一．項(xiàng)目概況（一）項(xiàng)目位置本項(xiàng)目位于沈陽(yáng)市一環(huán)以內(nèi)，西臨塔灣街（一環(huán)路），東臨天山路，北臨昆山西路，南臨火車軌道，隸屬于皇姑區(qū)管轄范圍，地理位置優(yōu)越。注：皇姑區(qū)在本宗地內(nèi)（沿塔灣街和昆山西路），規(guī)劃了沈陽(yáng)市裝備制造業(yè)總部和軟件外包產(chǎn)業(yè)基地，由政府協(xié)調(diào)招商。（二）宗地現(xiàn)狀本宗地為模擬凈地出讓，目前地上物為沈陽(yáng)機(jī)車車輛有限責(zé)任公司，包含車輛廠廠區(qū)，少量職工宿舍（平房）；該廠已經(jīng)開(kāi)始搬遷，預(yù)計(jì)整體搬遷于2010年2月完成。（三）規(guī)劃指標(biāo)宗地面積：716100平方米；容積率：3.0；商業(yè)比例：≤35%；建筑密度：不大于35%綠地率：不小于30%（四）周邊環(huán)境交通環(huán)境宗地西臨塔灣街、北臨昆山西，南臨北一路，各路段均為沈陽(yáng)市最主要的交通干道，交通十分便利。北一路連接?xùn)|西快速干道，橫貫鐵西區(qū)、和平區(qū)、沈河區(qū)和大東區(qū)，經(jīng)由昆山西路至北行商圈約3公里，至太原街約3.5公里，至沈陽(yáng)北站約4公里，至沈陽(yáng)市政府約5.8公里，至中街約7.5公里。商業(yè)配套宗地西北側(cè)緊臨家樂(lè)福超市，生活配套完善。項(xiàng)目距沈陽(yáng)四大商圈中的北行商圈約3公里，太原街商圈約3.5公里。北行商圈包含千盛百貨、北京華聯(lián)、北行商場(chǎng)、地一大道（東北首席大型地下商城）等商業(yè)項(xiàng)目；太原街商圈包含新世界百貨、中興大廈、商貿(mào)飯店等商業(yè)項(xiàng)目。另外，項(xiàng)目至沈陽(yáng)市最大的朝鮮族聚集地—西塔商圈約2.5公里，至北站商圈約4公里。教育配套皇姑區(qū)是沈陽(yáng)市科教文化大區(qū)，宗地東側(cè)緊臨沈陽(yáng)市重點(diǎn)中學(xué)—沈陽(yáng)市二十一中，以及皇姑區(qū)重點(diǎn)小學(xué)—昆山二校，項(xiàng)目距沈陽(yáng)市重點(diǎn)小學(xué)—珠江五校和遼寧省重點(diǎn)學(xué)府—遼寧大學(xué)僅2公里。醫(yī)療配套該項(xiàng)目醫(yī)療配套十分完善，宗地周邊3公里范圍內(nèi)有沈陽(yáng)市第四醫(yī)院、國(guó)醫(yī)腫瘤科研所、皇姑區(qū)第五醫(yī)院、皇姑區(qū)紅十字醫(yī)院等大型醫(yī)療機(jī)構(gòu)。人文環(huán)境本項(xiàng)目距有沈陽(yáng)玉環(huán)之稱的北運(yùn)河約300米，距沈陽(yáng)市重要休閑廣場(chǎng)—百鳥(niǎo)公園約2公里，至沈陽(yáng)市最大的市內(nèi)公園—北陵公園約4公里。北運(yùn)河百鳥(niǎo)公園（五）項(xiàng)目概況小結(jié)1、土地稀缺性顯著本宗地位于一環(huán)以內(nèi)，地理位置優(yōu)越，周邊配套成熟，屬于城市核心區(qū)域緊缺的住宅開(kāi)發(fā)用地。2、配套設(shè)施完善該區(qū)域發(fā)展成熟，步行三分鐘便可抵達(dá)家樂(lè)福超市；本宗地至北行商圈、太原街商圈和西塔商圈均在3.5公里范圍內(nèi)，商業(yè)配套十分完善。3、教育氛圍濃厚皇姑區(qū)是沈陽(yáng)市科教大區(qū)，項(xiàng)目周邊有市重點(diǎn)中學(xué)——二十一中和市重點(diǎn)小學(xué)——珠江五校，另外還有昆山二校、市116中學(xué)、遼寧大學(xué)等重點(diǎn)院校。4、目標(biāo)客戶群范圍較廣該宗地位于沈陽(yáng)一環(huán)以內(nèi)的核心區(qū)域，通過(guò)東西快速干道聯(lián)通了鐵西區(qū)、和平區(qū)、沈河區(qū)和大東區(qū)，輻射范圍較廣。主要客群為皇姑區(qū)、和平區(qū)及市政府區(qū)域的企事業(yè)單位員工、機(jī)關(guān)公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主及高級(jí)白領(lǐng)。5、不利因素：項(xiàng)目南側(cè)為進(jìn)出北站鐵軌，對(duì)后期產(chǎn)品質(zhì)素影響較大，項(xiàng)目東側(cè)天山路狹窄，通行不暢。二．市場(chǎng)環(huán)境分析（一）宏觀經(jīng)濟(jì)依舊保持高速增長(zhǎng)2009年，沈陽(yáng)市宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行依然保持較快發(fā)展勢(shì)頭，前三季度沈陽(yáng)市GDP總額達(dá)到3158億元，同比增長(zhǎng)14.1%；固定資產(chǎn)投資額2757億元，同比增長(zhǎng)29.1%；人均可支配收入9152元，同比增長(zhǎng)11.4%；地方財(cái)政收入222.1億元，同比增長(zhǎng)15.8%；規(guī)模以上工業(yè)增加值1695億元，同比增長(zhǎng)19.1%。伴隨沈陽(yáng)市城市綜合實(shí)力增強(qiáng)，居民收入大幅度提高，將對(duì)沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到良好的促進(jìn)作用。（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)分析1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)依舊保持增長(zhǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源：沈陽(yáng)市房地產(chǎn)研究所2009年1-9月，沈陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成1542.4億元，同比增長(zhǎng)20.3%；其中，住宅投資完成709億元，同比增長(zhǎng)12.5%。數(shù)據(jù)來(lái)源：沈陽(yáng)市房地產(chǎn)研究所2009年1-9月，沈陽(yáng)市商品房施工面積5423.6萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)22.4%。數(shù)據(jù)來(lái)源：沈陽(yáng)市房地產(chǎn)研究所2009年1-9月，沈陽(yáng)市商品房新開(kāi)工面積1805萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)0.3%；其中商品住宅新開(kāi)工面積1435萬(wàn)平方米，同比下降5.4%。數(shù)據(jù)來(lái)源：沈陽(yáng)市房地產(chǎn)研究所2009年1-9月，沈陽(yáng)市商品房竣工面積999萬(wàn)平方米，同比下降6.2%；其中商品住宅竣工面積754萬(wàn)平方米，同比下降8.3%。2、商品房及商品住宅新增供應(yīng)量有所下降數(shù)據(jù)來(lái)源：沈陽(yáng)市房地產(chǎn)研究所2009年1-9月，沈陽(yáng)市商品房新增供應(yīng)面積980萬(wàn)平方米，同比下降27.1%；商品住宅新增供應(yīng)面積803萬(wàn)平方米，同比下降23.88%。3、商品房及商品住宅銷售量與銷售均價(jià)呈平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：沈陽(yáng)市房地產(chǎn)研究所2009年1-9月，沈陽(yáng)市商品房銷售面積1005萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.81%；商品住宅銷售面積902萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)17.87%。數(shù)據(jù)來(lái)源：沈陽(yáng)市房地產(chǎn)研究所2009年1-9月，沈陽(yáng)市商品房銷售額427.7億元，同比增長(zhǎng)12.47%；其中，商品住宅銷售額361.7億元，同比增長(zhǎng)21.81%。數(shù)據(jù)來(lái)源：沈陽(yáng)市房地產(chǎn)研究所2009年1-9月，沈陽(yáng)市商品房銷售均價(jià)4256元/平方米，同比增長(zhǎng)17.34%；其中，商品住宅銷售均價(jià)4010元/平方米，同比增長(zhǎng)18.91%。4、2009前三季度沈陽(yáng)土地市場(chǎng)運(yùn)行情況2008年2009年一季度二季度三季度四季度（預(yù)計(jì)）成交宗數(shù)（宗）448153418占地面積（萬(wàn)㎡）31259.97150.99295.97273建筑面積（萬(wàn)㎡）839128.03326.34726.9710成交額（億元）105.910.732.547.571.4成交單價(jià)（元/㎡㎡）3,3941,7862,1541,6042,615樓面地價(jià)（元/㎡㎡）1,2628369976541,137表一2008年與2009年土地成交情況比較009年前三季度，沈陽(yáng)市成交商住類用地共57宗，成交總用地面積506.93萬(wàn)平方米；總建筑面積1181.27萬(wàn)平方米；交易額88.7億元。2009年一—三季度沈陽(yáng)市土地市場(chǎng)的出讓量逐漸增多，而且幅度很大，土地市場(chǎng)活躍，房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖信號(hào)十分明顯。5、2009年上半年沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)特征房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)2009年1-9月，房地產(chǎn)投資709億元，同比增長(zhǎng)12.5%；施工面積5424萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)22.4%。商品房及商品住宅供銷比例發(fā)生變化2009年1-9月，沈陽(yáng)市商品房批準(zhǔn)入市面積980萬(wàn)平方米，同比下降27.1%，商品住宅批準(zhǔn)入市面積803萬(wàn)平方米，同比下降23.88%；隨著宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)，沈陽(yáng)市商品房與商品住宅的銷售情況呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢(shì)，2009年上半年，商品房銷售面積1005萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.81%，商品住宅銷售面積902萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)17.87%。商品房銷售價(jià)格穩(wěn)中有升2009年1-9月，沈陽(yáng)市商品芳銷售均價(jià)4256元/平方米，同比增長(zhǎng)17.34%；其中，商品住宅銷售均價(jià)4010元/平方米，同比增長(zhǎng)18.91%。商品房及商品住宅的銷售價(jià)格均處于穩(wěn)中有升的良好態(tài)勢(shì)。外地人購(gòu)房比例較大2009年上半年，外地人購(gòu)房套數(shù)占沈陽(yáng)市購(gòu)房總套數(shù)的32.35%（主要是新遷入沈陽(yáng)工作的外地大學(xué)畢業(yè)生、商務(wù)人士）；其中，省內(nèi)外地人購(gòu)房占18.99%，外省市人購(gòu)房占13.27%，境外人購(gòu)房占0.09%。6、2010年沈陽(yáng)市房地產(chǎn)預(yù)期商品房供應(yīng)持續(xù)增加2009年前三季度，沈陽(yáng)市商品房施工面積5423.6萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)22.4%，預(yù)計(jì)2010年商品房供應(yīng)面積依舊保持增長(zhǎng)。商品房銷售面積平穩(wěn)增長(zhǎng)沈陽(yáng)市剛性需求旺盛，預(yù)計(jì)2009年因結(jié)婚、拆遷、畢業(yè)所產(chǎn)生的剛性需求約1200萬(wàn)平方米；另外，沈陽(yáng)市人均住房面積僅為29平方米，隨著人均可支配收入的增長(zhǎng)，改善性購(gòu)房需求將被激發(fā)出來(lái)。商品房銷售價(jià)格小幅上揚(yáng)沈陽(yáng)市購(gòu)房需求結(jié)構(gòu)合理，房地產(chǎn)綜合指數(shù)居15個(gè)副省級(jí)城市中第一位，然而商品房銷售價(jià)格僅高于長(zhǎng)春和哈爾濱，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展及房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖，預(yù)計(jì)明年上半年沈陽(yáng)市商品房銷售價(jià)格將小幅上揚(yáng)，下半年隨著產(chǎn)品入市量的增大而逐步平穩(wěn)。沈陽(yáng)市片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊格局沈陽(yáng)市環(huán)環(huán)相扣的產(chǎn)業(yè)及城市規(guī)劃布局，加之日臻成熟的商品房細(xì)分市場(chǎng)格局，決定了沈陽(yáng)市商品住宅市場(chǎng)的土地區(qū)位屬性特征和板塊分布。區(qū)位劃分：板塊劃分：區(qū)位描述：板塊描述：南部區(qū)域（高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)先導(dǎo)區(qū)）南部區(qū)域是包含：渾南新區(qū)、蘇家屯區(qū)、東陵南部區(qū)域，由高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展而來(lái)的綜合性新區(qū)、奧運(yùn)商機(jī)加速了區(qū)域價(jià)值的提升，逐步成為沈陽(yáng)市高收入人群居住區(qū)域南部區(qū)域是目前高端集合型住宅的主要聚集區(qū)域，沿河新區(qū)多數(shù)以品質(zhì)較高的板式小高層和高層所體現(xiàn)，除長(zhǎng)白高檔產(chǎn)品區(qū)域外，均價(jià)多在4200-5000之間。而靠近渾南新區(qū)一帶則為低密度多層住宅和桃仙機(jī)場(chǎng)沿線的別墅區(qū)。東部區(qū)域（旅游業(yè)帶動(dòng)高端產(chǎn)品發(fā)展）東部板塊：包含大東區(qū)、輝山開(kāi)發(fā)區(qū)、東陵?yáng)|部區(qū)域。價(jià)格：住宅3000-5000元/平米，別墅6000-10000元/平米；低密度產(chǎn)品為主，包括部分別墅；住宅主力面積為90－120平米；別墅主力面積：280-700平米之間東部區(qū)域擁有沈市豐富的旅游資源,如故宮、八王寺等歷史遺跡，又有東陵、棋盤山等景觀資源，是沈市主要的低密度高端產(chǎn)品聚集區(qū)域中心區(qū)域（傳統(tǒng)城市核心區(qū)）中心區(qū)域包括：沈河區(qū)、皇姑區(qū)南部以及和平區(qū)，該區(qū)域?qū)偈泻诵膮^(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施完善，市場(chǎng)認(rèn)知度最高；住宅以高端物業(yè)為主，城市傳統(tǒng)的高密度豪宅的集中區(qū)，目前價(jià)格為6000-10000元/平米；同時(shí)商務(wù)、商業(yè)、公寓等混合的綜合型物業(yè)較多。由于城市核心土地價(jià)值高昂，因而區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品以高密集的包含商業(yè)、商務(wù)、居住的綜合體為主。而區(qū)域的土地稀缺將意味著較高的產(chǎn)品價(jià)值支撐。西部區(qū)域（城市更新的先驅(qū)）西部區(qū)域：主要包含鐵西老城區(qū)、于洪區(qū)西部、張士經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，這里是傳統(tǒng)工業(yè)廠區(qū)、家屬區(qū)，地緣性消費(fèi)力不佳；除鐵西板塊建筑密度稍高外，其余以中低密度為主，70－120平米二、三居為主流；經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和丁香板塊價(jià)格多為4000元/平米以下，鐵西板塊和于洪新城為4300元-4500元/平米。隨著大規(guī)模建設(shè)的持續(xù)推進(jìn)，將成為沈陽(yáng)最大的住宅規(guī)劃區(qū)，區(qū)域未來(lái)發(fā)展前景看好，區(qū)域環(huán)境改善，有吸引外區(qū)高端消費(fèi)者進(jìn)駐的基礎(chǔ)，鐵西區(qū)等地潛力較大；北部區(qū)域（產(chǎn)業(yè)先行的城市發(fā)展區(qū)）北部區(qū)域：主要包含皇姑區(qū)北部、于洪北部區(qū)域、東陵北部區(qū)域、以及沈北新區(qū)。該區(qū)域發(fā)展相對(duì)滯后，配套缺乏，整體形象較差，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)處于較低水平；除皇姑區(qū)外，其他板塊均價(jià)在3500元/平米以下；皇姑板塊因具有內(nèi)城特征，價(jià)格為4500-6500元/平米，但與沈河、和平區(qū)相比仍有較一定差距；中低密度產(chǎn)品為主，戶型多為80－120平米；憑借良好的自然資源及沈北新區(qū)規(guī)劃，區(qū)域未來(lái)將有一定的發(fā)展?jié)摿??；使描F西片區(qū)市場(chǎng)分析（本案項(xiàng)目隸屬于皇姑區(qū)，但由于皇姑區(qū)為城市老城區(qū)，區(qū)域內(nèi)商品房入市量相對(duì)較少，且項(xiàng)目毗鄰鐵西區(qū)，故將鐵西區(qū)項(xiàng)目并入?yún)^(qū)域市場(chǎng)研究，以為項(xiàng)目定位提供依據(jù)。）2.1皇姑區(qū)2009年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況商品住宅供銷情況2009年上半年，皇姑區(qū)商品住宅批準(zhǔn)入市面積為14.84萬(wàn)平方米，銷售面積25.70萬(wàn)平方米，供銷情況較好。商品住宅銷售價(jià)格2009年上半年，沈陽(yáng)市商品住宅銷售均價(jià)3672元/平方米，皇姑區(qū)商品住宅銷售均價(jià)3822元/平方米，僅低于沈河區(qū)、和平區(qū)和大東區(qū)，位列全市第四。存量住宅銷售情況2009年上半年，皇姑區(qū)存量住宅銷售32.46萬(wàn)平方米，位列全市第二位。2.2皇姑區(qū)片區(qū)市場(chǎng)分析版塊劃分：該區(qū)域?yàn)槿宋臍庀夂竦睦铣菂^(qū)。如圖，根據(jù)皇姑區(qū)老城區(qū)物業(yè)的密集性，劃分四個(gè)板塊。區(qū)域各板塊點(diǎn)狀分布，各項(xiàng)目聯(lián)系不緊密。目前在售項(xiàng)目稀少，高端產(chǎn)品匱乏，區(qū)域樓市熱度不足。在售項(xiàng)目靠近城市中心區(qū)域產(chǎn)品供應(yīng)在40-70平為主，而遠(yuǎn)離中心項(xiàng)目主力供應(yīng)則在80-140平為主，如白山路北板塊萬(wàn)科中央公園。長(zhǎng)江街改造有利于拉動(dòng)區(qū)域項(xiàng)目升值。開(kāi)發(fā)檔次劃分：區(qū)域內(nèi)本市開(kāi)發(fā)商居多、產(chǎn)品檔次呈啞鈴式結(jié)構(gòu)、區(qū)域缺乏高端住宅由于皇姑老城區(qū)靠近城市中心板塊多為老棚戶區(qū)，地塊較小且供應(yīng)土地有限，加之板塊內(nèi)商業(yè)性土地較多的現(xiàn)狀，使該板塊形成高端住宅較為困難。而遠(yuǎn)離市中心板塊雖土地資源豐富，但配套優(yōu)勢(shì)不足。區(qū)域政策扶植較少的原因使其不宜形成高端住宅產(chǎn)品。因而造成區(qū)域無(wú)高端住宅現(xiàn)象。建筑密度劃分：區(qū)域內(nèi)高、低密度產(chǎn)品呈南北分布，南部產(chǎn)品趨向投資，北部產(chǎn)品趨向居住。區(qū)域內(nèi)高、低密度產(chǎn)品呈南北分布，南部土地稀缺，緊鄰北行商圈和學(xué)區(qū)，因而在售產(chǎn)品投資型居多。北部園區(qū)規(guī)模大，建筑密度低，因而80-120平米的適居型產(chǎn)品供應(yīng)較多。小結(jié)：1）皇姑片區(qū)為傳統(tǒng)老區(qū)，區(qū)域土地資源有限，因而片區(qū)內(nèi)供應(yīng)量有限，成交市場(chǎng)不活躍。2）區(qū)域內(nèi)近年無(wú)大盤供應(yīng)，開(kāi)發(fā)商也多為本地中小企業(yè)，產(chǎn)品品質(zhì)較低，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以中端為主，整體開(kāi)發(fā)水平不高。但運(yùn)河北部及北陵西側(cè)相對(duì)自然環(huán)境較好，分布如萬(wàn)科中央公園項(xiàng)目。3）區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品構(gòu)成以中小戶型為主，大戶型產(chǎn)品供應(yīng)相對(duì)較少，高端產(chǎn)品需要引導(dǎo)與培育。2.3鐵西區(qū)片區(qū)市場(chǎng)分析板塊劃分：傳統(tǒng)工業(yè)廠區(qū)、家屬區(qū)目前成為沈陽(yáng)最大的住宅規(guī)劃區(qū)，區(qū)域未來(lái)發(fā)展前景看好，區(qū)域環(huán)境改善，有吸引外區(qū)高端消費(fèi)者進(jìn)駐的基礎(chǔ)，開(kāi)發(fā)潛力較大如圖。根據(jù)鐵西老城各物業(yè)的聚集性可劃分圖上的五大板塊、板塊之間項(xiàng)目連接緊密，多數(shù)在售項(xiàng)目集中于一環(huán)。區(qū)域以普通商品住宅為主，北二路和興華街一帶擁有少量的公寓寫(xiě)字間產(chǎn)品。除北二路板塊建筑密度稍高外，其余以中高密度產(chǎn)品為主，70－120平米二、三居為主流。開(kāi)發(fā)檔次劃分：區(qū)域內(nèi)二線開(kāi)發(fā)商居多，中高端項(xiàng)目成為區(qū)域主流目前鐵西老城區(qū)雖有一線品牌開(kāi)發(fā)商入駐，但是區(qū)域仍以二線開(kāi)發(fā)商為主流。且開(kāi)發(fā)產(chǎn)品以中高端住宅為主體，因而區(qū)域定義為中高端住宅區(qū)域。建筑密度劃分：由于鐵西老城區(qū)項(xiàng)目數(shù)量多，因此區(qū)域土地稀缺，絕大多數(shù)項(xiàng)目占地面積在15萬(wàn)平以下。但是由于老城區(qū)需求量較大，因而所有在售項(xiàng)目的建筑形式均以高層產(chǎn)品為主，區(qū)域內(nèi)無(wú)低密度住宅。老城區(qū)二類中高密度住宅較多，這類產(chǎn)品規(guī)模適中，主力供應(yīng)產(chǎn)品在60-70平米的一次置業(yè)戶型以及80-120平米的改善型戶型為主。由于鐵西老城區(qū)項(xiàng)目數(shù)量多，因此區(qū)域土地稀缺，絕大多數(shù)項(xiàng)目占地面積在15萬(wàn)平以下。但是由于老城區(qū)需求量較大，因而所有在售項(xiàng)目的建筑形式均以高層產(chǎn)品為主，區(qū)域內(nèi)無(wú)低密度住宅。老城區(qū)二類中高密度住宅較多，這類產(chǎn)品規(guī)模適中，主力供應(yīng)產(chǎn)品在60-70平米的一次置業(yè)戶型以及80-120平米的改善型戶型為主。價(jià)位劃分：區(qū)域價(jià)位主要依賴賴地段，4500--6500為鐵西區(qū)的的均價(jià)分布結(jié)合圖表可知：1）區(qū)域價(jià)位主要依依據(jù)地段、配配套、交通因因素。2）結(jié)合區(qū)域項(xiàng)目的的密集性，區(qū)區(qū)域一、二類類價(jià)位目前是是鐵西區(qū)主流流均價(jià)。3）二、三類價(jià)位區(qū)區(qū)域項(xiàng)目仍保保有較大供應(yīng)應(yīng)量，隨著城城市化建設(shè)的的向西推進(jìn)，區(qū)區(qū)域有較大的的溢價(jià)潛力。小結(jié)：1）鐵西老城區(qū)目前前成為中高端端住宅聚集區(qū)區(qū)域。2）區(qū)域以高密度、規(guī)規(guī)模適中的住住宅為主。3）區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品價(jià)格格根據(jù)地段不不同差異較大大，如項(xiàng)目臨臨近和平區(qū)區(qū)域相對(duì)對(duì)價(jià)格較高，目前整體區(qū)區(qū)域均價(jià)范圍圍在4500--6500元/平方米。4）區(qū)域城市化建設(shè)設(shè)的加強(qiáng)，和和一線品牌開(kāi)開(kāi)發(fā)商的介入入有利于吸引區(qū)外客群。2.4皇姑鐵西西片區(qū)市場(chǎng)結(jié)結(jié)論1）如圖，本案競(jìng)品品區(qū)域?yàn)橐韵孪铝鶄€(gè)板塊。而而針對(duì)鐵西區(qū)區(qū)域?qū)ν鈪^(qū)客客群吸引力較較強(qiáng)的因素。對(duì)對(duì)本案的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力較大；同同時(shí)白山北路路板塊相對(duì)高高端產(chǎn)品對(duì)我我項(xiàng)目有一定定競(jìng)爭(zhēng)力。2）目前競(jìng)品區(qū)域高高端住宅相對(duì)對(duì)缺乏，但是是由于皇姑區(qū)區(qū)相對(duì)良好的的宜居環(huán)境及及高素質(zhì)人群群，為打造中中高端產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)造有利條件件；3）目前競(jìng)品區(qū)域的的價(jià)位在5000--7000元。（四）項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)個(gè)個(gè)案分析4.1項(xiàng)目周邊競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析析4.1．1項(xiàng)目周周邊競(jìng)品發(fā)展展情況區(qū)位項(xiàng)目名稱占地面積（萬(wàn)㎡）總建筑面（萬(wàn)㎡）容積率開(kāi)盤時(shí)間皇姑區(qū)西堤國(guó)際228842009-5-11鑫豐華凱鑫城12262.22009-7-33新漢城104042009-5-222優(yōu)特區(qū)1.57.24.82007-8-225鐵西區(qū)新湖明珠城（五期期）1118.71.72007-12--3其仕郡10222.52009-9-55華潤(rùn)凱旋門9.628.52.962009-7-114萬(wàn)科金域國(guó)際2.7210.884——合計(jì)78.82241.34.1．2項(xiàng)目周周邊競(jìng)品多層層供銷情況多層產(chǎn)品供銷情況況面積戶型配比供應(yīng)量銷售量銷售率60平米以下一房8.65%20116783.08%60-80二房17.72%41237190.05%80-100二房40.90%95122323.45%100-120三房23.40%54473771.32%120-140三房8.65%20118692.54%140-160三房0.69%1616100%160-180四房0.00%000180-200四房0.00%000200平米以上四房0.00%000合計(jì)100%2325135158.11%區(qū)域內(nèi)多層產(chǎn)品主主要供應(yīng)量來(lái)來(lái)自項(xiàng)目附近近的鑫豐華凱凱新城，供應(yīng)應(yīng)量較大共有有1318套，消化良良好，開(kāi)盤當(dāng)當(dāng)日消化400余套，現(xiàn)月月消化150套，以上數(shù)數(shù)據(jù)為備案數(shù)數(shù)據(jù)，有一定定的滯后性。4.1．3項(xiàng)目周周邊競(jìng)品小高高層供銷情況況小高層產(chǎn)品供銷情情況面積戶型配比供應(yīng)量銷售量銷售率60平米以下一房13.39%32626581.29%60-80一房8.55%20818488.46%80-100二房9.74%23718778.90%100-120三房38.82%94582086.77%120-140三房19.60%47723148.43%140-160三房4.44%10810395.37%160-180四房4.56%11111099.10%180-200五房0.41%1010100%200平米以上五房0.49%121191.67%合計(jì)100.00%2434192178.92%區(qū)域內(nèi)小高層產(chǎn)品品供應(yīng)量相對(duì)對(duì)較小，市場(chǎng)場(chǎng)接受程度較較高；其中尤尤以華潤(rùn)凱旋旋門項(xiàng)目為代代表。4.1．4項(xiàng)目周周邊競(jìng)品高層層供銷情況高層產(chǎn)品供銷情況況面積戶型配比供應(yīng)量銷售量銷售率60以下一房18.09%1530112974%60-80一房30.29%2562159762%80-100二房40.21%3401156346%100-120三房5.92%50145591%120-140三房3.74%31614044%140-160三房1.75%14813088%160-180四房0.00%000180-200五房0.00%000200平米以上五房0.00%000合計(jì)100.00%8458501459%區(qū)域內(nèi)高層產(chǎn)品供供應(yīng)量較大，消消化狀態(tài)良好好，但產(chǎn)品去去化比例以中中小戶型為主主，大戶型產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)較少少。4.1．5項(xiàng)目周周邊競(jìng)品高層層供銷情況區(qū)域主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目供銷情況匯匯總表建筑形式配比供應(yīng)量去化量銷售率多層18%2325135158%小高層18%2434192179%高層64%8458501459%合計(jì)1004.1．6項(xiàng)目周周邊競(jìng)品樓型型統(tǒng)計(jì)情