成本法課堂練習(xí)1.“五通一平”一般是指某區(qū)域或某地塊具備了道路、（）等設(shè)施或條件以及場地平整。

A．給水、排水、電力、通信B．給水、排水、燃?xì)?、熱?/p>

C．排水、電力、通信、燃?xì)釪．排水、電力、通信、熱力2.下列關(guān)于建筑物壽命和經(jīng)過年數(shù)的說法中，正確的是（）。

A．建筑物的經(jīng)濟壽命短于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)也短于實際經(jīng)過年數(shù)

B．建筑物的經(jīng)濟壽命長于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)也可能長于實際經(jīng)過年數(shù)

C．建筑物的經(jīng)濟壽命與自然壽命相等，有效經(jīng)過年數(shù)與實際經(jīng)過年數(shù)也相等

D．建筑物的經(jīng)濟壽命短于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)可能短于也可能長于實際經(jīng)過年數(shù)3.因技術(shù)革新、設(shè)計優(yōu)化等導(dǎo)致建筑物變得落伍陳舊而引起的減價，屬于（）。

A．自然折舊B．物質(zhì)折舊C．功能折舊D．經(jīng)濟折舊4.通常房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤率的計算基數(shù)為（）。

A．土地取得成本+開發(fā)成本

B．土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用

C．土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用

D．開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值5.某建筑物已建成10年，預(yù)計尚可使用40年，殘值率為4％，該建筑物的成新率為（）。

A．75％B．79％C．81％D．84％6.下列關(guān)于估價上的建筑物折舊的說法中，正確的有（）。

A．估價上的折舊與會計上的折舊有本質(zhì)區(qū)別

B．建筑物的折舊就是建筑物的原始建造價格與賬面價值的差額

C．建筑物的折舊就是各種原因所造成的價值損失

D．建筑物的折舊就是建筑物在估價時點時的重新購建價格與市場價值之間的差額

E．建筑物的折舊包括物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊7.某建筑物實際經(jīng)過年數(shù)為10年，經(jīng)估價人員現(xiàn)場觀察該建筑物剩余經(jīng)濟壽命為46年，該建筑物經(jīng)濟壽命為50年，殘值率為2％，用直線法計算該建筑物的成新率為（）。

A．80％B．82％C．83％D．92％8.某綜合辦公樓建設(shè)期為3年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年，現(xiàn)補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為50年，建筑物剩余經(jīng)濟壽命為35年，則計算該建筑物折舊的經(jīng)濟壽命應(yīng)為（）年。

A．35

B．45

C．48

D．509.某房地產(chǎn)的土地取得成本為1000萬元，開發(fā)成本為3000萬元，管理費用為200萬元，銷售費用為300萬元，開發(fā)利潤為500萬元，則該房地產(chǎn)的投資利潤率為（）。

A．10.0％B．11.1％C．11.9％D．12.5％10.某建筑物的建筑面積為200m2，有效經(jīng)過年數(shù)為12年，重置價格為800元/m2，建筑物經(jīng)濟壽命為40年，殘值率為2％，則運用直線法計算該建筑物的現(xiàn)值為（）萬元。

A．10.2

B．11.0

C．11.3

D．11.511.某出租的房地產(chǎn)的年租金收入為10萬元，年出租總費用為1萬元。建筑物重置價格為100萬元，成新率為80％。己知土地資本化率為6％，建筑物資本化率8％。假設(shè)該房地產(chǎn)的土地使用年限為無限年，則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)值為（）萬元。A．43

B．112.5

C．123.3

D．15012.某估價對象為一舊廠房改造的超級市場，建設(shè)期為2年，該廠房建成5年后補辦了土地使用權(quán)出讓用續(xù)，土地使用期限為40年，土地使用權(quán)出讓合同約定土地使用期間屆滿不可續(xù)期。建筑物經(jīng)濟壽命為50年。假設(shè)殘值率為零，采用直線法計算建筑物折舊時年折舊率為()。

A.2.00％B.2.13％C.2.22％D.2.50％13.征收集體土地下的土地取得成本中，征地補償安置費用包括()。

A.土地補償費B.安置補助費C.地上附著物和青苗的補償費

D.土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費用E.安排被征地農(nóng)民的社會保障費用14.某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/m2，正常開發(fā)成本為1500元/m2，管理費用為前兩項的5％，投資利息占直接成本的5％，銷售費用為100元/m2，直接成本利潤率為6％，則開發(fā)后的地價為（）元/m2。

A.1840B.2840C.2966D.300015.某宗土地面積為1.2公頃，已完成七通一平。某房地產(chǎn)開發(fā)商擬取得該宗土地50年的土地使用權(quán)，按規(guī)劃要求開發(fā)建設(shè)建筑面積相同的住宅樓和寫字樓各一幢，總?cè)莘e率為2.5。在第1年末辦理完土地使用權(quán)出讓手續(xù)，一次性繳納全部地價款，并且開工建設(shè)。根據(jù)項目實施進(jìn)度安排（見如下橫道圖），項目建成后，住宅樓將全部出售，寫字樓將用于出租。

根據(jù)市場調(diào)查，有關(guān)數(shù)據(jù)如下：（1）該項目所在區(qū)域的同類型、同檔次住宅的銷售價格為5000元/m2，銷售稅費為銷售價格的6%；同類寫字樓可出租建筑面積的月租金為120元/m2（可出租面積占建筑面積的70%），并按時年租收入的30%繳納押金，出租空置率為20%，有關(guān)稅費和經(jīng)營管理費用按租金收入的30%計，銀行存款年利率為3%，報酬率為10%。（2）同類開發(fā)項目的社會平均開發(fā)成本為：住宅樓1800元/m2，寫字樓2800元/m2，管理費用為開發(fā)成本的5%。（3）除地價款外，寫字樓和住宅樓的其他建設(shè)資金在各自建設(shè)期內(nèi)每年投入50%且在年度內(nèi)均勻支出。假設(shè)住宅樓在銷售期末一次性全部售出。（4）目前，此類項目折現(xiàn)率為10%。（5）為得到該宗土地，還需要按取得地價原價的3%繳納有關(guān)稅費。試計算該房地產(chǎn)開發(fā)商所能支付的最高土地價格。（12分）16、某宗房地產(chǎn)的土地總面積為1000平方米，是10年前通過征收農(nóng)地取得的，當(dāng)時取得的費用為18萬元/畝，現(xiàn)時重新取得該類土地需要的費用為620元/平方米；地上建筑物總建筑面積2000平方米，是8年前建成交付使用的，當(dāng)時的建筑造價為每平方米建筑面積600元，現(xiàn)時建造類似建筑物的建筑造價為每平方米建筑面積1200元，估計該建筑物有八成新。試選用所給資料測算該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時總價和單價。17、待估房地產(chǎn)概況該房地產(chǎn)為某企業(yè)的房地產(chǎn)。土地面積4000平方米，地塊呈南北走向。建筑物面積工18600平方米，其中廠房15690平方米，倉庫940平方米，行政樓1970平方米。其中倉庫為磚木結(jié)構(gòu)，2000年9月竣工投入使用；廠房和行政樓均為磚混結(jié)構(gòu)；廠房與倉庫同時投入使用；行政樓于2001年9月竣工。資料收集：1、上述各類建筑物的重置成本：廠房870，倉庫550，行政樓1300（單位均為元/平方米）2、土地重置價為350元/平方米3、磚木結(jié)構(gòu)耐用年限30年，殘值率為3%磚混結(jié)構(gòu)耐用年限50年，殘值率2%估價要求要求評估出該房地產(chǎn)2005年9月的市場價格（計算折舊分別使用直線折舊法和余額遞減法）18、估價對象概況：本估價對象是一幢出租的寫字樓；土地總面積12000平方米，總建筑面積52000平方米；建筑層數(shù)為地上22層；地下2層，建筑結(jié)構(gòu)為鋼混結(jié)構(gòu)；土地使用年限為50年，從2000年5月12日起計。估價要求：需要評估該寫字樓2005年5月15日的購買價格。經(jīng)調(diào)查知：1）租金按凈使用面積計?？晒┏鲎獾膬羰褂妹娣e總計為31200平方米，占總建筑面積的60%，其余部分為大廳、公共過道、樓梯、電梯、公共衛(wèi)生間、大樓管理人員用房、設(shè)備用房等占用的面積。2）租金平均為35元/平方米·月3）空房率年平均為10%，即出租率年平均為90%。4）經(jīng)常費平均每月10萬元，包括人員工資、水電、空調(diào)、維修、清潔、保安等費用。5）房產(chǎn)稅以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)，稅率為12%。6）其他稅費（包括城鎮(zhèn)土地使用稅、營業(yè)稅等）為租金收入的6%。7）在調(diào)查市場上相似的風(fēng)險的投資所要求的報酬率的基礎(chǔ)上，確定報酬率為10%。19、某開發(fā)區(qū)征用土地總面積5平方公里，現(xiàn)已完成了“七通一平”，開發(fā)區(qū)內(nèi)道路、綠地、水面及其他公共和基礎(chǔ)設(shè)施占地1.5平方公里。該開發(fā)區(qū)擬出讓一宗工業(yè)用地，出讓年限為50年，土地面積為10