房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成與控制第一部分房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成第二部分房地產(chǎn)開發(fā)成本控制第三部分建筑設(shè)計常識與訣竅講義提綱第一部分房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)成本主要由以下九個方面構(gòu)成：概論：房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成土地成本營業(yè)稅金建安造價行政事業(yè)收費企業(yè)管理費用財務(wù)費用營銷費用勘察設(shè)計監(jiān)理配套設(shè)施產(chǎn)品競爭主要有差異化、低成本競爭兩種形式。商品房要做出大差異化很難，房地產(chǎn)最容易克隆，無知識產(chǎn)權(quán)保護，所以還是要降低成本，在不降低品質(zhì)的前提下，成本越低，市場競爭力越強，利潤越高。地價可通過容積率折算成樓面地價(即每建筑平方米里的土地成本)。簡單的公式是——1、土地成本舉例：地價100萬/畝，容積率3.0，樓面地價為500元/㎡；地價60萬/畝，容積率3.0，樓面地價300元/㎡。樓面地價

=

地價（單位：萬元/畝）÷666.67÷容積率容積率經(jīng)驗系數(shù)多層容積率約1.5左右（最大不能超過2，超過2的也有，但品質(zhì)相對差）小高層容積率約2.5高層容積率約3.5容積率與土地的形狀和大小有較密切的關(guān)系，如，數(shù)碼大廈和金源國際的容積率就在8以上。同樣的建筑形態(tài)，地塊越大，容積率反而會越小，因為牽涉到樓間距等規(guī)劃限制。而地塊形狀與容積率的關(guān)系個人總結(jié)如下——曾經(jīng)算過一塊地（建設(shè)路與天津路交匯處）多層容積率在2.2左右，而且樓間距絕對夠。同樣大小的地塊南北越長、東西越短,則容積率越小；而東西越長，南北越短，則容積率越大。按配套較全（含煤、暖、熱水）檔次中高的住宅來說——磚混多層：700元/㎡小高層（10-17層）：950元/㎡(不含電梯)，一部電梯16萬為基數(shù)，每層加5000元。攤到建筑面積里一部電梯約增加建筑成本45元/㎡左右，18層以上（含18層）須配兩部電梯，成本約增加60元/㎡?？刂频煤?，小高層含電梯的建安成本在1000～1050元/㎡左右。鋼筋含量是高層建安造價的重要指標(biāo)。國標(biāo)為68㎏/㎡，目前洛陽的項目多在45-50㎏/㎡，不過有的最高的達80㎏/㎡。1㎏/㎡的成本約5元（含人工費）暖氣成本約合30元/㎡，高檔房、低檔房在成本上差不多，也就是40～50元/㎡。2、建安造價包括煤、暖、電、供排水、道路、景觀等，成本約120-150元/㎡。創(chuàng)展的景觀設(shè)計費在18萬元左右，單位成本僅合4元/㎡（建筑面積）。合計一般不超過20元/㎡3、配套設(shè)施4、勘查、設(shè)計（施工圖）監(jiān)理等5、營銷費用

營銷代理費主要有營銷代理和廣告兩項費用，約3%左右。6、財務(wù)費用

財務(wù)費用一般約為180元/㎡。經(jīng)驗公式：財務(wù)費用=總成本×50%×年貸款利率×27、企業(yè)管理費用

根據(jù)公司和開發(fā)項目規(guī)模不同，差別較大，一般為15-20元/㎡8、行政事業(yè)收費

公關(guān)后行情在160元/㎡左右。舉例說明：人防工程收費：如自建人防工程，則成本為：多層1200元/㎡，高層1800元/㎡（按人防面積攤）。如無自建，則須交納人防異地建設(shè)費，取費標(biāo)準如下：高層：5B級人防，單位成本=2000元/層數(shù)多層：6級人防，單位成本=1500元/層數(shù)但實際現(xiàn)狀高層為20-30元/㎡9、營業(yè)稅營業(yè)稅+大修基金+所得稅…=11.7%。成本約為150～250元/㎡。第二部分房地產(chǎn)開發(fā)成本控制▲售價一定的情況下，開發(fā)成本控制能力決定企業(yè)的贏利水平；▲在一定意義上講，成本控制能力其實是企業(yè)綜合實力的體現(xiàn)；▲房地產(chǎn)開發(fā)最重要的成本控制是土地成本和建造成本的控制。概論：開發(fā)成本控制的重要性1、土地成本控制什么樣的地可買？宗地的形狀及其周邊環(huán)境決定容積率，容積率直接影響樓面地價。舉例：美侖鳳凰城占地30畝，建筑面積為6萬㎡中泰新城占地30畝，建筑面積為10萬㎡因此在買地時應(yīng)該綜合考慮能建多少房子，而且也要求將來小區(qū)的環(huán)境也不錯。目前一般洛陽中檔住宅的樓面地價為＜600元/㎡，低檔住宅的樓面地價為＜400元㎡2、建安成本控制個人認為，建安成本的控制要“過五關(guān)”——第五關(guān)現(xiàn)場管理第一關(guān)規(guī)劃設(shè)計第四關(guān)材料設(shè)備采購第三關(guān)工程招標(biāo)第二關(guān)工程造價與決算要通過前期策劃做發(fā)產(chǎn)品定位，確定房子的檔次及規(guī)模。以前是說結(jié)構(gòu)決定造價，現(xiàn)在我們認為，方案決定造價，結(jié)構(gòu)設(shè)計影響造價。在實際施工過程中可以適當(dāng)修改，但不能修改得太多，否則在驗收時設(shè)計院不蓋章。我們認為，平面形狀簡單、結(jié)構(gòu)方正、對稱規(guī)則可以降低成本，一些裝飾性的東西能免就免。［建議大家上網(wǎng)上查一下“極簡主義”、“少就是多”“l(fā)essismore”］第一關(guān)：規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計工程招標(biāo)工程造價與決算材料設(shè)備采購現(xiàn)場管理層高也不是越高越好，要注意“高粗比”?？拐鹨髩?yīng)該全部是通的，不超過50CM的視為通墻。磚混結(jié)構(gòu)的外墻開洞率不能超過40%。從剛性的角度考慮，高層建筑一般是三角形、圓形、正方形的，承重墻不能“里出外進”。墻如果不是通的，就得增加鋼筋含量。磚混結(jié)構(gòu)的錯層不能超過50㎝。方正的設(shè)計也許會被說成呆板，設(shè)計和營銷是有矛盾的，根據(jù)規(guī)定，構(gòu)造柱見墻角就要有。立面豐富是好看，但是值不值？加些線條是不是就好得不得了？是不是有必要為此增加成本？規(guī)劃設(shè)計工程招標(biāo)工程造價與決算材料設(shè)備采購現(xiàn)場管理這一點在實際操作過程中有很多經(jīng)驗，有的決算能被審掉一半。規(guī)劃設(shè)計工程招標(biāo)工程造價與決算材料設(shè)備采購現(xiàn)場管理第二關(guān)：工程造價與決算根據(jù)有關(guān)規(guī)定，七層以上按1類取費37%，七層以下按4類取費21.6%。建筑市場競爭也非常激烈，在實際操作過程中，有的開發(fā)公司對七層以上的建筑工程招標(biāo)是按4類下浮5%。規(guī)劃設(shè)計工程招標(biāo)工程造價與決算材料設(shè)備采購現(xiàn)場管理第三關(guān)：工程招標(biāo)規(guī)劃設(shè)計工程招標(biāo)工程造價與決算材料設(shè)備采購現(xiàn)場管理這方面很難把握，可以規(guī)定“貨比三家”，但就是這樣也很難控制。在招標(biāo)過程中可以找三家以上，然后選兩家報價低的再往下砍價。第四關(guān)：材料設(shè)備采購規(guī)劃設(shè)計工程招標(biāo)工程造價與決算材料設(shè)備采購現(xiàn)場管理現(xiàn)場管理更難，比如一些圖紙上沒有的東西要進行“簽單”，這個過程也很難直接控制。第五關(guān)：現(xiàn)場管理第三部分建筑設(shè)計常識與訣竅建筑設(shè)計幾個檻：▲6層及以下，不裝電梯；▲6層以上，必須裝電梯；▲11層及以下，可只裝一部電梯，并且樓梯間與電梯間可以連通▲12層開始，必須裝兩部電梯，其中一部作為消防電梯▲19層及以上必須設(shè)兩條步梯或者剪刀樓梯電梯的成本：以18層為例，電梯成本約25萬，每增加一層電梯成本約提高5000元2.8米層高的來歷：房間的層高應(yīng)小于等于面寬。圈梁+樓板=40㎝，窗高1.5米，窗臺高0.9米，合起來就是2.8米。外墻面積測算：外墻面積一般約為建筑面積的1/3（可作為外墻貼磚面積估算的依據(jù)