第七章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)授課教師李志強(qiáng)7.1開發(fā)工程招標(biāo)投標(biāo)概述

一、房地產(chǎn)開發(fā)招標(biāo)投標(biāo)概念房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的招投標(biāo)是房地產(chǎn)開發(fā)商作為招標(biāo)人設(shè)定“開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)”這一標(biāo)的，招請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)、施工等若干單位進(jìn)行秘密報(bào)價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，由招標(biāo)人從中選出優(yōu)勝者，并與之達(dá)成協(xié)議，簽訂合同，按合同實(shí)施項(xiàng)目開發(fā)的過程。1.招標(biāo)是指招標(biāo)人在發(fā)包工程建設(shè)項(xiàng)目之前，依據(jù)法定程序，以公開招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)的方式鼓勵(lì)潛在投標(biāo)人依據(jù)招標(biāo)文件參與競(jìng)爭(zhēng)，通過評(píng)定從中擇優(yōu)選擇中標(biāo)人的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。2.投標(biāo)

是指具有合法資格和承擔(dān)工程項(xiàng)目實(shí)施能力的投標(biāo)人，根據(jù)招標(biāo)文件，在指定期限內(nèi)填寫標(biāo)書，提出報(bào)價(jià)并等候開標(biāo)，決定能否中標(biāo)的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)的作用有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的法制化和規(guī)范化。使開發(fā)項(xiàng)目工程造價(jià)更趨于合理。有效控制房地產(chǎn)開發(fā)投資。有助于保證工程質(zhì)量和縮短工期。三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)的原則1.公開原則2.公平原則3.公正原則4.誠(chéng)實(shí)信用原則四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)的內(nèi)容7.2房地產(chǎn)開發(fā)施工招投標(biāo)一、申請(qǐng)施工招標(biāo)的條件1.招標(biāo)人已經(jīng)依法成立；2.初步設(shè)計(jì)及概算應(yīng)當(dāng)履行審批手續(xù)的，已經(jīng)批準(zhǔn)；3.招標(biāo)范圍、方式、組織、形式等應(yīng)當(dāng)履行核準(zhǔn)手續(xù)的，已經(jīng)核準(zhǔn)；4.有相應(yīng)資金或資金來源已經(jīng)落實(shí)；5.有招標(biāo)所需的設(shè)計(jì)圖紙及技術(shù)資料。二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工招標(biāo)的方式

我國(guó)《招投標(biāo)法》明確規(guī)定，招標(biāo)的方式有兩種，即公開招標(biāo)與邀請(qǐng)招標(biāo)

1.公開招標(biāo)（無限競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)）

招標(biāo)人以招標(biāo)公告的方式邀請(qǐng)不特定的法人或其他組織投標(biāo)。

公開招標(biāo)被認(rèn)為是最系統(tǒng)、最完整以及規(guī)范性最好的招標(biāo)方式。

公開招標(biāo)的優(yōu)點(diǎn)：為承包商提供一個(gè)公平競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)會(huì)；透明度高、避免賄標(biāo)；競(jìng)爭(zhēng)激烈，擇優(yōu)率高；有利于降低工程時(shí)間，提高工程質(zhì)量和縮短工期。

缺點(diǎn)：參與競(jìng)爭(zhēng)者多、工作量大、時(shí)間長(zhǎng)；費(fèi)用高。也可能出現(xiàn)一些不誠(chéng)實(shí)、信譽(yù)不好的承包商為了中標(biāo)，故意壓低報(bào)價(jià)，擠掉那些信譽(yù)好、技術(shù)先進(jìn)而報(bào)價(jià)高的承包商。

因此，業(yè)主要加強(qiáng)資格預(yù)審，認(rèn)真評(píng)標(biāo)。

2.邀請(qǐng)招標(biāo)（有限競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)或選擇性招標(biāo)）

招標(biāo)人根據(jù)自己的經(jīng)驗(yàn)和信息資料，選擇并邀請(qǐng)有實(shí)力的承包商來投標(biāo)。

一般不少于3家，不超過10家。

邀請(qǐng)招標(biāo)的優(yōu)點(diǎn)：投標(biāo)人數(shù)少費(fèi)用低；提高了中標(biāo)的機(jī)會(huì)，降低了技標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)；招標(biāo)人對(duì)投標(biāo)人有一定的了解，清楚招標(biāo)人的專業(yè)能力，便于選擇承包商。

缺點(diǎn)：投標(biāo)人數(shù)少，競(jìng)爭(zhēng)不激烈；有可能漏掉更好的承包商。3.符合下列情形之一的，經(jīng)建設(shè)行政主管部門批準(zhǔn)，可以進(jìn)行邀標(biāo)

（1）項(xiàng)目技術(shù)復(fù)雜或有特殊要求的，只有少量幾家潛在投標(biāo)人可供選擇的。

（2）受自然地域或環(huán)境限制的。

（3）涉及國(guó)家安全、國(guó)家秘密或搶險(xiǎn)救災(zāi)，適宜招標(biāo)但不宜公開招標(biāo)的。

（4）擬公開招標(biāo)的費(fèi)用與項(xiàng)目?jī)r(jià)值相比，不值得的。

（5）法律、行政法規(guī)規(guī)定不宜公開招標(biāo)的。三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工招標(biāo)程序

1.確定招標(biāo)的工程項(xiàng)目。

2.組建招標(biāo)工作小組。

3.向招投標(biāo)管理機(jī)構(gòu)提出招標(biāo)申請(qǐng)。

4.組建評(píng)標(biāo)小組（5人以上的單數(shù)，其中技術(shù)經(jīng)濟(jì)專家不少于2/3）

5.編制工程招標(biāo)文件和標(biāo)底。

6.發(fā)布招標(biāo)公告或發(fā)送投標(biāo)邀請(qǐng)函。

7.對(duì)申請(qǐng)投標(biāo)的單位進(jìn)行資格審查。

8.分發(fā)招標(biāo)文件，全套施工圖紙和技術(shù)資料。

9.組織投標(biāo)單位踏勘現(xiàn)場(chǎng)，并對(duì)招標(biāo)文件答疑

10.開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和定標(biāo)

（1）開標(biāo)：由開發(fā)企業(yè)主持，邀請(qǐng)所有投標(biāo)人參加，開標(biāo)時(shí)，先要由招標(biāo)人委托的公證人及投標(biāo)代表檢查密封情況，確認(rèn)無誤，當(dāng)眾拆封，宣讀內(nèi)容。開標(biāo)過程應(yīng)當(dāng)記錄，并存檔備查。

（2）評(píng)標(biāo)：由評(píng)標(biāo)小組的專家從工程技術(shù)和財(cái)務(wù)的角度審查評(píng)議有效標(biāo)書。

（3）定標(biāo)：開發(fā)企業(yè)對(duì)投標(biāo)者進(jìn)行全面審查、評(píng)比、分析，最終選定中標(biāo)者的工程。

從開標(biāo)到?jīng)Q標(biāo)的期限，一般不超過15天。7.3房地產(chǎn)開發(fā)施工招標(biāo)文件編制

一、施工招標(biāo)文件與標(biāo)底編制

1.施工招標(biāo)文件的編制

2.招標(biāo)工程標(biāo)底的編制

A.編制標(biāo)底應(yīng)遵循的原則

（1）依據(jù)充分

（2）反應(yīng)市場(chǎng)變化

（3）單一標(biāo)底

B.標(biāo)底編制的方法

（1）以圖紙預(yù)算為基礎(chǔ)的標(biāo)底

（2）以工程概算為基礎(chǔ)的標(biāo)底

（3）以擴(kuò)大綜合預(yù)算為基礎(chǔ)的標(biāo)底

（4）以平方米造價(jià)包干為基礎(chǔ)的標(biāo)底

C.編制標(biāo)底需要考慮的其他因素

（1）工期提前因素

（2）質(zhì)量?jī)?yōu)良因素

（3）招標(biāo)工程范圍和自然地理?xiàng)l件因素。

D.標(biāo)底文件的內(nèi)容

（1）招標(biāo)工程說明

（2）招標(biāo)工程一覽表

（3）標(biāo)底價(jià)格

（4）標(biāo)底價(jià)格中是所含各項(xiàng)費(fèi)用的說明二、施工投標(biāo)文件的編制

1、建設(shè)工程投標(biāo)文件的組成

建設(shè)工程投標(biāo)文件作為一種要約，必須符合一定條件才能發(fā)生約束力。

（1）必須明確向招標(biāo)單位表示愿以招標(biāo)文件的內(nèi)容訂立合同的意思。

（2）必須對(duì)招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)，不得低于成本的報(bào)價(jià)競(jìng)標(biāo)‘

（3）必須由有資格的投標(biāo)單位編制。

（4）必須按照規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)遞交給招標(biāo)單位。A.投標(biāo)函部分

投標(biāo)函部分主要是對(duì)招標(biāo)文件中的重要條款做出響應(yīng)，包括法定代表人身份證明書、投標(biāo)文件簽署授權(quán)委托書、投標(biāo)函、投標(biāo)函附錄、投標(biāo)擔(dān)保等文件。

B.商務(wù)部分（投標(biāo)報(bào)價(jià)部分）

C.技術(shù)標(biāo)部分

（1）施工組織設(shè)計(jì)

（2）項(xiàng)目管理班子配備情況

（3）項(xiàng)目擬分包情況。

（4）企業(yè)信譽(yù)及實(shí)力。2、編制建設(shè)工程投標(biāo)文件的步驟與注意事項(xiàng)

A.步驟：

（1）前期準(zhǔn)備工作

a、招標(biāo)信息跟蹤

b、報(bào)名參加投標(biāo)資格審查

c、研究招標(biāo)文件

d、參加招標(biāo)人組織的施工現(xiàn)場(chǎng)踏勘和答疑會(huì)

e、市場(chǎng)調(diào)查及詢價(jià)

（2）投標(biāo)報(bào)價(jià)工作

a、編制投標(biāo)文件

b、報(bào)價(jià)分析決策B.注意事項(xiàng)：

（1）投標(biāo)人編制投標(biāo)文件時(shí)必須使用招標(biāo)文件提供的投標(biāo)文件表格格式。

（2）編制的投標(biāo)文件“正本”僅一份，“副本”則按招標(biāo)文件中要求的份數(shù)提供，同時(shí)要標(biāo)明“投標(biāo)文件正本”和“投標(biāo)文件副本”字樣。正本與副本不一致之處，以正文為準(zhǔn)。

（3）投標(biāo)文件正本與副本均應(yīng)使用不能擦去的墨水打印或書寫。填寫要字跡清晰、端正。補(bǔ)充設(shè)計(jì)圖紙要整潔、美觀。

（4）所有投標(biāo)文件均由投標(biāo)人的法定代表人簽署、加蓋印鑒，并加蓋法人單位公章。（5）填報(bào)的投標(biāo)文件應(yīng)反復(fù)校核，保證分項(xiàng)和匯總計(jì)算均無錯(cuò)誤。

（6）如招標(biāo)文件規(guī)定投標(biāo)保證金為合同總價(jià)的某百分比時(shí)，開具投標(biāo)保函不要太早，以防泄漏報(bào)價(jià)。

（7）投標(biāo)文件應(yīng)嚴(yán)格按照投標(biāo)文件的要求進(jìn)行密封，避免因?yàn)槊芊獠缓细裨斐蓮U標(biāo)。

（8）認(rèn)真對(duì)待招標(biāo)文件中關(guān)于廢標(biāo)的條件，以免被判為無效標(biāo)書而前功盡棄。

3.建設(shè)工程投標(biāo)文件的提交

（1）投標(biāo)人必須按照招標(biāo)文件規(guī)定地點(diǎn)，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)送達(dá)投標(biāo)文件。

（2）招標(biāo)人收到投標(biāo)文件后應(yīng)當(dāng)簽收，并在招標(biāo)文件規(guī)定開標(biāo)時(shí)間前不得開啟。

（3）投標(biāo)單位可以在遞交投標(biāo)文件后，在規(guī)定的投標(biāo)截止時(shí)間之前，采用書面形式向招標(biāo)單位遞交補(bǔ)充、修改或撤回其投標(biāo)文件的通知。

（4）招標(biāo)人在原定投標(biāo)文件有效期內(nèi)可根據(jù)需要向投標(biāo)人提出延長(zhǎng)投標(biāo)文件有效期的要求，投標(biāo)人應(yīng)立即以傳真等書面形式對(duì)此向招標(biāo)人做出答復(fù)，投標(biāo)人可以拒絕招標(biāo)人的要求，而不會(huì)因此被沒收投標(biāo)擔(dān)保金。小結(jié)：

本章首先講了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投標(biāo)的概念、作用、原則、內(nèi)容。

其次講述了房地產(chǎn)施工項(xiàng)目施工招投標(biāo)。

最后講述了施