資產(chǎn)評估

任課教師：張正國第三章資產(chǎn)評估的基本方法第一節(jié)成本法第二節(jié)收益法第三節(jié)市場比較法第一節(jié)成本法（Thecostmethod）

（三）注意問題1、歷史資料的真實性2、形成資產(chǎn)價值的成本耗費是必要的一、成本法的基本原理（一）成本法的理論基礎(chǔ)生產(chǎn)費用價值論 資產(chǎn)的價值取決于購建時的成本耗費實體性功能性經(jīng)濟性（二）成本法的評估思路評估值=重置成本—各項損耗二、成本法的基本計算公式及其各項指標(biāo)的計算

基本公式：評估值＝重置成本－實體性損耗－功能性損耗－經(jīng)濟性損耗

＝重置成本×成新率－功能性損耗－經(jīng)濟性損耗

（一）重置成本及其計量復(fù)原重置成本：采用相同的材料、技術(shù)，以現(xiàn)行價格購建完全相同的全新資產(chǎn)的成本。更新重置成本：采用新材料、新技術(shù)，以現(xiàn)行價格購建

功能相同的全新資產(chǎn)的成本?！饔袟l件情況下，盡可能選擇更新重置成本。理由：（1）更新重置成本比復(fù)原重置成本便宜（即超額投資成本）；（2）用更新重置成本形成的資產(chǎn)性能有改進（即超額運營成本）。重置成本：資產(chǎn)的現(xiàn)行再取得成本復(fù)原重置成本更新重置成本重置成本概念舉例：例如，某款2002年生產(chǎn)的戒指，當(dāng)時的生產(chǎn)成本為：鉑金560元（3.5g），0.35ct鉆石1020元，20顆碎鉆260元，加工費120元，設(shè)備損耗25元，成本合計1985元。2008年9月20日，同樣戒指的相關(guān)生產(chǎn)成本為：鉑金（380元×3.5=1330元），0.35ct鉆石1780元，20顆碎鉆480元，采用原加工工藝的加工費310元，新加工工藝的加工費為180元，采用新設(shè)備損耗為12元復(fù)原重置成本=1330+1780+480+310+25=3925元更新重置成本=1330+1780+480+180+12=3782元重置成本的計算方法1、重置核算法

按資產(chǎn)的成本構(gòu)成，以現(xiàn)行市價為標(biāo)準(zhǔn)重置成本＝直接成本+間接成本直接成本一般包括：購買支出、運輸費、安裝調(diào)試費等。間接成本主要指企業(yè)管理費、培訓(xùn)費等（一般采取一定的標(biāo)準(zhǔn)和方法按比例進行分配）。例：某企業(yè)重置構(gòu)建一臺設(shè)備，現(xiàn)行市價為230000元，運雜費2400元，直接安裝費1800元（其中原材料1000元，人員工資800元），間接成本平均為直接成本的0.9%，計算這臺設(shè)備的重置成本。重置成本=（230000+2400+1800）+（230000+2400+1800）×0.9%=236308元

2、功能系數(shù)法

通過尋找與被估資產(chǎn)相類似的處于全新狀態(tài)的資產(chǎn)的現(xiàn)行市價作為參照，通過調(diào)整功能差異，獲得被估資產(chǎn)的重置成本，稱功能系數(shù)法，即根據(jù)功能與成本的函數(shù)關(guān)系，確定重置成本。（1）功能價值法（生產(chǎn)能力比例法）若功能與成本呈線性關(guān)系，計算公式：

例：已知某被評估機器的年產(chǎn)量為1.6萬件，市場上類似的全新機器價格為5萬元，其年產(chǎn)量為2萬件，計算該被評估資產(chǎn)的重置成本。被評估資產(chǎn)重置成本=5×（1.6÷2）=4萬元（2）規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法

若功能與成本呈指數(shù)關(guān)系，計算公式：

功能系數(shù)法計算的一般是更新重置成本。X為規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)例：已知被評估資產(chǎn)生產(chǎn)能力為6萬件/年，市場上參照物的價格為5萬元，生產(chǎn)能力為3萬件/年，該行業(yè)規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)為0.7，求被評估資產(chǎn)的重置成本。3、物價指數(shù)法如果與被估資產(chǎn)相類似的參照物的現(xiàn)行市價也無法獲得，就只能采用物價指數(shù)法。（1）定基物價指數(shù)（2）環(huán)比物價指數(shù)物價指數(shù)法計算的是復(fù)原重置成本。a：物價平均增長率例，某資產(chǎn)購建于2002年，賬面原值10萬元，2007年進行評估，該類資產(chǎn)物價指數(shù)2002年為100%，2007年為160%，求該項重置成本。解：重置成本=10萬×（160%÷100%）=16萬例，某資產(chǎn)購于1996年，賬面價格為20萬元，2006年進行評估，期間該項資產(chǎn)的價格年均上漲10%，求該項資產(chǎn)評估期的重置成本。解：重置成本=20萬×（1+10%）10=52萬4、統(tǒng)計分析法（點面推算法）當(dāng)被估資產(chǎn)單價較低，數(shù)量較多時，為降低評估成本，可采用此方法?！饔嬎悴襟E：（1）將被估資產(chǎn)按一定標(biāo)準(zhǔn)分類。（2）抽樣選擇代表性資產(chǎn)計算其重置成本。（3）計算調(diào)整系數(shù)K。（4）據(jù)K值計算被估資產(chǎn)重置成本。某類資產(chǎn)重置成本＝某類資產(chǎn)原始成本×K例：對某企業(yè)的所有通用設(shè)備進行評估，經(jīng)抽樣選擇具有代表性的通用設(shè)備5臺，根據(jù)估算該5臺設(shè)備重置成本之和為30萬元，而這5臺設(shè)備的賬面歷史成本之和為20萬元，另據(jù)查該企業(yè)所有通用設(shè)備賬面歷史成本之和為500萬元，計算該企業(yè)通用設(shè)備類資產(chǎn)的重置成本。K=30÷20=1.5通用設(shè)備類資產(chǎn)重置成本＝500萬×1.5=750萬元（二）有形損耗及其計量

有形損耗計量在資產(chǎn)評估與會計核算中的區(qū)別。

計量方法:1、觀察法資產(chǎn)的有形損耗＝重置成本×（1－成新率）2、使用年限法實際已使用年限＝名義已使用年限×資產(chǎn)利用率

例：某資產(chǎn)1998年2月購進，當(dāng)時購進價格為265萬，預(yù)計使用15年，殘值為5萬元。2008年2月進行評估，經(jīng)計算，其重置成本為300萬元。根據(jù)該資產(chǎn)技術(shù)指標(biāo)檢測發(fā)現(xiàn)，正常情況下每天應(yīng)工作8小時，而實際上該資產(chǎn)每天工作7.5小時，估計尚可使用7年，計算該資產(chǎn)的有形損耗。資產(chǎn)利用率=10×360×7.5÷（10×360×8）=93.75%實際已使用年限=10×93.75%=9.4年資產(chǎn)的有形損耗=（300－5）÷（9.4+7）×9.4=169萬元（三）功能性損耗及其計量

1.

功能性損耗的含義指由于技術(shù)進步導(dǎo)致被評估資產(chǎn)與目前廣泛使用的同類技術(shù)先進資產(chǎn)相比，因功能落后而引起的貶值。主要表現(xiàn)為超額運營成本(物耗、能耗、工耗等）2.

超額運營成本的計算步聚：

(1)計算年超額運營成本

(2)計算年凈超額運營成本年凈超額運營成本＝年超額運營成本×（1－所得稅率）

(3)據(jù)資產(chǎn)的剩余壽命和收益率（折現(xiàn)率）將年凈超額運營成本折現(xiàn)，計算其功能性貶值額:

被估資產(chǎn)功能性貶值額＝年超額運營成本×（1－所得稅率）×（P/A,r,n）某被評估設(shè)備與目前普遍使用的技術(shù)先進的資產(chǎn)相比，在完成同樣生產(chǎn)任務(wù)的情況下，能耗超支3萬元，工耗超支1萬元，經(jīng)鑒定該設(shè)備還可使用3年，同行業(yè)資產(chǎn)平均收益率為10%，企業(yè)所得稅稅率為33%，計算該資產(chǎn)的功能性損耗。年凈超額運營成本＝（30000+10000）×（1—33%）

=26800元功能性損耗=年凈超額運營成本×（P/A，10%，3）

=66649元（四）經(jīng)濟性損耗及其計量1.

經(jīng)濟性損耗的含義

因資產(chǎn)的外部環(huán)境變化所導(dǎo)致的資產(chǎn)貶值而非資產(chǎn)本身的問題。2.

表現(xiàn)形式①資產(chǎn)利用率下降 ②資產(chǎn)年收益額減少3.

計算方式（1）間接計算法經(jīng)濟性貶值額＝（重置全價－有形損耗－功能性損耗）×經(jīng)濟性貶值率x：規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)例，某被估生產(chǎn)線設(shè)計生產(chǎn)能力為年產(chǎn)20000臺產(chǎn)品，因市場需求發(fā)生變化，在未來可使用的年限內(nèi)，每年估計要減少生產(chǎn)6000臺左右，規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)為0.6，試求該生產(chǎn)線的經(jīng)濟性貶值率。解：經(jīng)濟性貶值率=[1—（14000÷20000）0.6]

×100%=19.7%（2）直接計算法

經(jīng)濟性貶值額＝年收益損失額×（1－所得稅率）×（P/A，i,n）

例，某企業(yè)一條被評估生產(chǎn)線年生產(chǎn)能力為50萬件，目前單價為10元，由于市場不景氣，未來使用5年期間每件產(chǎn)品的價格預(yù)計為8元，假設(shè)該資產(chǎn)收益率為10%，所得稅率為33%，試計算該生產(chǎn)線的經(jīng)濟性損耗。經(jīng)濟性損耗=（10－8）×50萬×（1-33%）

×（P/A，10%，5）=253.98萬

三、對重置成本法的評價

1、從成本耗費角度評估資產(chǎn)價值。2、運用中一般沒有嚴(yán)格的前提條件。3、并非所有評估對象都適合采用成本法。

第二節(jié)收益法

一、收益法的基本原理（一）收益法的理論基礎(chǔ)：效用價值論資產(chǎn)的價值取決于效用，即資產(chǎn)所能產(chǎn)生的收益。（二）收益法的評估思路預(yù)期收益折現(xiàn):被估資產(chǎn)的未來收益按一定折現(xiàn)率折算成現(xiàn)時的價值。（三）收益法運用的前提條件

1、資產(chǎn)的收益可用貨幣計量并可以預(yù)測

2、資產(chǎn)所有者所承擔(dān)的風(fēng)險也能計量

3、被評估資產(chǎn)的預(yù)期收益年限可以預(yù)測二、收益法的基本計算公式

收益法的基本要素：預(yù)期收益、折現(xiàn)率（資本化率）、收益的持續(xù)時間。（一）未來收益有限期

1、每期收益不等額

P為評估值，Ri為未來第i個收益期的預(yù)期收益，n為收益期數(shù)，r為折現(xiàn)率例，某企業(yè)尚能繼續(xù)經(jīng)營3年，營業(yè)終止后資產(chǎn)與負(fù)債預(yù)計正好相抵，現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓。經(jīng)評估人員預(yù)測，企業(yè)未來三年各期的預(yù)期收益經(jīng)預(yù)測分別為：300萬元，400萬元和200萬元，適用于該企業(yè)的折現(xiàn)率為6%，求該企業(yè)的轉(zhuǎn)讓價格。

P=300÷（1+6%）+400÷（1+6%）+200÷（1+6%）

=300×（p/s,6%,1）+400×（p/s,6%,2）+200×（p/s,6%,3）

=806.9萬232、每期收益等額（即年金形式）接上例，該企業(yè)未來三年預(yù)期收益均為300萬元，求該企業(yè)的轉(zhuǎn)讓價格。

P=300×（P/A，6%，3）=801.9萬元（二）未來收益無限期根據(jù)未來收益是否穩(wěn)定分為兩種方法。

1、穩(wěn)定化收益法（年金化法）

A為等額年金（穩(wěn)定化收益）；r為資本化率

資本化率與折現(xiàn)率的區(qū)別：資本化率用于永續(xù)年金（無限期）的折現(xiàn),折現(xiàn)率用于普通年金（有限期）的折現(xiàn)穩(wěn)定化收益（年金）A的估算方法：方法1：通過預(yù)測資產(chǎn)未來若干年收益倒求A例，某企業(yè)進行股份制改造，根據(jù)目前經(jīng)營狀況和未來市場預(yù)測，未來五年的收益分別為13萬元、14萬元、11萬元、12萬元和15萬元，折現(xiàn)率為10%，試用年金法評估該企業(yè)價值。

∑=13×（p/s,10%,1）+14×（p/s,10%,2）+11×（p/s,10%,3）+12×（p/s,10%,4）+15×（p/s,10%,5）

=49.1617萬元

A=∑÷（P/A，10%，5）=12.9689萬元

P=A÷r=129.689萬元i方法2：歷史收益加權(quán)平均法

計算評估基準(zhǔn)日以前若干年收益的加權(quán)平均數(shù)例，某資產(chǎn)在評估前五年的收益與加權(quán)平均計算結(jié)果如下表所示，該資產(chǎn)的資本化率為11%.

P=A÷r=631÷11%=5736萬元年份歷史收入（萬元）權(quán)重加權(quán)收入（萬元）20005001500200158021160200262031860200362042480200469253460總計159460加權(quán)平均數(shù)9460÷156312、分段法

若預(yù)期未來收益不穩(wěn)定，但收益又是持續(xù)的，則需采用分段法。

Ri為前期各年的預(yù)期收益額，n為前期年限，r為折現(xiàn)率，

r’為資本化率，A為后期固定的預(yù)期收益前期（設(shè)n=5）后期

0123456789分段法圖解例，某企業(yè)預(yù)計未來5年收益額分別為60萬元、75萬元、65萬元、55萬元和70萬元，假定從第6年開始以后各年收益均為70萬元，確定的折現(xiàn)率和資本化率為10%，確定該企業(yè)持續(xù)經(jīng)營下的評估值。解：前5年的評估值：P1=60×(p/s,10%,1）+75×(p/s,10%,2）

+65×(p/s,10%,3）+55×(p/s,10%,4）+70×(p/s,10%,5）=246.39萬元第6年后的收益=70÷10%=700萬元，折現(xiàn)為現(xiàn)值P2=700×（P/S,10%,5）=434.65萬元企業(yè)總的評估值P=P1+P2=681.04萬元選擇前期期限的基本原則（1）延至企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營進入穩(wěn)態(tài)；（2）盡可能長，但也不宜過長（一般為3—5年）3、增長率法（1）當(dāng)資產(chǎn)的收益預(yù)計呈持續(xù)增長，并且無期限、按固定比例增長時

R0為基期收益，r折現(xiàn)率，g為預(yù)期收益增長率（2）資產(chǎn)前期收益不穩(wěn)定，在后期按固定比例、無期限增長時例，某企業(yè)預(yù)測未來三年的年收益分別為250萬元、270萬元和300萬元，并從第四年開始年收益以4%的幅度持續(xù)增長，假設(shè)該企業(yè)的資本化率為10%，評估該企業(yè)的價值。解：前三年的收益現(xiàn)值

P1=250×(p/s,10%,1）+270×(p/s,10%,2）

+300×(p/s,10%,3）=675.8萬元第四年開始的收益折現(xiàn)

P2=300×（1+4%）÷（10%-4%）×（p/s,10%,3）

=3906.8萬元

P=P1+P2=675.8+3906.8=4582.6萬元三、對收益法的評價1、該方法最適宜：資產(chǎn)的購建成本與其獲利能力不對稱的情況；成本費用無法或難以計算的資產(chǎn)2、該方法的局限性：需具備一定的前提條件含有較大成分的主觀性因此該方法的運用比成本法難度大第三節(jié)市場比較法一、市場比較法的基本原理（一）理論基礎(chǔ)均衡價值論:資產(chǎn)評估是一個模擬市場過程的結(jié)果，承認(rèn)市價的相對合理性，并通過替代原則來為被估資產(chǎn)定價。（二）評估思路市場上尋找類似參照物的成交案例調(diào)整被估資產(chǎn)與參照物之間的差異將參照物的成交價調(diào)整成被估資產(chǎn)的評估值（三）運用的前提條件1、充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場。2、參照物及其與被估資產(chǎn)可比較的指標(biāo)、參數(shù)等資料均能搜集到。二、市場比較法的基本程序及有關(guān)指標(biāo)（一）尋找參照物。

1、成交價必須真實。

2、至少三個交易案例。

3、與被估資產(chǎn)相類似

4、成交價是正常交易的結(jié)果。

5、盡可能選擇近期成交的交易案例。（二）調(diào)整差異1、時間因素2、區(qū)域因素參照物所在區(qū)域比被估資產(chǎn)好：；反之系數(shù)>1一般以被評資產(chǎn)為100，3、功能因素采用功能系數(shù)法，計算出功能差異對評估值的影響。4、成新率因素5、交易情況調(diào)整（三）確定評估值將若干個經(jīng)過調(diào)整的調(diào)整值進行加權(quán)平均或算術(shù)平均，確定評估值。

三、市場比較法的綜合應(yīng)用參照物與被估資產(chǎn)大體相似，但在多方面存在差異。相對于案例A的評估值＝參照物A的成交價×?xí)r間因素系數(shù)×

區(qū)域因素系數(shù)×功能因素系數(shù)×交易情況調(diào)整系數(shù)注意：1、各系數(shù)比值的分母均為參照物值，分子為被估資產(chǎn)值2、時間因素、功能因素的系數(shù)比值以參照物值為基數(shù)100，即區(qū)域因素、交易情況調(diào)整的系數(shù)比值以被估資產(chǎn)值為基數(shù)100，即例，某商業(yè)用房，面積為