錦明房產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告提案

彭俊2014年9月

目錄PART1市場(chǎng)洞察PART2項(xiàng)目認(rèn)知及定位PART3招商

推廣宏觀調(diào)控項(xiàng)目認(rèn)知招商推廣節(jié)點(diǎn)區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)剖析SWOT分析推廣道具及設(shè)計(jì)制作區(qū)域樓盤(pán)展示項(xiàng)目定位

PART1市場(chǎng)洞察一、市場(chǎng)調(diào)查-宏觀調(diào)控國(guó)家密集出臺(tái)房產(chǎn)調(diào)控政策：

國(guó)八條

、上海列為房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)、限購(gòu)令等一系列政策出臺(tái)樓市發(fā)展現(xiàn)狀：

密集調(diào)控政策出臺(tái)

全國(guó)樓市降溫

成交量急劇下

房?jī)r(jià)開(kāi)始松動(dòng)且下滑

小結(jié):

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新政范圍及內(nèi)容僅限于住宅市場(chǎng)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)直接關(guān)聯(lián)。投資住宅市場(chǎng)萎靡，資金需找新的投資渠道。

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政策對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)并無(wú)影響，上海寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)需求日益增強(qiáng)。區(qū)域?qū)懽謽乾F(xiàn)狀及剖析

PART1區(qū)域?qū)懽謽欠植夹蛱?hào)1234567891011121314151617181920樓盤(pán)名稱浦發(fā)大樓飛洲時(shí)代大廈中一國(guó)際大廈華源世界大廈中期大廈中星經(jīng)貿(mào)大廈萬(wàn)千大廈物貿(mào)大廈聯(lián)合大廈杰地大廈中關(guān)村科技大廈長(zhǎng)城大廈中聯(lián)大廈建發(fā)中心商都國(guó)際大廈綠地和創(chuàng)綠地科創(chuàng)綠地同創(chuàng)我格廣場(chǎng)春之聲大廈區(qū)域?qū)懽謽乾F(xiàn)狀目前中山北路沿線寫(xiě)字樓以老中青的形態(tài)交替分布●老的寫(xiě)字樓以物貿(mào)大廈、聯(lián)合大廈等為代表，它們?cè)O(shè)備老化、內(nèi)部格局不合理，租金相對(duì)比較低，招商限制條件寬松，管理混亂。租賃價(jià)格低下?！裰衅趯?xiě)字樓以杰地大廈、華源大廈等位代表，設(shè)備需要更新，配套設(shè)施相對(duì)滯后，如電梯、車(chē)位等普遍存在不足現(xiàn)象。租賃價(jià)格適中

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新型現(xiàn)代化只能寫(xiě)字樓主要以長(zhǎng)城大廈、中一國(guó)際、我格廣場(chǎng)等，這部分寫(xiě)字樓設(shè)計(jì)新穎，外觀氣派，內(nèi)部設(shè)計(jì)人性化智能化，各方面配套齊全，采用了性商性服務(wù)管理體制。租賃價(jià)格相對(duì)較高。新老寫(xiě)字樓交替示意圖中山北路沿線寫(xiě)字樓租金明細(xì)序號(hào)樓盤(pán)名稱租金㎡/天物業(yè)費(fèi)樓高層面積㎡出租率底商租金1飛洲時(shí)代大廈3.5-4元2028112090%12-152中一國(guó)際大廈4-5元2025120085%12-153華源大廈2.5-3元含30約90090%4中期大廈2-2.5元含28120090%5中星經(jīng)貿(mào)大廈2-2.5元1221110090%6杰地大廈2.5-3.5元1017103095%7萬(wàn)千大廈1.5-2元含2180095%8-108中光村大廈2.2-2.8103180%9長(zhǎng)城大廈5-7元2544170075%12-1810綠地科創(chuàng)大廈3-3.582980080%11聯(lián)合大廈2.5-3含30160090%8-1012我格廣場(chǎng)4-63230160050%小結(jié)

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中山北路沿線寫(xiě)字樓出租率普遍很高，市場(chǎng)需求量旺盛，中小面積的單元更受青睞。

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由于寫(xiě)字樓新舊、配套等因素，租賃價(jià)格跨度較大，租金為1.5-7元/㎡不等樓盤(pán)展示—飛洲時(shí)代大廈

總建筑面積30000凈高270㎝交付標(biāo)準(zhǔn)精裝修車(chē)位充足租金3.5-4元/㎡天得房率70%套型90-160電梯3部客梯效果圖層面圖本樓盤(pán)為改造項(xiàng)目，經(jīng)過(guò)了重新包裝煥然一新，目前租賃情況良好主要入住企業(yè)為本地中小型企業(yè)。由于是改造項(xiàng)目，層高、房型格局等局限了該大樓的內(nèi)部環(huán)境壓抑。樓盤(pán)展示—長(zhǎng)城大廈總建筑面積116000凈高280㎝交付標(biāo)準(zhǔn)精裝修車(chē)位充足租金5-7元/㎡天得房率73%套型115-860電梯15部客梯實(shí)景圖層面圖長(zhǎng)城大廈是普陀區(qū)地標(biāo)性建筑，品質(zhì)高，配套設(shè)施齊全，是普陀區(qū)高檔寫(xiě)字樓之一。入住企業(yè)大都為大中型品牌企業(yè)為主，租金在中山北路沿線是最高的。樓盤(pán)展示—中一國(guó)際大廈總建筑面積31900㎡凈高270㎝交付標(biāo)準(zhǔn)精裝修車(chē)位充足租金4-5元/㎡天得房率70%套型183-283㎡電梯5部客梯實(shí)景圖層面圖地理位置好，配備齊全的中高檔寫(xiě)字樓，由于管理等原因，現(xiàn)出租率比其他樓盤(pán)略低。樓盤(pán)展示—我格廣場(chǎng)總建筑面積29000㎡凈高270㎝交付標(biāo)準(zhǔn)精裝修車(chē)位600個(gè)租金4-6元/㎡天得房率75%套型165-400㎡電梯6部客梯實(shí)景圖層面圖全新樓盤(pán)，配套齊全，車(chē)位充足，1-5樓為商場(chǎng)，整體布局合理。因出租價(jià)格和物業(yè)費(fèi)高，交付后沒(méi)有出現(xiàn)大量業(yè)主入住現(xiàn)象，出租率不高。樓盤(pán)展示—杰地大廈總建筑面積19300㎡凈高270㎝交付標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修車(chē)位不足租金2.5-3.5元/㎡天得房率72%套型125-370㎡電梯3部客梯實(shí)景圖層面圖處于地鐵口附近，地理位置好，小面積辦公樓偏多因價(jià)格適中，地理位