奧運(yùn)年初的房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧和展望

－北京篇目錄宏觀環(huán)境

07宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境

07北京宏觀政策回顧

07北京宏觀政策解讀政策小結(jié)

08政策預(yù)判土地市場(chǎng)

07北京土地成交情況北京土地供應(yīng)對(duì)比各區(qū)域成交價(jià)格走勢(shì)近期成交土地一覽住宅市場(chǎng)

07北京住宅市場(chǎng)分析

07二手房市場(chǎng)分析2宏觀環(huán)境

07宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境

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07北京宏觀政策解讀政策小結(jié)

08政策預(yù)判土地市場(chǎng)

07北京土地成交情況北京土地供應(yīng)對(duì)比各區(qū)域成交價(jià)格走勢(shì)近期成交土地一覽住宅市場(chǎng)

07北京住宅市場(chǎng)分析

07二手房市場(chǎng)分析3宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境07年，三大經(jīng)濟(jì)因素與房地產(chǎn)的高度連通-高溫和高控特征空前顯著一、作為固定資產(chǎn)投資的主要組成部分，房地產(chǎn)投資在流動(dòng)性過(guò)剩、投資過(guò)熱的浪潮中不斷攀升，控制投資分別成為經(jīng)濟(jì)調(diào)控和房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的主要指向；二、投資過(guò)熱造成產(chǎn)能過(guò)剩，形成巨額貿(mào)易順差。隨著貿(mào)易順差的不斷擴(kuò)大，人民幣被迫升值，直接導(dǎo)致人民幣資產(chǎn)受到國(guó)際熱錢(qián)的追捧，樓市價(jià)格持續(xù)高漲；三、流動(dòng)性過(guò)剩傳導(dǎo)到消費(fèi)市場(chǎng)，引發(fā)CPI急速上揚(yáng)，央行不得不采取從緊的貨幣政策，在某種程度上也收緊了房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈條。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響樓市4國(guó)家CPI指數(shù)的持續(xù)上揚(yáng)是通貨膨脹的明顯信號(hào)，也是政府?dāng)?shù)次加息的根本所在?？刂艭PI的增長(zhǎng)是2008年政府的主要任務(wù)，而07中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議已經(jīng)為明年的調(diào)控奠定了基礎(chǔ)。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境全國(guó)CPI、北京市CPI與房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)分析信息來(lái)自：北京市統(tǒng)計(jì)局北京房屋價(jià)格指數(shù)高于CPI漲幅，2007年底受多因素影響首次出現(xiàn)小幅下滑508年整體宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)偏于利好。加劇流動(dòng)性過(guò)剩，引發(fā)熱錢(qián)對(duì)人民幣資產(chǎn)的追逐，助推樓市發(fā)展。人民幣加速升值帶來(lái)外地和外國(guó)的大量投資；擴(kuò)大城市基礎(chǔ)建設(shè)規(guī)模，加速城市化進(jìn)程；奧運(yùn)利好大量的人流帶來(lái)大量的市場(chǎng)需求；奧運(yùn)建設(shè)明顯提升局部區(qū)域價(jià)值。階段性的奧運(yùn)管制政策不會(huì)對(duì)08年房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體供需產(chǎn)生顛覆性影響。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境人民幣加速升值助推樓市，奧運(yùn)前后難現(xiàn)市場(chǎng)拐點(diǎn)607年全民皆股和市值爆發(fā)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出人們的想象。08年國(guó)家將采取從緊的貨幣政策，通過(guò)加息、提高準(zhǔn)備金率、發(fā)行央票等方式降低金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。股市慣性拉升時(shí)股市見(jiàn)頂焦灼震蕩時(shí)上市房企-----融資渠道暢通，市場(chǎng)大步躍進(jìn)；投資者-----部分投資者，可能將購(gòu)房資金投入股市套利；上市房企------資金鏈緊繃；投資者------大規(guī)模將股市獲利資金轉(zhuǎn)入樓市，尋求更加穩(wěn)定的投資回報(bào)。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境股市將在慣性拉升后見(jiàn)頂，期間和之后對(duì)樓市均有雙向影響7宏觀環(huán)境

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07北京宏觀政策回顧

07北京宏觀政策解讀政策小結(jié)

08政策預(yù)判土地市場(chǎng)

07北京土地成交情況北京土地供應(yīng)對(duì)比各區(qū)域成交價(jià)格走勢(shì)近期成交土地一覽住宅市場(chǎng)

07北京住宅市場(chǎng)分析

07二手房市場(chǎng)分析8

2007年，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)進(jìn)入新的階段，同時(shí)遇到了新的問(wèn)題。CPI指數(shù)的持續(xù)上揚(yáng)，房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)熱高漲等明顯的通貨膨脹信號(hào)預(yù)示著國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入了必須調(diào)整的灼熱狀態(tài)。為了保證國(guó)家經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定的發(fā)展，中央政府于2007年出臺(tái)了一系列的宏觀調(diào)控政策，即有行政手段，也包括金融手段。下面我將具體解讀部分重要的政策，以及其對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。漲聲如潮的2007，雙管齊下的政策寒冬9宏觀政策脈絡(luò)1003月18日一次加息05月19日二次加息07月20日三次加息08月22日四次加息09月15日五次加息12月21日六次加息10月，“第二套房”政策出臺(tái)12月11日，《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》明確第二套房貸的界定。06年，90/70政策12月，國(guó)土資源部39號(hào)令9月，兩成房現(xiàn)售令01月16日房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅按利潤(rùn)遞進(jìn)進(jìn)行清算03月5日溫家寶十屆全國(guó)人大五次會(huì)議講話，監(jiān)管政策落實(shí)相關(guān)政策收緊05月08日國(guó)土資源部關(guān)于貫徹實(shí)施《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》的通知，商品房70年產(chǎn)權(quán)可自動(dòng)延續(xù)。08月，國(guó)務(wù)院24號(hào)文發(fā)出，保障性住房比例增加。05月25日關(guān)于印發(fā)《市建委房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作方案》的通知

06月10日，商務(wù)部、國(guó)家外匯管理局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》。08月1日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，討論并原則通過(guò)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》。08月28日，8月13日國(guó)務(wù)院公布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》10月十七大召開(kāi)在在十七大報(bào)告的第八部分，胡錦濤同志提出：“健全廉租住房制度，加快解決城市低收入家庭住房困難。”2007年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議07年金融手段行政手段2007年宏觀政策回顧11宏觀環(huán)境

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07北京土地成交情況北京土地供應(yīng)對(duì)比各區(qū)域成交價(jià)格走勢(shì)近期成交土地一覽住宅市場(chǎng)

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07二手房市場(chǎng)分析12行政手段金融手段政策指向政策指向調(diào)節(jié)供應(yīng)控制需求2007年宏觀政策解讀132007年六次加息第二套房貸”政策90/70政策國(guó)土資源部39號(hào)令兩成房現(xiàn)售令國(guó)務(wù)院24號(hào)文發(fā)出，加大保障性住房投放比例。2007年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議07年金融手段行政手段控制需求調(diào)節(jié)供應(yīng)加息是國(guó)家控制宏觀經(jīng)濟(jì)的重要手段，是抑制流通的主要方式，同樣作用于房地產(chǎn)市場(chǎng)。明顯抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)剩需求的有力手段，打壓投資型需求的階段性政策為2008年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展定下明確的基調(diào)。明確打壓通貨膨脹的政府宣言。受此影響銀行已經(jīng)開(kāi)始加強(qiáng)對(duì)各類(lèi)貸款項(xiàng)目的監(jiān)管力度。雖是06年的政策，但是真正影響市場(chǎng)由07年開(kāi)始。預(yù)計(jì)08年一季度后90平米以下戶(hù)型真正覆蓋市場(chǎng)。土地供應(yīng)市場(chǎng)加大保障性住房和中小戶(hù)型的供應(yīng)，影響一手市場(chǎng)的供應(yīng)。控制發(fā)展商的市場(chǎng)供應(yīng)的有力手段，同時(shí)提高發(fā)展商開(kāi)發(fā)的資金門(mén)檻通過(guò)土地市場(chǎng)的控制手段影響市場(chǎng)供應(yīng)。同時(shí)提高發(fā)展商開(kāi)發(fā)的資金門(mén)檻。2007年宏觀政策解讀14政策條文2006年7月13日，國(guó)家建設(shè)部出臺(tái)的《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見(jiàn)》“90平方米套型建筑面積明確為單套住房的建筑面積；套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重必須達(dá)到開(kāi)發(fā)總面積的70%，這個(gè)比例適用于各城市年度新審批、新開(kāi)工的商品住房的總面積，其中包括經(jīng)濟(jì)適用住房。”政策影響未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)將以中小戶(hù)型為主，2007年此政策在北京顯現(xiàn)的速度比較慢，預(yù)計(jì)2008年末政策的效用才會(huì)開(kāi)始集中顯現(xiàn)，中小戶(hù)型產(chǎn)品將競(jìng)爭(zhēng)激烈。行政手段——90㎡、70%15政策條文8月13日國(guó)務(wù)院公布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》（簡(jiǎn)稱(chēng)24號(hào)文件）產(chǎn)權(quán)上明確規(guī)定購(gòu)房人對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房只擁有有限產(chǎn)權(quán)，政府享有回購(gòu)權(quán)；在住房面積上經(jīng)濟(jì)適用房單套不超過(guò)60平米、廉租房單套不超過(guò)50平米；在用地供應(yīng)總量上規(guī)定廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地的年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%。政策影響對(duì)于人數(shù)在4人以上的家庭，即使有一定的購(gòu)買(mǎi)力，但是新建的經(jīng)濟(jì)適用房都是小戶(hù)型，無(wú)法滿(mǎn)足需求，這部分消費(fèi)者只能尋找二手經(jīng)濟(jì)適用房或商品房作為替代品；保障政策無(wú)形當(dāng)中把這部分消費(fèi)者排除出了保障體系，形成了政策的“夾心層”。行政手段——24號(hào)文件16政策條文“兩成房現(xiàn)售令”現(xiàn)并非形成書(shū)面文件，只在執(zhí)行層面實(shí)施。自2007年9月初開(kāi)始實(shí)施以來(lái)，影響到眾多開(kāi)發(fā)商企業(yè)。具體實(shí)施細(xì)則：房地產(chǎn)公司在新報(bào)樓盤(pán)預(yù)售許可證時(shí)，只能辦理80%面積的預(yù)售手續(xù)，并且還要在取得預(yù)售文件時(shí)以書(shū)面形式說(shuō)明承諾樓盤(pán)的哪些面積做現(xiàn)房出售。一般來(lái)說(shuō)，做現(xiàn)房出售的面積不少于整個(gè)樓盤(pán)面積的20%。政策影響一、促使項(xiàng)目合法“囤房”，形成“奇貨可居”的惜售態(tài)勢(shì)，有了再次提升房?jī)r(jià)的理由。給購(gòu)房者施加壓力。二、進(jìn)一步拉緊項(xiàng)目開(kāi)發(fā)“資金鏈”，對(duì)于開(kāi)發(fā)商的自有資金實(shí)力和融資能力都是進(jìn)一步的考驗(yàn)。行政手段——兩成房現(xiàn)售令17政策條文在國(guó)土資源部頒布的《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》中，對(duì)土地出讓價(jià)款繳納和建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)發(fā)放進(jìn)行了更為明確的規(guī)定。要求受讓人付清全部國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款后，才能領(lǐng)取國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)。以往按出讓價(jià)款繳納比例分割發(fā)放國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)的情況將不復(fù)存在。也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商取得建設(shè)用地使用權(quán)可以按合同約定分期付款，但地方政府不得為開(kāi)發(fā)商分期辦理建設(shè)用地使用權(quán)證。政策影響非此即彼的明確界定，認(rèn)定和操作性很強(qiáng)。政策可操作性強(qiáng)，在執(zhí)行層面只用控制發(fā)證條件即可，這對(duì)于資金實(shí)力弱的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，全部繳納土地出讓金無(wú)疑是釜底抽薪。行政手段——39號(hào)令18政策條文截止至2007年12月，本年度央行共調(diào)整：放貸基準(zhǔn)利率6次，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率10次。政策影響頻繁加息在一定程度上提高了購(gòu)房的門(mén)檻，對(duì)多次置業(yè)客戶(hù)加大限制力度，增加了貸款購(gòu)房客戶(hù)的觀望氣氛。準(zhǔn)備金率的上調(diào)，提高了開(kāi)發(fā)商獲取銀行資金的門(mén)檻。另外，由于預(yù)期內(nèi)地明年通脹會(huì)達(dá)到6.5%。更可高達(dá)8%。當(dāng)通脹高于存款利率，出現(xiàn)負(fù)利率，勢(shì)必加劇資產(chǎn)價(jià)格膨脹，中央政府不會(huì)讓這個(gè)情況出現(xiàn)。因此預(yù)期明年會(huì)有四至五次加息行動(dòng)，期間不排除一次大幅加息0.54厘，預(yù)計(jì)以小步加息為主。

央行2007年一年期存貸款基準(zhǔn)利率調(diào)整示意圖表時(shí)間存款基準(zhǔn)利率貸款基準(zhǔn)利率07.12.204.14%7.47%07.09.153.87%7.29%07.08.223.6%7.02%07.07.203.33%6.84%07.05.193.06%6.57%07.03.182.79%6.39%金融手段——加息19金融手段——第二套房貸政策條文為加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)手下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》。通知規(guī)定，對(duì)已利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房、又申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套（含）以上住房的，房貸首付比例提高至40％、貸款利率不得低于央行同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。并且，貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高。具體提高幅度由商業(yè)銀行根據(jù)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)原則自主確定，但借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%。2007年12月11日，《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》，明確以下問(wèn)題：一是以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）為單位認(rèn)定房貸次數(shù)。二是如借款人家庭人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再次向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行。三是已利用住房公積金貸款購(gòu)房的家庭，向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款時(shí)，也應(yīng)按照《通知》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行?！堆a(bǔ)充通知》同時(shí)強(qiáng)調(diào)，凡發(fā)現(xiàn)填報(bào)虛假信息、提供虛假證明的，所有商業(yè)銀行都不得受理其信貸申請(qǐng)。20金融手段——第二套房貸政策影響短短兩個(gè)月時(shí)間，針對(duì)第二套房貸的政策又有了更加明確的細(xì)則和更加嚴(yán)厲的限制，主要有四個(gè)變化：變化一：備受爭(zhēng)議的“第二套房貸”界定說(shuō)法終于“塵埃落定”，央行明確對(duì)“第二套房貸”給予了“以家庭為單位”“正式”的說(shuō)法；變化二：“公積金”貸款不再成為逃避政策的“擋箭牌”；變化三：政策充分保障“民生”，向中低收入自住型購(gòu)房群體傾斜；變化四：央行嚴(yán)防“購(gòu)房信貸”風(fēng)險(xiǎn)，政策出現(xiàn)“罰則”制度。央行更為明確的統(tǒng)一了“第二套房貸”的“屆定標(biāo)準(zhǔn)”——嚴(yán)令“以家庭為單位”計(jì)算，“補(bǔ)充通知”使其界定和執(zhí)行變得極為明確，并直接影響到增量房的市場(chǎng)表現(xiàn)。這再一次表明了政府“保障自住、抑制投資、打擊投機(jī)、平抑房?jī)r(jià)”的決心。21政策條文

2007年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議12月3日至5日在北京召開(kāi)，這一會(huì)議歷來(lái)是觀察來(lái)年中國(guó)經(jīng)濟(jì)政策的風(fēng)向標(biāo)。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在部署明年經(jīng)濟(jì)工作時(shí)明確提出：2008年將實(shí)施穩(wěn)健的財(cái)政政策和從緊的貨幣政策。以防止經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由偏快轉(zhuǎn)為過(guò)熱、防止價(jià)格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@通貨膨脹。政策影響貨幣政策如今將由“穩(wěn)健”直接改為“從緊”，從緊的貨幣政策由此“全新登場(chǎng)”，并將在明年的宏觀調(diào)控中發(fā)揮重要作用，資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)，無(wú)論是開(kāi)發(fā)還是房貸將會(huì)受到更加嚴(yán)緊的限制。現(xiàn)階段，銀行已經(jīng)開(kāi)始對(duì)各類(lèi)貸款項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)管，同時(shí)基本停止了地產(chǎn)類(lèi)的各類(lèi)房貸。銀行方面，明年將按季度對(duì)單個(gè)銀行機(jī)構(gòu)進(jìn)行信貸規(guī)?？刂?。預(yù)計(jì)2008年開(kāi)發(fā)貸款將縮減50％、利率也有上調(diào)。金融手段——07年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議22宏觀環(huán)境

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07北京住宅市場(chǎng)分析

07二手房市場(chǎng)分析23宏觀政策小結(jié)1、宏觀調(diào)控政策前所未有的集中、直接和強(qiáng)硬，對(duì)市場(chǎng)的影響前所未有的明顯、直接和迅速；2、自2007年第四季度開(kāi)始，政策組合拳產(chǎn)生的首要功效是導(dǎo)致市場(chǎng)上買(mǎi)賣(mài)雙方的觀望情緒明顯濃厚；3、行政調(diào)控手段強(qiáng)化“明確界定和有力執(zhí)行”，金融手段強(qiáng)化“直接的貨幣作用”。

24宏觀環(huán)境

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07北京土地成交情況北京土地供應(yīng)對(duì)比各區(qū)域成交價(jià)格走勢(shì)近期成交土地一覽住宅市場(chǎng)

07北京住宅市場(chǎng)分析

07二手房市場(chǎng)分析2508年政策走勢(shì)整體政策趨嚴(yán)1234溫家寶總理：2007年10月25日，主持的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議表示，要全面落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策，大力推進(jìn)廉租房制度建設(shè)，著力解決困難群眾的住房問(wèn)題，努力控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。各部委督察組：由建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改委、央行、銀監(jiān)會(huì)、國(guó)土資源部等部門(mén)組成的“房地產(chǎn)調(diào)控部際聯(lián)席會(huì)議”督察組于12月奔赴全國(guó)十多個(gè)城市,檢查各地落實(shí)既有房地產(chǎn)調(diào)控政策的情況,其中房?jī)r(jià)與供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整是檢查重點(diǎn)。

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議：實(shí)行穩(wěn)健的財(cái)政政策和從緊的貨幣政策，進(jìn)一步發(fā)揮貨幣政策在宏觀調(diào)控中的作用，防止經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向過(guò)熱和明顯通脹。中國(guó)人民銀行：：08年持續(xù)性利率調(diào)整，收緊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸空間，增強(qiáng)監(jiān)管力度。2608年政策走勢(shì)土地方式：掛牌比例提高至半

規(guī)模：小地塊供應(yīng)達(dá)50%

主體：鼓勵(lì)中小企業(yè)參與拿地07年北京市公開(kāi)出讓的土地中，71%被大型開(kāi)發(fā)商獲得，08年土地供應(yīng)調(diào)整，將鼓勵(lì)中小企業(yè)參與拿地。大宗土地可能被劃成小幅單獨(dú)出讓?zhuān)乐苟诘?，盡快實(shí)現(xiàn)有效住房供應(yīng)，07年單體面積在10公頃以下的地塊占總出讓面積的19%，預(yù)計(jì)08年這一指標(biāo)將提高至50%。07年招標(biāo)地塊比例高達(dá)75%，雖合理的控制了地價(jià)，卻存在其它弊端，預(yù)計(jì)08年將適當(dāng)調(diào)整土地出讓方式，掛牌比例可能至半。市場(chǎng)預(yù)計(jì)08年推出政策性住房約5萬(wàn)套：經(jīng)濟(jì)適用房3萬(wàn)余套、廉租房約0.2萬(wàn)套、兩限房約1.5萬(wàn)套。繼續(xù)加強(qiáng)政策性住房建設(shè)土地供給保障—“集中”和“配建”相結(jié)合。

資金保障—住房公積金收益、從土地出讓凈收益提取一定比例；07年的15億元資金已到位。

2708年政策走勢(shì)金融從A股、H股的IPO、借殼等渠道限制房地產(chǎn)企業(yè)甚至是房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)上市；限制房企資本市場(chǎng)融資

對(duì)已上市企業(yè)增資擴(kuò)股再融資的審批也將更為嚴(yán)格。

精準(zhǔn)調(diào)控購(gòu)房需求

調(diào)整第二套房首付比例、利率，以精準(zhǔn)的打擊住房投機(jī)和投資需求；對(duì)自住升級(jí)甚至首次購(gòu)買(mǎi)的需求也產(chǎn)生不同程度的影響。

限外

在限外方面繼續(xù)嚴(yán)控供需、在房地產(chǎn)行業(yè)全面樹(shù)立限外大旗。稅收對(duì)政策性住房建設(shè)將采取優(yōu)惠措施，以鼓勵(lì)更多開(kāi)發(fā)企業(yè)參與；優(yōu)惠鼓勵(lì)政策性住房建設(shè)

加大閑置土地的處罰力度加大土地持有環(huán)節(jié)稅費(fèi)的征收，從而打擊囤地、形成有效供應(yīng)，對(duì)類(lèi)似碧桂園等企業(yè)影響巨大；物業(yè)稅由于征收對(duì)象、稅率、稅基、手段尚未明確，稅務(wù)總局官員已經(jīng)公開(kāi)表示，兩年以?xún)?nèi)肯定不會(huì)全面開(kāi)征。28宏觀環(huán)境

07宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境

07北京宏觀政策回顧

07北京宏觀政策解讀宏觀政策小結(jié)

08政策預(yù)判土地市場(chǎng)

07北京土地成交情況北京土地供應(yīng)對(duì)比各區(qū)域成交價(jià)格走勢(shì)近期成交土地一覽住宅市場(chǎng)

07北京住宅市場(chǎng)分析

07二手房市場(chǎng)分析29

07年北京市土地放量較多，放量地塊偏重于傳統(tǒng)遠(yuǎn)郊區(qū)縣。07年12月首次出現(xiàn)多宗地塊掛牌而未有3家開(kāi)發(fā)商應(yīng)標(biāo)，造成交易不成功?？梢?jiàn)由于政策影響，開(kāi)發(fā)商也處于觀望態(tài)勢(shì)。07年北京市土地上市與成交統(tǒng)計(jì)07年土地成交情況全市全年共72宗地塊成交總占地面積約706萬(wàn)平米總建筑面積約961萬(wàn)平米30宏觀環(huán)境

07宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境

07北京宏觀政策回顧

07北京宏觀政策解讀宏觀政策小結(jié)

08政策預(yù)判土地市場(chǎng)

07北京土地成交情況北京土地供應(yīng)對(duì)比各區(qū)域成交價(jià)格走勢(shì)近期成交土地一覽住宅市場(chǎng)

07北京住宅市場(chǎng)分析

07二手房市場(chǎng)分析3106年與07年住宅土地供應(yīng)情況比較

總用地面積建設(shè)用地面積規(guī)劃建筑面積06年1月-11月56033584036872617002107年1月-11月545751434681026802392同比增長(zhǎng)-2.6%-14.1%10.2%2007年1-11月住宅建筑面積同比06年增長(zhǎng)10.2%，而建設(shè)用地減少14.1%，住宅容積率增加明顯2007年住宅規(guī)劃建筑面積占全市總建筑面積的78%，同比06年有所下降（90%).2007年1-11月城八區(qū)住宅規(guī)劃建筑面積僅占總面積的45%。07年住宅土地供應(yīng)特點(diǎn)32近年北京土地交易情況近年北京土地招拍掛交易情況分析（一）北京市土地招拍掛成交情況(單位：公頃)政府加大土地供應(yīng)的意愿強(qiáng)烈，政府通過(guò)加大土地供應(yīng)給高房?jī)r(jià)降溫，08-10年北京市住宅用地平均每年供應(yīng)1600公頃，與07年持平，政府加大土地供應(yīng)的意愿強(qiáng)烈。土地供應(yīng)層面的執(zhí)行能力加強(qiáng)07年土地招拍掛成交898公頃，同比增長(zhǎng)12.4%數(shù)據(jù)來(lái)源：土地儲(chǔ)備中心；注：07年住宅用地包括商品住宅用地和限價(jià)地現(xiàn)有土地儲(chǔ)備的規(guī)模較為樂(lè)觀截止到07年底，全市一級(jí)開(kāi)發(fā)在施的土地共計(jì)2197公頃，即將進(jìn)入一級(jí)開(kāi)發(fā)的土地414公頃，保證了未來(lái)土地二級(jí)市場(chǎng)的充足供應(yīng)。33預(yù)計(jì)2008年郊區(qū)供地將占全市80%，其中順義、昌平、通州占40%近年北京土地招拍掛交易情況分析（二）數(shù)據(jù)來(lái)源：土地儲(chǔ)備中心，07年數(shù)據(jù)截至11月15日近年北京土地交易情況土地市場(chǎng)郊區(qū)化：郊區(qū)土地比重從05年的61%上升到07年的63.7%。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)：目前一級(jí)開(kāi)發(fā)在施地塊45宗，順義、昌平、通州占總量2197公頃的64.5%。

34宏觀環(huán)境

07宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境

07北京宏觀政策回顧

07北京宏觀政策解讀宏觀政策小結(jié)

08政策預(yù)判土地市場(chǎng)

07北京土地成交情況北京土地供應(yīng)對(duì)比各區(qū)域成交價(jià)格走勢(shì)近期成交土地一覽住宅市場(chǎng)

07北京住宅市場(chǎng)分析

07二手房市場(chǎng)分析35生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)：門(mén)頭溝、懷柔、密云、延慶、平谷北京城市功能分區(qū)城市發(fā)展新區(qū)：

通州、順義、大興、房山、昌平、開(kāi)發(fā)區(qū)首都功能核心區(qū)：東城、西城、崇文、宣武城市功能拓展區(qū)：朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)、石景山區(qū)362004-2007北京各區(qū)土地價(jià)格走勢(shì)2004-2007北京各區(qū)土地價(jià)格走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：土地儲(chǔ)備中心數(shù)據(jù)整理（去除限價(jià)地）政府土地供應(yīng)方式轉(zhuǎn)變導(dǎo)致各區(qū)樓面地價(jià)漲幅較大各區(qū)土地成交樓面均價(jià)為:首都功能核心區(qū)7000元/m2，城市功能拓展區(qū)6500元/m2，城市發(fā)展新區(qū)3500元/m2，生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)2500元/m2。

07年招標(biāo)地塊比例高達(dá)75%：雖合理的控制了地價(jià)，卻存在其它弊端。大型開(kāi)發(fā)商逐鹿北京，助推地價(jià)上漲：04－07年北京市土地成交樓面均價(jià)分別同比上漲10.2％、29.8％、7.2％和7.6%。全市均價(jià)（去除限價(jià)地）約3300-3700元/m2之間，首都功能核心區(qū)：東城、西城、崇文、宣武；城市功能拓展區(qū)：朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)、石景山區(qū)；城市發(fā)展新區(qū)：通州、順義、大興、房山、昌平、開(kāi)發(fā)區(qū)；生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)：門(mén)頭溝、懷柔、密云、延慶、平谷37宏觀環(huán)境

07宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境

07北京宏觀政策回顧

07北京宏觀政策解讀宏觀政策小結(jié)

08政策預(yù)判土地市場(chǎng)

07北京土地成交情況北京土地供應(yīng)對(duì)比各區(qū)域成交價(jià)格走勢(shì)近期成交土地一覽住宅市場(chǎng)

07北京住宅市場(chǎng)分析

07二手房市場(chǎng)分析3807年12月至08年1月土地成交情況宗地名稱(chēng)宗地位置土地面積(平方米)規(guī)劃建筑面積(平方米)規(guī)劃用途競(jìng)價(jià)起始時(shí)間成交日期起始價(jià)(萬(wàn)元)成交價(jià)(萬(wàn)元)受讓單位房山區(qū)廣陽(yáng)家園A、B區(qū)（D、E地塊）居住項(xiàng)目用地長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)長(zhǎng)陽(yáng)一村166115.31171555居住、可兼容配套2007年12月3日2007年12月17日23309.1772300中鐵房地產(chǎn)門(mén)頭溝新城馮村地區(qū)（一期）居住項(xiàng)目用地門(mén)頭溝區(qū)馮村地區(qū)201496.2286120.77居住2007年12月3日2007年12月17日44332.17150000華潤(rùn)置地（武漢）豐臺(tái)區(qū)盧溝橋鄉(xiāng)小屯村小屯馨城（9號(hào)地）住宅及配套用地豐臺(tái)區(qū)盧溝橋鄉(xiāng)小屯村111371.273194427.94住宅及配套2007年11月30日2007年12月17日6555066100北京城市與北京天鴻安信海淀區(qū)中關(guān)村甲3號(hào)住宅及商業(yè)、辦公項(xiàng)目用地海淀區(qū)中關(guān)村甲3號(hào)56639.7178092.22F1多功能（包括2500平方米公交場(chǎng)站用地）、消防站2007年12月14日2007年12月19日110000206000重慶龍湖和北京時(shí)代華人朝陽(yáng)區(qū)來(lái)廣營(yíng)鄉(xiāng)清河營(yíng)村住宅及配套、商業(yè)金融（4號(hào)地）項(xiàng)目用地朝陽(yáng)區(qū)來(lái)廣營(yíng)鄉(xiāng)清河營(yíng)村319958.271306701.861住宅及居住公共服務(wù)設(shè)施2007年12月14日2007年12月19日94140178000北京中鴻和北京城建朝陽(yáng)區(qū)來(lái)廣營(yíng)鄉(xiāng)清河營(yíng)村住宅及配套、商業(yè)金融（2號(hào)地）項(xiàng)目用地朝陽(yáng)區(qū)來(lái)廣營(yíng)鄉(xiāng)清河營(yíng)村305579.961498192.126住宅及居住公共服務(wù)設(shè)施、2007年12月14日2007年12月19日143280233100北京春光和四川大地朝陽(yáng)區(qū)來(lái)廣營(yíng)鄉(xiāng)清河營(yíng)村住宅及配套、商業(yè)金融（3號(hào)地）項(xiàng)目用地朝陽(yáng)區(qū)來(lái)廣營(yíng)鄉(xiāng)清河營(yíng)村431555.205577381.053住宅及居住公共服務(wù)設(shè)施、2007年12月14日2007年12月19日166930270600北京國(guó)華置業(yè)大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)西廣德村住宅項(xiàng)目用地大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)87478.51123734居住用地，可兼容配套設(shè)施2007年12月10日2007年12月24日2780027900北京潤(rùn)豐大興區(qū)黃村鎮(zhèn)衛(wèi)星城北區(qū)17號(hào)地大興區(qū)黃村鎮(zhèn)150785.22227322.751居住用地，可兼容使用性質(zhì)為配套設(shè)施2007年12月10日2007年12月24日51000143000華潤(rùn)置地（武漢）大興區(qū)黃村鎮(zhèn)永華路6號(hào)住宅、公建項(xiàng)目用地大興區(qū)黃村鎮(zhèn)88963.36141833居住用地，可兼容公建及其他用地2007年12月10日2007年12月24日3190040100北京藝苑房地產(chǎn)3907年12月至1月土地成交情況宗地名稱(chēng)宗地位置土地面積(平方米)規(guī)劃建筑面積(平方米)規(guī)劃用途競(jìng)價(jià)起始時(shí)間成交日期起始價(jià)(萬(wàn)元)成交價(jià)(萬(wàn)元)受讓單位北京市中關(guān)村科技園區(qū)電子城西區(qū)商業(yè)金融（F1酒店）項(xiàng)目用地朝陽(yáng)區(qū)望京24478.478110153.151商業(yè)金融2007年12月10日2007年12月24日38512.6553000北京昆泰房地產(chǎn)順義區(qū)南法信鎮(zhèn)商業(yè)、住宅項(xiàng)目用地順義區(qū)南法信鎮(zhèn)63447.693366商業(yè)服務(wù)、住宅及居住服務(wù)設(shè)施2007年12月17日2007年12月29日1372013720北京華憶園房地產(chǎn)順義區(qū)馬坡鎮(zhèn)住宅、辦公、商業(yè)金融項(xiàng)目用地（新城7號(hào)地）順義區(qū)馬坡鎮(zhèn)229748.5298678住宅、辦公、商業(yè)金融2007年12月17日2007年12月29日38750121000北京順義新城建設(shè)順義區(qū)高麗營(yíng)住宅項(xiàng)目用地順義區(qū)高麗營(yíng)鎮(zhèn)61813.867000住宅兼容商業(yè)服務(wù)業(yè)2007年12月17日2007年12月29日304725400北京順鑫佳宇房地產(chǎn)順義區(qū)北小營(yíng)中心鎮(zhèn)住宅項(xiàng)目用地順義區(qū)北小營(yíng)中心鎮(zhèn)北側(cè)66607.849512住宅兼容商業(yè)服務(wù)業(yè)2007年12月17日2007年12月29日324026100北京甄氏房地產(chǎn)順義區(qū)站前街商業(yè)金融項(xiàng)目用地順義區(qū)站前街北側(cè)2462941025商業(yè)服務(wù)業(yè)、住宅兼容居住區(qū)2007年12月17日2007年12月29日578215050北京順鑫佳宇房地產(chǎn)通州區(qū)馬駒橋鎮(zhèn)居住項(xiàng)目（國(guó)家環(huán)保產(chǎn)業(yè)園區(qū)A1-1-（1-8）北地塊）用地通州區(qū)馬駒橋大白村、馬村201838.516204948住宅及居住公共服務(wù)設(shè)施2007年12月27日2008年1月2日3192066369北京融科智地、北京東環(huán)望京以及北京卓越田園通州區(qū)永順鎮(zhèn)住宅及配套項(xiàng)目（珠江國(guó)際家園三期南區(qū)）用地通州區(qū)永順鎮(zhèn)蘇坨村120762.512196917居住兼容居住公共服務(wù)設(shè)施2007年12月27日2008年1月2日2831061000北京珠江和廣東珠江投資通州區(qū)馬駒橋鎮(zhèn)商業(yè)金融、市政設(shè)施、住宅及配套項(xiàng)目（環(huán)保園區(qū)二期東區(qū)）用地通州區(qū)馬駒橋鎮(zhèn)馬村、姚村、小白村260382.736472649商業(yè)金融、教育科研、居住2007年12月27日2008年1月2日4784069802北京合生北方中關(guān)村科技園區(qū)大興生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地N5-6號(hào)工業(yè)用地大興生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地20097.23211036.024工業(yè)2007年12月25日2008年1月9日732.721990北京世紀(jì)東方國(guó)鐵電訊科技4007年12月至1月土地成交情況宗地名稱(chēng)宗地位置土地面積(平方米)規(guī)劃建筑面積(平方米)規(guī)劃用途競(jìng)價(jià)起始時(shí)間成交日期起始價(jià)(萬(wàn)元)成交價(jià)(萬(wàn)元)受讓單位中關(guān)村科技園區(qū)大興生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地N6-4號(hào)工業(yè)用地大興生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地18651.25310758.8工業(yè)2007年12月25日2008年1月9日714.64995北京聯(lián)袂義齒技術(shù)有限公司中關(guān)村科技園區(qū)大興生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地B1-6號(hào)工業(yè)用地大興生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地22818.3117001.7工業(yè)2007年12月25日2008年1月9日1128.251510北京圣春醫(yī)療器械有限公司通州區(qū)西小馬居住項(xiàng)目A-1通州區(qū)梨園鎮(zhèn)劉老公莊村73103.751121957住宅、商業(yè)2008年1月9日2008年1月14日2357070000重慶龍湖和北京天行雅坤中關(guān)村科技園區(qū)大興生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地D2-4號(hào)工業(yè)用地大興生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地5723436418工業(yè)2008年1月4日2008年1月18日2408.452408.45河南依生藥業(yè)有限公司中關(guān)村科技園區(qū)大興生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地D2-5號(hào)工業(yè)用地大興生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地8089053330工業(yè)2008年1月4日2008年1月18日3524.233524.23北京民海生物科技有限公司中關(guān)村科技園區(qū)大興生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地D2-2D2-3號(hào)工業(yè)用地大興生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基業(yè)2008年1月4日2008年1月18日5405.345405.34北京天壇生物制品股份有限公司海淀區(qū)高梁橋商業(yè)金融項(xiàng)目海淀區(qū)東升鄉(xiāng)高梁橋路慈獻(xiàn)寺14號(hào)12206.3826701.095旅館飯店2008年1月4日2008年1月18日15306.361415306.3614北京鈺苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司北京澳特舒爾保健品開(kāi)發(fā)有限公司二期擴(kuò)建工業(yè)用地房山區(qū)竇店鎮(zhèn)下坡店村南145656.042142963.4925一類(lèi)工業(yè)2008年1月4日2008年1月18日5888.5655888.565北京澳特舒爾保健品開(kāi)發(fā)有限公司東城區(qū)安定門(mén)外大街7號(hào)地綜合樓項(xiàng)目東城區(qū)安定門(mén)外大街7號(hào)8407.59328700辦公、商業(yè)2008年1月4日2008年1月18日21906.332200中國(guó)黃金集團(tuán)公司昌平區(qū)龍脈花園居住項(xiàng)目用地昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)99689.02134342.98住宅、商業(yè)用房2008年1月4日2008年1月18日16415.0649400重慶市金科實(shí)業(yè)（集團(tuán)）與北京興源房地產(chǎn)41正在交易地塊的土地信息宗地名稱(chēng)宗地位置土地面積(平方米)規(guī)劃建筑面積(平方米)規(guī)劃用途競(jìng)價(jià)起始時(shí)間起始價(jià)(萬(wàn)元)通州區(qū)永順鎮(zhèn)居住項(xiàng)目用地通州區(qū)永順鎮(zhèn)喬莊村205720.5334197居住用地，商業(yè)金融用地2008年1月29日61664朝陽(yáng)區(qū)芍藥居?xùn)|區(qū)住宅及配套、公建項(xiàng)目用地1組團(tuán)朝陽(yáng)區(qū)太陽(yáng)宮鄉(xiāng)北四環(huán)東路南側(cè)274731.317251874.18居住及居住公共服務(wù)設(shè)施2008年1月25日無(wú)此數(shù)據(jù)朝陽(yáng)區(qū)芍藥居?xùn)|區(qū)住宅及配套、公建項(xiàng)目用地2組團(tuán)朝陽(yáng)區(qū)太陽(yáng)宮鄉(xiāng)北四環(huán)東路南側(cè)233375.083317050.79居住及居住公共服務(wù)設(shè)施、教育、混合用地2008年1月25日無(wú)此數(shù)據(jù)房山區(qū)農(nóng)林路東側(cè)(原房山服裝廠)居住項(xiàng)目用地房山區(qū)農(nóng)林路東側(cè)33340.2439188.854居住、商業(yè)、市政設(shè)施2008年1月17日4122.47昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)陳營(yíng)村住宅及配套設(shè)施、商業(yè)金融用地昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)380057.872523292.942居住、教育、公共交通用地2008年1月25日無(wú)此數(shù)據(jù)昌平新城東區(qū)一期用地昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)210552.088256575.255居住2008年1月17日55189.426北京市順義區(qū)馬坡鎮(zhèn)住宅及配套設(shè)施項(xiàng)目用地（新城2號(hào)地）北京市順義區(qū)馬坡450154.79356736.79住宅2008年1月17日59442延慶縣京張路東住宅項(xiàng)目用地延慶縣京張路口東31522.75840043.76居住用地2008年1月24日無(wú)此數(shù)據(jù)延慶縣張山營(yíng)鎮(zhèn)旅游設(shè)施項(xiàng)目用地延慶縣張山營(yíng)鎮(zhèn)胡家營(yíng)村126639.0749888.647旅游設(shè)施用地2008年1月24日無(wú)此數(shù)據(jù)朝陽(yáng)區(qū)望京（B15）文化娛樂(lè)項(xiàng)目朝陽(yáng)區(qū)望京地區(qū)61874.246185531.833文化娛樂(lè)2007年1月16日72499北京市海淀區(qū)六道口（文成杰座）居住項(xiàng)目海淀區(qū)六道口林業(yè)大學(xué)東側(cè)21037.7743388.048住宅及居住公建服務(wù)設(shè)施2008年1月16日24527.402942正在交易地塊的土地信息宗地名稱(chēng)宗地位置土地面積(平方米)規(guī)劃建筑面積(平方米)規(guī)劃用途競(jìng)價(jià)起始時(shí)間起始價(jià)(萬(wàn)元)豐臺(tái)區(qū)王佐鎮(zhèn)自然城居住項(xiàng)目豐臺(tái)區(qū)王佐鎮(zhèn)中心區(qū)179666.034155920住宅及居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施2008年1月22日無(wú)此數(shù)據(jù)順義區(qū)馬坡鎮(zhèn)編號(hào)07085-1順義區(qū)馬坡鎮(zhèn)217172.6221914居住、公共服務(wù)設(shè)施、商業(yè)金融2008年1月16日33932順義區(qū)馬坡鎮(zhèn)編號(hào)07085-2順義區(qū)馬坡鎮(zhèn)238056268132居住、公共服務(wù)設(shè)施、商業(yè)金融2008年1月16日37042北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)南部新區(qū)X17R1地塊開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)配套住宅項(xiàng)目用地北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)南部新區(qū)X17R1地塊79732.9223252居住，可兼容居住公共服務(wù)設(shè)施2008年1月23日無(wú)此數(shù)據(jù)北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)南部新區(qū)X31F1地塊開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)配套住宅項(xiàng)目用地北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)南部新區(qū)X31F1地塊78026.6218474居住，可兼容居住公共服務(wù)設(shè)施2008年1月23日無(wú)此數(shù)據(jù)豐臺(tái)區(qū)盧溝橋鄉(xiāng)鄭常莊居住項(xiàng)目用地豐臺(tái)區(qū)盧溝橋鄉(xiāng)鄭常莊村14668.827407住宅及居住公共服務(wù)設(shè)施2008年1月9日17311.43房山區(qū)廣陽(yáng)新城居住項(xiàng)目用地房山區(qū)稻田村村南42422.8960998.775居住、可兼容配套2008年1月23日無(wú)此數(shù)據(jù)順義區(qū)后沙峪居住及商業(yè)金融項(xiàng)目順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)135327147060住宅、商業(yè)金融，可兼容商業(yè)服務(wù)業(yè)2008年1月9日20741大興區(qū)舊宮儲(chǔ)備項(xiàng)目用地大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)92741.99100146.998居住、商業(yè)金融、可兼容配套設(shè)施2008年1月9日38737.7北京市密云縣檀營(yíng)鄉(xiāng)石橋小區(qū)商住樓項(xiàng)目用地密云縣檀營(yíng)鄉(xiāng)9089.01613169.8兼容公共服務(wù)設(shè)施2008年1月9日97443宏觀環(huán)境

07宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境

07北京宏觀政策回顧

07北京宏觀政策解讀宏觀政策小結(jié)

08政策預(yù)判土地市場(chǎng)

07北京土地成交情況北京土地供應(yīng)對(duì)比各區(qū)域成交價(jià)格走勢(shì)近期成交土地一覽住宅市場(chǎng)

07北京住宅市場(chǎng)分析

07二手房市場(chǎng)分析44通過(guò)圖表可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)投資依然是北京市固定資產(chǎn)主要的組成部分，北京市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資持續(xù)在50%上下，是北京房地產(chǎn)發(fā)展的保障。同時(shí)保證北京房地產(chǎn)投資持續(xù)穩(wěn)定和健康是保證固定資產(chǎn)投資的根本。2007年北京市社會(huì)固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)分析07年北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與住宅投資分析45下半年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資維持高點(diǎn)運(yùn)行，而住宅投資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比例比較穩(wěn)定在50％左右。住宅依然是房地產(chǎn)投資的主力，是住宅市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展基石。07年北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與住宅投資分析2007年北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與住宅投資分析46北京市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與住宅投資增幅呈逐步回升的趨勢(shì)，其中，住宅投資增幅回升速度較快。07年北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與住宅投資分析07年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、住宅投資累計(jì)同比增長(zhǎng)率472007年商品房的竣工面積與開(kāi)工面積依然無(wú)法滿(mǎn)足市場(chǎng)需求，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求依然旺盛。2007年北京市商品房銷(xiāo)售、施工、新開(kāi)工面積分析07年北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與住宅投資分析48近年北京住宅及土地供應(yīng)近年北京住宅及土地供應(yīng)情況數(shù)據(jù)來(lái)源：土地-國(guó)土資源局；住宅供應(yīng)-偉業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)雖然政府加強(qiáng)整治閑置土地，但屯地和變相屯地現(xiàn)象依然嚴(yán)重05-07年，北京市土地供應(yīng)逐年增長(zhǎng)，而一手商品住宅供應(yīng)卻逐年減少。08年商品住宅整體供應(yīng)量呈上漲趨勢(shì)492007年北京商品住宅供應(yīng)2004-2007北京一手商品房供應(yīng)套數(shù)2007年北京一手商品房供應(yīng)套數(shù)月度明細(xì)一手商品住宅供應(yīng)套數(shù)：05年比04年減少：21.5%；06年比05年減少：26.2%；07年比06年減少：4.8%。04-07年一手住宅供應(yīng)套數(shù)逐年減少，但已經(jīng)臨近供應(yīng)臨界點(diǎn)07年一手商品住宅月度供應(yīng)：4、7、9月為供應(yīng)高峰，超1.3萬(wàn)套/月07年4、7、9月為供應(yīng)高峰、春節(jié)期間為供應(yīng)低谷，傳統(tǒng)“金銀”觀點(diǎn)不再明顯50人口、住房升級(jí)等剛性需求拉動(dòng)奧運(yùn)對(duì)住房需求的放大作用07年北京一手商品住宅供需關(guān)系07年北京一手商品住宅供需關(guān)系商品住宅成交量隨供應(yīng)量增加而上漲07年僅有一個(gè)月供應(yīng)面積超過(guò)成交面積；7、8月成交最旺盛，月成交套數(shù)超180萬(wàn)平米。07年供不應(yīng)求依舊,但比06年略有改善：供需比：06年0.84；07年0.8807年有8個(gè)月的供應(yīng)套數(shù)小于成交套數(shù)；6、7、8月成交最旺盛，月成交套數(shù)超1.3萬(wàn)套。套數(shù)面積5107年北京一手商品住宅價(jià)格07年北京一手商品住宅價(jià)格2007年底北京市整體價(jià)格出現(xiàn)下滑現(xiàn)象，但整體價(jià)格仍較比年初增長(zhǎng)了49%。造成成交下滑的原因在于，一是供應(yīng)量不足，二是調(diào)控政策的陸續(xù)出臺(tái)所產(chǎn)生的觀望情緒，三是價(jià)格飆升。07年一手商品住宅成交均價(jià)11463.8元/m2，比06年上漲38.6%

。注：04-05年的數(shù)據(jù)口徑與06-07年不同8、9、10三月的一手商品住宅成交均價(jià)同比漲幅超50%；8、9兩月均價(jià)比上月的上漲超1000元/m2。52北京城八區(qū)推售比整體小于1，依然處于供不應(yīng)求的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)；全年整體銷(xiāo)售量保持穩(wěn)步增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，成交高峰異于往年，出現(xiàn)在6-9月；受市場(chǎng)大環(huán)境影響，城八區(qū)均價(jià)也于年底出現(xiàn)下滑，但依然保持總體上漲趨勢(shì)。07年北京城八區(qū)供需狀況07年北京城八區(qū)商品住宅供求情況53北京市一手住宅交易各區(qū)域差異明顯，交易集中區(qū)域?yàn)槌鞘泄δ芡卣箙^(qū)和城市發(fā)展新區(qū)；首都核心區(qū)及生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)由于土地供應(yīng)有限，交易保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。07年北京分區(qū)域成交面積情況07年北京各區(qū)域一手普通住宅成交面積5407年北京分區(qū)域成交面積情況核心區(qū)域的總體供應(yīng)依然最為稀缺，這其中又以東西城為最；11月份崇文區(qū)成交面積突增到7萬(wàn)平方米主要是受到名敦道項(xiàng)目入市和新世界項(xiàng)目集中銷(xiāo)售的影響。07年北京首都功能核心區(qū)一手普通住宅成交面積5507年北京分區(qū)域成交面積情況2007年，朝陽(yáng)區(qū)依然是北京住宅交易最為活躍的區(qū)域，全年成交面積超過(guò)500萬(wàn)平米，同時(shí)潛在巨大；海淀與豐臺(tái)保持平穩(wěn)的成交，全年沒(méi)有明顯的起伏波動(dòng)。07年北京城市功能拓展區(qū)一手普通住宅成交面積5607年北京分區(qū)域成交面積情況城市發(fā)展新區(qū)城市發(fā)展新區(qū)整體成交平穩(wěn)，通州區(qū)交易量變化平穩(wěn)，其中順義區(qū)與昌平區(qū)均有不俗表現(xiàn)順義在下半年出現(xiàn)較高的成交量，原因在于龍灣、金漢綠港、太陽(yáng)城三期、滟瀾山等項(xiàng)目持續(xù)銷(xiāo)售北街家園項(xiàng)目大體量、分階段開(kāi)盤(pán)推動(dòng)了昌平區(qū)4月到9月份住宅成交量整體上揚(yáng)07年北京城市發(fā)展新區(qū)一手普通住宅成交面積5707年北京分區(qū)域成交面積情況生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)整體成交規(guī)模不大，多數(shù)區(qū)域各月成交面積在4萬(wàn)平方米以下；密云區(qū)以其良好的自然資源及區(qū)位、交通條件，居住價(jià)值逐步被市場(chǎng)認(rèn)可，成交量一路攀升其中柏林山水項(xiàng)目于9月份入市，促成密云區(qū)當(dāng)月成交面積大幅上升。07年北京生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)一手普通住宅成交面積5807年北京分區(qū)域成交價(jià)格情況從增幅來(lái)看，今年1-11月，四個(gè)區(qū)域成交均價(jià)增長(zhǎng)率均在44%以上，其中城市發(fā)展新區(qū)與生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)增幅最大，分別達(dá)到了60.7%、60.3%從增量分析，功能核心區(qū)以5606元/平米的增量位于首位，其次為城市功能拓展區(qū)的4994元/平米07年北京各區(qū)域一手普通住宅成交價(jià)格成交均價(jià)：元/平方米5907年北京分區(qū)域成交價(jià)格情況07年北京各區(qū)域一手普通住宅成交價(jià)格1-12月份首都功能核心區(qū)各行政區(qū)域價(jià)格走勢(shì)注：11月，玉廊東園危改小區(qū)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，成交38500平米，均價(jià)13000元/平米，同時(shí)西城供應(yīng)減少，造成本月西城整體均價(jià)出現(xiàn)明顯下滑。1-12月份功能拓展區(qū)各行政區(qū)域價(jià)格走勢(shì)1-12月份發(fā)展新區(qū)各行政區(qū)域價(jià)格走勢(shì)1-12月份生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)各行政區(qū)域價(jià)格走勢(shì)60全年北京城八區(qū)的銷(xiāo)售量主要集中在朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)，郊區(qū)主要集中在房山、順義、通州，且上述三區(qū)的銷(xiāo)量都超過(guò)海淀區(qū)，郊區(qū)整體比重達(dá)到44%；從價(jià)格來(lái)看由于朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)銷(xiāo)售中五環(huán)外比重增加，均價(jià)略有下降。07年北京各區(qū)域一手普通住宅成交狀況07年北京分區(qū)域成交情況6107年北京分區(qū)域成交情況07年北京各區(qū)域一手普通住宅成交狀況朝陽(yáng)區(qū)供求情況分析海淀區(qū)供求情況分析豐臺(tái)區(qū)供求情況分析銷(xiāo)售面積占全市比重情況6207年北京分區(qū)域成交情況07年北京各區(qū)域一手普通住宅成交狀況順義區(qū)供求情況分析通州區(qū)供求情況分析昌平區(qū)供求情況分析銷(xiāo)售面積占全市比重情況63市場(chǎng)成交量仍主要是大戶(hù)型，其中140平米以上戶(hù)型的成交面積占總成交面積的比例在40-50%之間；其次為90-120平米和120-140平米；90平米以上戶(hù)型面積所占比例在80%以上。通過(guò)成交面積比例分析，90/70政策對(duì)2007年并沒(méi)有產(chǎn)生巨大影響。受政策限制的項(xiàng)目于2007年年底零星上市，預(yù)計(jì)2008年一季度后集中放量。07年北京一手普通住宅成交分析07年1-12月北京一手普通住宅各面積區(qū)間成交情況642007年成交戶(hù)型主要以四居、三居以及二居為主，三者所占比例穩(wěn)定，但是隨著90/70政策的實(shí)質(zhì)性影響開(kāi)始，此比例將在2008年產(chǎn)生較大的變化。整體需求結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定，同時(shí)表現(xiàn)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的大量的剛性需求。07年北京一手普通住宅成交分析07年1-12月北京一手普通住宅各戶(hù)型居室成交情況6507年北京一手普通住宅成交分析07年1-12月北京一手普通住宅各價(jià)格區(qū)間成交情況2007北京高價(jià)房成交保持上升勢(shì)頭，高價(jià)房成交比例的增大是造成北京房?jī)r(jià)一路高漲的主要原因，但是并不是高價(jià)房的放量增加，而是大量中低價(jià)房的價(jià)格飆升所至。10月與11月高價(jià)房成交比例的下降是10月與11月整體價(jià)格下滑的主要原因?？梢?jiàn)由于高價(jià)房的成交受到限制而造成了北京10月與11月的價(jià)格下滑。66以小見(jiàn)大——偉業(yè)案例分析領(lǐng)袖新硅谷MASTER領(lǐng)寓公園1872沿海美利山華僑城房地產(chǎn)市場(chǎng)終歸是由一個(gè)一個(gè)的項(xiàng)目構(gòu)成，項(xiàng)目的表現(xiàn)直觀的反映市場(chǎng)的變化特點(diǎn)。項(xiàng)目選取原則：具備一定規(guī)模的大盤(pán)處于市場(chǎng)中高層面的高檔項(xiàng)目具有較強(qiáng)的區(qū)域和市場(chǎng)影響力處于銷(xiāo)售當(dāng)期偉業(yè)代理服務(wù)的項(xiàng)目67重點(diǎn)案例分析類(lèi)別價(jià)格變化銷(xiāo)售速度變化來(lái)電量變化來(lái)訪量變化圖表（單位：元/平米）（單位：套/月）（單位：組/天）（單位：組/天）變化趨勢(shì)↗↘↘↘變化幅度20%85%40%48%北京·世紀(jì)華僑城項(xiàng)目基本情況：占地面積：46.7萬(wàn)平米建筑面積：83萬(wàn)平米（一期20萬(wàn)平米）容積率：2.34開(kāi)發(fā)商：北京世紀(jì)華僑城實(shí)業(yè)有限公司開(kāi)盤(pán)時(shí)間：一期2005年6月18日；二期2007年9月9日入住時(shí)間：一期06年10月；二期08年12月31日現(xiàn)銷(xiāo)售價(jià)格：16800元/平米總戶(hù)數(shù)：2800套（一期1022套；二期432套）12500130001350014000145001500015500160002007年10月之前2008年11月之后68重點(diǎn)案例分析領(lǐng)秀新硅谷（公寓）項(xiàng)目基本情況：占地面積：34萬(wàn)平米建筑面積：47萬(wàn)平米容積率：1.1綠化率：30%開(kāi)盤(pán)時(shí)間：一期06年9月16日；二期07年7月28日入住時(shí)間：一期08年4月30日；二期09年6月30日總套數(shù)：603套類(lèi)別價(jià)格變化銷(xiāo)售速度變化來(lái)電量變化來(lái)訪量變化圖表（單位：元/平米）（單位：套/月）（單位：組/天）（單位：組/天）變化趨勢(shì)↗↘↘↘變化幅度15%70%50%35%69重點(diǎn)案例分析沿?！べ惵宄?/p>

項(xiàng)目基本情況：物業(yè)類(lèi)型：普通住宅

產(chǎn)品類(lèi)型：板樓T建筑面積：86.37萬(wàn)平米容積率：2.64開(kāi)盤(pán)時(shí)間：七期2007年9月1日入住時(shí)間：七期2008年8月1日現(xiàn)銷(xiāo)售價(jià)格：13500元/平米總套數(shù)：4983套類(lèi)別價(jià)格變化銷(xiāo)售速度變化來(lái)電量變化來(lái)訪量變化圖表（單位：元/平米）（單位：套/月）（單位：組/天）（單位：組/天）變化趨勢(shì)↘↗↗↗變化幅度20%320%66%66%70重點(diǎn)案例分析項(xiàng)目基本情況：物業(yè)類(lèi)型：酒店式公寓產(chǎn)品類(lèi)型：平層、LOFT產(chǎn)權(quán)年限：40年占地面積：1.8萬(wàn)平米建筑面積：6.3萬(wàn)平米容積率：3.98開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2008年1月19日入住時(shí)間：2008年12月總套數(shù)：396套Master(領(lǐng)寓)類(lèi)別價(jià)格變化銷(xiāo)售速度變化來(lái)電量變化來(lái)訪量變化圖表（單位：元/平米）（單位：套/月）（單位：組/天）（單位：組/天）變化趨勢(shì)↘↗↗↗變化幅度15%75%35%100%71重點(diǎn)案例分析公園1872項(xiàng)目基本情況：物業(yè)類(lèi)型：公寓酒店式公寓產(chǎn)品類(lèi)型：板樓,塔樓,板塔結(jié)合占地面積：12.7公頃建筑面積：31萬(wàn)平米容積率：2綠化率：33.7%項(xiàng)目位置：東四環(huán)紅領(lǐng)巾公園湖畔開(kāi)發(fā)商：招商局地產(chǎn)(北京)有限公司精裝修標(biāo)準(zhǔn)：5000元/平米開(kāi)盤(pán)時(shí)間：一期2008年1月26日入住時(shí)間：一期2009年3月31日現(xiàn)銷(xiāo)售價(jià)格：19000元/平米總套數(shù)：1502套本項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前3個(gè)月開(kāi)始進(jìn)行客戶(hù)積累，達(dá)到260組；

08年1月26日開(kāi)盤(pán)，以17000元/平米的低價(jià)格入市，銷(xiāo)售情況火爆，至今十余天已銷(xiāo)售84套，簽約面積為5997平米；

日均來(lái)電50余組，日均客戶(hù)來(lái)訪30組。72案例分析小結(jié)1、通過(guò)華僑城和領(lǐng)袖新硅谷的價(jià)格漲浮遇到了明顯的銷(xiāo)售阻力，而美利山、MASTER領(lǐng)寓與公園1872進(jìn)行了策略性的價(jià)格調(diào)整取得了逆市上揚(yáng)的銷(xiāo)售佳績(jī)?？梢园l(fā)現(xiàn)，北京市場(chǎng)價(jià)格理性回歸的趨勢(shì)，同時(shí)表現(xiàn)出北京市場(chǎng)剛性需求和剛性承受力的并存；2、由于市場(chǎng)觀望情緒濃厚，項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略的重要性回歸。項(xiàng)目核心賣(mài)點(diǎn)的打造、營(yíng)銷(xiāo)環(huán)節(jié)關(guān)鍵點(diǎn)的把握以及吸引客戶(hù)關(guān)注的推廣手段等重新為項(xiàng)目所重視。例如MASTER領(lǐng)寓的超大浴缸，美利山全新案名的應(yīng)用等；3、面對(duì)目前市場(chǎng)態(tài)勢(shì)，發(fā)展商表現(xiàn)不盡相同。華僑城與領(lǐng)袖新硅谷的發(fā)展商依然沿襲即定的銷(xiāo)售計(jì)劃進(jìn)行，而美利山、MASTER領(lǐng)寓與公園

1872通過(guò)調(diào)整銷(xiāo)售價(jià)格追求現(xiàn)金流量，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。73北京90/70市場(chǎng)表現(xiàn)分析2007年，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期中，90平米以下的產(chǎn)品井噴放量的情況并沒(méi)有發(fā)生，其原因有以下幾方面：1、根據(jù)政策內(nèi)容，2006年6月后的新上市的土地將執(zhí)行90/70政策，但是2007年一季度，90平米以下的房地產(chǎn)住宅投資僅占住宅總投資的

17.2%，而2007年的土地供應(yīng)又集中在了下半年，同時(shí)受2008北京奧運(yùn)的影響，真正90平米以下戶(hù)型的放量將延期到2009年；2、部分發(fā)展商通過(guò)技術(shù)手段予以規(guī)避。比較常用的包括：二合一、價(jià)格銷(xiāo)控以及在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)完全破壞單一小面積戶(hù)型的使用功能而強(qiáng)制消費(fèi)者多合一等。以上手段的應(yīng)用，使得2006年下半年到2007上半年本就不足的供應(yīng)更加稀少。綜上所述，雖然政府在政策的執(zhí)行立場(chǎng)非常堅(jiān)決，但是由于受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期的影響，以及諸多對(duì)策手段的使用，同時(shí)2008北京奧運(yùn)的舉行，決定了北京90平米戶(hù)型集中供應(yīng)將表現(xiàn)在2009年。7408、09年市場(chǎng)預(yù)測(cè)1、觀望期的延伸

由于政策影響，市場(chǎng)表現(xiàn)出前所未有的濃重的觀望情緒，影響買(mǎi)賣(mài)雙方。同時(shí)因?yàn)檎叩难永m(xù)性，以及奧運(yùn)會(huì)的影響，預(yù)計(jì)這種觀望情緒將延續(xù)至奧運(yùn)會(huì)后；2、純投資的絕跡

通過(guò)政策及市場(chǎng)的變化，投資需求得到有效抑制，08、09年，以收租型投資和短期轉(zhuǎn)賣(mài)型投資為代表的房地產(chǎn)投資行為將在短時(shí)間內(nèi)銷(xiāo)聲匿跡；3、理性期的回歸觀望期過(guò)后，自用需求得到放大，因此房地產(chǎn)價(jià)格將進(jìn)入理性回歸階段，兩年內(nèi)將不再會(huì)出現(xiàn)價(jià)格瘋長(zhǎng)的情況；4、跟風(fēng)者的落馬跟隨市場(chǎng)大勢(shì)而大幅跟風(fēng)漲價(jià)的項(xiàng)目，由于其項(xiàng)目本身并不能支撐高位的價(jià)格，將出現(xiàn)價(jià)格拐點(diǎn)甚至崩盤(pán)現(xiàn)象，而核心區(qū)域的高品質(zhì)產(chǎn)品的價(jià)格抗打擊能力較強(qiáng)；7508、09年市場(chǎng)預(yù)測(cè)5、奧運(yùn)峰的提前由于政策的剎車(chē)作用，奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)的價(jià)格峰值已經(jīng)提前到來(lái)；6、啞鈴型的供應(yīng)

08年市場(chǎng)放量將呈現(xiàn)高-低-高的態(tài)勢(shì)，部分項(xiàng)目將在奧運(yùn)前追求快速的產(chǎn)品去化速度，追求資金回籠，其余新增項(xiàng)目為避免奧運(yùn)期的影響，會(huì)選擇奧運(yùn)后上市；7、多元化的需求房地產(chǎn)市場(chǎng)整體剛性需求旺盛、轉(zhuǎn)移性需求增加、外來(lái)需求強(qiáng)烈，生存類(lèi)需求和享受類(lèi)需求分離度增高。8、合作者的增多