第七章房地產開發(fā)項目招投標授課教師李志強7.1開發(fā)工程招標投標概述

一、房地產開發(fā)招標投標概念房地產開發(fā)項目的招投標是房地產開發(fā)商作為招標人設定“開發(fā)項目建設”這一標的，招請設計、施工等若干單位進行秘密報價競爭，由招標人從中選出優(yōu)勝者，并與之達成協(xié)議，簽訂合同，按合同實施項目開發(fā)的過程。1.招標是指招標人在發(fā)包工程建設項目之前，依據法定程序，以公開招標或邀請招標的方式鼓勵潛在投標人依據招標文件參與競爭，通過評定從中擇優(yōu)選擇中標人的一種經濟活動。2.投標

是指具有合法資格和承擔工程項目實施能力的投標人，根據招標文件，在指定期限內填寫標書，提出報價并等候開標，決定能否中標的一種經濟活動。二、房地產開發(fā)項目招標投標的作用有利于房地產市場的法制化和規(guī)范化。使開發(fā)項目工程造價更趨于合理。有效控制房地產開發(fā)投資。有助于保證工程質量和縮短工期。三、房地產開發(fā)項目招投標的原則1.公開原則2.公平原則3.公正原則4.誠實信用原則四、房地產開發(fā)項目招投標的內容7.2房地產開發(fā)施工招投標一、申請施工招標的條件1.招標人已經依法成立；2.初步設計及概算應當履行審批手續(xù)的，已經批準；3.招標范圍、方式、組織、形式等應當履行核準手續(xù)的，已經核準；4.有相應資金或資金來源已經落實；5.有招標所需的設計圖紙及技術資料。二、房地產開發(fā)項目施工招標的方式

我國《招投標法》明確規(guī)定，招標的方式有兩種，即公開招標與邀請招標

1.公開招標（無限競爭性招標）

招標人以招標公告的方式邀請不特定的法人或其他組織投標。

公開招標被認為是最系統(tǒng)、最完整以及規(guī)范性最好的招標方式。

公開招標的優(yōu)點：為承包商提供一個公平競爭的機會；透明度高、避免賄標；競爭激烈，擇優(yōu)率高；有利于降低工程時間，提高工程質量和縮短工期。

缺點：參與競爭者多、工作量大、時間長；費用高。也可能出現一些不誠實、信譽不好的承包商為了中標，故意壓低報價，擠掉那些信譽好、技術先進而報價高的承包商。

因此，業(yè)主要加強資格預審，認真評標。

2.邀請招標（有限競爭性招標或選擇性招標）

招標人根據自己的經驗和信息資料，選擇并邀請有實力的承包商來投標。

一般不少于3家，不超過10家。

邀請招標的優(yōu)點：投標人數少費用低；提高了中標的機會，降低了技標的風險；招標人對投標人有一定的了解，清楚招標人的專業(yè)能力，便于選擇承包商。

缺點：投標人數少，競爭不激烈；有可能漏掉更好的承包商。3.符合下列情形之一的，經建設行政主管部門批準，可以進行邀標

（1）項目技術復雜或有特殊要求的，只有少量幾家潛在投標人可供選擇的。

（2）受自然地域或環(huán)境限制的。

（3）涉及國家安全、國家秘密或搶險救災，適宜招標但不宜公開招標的。

（4）擬公開招標的費用與項目價值相比，不值得的。

（5）法律、行政法規(guī)規(guī)定不宜公開招標的。三、房地產開發(fā)項目施工招標程序

1.確定招標的工程項目。

2.組建招標工作小組。

3.向招投標管理機構提出招標申請。

4.組建評標小組（5人以上的單數，其中技術經濟專家不少于2/3）

5.編制工程招標文件和標底。

6.發(fā)布招標公告或發(fā)送投標邀請函。

7.對申請投標的單位進行資格審查。

8.分發(fā)招標文件，全套施工圖紙和技術資料。

9.組織投標單位踏勘現場，并對招標文件答疑

10.開標、評標和定標

（1）開標：由開發(fā)企業(yè)主持，邀請所有投標人參加，開標時，先要由招標人委托的公證人及投標代表檢查密封情況，確認無誤，當眾拆封，宣讀內容。開標過程應當記錄，并存檔備查。

（2）評標：由評標小組的專家從工程技術和財務的角度審查評議有效標書。

（3）定標：開發(fā)企業(yè)對投標者進行全面審查、評比、分析，最終選定中標者的工程。

從開標到決標的期限，一般不超過15天。7.3房地產開發(fā)施工招標文件編制

一、施工招標文件與標底編制

1.施工招標文件的編制

2.招標工程標底的編制

A.編制標底應遵循的原則

（1）依據充分

（2）反應市場變化

（3）單一標底

B.標底編制的方法

（1）以圖紙預算為基礎的標底

（2）以工程概算為基礎的標底

（3）以擴大綜合預算為基礎的標底

（4）以平方米造價包干為基礎的標底

C.編制標底需要考慮的其他因素

（1）工期提前因素

（2）質量優(yōu)良因素

（3）招標工程范圍和自然地理條件因素。

D.標底文件的內容

（1）招標工程說明

（2）招標工程一覽表

（3）標底價格

（4）標底價格中是所含各項費用的說明二、施工投標文件的編制

1、建設工程投標文件的組成

建設工程投標文件作為一種要約，必須符合一定條件才能發(fā)生約束力。

（1）必須明確向招標單位表示愿以招標文件的內容訂立合同的意思。

（2）必須對招標文件提出的實質性要求和條件作出響應，不得低于成本的報價競標‘

（3）必須由有資格的投標單位編制。

（4）必須按照規(guī)定的時間、地點遞交給招標單位。A.投標函部分

投標函部分主要是對招標文件中的重要條款做出響應，包括法定代表人身份證明書、投標文件簽署授權委托書、投標函、投標函附錄、投標擔保等文件。

B.商務部分（投標報價部分）

C.技術標部分

（1）施工組織設計

（2）項目管理班子配備情況

（3）項目擬分包情況。

（4）企業(yè)信譽及實力。2、編制建設工程投標文件的步驟與注意事項

A.步驟：

（1）前期準備工作

a、招標信息跟蹤

b、報名參加投標資格審查

c、研究招標文件

d、參加招標人組織的施工現場踏勘和答疑會

e、市場調查及詢價

（2）投標報價工作

a、編制投標文件

b、報價分析決策B.注意事項：

（1）投標人編制投標文件時必須使用招標文件提供的投標文件表格格式。

（2）編制的投標文件“正本”僅一份，“副本”則按招標文件中要求的份數提供，同時要標明“投標文件正本”和“投標文件副本”字樣。正本與副本不一致之處，以正文為準。

（3）投標文件正本與副本均應使用不能擦去的墨水打印或書寫。填寫要字跡清晰、端正。補充設計圖紙要整潔、美觀。

（4）所有投標文件均由投標人的法定代表人簽署、加蓋印鑒，并加蓋法人單位公章。（5）填報的投標文件應反復校核，保證分項和匯總計算均無錯誤。

（6）如招標文件規(guī)定投標保證金為合同總價的某百分比時，開具投標保函不要太早，以防泄漏報價。

（7）投標文件應嚴格按照投標文件的要求進行密封，避免因為密封不合格造成廢標。

（8）認真對待招標文件中關于廢標的條件，以免被判為無效標書而前功盡棄。

3.建設工程投標文件的提交

（1）投標人必須按照招標文件規(guī)定地點，在規(guī)定時間內送達投標文件。

（2）招標人收到投標文件后應當簽收，并在招標文件規(guī)定開標時間前不得開啟。

（3）投標單位可以在遞交投標文件后，在規(guī)定的投標截止時間之前，采用書面形式向招標單位遞交補充、修改或撤回其投標文件的通知。

（4）招標人在原定投標文件有效期內可根據需要向投標人提出延長投標文件有效期的要求，投標人應立即以傳真等書面形式對此向招標人做出答復，投標人可以拒絕招標人的要求，而不會因此被沒收投標擔保金。小結：

本章首先講了房地產開發(fā)項目投標的概念、作用、原則、內容。

其次講述了房地產施工項目施工招投標。

最后講述了施