房地產(chǎn)高管視角的采購(gòu)與合約精細(xì)化管理謹(jǐn)致K2地產(chǎn)同仁201510目錄第一部分從采購(gòu)的概念談采購(gòu)的價(jià)值體現(xiàn)第二部分從采購(gòu)的程序談采購(gòu)管理的關(guān)鍵點(diǎn)第三部分合約管理需要什么樣的精細(xì)化第四部分如何在合約執(zhí)行中實(shí)現(xiàn)采購(gòu)的目的第一部分從采購(gòu)的概念談采購(gòu)價(jià)值體現(xiàn)1.1采購(gòu)的概念-廣義與狹義的采購(gòu)-采購(gòu)的基本分類(lèi)-采購(gòu)管理的范疇與模式采購(gòu)：在公司范圍內(nèi)，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（包括全資項(xiàng)目與控股項(xiàng)目）以合同方式有償取得貨物、工程和服務(wù)的行為，包括材料購(gòu)買(mǎi)、施工、設(shè)計(jì)及營(yíng)銷(xiāo)單位的選擇等集中式/分散式第一部分從采購(gòu)的概念談采購(gòu)價(jià)值體現(xiàn)1.2采購(gòu)的價(jià)值-單項(xiàng)采購(gòu)-戰(zhàn)略采購(gòu)-價(jià)值鏈的價(jià)值體現(xiàn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及施工計(jì)劃項(xiàng)目采購(gòu)計(jì)劃設(shè)計(jì)計(jì)劃成本計(jì)劃合約計(jì)劃資金計(jì)劃資金計(jì)劃單項(xiàng)采購(gòu)：（承包、服務(wù)、供貨）適時(shí)、適量為房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供合適的資源供應(yīng)。案例：總包進(jìn)場(chǎng)、潔具供貨、深圳基礎(chǔ)工程第一部分從采購(gòu)的概念談采購(gòu)價(jià)值體現(xiàn)1.2采購(gòu)的價(jià)值-單項(xiàng)采購(gòu)-戰(zhàn)略采購(gòu)-價(jià)值鏈的價(jià)值體現(xiàn)短期效益降低成本提升效率統(tǒng)一品牌保證品質(zhì)長(zhǎng)期效益提升品牌影響力實(shí)現(xiàn)資源共享，風(fēng)險(xiǎn)可控促進(jìn)技術(shù)進(jìn)步、標(biāo)準(zhǔn)化及產(chǎn)業(yè)化萬(wàn)科精裝修戰(zhàn)采案例某公司櫥柜采購(gòu)案例：1、時(shí)間緊2、采購(gòu)成本高3、戶(hù)戶(hù)測(cè)量，沒(méi)有場(chǎng)地4、加班生產(chǎn)，工期調(diào)整5、緊急安裝要求基于價(jià)值鏈，采購(gòu)管理做些什么？達(dá)到什么目的？怎么做？第一部分從采購(gòu)的概念談采購(gòu)價(jià)值體現(xiàn)1.2采購(gòu)的價(jià)值-單項(xiàng)采購(gòu)-戰(zhàn)略采購(gòu)-價(jià)值鏈的價(jià)值體現(xiàn)項(xiàng)目投資價(jià)值最大化錢(qián)是怎么花出去的

部品的定樣多與施工圖設(shè)計(jì)同步進(jìn)行且力求同步結(jié)束

部品的研究成果必須以施工圖的形式體現(xiàn)

用現(xiàn)場(chǎng)樣板區(qū)驗(yàn)證部品的安裝方式施工圖.部品工作幕墻樣板區(qū)機(jī)電樣板區(qū)材料設(shè)備庫(kù)建立的基礎(chǔ)工作：建立材料設(shè)備編碼為了數(shù)據(jù)的分析整理，將材料設(shè)備分類(lèi)分級(jí)，建立編碼是必要工作。集采材料設(shè)備子目及編碼深化至每一個(gè)材料。非集采材料設(shè)備子目的顆粒度深化到同一功能、特性的品類(lèi)，不細(xì)化到規(guī)格、細(xì)部材質(zhì)、性能層面、表面效果層面。集采的材料設(shè)備子目及編號(hào)在分類(lèi)上與非集采保持一致。管理支持：梳理建立材料設(shè)備編碼軟件支持：將材料設(shè)備編碼功能在系統(tǒng)中實(shí)現(xiàn)供方材料設(shè)備庫(kù)供方材料設(shè)備庫(kù)由供方在供方網(wǎng)上平臺(tái)錄入材料設(shè)備信息。供方錄入材料設(shè)備信息時(shí)，應(yīng)選擇相應(yīng)的材料設(shè)備類(lèi)別子目，系統(tǒng)自動(dòng)生成相應(yīng)的特征信息，供方進(jìn)行信息錄入。供方可導(dǎo)出報(bào)表，將符合該類(lèi)別材料子目的信息一次填寫(xiě)后，導(dǎo)入材料設(shè)備庫(kù)軟件支持：實(shí)現(xiàn)供方材料設(shè)備庫(kù)功能材料設(shè)備庫(kù)在軟件中的實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)測(cè)算結(jié)果的依據(jù)-成本適配標(biāo)準(zhǔn)的選擇點(diǎn)擊進(jìn)入，選擇適配標(biāo)準(zhǔn)單體一：“高層住宅”的成本適配選擇公司標(biāo)準(zhǔn)或自定義項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)選擇公司標(biāo)準(zhǔn)或自定義項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)目錄第一部分從采購(gòu)的概念談采購(gòu)的價(jià)值體現(xiàn)第二部分從采購(gòu)的程序談采購(gòu)管理的關(guān)鍵點(diǎn)第三部分合約管理需要什么樣的精細(xì)化第四部分如何在合約執(zhí)行中實(shí)現(xiàn)采購(gòu)的目的第二部分從采購(gòu)的程序談采購(gòu)管理的關(guān)鍵點(diǎn)2.1采購(gòu)的基本程序--業(yè)務(wù)操作程序--業(yè)務(wù)管理程序某公司入戶(hù)門(mén)招標(biāo)案例:1、供方考察2、清單招標(biāo)3、領(lǐng)導(dǎo)小組定標(biāo)熟悉\合格供應(yīng)商最低價(jià)中標(biāo)技術(shù):防盜與甲級(jí)防火報(bào)建與設(shè)計(jì)(驗(yàn)收)改技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),重招標(biāo)第二部分從采購(gòu)的程序談采購(gòu)管理的關(guān)鍵點(diǎn)2.1采購(gòu)的基本程序--業(yè)務(wù)操作程序--業(yè)務(wù)管理程序采購(gòu)業(yè)務(wù)供應(yīng)商(考察/入圍)品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)(功能)技術(shù)參數(shù)與標(biāo)準(zhǔn)范圍與價(jià)格(合約條件)時(shí)間:基于開(kāi)發(fā)計(jì)劃輸入輸出參與者協(xié)調(diào)供應(yīng)商(合約方)合約條件(合同)

質(zhì)量/品質(zhì)價(jià)格(結(jié)算)時(shí)間與進(jìn)度履約案例:集中采購(gòu)為什么事與愿違東勝采購(gòu)流程采購(gòu)流程如何體現(xiàn)業(yè)務(wù)的集成第二部分從采購(gòu)的程序談采購(gòu)管理的關(guān)鍵點(diǎn)2.1采購(gòu)的基本程序--業(yè)務(wù)操作程序--業(yè)務(wù)管理程序采購(gòu)管理之目的成本優(yōu)勢(shì)品質(zhì)品牌開(kāi)發(fā)進(jìn)度流程/指引/表單權(quán)責(zé)架構(gòu)管理規(guī)范/細(xì)則績(jī)效考核管控體系流程績(jī)效崗位績(jī)效業(yè)務(wù)績(jī)效采購(gòu)業(yè)務(wù)管理入圍選擇供方管理采購(gòu)手段采購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)采購(gòu)模式議標(biāo)談判滿(mǎn)意度/合作伙伴動(dòng)態(tài)評(píng)估供方資源直接委托公司統(tǒng)一采購(gòu)集團(tuán)集中采購(gòu)審批/招標(biāo)策劃入圍標(biāo)準(zhǔn)確定產(chǎn)品/部品標(biāo)準(zhǔn)確定分級(jí)分類(lèi)管理供方數(shù)據(jù)庫(kù)建立邀請(qǐng)招標(biāo)項(xiàng)目分散采購(gòu)采購(gòu)清單/合約管理戰(zhàn)略合作采購(gòu)招投標(biāo)業(yè)務(wù)全過(guò)程管理模版及工具PDCA戰(zhàn)略采購(gòu)管理標(biāo)準(zhǔn)合約規(guī)劃外網(wǎng)招投標(biāo)管理材料設(shè)備管理采購(gòu)執(zhí)行考核單項(xiàng)采購(gòu)執(zhí)行項(xiàng)目合同管理項(xiàng)目合約規(guī)劃項(xiàng)目采購(gòu)策劃項(xiàng)目采購(gòu)計(jì)劃供應(yīng)商管理標(biāo)準(zhǔn)合同范本供應(yīng)商信息庫(kù)材料設(shè)備庫(kù)第二部分從采購(gòu)的程序談采購(gòu)管理的關(guān)鍵點(diǎn)供應(yīng)商管理實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)25省——“省時(shí)”“省力”“省錢(qián)”快——加快項(xiàng)目選定供應(yīng)商的速度，提高項(xiàng)目采購(gòu)效率好——甄選更好的供應(yīng)商進(jìn)行合作，達(dá)到雙贏目的多——匯集更多的供應(yīng)商資源，服務(wù)于XX地產(chǎn)供應(yīng)商管理目標(biāo)收集、積累各類(lèi)供應(yīng)商信息，建立供應(yīng)商信息庫(kù)。設(shè)立新供應(yīng)商進(jìn)入機(jī)制，不斷充實(shí)信息庫(kù)。設(shè)立供應(yīng)商淘汰機(jī)制，將合格供應(yīng)商留在信息庫(kù)中加以發(fā)展。對(duì)供應(yīng)商進(jìn)行分級(jí)管理，簡(jiǎn)化供應(yīng)商選用和評(píng)價(jià)程序。根據(jù)供應(yīng)商的級(jí)別，劃分本部和各項(xiàng)目之間采購(gòu)的界面，縮短項(xiàng)目采購(gòu)周期。通過(guò)對(duì)合作供應(yīng)商的評(píng)估，挑選出合格供應(yīng)商。利用優(yōu)秀供應(yīng)商提供的服務(wù)，提升公司產(chǎn)品的品質(zhì)。提升與供應(yīng)商的合作程度，建立雙方共贏的平臺(tái)。“省時(shí)”：縮短部分供應(yīng)商選擇的時(shí)間。“省力”：免去對(duì)入庫(kù)供應(yīng)商重復(fù)的前期考察、招標(biāo)等采購(gòu)環(huán)節(jié)?！笆″X(qián)”：利用規(guī)模采購(gòu)的優(yōu)勢(shì)獲得價(jià)低質(zhì)優(yōu)的服務(wù)或產(chǎn)品，節(jié)省項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本。多快好省供應(yīng)商管理目的供應(yīng)商管理目標(biāo)完善供應(yīng)商庫(kù)信息內(nèi)容信息庫(kù)應(yīng)至少包括以下數(shù)據(jù)：供應(yīng)商的基礎(chǔ)信息；供應(yīng)商的類(lèi)別；供應(yīng)商的等級(jí)；供應(yīng)商的特性描述；供應(yīng)商的產(chǎn)品概要。內(nèi)容：服務(wù)和產(chǎn)品詳細(xì)分類(lèi)，且與供應(yīng)商數(shù)量等信息對(duì)應(yīng)，便于管理。內(nèi)容：供應(yīng)商信息列表包括等級(jí)狀態(tài)和有效期、中標(biāo)比率及相關(guān)連接。信息庫(kù)的內(nèi)容供應(yīng)商認(rèn)證評(píng)估29階段號(hào)指標(biāo)類(lèi)別號(hào)指標(biāo)項(xiàng)目指標(biāo)權(quán)重參評(píng)部門(mén)權(quán)重總權(quán)重40%40%20%100%采購(gòu)部門(mén)施工部門(mén)造價(jià)部門(mén)得分前期考察A-1基本指標(biāo)A-1.1注冊(cè)資本10%□□□A-1.2資信等級(jí)A-1.3資質(zhì)等級(jí)A-1.4質(zhì)量認(rèn)證A-2財(cái)務(wù)狀況A-2.1資產(chǎn)10%□□□A-2.2負(fù)債A-2.3主營(yíng)業(yè)務(wù)收入A-2.4利潤(rùn)A-2.5資產(chǎn)利潤(rùn)率A-2.6流動(dòng)比率A-3管理與文化A-3.1企業(yè)管理水平10%□□□A-3.2企業(yè)文化建設(shè)A-3.3企業(yè)信息化水平A-4組織結(jié)構(gòu)A-4.1企業(yè)組織結(jié)構(gòu)的合理性20%□□□A-4.2企業(yè)組織結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性A-4.3專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員在高層管理人員中所占的比例A-4.4本科及以上學(xué)歷的人員占企業(yè)人數(shù)的比例A-5外部協(xié)調(diào)A-5.1企業(yè)與相關(guān)企業(yè)的協(xié)調(diào)能力10%□□□A-5.2企業(yè)與政府主管部門(mén)的協(xié)調(diào)能力A-6戰(zhàn)略意識(shí)A-6.1企業(yè)對(duì)與XX地產(chǎn)合作的重視程度20%□□□A-3.8合同文本企業(yè)對(duì)與XX地產(chǎn)長(zhǎng)期合作的意愿A-6.3企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略A-6.4企業(yè)對(duì)本行業(yè)市場(chǎng)的認(rèn)知程度A-7項(xiàng)目業(yè)績(jī)A-7.1以往與XX地產(chǎn)合作情況20%□□□A-7.2同類(lèi)項(xiàng)目合作業(yè)績(jī)A-7.3同類(lèi)戰(zhàn)略合作業(yè)績(jī)

指標(biāo)權(quán)重總計(jì)100%--總分前期考察的意義：價(jià)值衡量——考量供應(yīng)商在開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈的地位和作用，評(píng)估其價(jià)值觀和文化與公司的結(jié)合度和合作能力。評(píng)估時(shí)機(jī)：招標(biāo)或簽訂合同以建立合作關(guān)系之前。評(píng)估對(duì)象：每個(gè)供應(yīng)商。常用指標(biāo)及權(quán)重：見(jiàn)右表。參評(píng)部門(mén)及權(quán)重：見(jiàn)右表。供應(yīng)商過(guò)程評(píng)估30過(guò)程評(píng)估的意義：過(guò)程控制——關(guān)注合作過(guò)程的問(wèn)題預(yù)警、改善和提高。評(píng)估時(shí)機(jī)：合同履行過(guò)程中每月評(píng)估。評(píng)估對(duì)象：總包、重要分包和監(jiān)理。常用指標(biāo)：見(jiàn)右表(總包)。參評(píng)部門(mén)：項(xiàng)目公司：施工部門(mén)、造價(jià)部門(mén)。1項(xiàng)目?jī)?nèi)部管理很好較好一般較差很差1.1內(nèi)部管理體系的健全程度？

1.2人員配備的齊全程度如何？管理人員專(zhuān)業(yè)素質(zhì)、敬業(yè)精神、職業(yè)道德如何？

1.3所屬勞務(wù)隊(duì)伍的能力、態(tài)度、穩(wěn)定性如何？

1.4管理勞務(wù)隊(duì)伍的效果如何？勞務(wù)糾紛的控制能力如何？

1.5各工種銜接及配合情況如何？采購(gòu)、生產(chǎn)、施工各環(huán)節(jié)配合情況如何？

1.6提前發(fā)現(xiàn)圖紙問(wèn)題并提出解決方案的能力如何？

1.7設(shè)計(jì)變更、洽商辦理過(guò)程中的技術(shù)能力如何？

2施工質(zhì)量管理很好較好一般較差很差2.1質(zhì)量保證措施的執(zhí)行情況如何？

2.2質(zhì)量問(wèn)題出現(xiàn)的頻次和嚴(yán)重程度如何？

2.3消除質(zhì)量隱患、處理質(zhì)量問(wèn)題的及時(shí)性及效果如何？

2.4成品保護(hù)方案的詳細(xì)和有效程度、落實(shí)情況和執(zhí)行效果如何？

2.5施工質(zhì)量總體狀況如何？

3施工進(jìn)度管理很好較好一般較差很差3.1進(jìn)度計(jì)劃執(zhí)行情況如何？

3.2進(jìn)度延誤出現(xiàn)的頻次和嚴(yán)重程度如何？

3.3進(jìn)度延誤造成甲方或其他供應(yīng)商損失的情況如何？

3.4進(jìn)度延誤的補(bǔ)救措施，執(zhí)行的及時(shí)性及效果如何？

4現(xiàn)場(chǎng)安全、文明施工管理很好較好一般較差很差………

5變更、洽商、申報(bào)工程量等處理情況評(píng)估很好較好一般較差很差………

6溝通協(xié)調(diào)與風(fēng)險(xiǎn)管理很好較好一般較差很差………

說(shuō)明：很好——指完全滿(mǎn)足合同要求，遠(yuǎn)超出行業(yè)平均水平，超出評(píng)估人期望；較好——指滿(mǎn)足合同要求，較好于行業(yè)平均水平，滿(mǎn)足評(píng)估人期望；一般——指基本滿(mǎn)足合同要求，相當(dāng)于行業(yè)平均水平，基本符合評(píng)估人要求；較差——指不能滿(mǎn)足合同要求，低于行業(yè)平均水平；很差——指不能滿(mǎn)足合同要求，遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平，且導(dǎo)致甲方較大損失；供應(yīng)商履約評(píng)估31階段序號(hào)指標(biāo)類(lèi)別指標(biāo)項(xiàng)目指標(biāo)權(quán)重指標(biāo)項(xiàng)目說(shuō)明參評(píng)部門(mén)權(quán)重總權(quán)重20％80％100％預(yù)算部門(mén)施工部門(mén)得分履約評(píng)估履約1內(nèi)部管理10％組織結(jié)構(gòu)4％項(xiàng)目經(jīng)理到位良好，崗位設(shè)置合理；□□管理人員數(shù)量和資質(zhì)滿(mǎn)足合同及標(biāo)段階段性要求；現(xiàn)場(chǎng)施工人員數(shù)量符合合同要求；制度體系6％施工組織設(shè)計(jì)和施工方案翔實(shí)有效；□□交底制度、樣板制度、過(guò)程管理制度規(guī)范；成品保護(hù)、過(guò)程監(jiān)督與整改制度規(guī)范；履約2質(zhì)量管理26％工程質(zhì)量16％工程實(shí)體的施工質(zhì)量_□成品保護(hù)4％進(jìn)場(chǎng)及已安裝的材料、設(shè)備、部品保護(hù)；_□質(zhì)量整改6％質(zhì)量整改工作態(tài)度和質(zhì)量_□質(zhì)量整改及時(shí)性工程質(zhì)量入住保修狀況履約3進(jìn)度管理20％進(jìn)度計(jì)劃4％施工進(jìn)度計(jì)劃編制詳細(xì)_□施工進(jìn)度計(jì)劃安排合理施工進(jìn)度計(jì)劃報(bào)送及時(shí)計(jì)劃執(zhí)行12％實(shí)際進(jìn)度與計(jì)劃的符合程度_□進(jìn)度控制4％進(jìn)度延誤的糾偏措施適當(dāng)有效_□滿(mǎn)足甲方的特殊進(jìn)度要求履約4成本管理12％變更洽商4％變更洽商辦理及時(shí)合理；□□付款申請(qǐng)4％工程月報(bào)量及時(shí)準(zhǔn)確；□_工作配合4％成本相關(guān)工作的配合；□_履約5安全文明12％文明施工4％場(chǎng)容場(chǎng)貌整齊有序，文明施工組織規(guī)范；_□安全管理4％安全管理措施規(guī)范有效，無(wú)安全事故；_□安全檢查4％安全檢查組織有效，記錄完整。_□履約6溝通協(xié)調(diào)20％………□□

權(quán)重總計(jì)100％

總分履約評(píng)估的意義：結(jié)果導(dǎo)向——注重目標(biāo)的達(dá)成程度，評(píng)估結(jié)果作為供應(yīng)商評(píng)定等級(jí)的依據(jù)。評(píng)估時(shí)機(jī)：項(xiàng)目集中入住滿(mǎn)三月時(shí)。評(píng)估對(duì)象：每個(gè)供應(yīng)商。常用指標(biāo)及權(quán)重：見(jiàn)右表。參評(píng)部門(mén)及權(quán)重：見(jiàn)右表。供應(yīng)商后評(píng)估32后期評(píng)估的意義：信息反饋——從客戶(hù)使用角度出發(fā)，收集客服和物業(yè)公司的反饋意見(jiàn)。評(píng)估時(shí)機(jī)：項(xiàng)目集中入住滿(mǎn)兩年時(shí)。評(píng)估對(duì)象：與業(yè)主關(guān)系密切的總包、室內(nèi)精裝修、環(huán)境工程、外窗、戶(hù)門(mén)、電梯等。常用指標(biāo)及權(quán)重：見(jiàn)右表。參評(píng)部門(mén)及權(quán)重：見(jiàn)右表。階段序號(hào)指標(biāo)類(lèi)別指標(biāo)項(xiàng)目指標(biāo)權(quán)重參評(píng)部門(mén)權(quán)重總權(quán)重10%30%30%30%100%造價(jià)部門(mén)施工部門(mén)客服部門(mén)物業(yè)公司得分后期評(píng)價(jià)后期1后期工作完成收尾工作10%_□__整理竣工檔案10%□□□□合同結(jié)算10%□□__后期2總體效果工程質(zhì)量類(lèi)投訴比例30%_□□□物業(yè)使用狀況20%_□□□后期維修服務(wù)10%_□_□工作總結(jié)10%_□_□

指標(biāo)權(quán)重總計(jì)100%總分供應(yīng)商認(rèn)證評(píng)估的軟件實(shí)現(xiàn)第二部分從采購(gòu)的程序談采購(gòu)管理的關(guān)鍵點(diǎn)2.2采購(gòu)管理的關(guān)鍵點(diǎn)--供應(yīng)商平臺(tái)--采購(gòu)策劃--采購(gòu)與成本的對(duì)接---采購(gòu)績(jī)效管理采購(gòu)結(jié)果實(shí)質(zhì)上是誰(shuí)說(shuō)了算？關(guān)于項(xiàng)目采購(gòu)策劃項(xiàng)目采購(gòu)工作實(shí)施前，由工程管理部組織成本管理部、項(xiàng)目經(jīng)理部等相關(guān)部門(mén)進(jìn)行項(xiàng)目采購(gòu)策劃，經(jīng)公司招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組審批后執(zhí)行，同時(shí)報(bào)集團(tuán)工程管理部備案。采購(gòu)策劃主要內(nèi)容應(yīng)包括：標(biāo)段劃分、合作單位的選擇方式（招標(biāo)、議標(biāo)、直接委托）、招標(biāo)方式的選擇（清單、單價(jià)、費(fèi)率）、入圍單位的選擇標(biāo)準(zhǔn)、評(píng)定標(biāo)原則、確定招標(biāo)后是否需要進(jìn)行商務(wù)談判、評(píng)標(biāo)參考價(jià)；規(guī)避企業(yè)與職業(yè)風(fēng)險(xiǎn)成本目標(biāo)標(biāo)底評(píng)定標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)市場(chǎng)投標(biāo)合同價(jià)格結(jié)算價(jià)格合同條款合同履行成本對(duì)采購(gòu)的管理要求---經(jīng)濟(jì)性：成本控制達(dá)標(biāo)率(1）目標(biāo)哪里來(lái)？--成本管理體系(2）目標(biāo)如何控制采購(gòu)結(jié)果？剛性要求:港企管理要求報(bào)價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于目標(biāo)怎么辦?(a)目標(biāo)不合理?(b)標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高?(c)市場(chǎng)?(d)采購(gòu)能力？第二部分從采購(gòu)的程序談采購(gòu)管理的關(guān)鍵點(diǎn)2.2采購(gòu)管理的關(guān)鍵點(diǎn)--供應(yīng)商平臺(tái)--采購(gòu)策劃--采購(gòu)與成本的對(duì)接---采購(gòu)績(jī)效管理某項(xiàng)目園林招標(biāo)案例第二部分從采購(gòu)的程序談采購(gòu)管理的關(guān)鍵點(diǎn)2.2采購(gòu)管理的關(guān)鍵點(diǎn)--供應(yīng)商平臺(tái)--采購(gòu)策劃--采購(gòu)與成本的對(duì)接---采購(gòu)績(jī)效管理鐵三角質(zhì)量（品質(zhì)）進(jìn)度（計(jì)劃）造價(jià)（投資）項(xiàng)目管理目標(biāo)第二部分從采購(gòu)的程序談采購(gòu)管理的關(guān)鍵點(diǎn)2.2采購(gòu)管理的關(guān)鍵點(diǎn)--供應(yīng)商平臺(tái)--采購(gòu)策劃--采購(gòu)與成本的對(duì)接---采購(gòu)績(jī)效管理經(jīng)濟(jì)性如何評(píng)價(jià)?目標(biāo)成本達(dá)成率實(shí)效性如何評(píng)價(jià)?采購(gòu)計(jì)劃達(dá)成率采購(gòu)及時(shí)率---經(jīng)濟(jì)性與實(shí)效性的關(guān)系（1）應(yīng)急采購(gòu)帶來(lái)了什么？（高爾夫項(xiàng)目）（2）為了計(jì)劃考核趕進(jìn)場(chǎng)，后續(xù)問(wèn)題？（索賠）（3）為了進(jìn)場(chǎng)簽下多少開(kāi)口合同？（暫定價(jià)，暫估項(xiàng)，調(diào)整。。。包死？?。?）采購(gòu)簽約到底定下了什么？（待定事項(xiàng)處理原則、要求）招商采購(gòu)時(shí)間表第二部分從采購(gòu)的程序談采購(gòu)管理的關(guān)鍵點(diǎn)2.2采購(gòu)管理的關(guān)鍵點(diǎn)--供應(yīng)商平臺(tái)--采購(gòu)策劃--采購(gòu)與成本的對(duì)接---采購(gòu)績(jī)效管理技術(shù)性如何評(píng)價(jià)?1、招標(biāo)文件的技術(shù)條款：越嚴(yán)越好？引經(jīng)據(jù)典？設(shè)計(jì)文件中的“炸彈”2、評(píng)標(biāo)過(guò)程的技術(shù)評(píng)定：何種定標(biāo)方式？政府招標(biāo)案例3、實(shí)施過(guò)程的評(píng)價(jià)：技術(shù)參數(shù)、功能、施工方案4、采購(gòu)后評(píng)估：維保期評(píng)價(jià)、客戶(hù)評(píng)價(jià)，項(xiàng)目后評(píng)估。。。品質(zhì)如何評(píng)價(jià)?1、品質(zhì)策劃2、營(yíng)銷(xiāo)效果3、客戶(hù)評(píng)價(jià)4、項(xiàng)目后評(píng)估項(xiàng)目整體采購(gòu)計(jì)劃執(zhí)行管理項(xiàng)目整體采購(gòu)計(jì)劃季/月度分解單項(xiàng)執(zhí)行簽訂合同系統(tǒng)自動(dòng)將項(xiàng)目采購(gòu)計(jì)劃分解至季/月項(xiàng)目整體采購(gòu)計(jì)劃季/月度分解單項(xiàng)執(zhí)行簽訂合同單向采購(gòu)招投標(biāo)計(jì)劃執(zhí)行項(xiàng)目整體采購(gòu)計(jì)劃季/月度分解單項(xiàng)執(zhí)行簽訂合同通過(guò)采購(gòu)系統(tǒng)落地采購(gòu)過(guò)程的執(zhí)行分析與考核采購(gòu)效率提升(采購(gòu)效率KPI)縮短采購(gòu)流程戰(zhàn)略采購(gòu)優(yōu)化信息管理系統(tǒng)供應(yīng)商管理結(jié)果合理運(yùn)用到招標(biāo)過(guò)程操作環(huán)節(jié)更多授權(quán)合約規(guī)劃提前分判合同采購(gòu)計(jì)劃明確采購(gòu)時(shí)間預(yù)警指標(biāo)體系更多流程可以通過(guò)系統(tǒng)執(zhí)行

合同標(biāo)準(zhǔn)化選擇合適的戰(zhàn)略采購(gòu)范圍做好戰(zhàn)略供應(yīng)商的激勵(lì)加大戰(zhàn)略采購(gòu)比重做強(qiáng)專(zhuān)業(yè)管理平臺(tái)招標(biāo)文件標(biāo)準(zhǔn)化供應(yīng)商管理供應(yīng)商評(píng)估體系提供更多原始數(shù)據(jù)強(qiáng)化過(guò)程的監(jiān)控321提高績(jī)效的手段節(jié)約采購(gòu)成本(成本維度KPI)材料成本降低戰(zhàn)略采購(gòu)材料價(jià)格信息管理招標(biāo)前明確的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)過(guò)程對(duì)材料進(jìn)行限額設(shè)計(jì)采購(gòu)過(guò)程中與目標(biāo)成本對(duì)比責(zé)任成本體系價(jià)格預(yù)警搭建價(jià)格信息共享平臺(tái)

充分招標(biāo)時(shí)間選擇合適的戰(zhàn)略采購(gòu)范圍簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議充分競(jìng)爭(zhēng)的戰(zhàn)略合作人工管理成本降低招標(biāo)事先策劃供應(yīng)商管理及時(shí)更新審計(jì)監(jiān)控2采購(gòu)評(píng)估體系合理的采購(gòu)價(jià)格策略供應(yīng)管理結(jié)果合理運(yùn)用到招標(biāo)過(guò)程招標(biāo)采購(gòu)計(jì)劃招標(biāo)文件標(biāo)準(zhǔn)化13提高績(jī)效的手段采購(gòu)管理體系建設(shè)的總體實(shí)現(xiàn)目標(biāo)豐富供應(yīng)商資源建立優(yōu)秀供應(yīng)商的機(jī)制確保采購(gòu)物資的質(zhì)量提高公司整體的物資采購(gòu)效率節(jié)約采購(gòu)成本控制采購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)1.高效采購(gòu)、節(jié)省采購(gòu)成本;2.規(guī)避采購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)、篩選優(yōu)秀人才;3.豐富、管理供應(yīng)商資源，把握市場(chǎng)，跟進(jìn)新材料發(fā)展趨勢(shì);4.規(guī)范采購(gòu)文本，提高采購(gòu)效率。招標(biāo)采購(gòu)流程議標(biāo)、直接采購(gòu)流程合同管理流程采購(gòu)過(guò)程管理采購(gòu)策劃管理供應(yīng)商管理合約規(guī)劃流程采購(gòu)策劃流程采購(gòu)計(jì)劃流程標(biāo)準(zhǔn)合同文本戰(zhàn)略采購(gòu)供應(yīng)商管理體系流程戰(zhàn)略采購(gòu)流程體系成長(zhǎng)階段快速發(fā)展規(guī)模發(fā)展卓越成熟

手工作坊粗放式規(guī)范化精細(xì)化精益化

D級(jí)：過(guò)程管理C級(jí)：策劃管理B級(jí)：合作管理A級(jí)：資源整合段線面體行業(yè)成本管理發(fā)展過(guò)程---采購(gòu)管理應(yīng)用階段采購(gòu)程序合規(guī)是為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，但僅僅合規(guī)是不夠的！誰(shuí)對(duì)采購(gòu)的結(jié)果負(fù)責(zé)？采購(gòu)的實(shí)質(zhì)性?xún)r(jià)值在哪里？實(shí)戰(zhàn)案例參與探討第二部分從采購(gòu)的程序談采購(gòu)管理的關(guān)鍵點(diǎn)2.3采購(gòu)管理的核心--過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)控制：程序規(guī)范性--結(jié)果風(fēng)險(xiǎn)控制：能力責(zé)任信息化采購(gòu)管理系統(tǒng)對(duì)企業(yè)的價(jià)值信息化成本管理系統(tǒng)對(duì)企業(yè)的價(jià)值目錄第一部分從采購(gòu)的概念談采購(gòu)的價(jià)值體現(xiàn)第二部分從采購(gòu)的程序談采購(gòu)管理的關(guān)鍵點(diǎn)第三部分合約管理需要什么樣的精細(xì)化第四部分如何在合約執(zhí)行中實(shí)現(xiàn)采購(gòu)的目的行業(yè)現(xiàn)狀:1、合約越做越多？2、補(bǔ)充協(xié)議需求多？3、項(xiàng)目越做到后來(lái)簽證越多？4、包死合同包不死（變更與調(diào)價(jià)）5、合同結(jié)算總是超簽約價(jià)（招標(biāo)用圖）6、“合同”用時(shí)方恨少（合約間約束）7、合約精細(xì)化也有問(wèn)題？（設(shè)計(jì)條件）8、合約標(biāo)準(zhǔn)化也會(huì)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)（范圍與控制力）第三部分合約管理需要什么樣的精細(xì)化合約規(guī)劃與界面管理開(kāi)展合約規(guī)劃的目的及影響因素形成標(biāo)準(zhǔn)化的工具和做法，提升成本管理工作效率規(guī)范合同與成本科目的關(guān)系，有利于成本數(shù)據(jù)的歸集與分析；有助于有計(jì)劃、預(yù)見(jiàn)性的對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行管理，減少合同變更風(fēng)險(xiǎn)；合理的劃分工程；減少現(xiàn)場(chǎng)責(zé)任分歧和變更對(duì)合約規(guī)劃準(zhǔn)確性的影響因素政府政府報(bào)建要求開(kāi)發(fā)商產(chǎn)品的成熟度和標(biāo)準(zhǔn)化程度各階段設(shè)計(jì)的完成情況與設(shè)計(jì)變更配合銷(xiāo)售的工程變化控制成本的確定性要求工期要求及緊迫性程度工程具有不確定因素(工程變更)的項(xiàng)目施工單位總包的管理能力總包的施工能力及各專(zhuān)業(yè)工程的專(zhuān)業(yè)化程度由施工單位進(jìn)行深化設(shè)計(jì)的項(xiàng)目及程度物業(yè)公司物業(yè)管理、維修的難度和方便程度工程項(xiàng)目施工分包獨(dú)立承包總包供貨基準(zhǔn)單元概念合同標(biāo)準(zhǔn)化模板用工具幫助人,管理人!02控制手段如何靠譜關(guān)于采購(gòu)工作受控成本管理的重要工具——合同基準(zhǔn)單元的建立合同基準(zhǔn)單元：用于合約規(guī)劃的編制，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本與合約規(guī)劃的關(guān)聯(lián)管理支持：梳理建立各個(gè)合同基準(zhǔn)單元，并與成本科目關(guān)聯(lián)軟件支持：將合同基準(zhǔn)單元于系統(tǒng)中實(shí)施將合同基準(zhǔn)單元于系統(tǒng)中實(shí)施，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本與合約規(guī)劃的關(guān)聯(lián)在采購(gòu)階段圍繞目標(biāo)成本進(jìn)行成本控制合同界面管理：招標(biāo)與計(jì)價(jià)范圍總包與分包的界面梳理合約規(guī)劃與界面劃分導(dǎo)圖分包的范圍與界面梳理案例：戰(zhàn)略協(xié)議帶來(lái)的界面沖突行業(yè)現(xiàn)狀:1、合約越做越多？2、補(bǔ)充協(xié)議需求多？3、項(xiàng)目越做到后來(lái)簽證越多？4、包死合同包不死（變更與調(diào)價(jià)）5、合同結(jié)算總是超簽約價(jià)（招標(biāo)用圖）6、“合同”用時(shí)方恨少（合約間約束）7、合約精細(xì)化也有問(wèn)題？（設(shè)計(jì)條件）8、合約標(biāo)準(zhǔn)化也會(huì)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)（范圍與控制力）第三部分合約管理需要什么樣的精細(xì)化合約條款專(zhuān)業(yè)化與精細(xì)化管理案例分享第三部分合約管理需要什么樣的精細(xì)化合同條款要落地序號(hào)產(chǎn)品名稱(chēng)級(jí)別禁用/限制部位主要原因/要求備注地條鋼（小廠鋼材）禁用全部質(zhì)量不穩(wěn)定立窯水泥禁用主體結(jié)構(gòu)、預(yù)拌混凝土以及預(yù)拌砂漿、預(yù)制構(gòu)件等質(zhì)量不穩(wěn)定袋裝水泥禁用預(yù)拌混凝土以及預(yù)拌砂漿、預(yù)制構(gòu)件等國(guó)家明令禁止使用混凝土復(fù)合膨脹劑禁用全部性能不穩(wěn)定，易造成混凝土事故粘土磚（以粘土或部分粘土為原料的實(shí)心磚、多孔磚、空心磚以及粘土瓦）禁用全部破壞耕地，污染環(huán)境粘土陶粒及以粘土陶粒為原料的建材制品禁用全部破壞耕地含氨抗凍劑禁用全部氨氣污染板條式預(yù)制樓板禁用結(jié)構(gòu)抗開(kāi)裂性能極差珍珠巖類(lèi)預(yù)制保溫板禁用外墻保溫抗開(kāi)裂性能極差石膏類(lèi)預(yù)制保溫板禁用外墻保溫抗開(kāi)裂性能極差無(wú)聚合物粘結(jié)劑改性的墻體內(nèi)保溫料漿（海泡石、聚苯粒、膨脹珍珠巖等）禁用外墻內(nèi)保溫開(kāi)裂、易脫落乙供風(fēng)險(xiǎn)控制第三部分合約管理需要什么樣的精細(xì)化合同條款要落地五、關(guān)鍵工序交接驗(yàn)收記錄是乙方申請(qǐng)工程進(jìn)度款的必需依據(jù)之一。關(guān)鍵工序施工完畢后，須經(jīng)監(jiān)理、甲方驗(yàn)收合格并簽字后（乙方應(yīng)在驗(yàn)收前向甲方提交三檢記錄、施工交底記錄等資料），方可進(jìn)行下道工序施工，否則每次乙方支付違約金2000元/次，并且暫停支付該部分進(jìn)度款，直至甲方確認(rèn)該部分工程合格為止；

1.基礎(chǔ)工程：基礎(chǔ)測(cè)量放線、驗(yàn)槽→鋼筋綁扎→混凝土結(jié)構(gòu)完成→土方夯填2.主體及裝飾工程：混凝土→鋼結(jié)構(gòu)安裝配合→預(yù)應(yīng)力索張拉配合→砌體→水電預(yù)埋及門(mén)窗框安裝→抹灰（分層驗(yàn)收，內(nèi)墻抹灰要求在外墻抹灰完成后進(jìn)行，商業(yè)部分及樣板房除外）→玻璃幕墻及外遮陽(yáng)安裝配合→外墻整體試水→外墻涂料或其他飾面；3.門(mén)窗工程：洞口尺寸復(fù)核→門(mén)窗框初步固定塞縫及防水→收口→淋水試驗(yàn)；4.屋面與工程：面層清理→找坡層→防水→盲溝和排氣管→隔熱層→細(xì)石砼面層或掛瓦條屋面瓦等面層→太陽(yáng)能光電板；。。。。。精裝糾紛案例第三部分合約管理需要什么樣的精細(xì)化合同條款要落地設(shè)計(jì)合同中如何約定和落實(shí)獎(jiǎng)懲條款設(shè)計(jì)合同中如何約定限額要求指標(biāo)來(lái)源指標(biāo)實(shí)現(xiàn)驗(yàn)證獎(jiǎng)懲約定合法性可行性《基礎(chǔ)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表》《設(shè)計(jì)限額標(biāo)準(zhǔn)》土建甲供料清算說(shuō)明：甲供料清算原則：根據(jù)甲供料的領(lǐng)用量與定額中的用量進(jìn)行比較；甲供料清算工程量＝定額中的工程量（已含損耗）＋變更簽證的工程量；甲方將根據(jù)乙方超領(lǐng)或少領(lǐng)進(jìn)行扣款或費(fèi)用補(bǔ)償，材料單價(jià)按甲方采購(gòu)合同單價(jià)。如乙方甲供料的領(lǐng)用量超過(guò)定額用量10%，則超過(guò)定額用量10%部分的材料扣款單價(jià)按甲方采購(gòu)合同單價(jià)另加20%管理費(fèi)。第三部分合約管理需要什么樣的精細(xì)化合同之間條款要交圈關(guān)于造價(jià)咨詢(xún)公司的使用與控制承包方須積極配合招標(biāo)人的融資活動(dòng)，無(wú)條件提供未拖欠工程款證明和其它融資所需的證明文件發(fā)包人并不保證本工程臨時(shí)用水、用電、排水量能持續(xù)有恒地供應(yīng)或使用。如工程臨時(shí)用水、用電、排水量不能滿(mǎn)足本工程施工的，由承包人考慮及負(fù)責(zé)解決。有關(guān)費(fèi)用及工期影響已考慮及包含在合同價(jià)款及合同工期內(nèi)。第三部分合約管理需要什么樣的精細(xì)化合同條款要合法/合理你知道你有哪些合同條款時(shí)違法的嗎?目錄第一部分從采購(gòu)的概念談采購(gòu)的價(jià)值體現(xiàn)第二部分從采購(gòu)的程序談采購(gòu)管理的關(guān)鍵點(diǎn)第三部分合約管理需要什么樣的精細(xì)化第四部分如何在合約執(zhí)行中實(shí)現(xiàn)采購(gòu)的目的第四部分如何在合約執(zhí)行中實(shí)現(xiàn)采購(gòu)的目的4.1如何在合約簽訂時(shí)落實(shí)采購(gòu)結(jié)果采購(gòu)定標(biāo)結(jié)果為包干總價(jià)，合約中卻有諸多可調(diào)條款案例1：深圳某樁基案例2：云南總包案例案例2：廣州商品混凝土采購(gòu)定標(biāo)過(guò)程諸多有效文件沒(méi)有落實(shí)到合約條款中案例1：武漢某園林第四部分如何在合約執(zhí)行中實(shí)現(xiàn)采購(gòu)的目的4.1如何在合約簽訂時(shí)落實(shí)采購(gòu)結(jié)果第四部分如何在合約執(zhí)行中實(shí)現(xiàn)采購(gòu)的目的4.1如何在合約簽訂時(shí)落實(shí)采購(gòu)結(jié)果綠化中標(biāo)單位鑫橋公司報(bào)價(jià)方式是以單價(jià)匯總總價(jià)再取費(fèi)的計(jì)價(jià)方式，計(jì)算總價(jià)為55萬(wàn)，但對(duì)方投標(biāo)承諾價(jià)為48萬(wàn)。實(shí)際簽約時(shí)對(duì)方又以包干單價(jià)形式重新報(bào)價(jià)作為合同附件，該報(bào)價(jià)僅為單價(jià)表，沒(méi)有計(jì)算說(shuō)明招標(biāo)工程量下的總價(jià)，使得中標(biāo)前后價(jià)格不容易直接比較。經(jīng)計(jì)算，該單價(jià)水平的招標(biāo)工程量總價(jià)為60萬(wàn)，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)中標(biāo)價(jià)的48萬(wàn)，高出1.25倍。沒(méi)有相關(guān)的說(shuō)明資料。希望公司能進(jìn)一步落實(shí)該問(wèn)題。第四部分如何在合約執(zhí)行中實(shí)現(xiàn)采購(gòu)的目的4.1如何在合約簽訂時(shí)落實(shí)采購(gòu)結(jié)果解決方案：1、如何規(guī)避鐵路警察各管一段帶來(lái)的問(wèn)題-----集團(tuán)、公司、項(xiàng)目------成控、標(biāo)底、付款、結(jié)算------起草、統(tǒng)籌、簽約、履約。。。。2、合同會(huì)審與合同標(biāo)準(zhǔn)化管理-----專(zhuān)業(yè)會(huì)審與法律把關(guān)-----合同標(biāo)準(zhǔn)化手段控制風(fēng)險(xiǎn)（不同類(lèi)型合同的風(fēng)險(xiǎn)防范）第四部分如何在合約執(zhí)行中實(shí)現(xiàn)采購(gòu)的目的4.2如何在合約執(zhí)行時(shí)落實(shí)采購(gòu)要求鋼筋瘦身了施工工藝變了不會(huì)照?qǐng)D施工抽芯回彈不合