論房?jī)r(jià)控制的法律對(duì)策隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的確立以及各項(xiàng)相關(guān)制度的改革，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)得到了迅猛發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要因素，既是基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，也是近些年國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。但是房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)仍然屬于新興產(chǎn)業(yè)，處在新舊體制交替時(shí)期的我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育還很不成熟，不可避免地暴露出許多矛盾和問(wèn)題。其中,高房?jī)r(jià)問(wèn)題最為突出，已經(jīng)成為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心問(wèn)題。近幾年，我國(guó)已被無(wú)可爭(zhēng)議地冠以房地產(chǎn)業(yè)的“宏觀調(diào)控年”，主要用來(lái)控制房地產(chǎn)投資過(guò)熱和房?jī)r(jià)瘋漲的局面。然而，調(diào)控的效果已是有目共睹,宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性矛盾的影響并不明顯，大量商品房積壓,房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出居民可承受水平，普通老百姓只能“望房興嘆”，影響了社會(huì)的安定。如何解決這一問(wèn)題？市場(chǎng)和政府力量的有機(jī)結(jié)合，是保證房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格合理正?；貧w的有效途徑。首先，住房不能簡(jiǎn)單定性為一般意義上的商品，住房既是城鎮(zhèn)居民最基本的生活必需品，又是高價(jià)值的物品，并不是每一個(gè)家庭都能完全依靠自己的財(cái)力獲得所需住房，因此，不能完全以市場(chǎng)化的途徑來(lái)解決住房的供給與價(jià)格問(wèn)題。居住權(quán)是公民的一種基本人權(quán)新世紀(jì)以來(lái)，由于全球房地產(chǎn)泡沫的泛起，平抑過(guò)高房?jī)r(jià)成為全世界各國(guó)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中面臨的同一難題。為平抑過(guò)高房?jī)r(jià)，各國(guó)都出臺(tái)了不同的對(duì)策，其中有一些非常成功的經(jīng)典案例。本文介紹了英國(guó)、美國(guó)、墨西哥、日本、韓國(guó)和法國(guó)平抑房?jī)r(jià)的經(jīng)驗(yàn)，這些經(jīng)驗(yàn)對(duì)中國(guó)的房改新政可以作為攻玉的他山之石。新世紀(jì)以來(lái)，由于全球房地產(chǎn)泡沫的泛起，世界各國(guó)幾乎都面臨著同一個(gè)難題，為平抑過(guò)高房?jī)r(jià)，各國(guó)都出臺(tái)了不同的對(duì)策。其中一些非常成功的經(jīng)典案例，對(duì)中國(guó)的房改新政可以作為攻玉的他山之石。一、英國(guó)：提供多層次住房機(jī)會(huì)英國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)持續(xù)十多年穩(wěn)步增長(zhǎng)，失業(yè)率低，銀行利率低，購(gòu)房需求旺盛，房地產(chǎn)尤其是住宅市場(chǎng)持續(xù)供不應(yīng)求，房地產(chǎn)價(jià)格連續(xù)十幾年以超過(guò)10%的速度遞增，最近3年更以超過(guò)20%的速度飆升。英國(guó)房地產(chǎn)的形勢(shì)與中國(guó)房地產(chǎn)的形勢(shì)似乎非常相似，甚至更加火爆。住宅價(jià)格在15年之內(nèi)至少翻了1.5倍，有些環(huán)境好的社區(qū)甚至翻了2—3倍。由于房產(chǎn)升值的影響，以投資為主要目的的購(gòu)房人數(shù)也在不斷增加。2004年，貸款購(gòu)房中用于出租的個(gè)人貸款，從5年前的7.3萬(wàn)件，猛增至47.3萬(wàn)件。金融專(zhuān)家多次發(fā)出了英國(guó)房地產(chǎn)過(guò)熱的警告。進(jìn)入2005年，英國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格已得到有效抑制，全國(guó)平均增長(zhǎng)率回落到10%以下，基本實(shí)現(xiàn)了“軟著陸”。英國(guó)抑制房地產(chǎn)過(guò)熱的主要手段是提高銀行利率，引起抵押貸款成本增加，購(gòu)房者還本付息壓力增大。這種通過(guò)利率的杠桿作用抑制信貸熱的做法，被稱(chēng)為“釜底抽薪”。在英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，99%以上的購(gòu)房者需要申請(qǐng)銀行貸款。繁多的貸款種類(lèi)中，利率最優(yōu)惠的就是購(gòu)房貸款，年利息在5.9%?6.7%之間；個(gè)人貸款的利息則在7%?8%之間；商業(yè)貸款更在9%以上。此貸款的利率則比中國(guó)高出了很多很多。銀行對(duì)房屋貸款額度有嚴(yán)格的限制，不能超過(guò)個(gè)人年收入的4.2倍，或夫妻年收入的3.5倍。我們很難想像，如果中國(guó)的貸款額度也提高到英國(guó)的水平，那么，會(huì)發(fā)生些什么。很可能，有一多半貸款購(gòu)房人被擋在了此門(mén)檻之外。英格蘭銀行的調(diào)息行動(dòng)十分慎重，以每次0.25%的小幅度加息，從2003年11月至2004年8月，5次微調(diào)，把銀行利率從3.5%提高到4.75%。進(jìn)入2005年，英國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格已得到有效抑制。英國(guó)政府的宏觀調(diào)控手段簡(jiǎn)單而有效，沒(méi)有那么多的政府令，只是利用了英格蘭銀行的調(diào)息行動(dòng)，利用了銀行的利率杠桿。而中國(guó)銀行業(yè)則對(duì)加息畏之如虎，至今中國(guó)銀行的利率仍為負(fù)利率。正是銀行的負(fù)利率導(dǎo)致了宏觀調(diào)控成為揚(yáng)湯止沸，事倍功半，收效甚微。中國(guó)銀行在2004年到2006年，僅有三次調(diào)息，而存款調(diào)息僅有兩次。加息的幅度與英國(guó)相近，為0.27%。到2006年8月19日，最新一次加息后，金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率也僅為2.52%；而英國(guó)為4.75%。高出近一倍。中國(guó)銀行一年期貸款基準(zhǔn)利率為6.12%；英國(guó)為7%?8%之間；商業(yè)貸款更在9%以上。又高出了近50%。英國(guó)政府提出要“以可以接受的價(jià)格，為每個(gè)英國(guó)人提供擁有體面住房的機(jī)會(huì)”。為解決低收入者的住房問(wèn)題，英國(guó)近期出臺(tái)了一系列的政策和舉措。相關(guān)政策重點(diǎn)向三類(lèi)人傾斜：一是首次購(gòu)房的年輕人；二是低收入人群；三是社區(qū)關(guān)鍵崗位的服務(wù)人員，如護(hù)士、教師、消防隊(duì)員等。相關(guān)的具體措施包括：建設(shè)6萬(wàn)英鎊以下的低成本、小戶(hù)型住房；為關(guān)鍵崗位人員提供購(gòu)房補(bǔ)助或優(yōu)惠貸款；與房地產(chǎn)公司建立合作社，允許靈活的混合產(chǎn)權(quán)。如購(gòu)房者可以先買(mǎi)一半的產(chǎn)權(quán)，或買(mǎi)一半租一半等；向30萬(wàn)租住地方政府福利公房的住戶(hù)折價(jià)出售房屋等；將購(gòu)房印花稅的起征點(diǎn)進(jìn)一步提高；政府在建房用地的限制上進(jìn)一步放寬，開(kāi)放了1650多公頃國(guó)防部和國(guó)家醫(yī)療體系所有的土地，允許使用廢棄土地、公共綠地邊緣等“灰色土地”。二、美國(guó)：強(qiáng)行按住瘋牛狂奔的房?jī)r(jià)漲勢(shì)在過(guò)去5年中，美國(guó)房?jī)r(jià)漲勢(shì)如潮，房?jī)r(jià)5年間幾乎上漲了60%。到2005年第四季度，美國(guó)房?jī)r(jià)仍在以13%?14%的速度快速增長(zhǎng)。美國(guó)金融界認(rèn)為，造成美國(guó)房?jī)r(jià)5年的“瘋?？癖肌?，是由于房貸利率一直處于40年來(lái)的最低點(diǎn)，大量的熱錢(qián)涌入，一浪又一浪地推高了美國(guó)房?jī)r(jià)。對(duì)此，美國(guó)金融界采取了毫不手軟的加息行動(dòng)。2006年6月29日，美國(guó)聯(lián)邦儲(chǔ)備委員會(huì)宣布：將聯(lián)邦基金利率再次提高0.25個(gè)百分點(diǎn)。使其從5%上升到5.25%。前后不過(guò)兩年，美聯(lián)儲(chǔ)17次以相同幅度提息，利率水平總計(jì)上升了4.25個(gè)百分點(diǎn)。美聯(lián)儲(chǔ)的加息行動(dòng)收到了奇效。2006年8月，美國(guó)聯(lián)邦住房企業(yè)監(jiān)管辦公室最新發(fā)布的報(bào)告顯示，美國(guó)房?jī)r(jià)漲幅創(chuàng)出自1975年以來(lái)的最低，1/4大城市房?jī)r(jià)下跌。按年率計(jì)算，2006年第二季度美國(guó)房?jī)r(jià)漲幅僅為4.7%，為1999年第四季度以來(lái)最低點(diǎn)。一些陸續(xù)公布的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，都在證明美國(guó)樓市的高潮期已經(jīng)結(jié)束。根據(jù)美國(guó)商務(wù)部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2006年7月份美國(guó)的新房銷(xiāo)售量與去年同期相比下降21.6%，為過(guò)去12年中最大降幅。而美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)公布的數(shù)字顯示，2006年7月份美國(guó)的舊房銷(xiāo)售量下降了4.1%，按年率計(jì)算降至633萬(wàn)套，為2004年1月以來(lái)最低點(diǎn)。根據(jù)美國(guó)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)(NAR)公布的數(shù)據(jù)，預(yù)期美國(guó)2006年新屋銷(xiāo)售將下降16.1%，跌至108萬(wàn)戶(hù)；成屋銷(xiāo)售將下降7.6%，跌至654萬(wàn)戶(hù)；房屋開(kāi)工將下降9.6%，跌至187萬(wàn)戶(hù)。NAR同時(shí)預(yù)期，美國(guó)2006年成屋價(jià)格中值將上升2.8%；新屋價(jià)格中值將僅上升0.2%。由于建筑商削減價(jià)格，以及采取激勵(lì)措施降低庫(kù)存，美國(guó)新屋價(jià)格已經(jīng)受到抑制。預(yù)期美國(guó)2006年新屋銷(xiāo)售將下降16.1%。這些數(shù)據(jù)表明，美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)正在顯著降溫。在美國(guó)幾乎每個(gè)地區(qū)，房?jī)r(jià)上漲都在減速。這是一個(gè)令人吃驚的跌幅。在美國(guó)住房市場(chǎng)最為火爆的五個(gè)州，現(xiàn)房銷(xiāo)量下降了15%以上。亞利桑那州銷(xiāo)量較去年同期下降了22.2%，加州下降了19.2%，哥倫比亞特區(qū)下降了18.2%，佛羅里達(dá)州下降了15.7%。華爾街人士普遍認(rèn)為，隨著利率的走高，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)達(dá)5年的上漲勢(shì)頭即將結(jié)束。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)與美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)5年的瘋?？癖迹怯捎谕粋€(gè)原因：房貸利率一直處于20多年來(lái)的最低點(diǎn)，大量的熱錢(qián)涌入，一浪又一浪地推高了中國(guó)和美國(guó)的房?jī)r(jià)。2006年9月，美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)己成強(qiáng)弩之末，美國(guó)人已明確地預(yù)告了2007年，美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將一頭向下?？芍袊?guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還不能讓人如此樂(lè)觀。那是因?yàn)槊绹?guó)自2004年6月以來(lái)，第17次以相同幅度每三個(gè)月一次提息，將美元利率從1%提高到了5.25%，利率居然翻了4個(gè)跟斗?？蛇@同一時(shí)間段，中國(guó)的利率僅上漲了3次，存款利率僅上漲了2次，至今仍為負(fù)利率。中國(guó)的宏觀調(diào)控和房地產(chǎn)新政始終在繞著加息走。美國(guó)人用的辦法是：牛不喝水強(qiáng)按頭。而中國(guó)人卻說(shuō)：牛不喝水不怪我。三、墨西哥：誘人的經(jīng)濟(jì)適用房20世紀(jì)七八十年代，墨西哥經(jīng)歷了一個(gè)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的時(shí)期。與許多發(fā)展中國(guó)家一樣，經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)，大量農(nóng)業(yè)人口涌入城市，造成了對(duì)住房需求的急劇增加。2006年，墨西哥約有74.6%的人口居住在城市，只有25.6%的農(nóng)村人口。墨西哥這種情況和中國(guó)很相似，所不同的是，中國(guó)的城市化進(jìn)程遠(yuǎn)沒(méi)有墨西哥這么快。從1977年到2000年，墨西哥20歲到44歲的勞動(dòng)力，從占總?cè)丝诘?9.9%增長(zhǎng)至36.8%。他們是住房的主要需求者，其中不乏月收入在500美元以下的低收入者，如何解決這些人的住房問(wèn)題，是保證社會(huì)穩(wěn)定的關(guān)鍵因素之一。墨西哥《憲法》明確規(guī)定，各級(jí)政府有責(zé)任保障低收入家庭的各種權(quán)益，其中包括改善住房條件。2006年4月，墨西哥參議院通過(guò)議案，將1984年的《聯(lián)邦住房法》修改為《住房法》。修改后的《住房法》最主要的目的是幫助最貧困家庭、待業(yè)人員獲得居住權(quán)。在墨西哥政府實(shí)施的“2001?2006年國(guó)家發(fā)展計(jì)劃”和“住房計(jì)劃”中，除規(guī)定加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)施優(yōu)惠政策鼓勵(lì)建筑業(yè)商人開(kāi)發(fā)廉價(jià)的經(jīng)濟(jì)適用房；面向貧困家庭發(fā)放補(bǔ)助等之外，還要求借助民間三大住房基金機(jī)構(gòu)力量，從各個(gè)層次為墨西哥人設(shè)計(jì)、提供不同類(lèi)型的購(gòu)房貸款方案。這三大住房基金機(jī)構(gòu)分別是“全國(guó)勞動(dòng)者住房基金”、“國(guó)家公務(wù)員社會(huì)保險(xiǎn)住房基金”和“全國(guó)人民住房基金”。它們分別面對(duì)公司職員、國(guó)家公務(wù)員和待業(yè)人員，基本上涵蓋了墨西哥全部人口的住房需求。這個(gè)經(jīng)驗(yàn)，太寶貴了。墨西哥的做法有點(diǎn)兒像全民的公費(fèi)醫(yī)療。這三大住房基金機(jī)構(gòu)是“民間”的。這給了我們重要啟發(fā)，那就是中國(guó)如何建立民間的基金機(jī)構(gòu)，而不是處處依靠銀行。全國(guó)勞動(dòng)者住房基金始建于1972年，是墨西哥最大的住房基金機(jī)構(gòu)，在2004年所有機(jī)構(gòu)發(fā)放的住房貸款中占了56.6%的份額。如此龐大的基金是如何形成的？墨西哥《憲法》規(guī)定，所有企業(yè)業(yè)主必須每個(gè)月為職員在全國(guó)勞動(dòng)者住房基金繳納相當(dāng)于職員月工資5%的住房基金，所有在該機(jī)構(gòu)注冊(cè)登記的職員每個(gè)月也必須交付其工資的5%。全國(guó)勞動(dòng)者住房基金為職員建立基金賬戶(hù)，用于支付購(gòu)房貸款或養(yǎng)老保險(xiǎn)，幫助職員理財(cái)。住房基金不靠政府撥款，而是依靠民間儲(chǔ)蓄利息獲得收入。此龐大的基金性質(zhì)為“民間”，而不是“官辦”。這樣做首先減輕了過(guò)多的居民儲(chǔ)蓄對(duì)銀行的壓力，減輕了銀行業(yè)軟收入與硬支付之間的不對(duì)稱(chēng)壓力，拓寬了老百姓的投資渠道；其次是分散了潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)，構(gòu)建了房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)家銀行之間的防火墻墨西哥物美價(jià)廉的經(jīng)濟(jì)適用房取得了巨大的成功。比如位于墨西哥州首府托盧卡的一處經(jīng)濟(jì)適用房，由幾十個(gè)院落組成，每個(gè)院子里有46座小房，整個(gè)小區(qū)一共可以容納2882戶(hù)。每戶(hù)的住房面積不大，只有30平方米左右，但是格局相當(dāng)合理，有客廳、臥室、廚房、浴室和院子，各家各戶(hù)門(mén)前還有一小片草地和停車(chē)位。預(yù)留了建造二樓的承重結(jié)構(gòu)和通道。只要經(jīng)濟(jì)條件許可，戶(hù)主可以打通客廳屋頂，修建二樓，增加自己的住房面積。購(gòu)買(mǎi)這么一套住房大概需要16.9萬(wàn)比索（約合1.55萬(wàn)美元）。四、日本：房地產(chǎn)泡沫埋下十年來(lái)的禍根重溫日本房地產(chǎn)泡沫破滅的這段歷史，簡(jiǎn)直就是一場(chǎng)噩夢(mèng)。20世紀(jì)80年代后期，日本經(jīng)濟(jì)快速回升，生產(chǎn)和需求十分旺盛，出現(xiàn)了歷史上少有的繁榮。這個(gè)時(shí)期，日本出現(xiàn)了大量的剩余資金。日本央行為了刺激經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，采取了非常寬松的金融政策，大量游資熱錢(qián)不斷流入股市和房地產(chǎn)市場(chǎng)，出現(xiàn)房地產(chǎn)商、建筑公司甚至一些中小企業(yè)，都利用土地?fù)?dān)保向銀行貸款，再購(gòu)買(mǎi)土地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，致使股票和房地產(chǎn)價(jià)格暴漲。日本金融機(jī)構(gòu)認(rèn)為，有房地產(chǎn)實(shí)物抵押的按揭貸款，是一項(xiàng)低風(fēng)險(xiǎn)、且有大利可圖的賺錢(qián)買(mǎi)賣(mài)，紛紛給房地產(chǎn)公司和建筑公司發(fā)放大額貸款，形成了房地產(chǎn)不斷升值和信貸規(guī)模不斷擴(kuò)大的惡性循環(huán)。據(jù)日本國(guó)土廳公布的調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，東京都的商業(yè)用地1980年的價(jià)格指數(shù)為100，1985年為120.1，1988年暴漲到了334.2,在短短的3年間暴漲了近3倍。日本經(jīng)濟(jì)從此埋下了十多年還未能了結(jié)的禍根。到1990年，又是兩年過(guò)去，僅東京都的地價(jià)就相當(dāng)于美國(guó)全國(guó)的土地價(jià)格，制造了世界上空前的房地產(chǎn)泡沫。日本房地產(chǎn)泡沫來(lái)勢(shì)兇猛，破滅得也同樣兇猛而突然。由于日本經(jīng)濟(jì)的高度開(kāi)放和高度市場(chǎng)化，加之日元的大幅升值，如蠅逐臭的國(guó)際熱錢(qián)如潮水般地涌入，使得日本房地產(chǎn)泡沫的漲勢(shì)如印度洋的海嘯一般勢(shì)不可當(dāng)。日本政府早已發(fā)覺(jué)日本房地產(chǎn)泡沫所潛在的危機(jī)，并采取了許多行之有效的對(duì)策。財(cái)政稅收政策對(duì)控制房地產(chǎn)投機(jī)發(fā)揮了有效作用，重稅有效地抑制了房地產(chǎn)投機(jī)行為。這些對(duì)策的確不僅推遲了房地產(chǎn)泡沫破滅的時(shí)間，還降低了房地產(chǎn)泡沫破滅所帶給日本經(jīng)濟(jì)的破壞程度。例如：在日本的稅制中，對(duì)于房地產(chǎn)，在取得、保有、買(mǎi)賣(mài)三個(gè)階段都要課稅。恰恰是這些及時(shí)而有效的對(duì)策，才沒(méi)有使日本房地產(chǎn)泡沫演化成泰國(guó)式的，并擴(kuò)大成東南亞經(jīng)濟(jì)危機(jī)的全球性的一場(chǎng)災(zāi)難。1991年，歷時(shí)6年的日本房地產(chǎn)泡沫從天堂步入地獄，日本股價(jià)和房地產(chǎn)價(jià)格同時(shí)開(kāi)始暴跌。據(jù)日本國(guó)土交通省公布的調(diào)查數(shù)據(jù)，截至2002年7月1日，日本的土地價(jià)格已經(jīng)連續(xù)11年下跌，東京、大阪和名古屋三大城市的土地價(jià)格，已經(jīng)連續(xù)12年下跌。2003年1月，日本全國(guó)平均住宅用地比上年同期下降5.8%，商業(yè)用地下降8%，均連續(xù)12年下跌。2003年全國(guó)土地的平均價(jià)格，已經(jīng)低于泡沫經(jīng)濟(jì)發(fā)生前的1983年。土地價(jià)格被一棒打回了原形。東京部分地區(qū)的商業(yè)和辦公用房及其地價(jià)，平均跌去75%，只有房地產(chǎn)業(yè)鼎盛時(shí)期的1/4，住宅及其用地的價(jià)格也只有1990年的40%。泡沫留下了嚴(yán)重的后遺癥，導(dǎo)致日本經(jīng)濟(jì)十多年來(lái)一蹶不振。房地產(chǎn)價(jià)格的暴跌重創(chuàng)了日本金融業(yè)。房地產(chǎn)價(jià)格的暴跌導(dǎo)致許多房地產(chǎn)商和建筑公司的投資血本無(wú)歸，紛紛倒閉破產(chǎn)。除房地產(chǎn)商和建筑公司之外，日本幾乎所有的大企業(yè)都不同程度地介入了房地產(chǎn)行業(yè)，一些涉足房地產(chǎn)業(yè)較深的大企業(yè)因此紛紛倒閉。2002年，日本有28家上市公司倒閉，創(chuàng)戰(zhàn)后上市企業(yè)倒閉的最高紀(jì)錄，其中有1/3以上都涉足了房地產(chǎn)業(yè)。中國(guó)股市的規(guī)模小于日本股市，而中國(guó)涉足房地產(chǎn)業(yè)的上市公司，多于日本涉足房地產(chǎn)業(yè)的上市公司，其總數(shù)有一百多家。如果中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的破滅，中國(guó)股市也難逃此劫。日本房地產(chǎn)泡沫的破滅，同樣給日本的金融業(yè)帶來(lái)危害。房地產(chǎn)公司在向銀行貸款時(shí)，雖然基本上都有房地產(chǎn)實(shí)物作擔(dān)保，但隨著土地價(jià)格的不斷下跌，擔(dān)保的價(jià)值日益下降，致使日本金融機(jī)構(gòu)的不良債權(quán)大幅增長(zhǎng)。據(jù)日本金融廳發(fā)表的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2002年3月底，日本全國(guó)金融機(jī)構(gòu)的不良債權(quán)余額仍有52.4萬(wàn)億日元，連續(xù)兩年還在增加。不良債權(quán)增加導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)抗風(fēng)險(xiǎn)能力低下。目前，日本13家大型銀行的平均資本充足率已經(jīng)降至8%，為國(guó)際清算銀行規(guī)定的下限。國(guó)際著名的企業(yè)信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)不斷降低日本金融機(jī)構(gòu)的信用等級(jí)，導(dǎo)致其在國(guó)際金融市場(chǎng)的籌資難度加大，成本提高。另一方面。金融機(jī)構(gòu)為了減少不良債權(quán)的發(fā)生，不得不提高貸款門(mén)檻，縮小了信貸規(guī)模，許多企業(yè)因得不到生產(chǎn)所需資金被迫破產(chǎn)。五、韓國(guó)：抑制房?jī)r(jià)與反腐敗一槍兩命近年來(lái)，韓國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格不斷走高，出現(xiàn)了明顯的泡沫跡象。據(jù)統(tǒng)計(jì)，首都首爾的公寓住宅價(jià)格較3年前平均上漲了24%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度。韓國(guó)的主流經(jīng)濟(jì)學(xué)家們認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)決地把房?jī)r(jià)壓下來(lái)。2005年以來(lái)，韓國(guó)政府采取稅收等一系列措施抑制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲，避免房地產(chǎn)泡沫危害國(guó)民經(jīng)濟(jì)。韓國(guó)實(shí)行土地私有制，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和交易完全是市場(chǎng)行為，政府向來(lái)很少干預(yù)。近來(lái)，韓國(guó)政府制定的房地產(chǎn)新政策，將重點(diǎn)放在增加稅種和提高稅率上，以打擊房地產(chǎn)炒作行為，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。韓國(guó)政府將自己在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和交易市場(chǎng)上的明確定位為執(zhí)法者。2005年8月31日，韓國(guó)政府推出《不動(dòng)產(chǎn)綜合對(duì)策》，從實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易透明化、遏制投機(jī)欲望和擴(kuò)大供給三個(gè)方面，給房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫。據(jù)此，韓國(guó)廢除過(guò)去以個(gè)人為單位對(duì)房地產(chǎn)征稅的辦法，改為以家庭擁有的房地產(chǎn)總值為征稅對(duì)象，明顯擴(kuò)大了房地產(chǎn)征稅的基數(shù)?！恫粍?dòng)產(chǎn)綜合對(duì)策》可以形象地歸納為三個(gè)“不”。第一，讓房產(chǎn)的炒家“囤不起”大房子。為遏制大型住房和高價(jià)高檔住房的需求，特別是打擊囤積房產(chǎn)的炒家，韓國(guó)每年都公布個(gè)人擁有的地產(chǎn)和房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，并據(jù)此分別征收地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅。新政策則加強(qiáng)了對(duì)房屋綜合不動(dòng)產(chǎn)稅的征收，即擁有房地產(chǎn)越多的家庭，每年繳納的不動(dòng)產(chǎn)稅也越多。第二，讓房產(chǎn)的炒家“倒不動(dòng)”房子。對(duì)于擁有兩套以上住宅的家庭，房地產(chǎn)交易價(jià)格超過(guò)政府制定的各地房產(chǎn)基準(zhǔn)價(jià)10萬(wàn)美元時(shí)，轉(zhuǎn)讓所得稅稅率由以往的9%到36%提高到50%，高價(jià)高檔住宅的轉(zhuǎn)讓所得稅率則更高。第三，讓人“瞞不住”房產(chǎn)。為了防止隱匿和以他人名義倒賣(mài)房地產(chǎn)，《不動(dòng)產(chǎn)綜合對(duì)策》規(guī)定：在進(jìn)行土地交易時(shí)，必須向地方政府的國(guó)稅廳和警察局等機(jī)關(guān)申報(bào)資金來(lái)源，說(shuō)明購(gòu)房資金來(lái)源。2006年3月，韓國(guó)政府又公布了《促進(jìn)市民居住用地及住宅市場(chǎng)合理化方案》，對(duì)《不動(dòng)產(chǎn)綜合對(duì)策》的內(nèi)容進(jìn)行進(jìn)一步的完善和補(bǔ)充，限制利用房地產(chǎn)再開(kāi)發(fā)進(jìn)行炒作，對(duì)非自住土地的轉(zhuǎn)讓最高征收60%的轉(zhuǎn)讓稅。這些措施推出后，韓國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯降溫。據(jù)韓國(guó)建設(shè)交通部統(tǒng)計(jì)，韓國(guó)的土地價(jià)格漲幅從2006年4月開(kāi)始放緩，土地成交量迅速萎縮。全國(guó)房?jī)r(jià)最高的首爾江南地區(qū)房?jī)r(jià)也有所回落，一些熱點(diǎn)住宅區(qū)的房?jī)r(jià)在一個(gè)月內(nèi)降幅達(dá)到2萬(wàn)美元。韓國(guó)的房改新政至少一石三鳥(niǎo)：第一，嚴(yán)厲打擊了房地產(chǎn)投機(jī)，嚴(yán)厲的程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于中國(guó)，幾乎是將房地產(chǎn)投機(jī)一槍斃命。第二，為了防止隱匿和以他人名義倒賣(mài)房地產(chǎn)，《不動(dòng)產(chǎn)綜合對(duì)策》規(guī)定：在進(jìn)行土地交易時(shí)，必須向地方政府的國(guó)稅廳和警察局等機(jī)關(guān)申報(bào)資金來(lái)源，說(shuō)明購(gòu)房資金來(lái)源。第三，韓國(guó)的房改新政還兼有強(qiáng)大的均貧富實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平功能，加強(qiáng)了對(duì)富人的監(jiān)控。讓富人多納稅，窮人