.../上海財經大學《資產評估學》課程各章習題和參考答案第一章資產評估的基本概念一、單項選擇題1．從資產交易各方利用資產評估結論的角度看,資產評估結果具有〔。A．現實性B．咨詢性C．公正性D．市場性2．〔是資產評估業(yè)務的基礎,決定了資產價值類型的選擇,并在一定程度上制約著評估途徑的選擇。A．評估目的B．評估方法C．評估規(guī)程D．評估對象3．以下屬于法定評估的資產業(yè)務是〔。A．企業(yè)租賃B．抵押貸款C．國家征用不動產D．資產清算4．資產評估是判斷資產價值的經濟活動,評估價值是資產的〔。A．時期價值B．時點價值C．階段價值D．時區(qū)價值5．根據財政部20XX1月1日公布的《國有資產評估管理若干問題的規(guī)定》,占有單位有〔行為的,可以不進行資產評估。A．以非貨幣資產對外投資B．整體或部分改建為有限責任公司或者股份有限公司C．行政事業(yè)單位下屬的獨資企業(yè)之間的資產轉讓D．確定涉訟資產價值6．按存在形態(tài)可以將資產分為〔。A．可確指資產和不可確指資產B．固定資產和流動資產C．有形資產和無形資產D．單項資產和整體資產7．資產評估的主體是指〔。A．被評估資產占有人B．被評估資產C．資產評估委托人D．從事資產評估的機構和人員8．以下表述不符合資產評估科學性原則的是〔。A．必須根據評估的特定目的選擇適用的價值類型和方法B．評估的特定目的必須與價值類型相匹配C．特定的資產業(yè)務可采用多種評估方法D．特定的資產業(yè)務可采用多種價值類型9．資產評估的〔,是指資產評估的行為服務于資產業(yè)務的需要,而不是服務于資產業(yè)務當事人的任何一方的需要。A．公正性B．市場性C．咨詢性D．專業(yè)性10．下列選項中不符合資產評估中確認"資產"標準的是〔。A．控制性B．有效性C．稀缺性D．市場性二、多項選擇題1．資產評估中的資產具有的基本特征是〔。A．是由過去的交易和事項形成的B．能夠以貨幣衡量C．由特定權利主體擁有或控制的D．能給其特定主體帶來未來經濟利益E．是有形的2．資產評估中確認資產的標準有〔。A．現實性B．有效性C．稀缺性D．合法性E．市場性3．根據被評估資產能否獨立存在分類,資產可分為〔。A．整體資產B．可確指資產C．單項資產D．不可確指資產E.有形資產4．根據財務會計制度規(guī)定與被評估資產的工程技術特點分類,資產可以分為〔。A．在建工程B．無形資產C．流動資產D．不動產E．長期投資5．下列原則中,屬于資產評估工作原則的是〔。A．科學性原則B．獨立性原則C．客觀性原則D．貢獻性原則E．替代原則6．資產評估的現實性表現在〔。A．資產評估是在當前條件下進行的B．資產評估以現實存在的資產作為估價的依據C．資產評估強調客觀存在D．資產評估以現實狀況為基礎反映未來E．資產評估是客觀的7．資產評估的科學性原則要求〔。A．評估程序要結合具體業(yè)務的實際情況,盡量降低評估成本,提高評估效率B．評估結果應以充分的事實為依據C．評估標準的選擇應以特定評估目的為依據D．評估方法的選擇要受到可利用的條件、數據以及被評估資產的理化狀態(tài)的制約E．以科學的態(tài)度制定評估方案8．在資產評估價值類型確定的情況下,資產評估方法選擇具有〔。A．多樣性B．替代性C．唯一性D．隨意性E．科學性9．涉及國有資產屬于必須進行資產評估的資產業(yè)務有〔。A．企業(yè)經營,產成品出售B．資產轉讓,企業(yè)清算C．企業(yè)所有權與經營權分離D．企業(yè)兼并,企業(yè)出售E．中外合資、合作10．資產評估的公正性表明資產評估具有〔。A．技術基礎B．程序基礎C．思想基礎D．組織基礎E．道德基礎三、判斷題咨詢性使資產評估結論常用于財產訴訟和政府對財產的征用和管理。2．企業(yè)的借入資產不可納入被評估資產的范圍,因為企業(yè)不擁有其所有權。3．政府發(fā)布的經濟信息也是一種經濟資源,具有為企業(yè)帶來經濟利益的潛能,因而也是資產評估的對象。4．根據權益的性質,整體資產評估對象可以分為：控制權益、投資權益、所有者權益。其中,投資權益包括所有者投資和負債投資,能較好地放映企業(yè)穩(wěn)定的生產能力,是控制權益扣除流動負債的余額。5．根據國際評估準則中的定義,固定資產包括有形和無形兩類。其中,無形固定資產又包括長期投資、長期應收賬款、結轉的費用、商譽、商標、專利以及類似資產。6．為了保證資產評估的獨立性,資產評估機構收取的勞務費只與工作量相關,不與被評估資產的價值掛鉤,并應受到公眾監(jiān)督。7．根據資產的法律意義分類,全部資產要素可以分為財產與合法權利。8．若評估對象是市中心的一塊土地,按照有關規(guī)定,該塊土地可以用于建造商務辦公樓,也可以建造一般居民住宅,評估人員應依據最佳利用原則,按照前一個用途進行估價。9．資產評估通過對資產的現時價值進行評定和估算,為各項資產業(yè)務提供公正的價值尺度。這是資產評估最基本的功能。10．科學性原則是指資產評估機構必須是提供評估服務的專業(yè)技術機構。四、簡答題1．什么是資產評估,它由哪些基本要素組成？2．市場經濟中,資產評估的功能有哪些？3．簡述資產評估中確認評估對象的標準？4．資產評估對象可以依據哪些標準進行分類？第一章習題參考答案一、單項選擇題1.C2.A3.C4.B5.C6.C7.D8.D9.A10.D二、多項選擇題1.BCD2.ABCD3.BD4.ABCE5.ABC6.BCD7.ACDE8.ABE9.BDE10.AD三、判斷題1.錯2.錯3.錯4.對5.對6.錯7.錯8.對9.對10.錯四、簡答題1．答：資產評估是指評估機構根據特定的目的,遵循客觀經濟規(guī)律和公允的準則,按照法定的標準和程序,運用科學的方法,對資產的現時價格進行評定和估算。其核心是對資產在某一時點的價格進行估算。由定義可知,資產評估由六大基本要素組成,即資產評估的目的、評估的對象、評估人、估價標準、評估規(guī)程和評估方法。2．答：資產評估功能是指資產評估這一特定經濟行為自身應有的內在功能和效用。概括地講,資產評估具有以下功能?！?為資產業(yè)務提供價值尺度。資產評估通過對資產的現時價值進行評定和估算,為各項資產業(yè)務提供公正的價值尺度。這是資產評估最基本的功能?！?界定與維護各產權主體的合法權益。資產評估具有公正地界定與資產有關的各方,如不同所有者、占有使用者所擁有或控制的資產份額及其價值量的作用,從而可以維護各產權主體的合法權益。〔3優(yōu)化資源配置。首先,資產評估是生產要素、產權進入市場的必要條件?？茖W規(guī)范的資產評估,能保證資產市場、產權市場的有序運行,可以為資產和產權的配置提供正確信號,從而起到優(yōu)化資源配置的作用。其次,由于一項資產業(yè)務的進行往往具有多種途徑,因此在資產評估中,按最優(yōu)使用原則對資產的價格進行估算,有利于資產的優(yōu)化配置和流動?！?促進企業(yè)帳實相符,足額補償和資產完整。在通貨膨脹情況下,資產的重置成本與歷史成本的差額隨通貨膨脹率的增長而急劇擴大,這將導致按固定資產的賬面原值提取的折舊明顯過低,會造成企業(yè)更新改造資金過少、企業(yè)盈利虛增和財政收入虛假。這時進行資產重估,可以克服上述問題。此外,通過資產評估還可以明晰企業(yè)自創(chuàng)無形資產、土地使用權價值、商標和商譽的價值,使企業(yè)的全部資產在賬簿上得到反映?！?在促進對外開放的同時,維護國家權益。資產評估機構在中外合資、合作的過程中提供符合國際專業(yè)水平的評估服務既是吸引外資流入的基礎工作,又是維護國家民族權益的重要技術保障?！?防止國有資產流失和促進國有企業(yè)改革順利進行。在國有企業(yè)產權變動的過程中,合理定價是關鍵。而轉讓定價的基礎是企業(yè)的評估價值。因此,公平、客觀的資產評估是防止國有資產流失和促進國有企業(yè)改革順利進行的基礎。3．答：資產評估中確認資產的標準主要有：〔1現實性?，F實性表明經濟資源在評估時點已經存在,是已經發(fā)生的經濟活動的結果,并且在評估時點仍然存在?！?控制性。指以企事業(yè)單位或個人對經濟資源的控制權來定義被評估資產的邊界,而不論資產是其用自有資金投資購建,還是負債購建,或是租入?！?有效性。有效性一是表明已無實際資產對應的待攤費用等不能列作被估資產；二是表明無論是否是勞動產品,只要有效用即可作為被估資產?！?稀缺性。稀缺性表明要獲得具有稀缺性經濟資源的控制權就必須付出代價。也正因為此,經濟資源才成為資產?！?合法性。指企事業(yè)單位或個人控制的經濟資源具有合法性,受到法律保護,即非法經濟資源不能被確認為資產。4．答：資產評估對象可以依據下列標準進行分類：〔1按資產評估目的和被評估資產是否具有綜合獲利能力分類,可以分為單項資產和整體資產。〔2根據被評估資產的存在形態(tài)分類,全部資產要素可分為有形資產與無形資產?！?根據資產的法律意義分類,全部資產要素可以分為不動產、動產和合法權利。〔4根據被評估資產在企業(yè)經營活動中是否持續(xù)使用,全部資產要素可分為固定資產與流動資產。〔5根據被評估資產能否獨立存在分類,全部資產要素可以分為可確指的資產與不可確指的資產。〔6根據財務會計制度規(guī)定與被估資產的工程技術特點分類,可以把全部資產要素分為：固定資產,長期投資,流動資產,無形資產,在建工程,遞延資產及其他資產。第二章資產定價的基本原理一、單項選擇題1、決定資產評估價值類型的要素是〔。A．資產評估的客體B．資產評估方法C．資產評估的特定目的D．法定的程序2．以下原則中屬于資產評估的經濟原則的是〔。A．貢獻原則B．科學性原則C．專業(yè)性原則D．客觀性原則3．資產評估值與資產交易中的實際成交價格存在下列關系〔。A．前者必須高于后者B．前者必須低于后者C．前者必須等于后者D．前者可以高于、低于或者等于后者4．在預測企業(yè)未來收益時,對所預測的企業(yè)收入與成本費用應遵循〔原則。A．貢獻B．替代C．重要性D．配比5．資產評估價值是一個〔。A．歷史事實B．資產價值的估計值C．資產的客觀價值D．資產的實際價值6．依據持續(xù)使用假設中的各種具體假設分別去評估某一具體資產,其結果可能是〔。A．一個確切的評估值B．一個合理的區(qū)間值C．若干不同的評估值D．無法確定的評估值7．以資產保全、補償為目的的資產評估,適用〔。A．重置成本標準B．現行市價標準C．收益現值標準D．清算價格標準8．資產評估于其他學科一樣,其理論體系和方法體系的確立也是建立在一系列的基礎之上的,此基礎是〔。A．假設基礎B．事實基礎C．結果基礎D．數據基礎9．資產評估的一般目的是評估資產的〔。A．價格B．價值C．公允價值D．公開市場價值10．評估資產市場價值所適用的最直接的假設前提是〔。A．在用續(xù)用假設B．公開市場假設C．清算假設D．會計主體假設二、多項選擇題1．以下資產中屬于可確指資產的有〔。A．機器設備B．專利C．商標D．專有技術E．商譽2．資產評估與會計計價的區(qū)別主要有〔。A．操作者不同B．目的不同C．前提條件不同D．假設不同E．方法不同3．在下列觀點中,〔的說法是正確的。A．由于不同的評估方法其評估思路不同,因此對同一資產采用不同的評估方法評估,其結果沒有可比性。B．在相同的評估條件下,對同一資產采用不同的評估方法,其結果應趨于一致。C．在資產評估中,不同的評估方法之間可以相互替代。D．由于市場價值與非市場價值的價值類型不同,因此對同一資產在兩種價值類型情況下不能用同一種評估方法。E．無論采用哪種方法,都應保證評估目的、所依據的各種假設和條件與評估所使用的各種參數,及其評估結果在性質上和邏輯上的一致。4．資產評估的經濟原則包括〔A．科學性原則B．替代原則C．專業(yè)性原則D．預期原則E．最佳利用原則5．適用于資產評估的假設有〔。A．重置成本假設B．公開市場假設C．收益現值假設D．清算假設E．交易假設6．在資產評估中,評估方法的選擇要與〔相適應。A．評估目的B．評估時的市場條件C．評估機構的能力D．評估價值類型E．評估假設7．商品價值由〔為代表形成了不同的學派和理論體系。A．生產費用價值理論B．效用價值理論C．經濟基礎理論D．新古典經濟學價值理論E．勞動價值論8．在資產評估價值類型確定的情況下,資產評估方法選擇具有〔。A．多樣性B．替代性C．唯一性D．隨意性E．確定性9．在確認繼續(xù)使用的資產時,必須充分考慮以下〔條件。A．資產能以其提供的服務或用途,滿足所有者經營上期望的收益B．資產尚有顯著的剩余使用壽命C．資產從經濟上、法律上允許轉作它用D．資產的使用功能完好或較為完好E．原設計用途10．一般地,資產評估價值類型主要有〔。A．市場價值B．投資價值C．重置成本D．清算價值E．在用價值三、判斷題1．公允市場價值即是指資產在評估基準日的市場上交易的價格。2．資產的價值并不是一個確定值,它反映了特定環(huán)境下,與資產有關的利益雙方的市場觀念。效用價值論是從成本的角度〔采用重置成本法評估資產價值的理論基礎。某些資產由于其自身的特點,不符合成本費用與效用正相關的關系。此類資產主要有資源性資產和無形資產〔包括企業(yè)的商譽。資產的賬面價值是以歷史成本計價的,并不能反映出物價變動和技術進步等因素對資產價值的實際影響。對于能夠在市場上交易得的資產,如果市場是完善的,其公允市場價值應該大于內在價值。以賠償為目的的評估并不是特定評估目的的資產業(yè)務,因此它所評估的是資產的市場價值。不完全具備在公開市場上出售條件的資產、處于特定地位的資產、不能獨立存在的資產和用途單一且專業(yè)特征明顯的資產都是屬于特殊評估對象的資產。繼續(xù)使用假設的核心是強調資產對未來的有效性,這種有效性可以完全不受過去和現在是否有效的影響。10．根據資產評估的預期收益原則,資產在取得時花費的成本越大,其評估值就越高。四、簡答題1．資產評估的經濟原則有哪些？如何理解？2．簡要說明資產評估的假設有哪些？3．試述資產評估持續(xù)使用假設的內涵和實質。4．什么是清算價值？它與公允市場價值的主要區(qū)別是什么？第二章習題參考答案一、單項選擇題1.C2.A3.D4.D5.B6.C7.A8.A9.C10.B二、多項選擇題1.ABCD2.ABCDE3.BCE4.BDE5.BDE6.ABDE7.ABD8.AB9.ABCD10.ABDE三、判斷題1.錯2.對3.錯4.對5.對6.錯7.錯8.對9.對10.錯四、簡答題1．答：資產評估的經濟原則有：〔1貢獻原則。指某一項資產或資產的某一構成部分的價值取決于它對其它相關的資產或資產整體的價值貢獻,或根據當缺少它是對整體價值下降的影響程度來衡量確定。〔2替代原則。指同時存在幾種效能相同的資產時,最低價格的資產需求量最大。因為有經驗的買方對某一資產不會支付高于市場上能夠找到的替代物的費用。〔3預期原則。指資產評估中,資產的價值可以不按照其過去形成的成本或銷售價格決定,而是基于對未來收益的期望值決定。評估值取決于現實資產的未來獲利能力。〔4最佳效用原則。指當一項具有多種用途或潛能的資產在公開市場條件下進行評估時,應按照其最佳用途來評估資產價值。2．答：假設是指依據有限事實而作出合理推斷的狀態(tài),資產評估理論和方法體系的形成是建立在一定假設基礎上的。資產評估的假設有：〔1繼續(xù)使用假設。是指資產將按照現行用途繼續(xù)使用,或轉換用途繼續(xù)使用。〔2公開市場假設。是指在市場上進行或擬進行資產交易的雙方,彼此地位平等,且都具有獲得足夠市場信息的機會和時間,以便對資產的功能、用途及其交易價格等作出理智的分析判斷。〔3清算假設。是指資產所有者在某種壓力下被強制在公開市場上進行資產的出售。3．答：持續(xù)使用假設也是對資產擬進入的市場的條件,以及在這樣的市場條件下的資產狀態(tài)的一種假定性描述或說明。持續(xù)使用假設又細分為三種具體情況：〔1在用續(xù)用。指的是處于使用中的被評估資產在產權發(fā)生變動或資產業(yè)務發(fā)生后,將按其現行正在使用的用途及方式繼續(xù)使用下去。〔2轉用續(xù)用。指的是被評估資產將在產權發(fā)生變動后或資產業(yè)務發(fā)生后,改變資產現時的使用用途,調換新的用途繼續(xù)使用下去?！?移地續(xù)用。指的是被評估資產將在產權變動發(fā)生后或資產業(yè)務發(fā)生后,改變資產現在的空間位置,轉移到其他空間位置上繼續(xù)使用。4．答：清算價值是企業(yè)停止經營,變賣企業(yè)所有資產減去所有負債后以貨幣形式存在的余額。從上述有關清算價值的定義可知,其余公允市場價值的區(qū)別主要表現在兩個方面：一是買賣雙方地位不平等,賣方是被迫出售；二是沒有充足的時間詢價,有序清算與強制清算的區(qū)別只是兩者在時間限定程度上的差異。清算價值屬于非市場價值,或者更確切地說是非正常的市場價值,因此通常低于資產在正常交易條件下的市場價值。第三章資產評估的基本方法一、單項選擇題1．資產功能性貶值的計算公式為：被評估資產功能性貶值額=〔被評估資產年凈超額運營成本×折現系數。其中,凈超額運營成本是〔。A．超額運營成本乘折現系數所得的數額B．超額運營成本扣除其抵減的所得稅以后的余額C．超額運營成本扣除其抵減的所得稅以后的余額乘折現系數的所得額D．超額運營成本加上其應抵減的所得稅額2．對被評估的機器設備進行模擬重置,按現行技術條件下的設計、工藝、材料、標準、價格和費用水平進行核算,這樣求得的成本稱為〔。A．更新重置成本B．復原重置成本C．完全重置成本D．實際重置成本3．某評估機構采用收益法對一項長期股權投資進行評估,假定該投資每年純收益為30萬元且固定不變,資本化率為10%,則該項長期股權投資的評估值為〔。A．200萬元B．280.5萬元C．300萬元D．350萬元4．已知某類設備的價值與功能之間存在線性關系,重置類似全新機器設備一臺,其價值為4萬元,年產量為4000件,現知被評估資產年產量為3000件,則其重置成本為〔。A．3萬元B．4萬元C．3至4萬元D．無法確定5．評估機器設備一臺,三年前購置,據了解該設備尚無替代產品。該設備賬面原值10萬元,其中買價8萬元,運輸費0.4萬元,安裝費用〔包括材料1萬元,調試費用0.6萬元。經調查,該設備現行價格9.5萬元,運輸費、安裝費、調試費分別比三年前上漲40%、30%、20%。該設備的重置成本是〔?！脖Ａ魞晌恍礎．12.08萬元B．10.58萬元C．12.58萬元D．9.5萬元6．1995年1月評估設備一臺,該設備于1991年12月購建,賬面原值為20萬元,1993年進行一次技術改造,改造費用〔包括增加設備2萬元。若定基物價指數1991年為1.05,1993年為1.20,1995年為1.32。則該設備的重置成本是〔。A．22萬元B．27.34萬元C．27.43萬元D．29.04萬元7．評估資產為一臺年產量為8萬件甲產品的生產線。經調查,市場現有類似生產線成本為25萬元,年產量為15萬件。如果規(guī)模經濟指數為0.7時,該設備的重置全價為〔。A．19.2萬元B．17.35萬元C．24萬元D．16.10萬元8．某待估設備重置成本為27萬元,經查閱,已使用4年,評估人員經分析后確定該設備尚可使用5年,那么它的實體性貶值額為〔。A．10萬元B．12萬元C．15萬元D．18萬元9．某項專用技術預計可用5年,預測未來5年的收益分別為40萬元、42萬元、44萬元、45萬元、46萬元,假定折現率為10%,則該技術的評估價值為〔。〔保留兩位小數A．217萬元B．155.22萬元C．150.22萬元D．163.43萬元10．假定某企業(yè)長期負債占全部投入資本的比重為20%,自有資金的比重為80%,長期負債的平均利息率為9%,社會無風險報酬率為4%,該企業(yè)風險報酬率為12%,則利用加權平均資本成本模型求得其資本化率為〔。<不考慮企業(yè)所得稅的影響>A．15%B．13.2%C．14.6%D．12.6%二、多項選擇題1．價格指數調整法通常是用于〔的機器設備的重置成本估測。A．技術進步速度不快B．技術進步因素對設備價格影響不大C．技術進步因素對設備價格影響很大D．單位價值較小的自制設備E．價值量較大的設備2．資產評估中不能采用會計學中的折舊年限來估算成新率是因為〔。A．會計計價是由企業(yè)會計進行,而資產評估是由企業(yè)以外的評估人員進行的。B．會計學中的折舊年限是對某一類資產作出的會計處理的統一標準,對同一類資產具有普遍性和同一性,而資產評估中的成新率則具有特殊性和個別性。C．會計學中修理費的增加不影響折舊年限,而資產評估中的修理費的增加要影響資產的成新率。D．會計學中的折舊年限未考慮同一類資產中個別資產之間在使用頻率、保養(yǎng)和維護等方面的差異。E．會計學中的折舊年限是按照折舊政策確定的,而成新率反映了資產實際的新舊程度3．應用市場法必須具備的前提條件是〔。A．需要有一個充分活躍的資產市場B．必須具有與被評估資產相同或相類似的全新資產價格C．可搜集到參照物及其與被評估資產可比較的指標、技術參數D．被評估資產未來收益能以貨幣衡量E．被估資產所面臨的風險也能夠衡量4．物價指數法中的物價指數可以是〔。A．被評估資產的類別物價指數B．被評估資產的個別物價指數C．固定資產投資價格指數D．商品零售價格指數E．綜合物價指數5．應用市場法估測被評估機組的重置成本時,參照物與被估機組之間需調整的主要參數有〔。A．交易時間的差異B．生產效率的差異C．付款方式的差異D．新舊程度的差異E．交易情況的差異6．市場法中交易情況的調整是指〔。A．由于參照物的成交價高于或低于市場正常交易價格所需進行的調整B．因融資條件差異所需進行的調整C．因投資環(huán)境差異所需進行的調整D．因銷售情況不同所需進行的調整E．因交易時間差異所需進行的調整7．以下對市場法的理解正確的有〔。A．市場法是資產評估的基本方法之一B．市場法的優(yōu)點是能夠反映資產目前的市場情況C．市場法的優(yōu)點是評估值較能直觀反映市場現實價格D．市場法的缺點是有時缺少可比較的數據E．市場法是最具說服力的評估方法之一8．造成資產經濟性貶值的主要原因有〔。A．該項資產技術落后B．該項資產生產的產品需求減少C．社會勞動生產率提高D．政府公布淘汰該類資產的時間表E．市場對該項資產的需求下降9．收益法應用中預期收益額的界定應注意〔。A．收益額指的是被評估資產在未來正常使用中能產生的收益額B．收益額是由被評估資產直接形成的C．收益額必須是稅后利潤D．收益額是一個確定的數據E．對于不同的評估對象應該具有不同內涵的收益額10．下列有關收益法參數的說法中,正確的是〔。A．運用收益法涉及的參數主要有三個：收益額、折現率和收益期限B．收益額是資產的現實收益額C．折現率是一種風險報酬率D．收益期限是指資產具有獲利能力持續(xù)的時間,通常以年為時間單位E．收益額是資產未來的實際收益額三、判斷題1．應用市場法評估資產需要滿足三個前提條件。2．收益法中的收益是指評估基準日后若干年的平均收益。3．采用市場法評估資產價值時,需要以類似或相同的資產為參照物,選擇的參照物應該是與被評估資產的成新率相同的資產。4．市場比較法中的個別因素修正的目的在于將可比交易實例價格轉化為待估對象自身狀況下的價格。5．政府實施新的經濟政策或發(fā)布新的法規(guī)限制了某些資產的使用,造成資產價值的降低,這是一種非評估考慮因素。6．對被評估的機器設備進行模擬重置,按現行技術條件下的設計、工藝、材料、標準、價格和費用水平進行核算,這樣求得的成本稱為復原重置成本。7．對于一項科學技術進步較快的資產,采用物價指數法往往會比采用重置核算法估算的重置成本高。8．收益法涉及的參數主要有三個：收益額、折現率和收益期限。9．收益年限是指資產從購置開始到報廢為止所經歷的全部時間,通常以年為時間單位。10．復原重置成本與更新重置成本相比較,設計差異、功能差異、技術差異和標準差異均是兩者之間的主要差異。四、計算題1．被評估機組為5年前購置,賬面價值20萬元人民幣,評估時該類型機組已不再生產了,已經被新型機組所取代。經調查和咨詢了解到,在評估時點,其他企業(yè)購置新型機組的取得價格為30萬元人民幣,專家認定被評估機組與新型機組的功能比為0.8,被評估機組尚可使用8年,預計每年超額運營成本為1萬元。假定其他費用可以忽略不計。要求：試根據所給條件〔1估測該機組的現時全新價格；〔2估算該機組的成新率；〔3估算該機組的評估值。2．某臺機床需評估。企業(yè)提供的購建成本資料如下：該設備采購價5萬元,運輸費0.1萬元,安裝費0.3萬元,調試費0.1萬元,已服役2年。經市場調查得知,該機床在市場上仍很流行,且價格上升了20%；鐵路運價近兩年提高了1倍,安裝的材料和工費上漲幅度加權計算為40%,調試費用上漲了15%。試評估該機床原地續(xù)用的重置全價。3．現有一臺與評估資產X設備生產能力相同的新設備Y,使用Y設備比X設備每年可節(jié)約材料、能源消耗和勞動力等約60萬元。X設備的尚可使用年限為6年,假定年折現率為10%,該企業(yè)的所得稅稅率為40%,求X設備的超額運營成本。4．某上市公司欲收購一家企業(yè),需對該企業(yè)的整體價值進行評估。已知該企業(yè)在今后保持持續(xù)經營,預計前5年的稅前凈收益分別為40萬元,45萬元,50萬元,53萬元和55萬元；從第六年開始,企業(yè)進入穩(wěn)定期,預計每年的稅前凈收益保持在55萬元。折現率與資本化率均為10%,企業(yè)所得稅稅率為40%,試計算該企業(yè)的評估值是多少？5．有一待估宗地A,與待估宗地條件類似的宗地甲,有關對比資料如下表所示：宗地成交價交易時間交易情況容積率區(qū)域因素個別因素交易時間地價值數A2000.1001.100108甲7801999.2+1%1.2-2%0102表中百分比指標為參照物與待估宗地相比增減變動幅度。據調查,該市此類用地容積率每增加0.1,宗地單位地價比容積率為1時的地價增加5%。要求：〔1計算參照物與待估宗地的容積率與地價相關系數〔2計算參照物修正系數：交易情況修正系數、交易時間修正系數、區(qū)域因素修正系數、個別因素修正系數、容積率修正系數?！?計算參照物修正后的地價第三章習題參考答案一、單項選擇題1.B2.A3.C解題思路：30/10%=300〔萬元4.A解題思路：〔萬元5.A解題思路：9.5+1×〔1+30%+0.4×〔1+40%+0.6×〔1+20%=12.08〔萬元6.B解題思路：〔萬元7.D解題思路：〔萬元8.B解題思路：〔萬元9.D解題思路：〔萬元10.C解題思路：9%×20%+〔4%+12%×80%=14.6%二、多項選擇題1.ABD2.BCDE3.AC4.AB5.ABCE6.ABD7.ACE8.BDE9.ABE10.AD三、判斷題1.錯2.錯3.錯4.對5.錯6.錯7.對8.對9.錯10.對四、計算題解：〔1被評估機組的現時全新價格最有可能為24萬元：30×80%=24〔萬元〔2該機組的成新率=[8÷<5+8>]×100%=61.54%〔3該機組的評估值=24×61.54%=14.77〔萬元2．解：現時采購價=5×〔1+20%=6〔萬元現時運輸費=0.1×〔1+1=0.2〔萬元安裝、調試費=0.3×〔1+40%+0.1×〔1+15%=0.535〔萬元被評估機床原地續(xù)用的重置全價=6+0.2+0.535=6.735〔萬元3．解：年凈超額運營成本為=60×〔1-40%=36〔萬元X設備的超額運營成本=36×[1-〔1+10%-5]/10%=136.47〔萬元4．解：前5年企業(yè)稅前凈收益的現值為：181.47〔萬元穩(wěn)定期企業(yè)稅前凈收益的現值為：55/10%/〔1+10%5=341.51〔萬元企業(yè)稅前凈收益現值合計為：181.47+341.51=522.98〔萬元該企業(yè)的評估值為：522.98×〔1-40%=313.79〔萬元5．解：〔1A宗地容積率地價相關系數為105,甲宗地的容積率地價相關系數為110〔2交易情況修正系數為或者0.99交易時間修正系數為或者1.06區(qū)域因素修正系數為或者1.02個別因素修正系數為或者1容積率修正系數為或者0.95〔3參照物修正后地價=〔萬元第四章機器設備評估一、單項選擇題1．成本法主要適用于評估〔。A．可連續(xù)計量預期收益的設備B．可正常變現的設備C．可獲得非正常變現價格的設備D．續(xù)用,但無法預測未來收益的設備2．計算重置成本時,不應計入的費用是〔。A．購建費用B．維修費用C．安裝費用D．調試費用3．用物價指數法估算的資產成本是資產的〔。A．更新重置成本B．復原重置成本C．既可以是更新重置成本,也可以是復原重置成本D．既不是更新重置成本。也不是復原重置成本4．設備的加權投資年限是〔。A．設備已使用年限×更新成本B．設備更新成本合計C．設備加權更新成本合計÷更新成本合計D．設備加權更新成本合計5．當設備出現〔時,評估時需要考慮其經濟性貶值。利用率下降B．競爭加劇C．使用效益下降D．技術水平相對落后6．持續(xù)使用假設前提下的機器設備評估最適用〔。A．成本法B．市場法C．收益法D．統計分析法7．決定設備成新率的關鍵因素是〔。A．設備的技術水平B．設備的功能C．設備的使用程度D．設備購置的時間8．由于社會對產品的需要量降低使產品銷售困難,從而導致生產該產品的設備開工不足,并由此引起設備貶值,這種貶值成為〔A．功能性貶值B．實體性貶值C．經濟性貶值D．無形損耗貶值9．某經技術改造設備已使用6年,設計總使用年限為12年,經計算到評估基準日,其加權投資年限為4年,該設備的成新率最接近于〔。A．33％B．40％C．50％D．66％10．某評估機構于20XX1月對某設備進行評估,該設備為1990年1月購建,帳面原值為100萬元。已知1990年1月定基物價指數為120%,1995年定基物價指數為140%,評估基準日定基物價指數為160%,該設備綜合成新率為60%,則該設備的評估值最接近于〔。A．96萬元B．68.57萬元C．80萬元D．161.28萬元二、多項選擇題1．機器設備貶值的因素比較復雜,但一般應包括〔。A．實體性貶值B．功能性貶值C．經濟性貶值D．貨幣性貶值E．技術性貶值2．機器設備的重置成本應包括〔。A．機器設備日常維修費用B．機器設備的購置費用C．操作人員的培訓費用D．設備的大修理費用E．設備的技術改造費用3．進口設備的重置成本包括〔。A．設備購置價格B．設備運雜費C．設備進口關稅D．銀行手續(xù)費E．設備安裝調試費4．運用使用年限法估測設備的成新率涉及到的三個基本參數是〔。A．設備的經濟壽命B．設備的技術水平C．設備的已使用時間D．設備的負荷程度E．設備的尚可使用年限5．設備的有形損耗率相當于〔。A．設備實體損耗程度與全新狀態(tài)的比率B．設備實體損耗額與全新狀態(tài)比率C．設備實體損耗程度與重置成本的比率D．設備實體損耗額與重置成本的比率E．設備實體性損耗占總損耗的比例6．價格指數法適用于〔設備重置成本的估測。A．無帳面原值的B．無現行購置價的C．無財務核算資料的D．無參照物的E．無帳面值的7．設備的功能性貶值通常要表現為〔。A．超額重置成本B．超額投資成本C．超額運營成本D．超額更新成本E．超額復原成本8．可以引起設備經濟性貶值的有〔。A．產品滯銷B．設備價格上升C．競爭加劇D．境外途中保險費E．設備磨損9．運用市場法評估設備價值,選擇參照物時,應注意參照物的〔。A．時間性B．地域性C．同質性D．可比性E．效益性10．在機器設備的評估中,重置成本法一般適用于〔的評估。A．續(xù)用設備B．非續(xù)用設備C.非標準設備D.專用設備E.自制設備三、判斷題1．價值補償和實物更新不同時進行是機器設備的主要特點,其價值補償是通過折舊形式逐漸實現的,而實物更新一般是一次完成的。2．由于機器設備數量多、規(guī)格復雜、情況各異,所以設備評估以整套設備為對象。3．一般在技術進步快,技術進步因素對設備價格的影響較大的情況下,應選擇計算復原重置成本。4．所有的機器設備都可以用重置成本法評估其價值。5．市場法的運用必須首先以市場為前提,它是借助于參照物的市場成交價或變現價運作的<該參照物與被評估設備相同或相似>。6．運用收益現值法評估機器設備的前提條件是,被評估機器設備具有獨立的、能連續(xù)用貨幣計量的可預期收益,所以單件設備比較適合使用這種方法。7．對于無法直接取得現行購置價或建造費用的設備,如果能夠尋找到現有同類設備的市價、建造費用,或市價、建造費用加運雜費和安裝調試費,就可采用功能成本法計算設備的更新重置成本。8．實體性貶值與成新率是同一事物的兩面,實體性貶值用相對數來表示,它的余數就是成新率。9．在用使用年限法估算設備成新率時,機器設備的已使用年限可以用會計中的已提折舊年限來直接代替。10．機器設備的經濟性貶值是因外部因素變化引起的設備價值貶值,具體可表現為兩種情況：設備利用率下降和收益減少。四、簡答題1．簡述機器設備的評估特點。2．簡述機器設備評估程序。3．簡述機器設備重置成本的構成。4．運用市場法評估機器設備,在選擇參照物時需考慮哪些可比性因素？5．試述機器設備重置成本構成。6．進口設備的從屬費用如何構成？7．簡述運用差額法估算功能性貶值的步驟。8．簡述機器設備鑒定的內容。9．簡述市場法評估機器設備的步驟。10．機器設備評估時應注意那些問題？五、計算題1．機器設備1臺,3年前購置,據了解,該設備尚無替代產品。該設備的賬面原值為10萬元,其中買價為8萬元,運輸費為0.4萬元,安裝費用〔包括材料為1萬元,調試費用為0.6萬元。經調查,該設備的現行價格為9.5萬元,運輸費、安裝費、調試費分別比3年前上漲了40％、30％、20％。求該設備的重置成本?！脖Ａ魞晌恍?．1995年1月評估設備一臺,該設備于1991年12月購建,賬面原值為20萬元,1993年進行一次技術改造,改造費用〔包括增加設備為2萬元。若定基物價指數1991年1.05,1993年為1.20,1995年為1.32,求該設備的重置成本。3．評估資產為一臺年產量為8萬件甲產品的生產線。經調查,市場上現有的類似生產線成本為24萬元,年產量為12萬件。如果規(guī)模經濟規(guī)模指數為0.8,求該資產的重置全價。4．被評估機組購建于1999年3月,主要由主機、輔助裝置和工藝管道組成,賬面原值60萬元人民幣,其中主機占70％,輔助裝置占20％,工藝管道占10％。至評估基準日,機組主機價格下降2％,輔助裝置價格上升1％,工藝管道價格上升了5％。求該機組評估基準日的重置成本。5．某評估機構采用統計分析法對某企業(yè)的100臺某類設備進行評估,其賬面原值共計1000萬元,評估人員經抽樣選擇了10臺具有的代表性的設備進行評估,其賬面原值共計150萬元,經估算其重置成本之各為180萬元,則該企業(yè)被評估設備的重置成本是多少？6．現有一臺與評估資產A設備生產能力相同的新設備B,采用B比A每年可節(jié)約材料、能源消耗和勞動力等40萬元。A設備尚可使用5年,假定年折現率為8％,該企業(yè)的所得稅稅率為33％,求A設備的超額運營成本。7．被評估設備為1989年從德國引進的設備,進口合同中的FOB價是20萬馬克。1994年評估時德國生產廠家已不再生產這種設備了,其替代產品的FOB報價為35萬馬克,而國內其他企業(yè)1994年從德國進口設備的CIF價格為30萬馬克。按照通常情況,設備的實際成交價應為報價的70%～90%,境外運雜費約占FOB價格的5%,保險費約占FOB價格的0.5%,被評估設備所在企業(yè),以及與之發(fā)生交易的企業(yè)均屬于進口關稅、增值稅免稅單位,銀行手續(xù)費按CIF價格的0.8%計,國內運雜費按CIF價格加銀行手續(xù)費之和的3%計算,安裝調試費含在設備價格中不再另行計算,被評估設備尚可使用5年,評估時馬克與美元的匯率為1.5﹕1,人民幣與美元的匯率為8﹕1。根據上述數據估測該進口設備的續(xù)用價值。8．被評估生產線年設計生產能力為10000噸,評估時,由于受政策調整因素影響,產品銷售市場不景氣,如不降價銷售產品,企業(yè)必須減產至年產7000噸,或每噸降價100元保持設備設計生產能力的正常發(fā)揮。政策調整預計會持續(xù)3年,該企業(yè)正常投資報酬率為10%,生產線的規(guī)模經濟指數X為0.6,試根據所給的條件估算經濟性貶值率和經濟性貶值額。9．被評估機組為3年前購置,帳面價值為20萬元人民幣,評估時該類型機組已不再生產,被新型機組所取代。經調查和咨詢了解到,在評估時點,其他企業(yè)購置新型機組的取得價格為30萬元人民幣,專家認定被評估機組因功能落后其貶值額約占新型機組取得價格的20%,被評估機組尚可使用7年,預計每年超額運營成本為1萬元,假定其他費用可以忽略不計,試根據所給條件估測該生產線的續(xù)用價值。10．被評估設備購建于1985年,帳面價值30000元,1990年和1993年進行兩次技術改造,主要是添置了一些自動控制裝置,當年投資分別為3000元和2000元,1995年該設備進行評估,假設從1985年至1995年每年價格上升率為10%,該設備的尚可使用年限為8年,試根據所給條件估測被評估設備的成新率。第四章習題參考答案一、單項選擇題1.D2.B3.B4.C5.C6.A7.C8.C9.D10.C二、多項選擇題三、判斷題1.對2.錯3.錯4.錯5.對6.錯7.對8.對9.錯10.對四、簡答題答：〔1由于機器設備數量多、單價大、規(guī)格復雜、情況各異,所以,設備評估以單臺、單件為對象,以保證評估的真實性和準確性。〔2以技術檢測為基礎。由于機器設備技術性強,因此評定機器設備實物和價值情況往往需通過技術檢測的手段來確定其損耗程度?！?必須把握機器設備的價值特點,包括對機器設備的價值構成要素及其變化規(guī)律的認識和了解。2．答：〔1評估準備階段〔2現場工作階段〔3評定估算階段〔4撰寫評估報告及評估說明,整理評估底稿〔5評估報告的審核和報出階段3．答：設備的重置成本在構成上包括設備的直接費用和設備的間接費用。設備的直接費用由基礎費用和其他費用兩部分構成?；A費用是指設備的購置價或建造價；其他費用是指設備運雜費,安裝調試費,必要的配套費以及進口設備的關稅、增值稅,銀行手續(xù)費等。設備的間接費用通常包括為購置、建造設備而發(fā)生的各種管理費用、總體設計制圖費用、資金成本以及人員培訓費用等。4．答：〔1設備的規(guī)格型號；〔2設備的生產廠家；〔3設備的制造質量；〔4設備的零部件、配件情況；〔5設備的有效役齡；〔6設備的技術狀況；〔7設備的成心率情況<即設備的實體狀況,如使用強度、大修理記錄等>；〔8設備的出售目的和出售方式；〔9設備的成交數量；〔10設備交易時的市場狀況；〔11設備的交易時間；〔12設備的存放和使用地點。5．答：重置成本構成：重置對象不同,重置成本的構成因素也不同?！?單臺機器設備①不需安裝的：重置成本僅包括設備購置成本、運雜費、資金成本、稅金等。②需要安裝的：重置成本除①中各項外,還包括安裝費、基礎費?！?原地續(xù)用整體性機器設備的重置成本除②中內容外,一般還包括一些間接費用,如：勘察設計費、管理費、聯合試運轉費等。機械工業(yè)企業(yè)其機器設備重置成本一般由下列要素組成：〔1設備現行購置成本：指設備的購買價。〔2設備運雜費：A．國產設備運雜費一般是指從生產廠到工地所發(fā)生的采購、運輸、保管、裝卸以及其他有關費用；B．進口設備國內運雜費指從我國港口、機場、車站運到所在地所發(fā)生的港口費、裝卸、運輸、保管及國內運輸保險等費用?！?設備基礎費：設備的基礎包括購建或構筑設備基礎所發(fā)生的人工、材料、機械費等全部費用。〔4設備安裝費：為測定安裝工程質量所進行的單機試運轉和聯動無負荷試運轉?！?建設單位管理費〔6建設單位臨時設施費：建設期間建設單位所需臨時設施的搭設、維修、攤銷或租賃費?！?工程監(jiān)理費〔8研究實驗費〔9勘察設計費〔10工程保險費〔11聯合試運轉費：指工程竣工驗收前,對整個工程進行的無負荷或有負荷聯合試運轉所需的費用。〔12施工單位遷移費〔13固定資產投資方向調節(jié)稅〔目前停征〔14建設期資金成本：指合理建設期的資金占用成本〔15其他合理費用6．答：進口設備的進口從屬費用包括：海外運費、海外保險費、進口關稅、增值稅、公司代理手續(xù)費、銀行手續(xù)費、海關監(jiān)管手續(xù)費、商檢費等。7．答：超額運營成本：是由于新技術的發(fā)展,使得新設備在運營費用上低于老設備。超額運營成本引起的功能性貶值也就是設備未來超額運營成本的折現值。它的計算步驟如下：〔1計算年超額運營成本；〔2計算年凈超額運營成本：年凈超額運營成本=年超額運營成本′〔1-所得稅稅率；〔3估計被估設備的剩余壽命；〔4折現。8．答：機器設備的鑒定目的：通過確定評估對象的存在狀態(tài),為價值判斷提供依據。設備的價值與它的存在狀態(tài)密切相關,如：設備的磨損程度、生產能力、加工精度、安裝方式等。鑒定分類：〔具體見下圖9．答：市場法評估的基本步驟〔1對評估對象進行鑒定,獲取評估對象的基本資料。要了解的基本資料有：設備的規(guī)格型號、制造廠家、出廠日期、服役年齡、安裝情況、隨機附件以及設備的實體狀態(tài),等等?！舱n本中列舉的主要是比較因素中的6個個別因素〔2進行市場調查,選取市場參照物。在選擇市場參照物時,應注意參照物的時間性、地域性、可比性。①時間性要求：參照物的交易時間盡可能接近評估基準日；②地域性要求：參照物盡可能與評估對象在同一地區(qū)；③可比性要求：參照物盡可能與評估對象在實體狀態(tài)方面比較接近?！?因素比較。評估人員要對影響價值的因素〔如：實體狀態(tài)、交易時間、交易地點、交易背景等進行分析、比較,確定差異調整量。〔4計算評估值。在分析比較的基礎上,對參照物的市場交易價格進行修正,確定評估值。10．答：機器設備評估時應注意：〔1在進行機器設備評估時,收益法的使用受到很大限制,通常采用成本法和市場法?！?對于整體性機器設備的價值分析應注意資產之間的有機聯系對價值的影響,整體的價值不僅僅時單臺設備的簡單相加?！?一部分機器設備屬于動產,可以移動使用。一部分屬于不動產或介于動產和不動產之間的固置物,它們需要永久的或在一段時間內以某種方式安裝在土地或建筑物上,移動這些資產將可能導致機器設備的部分損失或完全失效?！?影響機器設備磨損的因素很多,設備的磨損失效規(guī)律不易確定,個體差異較大。確定貶值往往需要逐臺對設備實體狀態(tài)進行調查、鑒定?！?設備的貶值因素比較復雜,除實體性貶值外,往往還存在功能性貶值和經濟性貶值。五、計算題1．解：重置成本=9.5+0.4×〔1+40%+1×〔1+30%+0.6×〔1+20%=12.08〔萬元2．解：重置成本=20×+2×=27.34〔萬元3．解：重置全價=24×〔8/120.8=17.35〔萬元4．解：重置成本=60×70%×〔1-2%+60×20%×<1+1%>+60×10%×<1+5%>=59.58<萬元>5．解：重置成本=1000×=1200<萬元>6．解：年凈超額運營成本=40×<1-33%>=26.8<萬元>A設備的超額運營成本=26.8×<P/A,8%,5>=107〔萬元7．解：根據題意有：〔1被評估設備的CIF價格取其他企業(yè)從德國進口更新換代型設備的CIF價格最為合理,即被評估設備的CIF價格為30萬馬克,或20萬美元?！?被評估設備的重置成本為：〔設備的CIF價格+銀行手續(xù)費×〔1+國內運雜費率銀行手續(xù)費=20×8×0.8%=1.28〔萬元人民幣國內運雜費=〔160+1.28×3%=4.84〔萬元人民幣進口設備重置成本=160+1.28+4.84=166〔萬元人民幣〔3設備的成新率=5÷〔5+5×100%=50%〔4進口設備的評估值為：166×50%=83〔萬元人民幣8．解：根據題意計算如下：〔1經濟性貶值率=[1-〔7000/100000.6]×100%=19%〔2經濟性貶值額=[100×10000×〔1-33%]×〔P/A,10%,3=670000×2.4869=1666223〔元9．解：根據題意計算如下：〔1被評估機組的現時全新價格最有可能為：30×〔1－20%=24〔萬元〔2設備的成新率為：[7÷〔3+7]×100%=70%〔3設備的評估值為：24×70%=16.8〔萬元10．解：據題意計算如下：〔1評估時設備的現行成本,亦稱更新成本為：Σ〔帳面原值×價格變動率所以,30000×2.6+3000×1.61+2000×1.21=85250〔元〔2評估時設備的加權更新成本為：更新成本×已使用年限所以,30000×2.6×10+3000×1.61×5+2000×1.21×2=808990〔元〔3設備的加權投資年限=Σ〔加權更新成本÷Σ〔更新成本=808990÷85250=9.5〔年〔4設備的成新率=[8÷〔9.5+8]×100%=45.7%第五章房地產評估一、單項選擇題1．某可比交易實例成交地價為3000元/m2,對應使用年期為30年,若待估宗地出讓年期為40年,土地資本化率為7%,則通過年限修正該宗土地的價格最接近于〔。A．2900元/m2B．3223元/m2C．3322元/m2D．4000元/m22．如果某房地產的售價為5000萬元,其中建筑物價格3000萬元,地價2000萬元,該房地產的年客觀收益為450萬元,建筑物的資本化率為10%,那么土地的資本化率最接近于〔。A．9%B．12.5%C．7.5%D．5%3．某評估機構采用市場法對一房地產進行評估,評估中共選擇了A、B、C三個參照物,并分別得到127萬元、142萬元、151萬元三個評估結果。根據A、B、C三個參照物與被評估對象的差異因素分析,判定其結果的權重依次為25%、40%和35%,則被評估房產的評估值最接近于〔。A．140萬元B．157.5萬元C．141.4萬元D．148.5萬元4．某評估機構采用統計分析法對一企業(yè)的固定資產進行評估。其中磚混結構建筑物10棟,賬面原值500萬元；設備100臺,賬面原值1000萬元。評估中對3棟具有代表性的建筑物進行估算,其重置成本為180萬元,而該3棟建筑物的賬面原值為165萬元；同時選擇10臺具有代表性的設備進行了評估,其重置成本為150萬元,而該10臺設備的賬面原值為120萬元；則該企業(yè)被評估建筑物及設備的重置成本最接近于〔。A．1736.85萬元B．1795.45萬元C．1818.36萬元D．2100萬元5．被評估建筑物賬面價值80萬元,1995年建成,要求評估1998年該建筑物的重置成本。根據調查得知,被評估建筑物所在地區(qū)的建筑行業(yè)價格環(huán)比指數從1995年到1998年每年比上年提高分別為：3%、3%、2%,該建筑物的重置成本最接近于〔。A．86萬元B．87萬元C．90萬元D．85萬元6．某在建項目計劃建混合結構倉庫2000平方米,總預算為3000000元,評估時,建筑工程中的基礎工程已完成,結構工程完成50%,設備安裝工程尚未進行。根據工程造價構成表得知,在混合結構的建筑項目中,其中基礎工程、結構工程和安裝工程占整個建筑工程的比重分別是15%、60%和25%。該在建工程在評估時點的完工程度是〔。A．75%B．30%C．45%D．65%7．某磚混結構單層住宅宅基地200平方米,建筑面積120平方米,月租金3000元,土地還原利率8%,取得租金收入的年總成本為8000元,評估人員另用市場比較法求的土地使用權價格每平方米1200元,建筑物的年純收益為〔。A．8600元B．8800元C．9000元D．12000元8．有一宗地,占地面積為500平方米,地上建有一幢三層的樓房,建筑密度為0.7,容積率為2.0,土地單價為3000元/平方米,則樓面地價為〔。A．1000元/平方米B．1500元/平方米C．2100元/平方米D．2800元/平方米9．有一宗地,出讓年期為50年,已使用30年,資本化率為10%,預計未來每年的收益為15萬元,則該宗地的評估價值最接近于〔。A．128萬元B．141萬元C．149萬元D．150萬元10．有一宗房地產,評估基準日后第一年的純收益預計為70萬元,資本化率為8%,以后未來各年的純收益將在上一年的基礎上增長1%,則該宗房地產的在永續(xù)使用的前提下評估價值最近近于〔。A．700萬元B．800萬元C．1000萬元D．1100萬元二、多項選擇題1．我國的城市地產市場分為一級市場和二級市場,與一級市場相對應的價格包括〔。A．基準地價B．標定地價C．土地使用權出讓底價D．土地使用權的轉讓價格E．抵押價格2．引起建筑物功能性貶值的因素主要有〔。A．政策變化B．建筑物使用強度不夠C．建筑物用途不合理D．建筑物設計不合理E．周圍環(huán)境發(fā)生變化3．地產作為一類資產,它可能出現的貶值損失主要有〔。A．"功效損失"B．有形損耗C．超額運營損失D．經濟性貶值E．超額投資損失4．應用基準地價修正系數法評估宗地地價必須具備的條件包括〔。A．城鎮(zhèn)基準地價B．基準地價修正系數C．宗地容積率D．宗地的開發(fā)成本E．宗地的開發(fā)程度5．對于樓面地價與土地單價之間的關系,下列說法中正確的是〔。A．樓面地價一定大于土地單價B．樓面地價一定小于土地單價C．樓面地價可以等于土地單價D．樓面地價可以小于土地單價E．樓面地價可以大于土地單價6．影響房地產價格的一般因素包括〔。A．房地產價格政策B．城市發(fā)展戰(zhàn)略C．國民經濟發(fā)展狀況D．社會發(fā)展狀況E．物價水平7．土地的價格〔。A．是地租的資本化B．是由土地的生產成本決定的C．具有個別性D．是土地權益價格E．是由土地的效用決定的8．假設開發(fā)法中的投資利潤是以〔為計算基礎的。A．專業(yè)費用B．投資利息C．地價D．建筑費用E．稅費9．房地分估主要是針對〔進行的。A．地用性質不合理的房地產B．新開發(fā)的房地產C．占地面積不合理的房地產D．工業(yè)用房地產E．特殊用途房地產10．評估停建的在建工程,要查明停建的原因,并考慮在建工程的〔。A．重置成本B．功能性貶值C．經濟性貶值D．清算價格E．實體性貶值三、判斷題1．建筑物可以獲得超常收益是使用剩余法評估建筑物的前提條件。2．由于生產工藝改進引起建筑物設備陳舊或者由于自然災害引起的建筑物功能減弱屬于建筑物的有形損耗。3．用成本法評估在建工程,是在求取被估在建工程的價格時,將被估在建工程按其開發(fā)完成后的價值,扣除后續(xù)的開發(fā)費用、銷售費用、銷售稅金及開發(fā)利潤,以估算被估在建工程價格的一種評估方法。4．在我國,土地價格一般指的是土地使用權轉讓費的價格。5．標定地價是指具體地塊在一定使用年期內的宗地地價,它一般是由省政府公告的。6．運用剩余法評估待拆遷改造的待開發(fā)房地產時,其開發(fā)建筑成本費用包括建筑承包商的利潤、建筑設計費、拆遷費用和勞動安置費用。7．構成取得房產收入所必須支付的必要費用包括土地出讓金、房產稅、折舊費、租金損失準備費。8．運用市場比較法評估地產時,在選擇參照物時應注意在交易類型、用地性質和供需圈等方面與評估對象保持一致。9．在評估操作實務中,評定房屋建筑物成新率最常用的方法是年限法和打分法。10．正確的房地產評估程序應該是：選用評估方法估算、擬定評估方案、明確基本事項、實地勘察收集資料、確定評估結果、撰寫評估報告。四、計算題1．待估對象為一新開發(fā)土地,因無收益記錄和市場參照物,只得采用成本法進行評估,有關數據如下：拆遷補償、安置費5萬元/畝,其他費用〔含稅費3萬元/畝,開發(fā)費用1.5億元/平方公里,當地銀行一年期貸款利率9%,兩年期貸款利率為10%,土地開發(fā)周期為兩年,第一年投資占總投資的3/4,利潤率為10%,土地所有權收益為土地成本的10%,試估算該地產的市場價值。2．某商業(yè)用房地產,按國家規(guī)定其土地使用權最高年限為40年,現該房地產擬出租,出租期為10年,按租賃雙方的租賃合同規(guī)定,前5年租金是以第一年租金8萬元為基礎,每年按等比級數遞增,每年遞增比率為2%,后5年租金按每年15萬元固定不變。假定資本化率〔折現率為10%,如按上述租賃合同條件為依據,該房地產10年租期內的收益現值是多少？要求：〔1按分段法計算并寫出公式,其中后5年預期收益現值必須使用年金法計算；〔2寫出計算過程；〔3寫出正確結論。3．待估地塊為一商業(yè)用途的空地,面積為600平方米,要求評估其1997年5月的市場價值。評估人員通過搜集有關數據資料〔過程略,選出3個交易實例作為比較參照物,交易實例有關情況見下表：項目ABC待估對象坐落略略略略所處地區(qū)繁華區(qū)非繁華區(qū)非繁華區(qū)非繁華區(qū)用地性質商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)土地類型空地空地空地空地價格總價25.2萬元49萬元43.5萬元單價1500元/m21400元/m31450元/m4交易日期1996.101996.121997.11997.5面積168m2350m2300m2600m2形狀長方形長方形長方形長方形地勢平坦平坦平坦平坦地質普通普通普通普通基礎設施完備較好較好較好交通通訊狀況很好很好很好很好剩余使用年限35年30年35年30年已知以下條件：〔1交易情況正常；〔21996年以來,土地價格每月上漲1%?！?交易實例A與待估對象處于同一地區(qū),B、C的區(qū)域因素修正系數情況可參照下表進行判斷：項目B分值C分值自然條件相同10相同10社會環(huán)境相同10相同10街道條件稍差8相同10繁華程度稍差7稍差7交通便捷程度稍差8稍差8規(guī)劃限制相同10相同10交通管制相同10相同10離公交車站稍遠7相同10交通流量稍少8稍少8周圍環(huán)境較差8相同10注：比較標準以待估地塊的各區(qū)域因素標準,即待估地塊的區(qū)域因素分值為100?！?待估地塊面積因素對價格的影響較各交易實例高3%?！?折現率為8%。4．有一宗"七通一平"的待開發(fā)建筑用地,土地面積為2000平方米,建筑容積率為2.5,擬開發(fā)建設寫字樓,建設期為2年,建筑費為3000元/平方米,專業(yè)費為建筑費的10%,建筑費和專業(yè)費在建設期內均勻投入。該寫字樓建成后即出售,預計售價為9000元/平方米,銷售費用為樓價的2.5%,銷售稅費為樓價的6.5%,當地銀行年貸款利率為6%,開發(fā)商要求的投資利潤率為10%。試估算該宗土地目前的單位地價和樓面地價。5．某路線價區(qū)段,標準深度為16～18米,路線價為1200元/平方米,待估宗地為一臨街矩形地塊,臨街寬度為15米,臨街最深為20米,具體情況和該路線價區(qū)臨街地深度指數見下表：臨街深度〔m深度指數〔%13012512011010040試寫出評估該宗地所運用的計算公式,并計算出評估結果。6．某建筑項目需建筑混合結構倉庫1000平方米,建筑工程總預算造價為400000元,設備安裝工程預算為90000元。評估是該倉庫正在建設中,其中建筑工程的基礎工程已完工,主體結構工程完成了30%,設備安裝工程尚未進行。評估人員依據一般在建工程各部位占單位預算的比重,即工程造價構成〔見下表對在建工程進行評估。試評估上述該在建工程的價格。部位名稱建筑結構類型混合結構現澆框架結構預制裝配結構基礎工程131525結構工程606055裝飾工程272520第五章習題參考答案一、單項選擇題1.B解題思路：〔萬元2.C解題思路：運用土地殘余法公式其中L=2000,a=450,B=3000,=10%,d=0,求得=7.5%3.C解題思路：127×25%+142×40%+151×35%=141.4〔萬元4.B解題思路：180×〔500/165+150×〔1000/120=1795.45〔萬元5.B解題思路：80×<1+3%>×<1+2%>×<1+3%>=86.57〔萬元6.C解題思路：15%+50%×60%=45%7.B解題思路：房地產全年凈收益=12×3000-8000=28000〔元；土地凈收益=1200×200×8%=19200〔元建筑物年純收益=28000-19200=8800〔元8.B解題思路：3000/2=1500〔元/平方米9.A解題思路：尚可使用年限=50-30=20〔年評估價值=〔萬元10.C解題思路：70/<8%-1%>=1000〔萬元二、多項選擇題6.ABCDE7.ACDE8.ACD9.ACE10.BCE三、判斷題1.錯2.錯3.錯4.錯5.錯6.錯7.錯8.對9.對10.錯四、計算題1．解：〔1估算每平方米土地取得費用和開發(fā)費用拆遷補償、安置費用：50000÷667＝75元／平方米其他費用：30000÷667＝45元／平方米土地開發(fā)費用：150,000,000÷1,000,000＝150元／平方米每平方米土地取得費用和開發(fā)費用合計為：75+45+150＝270元／平方米〔2計算利息：第一期利息：270×3／4×10％×2×0.5＝20.25〔元第二期利息：270×1／4×9％×1×0.5＝3.0375〔元每平方米土地取得費用和開發(fā)費用應承擔的利息費用為23.29元?！沧?由于第一年投入總投資的3／4,開發(fā)期為2年,利率10％,該筆資金并非第一年年初一次投入,所以需要乘以0.5。第二年同理?！?計算利潤：270×10％＝27〔元〔4計算土地成本：270+23.29+27＝320.29〔元／平方米〔5計算待估土地公平市場價值：320.29×〔1+10％＝352.32〔元／平方米每平方米土地公平市場價值為352.32元／平方米,近似等于每平方米352元。解：〔1計算公式為：〔2計算過程：前五年的租金收益分別為：R1=8〔萬元R2=8×<1+2%>=8.16〔萬元R3=8×<1+2%>2=8.32〔萬元R4=8×<1+2%>3=8.49〔萬元R5=8×<1+2%>4=8.66〔萬元后五年的租金收益均為：R=15〔萬元折現率為：r=10%〔3將〔2中的數據代入〔1中的公式中,求得P=66.75〔萬元3．解：〔1進行交易情況修正。從評估人員的調查中發(fā)現交易實例的交易沒有什么特殊情況,均作為正常交易看待,故無需修正?！?進行交易時間修正。交易實例A交易時間修正系數＝107／100＝1.07交易實例B交易時間修正系數＝105／100＝1.05交易實例C交易時間修正系數＝104／100＝1.04〔注：由于地價每月上漲1％,故從交易實例A成交日期1996年10月至評估基準日1997年5月地價共上漲了7％；交易實例B從成交期1996年12月至評估基準日1997年5月地價共上漲5％；交易實例C從成交期1997年1月至評估基準日1997年5月地價共上漲了4％?！?進行區(qū)域因素修正。交易實例A與待估對象處于同一地區(qū),無需做區(qū)域因素調整。交易實例B區(qū)域因素修正系數＝100／86＝1.163交易實例C區(qū)域因素修正系數＝100／93＝1.075〔注：式中86由表2中加總獲得,同理93也由表2縱向加總獲得?！?進行個別因素修正。關于面積因素修正。由于待估對象的面積大于3個交易實例地塊,就商業(yè)用地而言,面積較大便于充分利用,待估地塊面積因素對價格的影響較各交易實例高3％。土地使用權年限因修正。除交易實例B與待評估地塊的剩余使用年限相同外,交易實例A與C均需作使用年限因素修正,修正系數計算如下〔假定折現率為8％：交易實例A及C使用年限修正系數＝[1—1／〔1+8％30]÷[1—1／〔1+8％35]＝0.9659交易實例A的個別修正系數＝1.03×0.9659＝0.995交易實例B的個別修正系數＝1.03交易實例C的個別修正系數＝1.03×0.9659＝0.995〔5計算待估土地初步價格。A＝1500×1×1.07×1×0.995＝1597〔元／平方米B＝1400×1×1.05×1.163×1.03＝1761〔元／平方米C＝1400×1×1.04×1.075×0.995＝1613〔元／平方米〔6采用算術平均法求得評估結果。待估地塊單位面積價格評估值＝〔1597+1761+1613／3＝1657〔元／平方米待估地塊總價評估值＝1657×600＝994200〔元因此,這一地塊的評估值為994200元。4．解：〔1現已知樓價的預測和各項開發(fā)成本及費用,可用假設開發(fā)法評估,計算公式為：地價＝樓價-建筑費-專業(yè)費-利息-銷售稅費-利潤〔2計算樓價：樓價＝2000×2.5×9000＝45,000,000〔元〔3計算建筑費和專業(yè)費建筑費＝3000×2000×2.5＝15,000,000〔元專業(yè)費＝建筑費×10％＝15,000,000×10％＝1,500,000〔元〔4計算銷售費用和稅費銷售費用＝45,000,000×2.5％＝1,125,000〔元銷售稅費＝45,000,000×6.5％＝2,925,000〔元〔5計算利潤利潤＝〔地價+建筑費+專業(yè)費×10％＝〔地價+16,500,000×10％〔注:16,500,000由15,000,000+1,500,000取得.〔6計算利息利息＝地價×[〔1+6％2－1]+〔15,000,000+1,500,000×[〔1+6％1－1]＝0.1236×地價+990,000〔注:地價是在兩年前就投入的,故要用2次方.而建筑費與專業(yè)費是在兩年內均勻投入的,故只用1次方.〔7求取地價地價＝45,000,000－16,500,000－1,125,000－2,925,000－0.1×地價－1,650,000－0.1236×地價－9,900,000地價＝21,810,000／1.2236＝17,824,452〔元〔8評估結果單位地價＝17,824,452／2000＝8912〔元/平方米樓面價格＝8912／2.5＝3565〔元／平方米5．解：根據正常宗地路線價法公式：宗地地價=路線價×深度指數×宗地面積根據上述所給的數據資料帶入公式：待估宗地總價=1200×100%×15×18+1200×40%×2×15=338400〔元6．解：由于倉庫是混合結構,所以選擇表格中的第一列數據?！?在建工程完工程度=13%+30%×60%=31%〔2在建工程評估值=400000×31%=124000〔元第六章流動資產評估一、單項選擇題1．流動資產根據形態(tài)的不同,可分為貨幣形態(tài)的流動資產、可在短期內出售的存貨和近期可變現的債權性資產、生產加工過程中的在制品及準備耗用的物資。根據其變現快慢的排序是〔。A．可在短期內出售的存貨和近期可變現的債權性資產、貨幣形態(tài)的流動資產、生產加工過程中的在制品及準備耗用的物資B．貨幣形態(tài)的流動資產、生產加工過程中的在制品及準備耗用的物資、可在短期內出售的存貨和近期可變現的債權性資產C．貨幣形態(tài)的流動資產、可在短期內出售的存貨和近期可變現的債權性資產、生產加工過程中的在制品及準備耗用的物資D．生產加工過程中的在制品及準備耗用的物資、貨幣形態(tài)的流動資產、可在短期內出售的存貨和近期可變現的債權性資產2．企業(yè)的應收賬款評估值的一般計算公式為〔。A．應收賬款賬面值-已確定壞賬損失-預計壞賬損失B．應收賬款賬面值C．應收賬款賬面值-已確定壞賬損失D．應收賬款賬面值-預計壞賬損失3．在采用市場法評估產成品及庫存商品時,其中工業(yè)企業(yè)的產成品評估一般以〔為依據。A．賣出價B．買入價C．中間價D．成本價4．企業(yè)持有一張期限為一年的票據,本金為40萬元,月息率為1%,截止評估基準日,離到期日還有兩個半月,則該應收票據的評估值為〔。A．43.8萬元B．40萬元C．48萬元D．以上答案都不對5．與其他長期資產不同的是,評估流動資產時無需考慮資產的〔因素。A．功能性貶值B．經濟性貶值C．實體性貶值D．功能性貶值和實體性貶值6．對某企業(yè)的應收賬款進行評估,評估基準日應收賬款余額為36萬元,根據前五年的有關數據可知,前五年應收賬款總額為50萬元,壞賬發(fā)生總額為2.5萬元,并預計企業(yè)應收賬款的催討成本為0.3萬元,則企業(yè)應收賬款評估值為〔。A．180000元B．352800元C．342000元D．339000元7．某企業(yè)有一期限為10個月的票據,本金為50萬元,月利息率為10‰,截止評估基準日離付款期尚差三個半月的時間,則該票據的評估值為〔。A．532500元B．500000元C．517500元D．以上答案都不對8．某被評估企業(yè)截止評估基準日止,經核實后的應收賬款余額為146萬元,該企業(yè)前五年的有關資料如下表：某企業(yè)前五年應收項目壞賬情況單位：元年份處理壞賬額應收項目余額備注第一年180,0001,200,000第二年50,0001,480,000第三年100,0001,400,000處理壞賬額中不包括體制變動形成的壞賬額第四年80,0001,600,000第五年200,0001,520,000合計610,0007,200,000根據上述資料,確定該企業(yè)應收賬款的評估值為〔。A．1336620元B．7200000元C．36000元D．以上答案都不對9．某企業(yè)向甲企業(yè)售出材料,價款500萬元,商定6個月后收款,采取商業(yè)承兌匯票結算。該企業(yè)于4月10日開出匯票,并往甲企業(yè)承兌,匯票到期日為10月10日?，F對該企業(yè)進行評估,基準日定為6月10日,由此確定貼現日期為120日,貼現率按月以6‰計算,因此,該應收票據的評估值為〔。A．12萬元B．500萬元C．488萬元D．以上答案都不對10．某項在用低值易耗品,原價750元,預計使用一年,現已使用9個月,該低值易耗品全新狀態(tài)的現行市價為1200元,由此確定在用低值易耗品評估值為〔。A．300元B．900元C．750元D．1200元二、多項選擇題1．下列資產中屬于流動資產的是〔。A．現金和各項存款B．應收賬款C．存貨D．短期投資E．預付款2．產成品及庫存商品的評估適用的方法有〔。A．現值法B．成本法C．市場法D．分類評估法E．收益法3．流動資產評估的特點有〔。A．是以單項資產為對象進行資產評估B．必須選準流動資產評估的基準時間C．既要認真進行資產清查,同時又要分清主次,掌握重點D．流動資產周轉速度快,變現能力強,在價格變化不大的情況下,資產的賬面價值基本上可以反映出流動資產的現值4．流動資產評估的程序包括〔。A