茅山半島基本信息項(xiàng)目地址江蘇省鎮(zhèn)江市句容市茅山風(fēng)景區(qū)茅山大道十七公里處占地面積120萬(wàn)㎡（一期住宅：6.4㎡，酒店：3.3萬(wàn)㎡）容積率0.46土地性質(zhì)70年住宅產(chǎn)權(quán)建筑面積55萬(wàn)㎡（一期住宅：2.9萬(wàn)㎡，酒店：3.1萬(wàn)㎡）建筑風(fēng)格新中式風(fēng)格配套規(guī)劃有星級(jí)養(yǎng)生酒店、主題商業(yè)街、生態(tài)農(nóng)莊、藥田等開(kāi)發(fā)商亞?wèn)|建發(fā)集團(tuán)&匯金控股集團(tuán)物業(yè)公司南京亞?wèn)|物業(yè)管理有限公司開(kāi)盤(pán)時(shí)間2015年7月總體規(guī)劃：呈“兩軸八區(qū)”分布，規(guī)劃有養(yǎng)生度假酒店、高爾夫練習(xí)場(chǎng)、生態(tài)濕地公園、主題商業(yè)街、生態(tài)農(nóng)莊、兒童探險(xiǎn)區(qū)和濱湖休閑區(qū)等；項(xiàng)目定位：依托茅山道教文化和自然生態(tài)資源優(yōu)勢(shì)，打造“養(yǎng)生度假村”；

開(kāi)發(fā)路徑：養(yǎng)生酒店和別墅先行開(kāi)發(fā)（預(yù)計(jì)16年底交付使用），回籠資金同時(shí)提升人氣，再根據(jù)先期開(kāi)發(fā)情況，調(diào)整后續(xù)配套和產(chǎn)品；主打養(yǎng)生主題，15年7月開(kāi)盤(pán)，2個(gè)月去化40余套，11月加推當(dāng)月去化近60%，憑借成交的產(chǎn)品定位和精準(zhǔn)的圈層營(yíng)銷(xiāo)，成為茅山周邊區(qū)域度假型項(xiàng)目。養(yǎng)生度假酒店涵田酒店一期住宅公園藥田售樓處/會(huì)所商業(yè)街茅山水庫(kù)待規(guī)劃區(qū)域茅山大道養(yǎng)生度假酒店茅山半島B-208(東）/215（西）㎡雙拼主力面積138-160㎡（總價(jià)200-320萬(wàn)），有效控制總價(jià)，符合本地及周邊城市投資/度假型置業(yè)者的預(yù)算。總價(jià)把控C-190(東）/196（西）㎡雙拼D1-160㎡聯(lián)排D2-150㎡聯(lián)排E1-158㎡聯(lián)排（邊套）E2-137㎡聯(lián)排（中間套）戶(hù)型面積套數(shù)配比B208-2152010%C190-196189%D11604221%D21504221%E11583819%E21383819%合計(jì)198100%地上二層，三面庭院環(huán)繞，附贈(zèng)門(mén)前車(chē)位，新中式風(fēng)格，符合本地及周邊置業(yè)者的置業(yè)偏好。一層老人房+餐客廳公共空間，二層2間套房臥室；符合三代人度假和居住需求。茅山半島交付標(biāo)準(zhǔn)2000-3000元/㎡，免去投資型業(yè)主自裝煩惱，同時(shí)與同價(jià)位毛坯交付的別墅產(chǎn)品相比，提高了自身性?xún)r(jià)比。樣板房契合項(xiàng)目禪意養(yǎng)生逐日，采用簡(jiǎn)約中式風(fēng)格打造。裝修交付區(qū)域配置品牌全屋中央空調(diào)美的插座西蒙廚房櫥柜歐派爐灶、油煙機(jī)、消毒柜歐派水槽五金歐派衛(wèi)生間臺(tái)盆、坐便器、五金、浴缸美標(biāo)浴霸偶皮安保可視對(duì)講系統(tǒng)視得安茅山半島包裝體驗(yàn)在售樓處布置、置業(yè)顧問(wèn)衣著、樣板間打造等融入中式元素，突出“養(yǎng)生”主題，增強(qiáng)了體驗(yàn)感和感受性。茅山半島客戶(hù)圈層南京句容常州上海滬寧高速

客源分布

茅山半島主要來(lái)自句容市區(qū)以及滬寧高速沿線(xiàn)的南京、常州和上海，其中距離較近購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)的南京客戶(hù)占40~50%，其次是常州約占23~30%；而能級(jí)較低的句容和距離偏遠(yuǎn)的上海客源較少。

置業(yè)類(lèi)型就一期客源來(lái)看，90%為投資型置業(yè)者，其中50%為投資兼自用，40%為純投資。

客戶(hù)特征項(xiàng)目在首期銷(xiāo)售時(shí)，主要通過(guò)圈層推廣，主推南京大學(xué)EMBA校友和南大高爾夫群體，該群體文化程度高，且關(guān)注物業(yè)經(jīng)濟(jì)價(jià)值。針對(duì)年收入百萬(wàn)以上、規(guī)模龐大的南京大學(xué)EMBA校友網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行圈層，成功推動(dòng)項(xiàng)目快速去化。南京大學(xué)EMBA校友遍布江蘇省內(nèi)各地區(qū)和全國(guó)其他各省市、自治區(qū)、直轄市，由政企學(xué)研高端人士組成，他們或?yàn)閲?guó)內(nèi)大中型企業(yè)高管，或任政府官員，或?yàn)楦鱾€(gè)領(lǐng)域的行業(yè)精英，其中82%的校友為公司副總經(jīng)理以上級(jí)別。南京大學(xué)EMBA項(xiàng)目，自2002年開(kāi)辦以來(lái)，已有校友逾2000人，目前已形成龐大的校友網(wǎng)絡(luò)。茅山半島茅山半島銷(xiāo)售成功的關(guān)鍵因素：借鑒點(diǎn)失敗做法對(duì)本案的意義主題主打中式“養(yǎng)生”，主題定位鮮明。主打一個(gè)明確的主題，如“隱世”，可令購(gòu)房者對(duì)項(xiàng)目有總體的認(rèn)知。資源企業(yè)資源開(kāi)發(fā)商?hào)|亞集團(tuán)旗下品牌“涵田”已有多家成功運(yùn)營(yíng)的度假酒店產(chǎn)品，酒店開(kāi)發(fā)資源充足，項(xiàng)目充分利用自有優(yōu)勢(shì)資源，引入“涵田酒店”作為核心配套，與其他項(xiàng)目相比落地行更強(qiáng)。在水系、景觀等自然資源條件基本相同的情況下，在項(xiàng)目中引入企業(yè)現(xiàn)有資源，將成為項(xiàng)目有效的競(jìng)爭(zhēng)力和亮點(diǎn)。規(guī)劃整體規(guī)劃緊密?chē)@“養(yǎng)生”主題，規(guī)劃有養(yǎng)生酒店、藥田、農(nóng)莊等，突出了項(xiàng)目自身的特色。圍繞項(xiàng)目核心主題，規(guī)劃主題化配套，突出項(xiàng)目特色。產(chǎn)品面積配置一期戶(hù)型主力面積138-160㎡（總價(jià)200-320萬(wàn)），有效控制了總價(jià)，符合本地及周邊城市投資/度假型置業(yè)者的預(yù)算范圍，市場(chǎng)接受度較高。面積配置宜在100-200㎡左右，既可以控制總價(jià)，又可保證舒適度。建筑形態(tài)地上二層，三面庭院環(huán)繞，附贈(zèng)門(mén)前車(chē)位，新中式風(fēng)格，符合本地及周邊置業(yè)者的置業(yè)偏好。別墅產(chǎn)品不宜設(shè)置地下室，地上二至三層為宜。

附贈(zèng)大尺度庭院和車(chē)位，可提高別墅產(chǎn)品力。戶(hù)型設(shè)計(jì)一層老人房+餐客廳公共空間，二層2間套房臥室；符合三代人度假和居住需求。戶(hù)型設(shè)計(jì)上宜配置2-3房，以滿(mǎn)足2-3代全家庭度假需求。交付標(biāo)準(zhǔn)精裝交付（配備歐派整體廚房、美的空調(diào)和美標(biāo)衛(wèi)具等，精裝標(biāo)準(zhǔn)2000元/㎡），免去投資型業(yè)主自裝煩惱，同時(shí)與同價(jià)位毛坯交付的別墅產(chǎn)品相比，提高了自身性?xún)r(jià)比?？煽紤]附贈(zèng)簡(jiǎn)單裝修，提升性?xún)r(jià)比和產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。服務(wù)資產(chǎn)管理項(xiàng)目未來(lái)將引入“途家”進(jìn)行管理，提升項(xiàng)目附加價(jià)值和投資價(jià)值。引入第三方資產(chǎn)管理企業(yè)，提供附加服務(wù)，提高從投資價(jià)值。營(yíng)銷(xiāo)陣地包裝在售樓處布置、置業(yè)顧問(wèn)衣著、樣板間打造等融入中式元素，突出“養(yǎng)生”主題，增強(qiáng)了體驗(yàn)感和感受性。未來(lái)在打造售樓處及樣板房時(shí)，融入主題文化元素，提升體驗(yàn)感。（或可將巡游球場(chǎng)作為銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的一部分）圈層針對(duì)南京大學(xué)EMBA和南京高爾夫愛(ài)好者群體進(jìn)行圈層營(yíng)銷(xiāo)，通過(guò)群體效應(yīng)實(shí)現(xiàn)快速下銷(xiāo)售。針對(duì)周邊高爾夫人群如無(wú)錫高爾夫球會(huì)等進(jìn)行圈層。茅山半島高德莊園基本信息項(xiàng)目地址S38常合高速（沿江高速）茅山服務(wù)區(qū)正對(duì)面占地面積246.7萬(wàn)㎡（住宅24萬(wàn)㎡）容積率1.1土地性質(zhì)70年住宅產(chǎn)權(quán)建筑面積38萬(wàn)㎡（1~4期17萬(wàn)平米，由9.7萬(wàn)平米的別墅及5.3萬(wàn)平米左右的度假酒店組成）建筑風(fēng)格西班牙風(fēng)格配套規(guī)劃溫泉酒店、花田景觀公園、生態(tài)有機(jī)農(nóng)田、牧場(chǎng)、醫(yī)療康復(fù)中心等開(kāi)發(fā)商北京翔峰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)公司句容市高德物業(yè)管理有限公司開(kāi)盤(pán)時(shí)間2012年5月總體規(guī)劃：采用“一園、二軸、三帶、五板塊”布局，規(guī)劃有別墅居住區(qū)、商務(wù)綜合區(qū)、花田景觀區(qū)、醫(yī)療康復(fù)區(qū)和溫泉度假區(qū)，五大板塊；項(xiàng)目定位：根據(jù)“以人為本”和“業(yè)態(tài)、生態(tài)、形態(tài)”三態(tài)合一的設(shè)計(jì)理念，以花田公園為核心打造“主題公園式”旅游項(xiàng)目；

開(kāi)發(fā)路徑：最先開(kāi)發(fā)南側(cè)別墅，但由于銷(xiāo)售情況較為不理想，轉(zhuǎn)而開(kāi)發(fā)旅游產(chǎn)業(yè)，先推出花田景觀公園；12年開(kāi)盤(pán)近2年才去化完首期29套別墅，14年2期開(kāi)盤(pán)月均銷(xiāo)售1套，銷(xiāo)售情況不理想，轉(zhuǎn)而寄希望于開(kāi)發(fā)旅游項(xiàng)目。一期別墅二期別墅三期酒店式公寓+商業(yè)溫泉酒店四期別墅花田景觀公園醫(yī)療康復(fù)中心牧場(chǎng)農(nóng)場(chǎng)商業(yè)有機(jī)農(nóng)場(chǎng)花田景觀公園高德莊園二期主打248-460㎡大面積別墅，（總價(jià)380-1000萬(wàn)），對(duì)于度假/投資型產(chǎn)品而言，總價(jià)過(guò)高，維護(hù)成本大，不符合市場(chǎng)需求?？們r(jià)過(guò)高A-460㎡獨(dú)棟B-320㎡雙拼C-350㎡雙拼D-275㎡聯(lián)排E-248㎡聯(lián)排高德莊園銷(xiāo)售失敗的關(guān)鍵因素教訓(xùn)失敗做法對(duì)本案的意義主題養(yǎng)老、田園旅游、溫泉酒店……項(xiàng)目標(biāo)簽過(guò)多，重點(diǎn)缺失，造成沒(méi)有亮點(diǎn)。項(xiàng)目主題設(shè)定需要精煉突出。規(guī)劃缺乏核心主題，商業(yè)街、酒店、花田、溫泉酒店、醫(yī)養(yǎng)中心、有機(jī)農(nóng)場(chǎng)等規(guī)劃配套眾多，但沒(méi)有亮點(diǎn)。項(xiàng)目配套需要圍繞核心主題，才能突出項(xiàng)目的特色和亮點(diǎn)。產(chǎn)品面積配置主打248-460㎡大面積別墅，（總價(jià)380-1000萬(wàn)），對(duì)于度假/投資型產(chǎn)品而言，總價(jià)過(guò)高，維護(hù)成本大，不符合市場(chǎng)需求。為了保證去化，產(chǎn)品面積需控制在200㎡以下，總價(jià)不宜超過(guò)350萬(wàn)。建筑形態(tài)地下1層地上三層的常規(guī)產(chǎn)品，未考慮到本地及周邊客群的居住習(xí)慣（本地及南京客群對(duì)地下室抗性較大）。建筑層數(shù)設(shè)計(jì)上，需考慮目標(biāo)客群的住宅習(xí)慣和偏好，不宜過(guò)高，也不宜設(shè)置地下室。服務(wù)缺少資產(chǎn)管理、物業(yè)維護(hù)等服務(wù)。引入資產(chǎn)管理、物業(yè)維護(hù)等增值服務(wù)，可提升客群購(gòu)買(mǎi)意愿，促進(jìn)銷(xiāo)售。高德莊園惠山區(qū)市中心陽(yáng)山鎮(zhèn)陽(yáng)山鎮(zhèn)東方田園桃花源休閑度假區(qū)鄉(xiāng)村旅游主力田園主題樂(lè)園田園主題樂(lè)園田園主題樂(lè)園健康養(yǎng)生區(qū)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)集群農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)集群農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)集群田園小鎮(zhèn)群主題酒店&文化博覽區(qū)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)集群1期田園小鎮(zhèn)群田園小鎮(zhèn)群鄉(xiāng)村旅游主力田園主題樂(lè)園一期田園東方基本信息項(xiàng)目地址惠山區(qū)-陽(yáng)山鎮(zhèn)-陽(yáng)山鎮(zhèn)新河路與桃源東路占地面積414.6萬(wàn)方容積率0.7土地性質(zhì)住宅建筑面積11.67萬(wàn)方建筑風(fēng)格中式配套華德福教育基地、主題餐廳、咖啡廳、特色面包房、原鄉(xiāng)民宿、主題親子樂(lè)園、田園市集等開(kāi)發(fā)商無(wú)錫田園東方投資有限公司物業(yè)公司無(wú)錫田園東方物業(yè)管理有限公司開(kāi)盤(pán)時(shí)間2014.5.1附送置業(yè)業(yè)主可租賃部分土地用于種植蔬菜瓜果田園東方為度假村式綜合體強(qiáng)銷(xiāo)項(xiàng)目，旅游+地產(chǎn)組合式成功項(xiàng)目，14年10月開(kāi)盤(pán)，推出337套房源，目前累計(jì)去化約2/3。憑借精準(zhǔn)的主題定位與主題配套成為長(zhǎng)三角地區(qū)成功度假綜合體項(xiàng)目?？傮w規(guī)劃：整體分為鄉(xiāng)村旅游集群、田園主題樂(lè)園(兼華德福教育基地)、健康養(yǎng)生區(qū)、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)集群、田園小鎮(zhèn)群、主題酒店及文化博覽等六大板塊；項(xiàng)目定位：以“復(fù)興田園，尋回初心”為理念，打造田園式休閑度假社區(qū)；田園東方田園東方主力產(chǎn)品為97-175㎡聯(lián)排，建筑采用中式風(fēng)格、外立面為涂料，基本為三層產(chǎn)品，一層設(shè)置為客餐廳、廚房，二層以上為臥室；產(chǎn)品力相對(duì)較弱。三層南北通透，采光充足，動(dòng)靜分離，約45°大露臺(tái)，景觀視線(xiàn)較好。97㎡180㎡創(chuàng)意挑空餐廳大面積豪華套房南北闊景大露臺(tái)，180°景觀視線(xiàn)一層寬敞客廳、餐廳，二層南北大面積雙露臺(tái)，三層尊享舒適套房121㎡145㎡一層贈(zèng)送大面積院子，二層南北大面積雙露臺(tái)，三層尊享舒適套房田園東方主力客戶(hù)次主力客戶(hù)無(wú)錫本地市區(qū)客戶(hù)周邊城市群客戶(hù)周邊城市群客戶(hù)田園東方客源分布無(wú)錫市區(qū)為絕對(duì)主力客戶(hù)來(lái)源，占比約為80%，周邊其他城市占比約為20%；職業(yè)類(lèi)型客群多為私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)高管。

客戶(hù)特征購(gòu)買(mǎi)客群多為投資、休閑居住，看中項(xiàng)目的主題與陽(yáng)山資源，田園東方以無(wú)錫市區(qū)為絕對(duì)主力，多為休閑度假自住兼投資，95%為第二或第三居所。借鑒點(diǎn)做法借鑒意義資源陽(yáng)山自然資源依托陽(yáng)山自然生態(tài)景觀資源，打造休閑度假區(qū)本案可依托茅山自然景觀資源規(guī)劃田園綜合體以“復(fù)興田園，尋回初心”的理念，集現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、休閑旅游、田園社區(qū)等產(chǎn)業(yè)為一體的田園綜合體主打一個(gè)明確的主題，可客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目有總體的理解產(chǎn)品戶(hù)型200㎡以?xún)?nèi)的小面積別墅，總價(jià)可控制范圍面積配置宜在100-200㎡左右，既可以控制總價(jià)，又可保證舒適度。售樓處純中式的售樓處，處處體現(xiàn)“田園風(fēng)光”售樓處與項(xiàng)目整體定位相匹配，具有特色亮點(diǎn)風(fēng)格建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格全部為中式園林式建筑，處處體現(xiàn)“田園式休閑度假區(qū)”理念建筑風(fēng)格與項(xiàng)目整體定位相統(tǒng)一樣板房樣板房裝修為中式風(fēng)格，通過(guò)古箏、書(shū)法等，做到與“回歸田園”主題相統(tǒng)一樣板間設(shè)置要能渲染項(xiàng)目的理念，如，高爾夫運(yùn)動(dòng)主題/休閑度假主題等主題化配套圣甲蟲(chóng)鄉(xiāng)村鋪?zhàn)右浴盎貧w自然”為主題的鄉(xiāng)村鋪?zhàn)?。圍繞項(xiàng)目核心主題，規(guī)劃主題化配套，突出項(xiàng)目特色兒童綠樂(lè)中心手工打造綠色王國(guó)，國(guó)內(nèi)首個(gè)專(zhuān)業(yè)研創(chuàng)兒童教育第二課堂的模式品牌餮餐廳以“蔬食”為主題的時(shí)尚概念餐廳華德福教育基地德國(guó)教育模式，注重心和靈教學(xué)，區(qū)別于當(dāng)下中國(guó)的應(yīng)試教育拾房書(shū)院傳承書(shū)香，交流夢(mèng)想，以“師法自然，復(fù)興文化”為主題的書(shū)院窯·燒手感面包坊源自臺(tái)灣，融入桃木醇香，可以自己動(dòng)手烤制面包井咖啡酒店石板古井枯藤味，咖啡露茶輕食蕾，“禪意”風(fēng)格的概念咖啡廳邸·主題民宿舊居民宿“風(fēng)格，在老房子基礎(chǔ)上改建的宅邸式酒店，打造高端、愜意的悠閑享受后期服務(wù)運(yùn)營(yíng)模式引進(jìn)“途家”托管，后期可為客戶(hù)提供售后返租的模式引入第三方資產(chǎn)管理企業(yè)，提供附加服務(wù)，提高投資價(jià)值租地種植后期業(yè)主可根據(jù)需要，租賃部分土地，可自己種植蔬菜瓜果提高項(xiàng)目后期的附贈(zèng)率，提供租地/送地等措施主題鮮明，以“田園生活”為主題，比較符合當(dāng)前快生活節(jié)奏的人們的度假需求，多種配套以及后期運(yùn)營(yíng)服務(wù)等。田園東方兒童綠樂(lè)中心——手工打造綠色王國(guó)，國(guó)內(nèi)首個(gè)專(zhuān)業(yè)研創(chuàng)兒童教育第二課堂的模式品牌。文化集市——以“回歸自然”為主題的鄉(xiāng)村鋪?zhàn)印ｗ巡蛷d餮餐廳——以“蔬食”為主題的時(shí)尚概念餐廳。建筑面積600㎡，可容納人數(shù)60-68人。華德福教育基地圣甲蟲(chóng)鄉(xiāng)村鋪?zhàn)觾和G樂(lè)中心華德福教育基地——德國(guó)教育模式，注重心和靈教學(xué)，區(qū)別于當(dāng)下中國(guó)的應(yīng)試教育。配套亮點(diǎn)選址于曾經(jīng)的拾房村舊址，并按照“修舊如舊”的方式，選取十座老房子修繕和保護(hù)，配套以主題餐廳、咖啡廳、特色面包房、原鄉(xiāng)民宿、主題親子樂(lè)園、田園市集等。田園東方