目錄前言一、周邊樓盤價格調(diào)查1.價格調(diào)查匯總2.說明3.一次評估與加權(quán)二、**與調(diào)查樓盤評估1.樹圖解析與權(quán)重系數(shù)計算1.1**1.2銀都景園1.3金帝山莊1.4頤景園1.5名仕花園1.6錦園1.7千禧龍?jiān)?.8蔚蘭海岸1.9新貴都1.10綠島花園1.11礦泉花園三、評估與價格修正1.修正公式2.修正過程3.修正結(jié)果四、**價格定位建議五、價格策略與執(zhí)行方案1、價格策略1.1價格是消費(fèi)者購房最敏感因素1.2戶型統(tǒng)計與總價分析1.3發(fā)揮差價原則2、執(zhí)行方案2.1單元評估2.2樓層評估2.3樓層差價率與差價系數(shù)2.4各單元平均價計算2.5價格明細(xì)表六、價格執(zhí)行反饋控制系統(tǒng)附表1：開盤期首推戶型價格明細(xì)表 價格是公司效益與客戶之間的一座橋梁 高了，能走過這座橋的人就少——沒有市場 低了，公司損失利潤——沒有效益 如何在兩者之間達(dá)到一種平衡 如何讓我們的樓盤即叫好又叫座 這永遠(yuǎn)是我們解析的重心……第二部分：**項(xiàng)目價格策略與執(zhí)行方案一、周邊樓盤價格調(diào)查1、價格調(diào)查匯總位M2元/M2元/M2元/M2元/M22不付2、說明◆11月6日—11月10日在**的配合下，我們對青島市樓市進(jìn)行了廣泛調(diào)查，本表只是調(diào)查中的幾個重點(diǎn)樓盤?！粜拚鶅r主要根據(jù)統(tǒng)計面積所占比例、銷售時間、實(shí)際成交時大都再給優(yōu)惠、大多數(shù)采用按揭付款方式等因素?！魠⒄諛潜P以周邊可比性樓盤為主，兼顧其他區(qū)域樓盤。3、一次評估與加權(quán)(平均分)樓盤評估項(xiàng)銀都景園金帝山莊名仕花園錦園千禧龍?jiān)肺堤m海岸綠島花園礦泉花園區(qū)域地段9.07.857.6259.08.307.1259.08.4758.758.507.625周邊社區(qū)7.657.97.807.47.307.257.69.1259.0258.3257.60交通條件7.47.507.657.157.457.457.659.359.758.307.657.508.5757.858.1758.0258.058.207.807.7758.008.50營銷水平8.459.008.0258.1758.007.7256.5759.1259.2258.756.3259.1258.4757.707.8259.008.2758.757.907.108.3759.509.1758.1257.457.6757.407.657.5758.7258.407.6759.45施8.808.657.8757.707.658.307.4258.908.6258.0759.009.009.057.357.6757.357.757.708.708.4257.959.60物業(yè)管理水平9.008.607.308.007.207.807.1258.658.6258.2259.20合計76.62578.77577.67577.37577.6086.7582.175（加權(quán)分）樓盤評估項(xiàng)銀都景園金帝山莊名仕花園錦園千禧龍?jiān)肺堤m海岸綠島花園礦泉花園加權(quán)評估0.370.350.470.060.120.860.83加權(quán)因素目格2、評估加權(quán)：（1）H=馥香谷=8.1662+0.80=8.9662（2）加權(quán)修正：銀都花園=H1=8.5914+0.55=8.9451金帝=H2=8.3951+0.55=8.9451頤景園=H3=7.6108+0.37=7.9808名仕花園=H4=8.00968+0.35=8.35968錦園=H5=7.7488+0.47=8.1688千禧龍?jiān)?H6=7.7048+0.06=7.7108蔚蘭海岸=H7=7.8022+0.12=7.9222新貴都=H8=8.6312+0.86=9.4912綠島花園=H9=8.5511+0.85=9.4011礦泉花園=H10=8.2217+0.83=9.5017三、評估與價格修正1、修正公式EQ\F(天泰馥香谷評估得分,比較樓盤評估得分)*比較樓盤均價2、修正過程銀都花園：8.9662*4644=4545.008.9451金帝山莊：EQ\F(8.9962,8.9451)*4482=4493.00頤景園：EQ\F(8.9662,7.9808)*3820=4292.00名仕花園：EQ\F(8.9662,8.35968)*4410=4730.00錦園：EQ\F(8.9662,8.1688)*4850=5323.00千禧龍?jiān)罚篍Q\F(8.9662,7.9108)*4694=4990.00蔚蘭海岸：EQ\F(8.9662,7.9222)*4409=4990.00新貴都：EQ\F(8.9662,9.4912)*4262=4026.00綠島花園：EQ\F(8.9662,9.0517)*4550=4338.00礦泉花園：EQ\F(8.9662,9.0517)*6854.00=6789.003、修正結(jié)果EQ4545.00+4493.00+4292.00+4730.00+5323.00+4990.00+4990.00+4026.00+4338.00+6789.0010=4851.60即：**市場已然形成并且能夠接受的平均價格是：4850元/平方米四、**價格定位建議**平均價格應(yīng)是：4850元/平方米，正負(fù)出入不宜超過200元。為配合分批銷售和低開高走的價格策略，第一批提出價格定位如下：平均價格：4700～4900元/平方米；本案設(shè)定均價：4800元/平方米(如賣精裝修房每平米加價1000.00元)；最低價與最高價差設(shè)計幅度：3980～61800元/平方米(如賣精裝修房每平米加價1000.00元)。本案設(shè)計的是銷售實(shí)價，銷售價格表將根據(jù)付款方式上浮后再折回。五、定價策略與執(zhí)行方案定價策略1、價格是消費(fèi)者購房最敏感因素根據(jù)對青島市調(diào)查樓盤及**銷售情況的了解，我們感到價格的高低直接左右著項(xiàng)目的銷售業(yè)績，制定合理的銷售價格必須是慎重研究的。針對青島房地產(chǎn)市場的價格現(xiàn)狀，我們此次采用的定價技巧，一方面是針對同行的競爭，另一方面則是在對我們的目標(biāo)客戶群。在采用了1）競爭價格評估；2）萃辰樹圖；3）成本利潤法；4）差價設(shè)計法。四種方法結(jié)合，我們得出了上述價格（均價）定位，并建議分批推出樓盤。2、戶型統(tǒng)計與總價分析1）面積分類：共175種，最小面積101.50平方米，最大面積288平方米。2）戶型分類：二房二廳二衛(wèi)、三房二廳一衛(wèi)、三房二廳二衛(wèi)、四房二廳三衛(wèi)復(fù)式、錯層、標(biāo)準(zhǔn)層共8種。3）面積階段分類：101-150平方米共148套150-180平方米共20套180-280平方米共140套合計308套。根據(jù)以上戶型統(tǒng)計，可以看出200平米以上的大戶型占的比例還是很大的，這就關(guān)系到一個總價問題，也就是說要有100多套房子總價在100萬以上。目前**已售出60套，合計銷售面積9252.90m2，已完成17.80%，其中200m2以上復(fù)式套型占28%左右，100多平米的套型占72%，由此看出大戶型由于總價門檻過高，還是存在銷售壁壘的。根據(jù)這種銷售情況我們建議12月20日開盤時推出8000余平米，具體為8棟1單元：1113.20m2（已售面積128.40m2）；4棟5單元：1283.70m2；1棟3單元：1208.40m2（已售面積139.7m2）；10棟2單元：1227m2；3棟1單元：1338.60m2；3棟2單元：1465m2,但如預(yù)定情況非?；鸨?也可全面推出。開盤起價：3980.00元/平方米(如精裝修4980.00元/平方米,具體戶型及價格配比見附表。這種配比，一是保證幾類戶型都有，二是將不太好銷的及戶型較大的推出比例大些，借著開盤熱賣，將不好銷的戶型推出去，另一方面，根據(jù)開盤斯的銷售走勢，決定第二批推出起價。3、發(fā)揮差價原則現(xiàn)**有8種戶型（4種復(fù)式，2種錯層，2種標(biāo)準(zhǔn)層）175種面積，并且有4層的、5層的、6層的、7層的、8層的多種樓層，還分電梯小高層與多層，這種品種的多樣性，為我們價格的差價原則做了很好的鋪墊。根據(jù)這種情況我們也分別請?zhí)焯﹩T工對各單元的朝向差，景觀差與樓層差做了評估（見后表），并根據(jù)評估分位，將各單元價格進(jìn)行計算，得出平均價，并根據(jù)均價算出每棟每單元每樓層價格表。執(zhí)行方案單元評估：3-256.758.1176.2337.3836.4677.5836.58356.53-25.26.758.1176.5677.5836.4677.8836.08356.54-347.3758.757.37576.8257.805.9066.54-25.37.28.467.446.9176.847.405.7666.54-15.307.208.467.587.6676.846.305.7266.51-797.6259.258.1257.256.9367.558.45771-38.58.33387.857.0836.9758.5838.85771-58.88.3339.0838.1177.0836.9758.3337.443771-48.58.3339.0837.9677.0836.9758.3338.917772-29.68.759.1338.2677.4177.0178.4337.03310102-31097.1338.37.4177.0178.9178.88388.51-698.309.108.207.107.027.968.916772-41099.1338.37.4177.058.9338.917810.001-89.27.8338.33387.3337.0837.1678771-28.28.3338.8337.87.0837.18.9838.908771-188.38.77.9877.39.129874-69.68.6678.9678.88.8337.3337.3336.766.54-54.88.1679.57.57.57.3338.2335.967664-447.597.3337.57.3337.6336662-19.409.008.8338.209.1677.3678.2677.1679.008.502-59.808.5839.0839.1839.1677.409.1837.9158.008.504-89.608.6679.7679.008.8337.808.5339.307.008.004-788.6678.76788.8337.87.3677.633678-18.808.508.509.9678.507.9338.6679.009.7678.6678.8658-48.608.6679.7679.008.6677.9338.509.1338.508.508-38.708.6679.7679.008.6677.9338.3677.9678.508.508-28.708.6679.7679.008.6677.9338.4338.9678.508.5010-18.608.6679.5339.008.007.9678.609.1348.008.5010-28.508.6679.5338.808.007.9678.609.0339.008.5010-358.6679.53387.8337.9678.4678.887.59-18.608.3759.6759.008.1258.058.509.258.008.505-188.8339.598.28.0677.9338.667987-18.48.8339.588.28.0677.6338.933889-38.608.6679.7678.807.8338.1678.5679.1338.008.509-28.508.6679.6338.808.008.1678.5339.2338.008.5010-48..58.758.458.88.258.38.2887.510-58.58.758.658.88.258.37.95877.56-19.509.339.8679.4339.3338.6679.1679.9010.0010.009.522、樓層評估八層1-2F6.057.56.5777.57973F8.56987.57.577764F978.58.57.87.588755F9.689.598899886F9.899.51099.59.59.5897-8F1010109.5101010101010五層1-2F678777.569.510103F88988888874-5F1010101099.59.510983、樓層差價率與差價系數(shù)八層樓層評估得分差價率差價系數(shù)備注1-2F6.950.840-0.02683F7.250.876-0.02074F7.630.922-0.01315F8.611.0410.00676F9.281.1300.02027-8F9.951.2020.0336五層樓層評估得分差價率差價系數(shù)備注1-2F7.80.9286-0.0253F8.00.9524-0.0174-5F9.51.13100.0424、各單元平均價計算6棟1單元9.52/8.1308×4800=5620.008棟1單元8.865/8.1308×4800=5233.008棟4單元8.7301/8.1308×4800=5153.008棟3單元8.7267/8.1308×4800=5151.008棟2單元8.7068/8.1308×4800=5140.004棟8單元8.665/8.1308×4800=5115.002棟5單元8.6314/8.1308×4800=5095.009棟1單元8.6075/8.1308×4800=5081.009棟3單元8.6034/8.1308×4800=5079.009棟2單元8.6013/8.1308×4800=5077.0010棟1單元8.6001/8.1308×4800=5077.0010棟2單元8.568/8.1308×4800=5058.002棟1單元8.5401/8.1308×4800=5041.002棟4單元8.525/8.1308×4800=5032.002棟2單元8.505/8.1308×4800=5021.005棟1單元8.1308/8.1308×4800=4800.002棟3單元8.1147/8.1308×4800=4790.007棟1單元8.1032/8.1308×4800=4783.0010棟3單元8.0876/8.1308×4800=4774.0010棟4單元8.0742/8.1308×4800=4766.0010棟5單元8.032/8.1308×4800=4741.004棟7單元8.0067/8.1308×4800=4726.004棟6單元8.0033/8.1308×4800=4724.001棟3單元7.964/8.1308×4800=4701.001棟8單元7.954/8.1308×4800=4695.001棟7單元7.924/8.1308×4800=4678.001棟6單元7.9174/8.1308×4800=4674.001棟5單元7.9091/8.1308×4800=4669.001棟1單元7.89499/8.13308×48800=46660.0001棟2單元7.82133/8.13308×48800=46617.0001棟4單元7.81677/8.13308×48800=46614.0004棟5單元4.10/88.13088×48000=41911.004棟4單元6.82999/8.13308×48800=40032.0004棟2單元6.78177/8.13308×48800=40003.0004棟3單元6.75255/8.13308×48800=39986.0004棟1單元6.75077/8.13308×48800=39985.0003棟1單元6.615//8.13008×48000=39005.003棟2單元6.56166/8.13308×48800=38873.0005、價格明細(xì)表6棟均價：：5620..00元/平方米樓層層差價（元/m2）計算價（元/m2）開盤推出價（元/m2）裝修價（元/m22）持續(xù)期上漲價（元/m2）1F-140.005480.005480.006480.002F-96.005524.005680.006680.003-4F236.005856.006180.007180.00730000-77550.0005棟均價：44800.000元/平方米樓層層差價（元/m2）計算價（元/m2）開盤推出價（元//m2）裝修價（元/m2）持續(xù)期上漲價（元/m2）1F-120.004680.004680.005680.002F-82.004718.004780.005780.003-4F203.005003.005800.006800.007棟均價：：4783..00元/平方米樓層層差價（元/m2）計算價（元/m2）開盤推出價（元//m2）裝修價（元/m22）持續(xù)期上漲價（元/m2）1F-120.004663.004850.005850.002F-82.004701.004950.005950.003-4F202.004985.005850.006850.008棟1單元元均價：5233..00元/平方米樓層層差價（元/m2）計算價（元/m2）開盤推出價（元//m2）裝修價（元/m22）持續(xù)期上漲價（元/m2）1-2F-130.005103.005160.006160.003F-89.005144.005360.006360.004F220.005453.005860.006860.007000.00-72200.008棟2單元均價：51440.00元/平方米樓層層差價（元/m2）計算價（元/m22）開盤推出價（元//m2）裝修價（元/m22）持續(xù)期上漲價（元/m2）1-2F-129.005011.005050.006050.003F-88.005052.005220.0066220.0004F217.005357.005960.006960.007100.00-73300.0008棟3單元均價：51551.00元/平方米樓層層差價（元/m2）計算價（元/m2）開盤推出價（元//m2）裝修價（元/m22）持續(xù)期上漲價（元/m2）1-2F-129.005022.005050.006050.003F-88.005063.005220.0066220.0004F217.005368.006960.006960.007100.00-73300.0008棟4單元均價：51553.00元/平方米樓層層差價（元/m2）計算價（元/m2）開盤推出價（元//m2）裝修價（元/m22）持續(xù)期上漲價（元/m2）1-2F-129.005024.005150.006150.003F-88.005065.005350.006350.004F217.005378.005950.006950.007090.00--7290.0009棟1單元均價：50881.00元/平方米樓層層差價（元/m2）計算價（元/m2）開盤推出價（元//m2）裝修價（元/m22）持續(xù)期上漲價（元/m2）1-2F-128.004953.005200.006200.003F-87.004994.005390.006390.004F214.005295.005790.006790.009棟2單單元均價：5077..00元/平方米樓層層差價（元/m2）計算價（元/m2）開盤推出價（元//m2）裝修價（元/m22）持續(xù)期上漲價（元/m2）1-2F-127.004950.005150.006150.003F-87.004990.005330.006330.004-5F214.005291.005730.006730.009棟3單元均價：50779.00元/平方米樓層層差價（元/m2）計算價（元/m2）開盤推出價（元//m2）裝修價（元/m22）持續(xù)期上漲價（元/m2）1-2F-127.004952.005200.006200.003F-87.004992.005390.006390.004-5F214.005293.005790.006790.006930.00--7130.00010棟1單元均價：50777.00元/平方米樓層層差價（元/m2）計算價（元/m2）開盤推出價（元//m2）裝修價（元/m22）持續(xù)期上漲價（元/m2）1-2F-127.004950.005200.006200.003F-87.004990.005390.006390.004-5F214.005291.005790.006790.0069310棟2單元均價：50558.00元/平方米樓層層差價（元/m2）計算價（元/m2）開盤推出價（元//m2）裝修價（元/m22）持續(xù)期上漲價（元/m2）1-2F-126.004932.005180.006180.003F-86.004972.005360.006360.004-5F213.005271.005760.006760.006900.00--7100.0010棟3單元均價：47774.00元/平方米樓層層差價（元/m2）計算價（元/m2）開推出價（元/mm2）裝修價（元/m22）持續(xù)期上漲價（元/m2）1-2F-119.004655.004600.005600.003F-82.004692.004800.005800.004-5F201.004975.005680.006680.0010棟44單元均價：4766..00元/平方米樓層層差價（元/m2）計算價（元/m22）開盤推出價（元//m2）裝修價（元/m22）持續(xù)期上漲價（元/m2）1-2F-119.004647.004350.005350.003-4F201.004967.005250.006250.0010棟55單元均價：4741..00元/平方米樓層層差價（元/m2）計算價（元/m2）開盤推出價（元//m2）裝修價（元/m22）持續(xù)期上漲價（元/m2）1-2F-119.004622.004350.005350.003-4F200.004941.005250.006250.004棟1單單元均價：3985..00元/平方米樓層層差價（元/m2）計算價（元/m22）開盤推出價（元//m2）裝修價（元/m22）持續(xù)期上漲價（元/m2）1-2F-100.003885.004130.005130.003-4F-68.003917.004180.005180.005-6F168.004153.004550.005550.004棟2單單元均價：4003..00元/平方米樓層層差價（元/m2）計算價（元/m2）開盤推出價（元//m2）裝修價（元/m22）持續(xù)期上漲價（元/m2）1-2F-100.003903.004080.005080.003-4F-68.003935.004130.005130.005-6F169.004172.004520.005520.004棟3單單元均價：3986..00元/平方米樓層層差價（元/m2）計算價（元/m2）開盤推出價（元//m2）裝修價（元/m22）持續(xù)期上漲價（元/m2）1-2F-100.003886.004080.005080.003F-68.003918.004130.005130.004-5F168.004154.004520.005520.004棟44單元均價：4032..00元/平方米樓層層差價（元/m2）計算價（元/m2）開盤推出價（元//m2）裝修價（元/m22）持續(xù)期上漲價（元/m2）1-2F-100.003932.004080.005080.003F-69.003963.004130.005130.004-5F170.004202.004520.005520.004棟5單元均價：41991.00元/平方米樓層層差價（元/m2）計算價（元/m2）開盤推出價（元//m2）裝修價（元/m22）持續(xù)期上漲價（元/m2）1-2F-105.004086.004080.005080.003F-72.004119.004100.005100.004-5F177.004368.004520.005520.004棟6單元均價：47224.00元/平方米樓層層差價（元/m2）計算價（元/m22）開盤推出價（元//m2）裝修價（元/m22）持續(xù)期上漲價（元/m2）1-2F-118.004606.004280.005280.003F-81.004643.004310.005310.004F199.004923.004820.005820.004棟7單元均價：47226.00元/平方米樓層層差價（元/m2）計算價（元/m22）開盤推出價（元//m2）裝修價（元/m22）持續(xù)期上漲價（元/m2）1-2F-118.004608.004580.005580.003F-81.004645.004780.005780.004F199.004925.005080.006080.004棟8單元均價：51115.00元/平方米樓層層差價（元/m2）計算價（元/m22）開盤推出價（元//m2）裝修價（元/m22）持續(xù)期上漲價（元/m2）1-2F-128.004987.005080.006080.003F-87.005028.005280.006280.004F216.005331.005880.006880.003棟1單單元均價：3905..00元/平方米樓層層差價（元/m2）計算價（元/m22）開盤推出價（元//m2）裝修價（元/m22）持續(xù)期上漲價（元/m2）1F-105.003800.003980.004980.002F-81.003824.004030.005030.003F-51.003854.004060.005060.004F27.003932.004120.005120.005F79.003984.004180.005180.006F133.004038.004300.005300.003棟2單單元均價：3873..00元/平方米樓層層差價（元/m2）計算價（元/m2）開盤推出價（元//m2）裝修價（元/m22）持續(xù)期上漲價（元/m2）1F-104.003769.003980.004980.002F-80.003793.004030.005030.003F-51.003822.004060.005060.004F27.003900.004120.005120.005F78.03951.004180.005180.006F132.004005.004300.005300.002棟1單單元均價：5041..00元/平方米樓層層差價（元/m2）計算價（元/m2）開盤推出價（元//m2）裝修價（元/m22）持續(xù)期上漲價（元/m2）1F-135.004906.004380.005380.005490.00-55650.0002F-104.004937.004620.005620.003F-66.004975.004750.005750.004F35.005076.004820.005820.005F102.005143.004980.005980.006-7F172.005213.005880.006880.002棟2單單元均價：5021..00元/平方米樓層層差價（元/m2）計算價（元/m2）開盤推出價（元//m2）裝修價（元/m22）持續(xù)期上漲價（元/m2）1-2F-135.004886.004360.005360.005470.00-55630.0003F-104.004917.004600.005600.004F-66.004955.004730.005730.005F35.005056.004800.004800.006F101.005122.004960.005960.007-8F171.005192.005860.006860.002棟3單單元均價：4790..00元/平方米樓層層差價（元/m2）計算價（元/m2）開盤推出價（元//m2）裝修價（元/m22）持續(xù)期上漲價（元/m2）1-2F-129.004661.004360.005360.005470.00--5630.003F-99.004691.004600.005600.004F-63.004727.004730.005730.005F34.004824.004800.004800.006F97.004887.004960.005960.007-8F163.004953.005860.006860.002棟4單單元均價：5032..00元/平方米樓層層差價（元/m2）計算價（元/m2）開盤推出價（元//m2）裝修價（元/m22）持續(xù)期上漲價（元/m2）1-2F-135.004897.004360.005360.005470.00-55630.0003F-104.004928.004600.005600.004F-66.004966.004730.005730.005F35.005067.004800.004800.006F102.005134.004960.005960.007-8F172.005204.005860.006860.002棟5單單元均價：5095..00元/平方米樓層層差價（元/m2）計算價（元/m22）開盤推出價（元//m2）裝修價（元/m22）持續(xù)期上漲價（元/m2）1F-137.004958.004950.005950.002F-105.004990.005200.006200.003F-67.005028.005250.006250.004F36.005131.005350.006350.005F103.005198.005550.006550.006-7F174.005269.005950.006950.001棟1單單元均價：4660..00元/平方米樓層層差價（元/m2）計算價（元/m2）開盤推出價（元//m2）裝修價（元/m22）持續(xù)期上漲價（元/m2）1-2F-125.004535.004500.005500.003F-96.004564.004550.005550.004F-61.004599.004600.005600.005F94.004754.004880.005880.006-7F159.004819.005980.006980.001棟2單單元均價：4617..00元/平方米樓層層差價（元/m2）計算價（元/m22）開盤推出價（元//m2）裝修價（元/m22）持續(xù)期上漲價（元/m2）1-2F-124.004493.004450.005450.003F-96.004521.004500.005500.004F-60.004557.004550.005550.005F32.004694.004880.005880.006F93.004710.004980.005980.007-8F157.004774.005980.006980.001棟33單元均價：4701..00元/平方米樓層層差價（元/m2）計算價（元/m2）開盤推出價（元//m2）裝修價（元/m22）持續(xù)期上漲價（元/m2）1-2F-126.004575.004500.005500.003F-97.004604.004550.005550.004F-62.004639.004600.005600.005F33.004734.004880.005880.006F95.004796.004980.005980.007-8F160.004861.005980.006980.001棟4單單元均價：4614..00元/平方米樓層層差價（元/m2）計算價（元/m2）開盤推出價（元//m2）裝修價（元/m22）持續(xù)期上漲價（元/m2）1-2F-124.004490.004450.005450.003F-96.004518.004500.005500.004F-60.004554.004550.005550.005F32.004646.004880.005880.006F93.004707.004980.005980.007-8F157.004771.005980.006980.001棟5單單元均價：4669..00元/平方米樓層層差價（元/m2）計算價（元/m2）開盤推出價（元//m2）裝修價（元/m22）持續(xù)期上漲價（元/m2）1-2F-125.004544.004450.005450.003F-97.004572.004500.005500.004F-61.004608.004550.005550.005F33.004702.004880.005880.006F94.004763.004980.005980.007-8F159.004828.005980.006980.007120.00--7330.001棟6單單元均價：4674..00元/平方米樓層層差價（元/m2）計算價（元/m2）開盤推出價（元//m2）裝修價（元/m22）持續(xù)期上漲價（元/m2）1-2F-125.004549.004450.005450.003F-97.004577.004500.005500.004F33.004707.004550.005550.005F94.004768.004880.005880.006-7F159.004833.005980.006980.007120.00--7330.001棟7單單元均價：4678..00元/平方米樓層層差價（元/m2）計算價（元/m2）開盤推出價（元//m2）裝修價（元/m22）持續(xù)期上漲價（元/m2）1-2F-125.004553.004380.005380.003F-97.004581.004450.005450.004F33.004711.004550.005550.005F94.004772.004680.005680.006-7F159.004837.005780.006780.001棟8單元元均價：4695..00元/平方米樓層層差價（元/m2）計算價（元/m22）開盤推出價（元//m2）裝修價（元/m22）持續(xù)期上漲價（元/m2）1-2F-126.004569.004380.005380.003F-97.004598.004450.005450.004F33.004728.004550.005550.005F95.004790.004680.005680.006-7F160.004855.005780.006780.00六、價格執(zhí)行反饋饋控制系統(tǒng)由于市場目前較為為復(fù)雜，各種種類型的樓盤盤都同時存在在，我們必須須對價格有一一個可調(diào)整的的系統(tǒng)。而此此系統(tǒng)存在于于推廣和銷售售過程當(dāng)中，保保證上我們的的價格貼近市市場并保持較較高利潤。1、反饋調(diào)整系統(tǒng)樹樹圖價格運(yùn)行銷售過程銷售控制銷控表銷售會議銷售日記電話記錄外部信息收集財務(wù)計劃競爭對手項(xiàng)目形象推推廣分析反饋重新調(diào)整2、價格執(zhí)行:在推出量和價格控控制上做到既既要能產(chǎn)生脈脈沖性又要能能保持樓盤在在市場上的恒恒溫效應(yīng)，策策略如下：1）建立“限量發(fā)售售”，上市價越越來越高，上上市貨越來越越好市場營銷銷模型。A、馥香谷定位于國國際化住宅特特區(qū)，那么目目標(biāo)客戶一類類為外籍業(yè)主主；一類是公公司總裁、董董事長、金領(lǐng)領(lǐng)、外資企業(yè)業(yè)的高級職員員等。因此首首批推出的住住宅在首批量量銷的基礎(chǔ)上上再進(jìn)行下一一階段的銷售售，做到留有有余地，以便便依循首批推推出后的市場場反映，緊接接進(jìn)行相關(guān)戶戶型的調(diào)整，而而中期階段是是在消化舊有有存量的，主主推200以上的戶型型，針對的是是拓展性的客客戶，強(qiáng)調(diào)推推出的品質(zhì)。B、推出的次序是先先“兩側(cè)后中間間，先西面后后南面”位置及朝向向較好的單元元盡量放在后后期銷售，做做到推出的產(chǎn)產(chǎn)品的品質(zhì)越越來越高，為為在銷售期后后期的價格上上升導(dǎo)入質(zhì)量量的概念，避避免價格做空空。C、講究戶型入市的的節(jié)奏感，每每個階段實(shí)施施“主推主力戶戶型”的策略，這這樣可以集中中力量推廣一一兩種戶型，做做到有的放矢矢，避免由于于戰(zhàn)線過長而而達(dá)不到應(yīng)有有的促銷效果果。3、應(yīng)變方案準(zhǔn)備第一批住宅推出后后預(yù)測出現(xiàn)以以下5種情況：第一種情況戶型推出套數(shù)（假設(shè)）銷售比例113-12810套80%131-15010套80%150-20010套80%200左右10套80%這種情況況表明馥香谷谷的第一批推推出量取得很很好的市場反反映。應(yīng)變方案案：立即調(diào)整整價格，根據(jù)據(jù)具體情況可可平均上漲100元/平方米以上上第二種情況戶型推出套數(shù)（假設(shè)）銷售比例113-12810套80%131-15010套80%150-20010套40%200左右10套20%這種情況況反映150平方米以下下的戶型受到到市場歡迎，表表明馥香谷采采取的與周邊邊樓盤戶型的的差異在競爭爭策略取得成成功，而200以上的大戶戶型由于推廣廣力度還不夠夠，推銷速度度慢，致使銷銷售成績難理理想。應(yīng)變方案：加大推推廣力度，加加強(qiáng)大戶型的的優(yōu)惠措施，（不不用現(xiàn)金打折折，可乘取贈贈送實(shí)物）第三種情況戶型推出套數(shù)（假設(shè)）銷售比例113-12810套40%131-15010套70%150-20010套40%200左右10套20%這種情況況的反映中，130-1150平米的戶型型受市場歡迎迎，是由于該該戶型針對的的消費(fèi)層面廣廣，需求大，而而中、小戶型型及大戶型分分別是由于戶戶型較差和消消費(fèi)面狹窄，造造成需求量相相對減少，因因此銷售相對對困難。應(yīng)變方案：以特優(yōu)優(yōu)價迅速消化化小戶型，加加大對大戶型型的宣傳平穩(wěn)穩(wěn)加推中戶型型。第四種情況戶型推出套數(shù)（預(yù)定）銷售比例113-12810套40%131-15010套70%150-20010套80%200左右10套50%這種情況況反映130以上戶型受受市場歡迎。說說明馥香谷項(xiàng)項(xiàng)目的中大戶戶型有足夠的的市場進(jìn)行消消化。應(yīng)變方案：迅速消消化小戶型，特特優(yōu)價消化，按按計劃加推其其他戶型。第五種情況戶型推出套數(shù)（預(yù)定）銷售比例113-12810套20%131-15010套40%150-20010套40%200左右10套20%這種情況況是馥香谷第第一批推量出出現(xiàn)銷售困難難，樓盤存在在突發(fā)性事件件，如工程質(zhì)質(zhì)量，買賣糾糾紛，宣傳不不足引起知名名度不高，造造成嚴(yán)重的公公關(guān)危機(jī)等原原因造成這種種局面的發(fā)生生。應(yīng)變方案：加強(qiáng)宣宣傳推廣，重重新調(diào)整價格格。組織人員員檢查分項(xiàng)工工作，改進(jìn)階階段設(shè)施調(diào)整整促銷策略及及宣傳推廣策策略，重新以以嶄新面貌上上市。小結(jié)：綜綜合上述五種種情況，第一一種情況經(jīng)過過對市場競爭爭環(huán)境，主要要競爭者等方方面進(jìn)行調(diào)整整分析概率最最大，第二、三三、四也存在在較大概率，第第五種情況是是最壞的局面面，其出現(xiàn)的的概率也是最最低。附表1：開盤期首推戶型型價格明細(xì)表表樓號房號面積總面積戶型價格裝修價8-1101+201220.101113.204房2廳3衛(wèi)5150.006150.00301128.002房2廳2衛(wèi)5350.006350.00401193.203房2廳2衛(wèi)5850.006850.00102+202221.204房2廳3衛(wèi)5160.006160.00302128.403房2廳2衛(wèi)5360.006360.00402222.304房2廳3衛(wèi)5860.006860.008-2101+201221.201112.804房2廳3衛(wèi)5040.006