二三線城市房地產(chǎn)-行業(yè)深度解析

前瞻依據(jù)我國主要城市的經(jīng)濟(jì)總量水平，將北京、上海、廣州、深圳四市界定為一線城市；將GDP大于5000億元的城市界定為二線城市；將GDP介于2000-5000億元的城市界定為三線強(qiáng)城市，將GDP在2000億元以下的其他省會(huì)城市以及在1000-2000億元的非省會(huì)城市界定為三線弱城市。二三線城市房地產(chǎn)是指劃為二三線城市的房地產(chǎn)行業(yè)。目錄1二三線城市房地產(chǎn)行業(yè)定義及分類2二三線城市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展環(huán)境分析2.1（1）國內(nèi)房地產(chǎn)還會(huì)有"白銀十年"時(shí)期2.2（2）住房供應(yīng)雙軌制度將日趨成型3二三線城市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析4二三線城市與一線城市房地產(chǎn)投資潛力比較4.1房地產(chǎn)投資潛力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系構(gòu)建4.2二三線城市房地產(chǎn)投資潛力關(guān)鍵指標(biāo)評(píng)價(jià)5二三線城市房地產(chǎn)行業(yè)國內(nèi)領(lǐng)先企業(yè)二三線城市房地產(chǎn)行業(yè)定義及分類前瞻依據(jù)我國主要城市的經(jīng)濟(jì)總量水平，將北京、上海、廣州、深圳四市界定為一線城市；將GDP大于5000億元的城市界定為二線城市；將GDP介于2000-5000億元的城市界定為三線強(qiáng)城市，將GDP在2000億元以下的其他省會(huì)城市以及在1000-2000億元的非省會(huì)城市界定為三線弱城市。二三線城市房地產(chǎn)是指劃為二三線城市的房地產(chǎn)行業(yè)。二三線城市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展環(huán)境分析短期內(nèi)，目前的政策思路還會(huì)繼續(xù)延續(xù)。即使這些政策是行政性的手段，限購、限貸等需求管理也不會(huì)有所放松。中期內(nèi)，房產(chǎn)稅等經(jīng)濟(jì)性手段將會(huì)陸續(xù)出臺(tái)，政策走向?qū)⑵蜷L期性、非行政性。從長期來看，未來中國房地產(chǎn)政策將會(huì)較為務(wù)實(shí)和理性，頂層設(shè)計(jì)走向成熟，民生屬性進(jìn)一步回歸。從供給來看，保障性安居工程將會(huì)越來越發(fā)揮它的保障作用，保障房的建設(shè)、運(yùn)營與管理將進(jìn)一步規(guī)范，中低收入者將從中受益。地方政府也會(huì)在發(fā)展方式的轉(zhuǎn)型過程當(dāng)中，逐步減少以對(duì)土地財(cái)政的依賴，同時(shí)房地產(chǎn)金融也會(huì)迎來其創(chuàng)新時(shí)期。李克強(qiáng)同志一直在強(qiáng)調(diào)，城鎮(zhèn)化是未來中國經(jīng)濟(jì)增長的動(dòng)力。而住房市場(chǎng)發(fā)展是城鎮(zhèn)化的重要內(nèi)容。因此，十八大以后新領(lǐng)導(dǎo)班子上任，住房市場(chǎng)的這個(gè)政策目標(biāo)不僅不會(huì)改變，而且會(huì)進(jìn)一步強(qiáng)化，并讓國內(nèi)的住房市場(chǎng)真正轉(zhuǎn)型為一個(gè)以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)。（1）國內(nèi)房地產(chǎn)還會(huì)有"白銀十年"時(shí)期從目前的形勢(shì)來看，中國房地產(chǎn)行業(yè)還會(huì)有一個(gè)較長的穩(wěn)定發(fā)展時(shí)期。2020年前仍是我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要機(jī)遇期，因?yàn)楣I(yè)化、城鎮(zhèn)化仍在快速發(fā)展，新增住房需求和改善性需求將會(huì)持續(xù)增加。房地產(chǎn)市場(chǎng)"擴(kuò)大內(nèi)需"，改善性住房將是重要內(nèi)容。"十二五"時(shí)期，全國城鎮(zhèn)新建住房和保障性住房約7000萬套，總建筑面積約55億平方米，而"十一五"時(shí)期全國新建住宅為37.68億平方米。此外加上商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)等新的發(fā)展領(lǐng)域，今后一個(gè)時(shí)期我國的房地產(chǎn)仍有較大的發(fā)展空間。但住房建設(shè)將由過去十幾年的快速發(fā)展轉(zhuǎn)為今后一個(gè)時(shí)期較快發(fā)展。首先是國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）的增速由前十幾年的平均超過10%調(diào)整為"十二五"時(shí)期平均7%-8%，房地產(chǎn)的增速自然也會(huì)因宏觀經(jīng)濟(jì)的影響，資源、能源、環(huán)境條件的制約以及人口結(jié)構(gòu)的變化而由快速發(fā)展轉(zhuǎn)向較快發(fā)展。其次是居民的居住條件已有明顯改善，全國城鎮(zhèn)居民人均住房面積到2011年已達(dá)到32.7平方米，住宅存量約為212.4億平方米。加上現(xiàn)有存量住宅中約有60余億平方米面臨折舊改造或拆遷，前瞻預(yù)計(jì)2012-2020年需新建住房約142億平方米。由此可見，中國房地產(chǎn)以往的"黃金十年"將不再重現(xiàn)，而目前的"白銀十年"已經(jīng)悄然登場(chǎng)。（2）住房供應(yīng)雙軌制度將日趨成型"十八大"報(bào)告指出，要建立市場(chǎng)配置和政府保障相結(jié)合的住房制度。市場(chǎng)配置資源，有利于激勵(lì)市場(chǎng)主體的建設(shè)積極性；政府保障有利于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的進(jìn)一步市場(chǎng)化，同時(shí)有效解決城鎮(zhèn)中低收入者的住房困難問題，今后一段時(shí)期我國的住房供應(yīng)將呈現(xiàn)出明顯的雙軌制特征。預(yù)計(jì)今后保障性安居工程建設(shè)力度將會(huì)持續(xù)加大，其相應(yīng)的配套管理措施也會(huì)緊接著跟進(jìn)，成熟的分配、運(yùn)營、推出制度將會(huì)出現(xiàn)。最后，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)總量合理、結(jié)構(gòu)平衡、價(jià)格穩(wěn)定的理想狀態(tài)將很可能會(huì)出現(xiàn)。二三線城市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析盡管2012年的土地供需形勢(shì)較往年慘淡，但地價(jià)始終保持在上升區(qū)間中，因此土地出讓金的減少有限。2012年全年26個(gè)二三線城市共成交土地獲得出讓金8091.97億元，同比下降2.42%，大大低于供給面積和成交面積的降幅。從各城市來看，2012年武漢市以990億元獨(dú)占鰲頭，其2008-2012年平均每年成交土地達(dá)570億元以上，另外杭州、重慶、天津、大連的土地成交金額也較大，年均土地出讓金均在400億元以上?？梢娫诙€城市中，經(jīng)濟(jì)較為活躍的城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)也極為活躍。通過對(duì)比可以發(fā)現(xiàn)，2008年以來我國二三線城市的住宅用地成交價(jià)格上漲幅度明顯快于其他用地。前瞻數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)中心數(shù)據(jù)顯示，2008-2012年我國26個(gè)二三線城市的住宅用地價(jià)格以19.37%的年均增速增長，達(dá)到高于全部用地的平均增長幅度。并且住宅用地上漲的城市數(shù)量也是最多的，有20個(gè)城市的住宅用地成交價(jià)格呈現(xiàn)增長態(tài)勢(shì)，近6個(gè)城市的地價(jià)較2008年下降。具體內(nèi)容詳見發(fā)布的《2013-2017年中國二三線城市房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)前瞻與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報(bào)告》。二三線城市與一線城市房地產(chǎn)投資潛力比較房地產(chǎn)投資潛力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系構(gòu)建在本節(jié)匯總，前瞻將基于影響地區(qū)房地產(chǎn)投資潛力的影響因素，從中選取了宏觀經(jīng)濟(jì)類、商品房市場(chǎng)類與土地市場(chǎng)類三大類指標(biāo)，共14個(gè)二級(jí)指標(biāo)，并根據(jù)二三線城市的各項(xiàng)指標(biāo)與一線城市的比較實(shí)行五分制打分（分?jǐn)?shù)越高表示二三線城市的相對(duì)優(yōu)勢(shì)更強(qiáng)），打分標(biāo)準(zhǔn)為：若二三線城市的各項(xiàng)指標(biāo)較一線城市的表現(xiàn)更好，則根據(jù)相差程度評(píng)分3-5分；若不如一線城市，則根據(jù)相差程度評(píng)分1-2分。圖表1：房地產(chǎn)投資潛力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系構(gòu)建一級(jí)指標(biāo)二級(jí)指標(biāo)指標(biāo)意義宏觀經(jīng)濟(jì)類指標(biāo)人均GDP人均GDP綜合反映了城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。購買住房需要居民具有較高的購買實(shí)力，一個(gè)城市人均GDP的高低，表現(xiàn)了該城市居民對(duì)住房購買力大小狀況。人均GDP高的城市，居民購買力強(qiáng)，房地產(chǎn)投資效益也相對(duì)較高。

GDP增長速度GDP增長率表示城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，也從側(cè)面衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間，GDP增長率高的城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度快，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有較高的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

人均可支配收入人均可支配收入是一國或地區(qū)消費(fèi)開支水平的最直接的反映指標(biāo)，往往用以衡量生活水平的變化狀況。人均可支配收入高，說明居民住房消費(fèi)能力較高，即償還住房按揭住房貸款能力強(qiáng)。

人均可支配收入增長速度某地人均可支配收入的增長態(tài)勢(shì)反映了其消費(fèi)能力提升的空間。

固定資產(chǎn)投資規(guī)模房地產(chǎn)投資是固定資產(chǎn)投資的重要組成部分，在固定資產(chǎn)投資中占有較大比重，固定資產(chǎn)投資有利于改善城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的環(huán)境要素，有利于增加房地產(chǎn)投資。

固定資產(chǎn)投資增速固定資產(chǎn)投資增速可以從側(cè)面反映經(jīng)濟(jì)增長速度，并反映基礎(chǔ)設(shè)施改善的速度。商品房市場(chǎng)類指標(biāo)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模一地商品房銷售規(guī)模越大，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)空間較大。

房地產(chǎn)市場(chǎng)增長速度反映市場(chǎng)空間的擴(kuò)大潛力，并可側(cè)面反映商品房銷售的盈利能力。

房地產(chǎn)供需平衡指標(biāo)供需平衡狀況反映某地是房地產(chǎn)是供大于求還是供不應(yīng)求，幫助做出進(jìn)入或退出決策。

房價(jià)增長速度房價(jià)從側(cè)面反映市場(chǎng)需求狀況，并可反映房地產(chǎn)的盈利能力。

房價(jià)與地價(jià)之比反映土地成本占開發(fā)成本的比重，進(jìn)而反映房地產(chǎn)的盈利能力。土地市場(chǎng)類指標(biāo)土地推出規(guī)模土地是稀缺資源，是開發(fā)商的重要儲(chǔ)備資源，土地供給量越大，土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)就沒那么激烈，土地成本也就越低。

土地供需平衡指標(biāo)反映土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈程度，幫助開發(fā)商作出投資決策。

土地價(jià)格增速價(jià)格增長越快，開發(fā)商的成本也就越高，側(cè)面反映盈利能力。資料來源：二三線城市房地產(chǎn)行業(yè)研究小組整理二三線城市房地產(chǎn)投資潛力關(guān)鍵指標(biāo)評(píng)價(jià)圖表2：二三線城市與一線城市房地產(chǎn)投資潛力對(duì)比（表一：宏觀經(jīng)濟(jì)類指標(biāo)）資料來源：二三線城市房地產(chǎn)行業(yè)研究小組整理圖表3：二三線城市與一線城市房地產(chǎn)投資潛力對(duì)比（表二：商品房市場(chǎng)類指標(biāo)）資料來源：二三線城市房地產(chǎn)行業(yè)研究小組整理圖表4：二三線城市與一線城市房地產(chǎn)投資潛力對(duì)比（表三：土地市場(chǎng)類指標(biāo)）資料來源：二三線城市房地產(chǎn)行業(yè)研究小組整理前瞻通過綜合對(duì)比評(píng)價(jià)，認(rèn)為我國二三線城市的經(jīng)濟(jì)規(guī)模、收入水平與固定資產(chǎn)投資的快速增長，促使其與一線城市的差距在不斷縮小，因此其房地產(chǎn)市場(chǎng)有著較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)支撐與消費(fèi)能力支撐。但是由于二三線城市的商品房市場(chǎng)仍沒有完全培育起來，銷售面積均值和銷售價(jià)格均值均不能和一線城市相比，且隨著開發(fā)商積極布局二三線城市，開發(fā)商對(duì)二三線城市的土地爭(zhēng)奪開始加劇，地價(jià)也隨之較快上漲，以上因素拉低了二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的綜合評(píng)分。前瞻綜合評(píng)價(jià)的結(jié)果為，目前二三線城市房地產(chǎn)的投資潛力仍大大高于一線城市。由于二三線城市的房地產(chǎn)開發(fā)的競(jìng)爭(zhēng)加劇是趨勢(shì)，因此開發(fā)商及早布局二三線城市對(duì)其的發(fā)展也將極為有利，若等到二三線城市的房地產(chǎn)發(fā)展到現(xiàn)在的一線城市的階段，則為時(shí)已晚矣。圖表5：二三線城市房地產(chǎn)投資潛力關(guān)鍵指標(biāo)評(píng)分一級(jí)指標(biāo)二級(jí)指標(biāo)評(píng)分宏觀經(jīng)濟(jì)類指標(biāo)人均GDP4

GDP增速4

人均可支配收入5

人均可支配收入增速4

固定資產(chǎn)投資規(guī)模5

固定資產(chǎn)投資增速4商品房市場(chǎng)類指標(biāo)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模2

房地產(chǎn)市場(chǎng)增長速度4

房地產(chǎn)供需平衡指標(biāo)4

房價(jià)增長速度4

房價(jià)與地價(jià)之比2土地市場(chǎng)類指標(biāo)土地推出規(guī)模3

土地供需