長租公寓行業(yè)接連“暴雷”，輕資產(chǎn)運用及REITs模式成為盈利研究方向

（1）政策為住房租賃市場帶來巨大空間

近年來，國家先后出臺多項政策鼓勵住房租賃市場發(fā)展，積極構建購租并舉的住房體系，滿足多層次的住房需求。各地政府積極響應中央號召，租賃政策先后落地。近年來國家層面的租房支持政策

這些政策都直指未來租賃市場的發(fā)展，特別是新增租賃住房。隨著城市化加速，大量人口流入一、二線城市，房價攀升、限購限貸，部分購房需求從購房市場外溢到租賃市場。

房價在一線城市和部分熱點二線城市高居不下，租房已成為必然。特別是2016年“9?30”樓市新政之后，北京在拍賣土地時開始試行“限房價、限地價、競自持”。此后，廣州、杭州、天津、上海和佛山等城市也隨后推出了部分或整體持有住宅地塊。開發(fā)商自持地塊如何消化，是擺在各大房企面前的一個難題。從自持地塊分布來看，多在交通便利、區(qū)位較好的地區(qū)，較好的位置一方面有利于租賃產(chǎn)品的外租，另一方面也對企業(yè)產(chǎn)品的設計、租金的設定提出了更高的要求。商業(yè)化的“長租公寓”成為未來房地產(chǎn)企業(yè)轉型的方向之一。2012-2018年我國房屋租賃市場規(guī)模分析

（2）長租公寓成為“藍海”，一二線城市競爭激烈

相關鼓勵政策的出臺沖擊著過去“重售輕租”的思想，“租售并舉”成為房地產(chǎn)市場新的發(fā)展趨勢。長租公寓這片被資本和市場看好的“藍?！保氯胝叩募尤?。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2018年底，中國市場上的活躍長租公寓品牌已經(jīng)超過80個，分布的城市數(shù)量達到44個，涉及1,223座集中式公寓（約240,052套公寓）和135,200套分散式公寓。但由于我國市場發(fā)展不平衡，長租公寓的布局也主要集中在一線和部分二線城市。全國品牌長租公寓分布情況（單位：套）

按照房源來源，長租公寓可以分為集中式（B2C）和分散式(C2C)兩種。對于集中式公寓來說，熱點城市之間的公寓規(guī)模和套均面積差異均不大，每座集中式公寓的規(guī)模在200套左右，套均30.2平方米的開間戶型成為主流產(chǎn)品；對于分散式公寓，雖然熱點城市在房源戶型方面有所差異（如北京以二居室、三居室的戶型為主，而南京多以三居室、四居室的戶型為主），但是分散出租的單間面積卻相差不大，平均在18.1平方米左右。全國品牌長租公寓套均面積（單位：平方米）

單座集中式品牌長租公寓的平均規(guī)模（單位：套）

長租公寓市場深受各方青睞，對于房產(chǎn)開發(fā)商而言，長租公寓的運營并不需要太高的門檻。除此之外，酒店集團、中介機構和初創(chuàng)公司也紛紛加入了搶占市場的隊伍。如以招商壹棧、萬科泊寓為代表的開發(fā)商背景長租公寓運營商，以自如、相寓為代表的中介型，以華住集團的城家和鉑濤集團的窩趣為代表的酒店類以及一直處于摸索階段的新興創(chuàng)業(yè)公司。上海市集中式品牌長租公寓市場占比分析

（3）盈利模式單一，“規(guī)模不經(jīng)濟”下開始暴雷

長租公寓以舒適的居住環(huán)境、個性的社區(qū)化服務、專業(yè)的運營團隊滿足了許多租客的租賃需求，作為近幾年出現(xiàn)的熱門詞，吸引著眾多投資者以及租客的目光。但也必須要看到，在長租公寓繁榮的背后也存在著一些問題：資金投入產(chǎn)出比低遭遇融資難題、房屋銷售巨額利潤對比下的低廉租房收入，加上不完善的規(guī)范機制下的管理難題，長租公寓的發(fā)展道路崎嶇曲折。據(jù)不完全統(tǒng)計，2018年長租公寓被爆出“爆倉”的數(shù)量就已由2017年的4家猛增至11家。從2018年8月杭州鼎佳公寓爆倉開始，短短四個月時間有8家長租公寓被報“資金鏈斷裂”，僅10月份就有4家長租公寓“爆倉”，數(shù)字驚人。行業(yè)開始進入洗牌期。2018年長租公寓“爆倉”統(tǒng)計

實際上，作為一種新興業(yè)態(tài)，長租公寓的痛點在于“地貴、錢貴、周轉慢”。行業(yè)雖然前景可期，但到目前為止，尚無企業(yè)能給出清晰的盈利模式。

目前，長租公寓收入來源以租金為主，這與傳統(tǒng)租賃模式差別不大，但企業(yè)在拿房、裝修等方面投入的資金難以在短時間內收回，投資回報率偏低，面臨著較高的風險。雖然也有部分長租公寓期望通過增值服務來獲取額外收入，但是這種收入比較有限，租戶們也興趣缺缺，參與率較低，并沒有對企業(yè)的盈利造成過多的正面影響。借鑒國際經(jīng)驗，長租公寓基本采用的是輕重資產(chǎn)兩大模式。

第一種是輕資產(chǎn)運用模式，即運營商幫助客戶獲得資金回報，從而收取一定的管理費，目前鏈家自如、魔方公寓以及許多國內創(chuàng)業(yè)公司在嘗試輕資產(chǎn)模式。對于輕資產(chǎn)運營商來說，這種收取租金差的盈利模式要求企業(yè)嚴控成本，提升收益。而成本當中，裝修是一重大部分，但裝修成本的控制必須以安全為前提，消防安全以及裝修材料的安全。輕資產(chǎn)模式的另一類運營商，通過專業(yè)的物業(yè)服務和品牌服務以賺取管理費和傭金，這類機構則可以在長租公寓中融入娛樂休閑、美食餐飲、創(chuàng)客空間、閱讀沙龍等一系列社交平臺，打造“公寓+”概念的生活、休閑和工作一體化空間。這類運營商成本主要是人力成本，其運營注重形成專業(yè)、高效的運營管理體系，對市場發(fā)揮品牌效應和獲客能力。

另一種是REITs模式，即運營商通過自建、收購等方式獲取并持有房源、對外出租、運營管理，再做REITs，從而形成資產(chǎn)管理的閉環(huán)。對于重資產(chǎn)運營商來說，可從三大方面著手提升盈利，首先是降低拿地、拿房成本，第二是提升公寓品牌運營進階盈利能力，最后是通過資產(chǎn)證券化獲得高價融資實現(xiàn)退出。成熟而標準化的運營管理流程、較高的入住率