第六章房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)融資華東師范大學(xué)東方房地產(chǎn)學(xué)院龍勝平孫斌藝2/6/20231Editedby龍勝平孫斌藝房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的融資有債權(quán)融資和股權(quán)融資兩種基本形式。股權(quán)融資是企業(yè)向股東籌集資金，所獲得的資金成為公司的資本，其代表著對(duì)企業(yè)的所有權(quán)。債權(quán)融資是利用發(fā)行債券、銀行信貸方式向債權(quán)人籌集資金，所獲得的資金成為公司的負(fù)債，代表對(duì)企業(yè)的債權(quán)。2/6/20232Editedby龍勝平孫斌藝房地產(chǎn)企業(yè)融資股權(quán)融資上市融資合作開發(fā)融資直接債務(wù)融資首次發(fā)行上市上市后再融資買殼上市合資前沿貨幣合約房地產(chǎn)辛迪加工程承包融資租賃融資回租回買企業(yè)債務(wù)其他融資機(jī)構(gòu)貸款銀行貸款債權(quán)融資房地產(chǎn)投資信托間接債務(wù)融資承租人的房地產(chǎn)出租人的房地產(chǎn)房地產(chǎn)保險(xiǎn)公司房地產(chǎn)抵押公司房地產(chǎn)基金管理公司房地產(chǎn)財(cái)務(wù)公司2/6/20233Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)貸款基本程序一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)貸款的目的房地產(chǎn)投資由于資金需求量巨大，資金占用時(shí)間長，客觀上要求房地產(chǎn)企業(yè)廣開籌資渠道。2/6/20234Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)貸款基本程序企業(yè)負(fù)債的一個(gè)根本出發(fā)點(diǎn)在于利用財(cái)務(wù)杠桿(levcrage)提高企業(yè)權(quán)益資本利潤率?！案軛U作用”則是指通過改變負(fù)債比率這一“支點(diǎn)”，以較小的權(quán)益資本去投資較大的項(xiàng)目，從而達(dá)到提高權(quán)益資本利潤率的目的。這就是通常所謂的負(fù)債經(jīng)營。2/6/20235Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)貸款基本程序財(cái)務(wù)杠桿既能起正的作用，提高企業(yè)權(quán)益資本的收益率，也能起負(fù)的作用，有時(shí)甚至導(dǎo)致企業(yè)虧損破產(chǎn)。2/6/20236Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)貸款基本程序二、銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款的類型股本金可以來源于企業(yè)的自有資金、合資伙伴的注入資金和通過發(fā)行股票從資本市場上募集的資金。2/6/20237Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)貸款基本程序第一種是“房地產(chǎn)開發(fā)流動(dòng)資金貸款”。第二種是“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款”。第三種“房地產(chǎn)抵押貸款”，包括“土地開發(fā)抵押貸款”和“房屋開發(fā)抵押貸款”。2/6/20238Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)貸款基本程序三、銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款的一般程序第一步，企業(yè)向銀行提出貸款的申請(qǐng)。第二步，銀行對(duì)企業(yè)進(jìn)行貸款前的審查。第三步，貸款的審批。第四步，貸款的檢查。2/6/20239Editedby龍勝平孫斌藝第二節(jié)建設(shè)貸款制度的提出房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)很大的產(chǎn)業(yè)，從獲取土地使用權(quán)到建設(shè)房屋、經(jīng)營房產(chǎn)，每一環(huán)節(jié)都存在許許多多的不確定性因素，特別是房地產(chǎn)開發(fā)的最終產(chǎn)品在時(shí)間和空間上都被固定在一個(gè)特定的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)當(dāng)中，而這個(gè)結(jié)構(gòu)又遠(yuǎn)非開發(fā)商所能左右的。所以，作為以盈利為目的的商業(yè)銀行必須只向符合社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及市場需要的項(xiàng)目和有較強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力的企業(yè)發(fā)放房地產(chǎn)建設(shè)貸款，以確保貸款本息順利回收。而從開發(fā)商的角度，則應(yīng)該是每一個(gè)符合社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要又有市場銷路的項(xiàng)目都能順利獲得貸款資金。因此，理論上商業(yè)銀行與開發(fā)商并不矛盾，而應(yīng)在追逐利潤最大化這一點(diǎn)上找到共同點(diǎn)。2/6/202310Editedby龍勝平孫斌藝圖6.2建設(shè)貸款制度運(yùn)行模式長期貸款人邀請(qǐng)貸款約定長期抵押貸款購房者長期貸款每月還款首期付款建設(shè)貸款建設(shè)貸款清償貸款開發(fā)商2/6/202311Editedby龍勝平孫斌藝第二節(jié)建設(shè)貸款制度的提出建設(shè)工程抵押貸款美國的建設(shè)工程抵押貸款也被稱為臨時(shí)性貸款工具（interimfinancinginstrument），是開放式抵押貸款的一個(gè)特殊形式。該項(xiàng)貸款主要是在項(xiàng)目建設(shè)施工過程中為勞動(dòng)力和建筑材料成本融資。建設(shè)工程貸款的期限一般從項(xiàng)目投建時(shí)開始，直到施工完成后該貸款方式被另一種更長期的融資方式所替代。2/6/202312Editedby龍勝平孫斌藝第二節(jié)建設(shè)貸款制度的提出申請(qǐng)及其條件。借款人要獲得工程建設(shè)貸款，首先要向信貸員提交工程的建設(shè)計(jì)劃，包括詳細(xì)說明建設(shè)的時(shí)間、地點(diǎn)等，以供信貸員分析。貸款機(jī)構(gòu)根據(jù)土地以及在此即將開建的建筑物價(jià)值，承諾發(fā)放工程建設(shè)貸款，貸款額一般為土地與建筑物總價(jià)值的75％。2/6/202313Editedby龍勝平孫斌藝第二節(jié)建設(shè)貸款制度的提出貸款發(fā)放方式（patternofdisbursement）。工程建設(shè)貸款的發(fā)放有兩種基本方式。一種是設(shè)計(jì)一個(gè)資金發(fā)放計(jì)劃表，借款人隨著建設(shè)施工進(jìn)度分期提款。工程建設(shè)貸款的另一種發(fā)放形式要求借款人把所有分包項(xiàng)目的人工和材料賬單遞交給貸款機(jī)構(gòu)，貸款機(jī)構(gòu)據(jù)此支付這些費(fèi)用并收取貸款利息。2/6/202314Editedby龍勝平孫斌藝第二節(jié)建設(shè)貸款制度的提出貸款機(jī)構(gòu)保護(hù)措施（lenderprotection）。由于對(duì)于工程建設(shè)貸款的償還沒有保險(xiǎn)擔(dān)保，很多建筑融資商要求借款人即建筑商向保險(xiǎn)公司購買竣工抵押債券，債券上要注明貸款機(jī)構(gòu)為第一受益人。2/6/202315Editedby龍勝平孫斌藝第二節(jié)建設(shè)貸款制度的提出資金來源（sourcesoffunds）。建設(shè)貸款的相對(duì)短期性質(zhì)是與商業(yè)銀行的投資模式匹配的。商業(yè)銀行是這種類型貸款的主要資金供給者。2/6/202316Editedby龍勝平孫斌藝第三節(jié)目前我國房地產(chǎn)企業(yè)上市投融資分析一、房地產(chǎn)業(yè)上市公司概況目前股權(quán)融資在我國房地產(chǎn)金融中占比較小。目前中國擁有3萬家房地產(chǎn)企業(yè)（2002年底為29967家），其中，據(jù)房產(chǎn)之窗網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，截至目前我國Ａ股市場實(shí)際主要從事住宅開發(fā)的上市公司約60家，另外還有20家從事開發(fā)區(qū)土地開發(fā)的企業(yè)，合計(jì)占我國房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的0.28％，占我國Ａ股上市公司數(shù)的6.3％。房地產(chǎn)類上市公司總市值1713億元，流通市值613億元。2/6/202317Editedby龍勝平孫斌藝第三節(jié)目前我國房地產(chǎn)企業(yè)上市投融資分析1992年至1994年間房地產(chǎn)泡沫，使得國家決定禁止房地產(chǎn)企業(yè)上市。直到1999年7月，建設(shè)部出于拉動(dòng)內(nèi)需、拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的需要，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，擬推薦三家房地產(chǎn)企業(yè)上市試點(diǎn)。2003年，國家在收緊房地產(chǎn)信貸的同時(shí)，也為房地產(chǎn)企業(yè)打開了其他融資渠道。2/6/202318Editedby龍勝平孫斌藝第三節(jié)目前我國房地產(chǎn)企業(yè)上市投融資分析2003年10月底，中國人民銀行發(fā)布了《2003年第三季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》。該報(bào)告指出，在規(guī)范房地產(chǎn)信貸的同時(shí)，中國人民銀行將配合有關(guān)部門為房地產(chǎn)開發(fā)商開辟多種融資方式，特別是通過股權(quán)融資、項(xiàng)目融資等方式支持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。2004年房地產(chǎn)企業(yè)的融資將走向多元化。其中，證券市場是房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要渠道之一，房地產(chǎn)公司在證券市場融資大大增加。2004年以來，萬科、華僑城、金融街等房地產(chǎn)龍頭企業(yè)紛紛提出再融資的申請(qǐng)，正是利用其上市公司的融資優(yōu)勢，通過積極調(diào)整資本結(jié)構(gòu)，來面對(duì)宏觀政策的挑戰(zhàn)。2/6/202319Editedby龍勝平孫斌藝第三節(jié)目前我國房地產(chǎn)企業(yè)上市投融資分析二、房地產(chǎn)企業(yè)首發(fā)上市概覽2/6/202320Editedby龍勝平孫斌藝表6.1公司上市條件及規(guī)則規(guī)則潛規(guī)則1998年前1998年后公司設(shè)立五個(gè)發(fā)起人、股份公司設(shè)立滿三年（國有獨(dú)資例外）、注冊(cè)資本1000萬元以上，一年輔導(dǎo)期額度制，各省級(jí)單位的推薦2004年前通道制2004年10月后保薦制20倍市盈率，3%承銷保薦費(fèi)，最低1000萬元，發(fā)行3億元，凈利潤1500萬元*2，營業(yè)收入3億元財(cái)務(wù)指標(biāo)連續(xù)三年盈利，資產(chǎn)負(fù)債率不高于70%股本指標(biāo)發(fā)起后總股本5000萬元千人千股公司治理避免同業(yè)競爭、減少關(guān)聯(lián)交易，公司運(yùn)營的獨(dú)立性、與控股公司五五分開2/6/202321Editedby龍勝平孫斌藝第三節(jié)目前我國房地產(chǎn)企業(yè)上市投融資分析三、房地產(chǎn)企業(yè)首發(fā)上市案例——深萬科萬科成立于1984年5月，1988年開始涉足房地產(chǎn)經(jīng)營，1992年確立了以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)的發(fā)展戰(zhàn)略，并選擇住宅作為主導(dǎo)開發(fā)產(chǎn)品。經(jīng)過14年的努力，公司成功進(jìn)入深圳、上海、北京、天津、沈陽、成都等中心城市進(jìn)行規(guī)模開發(fā)，并以超前的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念及優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理樹立了品牌形象，成為國內(nèi)最為知名和最具實(shí)力的住宅開發(fā)商之一，歷年累計(jì)竣工面積349萬平方米。2/6/202322Editedby龍勝平孫斌藝圖6.3萬科成長指標(biāo)2/6/202323Editedby龍勝平孫斌藝第三節(jié)目前我國房地產(chǎn)企業(yè)上市投融資分析四、房地產(chǎn)企業(yè)借殼上市分析所謂買殼上市就是購買上市公司的股權(quán)做大股東，然后通過優(yōu)良資產(chǎn)和有良好收益預(yù)期的資產(chǎn)的注入和置換，徹底改變上市公司的經(jīng)營業(yè)績，從而達(dá)到證監(jiān)會(huì)規(guī)定的增發(fā)和配股的要求，實(shí)現(xiàn)從證券市場融資的目的。2/6/202324Editedby龍勝平孫斌藝第三節(jié)目前我國房地產(chǎn)企業(yè)上市投融資分析買殼上市的方式有兩種第一種是場內(nèi)交易即在二級(jí)市場公開收購，這種方式因價(jià)格公開不易控制通常成本太高。但在二級(jí)市場股價(jià)低于每股凈資產(chǎn)的時(shí)候，二級(jí)市場收購理論上可能成本較協(xié)議轉(zhuǎn)讓低。第二種是場外交易即協(xié)議轉(zhuǎn)讓，買殼上市一般都選擇資協(xié)議轉(zhuǎn)讓特別是國有股的協(xié)議轉(zhuǎn)讓。一是收購價(jià)格和成本低，轉(zhuǎn)讓基準(zhǔn)是每股凈資產(chǎn)和凈資產(chǎn)收益率；二是國家和地方政府鼓勵(lì)國有股逐漸退出；三是有操作技巧實(shí)現(xiàn)的可能和空間。2/6/202325Editedby龍勝平孫斌藝表6.2借殼上市房地產(chǎn)公司一覽表2/6/202326Editedby龍勝平孫斌藝第四節(jié)房地產(chǎn)投資信托一、美國房地產(chǎn)投資信托概述一個(gè)房地產(chǎn)投資信托就是一個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)營公司，在大多數(shù)情況下，其目的是擁有并經(jīng)營收益性房地產(chǎn)，譬如公寓、購物中心、辦公樓和倉庫。有些房地產(chǎn)投資信托也從事房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)。2/6/202327Editedby龍勝平孫斌藝第四節(jié)房地產(chǎn)投資信托房地產(chǎn)投資信托非常有效地解決了房地產(chǎn)投資的流動(dòng)性、安全性和業(yè)績問題在流動(dòng)性方面，房地產(chǎn)投資信托使得房地產(chǎn)變成了流動(dòng)性資產(chǎn)。在安全性方面，不僅因?yàn)榉康禺a(chǎn)的不可移動(dòng)性和潛在的創(chuàng)利能力，大大增強(qiáng)了投資者的安全性，而且通過房地產(chǎn)投資信托，小投資者更是獲得了前所未有的安全感。在業(yè)績方面，自從美國房地產(chǎn)投資信托誕生以來，其業(yè)績一直是有競爭力的。2/6/202328Editedby龍勝平孫斌藝第四節(jié)房地產(chǎn)投資信托美國房地產(chǎn)投資信托是1960年由美國國會(huì)批準(zhǔn)創(chuàng)立的。一開始，房地產(chǎn)投資信托被限制于僅僅擁有房地產(chǎn)，并不經(jīng)營或管理房地產(chǎn)。這意味著房地產(chǎn)投資信托不得不尋找一個(gè)經(jīng)濟(jì)利益與房地產(chǎn)投資信托業(yè)主可能不同的第三方來經(jīng)營和管理物業(yè)，而投資市場并沒有準(zhǔn)備接受這種安排。2/6/202329Editedby龍勝平孫斌藝第四節(jié)房地產(chǎn)投資信托1986年美國稅法在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域做了二個(gè)重要的改變。第一，稅法從根本上減少將房地產(chǎn)投資作為避稅工具的機(jī)會(huì)。第二，作為稅法的一部分，國會(huì)加強(qiáng)了房地產(chǎn)投資信托的權(quán)利。2/6/202330Editedby龍勝平孫斌藝第四節(jié)房地產(chǎn)投資信托根據(jù)投資類型的不同，可以將房地產(chǎn)投資信托劃分為：權(quán)益型抵押型混合型2/6/202331Editedby龍勝平孫斌藝第四節(jié)房地產(chǎn)投資信托美國三種形式的房地產(chǎn)投資信托，其市場收益率是不一樣的。按市場收益由大到小排列依次是“抵押型－混合型－權(quán)益型”。而投資增值幅度由大到小排列順序是“權(quán)益型－混合型－抵押型”。2/6/202332Editedby龍勝平孫斌藝第四節(jié)房地產(chǎn)投資信托二、美國房地產(chǎn)投資信托的管理房地產(chǎn)投資信托機(jī)構(gòu)作為公司組織或信托組織，在總部所在地的州注冊(cè)，并遵守該州的法令法規(guī)。他們也必須遵守聯(lián)邦法規(guī)：聯(lián)邦稅法明確規(guī)定了房地產(chǎn)投資信托機(jī)構(gòu)可以給予其投資者的所得稅政策的最低條件；證監(jiān)會(huì)規(guī)定了房地產(chǎn)投資信托機(jī)構(gòu)與公眾投資者之間的關(guān)系。2/6/202333Editedby龍勝平孫斌藝第四節(jié)房地產(chǎn)投資信托（一）免稅政策房地產(chǎn)投資信托機(jī)構(gòu)要獲得免稅政策必須符合一大堆條件，其中最主要的條件如下：股份必須被至少100人持有，在任何一個(gè)稅務(wù)年度的后半年，5個(gè)和5個(gè)以下的股東不得持有50％和50％以上的股份。1993年以后，養(yǎng)老基金不在被當(dāng)成單一的投資者，因此也不適用“5個(gè)和5個(gè)以下”的規(guī)定。美稅法第856(h)款規(guī)定養(yǎng)老基金的受益人所持有的房地產(chǎn)投資信托份額與其持有的養(yǎng)老基金信托的權(quán)益是成比例的。2/6/202334Editedby龍勝平孫斌藝第四節(jié)房地產(chǎn)投資信托至少75％的資產(chǎn)是由房地產(chǎn)、抵押貸款、現(xiàn)金和現(xiàn)金項(xiàng)目或政府證券組成?；I資后的第一年，用新籌集資金的收益購買股票和債券的收益可以作為這75％的組成部分。在每個(gè)財(cái)務(wù)年度結(jié)束前，必須將該年度內(nèi)95％以上的經(jīng)常性收入(以區(qū)別于資本項(xiàng)下的收入)分配給股東。這一要求對(duì)于沒有現(xiàn)金收入的房地產(chǎn)投資信托機(jī)構(gòu)來說是容易滿足的。持有一年內(nèi)的證券的收益或持有四年內(nèi)房地產(chǎn)的收益不得超過年總收入的30％。2/6/202335Editedby龍勝平孫斌藝第四節(jié)房地產(chǎn)投資信托(二)股東權(quán)利(三)受托人和董事(四)顧問的職責(zé)(五)顧問的收益2/6/202336Editedby龍勝平孫斌藝第四節(jié)房地產(chǎn)投資信托三、我國房地產(chǎn)投資信托基金的現(xiàn)狀（一）我國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的現(xiàn)狀由于國內(nèi)尚未出臺(tái)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)基金法，現(xiàn)在有據(jù)可依的僅僅是《信托法》和《公司法》，而在產(chǎn)業(yè)基金領(lǐng)域我國出臺(tái)的只有《證券投資基金法》一部。嚴(yán)格說來我國還沒有真正意義上的房地產(chǎn)投資基金，但是最近幾年房地產(chǎn)信托投資基金的趨勢卻是越來越明顯。2/6/202337Editedby龍勝平孫斌藝表6.3國內(nèi)信托公司推出的部分房地產(chǎn)信托項(xiàng)目時(shí)間信托項(xiàng)目名稱資本規(guī)模（單位：億元）預(yù)計(jì)收益率2002年7月新上海國際大廈項(xiàng)目資金信托2.34.00%2003年10月世界星城住宅項(xiàng)目股權(quán)投資信托項(xiàng)目2不低于6%2003年11月金融街寫字樓項(xiàng)目貸款信托項(xiàng)目0.84.60%2003年12月法國歐尚天津第一店信托項(xiàng)目不超過16.00%2004年1月宣祥家園經(jīng)濟(jì)適用房信托項(xiàng)目不超過1不低于5%2004年8月華堂商場大興店信托項(xiàng)目0.76.00%2004年12月北京麗江新城貸款項(xiàng)目集資信托計(jì)劃3.36.30%2005年2月住邦2000商務(wù)中心二期項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃0.56.50%2005年6月上海市政顓橋配套商品房投資信托計(jì)劃2.55.80%2005年11月國開行城建改造項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃3.03.5%2/6/202338Editedby龍勝平孫斌藝第四節(jié)房地產(chǎn)投資信托（二）我國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的障礙1、法律障礙。2、體制障礙。3、人才障礙。2/6/202339Editedby龍勝平孫斌藝第四節(jié)房地產(chǎn)投資信托四、我國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的思考（一）募集方式產(chǎn)業(yè)投資基金的募集方式有公募和私募兩種。公募指向社會(huì)公眾募集資金,私募指向一定范圍內(nèi)的機(jī)構(gòu)投資者募集。2/6/202340Editedby龍勝平孫斌藝第四節(jié)房地產(chǎn)投資信托（二）組織形式契約型房地產(chǎn)投資基金依據(jù)《信托法》規(guī)定的信托契約建立、運(yùn)作；公司型房地產(chǎn)投資基金依《公司法》成立，具有法人資格。由于我國證券市場發(fā)展不夠完善，房地產(chǎn)市場不夠規(guī)范這些外部原因，再加上契約型自身的優(yōu)勢如所有權(quán)與收益權(quán)的分離而使得信托財(cái)產(chǎn)具有相對(duì)獨(dú)立性，基金收益可得到法律保護(hù)，只需納稅一次，可提高基金收益，所以在房地產(chǎn)投資基金起步階段宜采用契約型為主，并隨著證券市場及房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步發(fā)展，逐步向開放型基金過渡。2/6/202341Editedby龍勝平孫斌藝第四節(jié)房地產(chǎn)投資信托（三）運(yùn)作模式隨著市場競爭的日益加劇，我國房地產(chǎn)市場的基本特征從以增量發(fā)展為主轉(zhuǎn)變到以存量發(fā)展為主上來，在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作模式要向資產(chǎn)經(jīng)營型轉(zhuǎn)變，從而也要求房地產(chǎn)投資基金運(yùn)作模式為資產(chǎn)經(jīng)營型。2/6/202342Editedby龍勝平孫斌藝第五節(jié)高比率融資方式租賃融資就是一種100％的融資方式。所謂租賃，就是某項(xiàng)資產(chǎn)的所有者(出租人)在一定的時(shí)期內(nèi)有償轉(zhuǎn)讓其資產(chǎn)的使用權(quán)和占用權(quán)的合同行為。在租賃期間，出租人保留出租物品的所有權(quán)，而承租人根據(jù)租賃合同定期支付租金，從而獲得了租賃物品的唯一的、排他性的使用權(quán)和占用權(quán)。2/6/202343Editedby龍勝平孫斌藝第五節(jié)高比率融資方式融資性租賃，又稱全額支付租賃(full—pay-outlease)，在規(guī)定的支付階段中，支付的租金足以補(bǔ)償出租人的資本費(fèi)用和利潤。所以，這種租賃實(shí)際上是出租人向承租人提供的一種融資方式。2/6/202344Editedby龍勝平孫斌藝第五節(jié)高比率融資方式一、出租人的房地產(chǎn)所謂“出租人的房地產(chǎn)”是指出租人根據(jù)承租人的要求開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)。2/6/202345Editedby龍勝平孫斌藝第五節(jié)高比率融資方式二、承租人的房地產(chǎn)承租人的房地產(chǎn)是指租戶通過租賃方式獲得土地的使用權(quán)和占用權(quán)之后，自己開發(fā)的房地產(chǎn)。由于租戶獲得的是長期的、排他性的租賃權(quán)益，這就決定了他可以用這種權(quán)益為抵押向銀行申請(qǐng)長期的抵押貸款。通常為了減輕貸款人的風(fēng)險(xiǎn)，貸款人總是要求土地的出租方承諾將其獲取土地租金的時(shí)間后于支付貸款本息。2/6/202346Editedby龍勝平孫斌藝第五節(jié)高比率融資方式三、回租融資(sale-leasebackfinancing)所謂回租是指賣方在出售物業(yè)的同時(shí)隨即向買方長期租賃同一物業(yè)。2/6/202347Editedby龍勝平孫斌藝圖6.4回租融資示意圖賣方/承租方現(xiàn)金產(chǎn)權(quán)長期租賃買方/出租方2/6/202348Editedby龍勝平孫斌藝第五節(jié)高比率融資方式(一)土地回租(sale—leasebackofland)土地回租實(shí)際上是通過土地回租和因此獲得的土地租賃權(quán)益所進(jìn)行的租賃融資。2/6/202349Editedby龍勝平孫斌藝圖6.5土地回租融資示意圖金融機(jī)構(gòu)C投資者A（擁有土地）投資者B建設(shè)資金租賃權(quán)益長期租賃出售土地2/6/202350Editedby龍勝平孫斌藝第五節(jié)高比率融資方式(二)采用回租進(jìn)行部分融資(partialfinancingbysale—lease—back)土地回租和租賃融資一樣，實(shí)現(xiàn)的是100％的融資。房地產(chǎn)回租，特別是存量房地產(chǎn)的回租可以實(shí)現(xiàn)部分、但屬于高比率的融資。2/6/202351Editedby龍勝平孫斌藝第五節(jié)高比率融資方式四、回購融資(sale—buybackfinancing)回購也是一種重要的高比率融資方式，在房地產(chǎn)領(lǐng)域同樣得到廣泛的應(yīng)用。一般是投資者以市場價(jià)購進(jìn)房地產(chǎn)之后，隨即以成本價(jià)出售給金融機(jī)構(gòu)，同時(shí)又從金融機(jī)構(gòu)那里買回。2/6/202352Editedby龍勝平孫斌藝圖6.6回買融資示意圖投資者A金融公司B成本價(jià)出售分期付款出售2/6/202353Editedby龍勝平孫斌藝第五節(jié)高比率融資方式五、前沿貨幣合約(frontmoneydeals)(一)組織形式如果貸款機(jī)構(gòu)和開發(fā)