科技路西口項(xiàng)目定位及規(guī)劃報(bào)告制作人：XXX2016年1月26日前言魚化寨待開發(fā)地塊，位于科技路西口向西300米路南處，總占地約15畝（10000㎡），預(yù)估容積率為8.0，北鄰富魚路、東臨天朗藍(lán)湖樹項(xiàng)目，周邊配套齊全，交通便利，地處地鐵三號(hào)線科技路西口站上蓋，現(xiàn)為更好的開發(fā)此地塊，為魚化寨區(qū)域做出貢獻(xiàn)，特次進(jìn)行設(shè)計(jì)分析，了解西安市場(chǎng)主流寫字樓概況，并從中選取部分代表樓盤作為參考依據(jù)。紅色區(qū)域內(nèi)為項(xiàng)目用地科技路西口，地鐵三號(hào)線經(jīng)濟(jì)指標(biāo)初步規(guī)劃及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下，假設(shè)按此設(shè)計(jì)，初步定位產(chǎn)品，以便展開相應(yīng)設(shè)計(jì)。區(qū)域內(nèi)人口概況項(xiàng)目周邊（1-2千米范圍內(nèi)）人口統(tǒng)計(jì)如下：社區(qū)常駐人口約：15萬魚化寨村常住人口約：10萬外事學(xué)院師生人口約：2萬軟件園辦公人口約：5萬未來3年預(yù)計(jì)新增人口如下：新增常駐人口：4萬新增辦公人口：2萬周邊多為高檔社區(qū)，收入高消費(fèi)能力強(qiáng)，如何吸引至本案成為項(xiàng)目成功的重點(diǎn)。魚化寨村民收入頗高，但消費(fèi)力不強(qiáng)，如何調(diào)動(dòng)村民消費(fèi)也是項(xiàng)目成功的重點(diǎn)。區(qū)域內(nèi)辦公人群消費(fèi)特點(diǎn)明確，本案業(yè)態(tài)、商鋪如何吸引白領(lǐng)也是項(xiàng)目成功的重點(diǎn)。學(xué)生購(gòu)買力一般，但消費(fèi)頻次高，接受新事物快，如何把握大學(xué)生消費(fèi)特征也是項(xiàng)目成功重點(diǎn)。項(xiàng)目目標(biāo)客群分析今年房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于平穩(wěn)，投資寫字樓人群幾乎很少，因此目標(biāo)客群大多數(shù)以自用客戶為主。本項(xiàng)目所處區(qū)域，周邊無任何寫字樓或類似寫字樓產(chǎn)品，因此無法定位區(qū)域內(nèi)客群特性。因此從外部區(qū)域拓展客戶成為本項(xiàng)目定位客群的方式和途徑。因此鎖定三個(gè)區(qū)域的客群為本項(xiàng)目拓展客戶：1、高新二期——錦業(yè)路、丈八西路片區(qū)2、唐延路、灃惠南路沿線片區(qū)3、丈八北路沿線片區(qū)以上區(qū)域從屬于高新片區(qū)范圍內(nèi)的區(qū)域，根據(jù)仲量聯(lián)行2014年度的統(tǒng)計(jì)如下：重點(diǎn)項(xiàng)目戶型分析總結(jié)：主流對(duì)比項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)，單套獨(dú)立面積區(qū)間集中在100-300㎡之間。主流項(xiàng)目產(chǎn)品分析總結(jié)：市場(chǎng)主流項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)，單套獨(dú)立面積區(qū)間集中在110-400㎡之間。結(jié)論：科技路西口項(xiàng)目寫字樓規(guī)劃面積區(qū)間如下100-150㎡占比50%150-250㎡占比30%250-400㎡占比20%1#單層面積1800㎡，則模擬面積為：120㎡、120㎡、130㎡、130㎡、130㎡、170㎡、180㎡、180㎡、300㎡、350㎡。在樓體的四角放置大面積戶型，中間填充小面積戶型，便于使用及分割。項(xiàng)目2#寫字間定位2#寫字間共17層，單層面積900㎡，總建筑面積15300㎡；計(jì)劃引入一家設(shè)計(jì)師酒店設(shè)計(jì)師酒店外觀設(shè)計(jì)新穎，整體采光通透，考慮配備空中花園，是個(gè)性十分鮮明的設(shè)計(jì)精品酒店。會(huì)涵蓋多種時(shí)尚房型，包括火紅，蔚藍(lán)，山水寫意，洞居房，炕室房等概念，凝聚多位設(shè)計(jì)師匠心打造的國(guó)內(nèi)少有的、個(gè)性鮮明的、以設(shè)計(jì)為精品的商務(wù)酒店。按照現(xiàn)有設(shè)計(jì)設(shè)酒店客房標(biāo)準(zhǔn)則酒店占用面積為12000㎡-14000㎡。其余面積可在2#頂層設(shè)置高端酒店或在底層設(shè)置健身房。項(xiàng)目商業(yè)定位比中心型購(gòu)物中心規(guī)模?。ńㄖ娣e1萬-4萬㎡），卻比一般社區(qū)店功能齊全——區(qū)域型購(gòu)物中心。區(qū)域購(gòu)物中心是建立在成熟的居住區(qū)，針對(duì)一定規(guī)模的消費(fèi)人群，融合生活基本業(yè)態(tài)，提供給居民高端服務(wù)的場(chǎng)所，使生活的所有需求幾乎不用出社區(qū)就可以滿足，減少人流幅度，因而減輕城市交通負(fù)荷，使城市擴(kuò)張沒有后顧之憂，為城市發(fā)展作出巨大貢獻(xiàn)。涵蓋主要品類如下：項(xiàng)目周邊商業(yè)統(tǒng)計(jì)線路對(duì)周邊12條主要線路進(jìn)行調(diào)查，統(tǒng)計(jì)全部臨街商業(yè)情況，調(diào)查地圖如下，紅線道路兩側(cè)全部為統(tǒng)計(jì)范圍。項(xiàng)目周邊商業(yè)概況整體業(yè)態(tài)規(guī)劃項(xiàng)目初步規(guī)劃為地下三層，地上商業(yè)面積預(yù)估為5680㎡，預(yù)估地下單層面積約7500㎡。地下負(fù)二負(fù)三規(guī)劃停車場(chǎng)，負(fù)一規(guī)劃3500㎡商業(yè)，4000㎡生活超市。由于項(xiàng)目用地的不規(guī)則，且單面臨路，因此車位面積按照37㎡/個(gè)計(jì)算，且按照機(jī)械車位設(shè)置雙層停車場(chǎng)，預(yù)計(jì)提供車位800個(gè)。鄰里型購(gòu)物中心，商業(yè)對(duì)停車位要求較低，只考慮寫字樓56000㎡，車位比為1/70㎡。另外考慮成本問題，也可去掉負(fù)三層的建設(shè)，倘若如此預(yù)計(jì)提供車位400個(gè)，車位比為1/140㎡。關(guān)于商業(yè)體量：地上商業(yè)單層面積：5680㎡，因計(jì)劃引入大型浴場(chǎng)及電影院，占據(jù)兩層空間，且結(jié)構(gòu)高度不宜超過24米，因此規(guī)劃五層商業(yè)較為合適，包括地下部分共3.6萬㎡的商業(yè)。此體量可以滿足周邊1-2公里范圍內(nèi)的商業(yè)需求，為區(qū)域型購(gòu)物中心，涵蓋餐飲，購(gòu)物，休閑，服務(wù)等多種便民業(yè)態(tài)。電影院規(guī)劃特征總結(jié)：5680㎡的電影院可規(guī)劃1500個(gè)座位的大型影院；可規(guī)劃約400座巨幕廳

1個(gè)；220座大廳

1個(gè)；

170座中廳

4個(gè)；100座小廳

2個(gè)；項(xiàng)目周邊餐飲行業(yè)調(diào)研項(xiàng)目周邊沒有大型的集中式商業(yè)，商業(yè)體主要圍繞三大社區(qū)的底商展開，楓韻藍(lán)灣底商，天朗藍(lán)湖樹底商（包含商業(yè)街區(qū)），都市印象底商。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，科技路西口附近以中檔、中低檔、中高檔為主，約119家，詳細(xì)分類如下：總結(jié)：主流客單價(jià)區(qū)間約為：30-80元之間，品類以中餐、咖啡甜點(diǎn)、烘焙類為主。餐飲業(yè)缺乏整合，無集中式餐飲商業(yè)，因此把商業(yè)3樓規(guī)劃集中餐飲配套較為合適，提供約5680㎡的餐飲區(qū)，滿足自身及周邊餐飲需求。項(xiàng)目餐飲業(yè)態(tài)面積劃分（方案一）注：其中中餐涵蓋特色、主題餐飲，中式快餐等，西餐涵蓋西式快餐，特色、主題餐飲等；根據(jù)一般情況下餐飲營(yíng)業(yè)需求的面積及科技路西口現(xiàn)有各餐飲占比情況歸納如下：總結(jié)：商業(yè)四層規(guī)劃集中餐飲配套，各餐飲大類需求面積及所占比例如上所述。若按以上規(guī)劃執(zhí)行，則餐飲配套占整體商業(yè)比例為：17.5%。因引入浴場(chǎng)及電影院，此比例較主流規(guī)劃偏少。也可在1-3層部分位置規(guī)劃甜品、飲料、咖啡業(yè)態(tài)，但需控制數(shù)量。也可考慮規(guī)劃4680㎡中檔餐飲，附帶1000㎡美食城，以此吸引人流、聚集人氣。項(xiàng)目餐飲業(yè)態(tài)面積劃分（方案二）根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研反饋結(jié)果，餐飲業(yè)態(tài)十分吸引人流，客戶消費(fèi)意愿強(qiáng)，頻次高。因此考慮引入更大面積的、易消費(fèi)的餐飲品類。建議考慮把四層整層作為美食城、三層作為中檔餐飲聚集地；若按以上規(guī)劃執(zhí)行，則餐飲配套占整體商業(yè)比例為：35%。把百貨的面積減少一層，便于招商及后期的經(jīng)營(yíng)和租金收益；也可考慮引入品牌美食城如：大食代、美食公園等；兒童業(yè)態(tài)規(guī)劃項(xiàng)目周邊社區(qū)常住人口約15萬人，社區(qū)大多數(shù)為2008年-2014年左右入駐的新房；因此預(yù)計(jì)新生兒約4萬，未來3年新增人口中預(yù)計(jì)新生兒約1萬，因此人口基數(shù)足夠。業(yè)態(tài)包括：兒童零售、游藝娛樂、主題公園、兒童教育、SPA、兒童餐廳、母嬰用品、親子攝影等。建議可引入的主力店包括：玩具反斗城、樂高、職業(yè)體驗(yàn)館等西安尚未引入的知名品牌；休閑娛樂業(yè)態(tài)以美容美發(fā)、瘦身SPA、足浴按摩為主；建議項(xiàng)目二層規(guī)劃為兒童業(yè)態(tài)及休閑娛樂業(yè)態(tài)為主，比例為8:2-7:3；一層業(yè)態(tài)規(guī)劃項(xiàng)目一層整體規(guī)劃為零售和服務(wù)業(yè)態(tài)；區(qū)域購(gòu)物中心應(yīng)配備居民日常生活緊密相關(guān)業(yè)態(tài)，滿足周邊居民日常生活需求；如：烘焙坊、藥店、煙酒店、眼鏡店、家紡、便利店、美容美發(fā)、銀行、中介、快印、電超市、洗衣店、門診、花店等。具體功能比例根據(jù)實(shí)際招商及商戶落位情況待定；負(fù)一層業(yè)態(tài)規(guī)劃項(xiàng)目負(fù)一層為生活超市，面積4000㎡，剩余3500㎡為其他商業(yè)；生活超市區(qū)別于大型賣場(chǎng)，首先在面積上只有1000-5000㎡左右，界與便利店與大賣場(chǎng)之間的產(chǎn)物，所售商品全部為與居民生活緊密相關(guān)的必需品，如生鮮蔬果、農(nóng)副產(chǎn)品、零食飲品、日化家紡等，不包括服飾百貨、家電電器、辦公科教、圖書音像等。商業(yè)體功能規(guī)劃各類便民功能是商業(yè)不可或缺的一部分，可根據(jù)實(shí)際情況酌情設(shè)計(jì)，具體細(xì)節(jié)如下，：吸煙區(qū)客戶反饋意見區(qū)、手機(jī)充電區(qū)休息座椅小品景觀區(qū)、藝術(shù)展品陳列綠植陳列ATM機(jī)景觀看臺(tái)室內(nèi)廣告位藝術(shù)墻、簽名墻項(xiàng)目外部廣場(chǎng)設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)出租車泊車島及遮陽(yáng)棚人車分流商場(chǎng)入口處遮陽(yáng)棚立柱指示牌（引導(dǎo)公交及地鐵人流），精神堡壘，項(xiàng)目案名島考慮負(fù)一層為超市，可設(shè)計(jì)部分下沉式廣場(chǎng)項(xiàng)目外部交通環(huán)境藍(lán)色通道為車行通道（無隔離帶）淺綠色通道為人行通道（有石墩隔離）道路南北兩側(cè)黃星分別為地鐵出口及公交車站預(yù)估銷售額及持有資產(chǎn)總額寫字樓部分：1#總建筑面積41400㎡，最終成交均價(jià)12600元/㎡，銷售額約5.21億人民幣。2#總建筑面積15300㎡，最終成交均價(jià)12200元/㎡，銷售額約1.86億人民幣。