項(xiàng)目二房地產(chǎn)抵押第一節(jié)房地產(chǎn)抵押權(quán)的概念和特征一、房地產(chǎn)抵押的概念1、抵押的概念根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，所謂抵押，是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。抵押權(quán)人：債權(quán)人抵押人：債務(wù)人或第三人抵押物:哪些物可抵押？不動(dòng)產(chǎn)

房屋、廠房、林木、沒(méi)有收割的農(nóng)作物及其他地上定著物等。動(dòng)產(chǎn)

機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn)等。權(quán)利

國(guó)有土地使用權(quán)、四荒土地使用權(quán)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)村企業(yè)的集體土地使用權(quán)等。其他財(cái)產(chǎn)據(jù)報(bào)道，6月20日長(zhǎng)春30余名老人因所在單位拖欠薪水，將單位抵押給他們的一輛奔馳轎車(chē)用繩索拉走，當(dāng)街叫賣(mài)。問(wèn)：是否合法？

在本案中，單位拖欠老人工資，單位是債務(wù)人，老人是債權(quán)人。單位與老人約定，將單位所有的奔馳車(chē)抵押給老人。此時(shí)，老人是抵押權(quán)人但老人并沒(méi)有獲得該車(chē)的所有權(quán)。即使在單位到期不履行債務(wù)時(shí)，老人也不能獲得奔馳車(chē)的所有權(quán)，僅享有就該車(chē)賣(mài)得價(jià)金優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。所以，單位到期不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人不得自行將該車(chē)?yán)鋈ベu(mài)掉。雖然這些老人的處境很令人同情，但是他們強(qiáng)行私下行使抵押權(quán)卻是違法行為。本案，老人可以依法將該車(chē)拍賣(mài)、變賣(mài)；也可與抵押人協(xié)議以抵押物折價(jià)，取得該車(chē)所有權(quán)

抵押合同債權(quán)人A抵押權(quán)人主合同（借款）B債務(wù)人抵押人(抵押財(cái)產(chǎn))債權(quán)人AB債務(wù)人C第三人抵押合同抵押權(quán)人抵押人(抵押財(cái)產(chǎn))主合同（借款）二、房地產(chǎn)抵押

1、房地產(chǎn)抵押的概念《城市房地產(chǎn)管理法》第46條規(guī)定：房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣(mài)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。

抵押包括的內(nèi)涵：（1）抵押權(quán)是一種擔(dān)保物權(quán)。（2）抵押權(quán)的標(biāo)的物為債務(wù)人或第三人所有的或有權(quán)處分的作為擔(dān)保的特定房地產(chǎn)。（3）抵押權(quán)是不轉(zhuǎn)移標(biāo)的物占有的擔(dān)保物權(quán)。這是抵押區(qū)別質(zhì)押、留置等其他擔(dān)保形式的關(guān)鍵。（4）抵押權(quán)為優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，優(yōu)先于一般債權(quán)。2、房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定

（1）房地產(chǎn)抵押，抵押人可以將幾宗房地產(chǎn)一并抵押，也可以將一宗房地產(chǎn)分割抵押。（2）以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。（3）以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不得超過(guò)土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。（4）以共有房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有人的書(shū)面同意。

（5）預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押的，商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證。（6）以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)將租賃情況告知債權(quán)人，并將抵押情況告知承租人。原租賃合同繼續(xù)有效。（買(mǎi)賣(mài)不破租賃）（7）房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。案例甲乙簽訂一份房屋租賃合同，甲將房屋出租給乙，租期3年。合同訂立后，甲又向丙借款6萬(wàn)元，并以其已出租房屋作為抵押，雙發(fā)簽訂了抵押協(xié)議。規(guī)定如甲在一年內(nèi)不能還清借款，則將房屋作價(jià)轉(zhuǎn)讓給丙。后甲不能還清借款，將房屋過(guò)戶(hù)給丙，并要求乙從房屋中搬走，并認(rèn)為甲在租期未滿前將房屋出賣(mài)或抵押給他人，損害了他的利益，要求法院認(rèn)定房屋抵押和買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效

甲完全可以將租賃的房屋抵押或出賣(mài)。合同法規(guī)定，租賃物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的，不影響租賃合同履行。同時(shí)，丙也無(wú)權(quán)要求乙搬出房屋，買(mǎi)賣(mài)不破租賃。乙可以繼續(xù)使用房屋至合同期滿，除雙方商定外合同不能解除。3、房地產(chǎn)抵押合同抵押合同一般應(yīng)載明以下內(nèi)容：

（1）抵押人、抵押權(quán)人的名稱(chēng)或者個(gè)人姓名、住所；（2）主債權(quán)的種類(lèi)、數(shù)額；（3）抵押房地產(chǎn)的處所、名稱(chēng)、狀況、建筑面積、用地面積以及四至等；（4）抵押房地產(chǎn)的價(jià)值；（5）抵押房地產(chǎn)的占有管理人、占用管理方式、占用管理責(zé)任以及意外損毀、滅失的責(zé)任；（6）抵押權(quán)滅失的條件；（7）違約責(zé)任；（8）爭(zhēng)議解決的方式；（9）抵押合同訂立的時(shí)間與地點(diǎn)；（10）雙方約定的其他事項(xiàng)。抵押權(quán)人需在房地產(chǎn)抵押后限制抵押人出租、出借或者改變抵押物用途的，應(yīng)在合同中約定。

抵押權(quán)的設(shè)立抵押登記主債權(quán)種類(lèi)、數(shù)額；履行債務(wù)的期限；抵押物及其權(quán)屬；抵押擔(dān)保的范圍；其他事項(xiàng)。抵押合同4、房地產(chǎn)抵押登記（一）房地產(chǎn)抵押登記的效力抵押權(quán)經(jīng)登記取得公示效力。我國(guó)《擔(dān)保法》對(duì)抵押登記采取登記要件主義和登記對(duì)抗主義相結(jié)合的原則。登記要件主義，即登記是抵押權(quán)成立的必要條件，不經(jīng)登記抵押權(quán)不能成立。登記對(duì)抗主義，是指抵押權(quán)唯經(jīng)登記才發(fā)生公信力，不經(jīng)登記并不影響抵押權(quán)的設(shè)立，但不具有公信力，不能對(duì)抗第三人。我國(guó)《擔(dān)保法》：辦理抵押登記是房地產(chǎn)抵押權(quán)成立的必要條件，房地產(chǎn)抵押合同自登記之日起生效。案例甲經(jīng)營(yíng)需十七萬(wàn)元進(jìn)貨款，經(jīng)協(xié)商，乙同意借給甲十七萬(wàn)元，借款期六個(gè)月，但要甲提供借款抵押。甲的好朋友丙愿以自己的房產(chǎn)作為甲的借款抵押物，并與乙簽訂了以房屋作為借款抵押物的合同，但未進(jìn)行登記。由于經(jīng)營(yíng)不善，六個(gè)月期滿甲無(wú)錢(qián)歸還借款，乙持借款抵押合同找到丙，要求丙按合同履行，丙認(rèn)為借款人是甲，與己無(wú)關(guān)。無(wú)奈，乙將丙告上法庭，要求法院判決丙承擔(dān)抵押擔(dān)保責(zé)任。

問(wèn)：丙是否應(yīng)該承擔(dān)抵押擔(dān)保責(zé)任答案：抵押合同未生效。根據(jù)擔(dān)保法規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的抵押應(yīng)當(dāng)?shù)怯浬Ъ紫蛞医杩疃宰约旱姆课莸盅号c乙，雙方簽訂了抵押合同，但因當(dāng)?shù)氐怯洸块T(mén)的原因而未登記。但甲將房屋的產(chǎn)權(quán)證交付與乙。后甲又以該產(chǎn)權(quán)證的復(fù)印件與丙簽訂了抵押合同，并辦理了抵押登記。因甲無(wú)力還款引起糾紛。下列表述正確的有：A乙對(duì)甲的房屋享有抵押權(quán)B丙對(duì)甲的房屋享有抵押權(quán)C乙優(yōu)先于丙對(duì)甲的房屋行使抵押權(quán)D丙優(yōu)先于乙對(duì)甲的房屋行使抵押權(quán)【答案】ABD【解析】依照《擔(dān)保法解釋》第59條規(guī)定，當(dāng)事人辦理抵押物登記手續(xù)時(shí)，因登記部門(mén)的原因致使其無(wú)法辦理抵押登記的，抵押人對(duì)債權(quán)人交付權(quán)利憑證的，可以認(rèn)定債權(quán)人對(duì)該財(cái)產(chǎn)有優(yōu)先受償權(quán)，但未辦理抵押物登記的，不得對(duì)抗第三人。為保障抵押的安全性及善意第三人的利益，對(duì)已設(shè)定抵押的房地產(chǎn)作適當(dāng)記載，并為抵押權(quán)人頒發(fā)他項(xiàng)權(quán)利證。1、以依法取得的房屋所有權(quán)證書(shū)的房地產(chǎn)抵押的，房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在原《房屋所有權(quán)證》上作他項(xiàng)權(quán)利記載后，由抵押人收?qǐng)?zhí)，并向抵押權(quán)人頒發(fā)《房屋他項(xiàng)權(quán)證》。2、以預(yù)售商品房或者在建工程抵押的，因其抵押物的特殊性，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在抵押合同上作記載；抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。3、以城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)抵押的，土地管理部門(mén)在抵押土地的土地登記卡上進(jìn)行登記，同時(shí)在抵押人的土地使用權(quán)證內(nèi)進(jìn)行記錄，并向抵押權(quán)人移發(fā)《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)》。（二）房地產(chǎn)抵押登記的程序

1、登記的基本程序

（1）當(dāng)事人申請(qǐng)。抵押登記申請(qǐng)應(yīng)由合格主體提出。抵押登記的申請(qǐng)人應(yīng)為抵押人和抵押權(quán)人，雙方應(yīng)共同申請(qǐng)抵押登記。（2）登記機(jī)關(guān)的審查。（3）登記機(jī)關(guān)的登記、備案。

2、土地使用權(quán)抵押登記程序

（1）土地使用權(quán)抵押的地價(jià)評(píng)估和合同簽訂。（2）土地使用權(quán)抵押登記申請(qǐng)。（3）土地使用權(quán)抵押登記。3、房地產(chǎn)抵押登記程序

房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起30日內(nèi)，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)所在地房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理房地產(chǎn)抵押登記。房地產(chǎn)抵押登記程序如下：（1）房地產(chǎn)抵押登記申請(qǐng)。（2）房地產(chǎn)抵押登記審核與登記。（3）房地產(chǎn)抵押登記的變更與注銷(xiāo)。5、房地產(chǎn)抵押價(jià)值及其評(píng)估（一）房地產(chǎn)抵押價(jià)值

房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去法定優(yōu)先受償款。法定優(yōu)先受償款是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。

（1）首次抵押的房地產(chǎn)，其抵押價(jià)值為該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值；（2）再次抵押的房地產(chǎn)，其抵押價(jià)值為該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值減去已擔(dān)保債權(quán)后的余額；（3）以劃撥方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物抵押的，其抵押價(jià)值為該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值減去相當(dāng)于該地塊的土地使用權(quán)出讓金后的余額；（4）以具有土地使用年期的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價(jià)值為土地剩余年期的價(jià)值；（5）以在建工程抵押的，其抵押價(jià)值為在建工程的價(jià)值減去尚未支付的承包人已完成的工程量部分的價(jià)款后的余款。（二）房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估

房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估：為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)，對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行分析、估算和判定活動(dòng)。房地產(chǎn)抵押估價(jià)一般盡量采用成本法。依估價(jià)對(duì)象不同，具體如下：（1）以出讓方式取得的土地使用權(quán)的房地產(chǎn)抵押評(píng)估時(shí)，可采用市場(chǎng)法、收益法和成本法；（2）對(duì)出讓的土地使用權(quán)抵押評(píng)估時(shí)，可采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法、市場(chǎng)法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法；（3）對(duì)在建工程抵押評(píng)估時(shí)，可采用成本法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法。第二節(jié)房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)是指?jìng)鶆?wù)履行期屆滿，債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人依法律規(guī)定的程序處分抵押房地產(chǎn)，以抵押的房地產(chǎn)變賣(mài)、拍賣(mài)價(jià)款或以折價(jià)的方式優(yōu)先受償，以實(shí)現(xiàn)其債權(quán)。抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)即抵押權(quán)設(shè)立的目的達(dá)到，抵押權(quán)隨之消滅。一、房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的條件只有出現(xiàn)債務(wù)履行期限屆滿，債務(wù)人未履行債務(wù)的法律事實(shí)，抵押權(quán)才可能實(shí)現(xiàn)，須具備以下四個(gè)條件：（1）抵押權(quán)有效存在（不能是無(wú)效設(shè)定或者已被撤銷(xiāo)）（2）主債務(wù)履行期屆滿。（3）債權(quán)人的債權(quán)未受清償。（4）債務(wù)未清償非因債權(quán)人方面的事由造成的。債權(quán)期限未屆滿，有以下情形之一時(shí)，抵押權(quán)人也可以依法實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)：

（1）抵押人死亡，或者被宣告死亡無(wú)人代為履行到期債務(wù)的；或者繼承人、受遺贈(zèng)人拒絕履行到期債務(wù)的；（2）抵押人被依法宣告解散或者破產(chǎn)的；（3）抵押人違反有關(guān)法律規(guī)定擅自處分抵押房地產(chǎn)的。二、抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的方式抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式包括變賣(mài)、折價(jià)、拍賣(mài)三種方式。具體以何種方式實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，若明確約定，依其約定；若沒(méi)有約定的，雙方當(dāng)事人協(xié)商，協(xié)商達(dá)不成協(xié)議的，抵押權(quán)人可向人民法院起訴，由人民法院裁決以何種方式實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。1、抵押房地產(chǎn)折價(jià)

抵押房地產(chǎn)折價(jià)，是指抵押權(quán)人以確定的價(jià)格取得抵押房地產(chǎn)所有權(quán)以受償其債權(quán)。抵押房地產(chǎn)折價(jià)必須注意以下問(wèn)題：（1）必須由雙方訂立折價(jià)合同，參照市場(chǎng)價(jià)格，合理地確定協(xié)議價(jià)格。（2）折價(jià)合同的訂立不得損害其他抵押權(quán)人的利益，如果在同一宗房地產(chǎn)之上設(shè)置了數(shù)個(gè)抵押權(quán)，則應(yīng)當(dāng)按登記的先后順位清償。2、抵押房地產(chǎn)變賣(mài)

抵押房地產(chǎn)變賣(mài)是指抵押權(quán)人出賣(mài)抵押房地產(chǎn)，以所得價(jià)款優(yōu)先清償?shù)盅簜鶛?quán)的一種方式。變賣(mài)有當(dāng)事人合意變賣(mài)和法院強(qiáng)制變賣(mài)兩種。

抵押房地產(chǎn)的變賣(mài)會(huì)產(chǎn)生以下法律后果。（1）抵押物的變賣(mài)不得對(duì)抗優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。與抵押房地產(chǎn)有特定關(guān)系的第三人（如承租人，房地產(chǎn)的其他共有人等）可以在同等條件下，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)抵押房地產(chǎn)。（2）抵押物的變賣(mài)對(duì)抵押權(quán)人的法律后果。抵押房地產(chǎn)的變賣(mài)，使抵押權(quán)人的主債得以全部實(shí)現(xiàn)或部分實(shí)現(xiàn)。若全部實(shí)現(xiàn)債權(quán)，抵押權(quán)消滅；若部分實(shí)現(xiàn)債權(quán)，抵押權(quán)消滅，主債權(quán)未受清償?shù)牟糠?，抵押?quán)人可以以主債權(quán)人的身份向主債務(wù)人追償。3、抵押房地產(chǎn)拍賣(mài)

抵押房地產(chǎn)拍賣(mài)，是指以公開(kāi)競(jìng)價(jià)的形式，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價(jià)者的買(mǎi)賣(mài)方式。拍賣(mài)當(dāng)事人包括拍賣(mài)人、委托人、競(jìng)買(mǎi)人、買(mǎi)受人。抵押房地產(chǎn)的拍賣(mài)旨在實(shí)現(xiàn)抵押房地產(chǎn)的最大價(jià)值，“出價(jià)高者得”，它是一種以競(jìng)爭(zhēng)方式轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)的方法。因此，為了保障抵押權(quán)人的利益，抵押房地產(chǎn)的拍賣(mài)，依法對(duì)抗其他人（如承租人，其他共有人等）的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

（一）拍賣(mài)方式

拍賣(mài)可分為任意拍賣(mài)和強(qiáng)制拍賣(mài)兩種形式。

1、任意拍賣(mài)及程序

任意拍賣(mài)，是指?jìng)鶆?wù)履行期屆滿，債務(wù)人不履行債務(wù)，抵押權(quán)人與抵押人協(xié)商一致，雙方同意以拍賣(mài)方式履行抵押合同，以抵押房地產(chǎn)拍賣(mài)所得價(jià)款清償債務(wù)。任意拍賣(mài)的程序?yàn)榕馁u(mài)委托、公告與展示、拍賣(mài)實(shí)施三個(gè)步驟。拍定的意思須由拍賣(mài)師以落槌等公開(kāi)的方式予以表示。一經(jīng)拍定，拍賣(mài)成交，合同成立。買(mǎi)受人和拍賣(mài)人應(yīng)當(dāng)簽署成交確認(rèn)書(shū)，然后由買(mǎi)受人憑成交確認(rèn)書(shū)及有關(guān)手續(xù)到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。

2、強(qiáng)制拍賣(mài)及程序

當(dāng)債務(wù)履行期屆滿，債務(wù)人不履行其債務(wù)，抵押權(quán)人與抵押人不能就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)達(dá)成一致的，抵押權(quán)人向人民法院起訴，人民法院依法審查作出裁決，確認(rèn)抵押權(quán)人的權(quán)利，如果抵押人仍不履行債務(wù)時(shí)，再由抵押權(quán)人申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。在強(qiáng)制執(zhí)行中，可以采取拍賣(mài)方式。

2、強(qiáng)制拍賣(mài)及程序

人民法院強(qiáng)制拍賣(mài)的程序如下：（1）查封或扣押抵押房地產(chǎn)；（2）發(fā)布拍賣(mài)公告；（3）實(shí)施拍賣(mài)行為；（4）抵押房地產(chǎn)的權(quán)屬過(guò)戶(hù)；（5）支付拍賣(mài)價(jià)金。法院扣除拍賣(mài)有關(guān)費(fèi)用后，以抵押擔(dān)保的債權(quán)額為限，支付給抵押權(quán)人，超出抵押擔(dān)保債權(quán)的部分，返還給抵押人。（二）拍賣(mài)保留價(jià)拍賣(mài)保留價(jià)由委托人參照房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)確定；未作評(píng)估的，參照市價(jià)確定。拍賣(mài)標(biāo)的有保留價(jià)的，競(jìng)買(mǎi)人的最高應(yīng)價(jià)未達(dá)到保留價(jià)時(shí)，該應(yīng)價(jià)不發(fā)生效力，應(yīng)當(dāng)停止拍賣(mài)。拍賣(mài)時(shí)無(wú)人競(jìng)買(mǎi)或者競(jìng)買(mǎi)人的最高應(yīng)價(jià)低于保留價(jià)，到場(chǎng)的申請(qǐng)執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人申請(qǐng)或者同意以該次拍賣(mài)所定的保留價(jià)接受拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將該財(cái)產(chǎn)交其抵債。有兩個(gè)以上執(zhí)行債權(quán)人申請(qǐng)以拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)抵債的，由法定受償順位在先的債權(quán)人優(yōu)先承受；受償順位相同的，以抽簽方式?jīng)Q定承受人。（三）拍賣(mài)傭金

拍賣(mài)成交后，拍賣(mài)機(jī)構(gòu)向委托人或買(mǎi)受人收取傭金。其傭金標(biāo)準(zhǔn)為：拍賣(mài)成交價(jià)200萬(wàn)元以下的，收取傭金的比例不得超過(guò)5%；超過(guò)200萬(wàn)元至1000萬(wàn)元的部分，不得超過(guò)3%；超過(guò)1000萬(wàn)元至5000萬(wàn)元的部分，不得超過(guò)2%超過(guò)5000萬(wàn)元至1億元的部分，不得超過(guò)1%；超過(guò)1億元的部分，不得超過(guò)0.5%。采取公開(kāi)招標(biāo)方式確定拍賣(mài)機(jī)構(gòu)的，按照中標(biāo)合同確定的數(shù)額收取傭金。拍賣(mài)未成交的，拍賣(mài)人可向委托人收取約定的費(fèi)用；未作約定的，可以向委托人收取為拍賣(mài)支出的合理費(fèi)用。（四）對(duì)流拍的處理

第一次拍賣(mài)時(shí)，無(wú)人競(jìng)買(mǎi)或者競(jìng)買(mǎi)人的最高應(yīng)價(jià)低于保留價(jià)，到場(chǎng)的申請(qǐng)執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人不申請(qǐng)以該次拍賣(mài)所定的保留價(jià)抵債的，應(yīng)當(dāng)在六十日內(nèi)再行拍賣(mài)。對(duì)于第二次拍賣(mài)仍流拍的房地產(chǎn)，人民法院可以將其作價(jià)交申請(qǐng)執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人抵債。申請(qǐng)執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人拒絕接受或者依法不能交付其抵債的，應(yīng)當(dāng)在六十日內(nèi)進(jìn)行第三次拍賣(mài)。第三次拍賣(mài)流拍且申請(qǐng)執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人拒絕接受或者依法不能接受該房地產(chǎn)或者其他財(cái)產(chǎn)權(quán)抵債的，人民法院應(yīng)當(dāng)于第三次拍賣(mài)終結(jié)之日起七日內(nèi)發(fā)出變賣(mài)公告。自公告之日起六十日內(nèi)沒(méi)有買(mǎi)受人愿意以第三次拍賣(mài)的保留價(jià)買(mǎi)受該財(cái)產(chǎn)，且申請(qǐng)執(zhí)行人、其他執(zhí)行債權(quán)人仍不表示接受該財(cái)產(chǎn)抵債的，應(yīng)當(dāng)解除查封、凍結(jié)，將該財(cái)產(chǎn)退還被執(zhí)行人。（五）房地產(chǎn)拍賣(mài)中止

在拍賣(mài)開(kāi)始前，有下列情形之一的，拍賣(mài)中止：

（1）據(jù)以執(zhí)行的生效法律文書(shū)被撤銷(xiāo)的；

（2）申請(qǐng)執(zhí)行人及其他執(zhí)行債權(quán)人撤回執(zhí)行申請(qǐng)的；

（3）被執(zhí)行人全部履行了法律文書(shū)確定的金錢(qián)債務(wù)的；

（4）當(dāng)事人達(dá)成了執(zhí)行和解協(xié)議，不需要拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)的；

（5）案外人對(duì)拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)提出確有理由的異議的；

（6）拍賣(mài)機(jī)構(gòu)與競(jìng)買(mǎi)人惡意串通的；

（7）其他應(yīng)當(dāng)中止拍賣(mài)的情形。三、抵押房地產(chǎn)處分價(jià)款的分配1、分配順序

抵押房地產(chǎn)依法處分所得價(jià)款的分配順序是：（1）支付處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用；（2）扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款；包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育附加費(fèi)、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等；（3）若房屋范圍內(nèi)的土地使用權(quán)為行政劃撥的，應(yīng)扣除相當(dāng)于該地塊的土地使用權(quán)出讓金，上繳國(guó)家；（4）償還抵押權(quán)人債權(quán)本息及支付違約金；（5）賠償由債務(wù)人違約而對(duì)抵押權(quán)人造成的損失；（6）剩余金額還給抵押人。處分抵押房地產(chǎn)所得金額不足以支付債務(wù)和違約金、賠償金時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)向債務(wù)人追索不足的部分。2、多次抵押的債權(quán)清償

同一宗房地產(chǎn)設(shè)定兩個(gè)以上抵押權(quán)的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，按以下順序清償：經(jīng)抵押登記而成立的抵押權(quán)，按照抵押權(quán)成立的先后順位清償?shù)盅簱?dān)保的債權(quán)；順位相同的，按債權(quán)額的比例清償。例：A公司以一宗房地產(chǎn)作抵押，向甲銀行貸款200萬(wàn)元。同時(shí)，又抵押給乙銀行獲得300萬(wàn)元的貸款，借款期2年，均于2000年2月10日辦理抵押登記。A公司到期后無(wú)力還款，抵押權(quán)人依法處分該房地產(chǎn)，處分的凈價(jià)款為400萬(wàn)元，那么，甲、乙銀行如何清償其債權(quán)？甲銀行可優(yōu)先受償?shù)膫鶛?quán)=400×200÷(200＋300)=160（萬(wàn)元）

乙銀行可優(yōu)先受償?shù)膫鶛?quán)=400×300÷(200＋300)=240（萬(wàn)元）3、共同抵押的債權(quán)清償

共同抵押中，若債務(wù)人以其他人提供的房地產(chǎn)擔(dān)保同一債權(quán)時(shí)，抵押權(quán)人的債權(quán)如何清償？若各個(gè)抵押人未就清償債務(wù)達(dá)成協(xié)議，抵押權(quán)人不能任意從某項(xiàng)抵押房地產(chǎn)的處分價(jià)款中受償。而應(yīng)同時(shí)拍賣(mài)各個(gè)標(biāo)的物，債權(quán)人按各個(gè)抵押房地產(chǎn)處分的價(jià)值在總價(jià)值的比例清償債權(quán)；若其他人限定擔(dān)保債權(quán)的，以限定為清償?shù)南揞~。例：B公司向某工商銀行貸款600萬(wàn)元，工商銀行要求B公司提供房地產(chǎn)作擔(dān)保，否則不能借款。B公司于是請(qǐng)求丙公司以一幅土地使用權(quán)作抵押（評(píng)估價(jià)值為600萬(wàn)元），但丙提出只能以土地使用權(quán)200萬(wàn)元作擔(dān)保，并在登記中加以備注。同時(shí)B公司請(qǐng)求丁公司提供房地產(chǎn)作擔(dān)保，丁公司以?xún)r(jià)值500萬(wàn)元的房地產(chǎn)作擔(dān)保，債務(wù)到期后，B公司無(wú)力還款，拍賣(mài)丁公司的房地產(chǎn)，拍賣(mài)的凈價(jià)款480萬(wàn)元。問(wèn)丁公司和丙公司如何分擔(dān)債務(wù)？?jī)晒境袚?dān)清償義務(wù)后，如何保障自己的利益？丁公司承擔(dān)的債務(wù)=600×480÷（480＋200）=423.5（萬(wàn)元）

丙公司承擔(dān)的債務(wù)=600×200÷（480＋200）=176.5（萬(wàn)元）

兩公司代B公司清償債務(wù)后，有權(quán)向B公司追索債權(quán)。第三節(jié)房地產(chǎn)抵押權(quán)幾個(gè)特殊問(wèn)題

一、絕押合同問(wèn)題絕押合同，又稱(chēng)流押合同、流質(zhì)契約，也稱(chēng)抵押物代償條款，是指當(dāng)事人雙方在設(shè)立抵押權(quán)時(shí)約定，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，由債權(quán)人取得抵押物所有權(quán)的合同。我國(guó)《擔(dān)保法》第40條明確規(guī)定：“訂立抵押合同時(shí)，抵押權(quán)人和抵押人在合同中不得約定在債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有?！睂?shí)踐中，絕押合同與抵押物折價(jià)協(xié)議的如何區(qū)分？主要以合同達(dá)成的時(shí)間為標(biāo)準(zhǔn)：凡是在債權(quán)已屆清償期后達(dá)成的協(xié)議，為抵押物折價(jià)協(xié)議；凡是在債權(quán)尚未屆清償期之前達(dá)成的以債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)直接轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)為內(nèi)