企業(yè)存量土地處置方式案例交流

土地資產(chǎn)是企業(yè)總資產(chǎn)的重要組成部分，中石化集團(tuán)作為國有大型企業(yè)，擁有的存量土地量大面廣，土地現(xiàn)狀類型復(fù)雜，土地資產(chǎn)價(jià)值量巨大。因此，選擇合適的土地處置方式，依法處置存量土地，提高土地利用率，實(shí)現(xiàn)土地資源優(yōu)化配置，以達(dá)到提高企業(yè)效益的戰(zhàn)略目標(biāo)。土地有償使用制度改革30年的歷程19922007200220062004●●●●●土地有償使用制度的建立，以協(xié)議出讓方式為主11號(hào)令--經(jīng)營(yíng)性土地實(shí)行招拍掛方式進(jìn)行交易831大限，結(jié)束了經(jīng)營(yíng)性用地協(xié)議出讓的用地方式31號(hào)文--工業(yè)用地實(shí)行招拍掛方式出讓物權(quán)法，我國土地供應(yīng)全面采用招拍掛方式出讓

●2009●1987深圳首宗土地招拍掛●1988《憲法》增加了“土地的使用權(quán)可以依照法律規(guī)定轉(zhuǎn)讓”的條文1、企業(yè)存量土地的范圍

存量土地廣義上講是泛指城鄉(xiāng)建設(shè)已占有或使用的土地，狹義上講是指現(xiàn)有城鄉(xiāng)建設(shè)用地范圍內(nèi)的土地，即具有生產(chǎn)能力開發(fā)利用潛力的現(xiàn)有城鄉(xiāng)建設(shè)用地。2、存量土地的類型

這里所講的存量土地的類型主要是從土地的初始取得方式來講的。原始土地權(quán)屬劃撥符合《劃撥目錄》保留劃撥符合條件經(jīng)申請(qǐng)批準(zhǔn)后保留劃撥五年有償方式出讓租賃作價(jià)出資授權(quán)經(jīng)營(yíng)初始處置方式存量土地的處置方式產(chǎn)權(quán)變更劃撥轉(zhuǎn)出讓國家收儲(chǔ)抵押租賃再開發(fā)...變更權(quán)屬轉(zhuǎn)讓作價(jià)出資內(nèi)部劃轉(zhuǎn)改制轉(zhuǎn)讓現(xiàn)狀經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀收儲(chǔ)直接入市劃撥土地收儲(chǔ)有償使用土地的收儲(chǔ)出讓授權(quán)經(jīng)營(yíng)三、案例1、土地權(quán)屬的科學(xué)規(guī)范管理是企業(yè)可持續(xù)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的基礎(chǔ)2、土地轉(zhuǎn)讓必須是在有償處置的前提下進(jìn)行，國有企業(yè)還要受到國有資產(chǎn)管理政策的約束。轉(zhuǎn)讓土地須經(jīng)國資委、產(chǎn)權(quán)所等處置授權(quán)批準(zhǔn)。5.土地收儲(chǔ)政策

拆遷資產(chǎn)補(bǔ)償(剛性)

收儲(chǔ)補(bǔ)償總額

相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失補(bǔ)償(彈性)6.積極主動(dòng)盤活資產(chǎn)的處置

可開發(fā)與不可開發(fā)的土地土地收儲(chǔ)與土地入市相結(jié)合，在合規(guī)合法的前提下，穩(wěn)健的嘗試與二級(jí)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)。底限是土地入市底價(jià)。根據(jù)企業(yè)的人力、財(cái)力及社會(huì)資源實(shí)力謹(jǐn)慎參與二級(jí)市場(chǎng)的開發(fā)和利益分配。

小結(jié)：土地經(jīng)初始處置后，企業(yè)對(duì)國有土地資產(chǎn)在生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)過程中因處置方式不同，對(duì)土地資產(chǎn)進(jìn)行再處置的權(quán)力和對(duì)土地資產(chǎn)承擔(dān)的保值、增值和經(jīng)營(yíng)管理的責(zé)任更為嚴(yán)肅和明確。

五、影響選擇土地處置

方式的因素硬件---土地利用的現(xiàn)狀條件軟件---企業(yè)軟實(shí)力指導(dǎo)思想其他因素

土地區(qū)位因素：包括地理位置、氣候等因素；土地權(quán)屬性質(zhì)：有出讓土地、劃撥土地和國有租賃土地，此外還有空轉(zhuǎn)土地；土地用途：既有工業(yè)用地，還有商業(yè)用地、辦公用地、綜合用地、市政設(shè)施用地、住宅用地等；

硬件---土地利用的

現(xiàn)狀條件2、軟件---企業(yè)軟實(shí)力

企業(yè)軟實(shí)力是相對(duì)于企業(yè)設(shè)備、廠房、資本、經(jīng)濟(jì)規(guī)模等以物化形式存在的硬實(shí)力而言，而以企業(yè)組織模式、行為規(guī)范、價(jià)值理念、科技實(shí)力、管理能力、品牌商譽(yù)、企業(yè)文化、企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境和諧指數(shù)所構(gòu)成的影響企業(yè)發(fā)展的長(zhǎng)期性、基礎(chǔ)性和戰(zhàn)略性的要素。團(tuán)隊(duì)和諧

在企業(yè)內(nèi)部，軟實(shí)力主要表現(xiàn)為企業(yè)文化具有較強(qiáng)凝聚力，創(chuàng)新機(jī)制健全并能保證創(chuàng)新激情不衰減，組織運(yùn)轉(zhuǎn)高效并具有自我完善功能，團(tuán)隊(duì)目標(biāo)統(tǒng)一，人事關(guān)系和諧、政通人和、和諧共進(jìn)。人才儲(chǔ)備

人才是企業(yè)軟實(shí)力的集中體現(xiàn)。擁有人才，就擁有了實(shí)現(xiàn)既定目標(biāo)的條件；人才與目標(biāo)條件相結(jié)合，會(huì)產(chǎn)生幾何數(shù)值倍增優(yōu)勢(shì)。3、指導(dǎo)思想

企業(yè)的指導(dǎo)思想作為一種導(dǎo)向、觀念，會(huì)影響企業(yè)的基