房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司商業(yè)計(jì)劃書(shū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司

商業(yè)計(jì)劃書(shū)TOC\o"1-5"\h\z\o"CurrentDocument"1公司概況 1\o"CurrentDocument"公司基本情況 1\o"CurrentDocument"公司性質(zhì) 1\o"CurrentDocument"公司職工 1\o"CurrentDocument"2公司的組織和部門(mén)職能 2總經(jīng)理 2銷(xiāo)售部 2\o"CurrentDocument"人力資源部 2\o"CurrentDocument"財(cái)務(wù)部 2\o"CurrentDocument"服務(wù)咨詢(xún)部 3\o"CurrentDocument"3產(chǎn)品與服務(wù) 3\o"CurrentDocument"產(chǎn)品服務(wù) 3\o"CurrentDocument"服務(wù)與產(chǎn)品的特色 44市場(chǎng)分析 4某概況 4\o"CurrentDocument"某居民住房消費(fèi)需求 5\o"CurrentDocument"某房產(chǎn)中介發(fā)展?fàn)顩r 5\o"CurrentDocument"5競(jìng)爭(zhēng)分析 5\o"CurrentDocument"行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析 5\o"CurrentDocument"競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 6\o"CurrentDocument"某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司競(jìng)爭(zhēng)SWOT分析 6\o"CurrentDocument"6市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略 7網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)模式 7\o"CurrentDocument"與網(wǎng)絡(luò)獨(dú)立房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的合作的模式 9\o"CurrentDocument"7融資項(xiàng)目說(shuō)明 10\o"CurrentDocument"項(xiàng)目成本 10\o"CurrentDocument"收益方式 11\o"CurrentDocument"8財(cái)務(wù)計(jì)劃與分析 11\o"CurrentDocument"可行性分析 11房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司商業(yè)計(jì)劃書(shū)TOC\o"1-5"\h\z\o"CurrentDocument"經(jīng)濟(jì)效益分析 11\o"CurrentDocument"9風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策 13\o"CurrentDocument"內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn) 13\o"CurrentDocument"外部風(fēng)險(xiǎn) 13參考文獻(xiàn) 15致謝 16房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司商業(yè)計(jì)劃書(shū)1公司概況公司基本情況公司名稱(chēng)：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司成立時(shí)間：2005年7月注冊(cè)資本：人民幣50萬(wàn)元注冊(cè)地點(diǎn)：某市城區(qū)主營(yíng)業(yè)務(wù)：二手房屋買(mǎi)賣(mài)、租賃、商鋪選址、一手樓盤(pán)代理、權(quán)證代辦等業(yè)務(wù)。簡(jiǎn)介：公司在市區(qū)內(nèi)下設(shè)六家分公司，金華總店、西關(guān)店、鳳西店、礦務(wù)局店、太行路店、水陸院店，遍布某各個(gè)片區(qū)，現(xiàn)有員工三十余名，其中：注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人4名，其它中級(jí)職稱(chēng)人員5名。另有30余名網(wǎng)絡(luò)獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人與公司合作，參與公司銷(xiāo)售與宣傳。業(yè)務(wù)范圍涉及二手房屋租賃、買(mǎi)賣(mài)、權(quán)證代辦、房屋抵押按揭貸款、商品房的策劃代理銷(xiāo)售、商業(yè)住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研策劃等房地產(chǎn)行業(yè)的綜合服務(wù)項(xiàng)目。某人始終堅(jiān)持以“引導(dǎo)居住新觀念，輔助顧客買(mǎi)好家”的真誠(chéng)服務(wù)理念，為廣大客戶(hù)提供安全交易和專(zhuān)業(yè)化服務(wù)。公司性質(zhì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司是由xx個(gè)人全部出資控股的有限責(zé)任公司公司職工職工表部門(mén)及職位總經(jīng)理銷(xiāo)售部人力資源:部才務(wù)部咨詢(xún)服務(wù)人數(shù)126223大專(zhuān)及以上學(xué)歷117223附注注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人4名，其它中級(jí)職稱(chēng)人員5名。另有30余名網(wǎng)絡(luò)獨(dú)立房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人與公司合作。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司商業(yè)計(jì)劃書(shū)2公司的組織和部門(mén)職能組織機(jī)構(gòu):財(cái)務(wù)部服務(wù)咨詢(xún)部組織機(jī)構(gòu):財(cái)務(wù)部服務(wù)咨詢(xún)部2.1總經(jīng)理總經(jīng)理xx,男，38歲，某某人，專(zhuān)科學(xué)歷。負(fù)責(zé)公司的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃和日常重要事務(wù)。組織制定公司的機(jī)構(gòu)設(shè)置和人員編制，組織制訂公司的發(fā)展規(guī)劃、年度工作計(jì)劃，統(tǒng)籌公司整體發(fā)展方向。銷(xiāo)售部負(fù)責(zé)人：XX，女，專(zhuān)科，擁有七年房產(chǎn)中介銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)為金華總店店長(zhǎng)，為銷(xiāo)售部組長(zhǎng)，帶領(lǐng)其他分店店長(zhǎng)，負(fù)責(zé)某的銷(xiāo)售工作。（1）根據(jù)公司年度總體目標(biāo)，做好銷(xiāo)售預(yù)測(cè)，制定銷(xiāo)售計(jì)劃并組織執(zhí)行銷(xiāo)售計(jì)劃。（2）具體任務(wù)為尋找房源與客源，做好登記和備案，掌握房主和消費(fèi)者信息，與之接觸，達(dá)成房主和尋房人的配對(duì)，并與之保持聯(lián)系，做好售后維護(hù)。2.3人力資源部負(fù)責(zé)人：XX，女，本科，某大學(xué)畢業(yè)，人力資源專(zhuān)業(yè)。（1）根據(jù)公司的需要合理設(shè)置崗位、安排員工招聘計(jì)劃、考核員工工作情況，定期或不定期組織員工培訓(xùn)。（2）尋找符合要求的網(wǎng)絡(luò)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，與其協(xié)商一致，達(dá)成合作協(xié)議；并做好今后監(jiān)督事宜。2.4財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)人：xx,男，專(zhuān)科，有十二年財(cái)務(wù)工作經(jīng)歷，在某工作5年的資深元老。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司商業(yè)計(jì)劃書(shū)(1)負(fù)責(zé)公司日常財(cái)務(wù)核算，參與公司的經(jīng)營(yíng)管理。(2)組織各部門(mén)編制收支計(jì)劃，編制公司的月、季、年度營(yíng)業(yè)計(jì)劃和財(cái)務(wù)計(jì)劃，定期對(duì)執(zhí)行情況進(jìn)行檢查分析。2.5服務(wù)咨詢(xún)部負(fù)責(zé)人：XX，男，本科學(xué)歷，十年二手房行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，在某工作8年，在法律，金融，政策方面有豐富經(jīng)驗(yàn)。(1)為客戶(hù)提供信息、法律等方面的咨詢(xún)。(2)辦產(chǎn)權(quán)登記、房地產(chǎn)登記信息查詢(xún)、抵押貸款代辦等。3產(chǎn)品與服務(wù)產(chǎn)品服務(wù)二手房租賃買(mǎi)賣(mài)，權(quán)證代辦，房屋抵押按揭貸款，商品房的策劃代理銷(xiāo)售，商業(yè)住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研策劃等房地產(chǎn)行業(yè)的綜合服務(wù)項(xiàng)目。二手房租賃買(mǎi)賣(mài)某連鎖店網(wǎng)絡(luò)和企業(yè)門(mén)戶(hù)網(wǎng)站為客戶(hù)提供最新不動(dòng)產(chǎn)資訊和最新成交行情資訊，并提供專(zhuān)業(yè)的房?jī)r(jià)咨詢(xún)、免費(fèi)陪同看房、實(shí)況介紹說(shuō)明及制定置業(yè)計(jì)劃，做客戶(hù)的置業(yè)參謀。當(dāng)買(mǎi)賣(mài)雙方都有交易意向時(shí)，雙方可以自由見(jiàn)面談判，實(shí)現(xiàn)交易的真正公開(kāi)、公正、公平。達(dá)成交易后，我們確保交易安全和資金安全，全程協(xié)助辦理水電、管理費(fèi)、有線電視、電話、煤氣等事項(xiàng)的過(guò)戶(hù)，最后實(shí)現(xiàn)賣(mài)方收妥全部售房款和買(mǎi)方順利接管房產(chǎn)。權(quán)證代辦(1)接受客戶(hù)委托向客戶(hù)解答咨詢(xún)、發(fā)放表單、收集資料，代替客戶(hù)向房地產(chǎn)交易中心、房地產(chǎn)登記發(fā)證中心、土地規(guī)劃局等部門(mén)提出交易過(guò)戶(hù)、權(quán)證辦理等申請(qǐng)，代替客戶(hù)辦理房地產(chǎn)的初始登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、變更登記等手續(xù)，繳交各種稅費(fèi)。(2)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)需要的眾多相關(guān)文件和繁瑣手續(xù)，對(duì)顧客來(lái)講是相當(dāng)頭疼的事。因此，公司將利用長(zhǎng)期從事中介服務(wù)的自身優(yōu)勢(shì)，給顧客提供最大的幫助。房屋抵押按揭貸款對(duì)不愿一次性投入太多資金買(mǎi)新房、二手房、裝修或現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力不足、不能一次性5付清款的顧客，公司將對(duì)顧客經(jīng)濟(jì)來(lái)源的情況和還款能力進(jìn)行評(píng)估，并幫助顧客從合作銀行或其他金融機(jī)構(gòu)得到符合顧客相應(yīng)條件的資金支持。商品房的策劃代理銷(xiāo)售承接商品房銷(xiāo)售公司的代理銷(xiāo)售，幫助其制定銷(xiāo)售方案，策劃銷(xiāo)售活動(dòng)，策劃廣告，完成銷(xiāo)量。為開(kāi)發(fā)商的新樓盤(pán)、尾盤(pán)提供專(zhuān)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)方案及銷(xiāo)售代理。同時(shí)，作為擁有兩網(wǎng)合一的房地產(chǎn)銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)，我們?yōu)殚_(kāi)發(fā)商提供了廣闊的的銷(xiāo)售途房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司商業(yè)計(jì)劃書(shū)徑。商業(yè)住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研策劃等房地產(chǎn)行業(yè)的綜合服務(wù)項(xiàng)目。全面提供房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估（投資可行性分析、融資顧問(wèn)），樓宇按揭評(píng)估以及房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估（包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值評(píng)估、保險(xiǎn)評(píng)估、課稅評(píng)估，征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)、房地產(chǎn)分割合并估價(jià)、訴訟估價(jià)、拍賣(mài)估價(jià)）等服務(wù)，并致力於向各級(jí)政府部門(mén)、金融機(jī)構(gòu)、以及各類(lèi)經(jīng)濟(jì)實(shí)體提供房地產(chǎn)領(lǐng)域全方位、高水平的咨詢(xún)顧問(wèn)式服務(wù)。服務(wù)與產(chǎn)品的特色統(tǒng)一的服務(wù)質(zhì)量業(yè)務(wù)流程上實(shí)行規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作。由專(zhuān)業(yè)企劃公司設(shè)計(jì)企業(yè)形象規(guī)范手冊(cè)，樹(shù)立公司在公眾中的品牌形象；硬件實(shí)行統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)；制定一套統(tǒng)一的連鎖店管理制度，以保證經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的有序進(jìn)行。交易卡優(yōu)惠制度當(dāng)客戶(hù)與公司第一次交易成功后，發(fā)放交易卡，客戶(hù)憑交易卡再次與公司合作時(shí)會(huì)享受六折的優(yōu)惠服務(wù)，此卡也可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)D(zhuǎn)讓后可享受八折優(yōu)惠。公司對(duì)交易卡進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)存檔，在某一門(mén)店的交易，下次可到其他任何門(mén)店實(shí)現(xiàn)優(yōu)惠建立房產(chǎn)中介信息管理系統(tǒng)某公司建立了房產(chǎn)中介信息管理系統(tǒng)，這是一個(gè)在局域網(wǎng)環(huán)境下運(yùn)行的計(jì)算機(jī)管理信息系統(tǒng)。它主要是對(duì)房產(chǎn)中介員工收集的有關(guān)房源和客源等與業(yè)務(wù)相關(guān)的信息進(jìn)行歸類(lèi)管理，同時(shí)公司管理層通過(guò)管理系統(tǒng)可以監(jiān)控和掌握公司的運(yùn)作情況。用戶(hù)可以對(duì)自己權(quán)限范圍類(lèi)的信息進(jìn)行更新和維護(hù)操作、信息處理和檢索查詢(xún)。其功能主要包括對(duì)房源信息的記錄、修改、增刪、查詢(xún)等管理，客戶(hù)的需求信息、聯(lián)系方式、具體匹配信息的管理、員工對(duì)房源和客源的跟蹤情況進(jìn)行記錄和查詢(xún)，公司各類(lèi)合同的展示以及下載功能，公司的信息發(fā)布、留言欄、公司全體職員的通訊錄管理，業(yè)務(wù)工作所需的具體工具管理等等。3.2.4廣泛的營(yíng)銷(xiāo)通道公司與網(wǎng)絡(luò)獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人的合作，使公司比同等規(guī)模的其他公司有更廣泛的營(yíng)銷(xiāo)通道，擁有更多的客戶(hù)資源。4市場(chǎng)分析某概況某市地處某省東南部，下轄城區(qū)、澤州、高平市、陽(yáng)城、陵川和沁水六縣（市、區(qū)）總面積9490平方公里，2013年，人口220萬(wàn)，城區(qū)人口47萬(wàn)。2013年，全市生產(chǎn)總值完成1031.8億元，排全省第3位。同比增長(zhǎng)9.3%，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入完成23250元，同比增長(zhǎng)10.0%，全市農(nóng)村居民人均純房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司商業(yè)計(jì)劃書(shū)收入完成9026元，增長(zhǎng)12.3%。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度連續(xù)幾年在某處于前列。某居民住房消費(fèi)需求（1）本地剛性需求。某第六次全國(guó)人口普查主要數(shù)據(jù)顯示，全市常住人口2279151人，而城區(qū)常住人口為476954人，增長(zhǎng)最快，其中全市適婚青年“（20?30歲）數(shù)量約為15萬(wàn)人，兩人組建一個(gè)家庭的話需要7.5萬(wàn)套住房，總面積約為375萬(wàn)平米。按照1比10的購(gòu)房比例，平均每年約為38萬(wàn)平米。（2）外來(lái)人口遷入的需求。某每年落戶(hù)外來(lái)人口約四萬(wàn)人，按每戶(hù)四人測(cè)算每年某新增家庭有一萬(wàn)多個(gè)。也就是說(shuō)每年某將多出一萬(wàn)個(gè)家庭需要住房，按照人均25平米計(jì)算，需要約100萬(wàn)平米的住宅。假設(shè)其中只有一半的人購(gòu)買(mǎi)商品房，則總面積都要達(dá)到50萬(wàn)平米。（3）改善性住房需求。指的是現(xiàn)已擁有一套住房，但由于現(xiàn)有的居住條件已經(jīng)不能滿(mǎn)足其生活需要而進(jìn)行更替的需求。假設(shè)每年某有5000戶(hù)買(mǎi)房的話，需求面積為43萬(wàn)平米。某房產(chǎn)中介發(fā)展?fàn)顩r某由于房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，其中介市場(chǎng)也較晚，在2000年以前這個(gè)市場(chǎng)幾乎都還算是一片空白，有少量的中介機(jī)構(gòu)都是家庭式的很不正規(guī)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，新房的價(jià)格上揚(yáng)使二手房的交易也熱鬧起來(lái)，市場(chǎng)也就催生了一些房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，發(fā)展還是非?？焖俚?。目前某房地產(chǎn)中介的特點(diǎn)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（1）知名度低，沒(méi)有品牌意識(shí)。某房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的意識(shí)相對(duì)淡薄，就算急需委托服務(wù)的也不知道到哪里去找，可見(jiàn)這些房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的知名度是很低的，不像其他市場(chǎng)總有一些龍頭企業(yè)非常的醒目。房地產(chǎn)中介非常缺乏品牌宣傳意識(shí)。（2）信譽(yù)度低，消費(fèi)者怕上當(dāng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)剛起步的時(shí)候，市場(chǎng)極不規(guī)范，出現(xiàn)了一些欺騙消費(fèi)者的黑中介，最多的是公布虛假房屋租賃、銷(xiāo)售信息，與客戶(hù)簽訂租房、購(gòu)房合同，騙取客戶(hù)中介費(fèi)及定金等。（3）從業(yè)人員素質(zhì)不一，良莠不齊。房地產(chǎn)中介服務(wù)工作涉及面廣，綜合性強(qiáng)，是多學(xué)科知識(shí)的綜合能力的體現(xiàn)，這也對(duì)從業(yè)人員素質(zhì)要求更高。5競(jìng)爭(zhēng)分析行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析某二手房市場(chǎng)，經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，形成規(guī)模的中介公司有六七家左右，門(mén)店近20家，各家中介機(jī)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈，這主要體現(xiàn)在品牌中介與品牌中介的競(jìng)爭(zhēng)，本土的品牌中介占據(jù)了70%的市場(chǎng)份額，占主導(dǎo)地位。10房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司商業(yè)計(jì)劃書(shū)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析某房產(chǎn)在某目前的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是世紀(jì)坊房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司。世紀(jì)坊是最先在某做中介行業(yè)的企業(yè)之一，其優(yōu)勢(shì)有兩點(diǎn)（1）初創(chuàng)期廣告宣傳好，使其品牌知名度高，在某中介業(yè)占據(jù)百分之三十五的市場(chǎng)份額；（2）員工經(jīng)驗(yàn)豐富，人員素質(zhì)高，擁有某知名的中介方面人才。其劣勢(shì)在于發(fā)展過(guò)快，有些服務(wù)跟不上，投訴率增多，同時(shí)由于近兩年創(chuàng)新不足，其傳統(tǒng)的營(yíng)銷(xiāo)模式越來(lái)越不適應(yīng)發(fā)展。某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司競(jìng)爭(zhēng)SWOT分析優(yōu)勢(shì)（Strengths）:是高成長(zhǎng)性與連鎖經(jīng)營(yíng)行業(yè)；專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)；重視線上線下的結(jié)合。（1）高成長(zhǎng)性與連鎖經(jīng)營(yíng)方式。自2005成立年以來(lái)，某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司已經(jīng)發(fā)展了六家連鎖店，在某本地同行業(yè)中是發(fā)展最快速的企業(yè)之一。（2）行業(yè)專(zhuān)業(yè)性、技術(shù)性強(qiáng)。房地產(chǎn)咨詢(xún)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)估價(jià)等業(yè)務(wù)，都需要極強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，不具備相關(guān)專(zhuān)業(yè)知識(shí)和技術(shù)技能者，根本無(wú)法從事相關(guān)業(yè)務(wù)。某擁有多年來(lái)依靠服務(wù)近千買(mǎi)賣(mài)消費(fèi)者所積累下的深厚經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于二手房成交后，需涉及的包括信息審核、網(wǎng)上簽約、資金監(jiān)管、貸款面簽、繳稅過(guò)戶(hù)等在內(nèi)的幾十個(gè)環(huán)節(jié)，保證各環(huán)節(jié)的無(wú)縫對(duì)接，從而使得每一筆交易做到安全、快速、省心。（3）在某率先進(jìn)行線上與線下并行的經(jīng)營(yíng)模式，開(kāi)創(chuàng)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)與移動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)相結(jié)合的整合營(yíng)銷(xiāo)模式，通過(guò)對(duì)虛擬網(wǎng)絡(luò)的整合，為客戶(hù)提供集咨詢(xún)、展示、銷(xiāo)售、服務(wù)于一體的全新體驗(yàn)。劣勢(shì)（Weaknesses）：起步晚；員工素質(zhì)有待提高。（1）某市房地產(chǎn)中介行業(yè)起步晚。某市本土企業(yè)多為2000年以后成立，某是2005年，這相比房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較早的北京、上海、深圳等一線城市起步又晚了一些。正是因?yàn)槠鸩酵?，某市房地產(chǎn)中介行業(yè)的發(fā)展不太成熟。（2）在快速發(fā)展中，招入了許多新人，實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)及專(zhuān)業(yè)知識(shí)的缺乏讓公司面臨更多的挑戰(zhàn)。員工需要及時(shí)培訓(xùn)，適應(yīng)新時(shí)期的發(fā)展。機(jī)會(huì)（Opportunities）:市場(chǎng)潛力大；信息化的普及。（1）龐大的市場(chǎng)潛力。雖然，近期密集的房地產(chǎn)調(diào)控政策使得過(guò)分活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)得到了一定的抑制，房屋交易量和價(jià)格均出現(xiàn)一定程度的下滑。但是，剛性需求仍然非常大。①?gòu)臄?shù)量上分析，住房需求量有增無(wú)減。一方面，某市正處在城市化進(jìn)程不斷加速的階段，舊城改造、拆遷等釋放出大量住房需求。②從價(jià)格上分析，過(guò)高的房?jī)r(jià)讓不少中低收入階層市民轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)。（2）網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)在房地產(chǎn)中介行業(yè)的普及隨著網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)普及，房地產(chǎn)中介行業(yè)進(jìn)入了一個(gè)信息化、網(wǎng)絡(luò)化時(shí)代，房地產(chǎn)中介行業(yè)得到了質(zhì)的飛躍。威脅（Threats）：頻繁的政策調(diào)控；競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的迅速擴(kuò)張。（1）頻繁的房地產(chǎn)調(diào)控政策下，市場(chǎng)空間的暫時(shí)萎縮。自2010年1月以來(lái)，關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的政策一波一波襲來(lái)，從開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)到購(gòu)房環(huán)節(jié)的信貸收緊，政策因素對(duì)二手房市場(chǎng)的不確定性增大。（2）隨著市場(chǎng)發(fā)展，大家普遍認(rèn)識(shí)到市場(chǎng)的巨大，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手也在迅速擴(kuò)張，搶占市場(chǎng)，特別是世紀(jì)坊中介有限公司，已成為公司最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。小結(jié)：可以說(shuō)某中介市場(chǎng)還是處于一個(gè)快速發(fā)展階段，市場(chǎng)依然有巨大潛力，某在發(fā)展中專(zhuān)業(yè)性變的更強(qiáng)，與網(wǎng)絡(luò)連接更緊密，營(yíng)銷(xiāo)渠道更廣；但在發(fā)展中有內(nèi)部先天缺憾，外部政策等因素影響。企業(yè)要發(fā)展，要加強(qiáng)管理，提升素質(zhì)，適應(yīng)政策。6市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略某公司采取的是網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)模式，以及與網(wǎng)絡(luò)獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人合作的營(yíng)銷(xiāo)模式。6.1網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)模式內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)v ?通過(guò)內(nèi)網(wǎng)系統(tǒng)拓展客戶(hù)企業(yè)管理層通過(guò)網(wǎng)絡(luò)實(shí)時(shí)監(jiān)控12房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司商業(yè)計(jì)劃書(shū)外部網(wǎng)絡(luò)在網(wǎng)上及時(shí)刷新房源外部網(wǎng)絡(luò)A搜索新上房源篩選房源搜索新上房源房源是決定房產(chǎn)中介生存與發(fā)展至關(guān)重要的因素之一。只有多渠道的拓展優(yōu)質(zhì)房源才是房產(chǎn)中介的生存之道。某要求每個(gè)工作人員每天至少在外網(wǎng)上尋找到一條個(gè)人房源信息，在房東同意的情況下，再把房源詳細(xì)信息錄入該企業(yè)內(nèi)部系統(tǒng)。正是通過(guò)這個(gè)方式，每個(gè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人每天都可以在內(nèi)網(wǎng)系統(tǒng)上查詢(xún)到大量的新上房源。另一個(gè)拓展新房源的方式是直接排查在內(nèi)網(wǎng)系統(tǒng)中已經(jīng)存在的房源信息。由于內(nèi)網(wǎng)系統(tǒng)中存在著大量已被出租的房源，但是是否租約到期，或者房東是否準(zhǔn)備賣(mài)房，這樣的潛在房源就需要工作人員與房東溝通，進(jìn)行房源信息排查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)可利用房源。工作人員在排查新房源的同時(shí)，留意是否有之前忽略的未被租掉或賣(mài)掉的閑置房源，此類(lèi)房源也是關(guān)注對(duì)象之一。篩選房源在獲取新上房源之后，便需要篩選重點(diǎn)關(guān)注房源。首先，某的每位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人都有其所屬門(mén)店，每個(gè)門(mén)店都有其相對(duì)應(yīng)的經(jīng)營(yíng)范圍，把關(guān)注房源記錄在個(gè)人的房源本上，再對(duì)這些房源做出進(jìn)一步的篩選。每天篩選出的優(yōu)質(zhì)房源便發(fā)布到外網(wǎng)上來(lái)吸引客戶(hù)。進(jìn)一步篩選的過(guò)程需要房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對(duì)客戶(hù)所瀏覽的網(wǎng)站和點(diǎn)擊量進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，明確客戶(hù)目前所感興趣的房源?；蛘咴趦?nèi)部網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)中獲取消費(fèi)者資料，進(jìn)一步溝通了解，打入目標(biāo)客戶(hù)群，獲得更加具體化的需求信息，才能對(duì)市場(chǎng)需求做出及時(shí)的感知與反應(yīng)。從而房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人把那些顧客感興趣，性?xún)r(jià)比高的或者具有稀缺性的優(yōu)質(zhì)房源作為自己篩選房源的最終成果。篩選過(guò)的房源中可能出現(xiàn)焦點(diǎn)房源，這種便是熱門(mén)搶手房源，類(lèi)似這樣的房源可以在多個(gè)房地產(chǎn)網(wǎng)站進(jìn)行發(fā)布，形成聚焦房源。發(fā)布房源發(fā)布房源時(shí)，需要房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對(duì)現(xiàn)有的房源信息重新整合加工，和附加額外信息。優(yōu)質(zhì)的房源只有配上真實(shí)詳盡的描述，分析擁有清爽美觀的版面，以及該房源真實(shí)的室內(nèi)照片，外加吸引人的標(biāo)題，才能在眾多競(jìng)爭(zhēng)者中脫穎而出，增加客戶(hù)每日點(diǎn)擊量，提高自身的競(jìng)爭(zhēng)力。這樣的方式讓客戶(hù)全方位、多角度的全面了解了房源信息，彌補(bǔ)了傳統(tǒng)店鋪營(yíng)銷(xiāo)模式的不足。通過(guò)發(fā)布高質(zhì)量的房源信息，增加客戶(hù)點(diǎn)擊率，在高點(diǎn)擊率的基礎(chǔ)下，才能保證不斷增加客戶(hù)量，這樣也提高了工作效率。在網(wǎng)上及時(shí)刷新房源房源的點(diǎn)擊率與客戶(hù)搜索后房源的搜索排序密切相關(guān)，這就需要房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人及時(shí)刷新房源。刷新過(guò)的房源排序便會(huì)相應(yīng)靠前。由于目前收費(fèi)網(wǎng)站每天的刷新量有限，所以需要工作人員按時(shí)并且有計(jì)劃的刷新，掌握刷新技巧十分重要。及時(shí)刷新房源與拓展到更多客戶(hù)得息息相關(guān)。通過(guò)內(nèi)網(wǎng)系統(tǒng)拓展客戶(hù)14房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司商業(yè)計(jì)劃書(shū)許多房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人通過(guò)網(wǎng)上發(fā)布房源的方式拓展客戶(hù)，一旦客戶(hù)對(duì)發(fā)布的某一房源信息感興趣，便會(huì)通過(guò)網(wǎng)站上提供房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的聯(lián)系方式主動(dòng)聯(lián)系房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人來(lái)獲取進(jìn)一步的信息，通過(guò)這種方式成交的業(yè)務(wù)占了80%左右，由于是客戶(hù)主動(dòng)聯(lián)系房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，所以此類(lèi)客戶(hù)相對(duì)比較誠(chéng)心，并且是在對(duì)發(fā)布房源感興趣的基礎(chǔ)上來(lái)咨詢(xún)的，成交幾率相對(duì)較大。另一種方式是，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)上主動(dòng)聯(lián)系客戶(hù)。由于某規(guī)定每個(gè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人最新拓展到的客戶(hù)都必須錄入系統(tǒng)，此時(shí)的客戶(hù)是屬于該錄入者的私客，其他房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人無(wú)權(quán)查看私客的具體資料，若四天過(guò)后此私客仍未有成交房子，私客就淪為公客。此時(shí)，某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對(duì)此客戶(hù)信息有共享權(quán)，一旦有合適的房源都可以主動(dòng)聯(lián)系此客戶(hù)。對(duì)于此客戶(hù)來(lái)說(shuō)，獲得了該企業(yè)所有房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的實(shí)時(shí)關(guān)注，能夠在短時(shí)間內(nèi)成交的幾率大大提高。某通過(guò)這種內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)的方式，大大提高了服務(wù)質(zhì)量和成交效率，同時(shí)在同行業(yè)中，也提高了競(jìng)爭(zhēng)力。企業(yè)管理層通過(guò)網(wǎng)絡(luò)實(shí)時(shí)監(jiān)控企業(yè)網(wǎng)絡(luò)是根據(jù)內(nèi)部需求而設(shè)置的，其規(guī)模和功能符合了企業(yè)發(fā)展的需求。某管理層通過(guò)內(nèi)網(wǎng)查看工作人員及時(shí)輸入的工作進(jìn)展信息，對(duì)工作人員做到實(shí)時(shí)監(jiān)控，同時(shí)對(duì)網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)，能夠了解每個(gè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的每天的發(fā)網(wǎng)數(shù)量，刷網(wǎng)情況，以及客戶(hù)點(diǎn)擊量，也能夠了解每個(gè)分店的總體經(jīng)營(yíng)進(jìn)展。由于網(wǎng)絡(luò)的存在，從細(xì)節(jié)到總體，管理層都可以了如指掌，管理層能面面俱到的對(duì)該企業(yè)進(jìn)行統(tǒng)籌管理。絡(luò)獨(dú)立房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的合作的模式（1）獨(dú)立房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，簡(jiǎn)單的講就是成為中介機(jī)構(gòu)的加盟合作人，自己開(kāi)拓市場(chǎng)的經(jīng)紀(jì)人。獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人和公司之間是合作關(guān)系，擁有自由空間。不需要坐班，自由開(kāi)展業(yè)務(wù)。獨(dú)立發(fā)展資源網(wǎng)絡(luò)與客戶(hù)群，建立自己的信息庫(kù)。代理買(mǎi)家、賣(mài)家，相互合作。需要說(shuō)明的是，網(wǎng)絡(luò)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人并不代表其所有業(yè)務(wù)流程全部通過(guò)網(wǎng)絡(luò)，網(wǎng)絡(luò)是經(jīng)紀(jì)人的平臺(tái)之一，在線下經(jīng)紀(jì)人會(huì)與客戶(hù)在某門(mén)店完成簽約事宜。（2）在隸屬關(guān)系上，網(wǎng)絡(luò)獨(dú)立房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人經(jīng)紀(jì)人是以個(gè)人身份成為某房產(chǎn)的加盟合作伙伴，與某房產(chǎn)之間是合伙人關(guān)系。在工作時(shí)間上經(jīng)紀(jì)人擁有完全自由的空間和時(shí)間，不需要早九晚九的坐班，自由開(kāi)展業(yè)務(wù)。工作方式是利用某網(wǎng)和某房產(chǎn)打造自己的個(gè)人品牌，拓展自己的渠道和客戶(hù)群，建立自己的信息庫(kù)，并與某旗下眾多的門(mén)店經(jīng)紀(jì)人相互合作，達(dá)到迅速成交的目的。后勤保障上由某房產(chǎn)提供公司資質(zhì)、辦公場(chǎng)所、交易過(guò)戶(hù)、貸款服15務(wù)、中介管理軟件及房源和客戶(hù)信息，為獨(dú)立房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人提供中介公司必備的后勤服務(wù)支持；在收入待遇上更擁有70%以上的傭金提成。（3）在具體業(yè)務(wù)操作上，網(wǎng)絡(luò)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人更多利用網(wǎng)絡(luò)媒體發(fā)布、管理、尋16房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司商業(yè)計(jì)劃書(shū)找相關(guān)房源案源信息。好比在網(wǎng)絡(luò)上建立起自己的個(gè)人網(wǎng)上小門(mén)店來(lái)開(kāi)展業(yè)務(wù)。網(wǎng)絡(luò)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人一般至少會(huì)在網(wǎng)絡(luò)上建立自己的博客，將自己的信息（包括房源、成交案例、房產(chǎn)政策解讀等）對(duì)外發(fā)布以此尋找客戶(hù)。另外網(wǎng)絡(luò)論壇、相關(guān)網(wǎng)絡(luò)交友圈等處也可時(shí)常發(fā)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的身影。7融資項(xiàng)目說(shuō)明項(xiàng)目成本（1）增開(kāi)黃花街店和開(kāi)發(fā)區(qū)店2個(gè)直營(yíng)店。固件及人力投資基本如下：項(xiàng)目計(jì)算方法合計(jì)（元）月攤費(fèi)用（元）房租55平米X20000元X222000018300裝修費(fèi)55平米X330元X2360001500電腦系統(tǒng)2000元/臺(tái)X4臺(tái)X2160001100電話系統(tǒng)50元/臺(tái)X4X240030辦公用品及耗材2400200桌椅設(shè)備等120001000人工2000元/人X4人X219200016000其他成本120001000合計(jì)49080040800（2）優(yōu)化網(wǎng)站。網(wǎng)站美工2千，購(gòu)買(mǎi)軟件，建立房屋數(shù)據(jù)庫(kù)需要一萬(wàn)八千，總計(jì)約2萬(wàn)元。（3）廣告投資。在某房產(chǎn)網(wǎng)等網(wǎng)站投放每年約2萬(wàn)元，新增街頭廣告需要1萬(wàn)元，在一些報(bào)刊投放需要1萬(wàn)元，總計(jì)4萬(wàn)元。17結(jié)論:項(xiàng)目已三年為期，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司第一年需資金規(guī)?？傆?jì)49+2+4=55萬(wàn)元，第二年除去裝修和一些固件成本預(yù)計(jì)約45萬(wàn)，第三年約48萬(wàn)。18房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司商業(yè)計(jì)劃書(shū)收益方式某某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司中介服務(wù)費(fèi)，按照10萬(wàn)元以下(含10萬(wàn))每宗收取2%傭金,10萬(wàn)---100萬(wàn)(含100萬(wàn))每宗收取1%傭金，100萬(wàn)以上(含100萬(wàn))按0.5%收取傭金。其他房產(chǎn)咨詢(xún)服務(wù)按難易，量的大小適當(dāng)收取咨詢(xún)費(fèi)。8財(cái)務(wù)計(jì)劃與分析可行性分析投資凈現(xiàn)值分析NPV=(CI-CO)t(1+ic)-t式中：CI——現(xiàn)金流入量CO——現(xiàn)金流出量(CI-CO)t——第t年的凈現(xiàn)金流量n——計(jì)算期ic——利率當(dāng)t=1時(shí)，ic=15%NPV=(55-36)X1.15=21.85萬(wàn)元經(jīng)計(jì)算，NPV遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于零，營(yíng)業(yè)期內(nèi)盈利能力很好，投資方案可行。投資回收期預(yù)測(cè)如果項(xiàng)目投資成功，預(yù)計(jì)2年收回投資。投資回收期(pt)二累計(jì)凈現(xiàn)金流量開(kāi)始出現(xiàn)正值的年份數(shù)-1+上一年累計(jì)凈現(xiàn)金流量的絕對(duì)值/出現(xiàn)正值年份的凈現(xiàn)金流量=2-1+3.72+11.42=1.32經(jīng)計(jì)算：投資回收期1.3