《融資渠道創(chuàng)新及資金管理模式解讀》

外部培訓總結集團資金中心李曉輝2012年4月20日目錄一．房地產集團銀行授信管理二．房地產一般銀行項目融資三．房地產信托項目融資四．房地產人民幣基金業(yè)務五．房地產項目境外融資六．房地產債券融資一．房地產集團銀行授信管理一．房地產集團銀行授信管理

1、政策綜述未來3-5年甚至更長時間內，銀行貸款都將是房地產債務融資的主流渠道。房地產貸款有四種，對房地產企業(yè)最為重要的是開發(fā)貸款（還有：土地貯備、個人按揭、商業(yè)按揭）。銀行貸款最大的問題是政策問題。政策雖然不合理，但企業(yè)要做的只能是順應政策，不可能與政策抗衡。一．房地產集團銀行授信管理

2、最佳授信模式我們認為最合理的房地產集團授信管理模式只有一種總對總模式商業(yè)銀行總行與該房地產集團總部簽署《戰(zhàn)略合作協(xié)議》，由總行向該集團整體核定一定金額的授信限額。在該授信限額下，總行授權某分行向該房地產集團在全國的房地產項目提供開發(fā)貸款、保函等授信產品，并提供按揭等相關服務。一．房地產集團銀行授信管理

2、最佳授信模式總對總模式的幾個要點：1、授信主體與被授信主體總行對總部2、執(zhí)行主體：貸款人與借款人總部分行對總部、當?shù)胤中袑Ξ數(shù)刈庸?、條件統(tǒng)一(注：這一點不是每家銀行都能做到)一．房地產集團銀行授信管理

2、最佳授信模式A模式：核心特點：①符合人行121號文規(guī)定，不需要經人行和銀監(jiān)會審批；②授信主體為項目公司，授信主辦行為項目所在地分行；③不特別注重集團公司的整體負債率，只需要單個項目公司滿足35%自有資金投及“四證”齊全即符合提款條件。依據(jù)執(zhí)行主體的不同，分為A、B種模式一．房地產集團銀行授信管理

2、最佳授信模式B模式：核心特點：①不符合人行文件規(guī)定，故采用該模式授信需報人行審批，并得到相關批復。B模式是全國性地產商融資模式的發(fā)展趨勢，但人行目前沒有馬上放開該模式的跡象；②授信主體為集團總部，授信主辦行為深圳市分行；③需接受人行等相關部門的特別監(jiān)管，集團公司整體負債率不得超過65%，下屬項目公司必須放棄對外融資權，向銀行申請授信的單個項目必須滿足35%集團資金投入及“四證”齊全等提款條件。依據(jù)執(zhí)行主體的不同，分為A、B種模式總對總模式是房地產企業(yè)最佳的授信模式：

1）政策突破優(yōu)勢：可實現(xiàn)對集團異地項目的資金支持；節(jié)省自由資金投入成本。

2）成本規(guī)模優(yōu)勢：簡化了流程，方便企業(yè)用款；有效降低企業(yè)的協(xié)調成本；銀行減少了審批環(huán)節(jié)，審批效率更高；規(guī)模優(yōu)勢：總行、全國項目

3）集團管理優(yōu)勢：有利于集團企業(yè)加強對項目總公司的資金管理有利于集團內部資金調配，且避免了續(xù)做額度，符合相關監(jiān)管要求；有利于形成企業(yè)內部資金中心，資金管理更為高效，管理成本得以

降低。一．房地產集團銀行授信管理

2、最佳授信模式二．房地產一般銀行項目融資二．房地產一般銀行項目融資

1、銀行貸款的類型按貸款對象及用途，房地產銀行貸款可分為：1、土地儲備貸款。2、房地產開發(fā)貸款。3、個人住戶貸款。4、商業(yè)用途貸款。二．房地產一般銀行項目融資

2、內資銀行項目貸款1、貸款門檻：銀監(jiān)會要求嚴格符合“四三二”規(guī)定。①四證齊全土地使用權證用地規(guī)劃許可證工程規(guī)劃許可證工程施工許可證②自有資金30%以上包括地價付清證明、工程投入的憑證，自由資金達到30％以上分期開發(fā)的項目，按各期衡量③有二級開發(fā)資質項目公司資質，或股東集團資質二．房地產一般銀行項目融資

2、內資銀行項目貸款2、貸款方式：土地抵押、在建工程抵押為主；集團擔保、股東擔保為輔；3、貸款利率：利率市場化趨勢越來越明顯。目前房地產開發(fā)貸款的市場價格為：綜合收益率不低于基準利率上浮30%。4、貸款期限：1-3年，根據(jù)項目開發(fā)、銷售進度而定，但根據(jù)實際銷售回款審定監(jiān)管或逐步還貸。二．房地產一般銀行項目融資

2、內資銀行項目貸款5、監(jiān)管要求：按照工程進度發(fā)放貸款；?？顚魧Ｓ?，受托支付；銷售回款專戶專項管理。6、其他條件：存款、按揭、其他業(yè)務，比如票據(jù)貼現(xiàn)等，其實就是銀行的綜合收益。7、還款：按銷售進度還款按時間進度還款二．房地產一般銀行項目融資

3、開發(fā)貸款的一般審批流程股份制銀行：大多數(shù)銀行的房地產貸款都需上報總行才審批四大國有銀行：省行都有一定的審批權限，超過額度才報總行總行（公司部、審批部、上會）省行（公司部、審批部、貸審會）分行（公司部、審批部、貸審會）支行三．房地產信托項目融資概念：信托融資是一種委托貸款行為，是通過信托公司、銀行等金融媒介，由最后信托公司向最后貸款人進行的融資活動。它屬于間接融資的一種形式。從信托發(fā)展方向來看，將逐漸去銀行化和去債券化。特點：相比其他銀行貸款之外的融資渠道房產信托：靈活，但有局限；民間融資：方便，但成本高；海外資金：有實力，但難交往；過橋貸款：可應急，但風險大。

三．房地產信托項目融資

1、信托融資的概念與特點三．房地產信托項目融資

2、信托融資的主要模式集合式信托貸款股權信托過橋融資通過發(fā)行資金集合信托（不超200份）募集資金，并以貸款的方式投入項目公司，到期還本。募集的資金以收購股權或增資的方式，信托公司受托成為項目公司的股東，同時雙方約定到期回購。后期開發(fā)資金以股權形式進入或以貸款形式進入。單一式信托貸款資金由單一機構提供，同樣以貸款的方式投入項目，到期還本。三．房地產信托項目融資

3、信托融資的基本條件四證齊全自有資金30％二級資質與房地產開發(fā)貸款一樣，212號文出臺要求信托項目達到：35%資本金到位，四證齊全，開發(fā)商二級資質。三．房地產信托項目融資

4、信托融資的優(yōu)缺點1、優(yōu)點：①解決異地問題②信貸集中管理③新融資方式有品牌效應、同時積累經驗④可放入表外，不體現(xiàn)在集團報表內2、缺點：①融資成本高②到期需一次性償付四．房地產基金——有限合伙模式四．房地產基金——有限合伙模式

1、有限合伙的基本模式法律：《合伙企業(yè)法》要點：普通合伙人GP+有限合伙人LP普通合伙人對合伙企業(yè)債務承擔無限連帶責任；有限合伙人以其認繳的出資額為限對合伙企業(yè)債務承擔責任。GP:往往扮演基金管理人的角色，工作內容，包括但不限于負責平時基金的日常管理、尋找投資項目、進行項目投資和投資后管理，以實現(xiàn)投資項目的退出。上市公司、信托公司、自然人不得擔任GP。A公司GP（1個）LP（49個）項目四．房地產基金——有限合伙模式

2、有限合伙與信托的區(qū)別1）以A股上市作為退出機制的基金，不建議選擇信托方式；2）信托基金不是獨立的法律實體，設立程序簡單，以信托合同為設立依據(jù)。如發(fā)生信托受益人變更，則在信托公司辦理相應手續(xù)即可；有限合伙企業(yè)是獨立的法人組織，需要工商登記注冊，相應存續(xù)期的各類變更手續(xù)必須在工商局進行。3）信托受銀監(jiān)會監(jiān)管，有限合伙不受監(jiān)管。4）信托很少采用承諾出資的方式；有限合伙沒有注冊資本的要求，合伙人的出資不需要驗資，故經常采用承諾制出資方式。5）

稅收方面，信托有優(yōu)勢。五、房地產境外融資五、房地產境外融資

1、境外資金分類分類資金來源主要銀行產品模式境外一般商業(yè)銀行的資金儲蓄資金（核心存款）、同業(yè)拆借香港永亨、香港中信嘉華①對境外窗口公司的外幣貸款②對境內項目公司的外債貸款境外房地產專業(yè)銀行的資金同業(yè)拆借為主、本身混業(yè)經營的投行資金（低風險收益）為輔HypoRealEstateBankInternational標準化產品，但可以調整境外房地產投資基金境外追求高回報率的投資基金摩根斯坦利、美國凱雷、荷蘭ING房地產、新加坡凱德置地股權合作為基礎，同時再提供項目公司所需貸款五、房地產境外融資

2、境外融資的主要特點1、政策性強商務部門：外資并購、外資企業(yè)設立外匯管理部門：外債管理、結匯管理2、要求的回報率和風險承受比較境外一般銀行＜境外房地產專業(yè)銀行＜境外基金或投行；相對應的，各自承受的風險程度也不一樣。3、按照項目實際需求測算所需融資金額只能用于本項目而不能用于其他項目。六、房地產債券融資六、房地產債券融資

1、短期融資券1、概念：是指企業(yè)依照短期融資券管理辦法規(guī)定的條件和程序在銀行間債券市場發(fā)行和交易并約定在一定期限內還本付息的有價證券。2、

管理部門是人民銀行，發(fā)行審核程序簡單，依靠企業(yè)自身的信用等級發(fā)行，不需要資產保證或抵押。3、債券存續(xù)期一般為不超過一年，但是在人民銀行審批的額度內，可以循環(huán)發(fā)行，期限可以做到兩年。4、融資券對銀行間債券市場的機構投資人發(fā)行，只在銀行間債券市場交易，不對社會公眾發(fā)行。5、上市公司、國有企業(yè)、民營企業(yè)、外資企業(yè)都允許發(fā)行，行業(yè)分布較廣，且發(fā)行募集的資金無指定用途，即基本不受監(jiān)管。六、房地產債券融資

1、短期融資券5、上市公司、國有企業(yè)、民營企業(yè)、外資企業(yè)都允許發(fā)行，行業(yè)分布較廣，且發(fā)行募集的資金無指定用途，即基本不受監(jiān)管。6、

短期債券融資流程分析六、房地產債券融資

2、企業(yè)債券1、概念：中長期債券。發(fā)行者主要是政府、金融機構和企業(yè)。發(fā)行中長期債券的目的是為了獲得長期穩(wěn)定的資金。2、特點：償還期限在1年以上5年以下的為中期企業(yè)債券，償還期限在5年以上的為長期企業(yè)債券。政策預期：《短期融資券》是人民銀行推動直接融資的第一步，修改后的《企業(yè)債券管理條例》至今未出臺。利好：對企業(yè)來說：發(fā)行市場化、成本低、期限長、穩(wěn)定性高一．房地產集團資金管理模式二．房地產集團資金管理業(yè)務三．資金管理工具一．房地產集團資金管理模式1、集中式管理：以貸款和資金集中在某城市或者某區(qū)域為特征，統(tǒng)借統(tǒng)貸式、收支兩條線管理。從商業(yè)利益角度來說，這種模式是最佳模式。特點：①可以最大化的降低資金成本和財務費用；②資金使用率高，便于集團內調撥使用；③集中集團優(yōu)勢，有較高的抵御風險能力。典型企業(yè)：金地集團、日化業(yè)的寶潔、零售業(yè)的沃爾瑪、家電業(yè)的海爾一．房地產集團資金管理模式一．房地產集團資金管理模式2、集權式管理：貸款和資金相對分散在各地，但總部掌握管控權。項目收支并沒有做到或只是在特定階段上的收支兩條線。本質和集中式管理一樣，但表現(xiàn)形式和集權深度不同。特點：①以各地的項目為融資載體，集團掌握具體的管理權；②由于資金不能隨時、全部集中調度，造成資金使用效率較低；③融資主體互相獨立，不利于在融資中取得優(yōu)惠的條件。不利于和銀行建立長期的、戰(zhàn)略性的銀企關系。不利因素：①當?shù)刭J款行執(zhí)行信貸政策較嚴格；②貸款條件各地參差不齊；③項目分布城市太多；典型企業(yè)：復地集團、中海集團、順馳一．房地產集團資金管理模式3、綜合式管理：管理模式處于前兩種模式之間。特點：①受制于政策限制和主觀條件，同時根據(jù)自身項目各地的差異化情況而采取的管理模式。②具體說來，就是部分城市采取集中式、部分城市采取集權式。③比較現(xiàn)實和普遍。典型企業(yè)：萬科集團二．房地產集團資金管理業(yè)務1、機構性質：資金管理中心（或者結算中心、資金中心），是在集團內部參照商業(yè)銀行信貸資金運作機制、獨立于財務部的非法人內部核算單位，同時作為總部職能部門，在集團分工授權范圍內行使管理職能。2、服務對象：集團本部、控股子公司、參股子公司3、管理原則：三個統(tǒng)一統(tǒng)一結算統(tǒng)借統(tǒng)貸統(tǒng)一管理二．房地產集團資金管理業(yè)務二．房地產集團資金管理業(yè)務4、資金中心的存在目標：實現(xiàn)資金在集團范圍內的優(yōu)化配置，提高集團資金運作效率和效益，并為集團未來的快速發(fā)展提供有力的資金支持。5、實例分析：萬科的資金管理中心國內融資國外融資綜合崗結算業(yè)務三、資金管理工具（一）內部考核體系1、

人事制度及其考核：垂直管理原則收入激勵任免權業(yè)