word文檔可自由復制編輯住宅金融體系國際經(jīng)驗借鑒與分析摘要住宅金融作為金融業(yè)的傳統(tǒng)業(yè)務，它的發(fā)展以金融市場為基礎。發(fā)達國家比較成熟的住宅金融模式都經(jīng)歷了發(fā)展、變革、完善、創(chuàng)新等過程。我國目前經(jīng)濟處在一個快速發(fā)展階段，房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟發(fā)展和穩(wěn)定方面起著十分重要的作用，所以必須有一套完善的住宅金融體系來促進房地產(chǎn)業(yè)以及整個宏觀經(jīng)濟的健康發(fā)展。由于我們發(fā)展中國家特有的后發(fā)優(yōu)勢，所以應當根據(jù)我國實際情況積極學習和借鑒發(fā)達國家經(jīng)過漫長摸索和嘗試建立的模式來構(gòu)建中國特色的住宅金融體系。關鍵詞：住宅金融金融危機發(fā)達國家機構(gòu)體系住宅金融及其體系的概念與內(nèi)容在我國，住宅金融對于大多數(shù)人來說可能還是一個陌生的概念，我們對其最可能的理解為房地產(chǎn)市場，但是房地產(chǎn)業(yè)與住宅金融在范疇上存在一些不同。我們通常所說的房地產(chǎn)業(yè)，包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介服務和其他等四方面，而房地產(chǎn)金融則不僅涵蓋這些領域的金融活動，同時也包括納入了建筑業(yè)的房地產(chǎn)投資建設的相關內(nèi)容。所以可以理解為住宅產(chǎn)業(yè)與住宅金融的概念從理論上涵蓋住宅產(chǎn)品從生產(chǎn)到流通的各個環(huán)節(jié)，更適合用于理解住宅產(chǎn)品及其金融市場。住宅金融是指在住宅的投資、生產(chǎn)、流通、經(jīng)營、消費過程中，通過金融機構(gòu)和金融市場，運用各種金融工具和方式，進行資金的籌集、融通、借貸、結(jié)算及提供相關的金融服務。從學者們對住宅金融的定義中，可以看出，住宅金融是建立在金融體系的基礎之上的。住宅金融作為一種現(xiàn)代化的金融工具，相對于其他金融產(chǎn)品，它具有的特點為：資金運用量大，周轉(zhuǎn)時間長；住宅金融業(yè)務涉及范圍廣泛；政策性較強；宏觀經(jīng)濟對其影響較大；住宅金融資金運動區(qū)域性強。住宅金融體系包括住宅金融管理機構(gòu)和住宅金融政策、住宅金融機構(gòu)、住宅資金來源、住宅金融工具、住宅金融市場等要素。這些要素包含在產(chǎn)品體系、市場體系、組織體系這三大主要體系中。建立住宅金融體系的重要性和必要性放眼全世界，每一個國家都需要一個穩(wěn)定的住宅金融體系才能維持經(jīng)濟的穩(wěn)定和人民的安居樂業(yè)。在一國經(jīng)濟增長與社會發(fā)展過程中，居民住宅作為特殊消費品，對于經(jīng)濟體系中的資源配置與資本結(jié)構(gòu)起到重要影響作用。根據(jù)世界各國經(jīng)驗來看，在工業(yè)化達到一定程度之后，住宅產(chǎn)業(yè)在整個國民經(jīng)濟運行中將會占有舉足輕重的地位。與此相適應，發(fā)達市場經(jīng)濟國家往往都具有一套完善的住宅金融體系來支持住宅產(chǎn)業(yè)的健康運行，一方面通過這套體系來維持住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和適應居民消費需求結(jié)構(gòu)變遷，另一方面則以此來實現(xiàn)特定政府目標，如協(xié)助中低收入階層改善居住條件。從目前我國的經(jīng)濟發(fā)展形勢來看，迫切需要一個完善的住宅金融體系來規(guī)范住宅金融業(yè)發(fā)展。它的必要性主要體現(xiàn)在兩個方面：一是住宅金融體系的發(fā)展對于中國的金融改革有重要意義。前面講住宅金融概念的時候提到過，住宅金融的基礎是金融市場，所以它的表現(xiàn)又反過來直接影響著金融改革與發(fā)展，況且住宅體系在國民經(jīng)濟發(fā)展中占有重要比重；二是住宅金融體系的完善直接影響到中國金融的穩(wěn)定與風險。從歷史上其他國家的住宅金融危機中我們可以清晰的感受到住宅危機引發(fā)的金融風暴對世界經(jīng)濟和金融的沖擊式多么巨大，所以對于處在經(jīng)濟高速上升期的我們來說，更應該需要一個穩(wěn)定的體系防止類似于歐美次貸危機那樣的悲劇發(fā)生。國外比較成熟的住宅金融體系美國住宅金融體系美國個人住房抵押貸款證券化是住房金融體系的核心。運作模式為半政府、半市場化。運行機制為：銀行等金融機構(gòu)有在一級市場發(fā)放住房抵押貸款，在二級市場將貸款出售給特殊目的載體即二級市場參與者。銀行資產(chǎn)負債表上的抵押貸款為現(xiàn)金，從而抵押貸款的信貸風險隨著貸款銷售轉(zhuǎn)移到二級市場參與者。個人住房貸款證券化不受限于僅通過銀行存款籌集資金，有效地防范了信貸風險，有利于住房抵押貸款的發(fā)放。美國主要由儲蓄貸款合作社、商業(yè)銀行、抵押貸款公司等民間金融機構(gòu)提供住宅貸款，政府機構(gòu)除對低收入階層實行有條件的貸款外，主要是給予民間金融機構(gòu)以支持，發(fā)展民間金融機構(gòu)。這種抵押貸款以發(fā)達的一級、二級抵押市場為特色，住宅抵押市場是以住宅抵押為基礎的，多種住宅售用交織成網(wǎng)絡的政府調(diào)節(jié)的以私人金融機構(gòu)為經(jīng)營主體的住宅金融市場。美國政府在抵押市場中起著重要的作用，可以說，在住宅金融運行機制的主要環(huán)節(jié)都有政府參與。美國調(diào)節(jié)住宅金融的機構(gòu)有四個主要系統(tǒng)：初級市場的政府保險保證機構(gòu)；聯(lián)邦住宅信貸系統(tǒng)；全國性的二級市場經(jīng)營系統(tǒng)；政府機構(gòu)證券的信托。這些系統(tǒng)相互聯(lián)系，共同維持住宅金融體系的穩(wěn)定。2008年，次貸危機爆發(fā)，從這次危機中可以看出美國以住房抵押貸款為起點的住宅金融體系實質(zhì)上是一種杠桿交易，且經(jīng)過多次抵押貸款證券化，交易杠桿不斷提高，一旦借款人發(fā)生大規(guī)模違約機會聚集大量金融風險。又由于信用違約掉期的特征導致風險不能及時被發(fā)現(xiàn)，從而使風險蔓延到了整個金融系統(tǒng)，造成了席卷整個歐美的次貸危機。危機爆發(fā)后，美國住宅金融體系獲得了新的發(fā)展，美國進一步發(fā)展了以房地產(chǎn)投資信托基金為代表的房地產(chǎn)股權市場，同時采取各種優(yōu)惠政策有效刺激了居民投資熱情。這些方案值得我們學習。德國住宅金融體系德國的住宅金融體系形成了儲蓄銀行、抵押銀行和信貸合作社等一般性金融機構(gòu)與建房互助儲蓄信貸社這樣的專業(yè)住宅金融機構(gòu)共同參與房地產(chǎn)貸款的體系。但是它的建房互助儲蓄信貸社和抵押銀行都不是獨立機構(gòu)，也沒有獨立的監(jiān)管體系來形成相對獨立的房地產(chǎn)金融體系。從運作模式上來看，德國的住宅金融體系屬于合同儲蓄模式，它的建房互助儲蓄信貸社實行獨特的契約，儲蓄配貸機制分為儲蓄階段和貸款階段。儲蓄階段表示居民簽訂住房儲蓄合同，商定住房儲蓄金額，之后按規(guī)定有規(guī)律存款，存款利率固定且低于市場利率，不受市場利率的影響，政府對住房儲蓄實行補貼和獎勵。貸款階段表示當存款額達到合同金額的一半后，按合同給儲蓄者，貸款利率固定。建房互助儲蓄信貸社的運行模式可概括為：專業(yè)經(jīng)營、?？顚Ｓ谩⒁源娑ㄙJ、利率固定、政府資助。這個體系的特點為是一個封閉式體系，不受一般金融市場影響，作為住房貸款的主要銀行，德國抵押銀行主要發(fā)放長期貸款，住宅貸款約占其總貸款額的百分之八十，其資金主要通過發(fā)行債券籌集，抵押貸款放貸額度相對于抵押財產(chǎn)價值偏低，期限較長。德國的儲蓄銀行與一般金融機構(gòu)無差別，其突出只能就是為政府福利政策提供支持和為低收入家庭提供抵押貸款。近年來由于政府的支持和補貼力度下降和外部經(jīng)營環(huán)境的變化以及行業(yè)競爭德國住宅金融的發(fā)展中建房互助儲蓄信貸社在住房貸款業(yè)務中的比重下降，封閉式住房金融工具在住房金融中的作用減少。在2008年的金融海嘯中，德國經(jīng)濟可謂是在西歐各國中受沖擊最小、恢復最快，這也得益于其住宅體系的穩(wěn)定和福利政策的完善。這種抗風險性強的住宅體系是值得我們國家去認真學習的。日本住宅金融體系日本的住宅金融體系是以政府所有的專業(yè)性的住房金融公庫體系為主、民間金融機構(gòu)為輔的政策性金融體系。其采用公共住房銀行的運作模式。日本重視建立官方和官民結(jié)合的機構(gòu)和組織，以保證政府住房政策、法令和計劃的貫徹和實施，其最大特點是建立了專門的政策性住房機構(gòu)——住宅金融公庫。住宅金融公庫主要是為向其他金融住房機構(gòu)和銀行籌措資金，為較困難的國民提供購房貸款。住宅金融公庫融通長期低息資金，資金來源除資本金和向政府借款外，還有財政撥款或通過財政籌集的郵政存款、保金、年金、國民年金以及政府擔保的公團和公庫發(fā)行的住宅債券。住宅金融公庫發(fā)放的貸款條件優(yōu)惠、償還期長、利息較低。這樣通過降低利率、放款政策標準和貸款投向等手段來使更多的人有能力購買自有住房，并且由作為公益性財團法人的公平住宅金融保證協(xié)會提供擔保和保險最大限度的降低了信貸風險。同時，住宅金融公庫不僅擁有高效率的機構(gòu)和信用信息網(wǎng)絡體系，還建立了良好的業(yè)務咨詢平臺。這樣，可保證住宅金融公庫委托的金融機構(gòu)和各地方公共團體之間得信息共享，也能夠幫助貸款者選擇適合自身情況的貸款和還款計劃，還幫助貸款有困難的顧客進行財務咨詢服務或為其量身定奪新的貸款計劃。上世紀90年代，日本爆發(fā)泡沫經(jīng)濟，之前建立的住宅金融體系崩潰。日本泡沫經(jīng)濟爆發(fā)后，各大銀行背負了大量的不良債權，日本政府針對泡沫經(jīng)濟發(fā)生引起的住宅金融體系崩潰問題實施了改革，建立了一個能發(fā)揮資本市場機能的住宅體系。日本政府剝離了泡沫經(jīng)濟爆發(fā)導致的銀行大量不良貸款，而且減少銀行業(yè)競爭削弱金融中介機構(gòu)間接融資作用，然后取消了銀行、保險、證券行業(yè)間的限制，促進了相互競爭，最終引導日本住宅金融體系以及整個日本經(jīng)濟重新步入正軌。針對我國目前的住宅問題，日本政府的措施將有利于我們更快捷有效的解決這些問題。我國住宅金融體系的現(xiàn)狀及其產(chǎn)生原因我國是世界上最大的發(fā)展中國家，國家經(jīng)濟正處在高速增長階段，由于改革開放前中國整個金融業(yè)沒有什么大的發(fā)展，所以我們發(fā)展住宅金融的基礎是相當薄弱的。我國地域遼闊，但是各地地理特征差異明顯，經(jīng)濟發(fā)展不平衡，人口分布相當不均勻，所以就會導致住宅制度改革和發(fā)展進程不一樣。比如同樣是國務院下發(fā)的指令，有的地方政府因為財政困難加上地方企業(yè)受益不好可能沒足夠資金完成國務院交代的任務。拋開地理和環(huán)境因素，從住宅與金融的直接連線上來看，我國住宅儲蓄業(yè)務尚未得到有效實現(xiàn)，相對于歐美發(fā)達國家很多福利優(yōu)惠政策，我們獲得的來自國家的資金支持太少。每個國家都有一套住宅儲蓄制度，而我國的住宅儲蓄利率甚至比同期銀行存款還要低，所以不能吸納足夠的資金，這樣就決定了得不到足夠的投資資本來為人民謀福利。況且在我國銀行吸收住宅儲蓄存款是以發(fā)放住宅抵押貸款為前提的，這樣的話運轉(zhuǎn)時間長，過程繁瑣，還要承受一定風險，所以在住宅金融儲蓄方面的弊端阻礙著我國整個住宅金融體系的發(fā)展。上述這些因素導致我國住宅金融發(fā)展的現(xiàn)狀為：整體上處于放任、分割、封閉的發(fā)展階段；住宅存款在金融業(yè)務中的比重偏低；住宅組織機構(gòu)少；由于融資方式為間接融資，因此這種方式時間長，流動風險大，人們期望熱度低；由于住房抵押貸款可以讓商業(yè)銀行謀得利益，因此商業(yè)銀行之間爭奪業(yè)務，使經(jīng)營出現(xiàn)資產(chǎn)負債不匹配的情況；面對當今住宅金融發(fā)展的強烈趨勢，金融品種依舊過于單一，沒有創(chuàng)新性，所以滿足不了社會居民的需要和選擇。所以針對上述情況和造成這種問題的原因，我們可以看出我國目前需要對住宅金融體系的構(gòu)建和完善提出更多的要求。借鑒國外較成熟的經(jīng)驗，根據(jù)我國的實際情況對我國住宅金融體系進行調(diào)整和完善對于充分發(fā)揮住宅金融在住宅產(chǎn)業(yè)中的職能和穩(wěn)定我國經(jīng)濟以及提高居民生活質(zhì)量有十分重要的作用。具體來看，既要通過健全住宅金融體系的功能來更好地為住宅產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展提供有效的金融支持，又要通過促進住宅金融活動的效率與效益提高，進而有利于中國金融改革與金融深化。我國住宅金融體系該如何發(fā)展通過對發(fā)達國家住宅金融體系的研究發(fā)現(xiàn)，當今世界主要發(fā)達國家的住宅金融機構(gòu)雖然名稱、組織結(jié)構(gòu)和運作方式各具特色，但是由這些要素集合成的機構(gòu)體系卻大致相同。我們可以總結(jié)出成熟的住宅金融體系有如下三個特點：有一個相對發(fā)達的住宅抵押貸款二級市場。如美國的住宅抵押貸款證券化市場，在二級市場可以進行住房抵押債券、住房抵押票據(jù)的買賣等各種金融活動，可以發(fā)展保險業(yè)務、信托業(yè)務等，從而提高住房金融市場的活力和效率。有一個獨立的政府型專業(yè)住宅金融機構(gòu)。如日本的住宅金融公庫，這種機構(gòu)主要是面向住房經(jīng)營者和經(jīng)營住房信貸的金融機構(gòu)，對本國住宅金融提供稅收優(yōu)惠、為住宅購買和建設者提供擔?；蛑苯淤J款等，從而形成一個各方參與、相互分工協(xié)作的運行機制。都重視住宅建設的立法，制定了眾多有關住宅的法令、法規(guī)，形成了比較完備的住宅法律體系。如日本就通過了《公營住宅法》、《住宅建設計劃法》等，美國通過了《住宅抵押再貸款法》、《住宅法》等。但是，我們也必須看到，雖然這些發(fā)達國家的住宅金融體系曾經(jīng)在推動其住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程中起到非常巨大的作用，但也因其發(fā)展過程中的弊端引發(fā)了次貸危機和泡沫經(jīng)濟等嚴重的問題，這就需要我國揚長避短，充分利用我們發(fā)展中國家的后發(fā)優(yōu)勢，取其精華去其糟粕才能保證我們少走彎路盡快建立一個良好的體系。建立住宅金融體系的具體做法為：（一）經(jīng)濟措施1.建立完善的金融機構(gòu)建立適合我國國情的金融住宅金融機構(gòu)，由于我國是社會主義國家，政府擔當?shù)慕巧浅Ｖ匾?，因此必須要設立政府住宅金融機構(gòu)，我們可以選擇借鑒國際經(jīng)驗成立政策性住房銀行。目前世界上很多國家都設立專門政府住宅金融機構(gòu)來解決住房問題。我國組建的政策性住房銀行應具備集中管理住房公積金、發(fā)行住宅證券等職能，才能維持穩(wěn)定的資金來源。其主要職能就是為幾個方面：具有房產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)權，這樣可以建造面向中低收入階層的經(jīng)濟適用住宅；制定專門針對中低收入階層的住宅抵押貸款的發(fā)放政策，以解決住宅潛在需求與有效需求之間的矛盾；具有制定相關住宅金融法律法規(guī)的權力，以促進整個金融體系的健康運轉(zhuǎn)。發(fā)展和完善住宅抵押貸款業(yè)務由于我國商業(yè)銀行存在某些弊端，所以在住宅抵押貸款方面有一些缺陷，這就要求提供住房貸款的商業(yè)銀行改變目前重業(yè)務發(fā)展，輕視借款風險的局面，規(guī)范個人貸款審查標準，讓中國住宅金融有一個良好的起點，也給住房抵押貸款證券化提供一定的基礎。還要改變目前只在四大商業(yè)銀行進行政策性貸款的落后制度，讓全體商業(yè)銀行尤其是城市商業(yè)銀行比如浙商銀行、徽商銀行參與到公積金貸款上來，推動住宅金融的有效供給。充分發(fā)揮住宅金融市場的積極作用住宅金融體系的完善應當構(gòu)建合理的市場結(jié)構(gòu)。一方面，針對住宅產(chǎn)品供給建立有效的金融支持與約束機制，防止住宅建設融資的風險向個人住房抵押貸款轉(zhuǎn)移；另一方面，針對住宅產(chǎn)品的需求，在以及市場上主要通過強化制度建設來著力促進個人住房抵押貸款合同、合約的標準化。在二級市場上通過建立全國性的二級市場，主要是進一步解決抵押貸款流動性的機制，這樣可以解決很多一級市場上的問題。建立和健全住宅金融的一級市場和二級市場，建立多層次的產(chǎn)品體系，推動住房金融產(chǎn)品創(chuàng)新在整個住宅金融體系建設中具有重要意義。進一步拓寬金融業(yè)務，積極推進業(yè)務創(chuàng)新目前我國住房產(chǎn)品較少，特別是沒有專門面向低收入家庭、剛畢業(yè)的大學生等特定人群的住房金融產(chǎn)品。因此，應借鑒和學習外國經(jīng)驗和成果，根據(jù)不同年齡段、收入水平、對風險的偏好程度和對未來的預期等方面的不同需求推動住房產(chǎn)品創(chuàng)新，使住房消費者選擇適合自己的品種。政治措施充分展現(xiàn)政府的調(diào)節(jié)作用政府應充分利用宏觀政策工具來對住房金融體系運行中的非均衡狀態(tài)進行調(diào)節(jié)，盡量使得住宅金融的發(fā)展適應住宅產(chǎn)業(yè)的要求和廣大人民群眾的需要。這就要求政府在住宅產(chǎn)業(yè)與住宅金融發(fā)展中應堅持市場話，當然前提是不影響經(jīng)濟增長潛力與穩(wěn)定性。在調(diào)節(jié)住房需求方面，政府也發(fā)揮著主要作用。例如，在有效需求嚴重不足的時期，可以使住宅金融政策側(cè)重于提高住宅產(chǎn)業(yè)的增長貢獻度；在經(jīng)濟增長出現(xiàn)過熱時，適當防止住宅市場的過度發(fā)展；而在經(jīng)濟均衡增長時，則更加側(cè)重于通過住宅金融政策來改善居民的生活質(zhì)量和福利水平。2.國家政策配套，創(chuàng)建有效福利體系我國以福利性為目的的住房公積金制度尚未充分發(fā)揮作用。公積金閑置對住宅金融的支持功能尚未充分體現(xiàn)，而其他的福利金融幾乎空白，所以需要解決中低收入人群的福利性融資問題，迅速改善公積金貸款服務現(xiàn)狀，加大對中低收入人群的金融支持力度和服務范圍。從國際上看，政府除了通過減免稅、發(fā)放津貼、提供經(jīng)濟適用房和廉價出租住房等方式支持購房外，還可通過執(zhí)行不同的貸款利率，不同的首付比例、財政貼息等多種金融手段調(diào)節(jié)裝金融體系。讓低收入者有能力負擔一定水平的住房貸款，保證基本的生活質(zhì)量以及合理的選擇權。結(jié)語借鑒國外較為成熟的經(jīng)驗，根據(jù)我國的實際情況對我國住宅金融機構(gòu)體系進行重組和調(diào)整對于充分發(fā)揮金融在住宅產(chǎn)業(yè)中