徐匯萬科中心定位方案Aboutus項目基本信息區(qū)位條件極為優(yōu)越，居于南上海城市關(guān)鍵連接點地處南上海六大商務(wù)版塊核心區(qū)域，依托樞紐優(yōu)勢，將六大商務(wù)版塊產(chǎn)業(yè)形成有機聯(lián)動，締造國際都市上海第一商務(wù)區(qū)世博前灘漕河涇高新技術(shù)開發(fā)區(qū)徐匯濱江南方莘莊

商務(wù)區(qū)南站商務(wù)區(qū)

Vanke

CBD虹橋核心商務(wù)區(qū)商業(yè)區(qū)多條軌交上蓋，實現(xiàn)江浙無縫對接地鐵1號線、地鐵3號線、地鐵22號線、地鐵15號線（規(guī)劃）、機場快線（規(guī)劃）上蓋，緊貼滬閔高架直通浙江，10分鐘進入內(nèi)、中、外環(huán)和龍耀路隧道。徐家匯商業(yè)區(qū)虹橋火車站和國際機場世博前灘浦東機場方向南方莘莊商務(wù)區(qū)VANKECBD龍耀路隧道2341地塊自身先天條件占優(yōu)，城市綠軸想象無限緊鄰高架上下閘口；地塊可視性強；周邊交通便捷，軌道接口預(yù)留；地塊內(nèi)的城市綠軸資源極為罕見，全市范圍內(nèi)僅本項目擁有。

地塊交通便捷，且可視性極強高架上下閘口緊貼地塊；緊鄰滬閔高架一側(cè)的展開面充分，高架邊地標(biāo)可視性極強與軌道交通互動密切地塊西北角已有地鐵通道出口；南寧路地塊西面也有預(yù)留地鐵接入口，未來可以天橋接入；地鐵15#規(guī)劃在3#地塊內(nèi)建造站點，直通地下二層綠化景觀資源的獨特性城市綠軸在地塊內(nèi)由南至北展開，寬約60米，在上海市重點規(guī)劃的新興商務(wù)區(qū)中絕無僅有，未來產(chǎn)品多樣性及豐富性值得期待公共交通較復(fù)雜周邊交通動線復(fù)雜，地塊內(nèi)外車流人流量密集，對項目成功開發(fā)有較大影響。2#地塊綠化景觀

公交車道6號口預(yù)留天橋連接地鐵1#、3#入口條件7號口(預(yù)留出口)3#地塊現(xiàn)有出口匯成賓陽苑保利馨苑中海馨園鐵路/汽車南站

公交樞紐海上名邸廠房滬閔高架中星城漕河景園本項目華東理工大學(xué)

綠化

寫字樓

酒店

集中商業(yè)

住宅

廠房

高校

本項目上海

師范大學(xué)南站動車運用所華東花苑金牛苑東泉小區(qū)邑翠苑百聯(lián)創(chuàng)意辦公龍吳路徐匯

馨苑干道上海植物園柳州路周邊居住人口大部分被滬閔高架、柳州路、南站阻隔，直接導(dǎo)入項目的便利性較低，使地塊內(nèi)商業(yè)對周邊社區(qū)的輻射力有限項目東南側(cè)為上海植物園（直線距離1.2km）且地塊與植物園之間為低層廠房及住宅，因此項目高區(qū)可能有部分景觀徐匯區(qū)教育資源豐富，地塊就近有華東理工、上海師大，可能存在部分“產(chǎn)學(xué)研”成長型企業(yè)的商務(wù)需求地塊西北側(cè)的中星城項目在建，五星級酒店+辦公+商業(yè)，對于提升小區(qū)域的商務(wù)氛圍和人氣做了鋪墊；3幅地塊之間約6m×700m綠化軸提供近4000平米中心綠化，使項目成為生態(tài)商務(wù)商業(yè)區(qū)創(chuàng)造了先決條件項目東側(cè)未來規(guī)劃為約30萬平方米住宅項目，在項目商業(yè)定位時需考量這部分潛在客戶的需求規(guī)劃住宅周邊配套豐富，業(yè)態(tài)齊全，發(fā)展?jié)摿薮缶幼^(qū)集中，常住人口量大；交通便利；教育及產(chǎn)業(yè)資源基礎(chǔ)雄厚一期范圍二期范圍三期范圍示范區(qū)規(guī)模獲取時間2012.12.15用地面積107,486㎡總建面683,447㎡計容總建面493,447㎡容積率4.59規(guī)劃條件限高一期100m,二期45m,三期150m綠地率20%停車位3,000輛車位比0.6輛/100㎡商業(yè)建面~110,000㎡(其中地下商業(yè)40,000㎡)地庫建面~190,000㎡(其中地下商業(yè)40,000㎡)人防建面~40,000㎡地塊編號b-02用地性質(zhì)商業(yè)辦公文化出讓面積(平米)68,512.5容積率<=4.8地上總建筑面積(平米)328,860其中辦公約278,860商業(yè)約50,000

地下商業(yè)40,000

地下車庫及設(shè)備用房約100,000建筑高度原限高<=120m通過控規(guī)調(diào)整，調(diào)整到標(biāo)志性塔樓<=150mB-04B-02A-05徐匯萬科中心辦公部分定位匯報Part1目標(biāo)上海門戶性地標(biāo)定位，引領(lǐng)綠色辦公空間新標(biāo)準(zhǔn)，創(chuàng)區(qū)域領(lǐng)先租金。!市場分析上海市超甲寫字樓樓各項標(biāo)準(zhǔn)全球案例參考競品項目分析010203客戶定定位05徐匯萬萬科中中心交交付標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)建建議040607租金策策略及及定位位Catalog市場劃劃分核心區(qū)甲級寫字樓次中心區(qū)甲級寫字樓商務(wù)園區(qū)來源：：上海海高力力國際際研究究部核心商商務(wù)區(qū)區(qū)靜安區(qū)區(qū)黃浦區(qū)區(qū)長寧區(qū)區(qū)徐匯區(qū)區(qū)浦東陸陸家嘴嘴浦東竹竹園次中心心商務(wù)務(wù)區(qū)虹口區(qū)區(qū)浦東花花木普陀區(qū)區(qū)閘北區(qū)區(qū)楊浦區(qū)區(qū)(新江灣灣城)閔行區(qū)區(qū)(虹橋綜綜合交交通樞樞紐)商務(wù)園園區(qū)張江金橋陸家嘴嘴軟件件園漕河涇涇臨空閘北漕河涇涇浦江江楊浦上海核核心商商務(wù)區(qū)區(qū)甲級級寫字字樓子市場場租金金和空空置率率2014年第四四季度度浦西

浦東全市租金(人民幣每天每平方米)空置率租金(人民幣每天每平方米)空置率租金(人民幣每天每平方米)空置率甲級寫字樓8.29.5%9.20.8%8.65.7%超甲級寫字樓10.45.5%12.15.0%11.05.3%核心區(qū)甲級整體8.88.3%9.91.8%9.35.6%來源：：上海海高力力國際際研究究部上海核核心商商務(wù)區(qū)區(qū)甲級級寫字字樓未未來供供應(yīng)(2014-2017年新新增供供應(yīng)總總量:2,097,197平方米米)701,798573,710417,911308,778金外灘灘國際際廣場場SOHO復(fù)興廣廣場企業(yè)天天地二二期5號樓恒基688項目東方匯匯經(jīng)中國金金融信信息中中心上海城城二期期上海環(huán)環(huán)貿(mào)廣廣場二二期外灘金金融中中心（（南區(qū)區(qū)）SOHO204地塊企業(yè)天天地二二期3號樓外灘金金融中中心（（北區(qū)區(qū)）世紀(jì)匯匯廣場場一期期上海中中心凱德永永業(yè)項項目來福士士長寧寧大中里里項目目長江實實際盛盛匯世紀(jì)大大都會會二期期世紀(jì)匯匯廣場場二期期富士康康項目目徐家匯匯中心心二期期徐家匯匯中心心一期期SOHO天山路路項目目浦東金金融廣廣場來源：：上海海高力力國際際研究究部CBD甲級寫寫字樓樓供應(yīng)應(yīng)量2015年新增增供應(yīng)應(yīng)量將將持續(xù)續(xù)上升升來源：：上海海仲量量聯(lián)行行研究究部CBD甲級寫寫字樓樓供應(yīng)應(yīng)量2016年CBD新增供供應(yīng)量量將迎迎來井井噴來源：：上海海仲量量聯(lián)行行研究究部區(qū)位：：浦東新新區(qū)世世紀(jì)大大道8號交通:地鐵2號、14號線陸陸家嘴嘴站開發(fā)商商:新鴻基基總建面面:210,000M2樓層數(shù)數(shù):53竣工日日期:2011年5月商業(yè)配配套:銀行、酒酒店、、Shoppingmall，餐飲飲標(biāo)準(zhǔn)層層面積積:約2,234-2,506m2得房率率:約70%凈高:3.00-3.30m架空地地板:150-350mm電梯:32客，14貨空調(diào)系系統(tǒng):4管制VAV租金報報價:RMB14.00m2/天物管費費:RMB40.00/m2/月停車費費:RMB1,800/個/月；停車位位：共2,000個上海市市超甲甲寫字字樓各各項標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)國金中中心二二期IFC區(qū)位：：長寧區(qū)區(qū)婁山山關(guān)路路533號交通:地鐵2號線婁婁山關(guān)關(guān)路站站開發(fā)商商:金光集集團總建面面:265,892M2樓層數(shù)數(shù):地上28，地下下4竣工日日期:2013年9月商業(yè)配配套:Shoppingmall，超市市等標(biāo)準(zhǔn)層層面積積:約2,100m2，5,700m2（連廊廊層））得房率率:約70%凈高:標(biāo)準(zhǔn)層層3.05m；交易易層3.55m架空地地板:150mm；300mm電梯:客24（高12部6米/秒，低低12部3米/秒），，4貨空調(diào)系系統(tǒng):4管制VAV上海市市超甲甲寫字字樓各各項標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)金虹橋橋國際際中心心ARCH租金報報價:RMB10.50m2/天物管費費:RMB33.00/m2/月停車費費:RMB1,000/個/月、RMB1,500/個/月、RMB1,800/個/月；停車位位：共1408個區(qū)位:浦東新新區(qū)，，陸家家嘴環(huán)環(huán)路333號交通:3分鐘步步行至至地鐵鐵二號號線陸陸家嘴嘴站開發(fā)商商:交銀租租賃總建面面:113,382M2（寫字字樓約約87,000m2)樓層數(shù)數(shù):36竣工時時間:2014年10月商業(yè)配配套:麗思卡卡爾頓頓酒店店，君君悅酒酒店，，凱悅悅酒店店，香香格里里拉，，員工食堂，，銀行行，餐餐廳，，便利利店標(biāo)準(zhǔn)層層平面面:3,250-3,370m2得房率率：約76%凈高:3.20/3.50米架空地地板:450mm電梯:16客;1貨空調(diào)系系統(tǒng):4管制VAV租金報報價:RMB14.00––16.00m2/天物管費費:RMB39.00/m2/月停車費費:RMB1,800-2,000/個/月；停車位位：共500個單元Unit建筑面積(平方米）GrossArea018610240003360044500546006773共Total3250上海市市超甲甲寫字字樓各各項標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)東方匯匯經(jīng)中中心OFC區(qū)位:徐匯區(qū)區(qū)，淮淮海中中路3號交通:地鐵1號線上上蓋、、10、12號線換換乘開發(fā)商商:新鴻基基總建面面:325,000M2樓層數(shù)數(shù):36竣工時時間:2014年12月商業(yè)配配套:AMPShoppingMall,服務(wù)公寓標(biāo)準(zhǔn)層平面面:約2,800m2得房率：約70–75%凈高:3.00m架空地板:150mm電梯:120客;2貨空調(diào)系統(tǒng):4管制VAV租金報價:RMB10.00–12.00m2/天租金凈價:RMB9.00––10.00m2/天物管費:RMB40.00/m2/月停車費:RMB1,800/個/月；停車位：共1700個上海市超甲甲寫字樓各各項標(biāo)準(zhǔn)環(huán)貿(mào)廣場二二座ICC虹橋萬科中中心交付標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)項目地址：：新加坡中中心芳林公公園總建筑面積積：21.2萬平方米層數(shù)：16層建筑設(shè)計：：WOHA建筑事務(wù)所所空間組成：：酒店為主主，部分商商務(wù)辦公全球案例參參考ParkroyalonPickering將綠色與建建筑群完美美結(jié)合，實實現(xiàn)現(xiàn)實意意義綠色辦辦公呈現(xiàn)相對于核心心區(qū)定位更更加高端的的辦公項目目，項目所在區(qū)域周周邊的競爭爭更加具有有正面威脅脅性。徐匯萬科中心城開上海中心華潤上海萬象城嘉凱城SOHO天山廣場凱德長寧來福士長寧88中心月星環(huán)球港環(huán)貿(mào)廣場二期企業(yè)天地3號樓大中里外灘金融中心海航大廈上海中心東方匯經(jīng)城開徐匯濱江徐家匯中心心競爭項目甄甄選一期二期三期四期競爭項目甄甄選徐家匯中心心項目名稱徐家匯中心開發(fā)商新鴻基地產(chǎn)面積占地10萬m2，38萬m2超甲寫字樓，32萬m2頂級商場，2.5萬m2超五星級酒店定位上海第一城市綜合體建筑設(shè)計西薩佩里建筑高度370米竣工時間預(yù)計2022年競爭項目甄甄選徐家匯中心心三期，樓高370米競爭項目甄甄選徐家匯中心心開發(fā)時間定位內(nèi)容一期（預(yù)計2017年三季度竣工交付）3萬m2（商場1.5萬m2，2棟高度40米寫字樓，共計1.5萬m2），目前售價8萬/平方米二期（預(yù)計2018年三季度竣工交付）3萬m2，為銀行定制高度90米的辦公樓三期（預(yù)計2020年竣工交付）地上20萬m2的ShoppingMall，地上2棟塔樓，分別為21萬m2高度370米的辦公樓（租賃），以及11萬m2辦公樓（銷售）商場預(yù)計2020年開業(yè)，但需要視寫字樓招商情況確定四期（目前無法預(yù)估竣工交付時間）3萬m2商業(yè)+辦公，開發(fā)商打算整售，目前客戶定位為美容、醫(yī)療等與商業(yè)互補的業(yè)態(tài)競爭項目甄甄選徐家匯中心心項目名稱城開徐匯濱江項目開發(fā)單位上海城開集團項目位置上海市徐匯區(qū)東起龍騰大道，北至豐谷路，西至規(guī)劃云錦路，南至規(guī)劃龍?zhí)m路交通狀況毗鄰11號線云錦路地鐵站建筑規(guī)劃規(guī)劃4棟辦公塔樓、5幢小獨棟辦公及商業(yè)配套裙樓建筑面積辦公樓總面積約24萬平米，商業(yè)總體量約8萬方（地上地下）車位數(shù)量約2819個地下機動車泊車位用地性質(zhì)商辦綜合土地性質(zhì)用地年限50年30徐匯萬科中心城開徐匯濱江競爭項目甄甄選城開徐匯濱濱江城開徐匯濱濱江整體開發(fā)方方案該項目未來來將采取租租售結(jié)合的的操作方式式，部分建建成物業(yè)將將分別用于于出售及持持有作收租租之用。具具體營銷策策略及租售售方案待定定。競爭項目甄甄選城開徐匯濱濱江項目名稱上海城開中心開發(fā)單位上海城開集團龍城置業(yè)有限公司項目位置上海市閔行區(qū)滬閔路、萬源路口交通狀況毗鄰1號線蓮花路地鐵站，21號線（規(guī)劃）建筑規(guī)劃規(guī)劃3棟辦公樓、1座大型購物中心、1座國際5星級酒店及時尚商業(yè)街區(qū)建筑面積辦公樓總面積176373平米（單棟約6萬平米）車位數(shù)量約2852個機動車泊車位用地性質(zhì)商辦綜合土地性質(zhì)用地年限50年竣工時間辦公樓預(yù)計2016年初竣工；街區(qū)商業(yè)預(yù)計2015年初竣工；酒店和購物中心預(yù)計2017年初竣工代理公司戴德梁行、仲量聯(lián)行（辦公樓代理）；第一太平戴維斯（招商）徐匯萬科中心競爭項目甄甄選上海城開中中心項目核心優(yōu)優(yōu)勢：航母級商辦辦集群–城中城產(chǎn)品及客戶戶定位萬科徐匯中中心，近50萬方商務(wù)鉅鉅制，集高端辦公公、地標(biāo)商業(yè)業(yè)、城市生態(tài)旅旅游、都市文化中心于于一體，冠絕上海。項目核心優(yōu)優(yōu)勢：左右逢源，前景廣闊闊–徐匯三大中中心之一萬科徐匯中中心扼守上上海南站門門戶，東依依徐匯濱江江文化走廊廊，西鄰漕漕河涇高新新技術(shù)開發(fā)發(fā)區(qū)，南靠靠上海交大大、華東理理工等高校校，北向徐徐家匯CBD，屬于徐匯匯區(qū)重點建建設(shè)區(qū)域。。項目周邊文文化教育、、商貿(mào)服務(wù)務(wù)、高新技技術(shù)等產(chǎn)業(yè)業(yè)云集，萬萬商共舉，，商務(wù)需求求旺盛，經(jīng)經(jīng)濟潛能蓄蓄勢待發(fā)。。產(chǎn)品及客戶戶定位項目核心優(yōu)優(yōu)勢：四通八達，立體交通通，商務(wù)出出行便捷【軌交】1、3號線，15、22號線（規(guī)劃劃）四大軌軌交旁伺；；【道路】滬閔高架、、中環(huán)路、、內(nèi)環(huán)路等等多條主干干道；【公交】數(shù)十個城市市重要路站站、百余種種公交換乘乘；【鐵路】上海南站比比鄰而伺，，快速通達達全國；【客運】咫尺南站長長途汽車站站，無阻對對接長三角角；【航運】直線距離至至虹橋機場場約9.2公里，至浦東機場場約35公里；城市快線（規(guī)劃）更更將直通兩兩大空港。。交通的便捷捷程度永遠遠是衡量一一個商業(yè)項項目前景優(yōu)劣的重要指標(biāo)標(biāo)，徐匯萬科中心坐坐擁立體化化交通體系系，通達性性佳。產(chǎn)品及客戶戶定位漕河涇徐家匯上海植物園徐匯萬科中心光大會展徐匯日月光中星城綠地中心保利西岸華東理工大學(xué)項目主要劣劣勢：南站板塊市場形象一一般，其他他板塊分流流明顯產(chǎn)品及客戶戶定位項目所在的的南站區(qū)域域市場形象象一般，商商務(wù)辦公氛氛圍和形象象檔次欠佳佳，市場需需要一個培培育提升過過程。未來來上海辦公公市場供應(yīng)應(yīng)量巨大，，競爭日趨趨激烈，徐徐匯濱江、、閔行莘莊莊、虹橋樞樞紐等板塊塊分流明顯顯。體量巨大理念超前品質(zhì)領(lǐng)先全面提升上海西南地區(qū)商務(wù)能級傾力打造上海城市中軸重要節(jié)點辦公發(fā)展愿景37項目SWOT分析SWOT劣勢(WEAKNESSES)優(yōu)勢(STRENGTHS)威脅(THREATS)機會(OPPORTUNITIES)周邊道路交交通是本項項目的短板板單棟辦公體體量較大，，將延長去去化速度并并降低資金金回籠速度度租賃客戶對對銷售與租租賃并舉的的項目有一一定的抗性性，從而將將影響寫字字樓租賃進進度位于徐匯南南腹地，方方便連接中中心CBD交通便利，，地鐵、高高鐵連接全全國各地。。約50萬平方米超超大規(guī)模體體量，甲級級品質(zhì)，高高端標(biāo)準(zhǔn)，，樹立區(qū)域域新地標(biāo)形形象；公園、綠地地近在咫尺尺，盡享城城市超大面面積綠肺項目內(nèi)外完完善，成熟熟的商業(yè)配配套徐家匯中心心一、二期期入市，將將對本項目目造成最直直接的威脅脅受世界經(jīng)濟濟等各方面面因素影響響，大面積積優(yōu)質(zhì)客戶戶縮減預(yù)算算，導(dǎo)致上上海市商務(wù)務(wù)辦公去中中心化趨勢勢凸顯黃浦區(qū)、靜靜安區(qū)等核核心區(qū)寫字字樓新推供供應(yīng)量將對對本項目入入市造成一一定影響體驗式綠色色辦公是大大勢所趨，，植入花園園式辦公的的概念，本本項目的超超大面積綠綠化資源使使項目打造造體驗式生生態(tài)商務(wù)區(qū)區(qū)具備現(xiàn)實實基礎(chǔ)打造開放式式購物體驗驗，超大綠綠色公園辦辦公，勢必必為租賃帶帶來良好的的推動作用用2030年徐匯區(qū)將將打造成為為具有產(chǎn)業(yè)業(yè)競爭力、、科技創(chuàng)新力力、文化影影響力和城城市親和力力的國際大都市市一流中心心城區(qū)，為為本項目奠奠定招商優(yōu)優(yōu)勢2018年上海市寫寫字樓供應(yīng)應(yīng)市場趨緩緩，為項目目入市和預(yù)預(yù)租打造契契機徐匯萬科中心交付付標(biāo)準(zhǔn)建議議

標(biāo)準(zhǔn)版徐萬三期建筑標(biāo)準(zhǔn)辦公規(guī)模

約33萬m2辦公門廳

車輛、出租車能直達建筑形象玻璃幕墻系統(tǒng)low-E玻璃幕墻系統(tǒng)low-E建筑結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)層面積2200-25002500m2得房率整層得房率：72%

綜合（分割）得房率：65-68%整層得房率：75%

綜合（分割）得房率：65-68%建筑層高4.4-4.5m標(biāo)準(zhǔn)層：4.5米；交易層：5.5米辦公樓板承重300-350KG

局部（走道內(nèi)圈隔墻內(nèi)2米）500KG350KG

局部（走道內(nèi)圈隔墻內(nèi)2米）500KG大堂面積/高度500-800平米以上（150米以上超高層可加大）

8.8-9m（兩層）1,000m29m（兩層）電梯廳寬度/高度雙排寬度：3.2m-3.6m（大于2倍的D，D為電梯進深）

高度：3.2m寬度：3.6m

高度：3.2m走道寬度/高度寬度：1.8m

高度：2.8m-3m寬度：1.8m

高度：2.8m公共衛(wèi)生間女：5座(25人/座）（提供熱水）

男：3座4小（30人/座）

女母嬰室兼化妝間

行政衛(wèi)生間女：5座(25人/座）（提供熱水）

男：3座4?。?0人/座）

男衛(wèi)生間在外側(cè)

女母嬰室兼化妝間

行政衛(wèi)生間徐匯萬科中心交付付標(biāo)準(zhǔn)建議議

標(biāo)準(zhǔn)版徐萬三期單元內(nèi)部標(biāo)準(zhǔn)單元面積150-500平米分別為：180-650m2套內(nèi)茶水間預(yù)留上下水點位預(yù)留上下水點位窗簾有有（提供樣品）凈高3m3m（行政樓層3.3m）地面150mm標(biāo)準(zhǔn)層：150mm架空地板，交易層：300mm天花金屬吊頂金屬吊頂（可拆卸）架空地板下排水點預(yù)留預(yù)留墻面乳膠漆乳膠漆燈具帶風(fēng)盤一體式集成式風(fēng)盤vvbox和風(fēng)管根據(jù)單元安裝到位根據(jù)單元安裝到位入戶門2.4m雙開門+0.4m通透2.4m雙開門+0.4m通透硬件標(biāo)準(zhǔn)電梯品牌進口：迅達、OTIS、三菱等瑞士迅達、進口OTIS、進口三菱等（1350KG以上，門寬不小于1.2米）梯配比4000-4500平米/臺每棟：客梯20部，貨梯4部候梯時間不超過30秒不超過30秒空調(diào)品牌約克、特靈（噪聲42分貝以下）約克、特靈（噪聲42分貝以下）空調(diào)類型VAV四管制中央空調(diào)VAV四管制中央空調(diào)空氣凈化系統(tǒng)高壓靜電除塵設(shè)備高壓靜電除塵設(shè)備可開啟窗戶有有新風(fēng)量30-40立方米/小時/人30-40立方米/小時/人可拆卸樓板有有供電系統(tǒng)雙路供電+備用電源（柴油發(fā)電機供租用）雙路供電+備用電源（柴油發(fā)電機供租用）電容量100-120w/平米（凈面積）預(yù)留在樓層配電間，提供路由100-120w/平米（凈面積）預(yù)留在樓層配電間，提供路由辦公區(qū)照明標(biāo)準(zhǔn)300lux500lux供應(yīng)商電信、移動（聯(lián)通）聯(lián)通、電信、移動寬帶配置光纖到層光纖到層衛(wèi)星系統(tǒng)有

屋頂預(yù)留衛(wèi)星接收設(shè)備位有

屋頂預(yù)留衛(wèi)星接收設(shè)備位徐匯萬科中心交付付標(biāo)準(zhǔn)建議議

標(biāo)準(zhǔn)版徐萬三期

公共區(qū)域

設(shè)備房（強、弱電、空調(diào)）防塵、靜電防塵、靜電公共走道部位金屬吊頂（可拆卸維修）金屬吊頂（可拆卸維修）邊柱到幕墻距離小于1m小于1m幕墻到核心筒9m-13m9m-13m辦公入口門幅旋轉(zhuǎn)門：高度不低于3m

兩側(cè)邊門：2.4mx3m旋轉(zhuǎn)門：高度不低于3m

兩側(cè)邊門：2.4mx3m道閘/梯控有有轉(zhuǎn)換穿梭梯有（不小于1600KG）有（不小于1600KG）茶水間有（提供開水）有（提供開水），根據(jù)樓層平面可分割組合

冷卻水有，預(yù)留排水點有，預(yù)留排水點

無線覆蓋大堂公共區(qū)域覆蓋大堂公共區(qū)域覆蓋

水牌大堂、樓層有大堂、樓層有其他標(biāo)準(zhǔn)配套ATM機/銀行、咖啡、便利店、休息區(qū)ATM機/銀行、咖啡、便利店、休息區(qū)出租車落客點有有商務(wù)面包車停車位3-5個/棟3-5個/棟充電樁有有非機動車按設(shè)計規(guī)范按設(shè)計規(guī)范車位面積比150-180平米/個

2.5*5.5m

一定比例無障礙車位（做行政車位靠近入口、行政梯）200平米/個

2.5*5.5m

一定比例無障礙車位（做行政車位靠近入口、行政梯）智能化停車系統(tǒng)有有安保系統(tǒng)24小時CCTV監(jiān)控（SECOM）24小時CCTV監(jiān)控（SECOM）智能化消防有（西門子等合資品牌）有（西門子等合資品牌）樓宇自動化有（合資品牌）有（合資品牌）物業(yè)管理國際標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)國際標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)徐匯萬科中心交付付標(biāo)準(zhǔn)建議議辦公樓租戶戶結(jié)構(gòu)43約30%左右

1層-2層（2,500-5,000平方米）客戶約30%左右

整層以下小面積客戶整層以下客戶以4單元為主，最小為6單元劃分約40%左右2層以上（2,500-5,000平方米）客客戶租金策略及及定位辦公樓銷控控策略樓層辦公區(qū)域21F整層20F

19F多層18F17F16F

15F

14F整層13F

整層12F

11F

10F多層9F8F7F

6F整層

5F

4F多層3F2F

1F電梯大堂樓層辦公區(qū)域21F

20F

19F整層18F整層17F整層16F整層15F整層14F整層13F多層12F11F多層10F9F多層8F7F6F多層5F4F3F2F1F電梯大堂整層典型分分割不建議:連續(xù)的大面面積客戶分分布，不利利于客戶擴擴張優(yōu)化客戶分分割建議:小客戶與多多層客戶交交錯，利利于大客戶戶擴張租金定位元/平方米/天低區(qū)高區(qū)徐匯區(qū)核心心區(qū)甲級辦辦公樓目前前的平均凈凈租金在8.50~9.50元/平方米/天左右，徐徐家匯中心心平均租金金在10.00元/平方米/天，中星城城的凈租金金均價在5.00元/平方米/天左右，建建議萬科徐徐匯中心入入市租金報報價8.00~10.00元/平方米/天。如前所述，，城開上海海中心等項項目的推出出，將對本本項目將構(gòu)構(gòu)成強有力力的威脅，，加之本案案辦公物業(yè)業(yè)體量巨大大，因此，，建議采用用激進式租賃模式，跑量為主主，供大于于求的趨勢勢下，盡可可能多的搶搶占市場份份額。先通過一定定的優(yōu)惠策策略、標(biāo)識識權(quán)等吸引引大客戶，，盡快提高高辦公樓的的入住率和和市場影響響力；后期期放緩出租租進度，側(cè)側(cè)重提升租租金水平。。激進式租賃賃：前期以優(yōu)惠惠價格及優(yōu)優(yōu)惠策略吸吸引大面積積租戶入駐駐，短時間間內(nèi)提高出出租率，在在提高市場場影響力后后逐漸提升升租金。選擇式租賃賃：前期非常注注意客戶的的品質(zhì)，以以高租金為為目標(biāo)，相相對出租速速度較慢。。本案租賃模模式及租金金策略——低開高走46租金報價成交租金整層、整棟棟平均租金金8.50-9.00預(yù)租許可證證8.00-8.507.50-8.00竣工交付8.50-9.508.00-8.50交付12個月內(nèi)9.50-10.009.00-9.50本項目前期期可推出低低區(qū)面積以以相對優(yōu)惠惠的租金吸吸引主力租租戶進駐。。整體物業(yè)的的租金和出出租率實現(xiàn)現(xiàn)同步提升升。租金低開高走趨勢勢項目節(jié)點10%30%80%出租率交付12個月后10.00-10.509.50-10.0080%以上徐匯萬科中心去化化模擬表平方米教育培訓(xùn)管理咨詢設(shè)計類公司律師/會計師事務(wù)所航空航天商務(wù)中心…高科技及IT互聯(lián)網(wǎng)類35%左右金融投資類——30%左右徐匯區(qū)目前行業(yè)配配比IT、電子信息、互聯(lián)聯(lián)網(wǎng)等為徐匯西高高聚集的行業(yè)，原原本較多集中徐家家匯、虹橋等，后后因降低成本向外外圍遷移；閔行亦有相關(guān)產(chǎn)業(yè)業(yè)的孵化與聚集，，奠定本案潛在需需求。金融類企業(yè)會在各各個區(qū)域布點，一一般僅選取有軌道道支持，具有一定定氛圍的優(yōu)質(zhì)物業(yè)業(yè)；此外，信托、保險險、證券、基金、、期貨等衍生業(yè)亦亦會在符合其要求求的區(qū)域設(shè)點開展展業(yè)務(wù)。商業(yè)貿(mào)易類——25%左右專業(yè)服務(wù)——10%左右本案與上海南站、、虹橋樞紐具有良良好的區(qū)域聯(lián)動性性，奠定了依托城城市間便利交通往往來的貿(mào)易與物流流業(yè)的潛在需要。。建立知名企業(yè)地區(qū)總部徐匯區(qū)作為上海城城市中心，已經(jīng)吸吸引國際以及國內(nèi)內(nèi)多家知名企業(yè)在在此落戶地區(qū)總部部，其中有美國雷雷勃電氣，美德維維實偉克、日本富富士電機、美國聯(lián)聯(lián)合技術(shù)、美國雅雅芳等，因此本項項目可以吸引徐匯匯區(qū)內(nèi)，國際，國國內(nèi)企業(yè)落戶作為為區(qū)域總部。聚集效應(yīng)–大面積的快速去化化快速消費電子產(chǎn)品生物醫(yī)藥徐匯更需要新興行業(yè)娛樂文化科技創(chuàng)新制造業(yè)教育培訓(xùn)管理咨詢設(shè)計類公司律師/會計師事務(wù)所航空航天商務(wù)中心…高科技及IT互聯(lián)網(wǎng)等創(chuàng)新型企企業(yè)40%左右金融投資類——30%左右行業(yè)IT、電子信息、互聯(lián)聯(lián)網(wǎng)等為徐匯西高高聚集的行業(yè)，原原本較多集中徐家家匯、虹橋等，后后因降低成本向外外圍遷移；閔行區(qū)亦有相關(guān)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的孵化與聚集集，奠定本案潛在在需求。金融類企業(yè)會在各各個區(qū)域布點，一一般僅選取有軌道道支持，具有一定定氛圍的優(yōu)質(zhì)物業(yè)業(yè)；此外，信托、保險險、證券、基金、、期貨等衍生業(yè)亦亦會在符合其要求求的區(qū)域設(shè)點開展展業(yè)務(wù)。專業(yè)服務(wù)——20%左右商業(yè)貿(mào)易類10%左右本案與上海南站、、虹橋樞紐具有良良好的區(qū)域聯(lián)動性性，奠定了依托城城市間便利交通往往來的貿(mào)易與物流流業(yè)的潛在需要。。徐匯萬科中心商業(yè)部分定位匯報Part2Catalog定位綜述競品項目分析產(chǎn)品定位三期商業(yè)規(guī)劃010203全球案例參考05商業(yè)亮點040607租金策略及定位定位綜述?什么檔次的購物中心？非核心地段創(chuàng)造商業(yè)核心價值？徐匯萬科商業(yè)未來方向？如何創(chuàng)新？1234未來3年全市商業(yè)格局內(nèi)環(huán)中環(huán)外環(huán)黃浦江迪士尼樂園上海迪士尼樂園2家主題酒店ValueRetail購物村奧萊上海佛羅倫薩小鎮(zhèn)鎮(zhèn)奧萊徐匯濱江世博源世博源中華藝術(shù)宮梅賽德斯奔馳文化中心世博中心世博展覽館意大利中心1家超五星酒店、1家五星級酒店、2家精品酒店東方夢工廠西岸傳媒港蘭桂坊六大劇院龍當(dāng)代美術(shù)館余德耀美術(shù)館龍華機場跑道公園園藝術(shù)品保稅港文化創(chuàng)意文化娛樂市民休閑誠品書店主題娛樂定位綜述市場趨勢定位綜述市場趨勢未來3－5年全市商業(yè)格局定位綜述市場趨勢品牌選址不再盲目擴張、選取成熟地段和成成熟商業(yè)體；對有專業(yè)性和標(biāo)桿桿項目的商業(yè)業(yè)主癡迷追逐逐；投入更大資金做復(fù)復(fù)合業(yè)態(tài)、體驗店店；消費者趨于理性；趨于互聯(lián)網(wǎng)；注重生活品質(zhì)、注注重體驗感；定位綜述市場趨勢1公里3公里5公里徐家匯商圈田林商圈徐匯濱江商圈莘莊商圈南方商城東方夢工廠（劇場影院＋文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)＋會展觀光景點＋餐飲商業(yè)）蘭桂坊休閑商業(yè)街綠地匯中心(1.8萬，配套商業(yè)）西岸雙年展民生現(xiàn)代美術(shù)館德美術(shù)館(余德耀)港匯恒隆（13萬方，購物中心）太平洋百貨（3萬方，百貨）匯金百貨（4萬方，百貨）美羅城（6.7萬方，購物中心）新宜街（社區(qū)商業(yè)街）、康健亮都新時代商場（5萬方，購物中心）奧特萊斯（11萬方，開放式街區(qū)）華石路商業(yè)街、省啦商城中星城蓮花國際廣場、百聯(lián)南方+友誼商城（17萬方，購物中心＋百貨）仲盛世界商城（29萬方，購物中心）、百盛購物中心（4萬方，購物中心）凱德龍之夢（8萬方，購物中心）港澳購物中心、海星商場已開業(yè)建設(shè)中徐家匯中心（購物中心＋酒店＋公寓＋辦公）徐匯日月光中心競品項目分析商圈分析競品項目分析徐家匯商圈徐家匯商圈是大型一站式綜合合性商業(yè)中心，特點為物業(yè)類型多多，商業(yè)形態(tài)豐富富。競品項目分析南方商城商圈南方商城商圈是生活服務(wù)為主導(dǎo)導(dǎo)的區(qū)域型生活中心，業(yè)態(tài)為為貼近日常生活的的零售、餐飲、娛樂等類型型。優(yōu)勢1.綜合體量在區(qū)域內(nèi)領(lǐng)先2.SOM/Benoy設(shè)計能力3.獨特藝術(shù)中心4.萬科企業(yè)文化/創(chuàng)新能力(云平臺)劣勢1.區(qū)位孤立，交通動線存在問題2.工期不確定性3.分期開發(fā)，一期經(jīng)歷培育期機會1.存在機會搶在新鴻基徐匯之前入市2.未來地鐵規(guī)劃導(dǎo)入更多人群3.綠軸景觀創(chuàng)造獨特價值威脅1.徐家匯整體改造升級蠶食品牌對南站區(qū)域需求2.徐匯日月光提前入市3.未來經(jīng)濟疲軟對辦公及商業(yè)需求產(chǎn)品定位高檔中檔低檔零售導(dǎo)向零零售、、餐飲、娛樂餐餐飲娛樂導(dǎo)導(dǎo)向平衡現(xiàn)有項目未來項目港匯美羅城南方百聯(lián)日月光新鴻基市場空白市場空白太平洋、匯金百貨貨東方夢工廠蘭桂坊中星城產(chǎn)品定位三期商業(yè)規(guī)劃資產(chǎn)計劃－定位主主題徐匯萬科項目最大大優(yōu)勢：綠地，開放式公園環(huán)境境！商業(yè)需做有機結(jié)合合，物盡其用！概念：將植物園延伸進購購物中心；購物與自然環(huán)境結(jié)結(jié)合，提供消費者全新體體驗感的購物中心心；三期商業(yè)規(guī)劃資產(chǎn)計劃－定位主主題植物園里的購物中心全球案例參考NambaPark南波公園的前身是是大阪職業(yè)棒球球球場，2003年改建為一個購物物中心與辦公樓的的綜合體，它有8個級別的天臺花園園，里面包含了各各類的功能植物園園，巖石群，峭壁和峽谷，草草地，溪流，瀑布布，池塘，甚至還包括了蔬菜田!全球案例參考NambaPark一個在大阪密集城城市中的巖石峽谷谷：整個項目由一個30層的辦公樓和和購購物中心組成，但但真正讓南波公園園與眾不同之處則則在于它的層層疊疊加的8個平臺，以及項目目中間一個被巖石石覆蓋的空間，仿仿佛一個狹小的““峽谷”。“峽谷”選用各種種暖色調(diào)的石材，，再現(xiàn)真正的峽谷谷風(fēng)貌，并通過多多樣化的水平表現(xiàn)現(xiàn)手法展現(xiàn)出堪稱稱永恒的再生自然然景觀。在設(shè)計中中很重要的一點是是要避免使用材料料過于單一而產(chǎn)生生的虛假感。全球案例參考NambaPark一個在大阪密集城城市中的購物公園園：在公園的下方，即是項目目中心區(qū)為一個購購物廣場。廣場內(nèi)內(nèi)部精美的裝飾風(fēng)風(fēng)格，店鋪錯落有有致的排布，現(xiàn)代代材料的質(zhì)感搭配配其間的綠色植被被，小溪流水，真真是宛如夢境。這這不單純給人購物物的感覺，更像是是一場綠野仙蹤般般的尋寶盛宴。商場業(yè)態(tài)非常豐富富，從餐飲、服飾飾、珠寶，到美容容、動植物花卉、、居家用品、日本本傳統(tǒng)和服等等，，包括了上百家專專業(yè)的時尚商店和和餐館。全球案例參考大阪－GrandFrontGrandFrontOsaka位于大阪梅田區(qū)的的大型商業(yè)綜合體體，與大阪車站通道連連接，完全被清水與綠樹樹環(huán)抱的自然之中，建筑空間的多重可達性，讓游客有了一種全新的的邂逅與感動。項目在2010年動工，2013年正式開業(yè)，以爆發(fā)式的姿態(tài)展現(xiàn)出她她那迷人的魅力?。∪虬咐齾⒖即筅妫璆randFront這個項目的景觀一共分為6個主題區(qū)域：梅北廣場櫸樹街道銀杏大道南館露天花園北館露天花園TheGarden全球案例參考大阪－GrandFront項目在植物的選擇擇上特別強調(diào)了四季性，用雙排喬木對稱稱排列的方式，隔絕絕車型道路的喧鬧鬧，把人留在樹陣陣下店鋪中。花費了很多心思挑挑選的樹形，基本保證每一個個樹陣或者列植的的一致性，豐富飽飽滿的樹冠穿到二二層連廊上來，讓讓不同層面游走動動線都能感受濃濃濃的自然包裹感。在后面的那個花園里，，則運用了更多的的色葉樹種，使得整個環(huán)境的的都是那么色彩絢絢爛豐富。全球案例參考大阪－GrandFront中間的大廣場以兩兩個大水池為主要要景觀，氣派得大大疊水直接跌落到到地鐵站的下層空空間，因為下層喇喇叭口式的造型，，無形中變成一個個擴音器，把跌水水的氣勢渲染的更更加濃烈，猶如瀑瀑布傾斜般壯觀！圍繞建筑的水系則則是舒緩的方式，，利用原有地勢高高差，做出水系的的循環(huán)。利用交錯錯的汀步和橋梁等等不同的設(shè)計手法法，解決交通問題題，側(cè)面配以兩排排筆直的銀杏林。。在屋頂，望著茫茫茫暖黃色的芒草，，伴著微風(fēng)的吹拂拂，感覺好像在美美國西部一樣，那那么自由。園路也也變得質(zhì)樸起來，，其他灌木植物則