(guò)原價(jià)1100萬(wàn)折后820萬(wàn)獨(dú)棟特價(jià)房吸引客戶，820萬(wàn)相當(dāng)于區(qū)域內(nèi)聯(lián)排總價(jià)，奧北別墅區(qū)內(nèi)首個(gè)打折銷售獨(dú)棟項(xiàng)目；熱銷分析套總價(jià)在1000~1500萬(wàn)別墅銷售小結(jié)12一、相對(duì)于普宅，別墅的競(jìng)爭(zhēng)是整個(gè)北京市域范圍的競(jìng)爭(zhēng)。亞北、中央別墅區(qū)是這部分產(chǎn)品相對(duì)集中的板塊二、套總價(jià)超過(guò)1000萬(wàn)別墅產(chǎn)品去化緩慢，全年套總價(jià)1000~1500萬(wàn)的別墅，總銷售套數(shù)248套。單項(xiàng)目月均不足4套，即便是2011年銷售最好的御湯山全年也只有40套成交。超過(guò)一半的別墅月均成交不到1套。三、2012年銷售情況明顯好轉(zhuǎn)，1~8月銷售總套數(shù)351套，已超過(guò)去年全年水平。銷售較好的項(xiàng)目月均成交2~3套。銷售最好的御湯山月均成交12套。132011年450~700萬(wàn)別墅全年銷售情況2011年銷售最好的是龍湖蔚瀾香堤，全年銷售金額7億元，套數(shù)117套；龍熙順景、北京灣銷售金額也超過(guò)3億元。142012年1~8月450~700萬(wàn)別墅銷售情況銷售最好的是位于昌平的中海尚湖世家，銷售金額21.86億元，套數(shù)360套36015項(xiàng)目簡(jiǎn)介總面積25萬(wàn)平米交通狀