中國(guó)REITs論壇(CRF)中國(guó)REITs指數(shù)之不動(dòng)產(chǎn)資本化率調(diào)研報(bào)告2022年12月出版方：中國(guó)REITs論壇支持機(jī)構(gòu)：北大光華中國(guó)REITs研究中心戴德梁行中聯(lián)基金123456中國(guó)內(nèi)地不動(dòng)產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)概覽123456中國(guó)內(nèi)地不動(dòng)產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)概覽新加坡、中國(guó)香港REITs在內(nèi)地大宗交易案例分析本期調(diào)研基本情況介紹不動(dòng)產(chǎn)資本化率調(diào)研成果中國(guó)內(nèi)地基礎(chǔ)設(shè)施REITs分析1269202CRF中國(guó)REITs指數(shù)之不動(dòng)產(chǎn)資本化率調(diào)研報(bào)告中國(guó)REITs論壇版權(quán)所有中國(guó)中國(guó)REITs論壇版權(quán)所有11前言不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)是不動(dòng)產(chǎn)投融資體系中的重要金融工具，我國(guó)基礎(chǔ)支REITs產(chǎn)品在滬深交易所掛牌上市，底層資產(chǎn)涵蓋產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流、保障性租賃住房以及交通、能源、環(huán)保等多個(gè)領(lǐng)域，發(fā)行規(guī)模達(dá)到757億元，受到各是建設(shè)一個(gè)有效基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)的基石，可以為REITs的發(fā)行定價(jià)提供有益多年來(lái)，我國(guó)境內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品主要以商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)為主，投資者基于對(duì)固定收益的投資邏輯更加關(guān)注發(fā)行主體信用。而國(guó)內(nèi)快速發(fā)展的基礎(chǔ)設(shè)施REITs更具權(quán)益投資屬性，資產(chǎn)類型愈發(fā)多樣化，各類項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式差異較大，市場(chǎng)各方對(duì)不同類型REITs估值定價(jià)的規(guī)則認(rèn)識(shí)各異。因此，在全市場(chǎng)范圍內(nèi)逐步建立一個(gè)科學(xué)有效、公開透明的估值參照體系，對(duì)于從整體層面改善基礎(chǔ)設(shè)施REITs資本化率(CapRate)在不動(dòng)產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)中可以真實(shí)地體現(xiàn)物業(yè)運(yùn)營(yíng)凈收益與價(jià)值之間的關(guān)系，客觀反映投資者對(duì)于收益回報(bào)的要求，研究資本化率對(duì)不動(dòng)產(chǎn)定價(jià)具有重要意義?；诖?，中國(guó)REITs論壇聯(lián)合北大光華中國(guó)REITs研究中以問(wèn)卷的形式邀請(qǐng)業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的不動(dòng)產(chǎn)投資專業(yè)機(jī)構(gòu)與行業(yè)專家參與調(diào)研。調(diào)研報(bào)告通過(guò)不同維度分析了受訪者對(duì)于各類資產(chǎn)在大宗交易市場(chǎng)中對(duì)于資本化率的專業(yè)判斷，并參考新加坡、中國(guó)香港REITs收購(gòu)內(nèi)地物業(yè)時(shí)公開披露的交易信息，以及已發(fā)行的產(chǎn)權(quán)類公募REITs上市信息，為不動(dòng)產(chǎn)大宗交易及公募REITs資產(chǎn)2019年6月和2021年3月中國(guó)REITs論壇發(fā)布了《中國(guó)REITs指數(shù)之不動(dòng)產(chǎn)資本化率調(diào)研報(bào)告》第一期與第二期，得到國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)投資行業(yè)、REITs市場(chǎng)監(jiān)管及參與機(jī)構(gòu)的廣泛關(guān)注與高度認(rèn)可。在中國(guó)內(nèi)地基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)穩(wěn)步踏入第二年發(fā)展之時(shí)，中國(guó)REITs論壇再度發(fā)布2022年度資本化率調(diào)查研究結(jié)果，最后，誠(chéng)摯感謝參與中國(guó)REITs指數(shù)之不動(dòng)產(chǎn)資本化率調(diào)研的50余家機(jī)構(gòu)及行CRF中國(guó)REITs指數(shù)之不動(dòng)產(chǎn)資本化率調(diào)研報(bào)告12CRF中國(guó)REITs指數(shù)之不動(dòng)產(chǎn)資本化率調(diào)研報(bào)告中國(guó)REITs論壇版權(quán)所有22中國(guó)內(nèi)地不動(dòng)產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)概覽2022上半年中國(guó)內(nèi)地共錄得74宗、共計(jì)750億大宗交易，同比分別下降31%和24%，均為疫情以來(lái)最低值?？紤]到四望態(tài)度。上海仍是大宗交易最活躍的市場(chǎng)，成交金額突破300億；北京雖僅錄得99億成交，為歷史冰點(diǎn)；廣州勢(shì)頭喜人，以布人民幣(億)000北京深圳2020北京深圳廣州其他城市行資本市場(chǎng)部及研究部關(guān)于買家類型，自用買家成交活躍，占到了總成交宗數(shù)的43%、總成交金額的50%，單宗交易平均金額相對(duì)較高。自用買家在上海寫字樓市場(chǎng)尤為活躍。另外，內(nèi)資買家繼續(xù)主導(dǎo)市場(chǎng)，且80%的占比為近三年來(lái)新高。目前大部分內(nèi)資開發(fā)資本市場(chǎng)目前的現(xiàn)金儲(chǔ)備較為充足，很多國(guó)際投資者包括來(lái)自于中國(guó)香港的買家十分看好中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)的發(fā)展，尤其是物源人民幣(億)000201720182019202020212022H1行資本市場(chǎng)部及研究部寫字樓/商務(wù)園區(qū)工業(yè)/物流寫字樓/商務(wù)園區(qū)工業(yè)/物流公寓綜合體零售酒店、旅游地產(chǎn)數(shù)據(jù)中心體務(wù)園區(qū)工業(yè)/物流按物業(yè)類別來(lái)看，寫字樓及商務(wù)園區(qū)以54%的2021年的10%攀升至27%。物流中心在面臨商為了能更好的抵御供應(yīng)鏈中斷所帶來(lái)的影響，求。隨著國(guó)內(nèi)基礎(chǔ)建設(shè)不斷優(yōu)化以及全國(guó)統(tǒng)一大市場(chǎng)政策的推動(dòng)下，投資者通過(guò)不斷收購(gòu)優(yōu)質(zhì)物流中心資產(chǎn)包來(lái)加要交易包括上海的Cohost和綠地大場(chǎng)鉑派長(zhǎng)至2%。2022上半年中國(guó)內(nèi)地不動(dòng)產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)-物業(yè)類型(按交易額)零售3%行資本市場(chǎng)部及研究部2022上半年中國(guó)內(nèi)地一線城市大宗交易市場(chǎng)分析樓仍是市場(chǎng)交易的主力，城市更新類項(xiàng)目持續(xù)受到關(guān)注2022年上半年，北京大宗交易投資市場(chǎng)共完成交易12筆，交易額約人民幣99億元，其中關(guān)聯(lián)方交易占比較大，與去年同期相比交易數(shù)量及交易額均有明顯下降。北京疫情的反復(fù)及防控的收緊，在一定程度上影響了投資者的交易進(jìn)程，尤其是外資，雖然對(duì)北京市場(chǎng)仍保持較高的關(guān)注度，但大多處于觀望狀態(tài)，對(duì)目標(biāo)項(xiàng)目的考慮也更為謹(jǐn)慎。上半年，北京完成由于北京寫字樓資本化率在一線城市中處于較高的水平且擁有較低的租賃風(fēng)險(xiǎn)，因此寫字樓一直是投資者最為關(guān)注的投資物業(yè)類型。其中，遠(yuǎn)洋集團(tuán)位于麗澤商務(wù)區(qū)的遠(yuǎn)洋銳中心由平安人壽以人民幣50.15億元的資產(chǎn)對(duì)價(jià)接手，為本季度最大的一筆交易。此外，北京投資市場(chǎng)交易的物業(yè)類型也越來(lái)越多樣化，本季度除常規(guī)的寫字樓、酒店類交易外，位于北京動(dòng)以人民幣5.2億元收購(gòu)。越受到市場(chǎng)的關(guān)注，如家和超市、Citigo酒店以及福地凰城酒店均為城市更新類項(xiàng)目，這些項(xiàng)目大多位于城市核心區(qū)域，投資者對(duì)項(xiàng)目的前景看好，期待通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的改造升級(jí)提升項(xiàng)目品質(zhì)，未來(lái)近期，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》，該政策的出臺(tái)將促使各地政府積極釋放國(guó)企名下的存量資產(chǎn)并引入更多社會(huì)資本的參與，基礎(chǔ)設(shè)施REITs和PPP或?qū)⒊蔀閲?guó)有資產(chǎn)盤活的主要方式。尤其是一線城市，隨著土地供應(yīng)的緊缺，位于核心區(qū)域國(guó)有資產(chǎn)城市更新項(xiàng)目越來(lái)越受到投資者的青睞。北京近兩年來(lái)在國(guó)資委的推動(dòng)下已經(jīng)中國(guó)REITs論壇版權(quán)所有CRF中國(guó)REITs指數(shù)之不動(dòng)產(chǎn)資本化率調(diào)研報(bào)告3主流4CRF中國(guó)REITs指數(shù)之不動(dòng)產(chǎn)資本化率調(diào)研報(bào)告中國(guó)REITs論壇版權(quán)所有市場(chǎng)依然表現(xiàn)良好。分區(qū)域來(lái)看，靜安區(qū)大宗交易相對(duì)活躍，特別是寫字樓項(xiàng)目。從買家類型來(lái)看，上半年內(nèi)資買家表現(xiàn)總投資額的比重約為75%。下半年，內(nèi)資買家將繼續(xù)在市場(chǎng)上發(fā)揮重要作用，因?yàn)樗麄儗⒗^續(xù)在其相關(guān)領(lǐng)域在2022年二季度交易中，上海寫字樓投資額占比達(dá)95%，其中自用型買家占比較高，約占寫字樓投資額的90%。這主要是由于一些投資者認(rèn)為近期是有一個(gè)以合理價(jià)格購(gòu)入資產(chǎn)的好時(shí)機(jī)。自用買家購(gòu)入寫字樓的交易案例包括匯景能源購(gòu)入位于曲阜路的上海大悅中心，鄂爾多斯購(gòu)入靜安華潤(rùn)蘇河灣TC3/4號(hào)樓等，以及阿里巴巴購(gòu)入位于徐匯濱江的西岸藝島ArtTower等。、長(zhǎng)租公寓等的需求不斷增加，預(yù)計(jì)這將持續(xù)吸引更多相關(guān)投資進(jìn)入市場(chǎng)。展望未來(lái)，物流工業(yè)園等資產(chǎn)包項(xiàng)目預(yù)計(jì)將持續(xù)家主導(dǎo)市場(chǎng)，積極配置自用及投資物業(yè)廣州上半年全市共錄得十宗大宗物業(yè)成交，其中有九宗交易來(lái)自內(nèi)資投資者。得益于一季度的多宗大額交易，上半年廣州市資本市場(chǎng)成交總額達(dá)到120.5億元，與去年同期相比上升34.6%。今年以來(lái)，宏觀經(jīng)濟(jì)受到國(guó)際環(huán)境日趨復(fù)雜和國(guó)內(nèi)疫情多變的雙重影響，下行壓力加大，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下仍然活躍在資本市場(chǎng)的投資者普遍財(cái)務(wù)穩(wěn)健。盡管國(guó)內(nèi)多個(gè)核心城市在上半年受到疫情反復(fù)的影響而使得一些投資決策周期因此延長(zhǎng)，但基于投資者們對(duì)區(qū)域未來(lái)發(fā)展的看好，其長(zhǎng)期的投從資產(chǎn)類型來(lái)看，寫字樓仍然是最受青睞的資產(chǎn)類型。一些發(fā)展穩(wěn)定的企業(yè)對(duì)于辦公物業(yè)的自用需求不減，標(biāo)的資產(chǎn)品質(zhì)是其關(guān)注的重點(diǎn)之一。除核心區(qū)域之外，辦公氛圍成熟的非核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目也受到關(guān)注，例如位于花都的廣州國(guó)際空港中心。此外，部分現(xiàn)金流充足的投資型買家基于對(duì)未來(lái)發(fā)展的信心仍在積極尋找優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的配置機(jī)會(huì)，但成交規(guī)模普遍偏小，成交總金額占全市的33.8%。市場(chǎng)供應(yīng)方面，在二季度出讓的資產(chǎn)仍多來(lái)自于房企。一方面，一些增量物業(yè)的開發(fā)商希望以整售的方式縮短去化周期；另一方面，房地產(chǎn)去金融化的趨勢(shì)推動(dòng)著一些存量物業(yè)的持有者減持資產(chǎn)以實(shí)現(xiàn)資金的回籠。國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》，提出探索促進(jìn)盤活存量和改擴(kuò)建有機(jī)結(jié)合，鼓勵(lì)社會(huì)資本參與盤活城市老舊資產(chǎn)資源。近年，廣州的城市發(fā)展逐漸從以擴(kuò)張為主向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變。在政策的推動(dòng)下，未來(lái)社會(huì)資本或?qū)⒂懈嗟臋C(jī)會(huì)型資產(chǎn)成交仍是主流，舊改類項(xiàng)目迎來(lái)關(guān)注上半年受到疫情及經(jīng)濟(jì)增速放緩等因素影響，機(jī)構(gòu)投資者決策趨于審慎，整體成交較為平淡，買家持續(xù)關(guān)注的同時(shí)更關(guān)注的水平，盡管在資產(chǎn)價(jià)格下調(diào)的同時(shí)寫字樓的資本化率有所提升，但仍不及機(jī)構(gòu)預(yù)期，同時(shí)龐大的未來(lái)供應(yīng)也意味著后續(xù)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。自用型買家活躍度提升，帶動(dòng)較小體量的交易占比上升，上半年金額超過(guò)10億的大宗交易僅2宗，凸顯實(shí)在二季度，深圳大宗成交中工業(yè)類資產(chǎn)交易金額占比75.5%，其中廠房占比70.1%，主要來(lái)自于兩宗工業(yè)舊改項(xiàng)目的成交貢獻(xiàn)了逾50億的成交金額。受限于土地資源，一直以來(lái)深圳核心區(qū)域的土地獲取渠道有限，而當(dāng)前城市更新類項(xiàng)目在價(jià)格理性回調(diào)的背景下再次獲得市場(chǎng)關(guān)注。因此，二季度城市更新類交易金額占比高達(dá)67.8%，但受到國(guó)際環(huán)境及經(jīng)濟(jì)預(yù)期，物業(yè)需求仍較活躍，特別是資金充裕的企業(yè)購(gòu)置總部辦公場(chǎng)所。隨著全國(guó)穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤等相關(guān)會(huì)議傳遞積極信號(hào)，發(fā)展向好的行業(yè)以自用為目的大宗交易行為還將保持一定的活躍度，此外政府鼓勵(lì)及支持優(yōu)質(zhì)房企收并購(gòu)出險(xiǎn)企業(yè)及其項(xiàng)目，預(yù)中國(guó)REITs論壇版權(quán)所有CRF中國(guó)REITs指數(shù)之不動(dòng)產(chǎn)資本化率調(diào)研報(bào)告56CRF中國(guó)REITs指數(shù)之不動(dòng)產(chǎn)資本化率調(diào)研報(bào)告中國(guó)REITs論壇版權(quán)所有辦辦公工業(yè)物流酒店零售商業(yè)綜合體服務(wù)式公寓數(shù)據(jù)中心33新加坡、中國(guó)香港REITs在內(nèi)地大宗交易案例分析截至2022年11月，新加坡和中國(guó)香港共有17支REITs持有位于中國(guó)內(nèi)地的物業(yè)，其中新加坡11支，占新加坡交易所上市REITs及商業(yè)信托總數(shù)的26%；香港6支，占香港聯(lián)交所上市在新冠疫情、俄烏沖突等因素帶來(lái)的通脹壓力下，2022年以美聯(lián)儲(chǔ)為代表的全球各大發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的加息縮表措施更趨強(qiáng)烈，海外主要股票市場(chǎng)均呈現(xiàn)一定程度下跌，新加坡、中國(guó)香港證券市場(chǎng)得REITs上市面臨較大壓力，因此，原始權(quán)益人均持觀望態(tài)度，2022年新加坡、中國(guó)香港所持中國(guó)內(nèi)地物業(yè)各業(yè)態(tài)占比：新加坡vs中國(guó)香港(按資產(chǎn)數(shù))33%5%30%29%22%55%27%行北京估價(jià)及顧問(wèn)服務(wù)部整理業(yè)中包含一線城市資產(chǎn)數(shù)量為38處，占比約為28%。另有位于成都、杭州、蘇州等主要二線城市的物業(yè)43處，占比約滑。新加坡REITs所持有的中國(guó)內(nèi)地物業(yè)集中于零售及工業(yè)物流業(yè)態(tài)：其中工業(yè)物流物業(yè)共55處，數(shù)量占比高達(dá)55%；零售物業(yè)共29處，數(shù)量占比29%。其余業(yè)態(tài)包含數(shù)據(jù)中心、服務(wù)式公寓、辦公及商業(yè)綜合體，三者合計(jì)占新加坡REITs持有中國(guó)香港REITs持有的內(nèi)地物業(yè)較2021年年末增加6處，資產(chǎn)類別以工業(yè)物流業(yè)態(tài)為主，達(dá)4處，包含順豐房地產(chǎn)投資信托收購(gòu)的1處長(zhǎng)沙物流園及領(lǐng)展REIT收購(gòu)的3處華東物流資產(chǎn)。相較于新加坡市場(chǎng)，中國(guó)香港REITs持有的資產(chǎn)數(shù)量2022年，倉(cāng)儲(chǔ)物流、數(shù)據(jù)中心等“新經(jīng)濟(jì)”概念的資產(chǎn)作為中國(guó)“十四五”規(guī)劃中實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的重要載體，其相關(guān)投資機(jī)會(huì)受到市場(chǎng)矚目。2022年兩地REITs收購(gòu)的8處資產(chǎn)包含4處倉(cāng)儲(chǔ)物流及2處數(shù)據(jù)中心，合計(jì)占收購(gòu)資產(chǎn)總數(shù)約75%，占總成交金額約45%。中國(guó)REITs論壇版權(quán)所有CRF中國(guó)REITs指數(shù)之不動(dòng)產(chǎn)資本化率調(diào)研報(bào)告72022年新加坡、中國(guó)香港REITs大宗交易25%25%75%新經(jīng)濟(jì)商業(yè)地產(chǎn)335%65%新經(jīng)濟(jì)商業(yè)地產(chǎn)445%55%新經(jīng)濟(jì)商業(yè)地產(chǎn)行北京估價(jià)及顧問(wèn)服務(wù)部整理領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信托在2022年積極收購(gòu)中國(guó)內(nèi)地倉(cāng)儲(chǔ)物流資產(chǎn)。繼2021年領(lǐng)展首次將倉(cāng)儲(chǔ)物流裝入資產(chǎn)組合，從第一領(lǐng)展繼續(xù)從東百集團(tuán)手中收購(gòu)三處位于嘉興、常熟的物流資產(chǎn)。三處物流資產(chǎn)均位于上海與其他長(zhǎng)三角城市連接的交通樞紐旁，且均為2019年后新建成物流園，完工項(xiàng)目處于廣州、深圳三個(gè)一線城市物流需求外溢驅(qū)動(dòng)，該些物流資產(chǎn)核心的地理位置、較高的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、較高的出租率水平使其成021年順豐房托在香港交易所上市并裝入2個(gè)內(nèi)地物流后，2022年繼續(xù)從母公司手中收購(gòu)內(nèi)地中部地區(qū)物流產(chǎn)業(yè)園。本次收購(gòu)的資產(chǎn)位于長(zhǎng)沙市空港片區(qū)，分撥中心包含坡道設(shè)施及冷鏈年。根據(jù)公開披露的資產(chǎn)租賃收入水平，本次交易的資產(chǎn)凈資本化率約7.9%2。中心房地產(chǎn)投資信托從中國(guó)新電信集團(tuán)子公司蔚海數(shù)據(jù)收購(gòu)了其首個(gè)中國(guó)內(nèi)地?cái)?shù)據(jù)中心，以及園區(qū)內(nèi)其余五處設(shè)施的優(yōu)先收購(gòu)權(quán)。時(shí)隔一年，吉寶數(shù)據(jù)中心房地產(chǎn)投資信托行使其優(yōu)先收購(gòu)權(quán)，將江門蔚藍(lán)智谷大型數(shù)據(jù)中心園區(qū)內(nèi)的其余2棟數(shù)據(jù)中心收入囊中。資產(chǎn)樓高7層，建筑面積共計(jì)4.2萬(wàn)平方米，資產(chǎn)交易對(duì)價(jià)為13.8億元人民幣。與首次交易保持一致，吉寶數(shù)據(jù)中心房地產(chǎn)信托將與賣方簽訂為期15年的租賃協(xié)議，期間內(nèi)將此次購(gòu)得的數(shù)據(jù)中心以三凈租賃的方式(triplenet)回租給蔚海數(shù)據(jù)進(jìn)行管理及運(yùn)營(yíng)相關(guān)IDC業(yè)務(wù)。根據(jù)公開披露的整租租金，本次交易的凈資本化率為9.1%3。露之物業(yè)歷史年化總收益及資產(chǎn)交易對(duì)價(jià)計(jì)算長(zhǎng)沙項(xiàng)目?jī)糍Y本化率按交易公告披露之預(yù)測(cè)年化物業(yè)凈收入及資產(chǎn)交易對(duì)價(jià)計(jì)算3交易公告僅披露三凈租賃(triplenet)整租租金，資本化率根據(jù)整租租金/資產(chǎn)對(duì)價(jià)推算得出；2022年香港、新加坡REITs在中國(guó)內(nèi)地大宗交易案例收購(gòu)/稱 托2022年4月24.426.9%資2022年5月9.9100.0%6.495.4%(1)6.9-3.372.4100.0%房地產(chǎn)2022年6月科%權(quán)益4.866.4%27.00(2)3.9%資2022年6月98.9%5.406.8%2022年6月6號(hào)樓2.0100.0%6.90樓2023Q36.90托合并(4)2022年8月95.0%125.0%8.499.0%25.245.5%易公告僅披露物業(yè)運(yùn)營(yíng)毛收入，凈收益根據(jù)物業(yè)凈收益/毛收入比例的經(jīng)驗(yàn)值推算得出；2)該資產(chǎn)價(jià)格為100%權(quán)益下的目標(biāo)物業(yè)資產(chǎn)對(duì)價(jià)，資本化率根據(jù)物業(yè)當(dāng)前66.4%出租率水平下的凈收益/100%權(quán)益下資產(chǎn)交易對(duì)價(jià)得出3)交易公告僅披露三凈租賃(triplenet)整租租金，資本化率根據(jù)整租租金/資產(chǎn)對(duì)價(jià)推算得出；4)該交易為豐樹商業(yè)信托與豐樹北亞商業(yè)信托合并產(chǎn)生；告、戴德梁行北京估價(jià)及顧問(wèn)服務(wù)部整理8CRF中國(guó)REITs指數(shù)之不動(dòng)產(chǎn)資本化率調(diào)研報(bào)告中國(guó)REITs論壇版權(quán)所有44本期調(diào)研基本情況介紹第三期中國(guó)REITs指數(shù)之不動(dòng)產(chǎn)資本化率調(diào)研以問(wèn)卷的形式邀請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域的專業(yè)機(jī)構(gòu)與行業(yè)專家參與調(diào)研，通過(guò)分析受訪者對(duì)于不同城市各類資產(chǎn)在大宗交易市場(chǎng)中的專業(yè)判斷，為建設(shè)中國(guó)REITs資產(chǎn)定價(jià)體系提供合理的基準(zhǔn)指數(shù)。本期調(diào)研于2022年第四季度完成，期間收到了50余家領(lǐng)先的不動(dòng)產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)的問(wèn)卷反饋。受訪機(jī)構(gòu)包括境內(nèi)外房地產(chǎn)基第三期資本化率調(diào)研問(wèn)卷共設(shè)置三大類問(wèn)題，包含機(jī)構(gòu)背景調(diào)查、投資偏好調(diào)查和資本化率調(diào)查。機(jī)構(gòu)背景調(diào)查主要了解受訪者所在機(jī)構(gòu)過(guò)往投資的項(xiàng)目類型、業(yè)態(tài)、城市等；投資偏好調(diào)查主要了解受訪者在未來(lái)一年對(duì)于不同城市、資產(chǎn)類型市場(chǎng)中的資本化率合理水平?？紤]到不動(dòng)產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)中買賣雙方對(duì)于資產(chǎn)價(jià)格的不同預(yù)期，問(wèn)卷設(shè)置了買方、賣方、二者兼有共三類角色，受訪者作為調(diào)研結(jié)論。干倉(cāng)、冷鏈)、工業(yè)廠房、數(shù)據(jù)中心八種資產(chǎn)類型。其中商務(wù)園區(qū)在資產(chǎn)類別上屬于產(chǎn)業(yè)園區(qū)，主要用于滿足產(chǎn)業(yè)租戶對(duì)科研、辦公空間的使用需求，本次調(diào)研中亦細(xì)分出生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園作為調(diào)研資產(chǎn)類型。倉(cāng)儲(chǔ)物流主要指高標(biāo)物流。工業(yè)廠房業(yè)態(tài)主要指標(biāo)求。安；根據(jù)定義，北京甲級(jí)寫字樓核心商圈包含國(guó)貿(mào)、金融街、東二環(huán)、燕莎及中關(guān)村，上海甲級(jí)寫字樓核心商圈包含陸家嘴、人民廣場(chǎng)、南京西路、徐匯核心、竹園、新天地、長(zhǎng)寧中山公園及虹橋經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。倉(cāng)儲(chǔ)物流、數(shù)據(jù)中心、工業(yè)廠房則以中國(guó)REITs論壇版權(quán)所有CRF中國(guó)REITs指數(shù)之不動(dòng)產(chǎn)資本化率調(diào)研報(bào)告910CRF中國(guó)REITs指數(shù)之不動(dòng)產(chǎn)資本化率調(diào)研報(bào)告中國(guó)REITs論壇版權(quán)所有55不動(dòng)產(chǎn)資本化率調(diào)研成果焦一線城市及周邊區(qū)域產(chǎn)受投資人關(guān)注的比例最高，體現(xiàn)了市場(chǎng)對(duì)北、上兩座城市的投資偏好；其次為廣州與深圳，再其次為主要二線城市。受新冠疫情給經(jīng)濟(jì)形勢(shì)帶來(lái)的不確定性等多重影響，多數(shù)投資人傾向于選擇市場(chǎng)更為穩(wěn)健的一線城市作為首要投資目的地以降低投資風(fēng)險(xiǎn)。與國(guó)際市場(chǎng)不同的是，投資人選擇不動(dòng)產(chǎn)投資機(jī)會(huì)仍顧慮到與疫情相非一線城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展與相對(duì)較高的投資收益率吸引了不動(dòng)產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)的目光。在非一線城市中，關(guān)注度最高的前5名城市或區(qū)域分別為杭州、蘇州、成都、大灣區(qū)(廣、深除外)及南京。約67%的受訪者選擇了杭州作為投資目的地，首過(guò)往幾年，杭州穩(wěn)居非一線城市關(guān)注度首位，與杭州各產(chǎn)業(yè)發(fā)展較為均衡密不可分。無(wú)論是第三產(chǎn)業(yè)和消費(fèi)支撐的杭州商辦資產(chǎn)，或是第二產(chǎn)業(yè)支撐的杭州工業(yè)資產(chǎn)，均在全國(guó)大宗交易市場(chǎng)上表現(xiàn)出色。除杭州外，其余非一線城市的投資關(guān)注受關(guān)注度前五名杭州蘇州成都大灣區(qū)南京 除外)首要關(guān)注其次關(guān)注次要關(guān)注中國(guó)REITs論壇版權(quán)所有CRF中國(guó)REITs指數(shù)之不動(dòng)產(chǎn)資本化率調(diào)研報(bào)告11會(huì)受關(guān)注度100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%北京上海廣州深圳主要二線城市甲級(jí)寫字樓零售物業(yè)商務(wù)園區(qū)生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園酒店長(zhǎng)租公寓/服務(wù)式公寓2)主要二線城市：杭州、南京、蘇州、重慶、成都、天津、武漢、西安；由于疫情的反復(fù)抑制了國(guó)內(nèi)一線城市企業(yè)辦公需求的釋放，疊加短期內(nèi)區(qū)域供應(yīng)量攀升等因素，2022年一線城市寫字樓租賃市場(chǎng)明顯承壓。但綜合而言，甲級(jí)寫字樓仍然是所有業(yè)態(tài)中投資人較為青睞的投資標(biāo)的。受訪者對(duì)于寫字樓投資機(jī)會(huì)呈現(xiàn)了明顯的城市偏好，其中北京、上海位于第一梯隊(duì)。考慮投資北京甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目的投資人超過(guò)八成，甲級(jí)寫字樓也為北京商辦業(yè)態(tài)中最受投資人關(guān)注的一類。超過(guò)50%及20%的受訪者表達(dá)了對(duì)上海、廣深寫字樓項(xiàng)目的投資興趣。在四大一線城市中，受訪機(jī)構(gòu)對(duì)寫字樓投資機(jī)會(huì)的關(guān)注度與該市場(chǎng)的未來(lái)供應(yīng)體量息息相關(guān)。而在主要二線城市，投資人對(duì)寫從投資者類型來(lái)看，險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)為甲級(jí)寫字樓投資的主力軍。險(xiǎn)資偏好有穩(wěn)定現(xiàn)金流、成熟度高、風(fēng)險(xiǎn)低的核心型/核心增值型資產(chǎn)，調(diào)研顯示，近乎所有險(xiǎn)資受訪者均表示對(duì)甲級(jí)寫字樓具有投資意愿。在市場(chǎng)價(jià)格回調(diào)預(yù)期以及外資基金投資盡對(duì)沖通脹等因素，仍然是眾多投資人資產(chǎn)配置中必不可少的一部分，市場(chǎng)價(jià)格回調(diào)的趨勢(shì)也將為關(guān)注該板塊的投資機(jī)構(gòu)帶12CRF中國(guó)REITs指數(shù)之不動(dòng)產(chǎn)資本化率調(diào)研報(bào)告中國(guó)REITs論壇版權(quán)所有生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園意愿高漲產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)類別中的商務(wù)園區(qū)主要用于滿足產(chǎn)業(yè)租戶科研、辦公空間的使用需求。調(diào)研結(jié)果顯示超過(guò)六成的受訪者表示會(huì)考慮北京、上海商務(wù)園區(qū)的投資機(jī)會(huì)，比例明顯高于廣州、深圳(約三成)以及主要二線城市。然而，不同于寫字樓投資更看重與城市核心區(qū)相對(duì)位置關(guān)系，商務(wù)園區(qū)一般位于城市非中心區(qū)，投資人往往更關(guān)注區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向與發(fā)展情況。現(xiàn)，因而受到投資人的青睞。截至2022年11月底，內(nèi)地共有5支產(chǎn)業(yè)園區(qū)升。在醫(yī)藥政策改革、海外人才回流、金融資本流入等多重利好下，中國(guó)生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，各大城市紛紛通過(guò)激勵(lì)和促環(huán)渤海、粵港澳大灣區(qū)等城市群為核心的分布格局。本次調(diào)研顯示，超過(guò)六成的受訪者表示會(huì)考慮北京、上海生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園區(qū)的投資機(jī)會(huì)，比例明顯高于廣深。而廣深中，約35%受訪者對(duì)深圳表示偏好，略高于廣州(31%)。四分之一的受訪者表示考慮投資主要二線城市的生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園，為該城市類別中投資意愿最強(qiáng)的業(yè)態(tài)類別。近年來(lái)，中國(guó)內(nèi)地生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)收購(gòu)主要為增值型(Value-add)策略投資，以外資機(jī)構(gòu)為市場(chǎng)主要參與者。強(qiáng)勁的租賃需求、完整的退出渠道、多方位的進(jìn)入策略，使當(dāng)前機(jī)構(gòu)投資者對(duì)該賽道的投資布局意愿不斷提升。本次調(diào)研亦顯示，在生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園賽道中，外資機(jī)構(gòu)相比內(nèi)資機(jī)構(gòu)呈現(xiàn)更廣泛的投資關(guān)注度。而投資者在考慮生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園投資時(shí)，亦瞄準(zhǔn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的退出渠道。2022年11月，華夏和達(dá)高科公募REIT獲批，其底層資產(chǎn)為位于杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的和達(dá)藥谷一期和孵零售與酒店承壓，長(zhǎng)租公寓/服務(wù)式公寓賽道迎來(lái)春風(fēng)在疫情及經(jīng)濟(jì)下行的雙重影響下，生活成本的上升對(duì)居民可支配支出帶來(lái)壓力，人力及其他運(yùn)營(yíng)成本推高了零售業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)成本。相比2020年疫情初始時(shí)，近五成投資人對(duì)北、上零售物業(yè)具有投資意向，2022年，受訪者對(duì)零售物業(yè)的投資與海外酒店大宗交易在2022年明顯復(fù)蘇不同，新冠疫情對(duì)內(nèi)地酒店行業(yè)仍帶來(lái)多重沖擊，使得受訪機(jī)構(gòu)對(duì)酒店的投資趨城市酒店投資機(jī)會(huì)的受訪者僅占6%。使得海外公寓市場(chǎng)迎來(lái)更多投資巨頭進(jìn)場(chǎng)。而中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)近年呈現(xiàn)出人口向大城市及其都市圈聚集流動(dòng)趨勢(shì)，以及住房消費(fèi)觀念的戰(zhàn)場(chǎng)，積極尋找增值型(Value-add)投資機(jī)會(huì)。本次調(diào)研中，近七成受訪者考慮投海各類資產(chǎn)中最受投資人關(guān)注的業(yè)態(tài)類型。本次調(diào)研顯示，在長(zhǎng)租公寓/服務(wù)式公寓賽道中，內(nèi)資機(jī)構(gòu)相比外資機(jī)構(gòu)呈現(xiàn)出更廣泛的投資關(guān)注度。2021年國(guó)家發(fā)改委將保障性租賃住房納入公募REITs試點(diǎn)，截至2022年底，已有4單不同類REITs服務(wù)式公寓市場(chǎng)注入春風(fēng)。中國(guó)REITs論壇版權(quán)所有CRF中國(guó)REITs指數(shù)之不動(dòng)產(chǎn)資本化率調(diào)研報(bào)告13會(huì)受關(guān)注度100%90%80%70%60%50%40%30%20%0%一線城市及周邊主要二線城市其他城市數(shù)據(jù)中心干倉(cāng)物流冷鏈物流工業(yè)廠房仍為主流，對(duì)非一線周邊城市投資相對(duì)謹(jǐn)慎本次問(wèn)卷調(diào)研了受訪者對(duì)于工業(yè)類資產(chǎn)投資機(jī)會(huì)的偏好。結(jié)果顯示，倉(cāng)儲(chǔ)物流仍為投資人在工業(yè)類資產(chǎn)里最關(guān)注的業(yè)態(tài)類型。在一線城市及周邊，考慮投資干倉(cāng)物流、數(shù)據(jù)中心、冷鏈物流、工業(yè)廠房的受訪者占比分別為65%、63%、58%及54%，表明投資人認(rèn)可新經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)在疫情環(huán)境下展現(xiàn)出的韌性和增長(zhǎng)性。此外，基礎(chǔ)設(shè)施REITs政策將倉(cāng)儲(chǔ)物流、工業(yè)廠間接促進(jìn)了市場(chǎng)對(duì)這類資產(chǎn)的投資熱情。市若聚焦數(shù)據(jù)中心業(yè)態(tài)，不難發(fā)現(xiàn)受訪機(jī)構(gòu)對(duì)非一線及周邊城市的投資較為謹(jǐn)慎。一方面，機(jī)構(gòu)投資者對(duì)數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)的合規(guī)性要求較高，一線城市及周邊的項(xiàng)目較能滿足其投資篩選要求；另一方面，近年非一線城市數(shù)據(jù)中心部分區(qū)域市場(chǎng)供過(guò)的投資回報(bào)。本次問(wèn)卷調(diào)研中，我們分別調(diào)研了投資人對(duì)干倉(cāng)物流、冷鏈物流兩種資產(chǎn)類型的看法。近年來(lái)，隨著中國(guó)居民收入水平的不斷提高，生鮮電商產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷提升，且受疫情驅(qū)動(dòng)，藥品/疫苗的運(yùn)輸、儲(chǔ)存、配送需求日益增長(zhǎng)，機(jī)構(gòu)投資者對(duì)冷鏈物流資產(chǎn)的關(guān)注度也逐步提升。調(diào)研結(jié)果顯示，近六成受訪機(jī)構(gòu)對(duì)冷鏈物流的投資機(jī)會(huì)表示關(guān)注，由于冷庫(kù)運(yùn)營(yíng)專業(yè)度度仍比干倉(cāng)物流略低。工業(yè)廠房業(yè)態(tài)主要指標(biāo)準(zhǔn)廠房，用于滿足中小工業(yè)企業(yè)集聚發(fā)展和外來(lái)工業(yè)投資項(xiàng)目生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)空間的使用需求。受高端制造業(yè)需求驅(qū)動(dòng)，工業(yè)廠房成為投資機(jī)構(gòu)青睞的新經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)類型，考慮投資一線城市及周邊、主要二線城市及其他城市工業(yè)廠房項(xiàng)目的受訪機(jī)構(gòu)占比分別為54%、29%和6%。2022年，東久新經(jīng)濟(jì)、臨港創(chuàng)新兩支基礎(chǔ)設(shè)施REITs成功上市，底處用于生產(chǎn)加工的標(biāo)準(zhǔn)廠房，基礎(chǔ)設(shè)施REITs的推出或?qū)?duì)工業(yè)廠房大宗交易市場(chǎng)資本化率水平者重疊部分形成以下結(jié)論：資本化率水平城市甲級(jí)寫字樓零售商務(wù)園區(qū)酒店服務(wù)式公寓/長(zhǎng)租公寓核心區(qū)4.2%%-4.6%4.6%-5.3%4.8%-5.3%5.1%-5.9%4.6%-5.1%核心區(qū)4.2%-4.8%非核心區(qū)4.6%-5.2%4.6%-5.5%4.7%-5.6%5.1%-6.0%4.5%-5.3%廣州4.3%-5.1%4.5%-5.5%5.1%-5.5%5.4%-6.0%4.8%-5.3%深圳4.3%-4.9%4.4%-5.6%4.9%-5.6%5.2%-5.9%4.6%-5.3%主要二線城市5.2%-6.0%5.5%-6.1%5.6%-6.1%5.8%-6.3%5.4%-6.3%城市干倉(cāng)物流冷鏈物流工業(yè)廠房數(shù)據(jù)中心一線城市及周邊4.6%-5.3%4.8%-5.5%5.3%-6.1%7.5%-8.5%其他城市5.4%-6.0%5.5%-6.0%6.1%-6.8%8.5%-10.0%4CRF中國(guó)REITs指數(shù)之不動(dòng)產(chǎn)資本化率調(diào)研報(bào)告國(guó)REITs論壇版權(quán)所有北京北京上海廣州深圳主要二線城市北京上海廣州深圳主要二線城市北京上海廣州深圳主要二線城市%4%3%48%一線城市其他城市周邊%4%3%48%一線城市其他城市周邊%%6%45%44%55%6%6%.北京上海廣州深圳主要二線城市北京上海廣州深圳主要化率446%8%9%45%46%2%2%4.3%4.3%2.0%北京北京北京上海上海廣州深圳主要 (核心區(qū))(非核心區(qū))(核心區(qū))(非核心區(qū))二線城市%6%6%56%8%7%北京上海廣州深圳主要4.6%45%8%6%北京上海廣州深圳主要率%北京上海廣州深圳主要8.5%6.8%8.5%7.5%6.0%6.0%5.4%5.5%44.6%.干倉(cāng)物流冷鏈物流工業(yè)廠房數(shù)據(jù)中心中國(guó)REITs論壇版權(quán)所有CRF中國(guó)REITs指數(shù)之不動(dòng)產(chǎn)資本化率調(diào)研報(bào)告1516CRF中國(guó)REITs指數(shù)之不動(dòng)產(chǎn)資本化率調(diào)研報(bào)告中國(guó)REITs論壇版權(quán)所有化調(diào)研結(jié)果顯示，寫字樓作為國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)中流動(dòng)性最強(qiáng)、受關(guān)注度最高的業(yè)態(tài)，市場(chǎng)參與機(jī)構(gòu)對(duì)它的定價(jià)已形成基本共識(shí)。投資人也往往將其作為基準(zhǔn)，通過(guò)對(duì)比其他物業(yè)類型的資本化率來(lái)反映因業(yè)態(tài)不同所帶來(lái)的投資風(fēng)險(xiǎn)與回報(bào)要求。北京、上海核心區(qū)甲級(jí)寫字樓的資本化率在所有城市及區(qū)域中為最低且較接近，為4.2%-4.6%和4.2%-4.8%，同城市中非核心區(qū)的項(xiàng)目資本化率高出約30-50bps。對(duì)于北京核心區(qū)的甲級(jí)寫字樓資產(chǎn)，買方給出的資本化率區(qū)間為4.2%-4.9%，而賣方給出的區(qū)間為3.9%-4.6%，買賣雙方給出的區(qū)間分化明顯，買方多持有謹(jǐn)慎觀望態(tài)度。而上海核心及。廣州、深圳甲級(jí)寫字樓資本化率介于北京、上海核心區(qū)與非核心區(qū)項(xiàng)目之間，為4.3%-5.1%和4.3%-4.9%。受訪者對(duì)于別帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)，資本化率范圍為5.2%-6.0%，高出北京、受疫情影響較大，與甲級(jí)寫字樓資本化率之差有所擴(kuò)大相比2020年末，2022年北上廣深及主要二線城市的零售物業(yè)資本化率均有較大幅度的上升。其中北京零售物業(yè)的資本化率相比2020年末數(shù)據(jù)率高出約20bps，上海則高出約40bps，廣深及主要二線城市高出約30bps。一線城市零售物業(yè)比核心區(qū)甲級(jí)寫字樓資本化率之差(YieldSpread)有所擴(kuò)大，2022年數(shù)據(jù)顯示北京、上海零售物業(yè)比甲級(jí)寫字樓資本化率高出40-70bps，深圳為10-70bps，而在廣州及主要二線城市兩種業(yè)態(tài)之間的差異僅為20-40bps。s北京、上海、深圳三地的商務(wù)園區(qū)資本化率較為接近，約為4.7%-5.6%。其中北京及上海的商務(wù)園區(qū)資本化率較非核心區(qū)ps不可分。雖然整體而言市場(chǎng)對(duì)商務(wù)園區(qū)資本化率的要求比甲級(jí)寫字樓更高，但針對(duì)一些位于產(chǎn)業(yè)集聚地的核心資產(chǎn)，因其，長(zhǎng)租公寓/服務(wù)式公寓：北上深處于同一梯隊(duì)，與酒店的資本化率拉開較大差距在疫情反復(fù)及內(nèi)地經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的宏觀背景下，長(zhǎng)租公寓/服務(wù)式公寓凸顯出較為強(qiáng)勁的租賃基本面，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，因此成為投資機(jī)構(gòu)尤為青睞的資產(chǎn)類型。對(duì)于一線城市的長(zhǎng)租公寓/服務(wù)式公寓資本化率，北京、上海、深圳處于同一梯隊(duì)，為4.5%-5.3%區(qū)間，廣州則在4.8%-5.3%區(qū)間范圍內(nèi)，投資人普遍認(rèn)為廣州長(zhǎng)租公寓/服務(wù)式公寓的資本化率比北上深略高出約10-20bps。疫情后，長(zhǎng)租公寓/服務(wù)式公寓資產(chǎn)大宗交易主要集中在北京和上海，而對(duì)于二線城市的資產(chǎn)，投資人則給出相對(duì)一線城市80-120bps的資本化率價(jià)差。此外，市場(chǎng)對(duì)酒店資本化率的要求比長(zhǎng)租公寓/服務(wù)式公寓高約50-70bps。一線城市及周邊物流資本化率逼近商務(wù)園區(qū)和非核心區(qū)寫字樓，冷鏈物流稀缺性凸顯國(guó)內(nèi)一線城市及周邊區(qū)域穩(wěn)定的租賃需求、有限的倉(cāng)儲(chǔ)物流土地供應(yīng)，以及基礎(chǔ)設(shè)施REITs的退出渠道建立，使得倉(cāng)儲(chǔ)物相比2020年四季度，一線城市及周邊高標(biāo)物流(干倉(cāng))資本化率下降約30bps，表明投資人對(duì)核心區(qū)位的青睞。本期調(diào)研結(jié)果顯示買方、賣方對(duì)于一線城市及周邊高標(biāo)物流(干倉(cāng))資本化率的要求分別為4.6%-5.5%、4.6%-5.3%，兩者相差0.2%，重疊部分為4.6%-5.3%，表明買賣雙方對(duì)資產(chǎn)定價(jià)判斷基本一致。而在大宗交易市場(chǎng)上，上海物流資產(chǎn)包成交的形成明顯梯度，其他城市物流資本化率比一線城市及周邊城市高約75bps。調(diào)研顯示，一線城市及周邊冷鏈物流的資本化率為4.8%-5.5%，其他城市為5.5%-6.0%。由于運(yùn)營(yíng)專業(yè)度要求較高、交易活躍度低、資產(chǎn)組成復(fù)雜等多方面因素，專業(yè)機(jī)構(gòu)投資人通常認(rèn)為，冷鏈物流資本化率相比同區(qū)位交易活躍的干倉(cāng)物流bps冷鏈資產(chǎn)的資本化率區(qū)間較為接近，凸顯冷鏈資產(chǎn)的稀缺性。本期調(diào)研新增對(duì)工業(yè)廠房資本化率的研究。一線城市及周邊工業(yè)廠房資本化率區(qū)間為5.3%-6.1%，其他城市區(qū)間為6.1%-業(yè)廠房的流動(dòng)性往往比倉(cāng)儲(chǔ)物流更低，因此，同一城市等級(jí)下的工業(yè)廠房資本化率高出約30-50bps。2022年，東久新Ts買賣方給出資本化率區(qū)間接近，成交意愿提升整體來(lái)看，2022年相比2020年，買賣雙方給出的數(shù)據(jù)中心資本化率區(qū)間明顯接近，表明成交意愿明顯提升。為保證本次調(diào)研結(jié)論的可靠性，數(shù)據(jù)中心的資本化率范圍僅選取具有過(guò)往投資經(jīng)驗(yàn)的受訪者的問(wèn)卷反饋?zhàn)鳛榻y(tǒng)計(jì)樣本。經(jīng)過(guò)數(shù)據(jù)處理后發(fā)現(xiàn)，買賣雙方認(rèn)可的一線城市及周邊數(shù)據(jù)中心資本化率為7.5%-8.5%，相比2020年末調(diào)研結(jié)果有所下降，主要由慎，構(gòu)認(rèn)為數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)和交易較為活躍的干倉(cāng)物流資產(chǎn)之間的資本化率差異，買賣雙方普遍認(rèn)為，數(shù)據(jù)中心資本化率相比交易活躍的高標(biāo)物流高出約2.6-3.2個(gè)百分點(diǎn)。從交易難度、運(yùn)營(yíng)難度、投資人對(duì)這類資產(chǎn)的理解難度等角度來(lái)看，投資人的對(duì)數(shù)據(jù)中心要求回報(bào)率會(huì)比運(yùn)營(yíng)簡(jiǎn)單、交易活躍的干倉(cāng)物流更高。若對(duì)比數(shù)據(jù)中心交易更活躍的美國(guó)市場(chǎng)，根據(jù)戴德梁行對(duì)過(guò)往五年美國(guó)數(shù)據(jù)中心與高標(biāo)物流交易的研究發(fā)現(xiàn)，美國(guó)數(shù)據(jù)中心相比高標(biāo)物高出約1.65個(gè)百分點(diǎn)，而隨著中國(guó)內(nèi)地?cái)?shù)據(jù)中心資產(chǎn)交易市場(chǎng)逐漸走向成熟，未來(lái)內(nèi)地兩者資本化中國(guó)REITs論壇版權(quán)所有CRF中國(guó)REITs指數(shù)之不動(dòng)產(chǎn)資本化率調(diào)研報(bào)告1718CRF中國(guó)REITs指數(shù)之不動(dòng)產(chǎn)資本化率調(diào)研報(bào)告中國(guó)REITs論壇版權(quán)所有本化率趨勢(shì)：整體呈謹(jǐn)慎態(tài)度，投資人認(rèn)可工業(yè)類資產(chǎn)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力低，給物業(yè)估值帶來(lái)壓力，3)利率提升融資成本，使資產(chǎn)收并購(gòu)貸款成本與資產(chǎn)收益率之差壓縮，導(dǎo)致投資者持觀望態(tài)度，港十年期國(guó)債收益率19982001200820132020SARSCOVID危機(jī)泡沫危機(jī)大流行大流行美國(guó)3.76%中國(guó)香港3.62%本次調(diào)研顯示，對(duì)于甲級(jí)寫字樓、零售物業(yè)、酒店這三類傳統(tǒng)商辦業(yè)態(tài)未來(lái)一年資本化率的變化趨勢(shì)，絕大多數(shù)受訪者表達(dá)了相對(duì)謹(jǐn)慎的態(tài)度，均在大多數(shù)城市呈現(xiàn)出上升趨勢(shì)。對(duì)于商務(wù)園區(qū)、長(zhǎng)租公寓/服務(wù)式公寓這兩類業(yè)態(tài)，投資者則給對(duì)于工業(yè)類的資產(chǎn)業(yè)態(tài)，大多數(shù)受訪機(jī)構(gòu)都對(duì)其未來(lái)一年資本化率變動(dòng)趨勢(shì)給出持平的意見，體現(xiàn)出投資者在疫情及經(jīng)濟(jì)不確定性較強(qiáng)的環(huán)境下，更認(rèn)可工業(yè)類資產(chǎn)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。而對(duì)于其他城市的干倉(cāng)物流，受訪者表達(dá)了更謹(jǐn)慎的上升趨勢(shì)判斷，主要由于近年大量資金和土地的投入高標(biāo)物流，導(dǎo)致部分區(qū)域新增供應(yīng)難以完全吸納，推高了區(qū)域市場(chǎng)的空置率，中國(guó)REITs論壇版權(quán)所有CRF中國(guó)REITs指數(shù)之不動(dòng)產(chǎn)資本化率調(diào)研報(bào)告193.調(diào)研結(jié)果顯示北京、上海核心區(qū)甲級(jí)寫字樓的資本化率在所有城市及區(qū)域中為最低且較接近，分別為3.調(diào)研結(jié)果顯示北京、上海核心區(qū)甲級(jí)寫字樓的資本化率在所有城市及區(qū)域中為最低且較接近，分別為4.2%-4.6%、↑↑→↑↑資本化率趨勢(shì)零售物業(yè)↑↑→↑↑商務(wù)園區(qū)