中外園區(qū)運(yùn)營與管理發(fā)展階段對比，未來產(chǎn)業(yè)園區(qū)兼并重組將越來越激烈

產(chǎn)業(yè)園區(qū)是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級的重要空間聚集形式，擔(dān)負(fù)著聚集創(chuàng)新資源、培育新興產(chǎn)業(yè)、推動(dòng)城市化建設(shè)等一系列重要使命，因此園區(qū)運(yùn)營與管理得到了中央和地方各級政府較多的政策支持。

園區(qū)運(yùn)營與管理行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的主要參與方包括政府機(jī)構(gòu)、園區(qū)規(guī)劃及施工單位、園區(qū)物業(yè)持有方、第三方服務(wù)機(jī)構(gòu)、園區(qū)運(yùn)營商（可細(xì)分為自主運(yùn)營、聯(lián)合運(yùn)營、承租運(yùn)營、受托運(yùn)營四種模式）和入駐園區(qū)企業(yè)。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)是我國經(jīng)濟(jì)改革開放的產(chǎn)物，我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)歷了側(cè)重生產(chǎn)需求、產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求、產(chǎn)業(yè)鏈條需求的多代產(chǎn)業(yè)園區(qū)階段，目前已經(jīng)進(jìn)入了側(cè)重綜合服務(wù)需求的第四代產(chǎn)業(yè)園區(qū)階段。產(chǎn)業(yè)園區(qū)是承載不同產(chǎn)業(yè)發(fā)展的載體，并非地產(chǎn)產(chǎn)品，因此，園區(qū)的開發(fā)建設(shè)只是開始，核心在于園區(qū)運(yùn)營與產(chǎn)業(yè)服務(wù)，從“搭框架”到“精裝修”，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運(yùn)營也正在不斷地顛覆傳統(tǒng)的思維模式。

從第四代產(chǎn)業(yè)園區(qū)開始，我國園區(qū)運(yùn)營與管理行業(yè)進(jìn)入了全新軌道，完成了“重資產(chǎn)”到“重服務(wù)”的過渡，園區(qū)運(yùn)營服務(wù)成為了產(chǎn)業(yè)園區(qū)的焦點(diǎn)及全新增長點(diǎn)。同時(shí)，聚焦園區(qū)服務(wù)后，園區(qū)逐步輕資產(chǎn)化，資金壁壘相對減弱，行業(yè)門檻逐漸降低，園區(qū)運(yùn)營商如雨后春筍般在全國各地興起，但因起步較晚，大多仍處于初級階段。在經(jīng)歷40余年的快速發(fā)展后，產(chǎn)業(yè)園區(qū)正迎來新的十字路口，具有產(chǎn)業(yè)生態(tài)、增值孵化、創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)等特質(zhì)的第四代產(chǎn)業(yè)園區(qū)是面向未來的發(fā)展方向。

目前，全球范圍內(nèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)，呈現(xiàn)出日益加強(qiáng)的態(tài)勢，數(shù)量和規(guī)模正在不斷擴(kuò)大，建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量也逐漸提升。目前，全球不同級別、不同規(guī)模的開發(fā)區(qū)不計(jì)其數(shù)，全球范圍內(nèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)隨著新技術(shù)革命的推進(jìn)而不斷發(fā)展，已成為強(qiáng)勁推動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展以及區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新引擎。

隨著“中國制造2025”政策的發(fā)布外加中美貿(mào)易戰(zhàn)的持續(xù)發(fā)酵，產(chǎn)業(yè)調(diào)控成為現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)體系改革極為重要的方面，而產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為集資本、技術(shù)、人才等眾多要素的承載體和集聚體，將承擔(dān)培育新經(jīng)濟(jì)增長模式的重大責(zé)任。各地區(qū)紛紛以產(chǎn)業(yè)園區(qū)為載體，優(yōu)化創(chuàng)業(yè)環(huán)境，營造創(chuàng)新氛圍，吸引高新技術(shù)或其他重點(diǎn)行業(yè)的企業(yè)，使園區(qū)成為薈萃知識精英、激發(fā)科技創(chuàng)新、發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)業(yè)園、孵化器和集中區(qū)。

2019年，全國新設(shè)市場主體2,179萬戶，日均新設(shè)企業(yè)達(dá)到2萬戶，再創(chuàng)新高，活躍度為70%左右，市場活力進(jìn)一步增強(qiáng)，快速攀升的市場主體數(shù)量反映出商事制度改革對促進(jìn)中小企業(yè)發(fā)展的積極作用。同時(shí)，根據(jù)中國中小企業(yè)協(xié)會(huì)每季度發(fā)布的中國中小企業(yè)發(fā)展指數(shù)顯示，2015年至今中小企業(yè)發(fā)展指數(shù)持續(xù)增長，趨勢良好。中小企業(yè)的快速發(fā)展也為相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶來機(jī)遇，這其中就包括與其息息相關(guān)，滿足中小企業(yè)發(fā)展需求的園區(qū)運(yùn)營與管理行業(yè)。

近年來，全國市場主體持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，企業(yè)實(shí)有戶數(shù)平穩(wěn)增長，全國企業(yè)實(shí)有總戶數(shù)持續(xù)增長。2018年，全國新登記市場主體2149.6萬戶。2018年，全國實(shí)有各類市場主體11020萬戶，比2017年增長12.28%，其中企業(yè)3474.2萬戶，新增670萬戶；個(gè)體工商戶7328.6萬戶，新增1456.4萬戶；農(nóng)民專業(yè)合作社217.3萬戶，新增23.1萬戶。

截至2019年，全國市場主體實(shí)有戶數(shù)1.23億戶，新增市場主體2377萬戶，日均新登記企業(yè)2萬戶，其中個(gè)體工商戶8261萬戶，企業(yè)3858.3萬戶，農(nóng)民專業(yè)合作社220.1萬戶。

目前我國園區(qū)運(yùn)營與管理行業(yè)參與主體主要為以高新區(qū)及經(jīng)開區(qū)為代表的第二、三代園區(qū)，其以促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級，推動(dòng)區(qū)域發(fā)展為主要目標(biāo)，大多涉及房地產(chǎn)開發(fā)和銷售，園區(qū)運(yùn)營服務(wù)相對稀缺。而近年來，第四代產(chǎn)業(yè)園區(qū)出現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運(yùn)營也正在不斷的顛覆傳統(tǒng)的思維模式，逐漸完成從“重資產(chǎn)”到“重服務(wù)”的過渡，園區(qū)運(yùn)營服務(wù)成為了產(chǎn)業(yè)園區(qū)的焦點(diǎn)及全新增長點(diǎn)，原有園區(qū)運(yùn)營商的轉(zhuǎn)型摸索以及新興運(yùn)營商的飛速成長，使得行業(yè)處于激烈競爭和行業(yè)整合階段，總體發(fā)展水平不高，暫未出現(xiàn)市場占比較高、專注于運(yùn)營服務(wù)的園區(qū)運(yùn)營商。目前著力于綜合服務(wù)、構(gòu)建園區(qū)生態(tài)的第四代園區(qū)運(yùn)營商大多還處在摸索階段，與行業(yè)內(nèi)較為成熟的以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為主的運(yùn)營商基本不存在直接競爭關(guān)系。但隨著各類園區(qū)運(yùn)營商的激烈競爭和逐步升級，以及多方參與主體的發(fā)展成熟，勢必將產(chǎn)生部分服務(wù)體系完善、管理水平高、競爭能力強(qiáng)的園區(qū)運(yùn)營商，使得行業(yè)競爭格局發(fā)生進(jìn)一步變化。

園區(qū)運(yùn)營與管理行業(yè)還具有顯著的區(qū)域性特征，我國各省市區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，產(chǎn)業(yè)分布不均衡，經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)，產(chǎn)業(yè)集群更為明顯的東部沿海地區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)數(shù)量、質(zhì)量均占據(jù)明顯優(yōu)勢。同時(shí)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的定位、綜合服務(wù)、招商和后續(xù)管理要求運(yùn)營商對園區(qū)所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)扶持政策、區(qū)域發(fā)展特點(diǎn)具有很強(qiáng)的把握能力，深耕一片區(qū)域更能實(shí)現(xiàn)園區(qū)的穩(wěn)固發(fā)展。因此現(xiàn)階段大多數(shù)園區(qū)運(yùn)營商沒有實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域運(yùn)營，只與同區(qū)域?qū)κ执嬖谳^強(qiáng)的競爭關(guān)系，與區(qū)域外的產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目競爭關(guān)系相對較弱。

第四代產(chǎn)業(yè)園區(qū)的興起讓更多的主體參