海南省201年6上半年房地產(chǎn)估價師制度與政策：建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限考試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為18分0鐘，總分10分0，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、現(xiàn)評估一個半年前停工的在建工程價值，經(jīng)測算，完成全部工程的建造費用為1500元/近，其中主體工程900元/近，安裝及裝飾裝修工程費為600元/近。該在建工程主體部分已完成，未施工的安裝及裝飾裝修工程按原設(shè)計要求在1年內(nèi)完成，未完成部分的費用均勻投入。若折現(xiàn)率為15％，則在估價時點的續(xù)建費用為元/m2。A：486.52B：521.74C：559.50D：1398.76E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格2、某估價對象為一舊廠房改造的超級市場，建設(shè)期為2年，該廠房建成5年后補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用期限為40年，土地使用權(quán)出讓合同約定土地使用期間屆滿不可續(xù)期。建筑物經(jīng)濟壽命為50年。假設(shè)殘值率為零，采用直線法計算建筑物折舊時年折舊率為。A：2.00％B：2.13％C：2.22％D：2.50％E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格3、按照廢物的危害狀況，可分為。A：城市垃圾、工業(yè)固體廢物、農(nóng)業(yè)廢棄物和放射性固體廢物B：有機廢物和無機廢物C：顆粒狀廢物、粉狀廢物、塊狀廢物和泥狀廢物（污泥）D：有害廢物和一般廢物E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)4、某塊臨街深度為50ft、臨街寬度為30ft的矩形土地甲，總價為40萬元。其相鄰的矩形土地乙，臨街深度為150ft，臨街寬度為15ft,則運用四三二一法則計算土地乙的總地價為__萬元。A．23.4B．28.6C．33.4D．46.85、某商場的正常月租金按可出租面積計為40元/m，出租率為85%,運營費用占有效毛收入的35%,報酬率為12%,商場建筑面積為40000m,可供出租的比例為95%,運營期為38年,該商場的收益價值為萬元。A：690.40B：8284.79C：8720.83D：9746.81E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格6、某物業(yè)投資的月租金收入為10萬元，經(jīng)營費用占租金收入的50%，年還本付息數(shù)額相當于經(jīng)營費用的1/3，那么，該物業(yè)投資的還本付息比率為（）。A．2B．1.5C．3D．17、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為120近，單位建筑面積的重置價格為600元/近，建筑物殘值率為5%,年折舊額為1440元，用直線法計算該建筑物的成新率是。A：81.00%B：84.00%C：84.17%D：84.80%E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格8、__是會計法規(guī)體系中最具權(quán)威、最具法律效力的法律規(guī)范。A.《中華人民共和國注冊會計師法》B.《中華人民共和國會計法》C《中華人民共和國注冊會計師管理條例》D.《中華人民共和國會計管理條例》9、房地產(chǎn)開發(fā)是一項綜合性的經(jīng)濟活動，投資額大，建設(shè)周期長，涉及面廣，要想使開發(fā)項目達到預期的經(jīng)濟效果，必須首先做好工作。A：施工圖設(shè)計B：可行性研究C：成本收益分析口：項目建設(shè)書的編制E：借款合同10、完成并出具估價報告后，估價人員應對涉及該估價項目的一切必要材料進行整理、歸檔和妥善保管。對估價材料的保存時間一般應在__年以上。A．5B．10C．15D．2011、銀行向某家庭發(fā)放了一筆月還款額為5000元的個人住房抵押貸款，該家庭所購住房的物業(yè)管理費為每月500元．從當前我國商業(yè)銀行風險管理的角度來看，該家庭的月均收入應不低于元。A：10000B：11000C：7800D：9200E：借款合同12、下列經(jīng)濟活動中，不需要進行房地產(chǎn)估價的是。人：了解某宗房地產(chǎn)的出租人權(quán)益價值8：了解某企業(yè)包括房地產(chǎn)及特許經(jīng)營權(quán)等在內(nèi)的企業(yè)價值C：了解某地區(qū)地震后房地產(chǎn)價值的變化口：了解某宗房地產(chǎn)的應納城鎮(zhèn)土地使用稅額E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格13、房地產(chǎn)估價是一種關(guān)乎的切身利益乃至社會公共利益，較為復雜的專業(yè)服務活動。A：相關(guān)單位B：個人C：集體D：相關(guān)單位和個人E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格14、在市場法中，對房地產(chǎn)狀況進行間接比較調(diào)整，其中可比實例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標準房地產(chǎn)狀況，得102分；估價對象的房地產(chǎn)狀況劣于標準房地產(chǎn)狀況，得97分，則房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為__。A．0.95B．0.99C．1.01D．1.0515、房地產(chǎn)入股行為是屬于__。A.有償轉(zhuǎn)讓B.無償轉(zhuǎn)讓C.既屬于有償轉(zhuǎn)讓又屬于無償轉(zhuǎn)讓D.兩者都不是16、按照租客的意愿及時調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，是房地產(chǎn)投資中的__。A.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移B.需要適時更新改造投資C.不一樣性D.保值性與增值性17、當居民收入的增加是__的收入增加時，對居住房地產(chǎn)的需求會增加的最多。A.低收入者B.中等收入者C.高收入者D.可支配收入18、根據(jù)合法原則，拆遷入與被拆遷入對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進行評估。在被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致時，應當向申請確認。A：當?shù)夭疬w管理部門B：當?shù)貒敛块TC：當?shù)匦姓鞴懿块TD：城市規(guī)劃行政主管部門E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格19、某可比實例實際成交價格為3400元/近，以估價對象為100,可比實例交易情況分值為102,房地產(chǎn)狀況因素分值為98,則估價對象的比準價格為元/近。A：3401．36B：3398．64C：3538．78D：3266．67E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格20、某出租的房地產(chǎn)的年租金收入為10萬元,年出租總費用為1萬元．建筑物重置價格為100萬元,成新率為80％．已知土地資本化率為6％,建筑物資本化率8％．假設(shè)該房地產(chǎn)的土地使用年限為無限年,則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)值為．【2004年考題】A：43萬元B：112.5萬元C：123．3萬元D：150萬元E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格21、在符合城市規(guī)劃和建筑結(jié)構(gòu)安全的條件下,住宅所有權(quán)人尋找他人出資,合作加蓋房屋并進行分成,屬于動用的行為.【2004年考題】A：宅基地所有權(quán)8：空間利用權(quán)C：地役權(quán)D：建筑物相鄰關(guān)系E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格22、某建筑物實際經(jīng)過年數(shù)為10年,估價人員現(xiàn)場查勘后認為該建筑物建筑設(shè)計過時和維護保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物,判斷其有效經(jīng)過年數(shù)為18年,剩余經(jīng)濟壽命為22年,殘值率為4％,用直線法計算該建筑物的成新率為。A：43.8％B：50％C：56.8％D：70％E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格23、寫字樓的租金狀況主要取決于__。A.所處地點B.競爭強弱C.市場狀況D.面積大小24、下列關(guān)于廉租住房的表述中,正確的是__。A.廉租住房的供應對象包括中低收入家庭B.廉租住房免征房產(chǎn)稅C.廉租住房的供應以實物配租為主D.廉租住房保障面積標準原則上不超過當?shù)厝司》棵娣e的60%25、下列關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)特征的表達，不正確的是_。A.由專業(yè)投資管理者負責經(jīng)營管理B.收入現(xiàn)金流的主要部分分配給了股東C.分為權(quán)益型和抵押型兩種形式D.投資流動性好二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）1、房地產(chǎn)開發(fā)程序可以劃分為等階段。A：物業(yè)管理階段B：前期工作C：建設(shè)階段D：租售階段E：投資機會選擇與決策分析2、在計算房地產(chǎn)投資項目的償債備付率時，可用于還本付息的資金包括。（過時，刪除）A：折舊和攤銷B：投資回收C：投資回報D：未分配利潤E：權(quán)益融資3、購買某類房地產(chǎn)，通常抵押貸款占七成，抵押貸款年利率為9%，若該類房地產(chǎn)的資本化率為10.8%，則自有資本要求的年收益率為__。A．15.0%B．15.7%C．12.6%D．11.6%4、房地產(chǎn)開發(fā)程序中的前期工作包括__等。A.可行性研究B.獲取土地使用權(quán)C.規(guī)劃設(shè)計與建設(shè)方案的制訂D.安排短期和長期信貸E.開發(fā)項目保險事宜洽談5、收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的__為導向求取估價對象的價值。A.預期收益大小B.預期收益能力C.預期價格高低D.預期價格漲落6、預計某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為18萬元，此后各年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增加1萬元，該類房地產(chǎn)的資本化率為8%，該房地產(chǎn)的價格為__萬元。A．225.00B．237.50C．381.25D．395.837、下列屬于原建設(shè)部規(guī)章的是。A：《物業(yè)管理條例》B：《商品房銷售管理辦法》C：《城市私有房屋管理暫行條例》D：《住房公積金管理條例》E：《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》8、在以下房地產(chǎn)估價方法中，可以歸為長期趨勢法的有。A：數(shù)學曲線擬合法8：平均增減量法C：移動平均法D：路線價法E：指數(shù)修勻法9、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務評價的基本報價表包括。A：總投資估算表B：現(xiàn)金流量表C：資金來源與運用表D：損益表E：資產(chǎn)負債表10、下列保險中，屬于商業(yè)保險的有__。A.保證保險B.勞動工傷保險C信用保險D.健康保險E.責任保險11、__是指依法設(shè)立并取得房地產(chǎn)估價機構(gòu)資源，從事房地產(chǎn)估價活動的中介服務機構(gòu)。A.中介管理機構(gòu)B.房地產(chǎn)管理機構(gòu)C房地產(chǎn)估價機構(gòu)D.房地產(chǎn)質(zhì)量管理機構(gòu)12、需求是與該商品銷售價格所對應的消費者的統(tǒng)一。A：購買水平B：購買單位C：購買能力D：購買欲望E：購買需求13、如果同一地區(qū)的某一類型物業(yè)的售價持續(xù)大幅度上漲，那么該類型物業(yè)的出租需求就會。A：減少B：增加C：不變D：同步遞減E：借款合同14、某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為20萬元，假設(shè)在某報告期內(nèi)的空置率為20%，所有用戶都能按時繳納租金，物業(yè)的其他收入為2萬元，則此報告期該物業(yè)的有效毛收入為（）萬元。A．16B．18C．20D．2215、房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)消費者對物業(yè)品牌的認知價值來制定價格的方法，屬于（）。A.成本導向定價法B.購買者導向定價法C.競爭導向定價法D.市場導向定價法16、下列法律法規(guī)和標準中，應作為城市房屋拆遷估價依據(jù)的有（）。A.中華人民共和國物權(quán)法B.中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法C.城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例D.房地產(chǎn)估價規(guī)范E.城市房屋拆遷估價指導意見17、下列情況的房地產(chǎn)不得發(fā)布廣告。人：在已經(jīng)依法取得國有土地使用權(quán)的土地上開發(fā)建設(shè)的B：在未經(jīng)國家征收的集體所有的土地上開發(fā)建設(shè)的C：司法機關(guān)依法決定查封的D：預售房地產(chǎn)，已取得該項目預售許可證的E：權(quán)屬有爭議的18、下列保險中，屬于政策保險的有。A：社會養(yǎng)老保險B：農(nóng)業(yè)保險C：巨災保險D：失業(yè)保險E：出口信用保險19、在具體估價作業(yè)中應當遵循的技術(shù)性原則有。A：替代原則B：謹慎原則C：合法原則D：估價時點原則E：最高最佳使用原則20、為了加強工程勘察和工程設(shè)計單位的資質(zhì)管理，保障國家財產(chǎn)和人身安全，促進技術(shù)進步，提高工程勘察設(shè)計水平，建設(shè)部頒發(fā)了__。A.《建設(shè)工程勘察和設(shè)計管理條例》B.《建設(shè)工程勘察和設(shè)計管理規(guī)范》C.《建設(shè)工程勘察和設(shè)計單位資質(zhì)管理規(guī)定》D.《建設(shè)工程勘察和設(shè)計單位資質(zhì)管理條例》21、法人包括等。A：機關(guān)法人B：事業(yè)單位法人C：企業(yè)法人D：社團法人E：自然法人22、功能折舊是指建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價值的損失。造成建筑物功能折舊的主要原因有等。A：意外破壞的損毀B：市場供給的過量C：建筑設(shè)計的缺陷D：人們消費觀念的改變E：周圍環(huán)境條件惡化23、投資方向調(diào)節(jié)稅根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策和經(jīng)濟規(guī)模實行差別稅率，具體適用稅率為__幾