錦明房產(chǎn)市場調(diào)查報告提案

彭俊2014年9月

目錄PART1市場洞察PART2項(xiàng)目認(rèn)知及定位PART3招商

推廣宏觀調(diào)控項(xiàng)目認(rèn)知招商推廣節(jié)點(diǎn)區(qū)域?qū)懽謽鞘袌銎饰鯯WOT分析推廣道具及設(shè)計(jì)制作區(qū)域樓盤展示項(xiàng)目定位

PART1市場洞察一、市場調(diào)查-宏觀調(diào)控國家密集出臺房產(chǎn)調(diào)控政策：

國八條

、上海列為房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)、限購令等一系列政策出臺樓市發(fā)展現(xiàn)狀：

密集調(diào)控政策出臺

全國樓市降溫

成交量急劇下

房價開始松動且下滑

小結(jié):

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新政范圍及內(nèi)容僅限于住宅市場，對商業(yè)地產(chǎn)市場無直接關(guān)聯(lián)。投資住宅市場萎靡，資金需找新的投資渠道。

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政策對寫字樓市場并無影響，上海寫字樓租賃市場需求日益增強(qiáng)。區(qū)域?qū)懽謽乾F(xiàn)狀及剖析

PART1區(qū)域?qū)懽謽欠植夹蛱?234567891011121314151617181920樓盤名稱浦發(fā)大樓飛洲時代大廈中一國際大廈華源世界大廈中期大廈中星經(jīng)貿(mào)大廈萬千大廈物貿(mào)大廈聯(lián)合大廈杰地大廈中關(guān)村科技大廈長城大廈中聯(lián)大廈建發(fā)中心商都國際大廈綠地和創(chuàng)綠地科創(chuàng)綠地同創(chuàng)我格廣場春之聲大廈區(qū)域?qū)懽謽乾F(xiàn)狀目前中山北路沿線寫字樓以老中青的形態(tài)交替分布●老的寫字樓以物貿(mào)大廈、聯(lián)合大廈等為代表，它們設(shè)備老化、內(nèi)部格局不合理，租金相對比較低，招商限制條件寬松，管理混亂。租賃價格低下?！裰衅趯懽謽且越艿卮髲B、華源大廈等位代表，設(shè)備需要更新，配套設(shè)施相對滯后，如電梯、車位等普遍存在不足現(xiàn)象。租賃價格適中

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新型現(xiàn)代化只能寫字樓主要以長城大廈、中一國際、我格廣場等，這部分寫字樓設(shè)計(jì)新穎，外觀氣派，內(nèi)部設(shè)計(jì)人性化智能化，各方面配套齊全，采用了性商性服務(wù)管理體制。租賃價格相對較高。新老寫字樓交替示意圖中山北路沿線寫字樓租金明細(xì)序號樓盤名稱租金㎡/天物業(yè)費(fèi)樓高層面積㎡出租率底商租金1飛洲時代大廈3.5-4元2028112090%12-152中一國際大廈4-5元2025120085%12-153華源大廈2.5-3元含30約90090%4中期大廈2-2.5元含28120090%5中星經(jīng)貿(mào)大廈2-2.5元1221110090%6杰地大廈2.5-3.5元1017103095%7萬千大廈1.5-2元含2180095%8-108中光村大廈2.2-2.8103180%9長城大廈5-7元2544170075%12-1810綠地科創(chuàng)大廈3-3.582980080%11聯(lián)合大廈2.5-3含30160090%8-1012我格廣場4-63230160050%小結(jié)

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中山北路沿線寫字樓出租率普遍很高，市場需求量旺盛，中小面積的單元更受青睞。

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由于寫字樓新舊、配套等因素，租賃價格跨度較大，租金為1.5-7元/㎡不等樓盤展示—飛洲時代大廈

總建筑面積30000凈高270㎝交付標(biāo)準(zhǔn)精裝修車位充足租金3.5-4元/㎡天得房率70%套型90-160電梯3部客梯效果圖層面圖本樓盤為改造項(xiàng)目，經(jīng)過了重新包裝煥然一新，目前租賃情況良好主要入住企業(yè)為本地中小型企業(yè)。由于是改造項(xiàng)目，層高、房型格局等局限了該大樓的內(nèi)部環(huán)境壓抑。樓盤展示—長城大廈總建筑面積116000凈高280㎝交付標(biāo)準(zhǔn)精裝修車位充足租金5-7元/㎡天得房率73%套型115-860電梯15部客梯實(shí)景圖層面圖長城大廈是普陀區(qū)地標(biāo)性建筑，品質(zhì)高，配套設(shè)施齊全，是普陀區(qū)高檔寫字樓之一。入住企業(yè)大都為大中型品牌企業(yè)為主，租金在中山北路沿線是最高的。樓盤展示—中一國際大廈總建筑面積31900㎡凈高270㎝交付標(biāo)準(zhǔn)精裝修車位充足租金4-5元/㎡天得房率70%套型183-283㎡電梯5部客梯實(shí)景圖層面圖地理位置好，配備齊全的中高檔寫字樓，由于管理等原因，現(xiàn)出租率比其他樓盤略低。樓盤展示—我格廣場總建筑面積29000㎡凈高270㎝交付標(biāo)準(zhǔn)精裝修車位600個租金4-6元/㎡天得房率75%套型165-400㎡電梯6部客梯實(shí)景圖層面圖全新樓盤，配套齊全，車位充足，1-5樓為商場，整體布局合理。因出租價格和物業(yè)費(fèi)高，交付后沒有出現(xiàn)大量業(yè)主入住現(xiàn)象，出租率不高。樓盤展示—杰地大廈總建筑面積19300㎡凈高270㎝交付標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修車位不足租金2.5-3.5元/㎡天得房率72%套型125-370㎡電梯3部客梯實(shí)景圖層面圖處于地鐵口附近，地理位置好，小面積辦公樓偏多因價格適中，地理位