1/1有關房地產(chǎn)的調(diào)查報告(二)關于房地產(chǎn)的調(diào)查報告

篇一：

隨著我國這幾年的經(jīng)濟快速發(fā)展，城市化也越來越明顯，而房地產(chǎn)行業(yè)也成為了人們關注的焦點行業(yè)，它不僅影響到社會其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也關系著人們的基本生活問題，因此分析房地產(chǎn)行業(yè)也是我們分析當下以及預測經(jīng)濟未來發(fā)展的重要方面。

今年1～5月，全國房地產(chǎn)共完成土地開發(fā)面積3771萬平方米，同比增長%。房地產(chǎn)施工面積達到43112萬平方米，其中新開工面積萬平方米。房地產(chǎn)開發(fā)到位資金3105億元，同比增長35%，比上年同期增幅高14個百分點。在上述到位資金中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金971億元，同比增長%；國內(nèi)銀行貸款790億元，同比增長%；利用外資50億元，同比增長15%，也呈現(xiàn)恢復性增長態(tài)勢。今年前5個月房地產(chǎn)累計竣工面積4076萬平方米，同比增長%，其中，商品住宅竣工面積達3392萬平方米，同比增長17%；商業(yè)用房竣工面積同比增長37%。另外，從銷售情況來看，今年1～5月份全國實現(xiàn)商品房銷售4564萬平方米，同比增長%。這一增長速度是在20XX年和20XX年連續(xù)兩年旺銷基礎上實現(xiàn)的。面對如此暴利的行業(yè)，傳統(tǒng)的家電廠家“海

爾”、“美的”、"TCL"、“康佳”正在大舉進入房地產(chǎn)，飼料大王四川新希望集團也斥資30億元進軍地產(chǎn)。一批上市公司，諸如“數(shù)源科技”、“亞華種業(yè)”、“益鑫泰”、“經(jīng)緯紡織”，甚至“聯(lián)想集團”、“三九藥業(yè)”也爭相躋身房地產(chǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不禁讓人產(chǎn)生了種種疑慮，各種猜測也充斥著這個行業(yè)。

新中國成立以來，房地產(chǎn)業(yè)的三次重大發(fā)展均出現(xiàn)在改革開放以后的近20年，每次都呈現(xiàn)6～8年的周期性規(guī)律。第一次高漲時期來自80年代初期，改革開放帶來了國民經(jīng)濟的快速發(fā)展和社會財富迅速增加，農(nóng)業(yè)及農(nóng)村經(jīng)濟實現(xiàn)跨越發(fā)展，國有企業(yè)在短缺經(jīng)濟中購銷兩旺。在這種情況下，長期以來人們夢寐以求的住房問題開始得到關注，機關、企事業(yè)單位開始興建職工住宅，并以福利形式分配給員工，這種解困式的住宅大多數(shù)建造于本單位周邊的空閑土地上，雖然沒有現(xiàn)在小區(qū)的規(guī)模與環(huán)境，但總量相當巨大。這些房產(chǎn)至今仍然是城鎮(zhèn)中等收入群體的主要居所。第二次高漲期起始于1988年《憲法》和《土地管理法》修改之后，土地使用權可以有償轉讓，使房地產(chǎn)作為商品流通有了法律依據(jù)，這股蘊藏的住房需求在鄧小平同志南巡講話后爆發(fā)出來。當時房地產(chǎn)熱點地區(qū)主要集中于經(jīng)濟發(fā)達的南部沿海城市，例如，海南、廣州、珠海、北海等，而房地產(chǎn)類型也集中于寫字樓、賓館、酒店及別墅，其銷售對象主要是當時如雨后春

筍般出現(xiàn)的各類公司和旅游度假等社會需求。這一特殊的高漲階段由于盲目圈地、盲目開發(fā)、盲目投資、價格炒作，而于1993年上半年落下帷幕。第三個高漲期起始于1998年國家住房制度改革。停止福利分配住房實行貨幣化住房補貼，徹底改變了人們的住房消費觀念，有效拉動了社會需求。特別是東南亞金融危機以后，國家清醒地認識了中國房地產(chǎn)長期低價運行，市場尚未開發(fā)的現(xiàn)實，采取了啟動和擴大內(nèi)需，推進住宅建設的政策，從而刺激了住宅消費，帶動了國民經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展。從西方發(fā)達國家的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程來看，都有著周期性規(guī)律。而我國短短20幾年的房地產(chǎn)發(fā)展過程其周期性也特別明顯，即房地產(chǎn)業(yè)總是從蕭條走向繁榮，而房地產(chǎn)市場一般不會永遠持續(xù)繁榮，它總是與經(jīng)濟增長質(zhì)量、增長速度、市場需求及購買力聯(lián)系在一起，并在高潮期以后進入調(diào)整期，在調(diào)整中醞釀新的高潮。把握房地產(chǎn)市場周期性變化規(guī)律，有利于調(diào)控市場供求矛盾，避免社會資源浪費，優(yōu)化社會資源配置。同時，也有利于正確把握住房金融的經(jīng)營策略，通過優(yōu)化資源配置調(diào)節(jié)市場行為，規(guī)避行業(yè)風險乃至金融風險。

面對我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)實，住房金融的經(jīng)營取向宜分為短期調(diào)節(jié)目標與

長期發(fā)展目標兩步運行。短期目標以調(diào)節(jié)市場供求矛盾，約束房地產(chǎn)開發(fā)，拉動市場消費需求，提高市場購買力，

消化現(xiàn)有空置商品房為主。遠期目標則包括優(yōu)化信貸資源配置，提升國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)競爭能力，提高住房金融服務質(zhì)量，推進住房金融市場化，促進我國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、穩(wěn)健、高效運行等內(nèi)容。這直接關系到住房金融的經(jīng)營取向，同時也是優(yōu)化信貸資源配置，引導房地產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)金融持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展的前提與基礎。

對房地產(chǎn)行業(yè)走勢的分析方法，要建立在中國特色的基礎上，要基于人口特點，發(fā)展中國家特點，社會主義市場經(jīng)濟特點，當前經(jīng)濟和社會所處的歷史時期特點。這些角度，可以歸納為分析中國房地產(chǎn)行業(yè)的四個維度。

1、制度維度

制度維度決定的是房地產(chǎn)行業(yè)的價格形成機制，在中國特色的基礎下，價格形成的行政和制度成本很高，灰色地帶很廣，制度不確定性大。因此對于房地產(chǎn)業(yè)而言，在這樣的制度創(chuàng)造的市場環(huán)境中，成本具有很大的隨機性。不能用制度本身來看待成本，很多事情的人為隨意性決定了這個行業(yè)本身的暴利不僅來自行業(yè)，還來自制度方向的選擇和制度缺失導致的人為影響。制度是決定房地產(chǎn)價格的主要因素，是由房地產(chǎn)業(yè)的特殊性決定的。土地供給方式，稅收制度，制度成本構成，這三個方面的制度選擇決定了房地產(chǎn)業(yè)的定價機制。要改變房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀，從制度入手是治本的方法。

制度維度對房地產(chǎn)業(yè)走勢的影響，在當前的市場經(jīng)濟體

制中，所占的權重最大。如果制度采取支持地產(chǎn)價格向上的方向選擇，房地產(chǎn)行業(yè)成為國民經(jīng)濟中的主導推動產(chǎn)業(yè)，任何房地產(chǎn)行業(yè)性的價格回落，從長期看都是一種回調(diào)。制度性決定的地產(chǎn)價格走勢，是主要的長期趨勢。以地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟發(fā)展的主要推動力，將不可避免的通過推動地產(chǎn)價格上漲的方式完成推動經(jīng)濟發(fā)展的過程。地產(chǎn)價格下跌，只會導致經(jīng)濟發(fā)展減速。

當前所采取的制度配置，正是以地產(chǎn)來推動經(jīng)濟發(fā)展的方式。通過土地拍賣和稅收制度，不斷的推高房地產(chǎn)業(yè)的價格，為政府投資和社會投資融資，為與地產(chǎn)相關的行業(yè)制造景氣度，并通過投資實現(xiàn)就業(yè)和社會收入的傳導。以地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的主導產(chǎn)業(yè)，是一種簡單短期的政策選擇。其結果，就是象日本曾經(jīng)走過的道路那樣，最終導致社會成本高漲擠出其它行業(yè)，貨幣膨脹維持發(fā)展，直到經(jīng)濟崩潰重新開始。

制度維度選擇支持地產(chǎn)價格向下的方向選擇，在《將房地產(chǎn)價格打壓到底》中已經(jīng)詳細論述過，在此不在重復。

2、宏觀經(jīng)濟維度

作為一個發(fā)展中國家而言，GDP和收入的增長將是長期的主要趨勢。人均收入達到怎樣的水平，就具備房地產(chǎn)價格相應的購買力。中國經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，將導致對房地產(chǎn)價格的承受能力不斷提高。經(jīng)濟發(fā)展的用地需求，在農(nóng)業(yè)，工

業(yè)，公共領域，自然環(huán)境和商業(yè)用地，等方面都是持續(xù)增長的局面。用地矛盾對于向中國這樣的國家而言，會越來越緊迫。對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，城市不斷的擴張，將導致城市中心區(qū)的地產(chǎn)價格始終保持強勢，逐步由民用向商用轉化。城市擴張推動中心區(qū)的商業(yè)機會增長，這些區(qū)域的商用價值將逐步擠出民用需求。

發(fā)展中國家的房地產(chǎn)業(yè)會隨著國家的發(fā)展和收入水平的提高而不斷發(fā)展，盡管價格也會逐步提高，但房地產(chǎn)市場的價格，與房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不是同一個概念。房地產(chǎn)業(yè)可能更加繁榮，而房地產(chǎn)的價格與收入的比值差距反而可能隨著收入的增長而降低。

宏觀經(jīng)濟維度看待房地產(chǎn)業(yè)，是宏觀政策是否將房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟發(fā)展的主導產(chǎn)業(yè)來定位。如果中國的經(jīng)濟依賴房地產(chǎn)業(yè)為發(fā)展的動力，很多行業(yè)都會被擠出經(jīng)濟體系，難以生存。由房地產(chǎn)帶動的經(jīng)濟發(fā)展模式，將只能以不斷推動價格上漲為發(fā)展模式，社會實際收入將呈現(xiàn)嚴重的兩級分化。投資性需求將成為推動房地產(chǎn)發(fā)展的主要力量，社會住房消費，將只能被迫接投資性房產(chǎn)需求的盤，不但價格會大幅漲升，而且會大幅波動。經(jīng)濟結構將因此扭曲，社會福利會大幅下降。

適當?shù)姆康禺a(chǎn)宏觀定位，是將房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟發(fā)展的結果來看待。通過向下的政策打壓，保持政策的適度緊縮，

為其它行業(yè)的發(fā)展提供空間，社會的購房需求提供價格保障，以擠出投資需求或者將之轉化為租賃供應為原則，以提高利用率為原則，使房地產(chǎn)業(yè)成為社會收入增長后的一種發(fā)展結果，而不是領導發(fā)展的龍頭。

3、人口維度

人口維度與土地構成影響房地產(chǎn)價格的因素結構。隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，各方面的用地需求會不斷增長。人口與土地構成的結構，在人均比例，人口結構，區(qū)域配置，功能化三個方面發(fā)揮作用。農(nóng)村人口向城市人口的轉移，大城市對中小城市人口的新引力，中心區(qū)與周邊區(qū)域的差異，人口年齡結構和購買力結構因素等問題，都構成了推動地產(chǎn)價格上漲的因素。

隨著社會收入的增長，人均占有商業(yè)土地的比例會不斷下降，會有更多的土地用于農(nóng)產(chǎn)品[-%股吧]和工業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)，公共基礎設施的建設，自然環(huán)境的恢復等方面。因此房地產(chǎn)業(yè)就呈現(xiàn)出明顯的區(qū)域特點和功能特點。商用住房需要的是環(huán)境和社會功能配置的方便程度，從投資角度看，是獲取商業(yè)價值的能力。在中國這樣具有龐大人口基數(shù)的國家中，對環(huán)境和社會功能配置的共同偏好，會導致這類地產(chǎn)具備超值的溢價能力。人口結構的變化，特別是住房需求人口結構的變化，對于房地產(chǎn)市場的價格影響程度是很大的。

人口因素是個剛性問題，全球人口的不斷增長導致這種

趨勢的強化。住房本身就是人口因素中的一個概念，因此也是剛性問題。住房不通過購房解決，也要通過租房解決，對房屋的需求只會轉移或者暫時抑制，不會出現(xiàn)消失的情況。實際上住房剛性是由人口導致的問題。

4、供需維度

供需維度在中國是最受關注的維度，但也是最不重要的維度。因為供應具有彈性，需求增長了，可以通過供應滿足需求，只是需要時間。需求也是可調(diào)節(jié)的，可以通過制度和政策將部分需求押后，以緩解供應壓力，或者將需求提前，以消化庫存，實現(xiàn)目標也需要時間，如果能夠處理好制度問題，配合相關的政策，房地產(chǎn)市場的市場調(diào)節(jié)性就可以發(fā)揮出來。只是制度因素的難度最大，因此才在供需的角度上反應出來，房地產(chǎn)商利用供應上的時間缺口，產(chǎn)品位置特點等的優(yōu)勢，宏觀環(huán)境的條件，制造了部分的泡沫假象，這是所有市場制度缺陷下都會發(fā)生的現(xiàn)象，不僅中國如此，美國也會如此。環(huán)境和制度提供了這種可能，參與者利用了這種機會，因此相關的問題還要回到市場制度建設上來，通過制度來營造一個有利于供需雙方的市場環(huán)境。

以上四種維度中，只有人口維度是剛性不可逆的維度。即使人口出生率下降，在中國也只是會緩解居住人均面積的壓力，人口維度不具備對房地產(chǎn)價格走勢向下的壓力能力。其它三個維度本質(zhì)上是政策選擇和配置的問題。因此日本人

口眾多，土地更稀缺，一樣可以解決環(huán)境和居住問題，中國只是要找到適合自身方式

的政策配置，這個問題也不難解決。

對于市場價格走勢的判斷，應該是個具體現(xiàn)象。比如地腳位置，當前收入。需求緊迫程度等。對于有迫切需求的消費者而言，價格可能是其次的考慮。對于購買力不足的消費者而言，價格下跌的空間還很大。對于優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)而言，現(xiàn)在可能是個機遇或者可能仍然要等待。價格本身就有預期的成分，還有能力的問題。北京社科院提供的保障性住房數(shù)據(jù)是個信號，但是是否能夠對中心區(qū)，對功能區(qū)的價格產(chǎn)生影響，要視具體情況而定。在《三點疑問，質(zhì)疑北京社科院房地產(chǎn)報告》中一再強調(diào)的是，要獨立分析，依據(jù)自身情況做出判斷。中國房地產(chǎn)市場的未來，具有很大的制度和政策不確定性。制度和政策在不斷的進步中，因此對房地產(chǎn)業(yè)的未來影響也難以預料。從中國的現(xiàn)狀來看，最終采用方向向下的房地產(chǎn)政策的可能性極大，這種結果對于無論是房產(chǎn)商還是消費者都是有利的。

當前的宏觀環(huán)境，決定了房地產(chǎn)業(yè)只能處于下降趨勢。房地產(chǎn)業(yè)的復蘇，是經(jīng)濟發(fā)展的一種結果。現(xiàn)在經(jīng)濟還談不上發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)就談不上復蘇。短期的房地產(chǎn)趨勢，將以消化庫存為主。中期的房地產(chǎn)趨勢，要看消費者或者地產(chǎn)商誰能夠撐得更久。庫存是一個非常積極有效的數(shù)據(jù)。要買房

的朋友，關注你所要購買住房條件的庫存程度和當前的住房生產(chǎn)成本是個有效的辦法。經(jīng)濟危機前過高成本下建成的住房，注定要在危機后受損。當前原材料價格的大幅下降，也導致新建住房價格的降低。新建住房的售價和成本，是當前房價下降的一個支撐點。中國的房地產(chǎn)市場目前是以自住為主，投資只占很小的比例，因此不會出現(xiàn)大范圍的清倉式價格下降現(xiàn)象。對于具體價格走勢的拐點位置判斷，在現(xiàn)象出現(xiàn)之前，還為時過早

房地產(chǎn)領域的革新，是我國經(jīng)濟發(fā)展的必經(jīng)之路，與他相關聯(lián)的各個產(chǎn)業(yè)鏈都會受到影響，因此，需要謹慎，也需要有其他的產(chǎn)業(yè)來維持經(jīng)濟的一個發(fā)展速度，這需要很長的時間，也需要我們對其有準確的把握和預測。

篇二：房地產(chǎn)市場調(diào)查報告

房地產(chǎn)市場調(diào)查報告

姓名：梁興海劉敬拓李云云劉永康高允劉伯年曹建晶巨林宏柳寶泰馬靖黃文潔林曉娜顧永超吳亞亞王軒習捷何楓王雪馬晨羅倩蘇倚璇劉超

組號：第四組

日期：

國民經(jīng)濟的發(fā)展，國家政府為此也采取了積極的措施來控制房價。為了了解目前蘭州市房地產(chǎn)市場的供求狀況和消費者的需求定位，我們于20XX年4月25日針對蘭州市房地產(chǎn)消費者展開調(diào)查，以問卷調(diào)查的形式并采用全面普查與重點調(diào)查相結合的研究方法，來具體分析蘭州市房地產(chǎn)消費者市場的情況。結果表明蘭州市的房價近幾年上漲的速度有所下降，但是每年都是呈現(xiàn)上漲的趨勢。人們對房地產(chǎn)的要求基本上是在價格和質(zhì)量等方面產(chǎn)生的顧慮。

一調(diào)查背景及目的

近些年來，出現(xiàn)全國性的房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象，房地產(chǎn)的價格不斷攀升。國家政府對此事高度重視，20XX年以來針對房地產(chǎn)過熱、房價過高現(xiàn)象，出臺了一系的宏觀調(diào)控政策，希望有效的抑制房價的上漲。另外，房價影響想到城市居民的基本生活保障，購房者對房子的需求持續(xù)保持在上漲的趨勢。這是因為經(jīng)濟的快速發(fā)展，城市化水平的發(fā)展，帶動的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)中的暴利又驅使更多的人們獻身于這一行業(yè)。盲目的投資帶來了許多問題的發(fā)生，導致社會上出現(xiàn)了許多的問題。以此我們此次針對蘭州市本地區(qū)的房地產(chǎn)需求現(xiàn)狀、消費者的居住現(xiàn)狀及購房定位情況所進行問卷調(diào)查，便是根據(jù)房地產(chǎn)估價這門課理論知識的學習，為了加強對學科的理解和方法的應用，從而對該地區(qū)的房地產(chǎn)現(xiàn)狀有更深入的了解。

二調(diào)查方法

通過采取問卷調(diào)查的方法，對蘭州市城關區(qū)居民進行隨機調(diào)查問答，調(diào)查對象年齡在20-60歲之間，共發(fā)放調(diào)查問卷42份，獲取調(diào)查結果后采用Excel表

對數(shù)據(jù)進行錄入和處理，并經(jīng)過嚴格的復核，以圖表形式具體反映出目前蘭州市房地產(chǎn)市場方面的情況。

三調(diào)查結果

1.居住條件分析

我們可以看出，在消費者的居住條件中，房改房所占比例較大，占%；其次是自建房占25%，然后為向單位出租占6%。由此我們可以得出，蘭州市消費者居住條件以房改房和自建房為主，而商品房較少，從而說明蘭州市住房保障體系不完善，有待進一步加強。

2.家庭收入分析

從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，蘭州市消費者家庭月總收入主要集中到

2500-4000元范圍內(nèi)，占到被調(diào)查者的%；其次是1500-2500元范圍，占到%；排到第三位的是4000元以上，占%；而800-1500元以及800元元以下的消費者比例甚小。由此我們可以得出蘭州市消費者家庭月總收入水平仍然偏低，故消費者購房需求不旺，也即居民收入水平與購房能力有直接的關系，因此在進行房地產(chǎn)開發(fā)定價時務必要

考慮消費者實際家庭收入水平。

3.

需要住房面積分析

從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，在消費者的住房面積中，80-100平方米所占比例較大，為%；60-80平方米占%；100-120平方米占%；120平方米占%。由此我們可以看出，消費者對住房面積的要求主要為80-100平方米，開發(fā)商在設計住宅面積時，應把重心放在該面積范圍內(nèi)。

4.居民購房計劃分析

從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費者計劃暫時不購買房屋的占%；三年內(nèi)購買年的占%；一年內(nèi)購買的占%；五年內(nèi)購買的占%。由此我們可以看出，大多數(shù)消費者的購買能力和購買積極性不高，開發(fā)商應提高消費者的購買積極性。

5.居民購房目的分析

以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費者的購房目的%為居?。ň幼?：已解決生活問題為目的；居住2：以改善生活質(zhì)量為目的）；%為商住兩用；5%為升值轉賣。由此我們可以得出，大多數(shù)消費者購房是為自己和家人居住，靠出租和轉賣等投資手段來獲取利潤所占比例較小。

6.居民能承受房價分析

篇三：關于房地產(chǎn)的實踐調(diào)查報告

關于房地產(chǎn)的實踐調(diào)查報告

姓名:xxx

班級：xxxxxx

學號：xxxxxxxx

前言：房子永遠是一個熱點的話題，如今更是成為了許多人一生的目標，暑假我去了攀枝花本市的房地產(chǎn)公司進行了半個月的實踐學習，在其實踐的工程中學到很多東西，受益匪淺，在公司中我主要是負責客戶購房合同的網(wǎng)上錄入，以及與客戶進行關于購房合同的簽訂，在這里我對房產(chǎn)有了初步的認識，讓我深深的感覺到了現(xiàn)在購房對普通工薪階級的巨大壓力。

一．調(diào)查目的

了解房價的上漲以及居民對此的看法，和解決方案

二．調(diào)查時間

20XX年8月7日20XX年8月20日

調(diào)查地點：房產(chǎn)公司售樓部

三．調(diào)查方式

通過與客戶簽訂合同了解到的信息，以及聊天時的詢問和在網(wǎng)上查閱資料對相關資料的總結。

四．調(diào)查結論

造成房價上漲的原因有：

1.寬松的信貸政策：在與客戶的合同簽訂中，有70%左右居民是選擇貸款和按揭，現(xiàn)在首付最少可以達到30%