房地產開發(fā)與經營北京理工大學珠海學院主講人：李春保第一講*房地產開發(fā)與經營概述

（4學時，包括課程介紹）一、房地產二、房地產業(yè)三、房地產市場五、房地產經營四、房地產開發(fā)六、房地產開發(fā)經營的概念導言：本章是全書的基礎。要求掌握房地產、房地產業(yè)、房地產市場、房地產開發(fā)、房地產經營、房地產開發(fā)經營等概念的含義和分類，著重掌握房地產開發(fā)的基本流程。一、房地產（一）概念1、財產：具有權屬意義的有價值的物（包括有形物和無形物）。根據(jù)《物權法》

第317頁，物權包括所有權、用益物權、擔保物權三種。2、土地：地球表面的陸地（第2頁）

我國實行土地公有制（包括國有、集體所有），西方有些國家是土地私有。3、房產和地產：某些人所擁有的作為財產的房屋和土地。4、房地產：房產和地產的總稱。狹義房地產是指城市商品化的房地產?！痉康禺a=房產+地產=房地產實體+房地產權益】（二）特征第4頁~第5頁（三）分類

1、根據(jù)土地用途分類

2、根據(jù)使用情況分3、根據(jù)享有權益的程度分4、根據(jù)房地產實體的實現(xiàn)情況分現(xiàn)房：已建成使用期房：尚在建設中居住類房地產工業(yè)類房地產教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育類......商業(yè)、旅游、娛樂類......綜合及其他類自用類房地產投資類房地產具有完全權益的房地產具有限制性權益的房地產二、房地產業(yè)（一）概念：從事房地產這種產品開發(fā)經營的行業(yè)或者部門。（二）我國房地產業(yè)的地位和作用1、地位：是國民經濟的基礎產業(yè)和支柱產業(yè)。2、作用：第10頁（三）房地產業(yè)與建筑業(yè)是上下游的產業(yè)關系（四）房地產業(yè)與金融業(yè)房地產開發(fā)需要金融業(yè)的支持，同時，房地產信貸（開發(fā)信貸和消費信貸）也是金融業(yè)的優(yōu)質業(yè)務（風險小，收益多）。三、房地產市場（一）概念1、房地產交易：是指房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃2、房地產市場：是房地產各種權益（所有權、用益物權、擔保物權）在不同市場主體之間流轉的過程中形成的各種交易關系的總和。（二）分類1、按要素分2、按開發(fā)經營流程分3、按是否擁有房產證分土地市場：即城市國有土地使用權的有償出讓有期限和轉讓的市場房產市場：即房產的轉讓、抵押、租賃等交易的市場土地一級市場：土地儲備開發(fā)房地產二級市場：把新建、初次使用的房屋向消費者轉移房地產三級市場：再次將房地產轉讓或租賃的市場現(xiàn)房市場：具備辦雙證條件的房地產期房市場：不具備辦雙證條件的房地產（在建）四、房地產開發(fā)（一）概念：在依法取得國有土地使用權的土地上進行市政基礎設施、房屋建設的行為。（二）房地產開發(fā)的特征1、復雜性2、區(qū)域性3、長期性4、資源密集性5、高收益和搞風險性6、政策影響性

（三）分類1、按區(qū)域性質分2、按規(guī)模分3、按對象分新區(qū)開發(fā)舊區(qū)改造（珠海的“三日改造”）單項開發(fā)成片開發(fā)土地開發(fā)房屋開發(fā)綜合開發(fā)（四）*房地產開發(fā)的基本流程1、項目立項階段（1）項目投資決策：①開發(fā)商研究投資環(huán)境和機會；②編制（自編或委托）項目建議書；③編制項目（自編或委托）項目可行性研究報告；④政府主管部門（發(fā)改委或行業(yè)主管部門）及貸款銀行委托專業(yè)評估機構論證可研，進行項目立項或者不立項。（2）申請規(guī)劃選址、定點開發(fā)商向規(guī)劃部門申辦《項目選址意見書》、申請項目定點，初步選定項目用地的具體位置和界限。（3）辦理用地手續(xù)開發(fā)商通過競標獲得土地，與土地管理部門簽訂《國有土地使用權出讓合同》，并交納土地使用權出讓金。（4）申領規(guī)劃紅線圖、規(guī)劃設計條件通知書等文件這是項目勘察、設計的重要依據(jù)和控制指標。（5）開發(fā)商委托規(guī)劃設計院編制規(guī)劃設計總圖（6）開發(fā)商向規(guī)定部門申領《建設用地規(guī)劃許可證》2、項目前期準備階段（7）招標選定項目勘察、設計單位、編制兩階段設計文件（8）招標選定施工承包單位和工程施工監(jiān)理單位（9）申辦《建設工程規(guī)劃許可證》、《房屋拆遷許可證》，進行征地補償和地上房屋拆遷（10）申辦《施工許可證》（11）完成現(xiàn)場“七通一年”3、項目建設階段（12）施工單位進場施工，同時，開發(fā)商和工程監(jiān)理開工項目管理（三管三控一協(xié)調）（13）開發(fā)商申辦《商品房預售許可證》，開始房屋銷售申辦條件：

①項目建設手續(xù)齊備②已完成預售項目總投資的25%或主體封頂③已確定項目竣工日期，且進度有保證④已確定定向收款的監(jiān)管機構和監(jiān)管方案（14）項目竣工驗收，交付使用4、項目銷售及售后服務階段（15）辦理產權登記，申領《商品房銷售許可證》（16）房產營銷，簽訂合同，入住，物業(yè)管理（17）項目后評價（五）房地產開發(fā)的主要參與者1、房地產開發(fā)商根據(jù)《城市房地產管理法》第三章，房地產開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產開發(fā)和經營的企業(yè)。設立房地產開發(fā)企業(yè)，應同時具備以下條件：（1）有自己的名稱和組織機構（2）有固定的經營場所（3）有符合國務院規(guī)定的注冊資本（4）有足夠的專業(yè)技術人員（5）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件

根據(jù)《房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定》（建設部令第77號，2000年3月），房地產企業(yè)根據(jù)注冊資本、經營年限、業(yè)績、人員等劃分為：（1）一級資質：注冊資本不低于5000萬元，開發(fā)經營5年以上，專業(yè)人員40人（2）二級資質：注冊資本不低于2000萬元，開發(fā)經營3年以上，專業(yè)人員20人（3）三級資質：注冊資本不低于800萬元，開發(fā)經營2以上，專業(yè)人員10人（4）四級資質：注冊資本不低于100萬元，開發(fā)經營1年以上，專業(yè)人員5人（5）暫定資質：有效期1年2、政府機構（1）作用：①判定法規(guī)、規(guī)則②監(jiān)督管理（2）機構類別：[十二大類]發(fā)改、土管、規(guī)劃、城建、房管、消防、環(huán)保、水務、電力、人防、抗震、市政等3、金融機構：[現(xiàn)代金融體系包括：銀行、保險、證券、信托]（1）作用：①評估、論證項目②提供資金支持（2）機構類別：銀行、信托公司、企業(yè)、個人。（信托：委托人基于對受托人的信任，將其財產權委托給受托人由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者持定目的進分管理或者處分的行為。（房地產信托：信托投資公司[受托人]發(fā)揮專業(yè)理財優(yōu)勢，通過實施信托計劃籌集資金，用于房地產開發(fā)項目，為委托人獲取一定的利益的行為。）4、專業(yè)顧問（1）作用：提供房地產開發(fā)、經營方面的專業(yè)咨詢服務（2）名稱：建筑師、工程師、會計師、造價師、經濟師、估價師、經紀人、律師、營銷人員、策劃人員等5、建筑承包商6、消費者或者買家7、土地所有者或當前的使用者五、房地產經營（一）定義：房地產開發(fā)企業(yè)將減少完成的房地產項目轉移到使用者手中的過程。（二）類型：1、出租：（1）房地產開發(fā)企業(yè)將自己開發(fā)的房地產[全部或部分]用于自行租賃業(yè)務優(yōu)點：①抗通脹風險②享有升值收益③安置人員④便于開展多種經營缺點：①投資回收期長②承擔貶值風險③禁言不專一，分散精力

（2）合營出租：將自己開發(fā)的全部或部分房地產與他人合伙經營租賃業(yè)務優(yōu)點：除“自營出租”的優(yōu)點外，可以做到風險合理分擔缺點：利益分享2、出售（1）期房出售[房地產預售]：期房尚未竣工，不具備辦雙證條件的房地產。我國的房地產管理法預售政策：《城市房地產管理法》第四章第四十五條，商品房預售應符合以下條件：

①已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書②持有建設工程規(guī)劃許可證③按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期④向省級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證⑤預售人將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案⑥