陜西?。?2３年下半年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》:估價(jià)方法試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘,總分100分,60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共2５題，每題2分,每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）１、某住房置業(yè)擔(dān)保公司實(shí)有資本5０00萬(wàn)元，該擔(dān)保公司擔(dān)保貸款余額的總額不得超過(guò)億元。?A：7.５0

Ｂ：10．00

C：１5.00?Ｄ:20.0０

Ｅ：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)２、不允許直接進(jìn)行土地使用權(quán)抵押的土地是_＿的土地。

A．通過(guò)出讓方式取得的?B．通過(guò)轉(zhuǎn)讓方式取得的

Ｃ．通過(guò)劃撥方式取得的?D.有地上建筑物及其他附著物3、預(yù)售收入用于后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)投資的比例屬于房地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)參數(shù)中的_＿。?A.時(shí)間類(lèi)參數(shù)?B.融資相關(guān)參數(shù)?C．收益相關(guān)指標(biāo)?D.評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類(lèi)指標(biāo)4、在符合城市規(guī)劃和建筑結(jié)構(gòu)安全的條件下，住宅所有權(quán)人尋找別人出資,合作加蓋房屋并進(jìn)行提成,屬于動(dòng)用的行為.【20２3年考題】

A：宅基地所有權(quán)?B:空間運(yùn)用權(quán)

Ｃ:地役權(quán)

D：建筑物相鄰關(guān)系

Ｅ：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格5、管理費(fèi)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的管理部門(mén)為組織和管理合法經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各種費(fèi)用，涉及管理人員的工資和__。

Ａ．前期費(fèi)用?Ｂ．房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)

C.財(cái)務(wù)費(fèi)用?D．辦公費(fèi)6、某公司購(gòu)買(mǎi)一宗房地產(chǎn),土地使用期限為40年，不可續(xù)期，至今已使用了8年．該宗房地產(chǎn)當(dāng)時(shí)在正常情況下第一年獲得凈收益6萬(wàn)元,以后每年凈收益增長(zhǎng)2％,從第8年開(kāi)始,凈收益保持穩(wěn)定，該宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為7%,則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)收益價(jià)格為.【2023年考題】

A:85．４５萬(wàn)元

B：87.16萬(wàn)元

Ｃ：88.50萬(wàn)元

D:88．90萬(wàn)元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格7、設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)向本地__部門(mén)申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記。?A．行政管理部門(mén)?B.房產(chǎn)管理部門(mén)?C.工商行政管理部門(mén)?D．中介管理部門(mén)8、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)綜合性經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，投資額大,建設(shè)周期長(zhǎng),涉及面廣。要想使開(kāi)發(fā)項(xiàng)目達(dá)成預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效果，必須一方面做好__工作。?A.項(xiàng)目策劃

B.項(xiàng)目方案的設(shè)計(jì)?C．可行性研究

Ｄ.成本收益分析9、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中,選擇評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)參數(shù)時(shí)，一般將空置率歸為_(kāi)_。?A．時(shí)間類(lèi)參數(shù)?B.融資類(lèi)參數(shù)?Ｃ．評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類(lèi)指標(biāo)?D.收益類(lèi)指標(biāo)10、按照《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》的規(guī)定，住房置業(yè)擔(dān)保公司提供的擔(dān)保是＿_(dá)擔(dān)保。

A.一般保證?B．貸款人、保證人分擔(dān)責(zé)任的比例保證?Ｃ.連帶責(zé)任保證?D.信譽(yù)保證?11、某城市社區(qū)內(nèi)最近無(wú)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)資料，該社區(qū)內(nèi)有一套建筑面積78㎡的住宅一套，但若租賃同樣住宅需支付每月７00元凈租金,每個(gè)季度初支付一次，折現(xiàn)率為8%,剩余使用年限為46年，則該住宅價(jià)值。?A：64．33萬(wàn)元?Ｂ:66.2５萬(wàn)元

Ｃ：77.19萬(wàn)元?Ｄ：７９．50萬(wàn)元

E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格12、估價(jià)人員通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查獲知,某地區(qū)2０２３～２0２3年普通商品住宅平均價(jià)格水平分別為４６82元/㎡，４88７元／㎡,５0３７元/㎡，５192元/㎡。若采用平均增減量法測(cè)算,該地區(qū)普通商品住宅20２３年的價(jià)格為元/㎡。?Ａ：53６2?B:５3４7?C:5５32?Ｄ：5５63

Ｅ：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格13、凈收益每年不變,收益年限為有限年時(shí),報(bào)酬資本化公式為()。

A.Ａ

B.Ｂ?C．C?D.D14、投資者對(duì)房地產(chǎn)內(nèi)部使用功能的變動(dòng),體現(xiàn)了投資者對(duì)房地產(chǎn)投資__的重視。

A.各異性

B.適應(yīng)性

C．互相影響性?D．專(zhuān)業(yè)管理依賴(lài)性15、采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法擬定資本化率的基本公式為.【2023年考題】?Ａ：報(bào)酬率=安全利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率-投資帶來(lái)的優(yōu)惠率?B:報(bào)酬率=安全利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率＋管理承擔(dān)補(bǔ)償率-投資帶來(lái)的優(yōu)惠率?C:報(bào)酬率=安全利率＋投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率+管理承擔(dān)補(bǔ)償率＋通貨膨脹補(bǔ)償率-投資帶來(lái)的優(yōu)惠率?D：報(bào)酬率＝安全利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率+管理承擔(dān)補(bǔ)償率+缺少流動(dòng)性補(bǔ)償率-投資帶來(lái)的優(yōu)惠率?Ｅ:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格1６、房地產(chǎn)抵押登記屬于＿_(dá)登記。

A.占有權(quán)

B.使用權(quán)

C.他項(xiàng)權(quán)

D.收益權(quán)17、預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的有效毛收入為5０萬(wàn)元,運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為２0萬(wàn)元，此后每年的有效毛收入會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)8%,運(yùn)營(yíng)費(fèi)用增長(zhǎng)５％,收益期限可視為無(wú)限年，該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為１０%。則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬(wàn)元。

Ａ．250０

B.40０?C．210０

D．2９00１８、城市由于建筑密集，生產(chǎn)與生活活動(dòng)散發(fā)大量熱量，往往出現(xiàn)市區(qū)氣溫比郊外氣溫高的現(xiàn)象,這種現(xiàn)象被稱(chēng)為＿_(dá)。

Ａ．溫差效應(yīng)?B.綠島效應(yīng)?Ｃ．溫壓效應(yīng)?D.熱島效應(yīng)19、保險(xiǎn)的派生職能不涉及__。

A．防災(zāi)防損?Ｂ.融通資金?C．組織經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?D.分派20、拆遷當(dāng)事人對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議時(shí),可以自收到估價(jià)報(bào)告之日起__日內(nèi)，向原估價(jià)機(jī)構(gòu)書(shū)面申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)。?A.5?Ｂ.7

C．1０?D.1５21、拆遷辦是指。

A:市、縣房屋行政主管部門(mén)?B:取得房屋拆遷許可證的單位?C：市、縣規(guī)劃行政主管部門(mén)

Ｄ：專(zhuān)門(mén)從事房屋拆遷的單位?E:房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章2２、《土地登記辦法》所稱(chēng)其他登記不涉及。?Ａ:土地預(yù)告登記

B:土地異議登記

Ｃ:土地更正登記

Ｄ:土地變更登記

Ｅ:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)23、住宅平面設(shè)計(jì)中的功能分區(qū)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響屬于房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中的。?A：區(qū)位因素

B：社會(huì)因素

Ｃ:實(shí)物因素

D:權(quán)益因素

E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格24、現(xiàn)有總建筑面積為1５00㎡的某在建工程,已知土地使用年限為4０年（自開(kāi)工之日起算)，計(jì)劃開(kāi)發(fā)期為3年,現(xiàn)已進(jìn)行1.5年．估計(jì)建成還需1.5年，投入使用后年凈收益為4８０萬(wàn)元，資本化率為8%，折現(xiàn)率為12%．該項(xiàng)目續(xù)建完畢后的總價(jià)值折算到現(xiàn)在為。?A：3939．61萬(wàn)元

Ｂ:4433.８8萬(wàn)元

Ｃ:4７６８．5０萬(wàn)元?Ｄ:5652.０9萬(wàn)元?E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格2５、某臨街深度3０.48ｍ（即１00ｆｔ）、臨街寬度2０m的矩形土地,總價(jià)為121.92萬(wàn)元。準(zhǔn)時(shí)四三二一法則,其相鄰臨街深度15.24m(即50fｔ)，臨街寬度２5m的矩形土地的總價(jià)為()萬(wàn)元。?Ａ．53.34

B．85.３4

Ｃ．１06.６8?D．２13．３6二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中,有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意,至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得０.5分）１、下列選項(xiàng)中,不計(jì)入收益性物業(yè)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的是(）。?A.抵押貸款還本付息

B.管理人員工資?C.公共設(shè)施維修費(fèi)?D．保險(xiǎn)費(fèi)2、《中華人民共和國(guó)刑法》第三百四十二條規(guī)定“違反土管理法規(guī),非法占用耕地改作他用，數(shù)量較大,導(dǎo)致耕地大量毀壞的,__?！?A.處3年以下有期徒刑或拘役，并處或者單處罰金?B.處5年以下有期徒刑或拘役，并處或者單處罰金?C．處３年以上，７年以下有期徒刑,并處或者單處罰金

D.處5年以上，7年以下有期徒刑，并處或者單處罰金3、長(zhǎng)期趨勢(shì)法應(yīng)用的假設(shè)前提條件為_(kāi)_。

Ａ．過(guò)去形成的房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)在未來(lái)繼續(xù)存在?B.房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)明顯季節(jié)性波動(dòng)

Ｃ.忽略了政府宏觀(guān)調(diào)控因素對(duì)價(jià)格的影響

D.市場(chǎng)上可以找到充足的房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料４、鑒定工業(yè)房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣的重要因素有。?A:臨街狀況?B：是否便于動(dòng)力取得?C：是否便于廢料解決

D：是否接近大自然?E：是否便于產(chǎn)品和原材料運(yùn)送5、決策的有效性限度通常從決策的等方面來(lái)評(píng)價(jià)。

A:合理性

B：可接受性

C:時(shí)效性

D:參與性?E:經(jīng)濟(jì)性6、房地產(chǎn)具有易受限制性,政府對(duì)房地產(chǎn)的限制通常通過(guò)__來(lái)實(shí)現(xiàn)。?A．充公權(quán)

B．管制權(quán)

C.征稅權(quán)

D．征收權(quán)

Ｅ．出讓權(quán)７、消費(fèi)信用有兩種類(lèi)型。?A：類(lèi)似商業(yè)信用,由公司以賒銷(xiāo)或分期付款方式將消費(fèi)品提供應(yīng)消費(fèi)者?B:屬于民間信用,由公司以賒銷(xiāo)或分期付款方式將消費(fèi)品提供應(yīng)消費(fèi)者

C：類(lèi)似國(guó)家信用,由政府以賒銷(xiāo)或分期付款方式將消費(fèi)品提供應(yīng)消費(fèi)者

D:屬于商業(yè)信用,由公司以賒銷(xiāo)或分期付款方式將消費(fèi)品提供應(yīng)消費(fèi)者?E：屬于銀行信用,由銀行等金融機(jī)構(gòu)以抵押貸款方式向消費(fèi)者提供資金8、以出讓方式取得土地使用權(quán)的某棟住宅用地已使用了２023。按照國(guó)家規(guī)定,該住宅剩余土地使用年限最高為_(kāi)_年。?A.40?B.50

Ｃ．6０

D．7０9、某塊土地總面積為２０0m２,建筑物的各層面積相同，共10層，其建筑密度為60%,則總建筑面積為_(kāi)＿m2。?A.12０0?B．120

C．3333

Ｄ.３3３.３10、為消除壟斷，提高資源配置效率，政府可以通過(guò)手段進(jìn)行干預(yù)。

A：社會(huì)立法?Ｂ:經(jīng)濟(jì)立法?C:價(jià)格管制

D:稅收調(diào)節(jié)

E:市場(chǎng)控制?１１、根據(jù)財(cái)務(wù)核算與分析的需要，公司利潤(rùn)可分為等四個(gè)層次。?A:經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)?Ｂ:利潤(rùn)總額

Ｃ：稅后利潤(rùn)?D:可分派利潤(rùn)

E:未分派利潤(rùn)12、下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的表述中，對(duì)的的有。?A：房地產(chǎn)市場(chǎng)中的信息不完備限度較高,需要有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人這種特殊的制度安排來(lái)減少信息成本?B:大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司一般更樂(lè)意委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行物業(yè)租售?C:依代理委托方的不同，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的代理形式可以分為首席代理和分代理?D:房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人通過(guò)信息搜集的規(guī)模經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì),提供服務(wù)并獲取收益?E：無(wú)論采用哪種代理形式,都應(yīng)在項(xiàng)目前期就讓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及早介入1３、房地產(chǎn)投資決策分析重要涉及（）和項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)兩個(gè)部分。?A．價(jià)格分析?B．市場(chǎng)分析

Ｃ.產(chǎn)品分析?D．成本分析14、某房地產(chǎn)投資者以４00萬(wàn)元購(gòu)入一個(gè)商鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，資本金為100萬(wàn)元,其余資金為金融機(jī)構(gòu)提供的利率為１２％，期限為2023，按年等額還款的抵押貸款。如該店鋪第１年扣除還本付息后的凈租金收益為10萬(wàn)元,則考慮還本收益(不考慮所得稅影響)后的權(quán)益投資回報(bào)率為_(kāi)_。?A.1２%?Ｂ.１９.２７％

C.１７.18%

D.2７．10％15、某市2023年新開(kāi)工的房屋建筑面積為１00萬(wàn)m2,2０２３年末竣工轉(zhuǎn)入2023年繼續(xù)施工的房屋建筑面積為３0萬(wàn)m2,2０23年竣工的房屋建筑面積為70萬(wàn)ｍ2。那么,該市房屋的平均建設(shè)周期為_(kāi)_年。

A.1.4

B.1.9

C.2?D．３1６、作為體現(xiàn)保險(xiǎn)行為內(nèi)在功能的表現(xiàn)形式,是保險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的外部功能。

A：分散風(fēng)險(xiǎn)?B:組織經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償

Ｃ:融通資金

D：防災(zāi)防損

E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)1７、開(kāi)發(fā)商在申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證時(shí),若建設(shè)工期超過(guò)一年，則其到位資金原則上不得少于工程協(xié)議的(）。

Ａ.20％

B.30%?C．40％

Ｄ.50%18、一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析重要涉及等分析。

A：投入資金的安全性?B：項(xiàng)目定位的科學(xué)性

C:盼望收益的可靠性?D:投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性?E:資產(chǎn)管理的復(fù)雜性19、下列屬于物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容的是。

Ａ：物業(yè)共用設(shè)備設(shè)施的運(yùn)營(yíng)、維護(hù)和管理?B:環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務(wù)

Ｃ：業(yè)主自用部位的維護(hù)與管理?Ｄ:物業(yè)檔案資料的管理?E：物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)２0、投資利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)不涉及__。?A.土地取得成本

B.開(kāi)發(fā)成本?C.管理費(fèi)用?Ｄ.銷(xiāo)售費(fèi)用21、對(duì)零售商業(yè)物業(yè)進(jìn)行分類(lèi)的重要依據(jù)有__。?A.建筑規(guī)模?B.經(jīng)營(yíng)商品的特點(diǎn)?C．商業(yè)輻射區(qū)域的范圍

D.周邊環(huán)境?E.服務(wù)人口的收入水平22、開(kāi)發(fā)商在申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證時(shí)，若建設(shè)工期局限性一年的,則其到位資金原則上不得少于工程協(xié)議價(jià)的__。

A．20%

B．30%

C.４０%

D.50％23、下列屬于時(shí)期指標(biāo)特點(diǎn)的有。

Ａ：各時(shí)期指標(biāo)值可以直接累加?B:各時(shí)點(diǎn)指標(biāo)值不可以直接累加?C：通常同一總體時(shí)期指標(biāo)值的大小與時(shí)期長(zhǎng)短成正比?D：通常同一總體時(shí)期指標(biāo)值的大小與時(shí)期長(zhǎng)短成反比?E:每個(gè)時(shí)點(diǎn)指標(biāo)值的大小不是隨時(shí)間的推移而逐漸增大的２4、某宗房地產(chǎn)交易，買(mǎi)賣(mài)雙方約