XX·營銷策略報告這是一個經(jīng)濟(jì)大大發(fā)展的時代代這是一個地產(chǎn)發(fā)發(fā)展的大時代代無數(shù)的城在崛起起，無數(shù)的邊邊界在崛起中中消失大城、大勢。深圳,26年前前由一個小漁漁村成就一個個世界經(jīng)濟(jì)史史的神話，一座超級大城崛崛立在南中國國的海濱它仍在不斷的生生長與漫延………就在大城東邊，一一顆正升起的的明珠人人都在談?wù)?，大大亞灣和惠陽……在北?2°446′，東經(jīng)114°228′，在惠陽，10300000㎡的山水之之間，2007年，星星河地產(chǎn),向東將續(xù)寫在大城的的輝煌中原營銷目標(biāo)：：品牌提升&成就就版圖通過本項目的開開發(fā)，東部地地產(chǎn)確立在惠惠州、在XX區(qū)域的領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)者地位，成成就星河版圖圖。目錄HYPERLINK\l"_Toc166899829"目錄4HYPERLINK\l"_Toc166899830"第一章、顛覆區(qū)區(qū)域6HYPERLINK\l"_Toc166899831"一、市場競爭激激烈，硝煙四四起，大盤時時代、地產(chǎn)盛盛宴6HYPERLINK\l"_Toc166899832"二、融合造就大大勢，大勢成成就地產(chǎn)7HYPERLINK\l"_Toc166899833"三、深圳成為外外購力的主要要市場7HYPERLINK\l"_Toc166899834"四、政策嚴(yán)控，高高端物業(yè)稀缺缺，迫使中高高端投資需求求東移9HYPERLINK\l"_Toc166899835"五、07年片區(qū)區(qū)別墅供不應(yīng)應(yīng)求10HYPERLINK\l"_Toc166899836"第二章、整合推推廣策略梳理理13HYPERLINK\l"_Toc166899837"一、總體原則113HYPERLINK\l"_Toc166899838"二、項目賣點(diǎn)挖挖掘13HYPERLINK\l"_Toc166899839"三、引領(lǐng)營銷策策略16HYPERLINK\l"_Toc166899840"四、廣告媒介策策略21HYPERLINK\l"_Toc166899841"廣告宣傳：軟硬硬結(jié)合21HYPERLINK\l"_Toc166899842"活動促進(jìn)：文武武雙作21HYPERLINK\l"_Toc166899843"現(xiàn)場烘托：促進(jìn)進(jìn)購買21HYPERLINK\l"_Toc166899844"五、提升營銷力力現(xiàn)場體驗樹樹品質(zhì)策略225HYPERLINK\l"_Toc166899845"第三章、入市策策略建議266HYPERLINK\l"_Toc166899846"一、入市時機(jī)226HYPERLINK\l"_Toc166899847"二、高姿態(tài)入市市形象策略226HYPERLINK\l"_Toc166899848"三、兩地拱合，同同時入市277HYPERLINK\l"_Toc166899849"第五章、項目推推售策略建議議28HYPERLINK\l"_Toc166899850"一、推盤總體原原則28HYPERLINK\l"_Toc166899851"二、首期推貨策策略29HYPERLINK\l"_Toc166899852"三、銷售控制制制造開盤高價價速售的良好好口碑29HYPERLINK\l"_Toc166899853"四、分批快速推推售，連續(xù)引引爆市場300HYPERLINK\l"_Toc166899854"五、高低組合，多多方位贏得市市場30HYPERLINK\l"_Toc166899855"第六章、營銷鋪鋪排建議311HYPERLINK\l"_Toc166899856"一、一期營銷排排期31HYPERLINK\l"_Toc166899857"二、階段性目標(biāo)標(biāo)32HYPERLINK\l"_Toc166899858"第七章、價格策策略33HYPERLINK\l"_Toc166899859"一、高價入市驅(qū)驅(qū)動策略333HYPERLINK\l"_Toc166899860"二、高開高走，小小幅提升，多多次提價333HYPERLINK\l"_Toc166899861"第八章、硬件形形象展示344HYPERLINK\l"_Toc166899862"一、景觀大道包包裝34HYPERLINK\l"_Toc166899863"二、售樓處包裝裝34HYPERLINK\l"_Toc166899864"三、看樓通道包包裝36HYPERLINK\l"_Toc166899865"四、樣板房包裝裝37HYPERLINK\l"_Toc166899866"五、樓體包裝339HYPERLINK\l"_Toc166899867"六、開盤前須展展示的環(huán)境440HYPERLINK\l"_Toc166899868"第九章、階段性性推廣建議441HYPERLINK\l"_Toc166899869"一、形象導(dǎo)入階階段42HYPERLINK\l"_Toc166899870"二、客戶蓄水階階段43HYPERLINK\l"_Toc166899871"三、第一批單位位強(qiáng)勢發(fā)售階階段46HYPERLINK\l"_Toc166899872"四、二批單位強(qiáng)強(qiáng)勢發(fā)售階段段47HYPERLINK\l"_Toc166899873"五、三批單位強(qiáng)強(qiáng)勢發(fā)售階段段48第一章、顛覆區(qū)區(qū)域一、市場競爭激激烈，硝煙四四起，大盤時時代、地產(chǎn)盛盛宴半島1號——占占地100萬平方棕櫚島——占地地140萬平方米珠江東岸——占占地61萬平方米星河惠陽項目———占地103萬平方米振業(yè)惠陽項目———占地61萬平方米東部大亞灣項目目——占地61萬平方米金海岸大亞灣項項目——占地162萬平方米碧桂園岐山度假假村——200萬平方米萬科項目……超過近20000萬的供應(yīng)儲儲備，諸多品牌發(fā)發(fā)展商加入開開發(fā)惠陽大亞亞灣的陣營，項項目的營銷面面對較激烈的的區(qū)域市場競競爭，大盤時時代，惠陽大大亞灣的市場場由復(fù)蘇時的的零星之火，迅迅速跨進(jìn)市場場的快車道。二、融合造就大大勢，大勢成就地產(chǎn)產(chǎn)隨著深圳東部產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶的東擴(kuò)擴(kuò)，龍崗東部部工業(yè)區(qū)多個個規(guī)劃中的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶與大亞亞灣石化產(chǎn)業(yè)業(yè)帶形成緊密密產(chǎn)業(yè)鏈，區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)日趨趨融合。大亞亞灣世界產(chǎn)業(yè)業(yè)的支撐力造造就的吸引，使使做為大亞灣灣的大后方的的惠陽地產(chǎn)步步入發(fā)展快車車道；而南坪坪快速打通東東部干線，至至龍崗大工業(yè)業(yè)區(qū)僅為16公里，2010年深圳地鐵鐵三號線、深深惠沿海高速速路、3號地鐵線、深深汕高速、廈廈深鐵路、西西二大道等完完整城際快速速路網(wǎng)的建設(shè)設(shè)與規(guī)劃令跨跨城置業(yè)客戶戶比重增大，城界逐步消失，造就“深惠同城生活”；惠陽、大亞灣正式納入深圳版塊“深圳的東岸”東部工業(yè)組團(tuán)與與大亞灣形成成產(chǎn)業(yè)融合，龍龍大工業(yè)區(qū)與與大亞灣產(chǎn)業(yè)業(yè)帶百萬產(chǎn)業(yè)業(yè)人群的無限限展望，龍崗崗地產(chǎn)的風(fēng)生生水起，爆漲漲的行情，日日漸消失的城城界，惠陽的的地緣優(yōu)勢有有理由,乘勢而進(jìn)?。∪?、深圳成為外外購力的主要要市場2002200320022003200420052006961.42716.9806.5707.469702004006008001000萬㎡歷年住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積統(tǒng)計歷年住宅實(shí)際銷售面積歷年住宅實(shí)際銷售面積724.41724.41806.56820.13905.237250200400600800100020022003200420052006萬㎡土地供應(yīng)使得的的住宅供應(yīng)減減少，市場逐逐年升溫，銷銷售日趨旺盛盛。特區(qū)內(nèi)土地供應(yīng)應(yīng)停止，房價價居高不下；；金地名津售售價達(dá)18000元/平米，關(guān)外外龍華房價破破萬元，深圳圳地產(chǎn)狂顛。與與此同時，深深圳用地緊張張，政府每年年僅不足400萬方的土地地供應(yīng)，難于于滿足市場的的需求，而所所投放的土地地，大多在深深圳的邊緣，如如坑梓、石巖巖。深圳近年年來，樓市狂狂顛，關(guān)內(nèi)無無地可用，關(guān)關(guān)外破萬！龍龍崗中心城均均價已近萬元元。深圳商品品住宅價格近近兩年的上漲漲遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同同期城鎮(zhèn)居民民家庭人均可可支配收入增增長速度，消消耗了前9年的收入增增長空間。迫迫使深圳客戶戶到尋找新的的投資空間。目前，惠陽、大大亞灣房地產(chǎn)產(chǎn)市場客戶60%屬深圳區(qū)域域，中高端物物業(yè)的深圳客客戶群比例更更高。深圳客客戶已成為區(qū)區(qū)域市場的主主力軍,也是本項目目主力的營銷目目標(biāo)。四、政策嚴(yán)控，高高端物業(yè)稀缺缺，迫使中高高端投資需求求東移深深圳別墅價格連年年翻番，投資資需求急切需需求新的市場場機(jī)會，深圳圳東的形成，為為市場推波助瀾瀾。別墅供應(yīng)應(yīng)量不足，強(qiáng)強(qiáng)大的外購能能力急切尋找找投資目標(biāo)，高高端物業(yè)成為為熱切的投資資渴望五、07年片區(qū)區(qū)別墅供不應(yīng)求本案本案振業(yè)項目半島1號東方新城珠江東岸熊貓國際碧桂園棕櫚島07年別墅需求求調(diào)查：06年秋交會（9月29—10月3日）。僅半半島1號展位上求求購別墅物業(yè)業(yè)的深港到訪訪客戶，共計計187位。秋交會后。半島島1號平均每日日約15批次客戶（包包括深圳與本本地）的到訪訪，其中求購購別墅物業(yè)的的約4—5批次，僅就就該部分客戶戶預(yù)估，按60%的誠意度來來計，每月有有約70—90批次客戶的的潛在需求。如如此推算，至至07年12月僅半島1號項目所體體現(xiàn)的部分需需求量約在9980—1260套別別墅。綜合以上，僅就就半島1號項目上所所能體現(xiàn)的潛潛在需求就有有：980—1260批次次客戶（包括括極少量重復(fù)復(fù)的到訪客戶戶，不排除每每批次客戶可可能求購多套套別墅。07年別墅供應(yīng)應(yīng)調(diào)查：區(qū)位別墅項目銷售時間獨(dú)棟/套雙拼/套聯(lián)排/套疊加/套中心區(qū)半島1號07-8————11550東方新城12010————大亞灣區(qū)珠江東岸07-6——100329——熊貓國際07-101310250小計997套結(jié)論：根據(jù)半島1號項項目所體現(xiàn)的的客戶調(diào)查，預(yù)預(yù)測市場需求求量與市場供供應(yīng)基本持平平。但其他未未知客戶的需需求則難以計計數(shù)，同時，結(jié)結(jié)合目前半島島1號、東方新新城別墅被瘋瘋狂搶購的勢勢頭，預(yù)計07年惠—灣市場的總總體供應(yīng)量仍仍不能滿足市市場需求?；蓐栐丝谝嘁嗖贿^30萬人口，大大亞本地居民民更少，不足足以支撐規(guī)模模開發(fā)；經(jīng)濟(jì)濟(jì)融合、城界界消失成就地地產(chǎn)大勢；深深圳市場強(qiáng)大大需求、特別別是高端物業(yè)業(yè)引發(fā)的強(qiáng)勁勁的外購需求求，讓惠陽成成為政治上的的惠州版圖，經(jīng)經(jīng)濟(jì)上的深圳圳東。顛覆區(qū)域的局局限成為營銷銷可能，做深深圳東的市場場、深圳的市市場，華南的的市場，獲取取最大化的溢溢價。第二章、整合推推廣策略梳理理一、總體原則本項目做為區(qū)域域大盤，定位位為城郊型主主流豪宅，決決定了項目在在市場的主導(dǎo)導(dǎo)性。項目的的市場主導(dǎo)性性決定了項目目采取的營銷策略引領(lǐng)式式營銷。以高端形象切入入，奠定項目目市場高度蓄勢造勢，塑造造項目品牌通過點(diǎn)面結(jié)合的的，立體推廣廣，重點(diǎn)突破破連續(xù)遞進(jìn)，逐步步提升二、項目賣點(diǎn)挖挖掘關(guān)鍵詞一：山水水大盤·世界藉世界籍山水文化化城――異域風(fēng)情社社區(qū)103萬平方的的山水大盤，做做為惠陽區(qū)域域至大規(guī)模的的項目，項目特有自然的的山水資源，一一種原生態(tài)的的生活，而以以五大不同風(fēng)風(fēng)格的異域主主題園是世界界籍的，更令令它是屬于世世界的山水文文化城。競爭背景：碧桂桂園、熊貓國國際、半島1號、東方新新城、棕櫚島島、珠江東岸岸、東部集團(tuán)團(tuán)、振業(yè)三和和項目……眾多品牌牌大盤中僅有有碧桂園、振振業(yè)項目具備備山水資源。而項目獨(dú)有的世界藉，以一種世界的高度，以一種世界的氣度，以一種世界的風(fēng)度，展示其山水天成之美。項目推廣將采取取項目主題形形象+各組團(tuán)形象象結(jié)合的形式式。關(guān)鍵詞二：疆愈愈無界，墅愈愈非凡疆愈無界，墅愈愈非凡1)演繹區(qū)域融融合,版塊價值大亞灣深深圳東，視野野決定了價值值，融合帶來來更大的發(fā)展展?jié)摿Γ喽嗟南鞠?。大大器、視野之之高度，體現(xiàn)現(xiàn)了品牌的更更高的追求。2)深圳區(qū)域客客戶投資需求求滿足目標(biāo)標(biāo)客戶的投資資需求，疆愈愈無界、前景景無限，墅，稀稀缺滿足人更更多的體驗。3)更高品質(zhì)的的產(chǎn)品內(nèi)涵山水文化化城、藝術(shù)的的，自然的、奢奢享的，世界界的，自然是是非凡的內(nèi)涵涵；千棟別墅墅類單位，造造就墅愈非凡凡的居住高度度。首期產(chǎn)品品奠定項目高高端形象。關(guān)鍵詞三：3660度的天地收收藏依山而立的高層層空中別墅、空空中廊院；超超凡的視野，收收藏360度無限風(fēng)光光，吸納360度的山水精精華。贈送大大面積、高配配置，星河在在產(chǎn)品上獨(dú)具具的經(jīng)驗與品品牌吸引力，引引領(lǐng)市場。三、引領(lǐng)營銷策策略唯有好的銷售策策略配合好的的推廣手法，能能夠不斷創(chuàng)造造市場熱點(diǎn)，將將物業(yè)價值不不斷提升，創(chuàng)創(chuàng)造市場和經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益雙豐豐收。做為片片區(qū)領(lǐng)導(dǎo)式大大盤，將從如如下五大措施施造就一種引引領(lǐng)式的銷售售。引領(lǐng)式營銷措施施1—借助大勢，引引動項目區(qū)域各方面的融融合發(fā)展，勢勢必讓片區(qū)納納入深圳版圖圖；因此與片區(qū)開發(fā)商集中發(fā)發(fā)力，共同炒作“深圳東岸”概念，以期接接力助推片區(qū)區(qū)與東莞、惠惠城、深圳西西部、珠海的的房地產(chǎn)市場場綜合競爭力力。本項目入市時，“深圳東岸”概念已具雛形，可進(jìn)一步從產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)、城市發(fā)展前景、規(guī)劃展望中的深惠兩城一體化、雙棲生活趨勢化等方面承接以往各大開發(fā)商的宣傳力度，繼續(xù)鼓吹，引導(dǎo)市場集中向東看，提升片區(qū)投資置業(yè)的吸引力，定格市場主流客戶投資置業(yè)方向，煸動市場向東看的急躁心態(tài)，為項目的順利入市作好鋪墊。引領(lǐng)式營銷措施施2—形象提升價值愛心捐助開幕式式（結(jié)合星河河品牌推廣活活動）開發(fā)商、廣東民民政局以及中中國愛心形象象大使徐靜蕾蕾，前往惠陽陽，在項目現(xiàn)現(xiàn)象進(jìn)行星河河地產(chǎn)“愛心捐助”儀式，向外外界承諾，項項目每銷售一一平米，將承承諾捐助10元用于中中國慈善事業(yè)業(yè)。“希望工程”認(rèn)認(rèn)捐建議可以通過讓讓意向客戶在在認(rèn)籌時，向向希望工程認(rèn)認(rèn)捐一定金額額的款項；開開發(fā)商向認(rèn)捐捐客戶發(fā)放VIP證明；并于于銷售時提供供一定程度的的優(yōu)惠并頒發(fā)發(fā)捐贈證書，客客戶可憑證書書在入伙后享享受一定程度度的物業(yè)贈送送。以愛心在市場上上引起轟動，樹樹立項目品牌牌、公司品牌牌的雙重效果果，造就市場場觀注，提升升品牌價值。引領(lǐng)式營銷措施施3—品牌激發(fā)價價值隨著惠陽、大亞亞灣市場發(fā)展展的成熟，發(fā)發(fā)展商品牌及及項目品牌必必將發(fā)揮出“市場第一競競爭力”的作用：確確定并擁有項項目品牌優(yōu)勢勢，將有效地地阻止競爭對對手的效仿，增增強(qiáng)項目形象象附加值。前前期通過大型型戶外星河?xùn)|擴(kuò)，建造22世紀(jì)居住版版圖，實(shí)力宣告市市場自身的品品牌價值。尤其對于肩負(fù)“升華星河品牌”使命的本項目，更應(yīng)應(yīng)采取積極的的品牌戰(zhàn)略，賦賦予項目獨(dú)特特的品牌定位位和內(nèi)涵，并并通過品牌的的歸屬性、排排它性提升產(chǎn)產(chǎn)品價值。品牌引領(lǐng)模式真正健康自然的居所享受建筑與自然的和諧體驗居住與人性的心靈對話居住模式：國際、自然、生態(tài)真正健康自然的居所享受建筑與自然的和諧體驗居住與人性的心靈對話居住模式：國際、自然、生態(tài)企業(yè)模式：地產(chǎn)城際運(yùn)營商開發(fā)模式：世界藉的山水大盤企業(yè)以公民的姿態(tài)來造房企業(yè)參與城際運(yùn)營和建設(shè)企業(yè)是區(qū)域文化的開拓者建立開發(fā)的運(yùn)作機(jī)制和模式提升開發(fā)理念和話語體系打造企業(yè)高端物業(yè)開發(fā)平臺引領(lǐng)式營銷措施施4—終端制勝策策略終端圈層營銷已已漸成為項目目銷售的重要要手段，在廣廣告推廣的配配合下，其效效果的時效性性、延續(xù)性非非常高，終端端圈層營銷已已成為客戶資資源最大化重重要傳播策略略。1、星河會員活活動、升級營營銷策略；星河旗下已購、待待購、已登記記的會員，是是強(qiáng)大的客戶戶網(wǎng)，客戶轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)介尤其有成成效，可通過過活動、優(yōu)惠惠政策加以二二次或多次銷銷售。2、中原二三級級聯(lián)動營銷策策略；中原深圳二、三三級市場，中中原惠州分公公司二級市場場，有著驚人人的客戶資源源，直視終端端，歷來該營營銷通路都取取得著任何代代理公司無可可比擬的重要要銷售業(yè)績。定向1:透過中原網(wǎng)絡(luò)，將將項目直接定定向推介給客客戶，將本項項目的宣傳物物通過直郵投投放至各三級級市場、各分分行，滲透至至終端。二級市場：近1100個在售樓盤盤、800名銷售精英英；三級市場：1550多個地鋪，數(shù)數(shù)千名Saless,數(shù)萬名投資資客戶資源………低成本，高高效的快速積積累客戶，增增大市場期望望值。定向2:利用春秋房交會會和和重要的營營銷銷節(jié)點(diǎn)，設(shè)設(shè)立立深圳外展展場場，做兩個個主主場；中原原將將透過網(wǎng)絡(luò)絡(luò)資資源，將目目標(biāo)標(biāo)客戶直接接與與展場定向向?qū)樱龅降降偷统杀?，高高成成功率。并并建建議項目在在深深圳開盤，擴(kuò)擴(kuò)擴(kuò)大影響，加加加強(qiáng)與深圳圳客客戶資源對對接接。3、星河集團(tuán)內(nèi)內(nèi)部、外外部關(guān)系戶戶優(yōu)優(yōu)惠吸引策策略略；從市場操作經(jīng)驗驗可可以確定，該該該部分客戶戶群群誠意度高高，成成交率高，是是是項目口碑碑傳傳播重要的的一一手客源，應(yīng)應(yīng)應(yīng)重點(diǎn)維護(hù)護(hù)。4、星河廣、深深、惠惠三地政、企企企名流讓利利吸吸引策略；；購買現(xiàn)場使售樓處布置成為“沉默的推銷員”工地及戶外包裝等識別系統(tǒng)，烘托氣氛?；顒樱豪没顒哟龠M(jìn)，將戰(zhàn)場縮小，“在巷子里打殲滅戰(zhàn)”。廣告：利用廣告宣傳，將樓盤賣點(diǎn)一一分解，“引起強(qiáng)烈的購買欲望購買現(xiàn)場使售樓處布置成為“沉默的推銷員”工地及戶外包裝等識別系統(tǒng)，烘托氣氛?；顒樱豪没顒哟龠M(jìn)，將戰(zhàn)場縮小，“在巷子里打殲滅戰(zhàn)”。廣告：利用廣告宣傳，將樓盤賣點(diǎn)一一分解，“引起強(qiáng)烈的購買欲望”產(chǎn)生推力吸引產(chǎn)生拉力5、深、惠兩地地知名名酒店等分分場場展吸納珠珠三三角上流客客戶戶；針對高端客戶群群經(jīng)經(jīng)常出入的的場場所，多處處設(shè)設(shè)分展場，推推推廣宣傳網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)多處吸納納客客戶，直接接捕捕捉目標(biāo)客客戶戶群。終端策略將形成成低低推廣費(fèi)用用，高高效的效果果。四、廣告媒介策策略市場推廣的主要要內(nèi)內(nèi)容由廣告告宣宣傳、活動動促促進(jìn)、現(xiàn)場場烘烘托三大部部分分組成。推廣廣宜在項目目規(guī)規(guī)劃方案確確定定時就開展展品品牌行銷,采用“集中優(yōu)勢·有有的放放矢”的總體原則則廣告?zhèn)鞑ィ簭V告宣傳：軟硬硬結(jié)結(jié)合軟性廣告：包括括各各大新聞媒媒體體的短新聞聞和和樓盤軟性性宣宣傳廣告。硬廣告：媒體發(fā)發(fā)布布廣告活動促進(jìn)：文武武雙雙作文作：公關(guān)活動動、事事件活動武斗：促銷活動動現(xiàn)場烘托：促進(jìn)進(jìn)購購買1.產(chǎn)品形象識識別系統(tǒng)統(tǒng)，包括logo、名片等設(shè)設(shè)計；2.工地及戶外外包裝，包包括工地美美化化，路徑引引導(dǎo)導(dǎo)戶外廣告告發(fā)發(fā)布等3.售樓處布置置媒體組合策略成功的推廣策略略必必然蘊(yùn)含著著成成功的媒體體策策略。不同媒媒體組合有有助助于擴(kuò)大廣告告的受眾量量、有助于廣告告信息的互互相相補(bǔ)充、有助助于反復(fù)提提示示客戶使其其產(chǎn)產(chǎn)生購買行行為為?？傊矫矫襟w組合優(yōu)優(yōu)勢勢最終將形形成成效益最大大化化。堅持“優(yōu)勢互補(bǔ)、低低低成本、高高效效能”的媒體選擇擇原則，慎重重選擇媒體體，并并進(jìn)行有效效利利用和組合合。A、報紙媒體：：《深圳特區(qū)報》、《深深圳晚報》、《晶晶報》、《南南都》，四選選二，配合《惠惠州日報》主主流報紙媒體體。具體依據(jù)“深圳東岸”概念推廣中中，各大開發(fā)發(fā)商的傾向及及與各家媒體體合作的優(yōu)勢勢而定。B、電視媒體：：深圳電視《家園園》。深圳主流電電視媒體，覆覆覆蓋面廣，具有很很強(qiáng)的表現(xiàn)現(xiàn)力力和真實(shí)感感，引引導(dǎo)性強(qiáng)。惠陽電視《新聞聞》頻頻道。本地政府高高層及私營營業(yè)業(yè)主收視率率較較高。深惠陽光巴士電電視視廣告。區(qū)域性強(qiáng)，增增增強(qiáng)項目口口碑碑力度。C、戶外媒體：：大型戶外招牌（深深汕高速、星星河深圳長駐駐廣告牌、人人民路、石化大道）。千人成本低低，版面巨大大適合形象展展示。后期加加設(shè)龍崗中心心區(qū)、坑梓鎮(zhèn)鎮(zhèn)、惠南大道道戶外廣告牌牌。深惠陽光巴士電電視視廣告。區(qū)域性強(qiáng)，主主主要針對上上班班族客戶。奢侈品雜志。有有效效信息傳達(dá)達(dá)到到目標(biāo)客戶戶群群。D、其他：網(wǎng)絡(luò)營銷：szzhhome\\ssoufuunn網(wǎng)（矩形廣廣告）。客戶戶特征集中中、目目的性強(qiáng)，廣廣廣告有效性性高高；廣告可可圖圖、文、聲聲、像像并茂。項目目網(wǎng)站作為為特特殊的媒體體，在在項目整個個推推廣過程中中起起著不可替替代代的作用：：及及時報道項項目目活動動態(tài)態(tài)、炒炒作項目熱熱點(diǎn)點(diǎn)事件、發(fā)發(fā)布布即時性的的優(yōu)優(yōu)惠信息等等等等。（由于于該該媒體操作作的的靈活性和和包包容性，在在后后面的媒體體行行程中將不不詳詳細(xì)做在計計劃劃之內(nèi)）本地分展場（目目標(biāo)標(biāo)客戶集中中）?？蛻翎槍π孕詮?qiáng)，廣告更更具有時效性性，易樹形象象及傳播知名名度。推廣構(gòu)成重點(diǎn)市場重點(diǎn)市場深圳本地市場容量有限，區(qū)域開發(fā)量巨大，啟動深圳市場才是實(shí)現(xiàn)銷售之根本。根據(jù)深圳是本項目的主戰(zhàn)場，深圳客戶占大比例。深圳下半年外購力將持續(xù)增長，抓住時機(jī)，乘勢，強(qiáng)勢出擊占推廣總投入75％本地市場作為百萬的樓盤，面臨的不僅是完成二期任務(wù)，持續(xù)挖掘本地客戶是樓盤不能放棄的方向。本地市場短期內(nèi)有限的購買需求決定其難以肩負(fù)主要銷售任務(wù)，但項目一期產(chǎn)品線長，吻合本地客戶購買需求，所以本地客又是項目不可忽視的購買群。占推廣總投入25％五、提升營銷力力現(xiàn)場體驗樹品品質(zhì)策略本項目山、湖、谷谷、林、島自自然景觀資源源罕稀，在項項目高端形象象釋放市場后后，隨即以“星河居住神神話”的體驗營銷銷激發(fā)每位客客戶的居住情情結(jié)。通過售售樓處、樣板板房、看樓通通道、內(nèi)外部部園林、外部部看樓路線導(dǎo)導(dǎo)示與包裝等等展示，重要要的是現(xiàn)場軟軟、硬件雙重重具備，重點(diǎn)點(diǎn)制作豐富的的人文生活氣氣息，打動客客戶身心感覺覺。星河星河開創(chuàng)天居神化山、湖、谷、林、島，晨起暮憩360度自然生活的升華現(xiàn)代建筑、依山墅、親湖墅、空中花院第三章、入市策策略略建議一、入市時機(jī)08年5月春交交會為契機(jī)，大大量媒體炒炒作作、活動穿穿插插，市場氛氛圍圍好，客戶戶密密集擁向片片區(qū)區(qū)看樓，項目目強(qiáng)勢出擊擊引引起市場關(guān)關(guān)注注度高，且且后后續(xù)占據(jù)奧奧運(yùn)運(yùn)會、秋交交會會二大銷售節(jié)點(diǎn)點(diǎn)，時間就就是是機(jī)遇，所所以以，盡早上市利于于后批物業(yè)業(yè)的的連續(xù)引爆爆。二、高姿態(tài)入市市形象象策略主題形象：高品品牌牌+高形象+高視角+稀缺形象作為103萬平平米的高高端別墅大大社社區(qū)，項目目必必須以疆愈無無界，墅愈愈非非凡的精純大大氣震撼市市場場，喚醒了了人人們內(nèi)心對對純純別墅大社社區(qū)區(qū)尊貴身份份與與生活的自自信信、憧憬與與渴渴望。配合通過品牌導(dǎo)導(dǎo)入入的敲山震震虎虎，直接確確立立大盤新主主地地位（相對對半半島1號，珠江東東岸、熊貓貓國國際物業(yè)的質(zhì)質(zhì)素具備更更高高格局）。三、兩地拱合，同同時入入市深圳、惠陽兩地地同同時入市，針針針對不同客客戶戶群、不同同活活動瞬間擴(kuò)擴(kuò)大大社會效應(yīng)應(yīng)。第五章、項目推推售策略建議議一、推盤總體原原則高調(diào)造勢，領(lǐng)跑跑市市場；高端端產(chǎn)產(chǎn)品首發(fā)，推推推勢奠定高高度度層次推進(jìn)，分批批推推高亮點(diǎn)組合，客戶戶累累進(jìn)高端產(chǎn)品入市搶占市場高位高端產(chǎn)品入市搶占市場高位二、三期形象提升\品牌提升四、五期配套完善檔次推高六、七期項目成熟期品牌戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)別墅類產(chǎn)品\多層別墅類產(chǎn)品\多層別墅類產(chǎn)品\多層\高層\暢通無別墅類產(chǎn)品\多層\空中別墅\酒店高層/小高層二、首期推貨策策略高端先行，領(lǐng)袖袖市市場一期沿湖類別墅墅首首發(fā)上市，純純純別墅發(fā)售售拔拔高項目整整體體形象，有有力力沖擊深惠惠兩兩地市場，高高高端形象與與品品質(zhì)得到市市場場認(rèn)可。三、銷售控制制制造開開盤高價速速售售的良好口口碑碑采用蓄水開閘，厚厚積薄發(fā)的控控制原則，首首批單位量控控制在1000套左右。造勢、蓄勢勢在前，給市市場以神秘感感、渴求感、沖沖動感，放盤盤即形成搶購購浪潮，一蹴蹴而就，避免免銷售期過長長，成本增加加的弊端，同同時通過價格格、秩序控制制使各期產(chǎn)品品能同步推售售，做到無滯滯銷、零庫存存。四、分批快速推推售，連連續(xù)引爆市市場場首批單位開盤后后，工工程條件許許可可情況下，以以以1—1.5月為周期實(shí)實(shí)施連續(xù)間間歇歇性發(fā)售，持持持續(xù)的活動動強(qiáng)強(qiáng)化項目在在市市場的推廣廣效效應(yīng)與提升升知知名度。五、高低組合，多多方方位贏得市市場場首批別墅成功發(fā)發(fā)售售，項目達(dá)達(dá)到到市場聚焦焦效效果后，市場認(rèn)同感感已建立，后批單位在在充分分析析市市場競爭的的情情況下，不不同同物業(yè)類型型（別別墅與洋房房）、不不同資源占占位位、不同單單價價總價的物物業(yè)業(yè)搭配銷售售，適當(dāng)拉長長產(chǎn)品線，吸吸收不同層次次客戶群，全全方位攻擊并并贏得市場。第六章、營銷鋪鋪排建議一、一期營銷排排期項目一期銷售面面積積約14萬平方米，以以以春交會為為入入市節(jié)點(diǎn)，充充充分考慮奧奧運(yùn)運(yùn)會開幕及及秋秋交會銷售售節(jié)節(jié)點(diǎn)，首批批推推售單位約100套別墅，銷銷售壓力相相對對較小，后后兩兩批單位推推售售的壓力較較大大，故首批批單單位盡量安安排排在7月初。持續(xù)強(qiáng)銷期開盤強(qiáng)銷期三開盤強(qiáng)銷期二開盤強(qiáng)銷期一內(nèi)部蓄客階段形象導(dǎo)入期持續(xù)強(qiáng)銷期開盤強(qiáng)銷期三開盤強(qiáng)銷期二開盤強(qiáng)銷期一內(nèi)部蓄客階段形象導(dǎo)入期3．13．16．15．18．17．14．102.101.1101．112．111．110．19．17.01首批開盤日10.01三批開盤日8.017.01首批開盤日10.01三批開盤日8.01二批開盤日5．1內(nèi)部登記3.01形象入市春交會持續(xù)強(qiáng)銷期別墅+洋房別墅+洋房別墅銷售春交會持續(xù)強(qiáng)銷期別墅+洋房別墅+洋房別墅銷售二、階段性目標(biāo)標(biāo)一期物業(yè)類型別墅雙拼聯(lián)排多層階段目標(biāo)一批二批三批一批二批三批一批二批三批一批二批三批面積/㎡90008000800030002000015000185001650003000030000合計2500050005000060000戶數(shù)/套21202010607080760222222合計7116226444實(shí)現(xiàn)一期銷售的的1100%。第七章、價格策策略略一、高價入市驅(qū)驅(qū)動策略略半島、東岸、熊熊貓貓、東方新新城城四大項目目別別墅價格與與產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)素均均不不高，以相相對對低端的銷銷售售價格實(shí)現(xiàn)現(xiàn)市市場的驅(qū)利利與與傳播，本本項項目必須反反其其道行之，以以以直逼棕櫚櫚島島的第一價價格格使首批豪豪宅宅問世，確確立立項目的高高端端屬性：首批別墅，以22萬萬元/平方米的高端價位入市，與片區(qū)其他他項目的別別墅墅價格形成成鮮鮮明對比，以以以絕對優(yōu)勢勢資資源吸引市市場場高端客戶戶，后后批快速推出一些"相對優(yōu)勢單位"（一方面誠意意客中消化化承承受力較低低的的中高端客客戶戶，快速回回籠籠資金，同同時時制造市場場哄哄搶效應(yīng)）。二、高開高走，小小幅幅提升，多多次次提價大盤開發(fā)，價格格提提升不宜過過速速過高，否否則則對后期物物業(yè)業(yè)銷售造成成銷銷售壓力。第八章、硬件形形象展示一、景觀大道包包裝進(jìn)入項目地塊看看樓樓路線，河河上上橋體連接接項項目地塊，也也是項目留留給給客戶的第第一一印象，是是展展示項目品品質(zhì)質(zhì)的首要環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)，如何使使來來訪客戶耳耳目目一新、眼眼前前一亮，對對于于本項目至至關(guān)關(guān)重要。路口廣告牌：設(shè)設(shè)路路旗、廣告牌牌，引導(dǎo)即即將將進(jìn)入項目地地塊的客戶，形形成視覺沖沖擊擊力，將項項目目的全新形形象象深深的烙烙在在客戶心中中，并并起到導(dǎo)視視作作用。路燈效果：5--66米高路燈，根根根據(jù)項目定定位位設(shè)計燈桿桿旗旗，在項目目外外圍包裝的的同同時完成安安裝裝，定期發(fā)發(fā)布布項目推廣廣主主體，有效效提提高外圍包包裝裝的檔次。情景河岸線：將將主主入口大道道與與沿河線設(shè)設(shè)計計為情景大道道，提前展展示示項目形象象。道道路兩邊安安裝裝音箱，在在客客戶一進(jìn)入入項項目范圍，就就就能感受到到本本項目猶如“天籟之聲、世世世外桃源”，從聽覺上上感染客戶戶。二、售樓處包裝裝售樓處是客戶了了解解項目情況況，洽洽談、成交交的的重要場所所，通通過貼近主主題題的包裝體體現(xiàn)現(xiàn)項目品質(zhì)質(zhì)和和格調(diào)，感感染染客戶，促促使使成交。A．售樓處外包包裝屋頂周圍裝飾花花籃籃，在玻璃璃幕幕墻內(nèi)部全全部部用水晶簾簾，增增加項目浪浪漫漫、奢華的的格格調(diào)表現(xiàn)，天天天黑后用射射燈燈向水晶簾簾，仿仿佛從上而而下下跌落的水水珠珠，爍爍發(fā)發(fā)光光；門外缺乏精致小小景景裝點(diǎn)，建建議議以綠色植植物物和花卉裝裝飾飾；售樓處外廣場做做陽陽光展示，放放放置陽傘，休休休閑椅。B．售樓處內(nèi)功功能分區(qū)區(qū)及包裝為了全方位展示示項項目特點(diǎn)，增增增加感染力力，建建議售樓處處整整體色調(diào)以以大大氣精致、優(yōu)優(yōu)優(yōu)雅恬靜的的風(fēng)風(fēng)格強(qiáng)調(diào)項項目目的獨(dú)有氣氣質(zhì)質(zhì)，功能分分區(qū)區(qū)在滿足模模型型區(qū)、洽談?wù)剠^(qū)區(qū)、辦公區(qū)區(qū)、簽簽約區(qū)、銷銷售售人員休息息室室及更衣室室等等基本功能能的的基礎(chǔ)上，增增增加欣賞區(qū)區(qū)和和演奏區(qū)。欣賞區(qū)：在售樓樓處處內(nèi)獨(dú)辟區(qū)區(qū)域域，播放本本項項目影視介介紹紹，精心修修飾飾，舒適的的座座椅，溫馨馨的的情調(diào)，唯唯美美的畫面，無無無一不在訴訴說說“天籟湖”的美輪美奐奐。演奏區(qū)：擺放豎豎琴琴，在節(jié)假假日日和舉辦活活動動期間，安安排排現(xiàn)場演奏奏，帶帶給顧客世世外外桃源的舒舒暢暢和無限的的喜喜悅。C．售樓處細(xì)部部售樓避免過大空空曠曠，整體感覺覺空曠則不容易聚攏攏人氣，內(nèi)部部從配置濃濃密密高大綠色植植物，添以其其他色彩花花草草，充實(shí)空間間，增強(qiáng)活力力；售樓處內(nèi)設(shè)背景景音音樂系統(tǒng)，包包包括洗手間間；；廣場應(yīng)體現(xiàn)人性性化化、情景化化。廣場兩側(cè)擺擺放一排太太陽陽傘及休閑閑木木質(zhì)桌椅，開開開放噴泉，展展展現(xiàn)風(fēng)情會會所所之美。同同時時廣場鋪裝裝過過于生硬，建建建議部分改改為為綠化。三、看樓通道包包裝1、園林豐富化化。園林樹種必須豐豐富富，綠化組團(tuán)團(tuán)綠化層次次要要明顯，植被被物種搭配配有有生機(jī)。一方方面，強(qiáng)化園林的層層次感，即即采采用草皮、中中中等闊葉草草本本植物、中中高高大灌木相相搭搭配，同時時，在在選用物種種時時，可采用用部部分紅色葉葉子子的植物進(jìn)進(jìn)行行點(diǎn)綴，注注意意草本植物物的的色彩搭配配；；另一方面面，在在公共園林林部部分及道路路邊邊上，布置置具具有歷史、名名名人效應(yīng)，或或或具有涵義義的的雕塑小品品來來提升項目目的的文化品位位?；蚧蚩梢孕呛拥禺a(chǎn)所有有開發(fā)項目目的的名稱，對對不不同組團(tuán)的的園園林進(jìn)行命命名名，或?qū)⑽奈淖肿秩谌雸@林林創(chuàng)創(chuàng)意造型，即即即社區(qū)園林林寓寓含開發(fā)商商的的經(jīng)驗與實(shí)實(shí)力力。2、導(dǎo)示明細(xì)化化。雖然，進(jìn)入樣板板區(qū)區(qū)，都有置置業(yè)業(yè)顧問帶領(lǐng)領(lǐng)、指指引，但作作為為一個豪宅宅項項目，應(yīng)多多方方面體現(xiàn)人人性性化的要求求，導(dǎo)導(dǎo)示系統(tǒng)仍仍不不可缺少，可可可以結(jié)合項項目目的園林綠綠化化，在各路路口口放置各樣樣板板區(qū)的指引引系系統(tǒng)。3、氛圍濃郁化化。作為一個別墅區(qū)區(qū)域域，較普通通項項目到訪客客戶戶較少，因因而而在大多數(shù)數(shù)時時間，較為為冷冷清，因而而，可可以在項目目尚尚未正式交交房房前，將配套套對外開放，以以少量的取取費(fèi)費(fèi)來吸引素素質(zhì)質(zhì)較高的人人員員來此休閑閑，烘烘托項目的的生生活、休閑閑場場景，另外外，在在園林建造造完完成后，可可與與藝術(shù)學(xué)校校聯(lián)聯(lián)系，將本本項項目某一部部分分作為其室室外外寫生的場場景景，供其寫寫生生……，以此來來營造社區(qū)區(qū)的的生活、休休閑閑氛圍。4、2．5米高高圍板情景展展示圍板噴繪即可展展示示生活景向向與與項目氣勢勢，又又能遮擋隔隔離離施工區(qū)，保保保證“二點(diǎn)一線”的良好氛圍圍不受干擾擾。5、全程背景音音樂四、樣板房包裝裝以下參考：建議風(fēng)格：采用用自自然簡約風(fēng)風(fēng)格格，體現(xiàn)年年輕輕、現(xiàn)代的的氣氣息。簡單單的的紅、白、黑黑黑光影的變變換換，強(qiáng)化了了空空間感，演演繹繹出質(zhì)樸、天天天然的回歸歸，體體現(xiàn)了自然然而而真實(shí)的最最高高原則。通通透透的房型，看看看近來，看看出出去，落地地窗窗外的風(fēng)景景和和屋內(nèi)的美美人人臥榻相映映成成趣。建議風(fēng)格：富有有東東方韻味的的格格調(diào)，柔美美、明明媚、含蓄蓄、極極富有感染染力力。配合三三期期推廣重點(diǎn)點(diǎn)，淡淡綠色的墻墻壁壁、竹架、瓷瓷瓷器。營造造出出寧靜而雅雅致致的氛圍。墻墻墻上寫意的的壁壁畫清新而而富富有禪意。再再再加上窗外外綠綠色的山、碧碧碧色的水，房房房子仿佛已已經(jīng)經(jīng)融入山水水之之間。突出表現(xiàn)兩廳的的風(fēng)風(fēng)格、廚房房及及衛(wèi)生間的的細(xì)細(xì)膩、過渡渡空空間的順暢暢、玄玄關(guān)的靈巧巧。重重視細(xì)節(jié)，如如如：衣帽間間內(nèi)內(nèi)可分出領(lǐng)領(lǐng)帶帶、皮包、西西西服等隔段段，給給客人以細(xì)細(xì)致致的感覺，同同同時樣板房房內(nèi)內(nèi)各種尺寸寸必必需按實(shí)用用的的標(biāo)準(zhǔn)來做做。用用燈光、材材質(zhì)質(zhì)色澤和構(gòu)構(gòu)思思的新穎體體現(xiàn)現(xiàn)裝修的風(fēng)風(fēng)格格和品位。在在在樣板房內(nèi)內(nèi)播播放背景音音樂樂，在聽覺覺上上體現(xiàn)“天籟”之意。五、樓體包裝巨大布幅張貼廣廣告告推廣及展展示示項目信息息。六、開盤前須展展示的環(huán)環(huán)境為了保證在銷售售期期間充分展展示示項目特質(zhì)質(zhì)，體體現(xiàn)項目非非凡凡品質(zhì)，給給予予預(yù)期價格格強(qiáng)強(qiáng)有力的支支撐撐，在開盤盤前前務(wù)必完成成以以下包裝工工作作：湖景沿岸園林看樓道路二點(diǎn)一線（樣板板房房、銷售中中心心、看樓通通道道）內(nèi)部園林第九章、階段性性推廣建議議首期策略按一組團(tuán)推售次次序期別時間媒體策略知名度品牌美譽(yù)度形象導(dǎo)入期2008．3--44信息釋放、形象象導(dǎo)導(dǎo)入從無到有無客戶蓄水期2008．5--66春交會出擊，戶戶外外、軟文、網(wǎng)網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)為主快速提升小眾傳播較好第一批2008．7形象樹立，小試試牛牛刀從有到高深圳區(qū)良好第二批2008．8重拳出擊，全面面轟轟炸高深惠區(qū)認(rèn)同第三批2008．100保持頻率，形象象側(cè)側(cè)重高確立大盤新主地地位位一、形象導(dǎo)入階階段【時間段】：..004.300【營銷目的】形形象象建立，信信息息釋放【營銷目標(biāo)】小小眾眾范圍客戶戶爭爭相打聽【宣傳渠道】戶戶外外、網(wǎng)絡(luò)【主要事件】項項目目動工典禮禮星河世紀(jì)樓體廣廣告告、深汕高高速速戶外開始作形象宣傳傳。進(jìn)進(jìn)行戶外廣廣告告展示，主主要要依靠戶外外廣廣告、工地地圍圍墻展示；；并并同時展開開繕繕稿炒作（網(wǎng)網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)為主）；；；結(jié)合星河品牌運(yùn)運(yùn)作作，推動項項目目品入市;加緊市場炒作節(jié)節(jié)奏奏、利用“星河會”、中原內(nèi)部部信息渠道道展展開信息公公布布；著手片區(qū)價值聯(lián)聯(lián)合合炒作（報報紙紙+網(wǎng)絡(luò)）；【造勢活動】：：一開始就以“世世界界看深圳，深深深圳看東岸”的高調(diào)形象象進(jìn)入市場場，隨隨后通過一一系系列市場炒炒作作正式確立立其其具象市場場形形象。具體體初初步安計劃劃如如下：1）項目開工典典禮（結(jié)結(jié)合星河品牌推廣廣活動）參與者：星河會會有有效客戶活動內(nèi)容：動工工儀儀式、政府府授授牌二、客戶蓄水階階段【時間段】：220008.0501200008.06.30【營銷目的】形形象象建立，擴(kuò)擴(kuò)大大知名度【營銷目標(biāo)】積積累累約2000批以上客戶戶【宣傳渠道】利利用地地盤廣告、售售售樓處包裝裝及及戶外廣告告；；利用前期期的的報紙廣告告及及活動新聞聞炒炒作；利用用公公關(guān)等主題題活活動、推介介會會等方式；；利利用DM及其他形式式派發(fā)的多多媒媒體光盤；；利利用深圳房房地地產(chǎn)信息網(wǎng)網(wǎng)、搜搜房網(wǎng)頁、項項項目網(wǎng)站。【主要物料羅列列】：：開盤方案案、價價格確立，宣宣宣傳物料、銷銷售文件的的準(zhǔn)準(zhǔn)備：戶型型單單張、海報報、展展板、路旗旗、條條幅、模型型、電電視資料片片、價價格表、付付款款辦法、認(rèn)認(rèn)購購書等銷售中心裝修完完成成，并可投投入入使用；拿到預(yù)售證；銷售中心裝修完完畢畢，并可投投入入使用；地盤包裝到位（包包括入口道路路、入口廣場場、工地圍板板、路旗、工工地廣告牌、小小區(qū)臨時綠化化工作到位），樓樓書、模型、導(dǎo)導(dǎo)示牌等相關(guān)關(guān)售樓必備工工作到位；內(nèi)部園林局部完完工工，并可對對外外展示；銷售相關(guān)法律文文件件，包括交交樓樓標(biāo)準(zhǔn)、物物業(yè)業(yè)管理及收收費(fèi)費(fèi)、按揭銀銀行行、各項收收費(fèi)費(fèi)表、認(rèn)購購書書、買賣合合同同等到位；；【主要事件】春交會亮相深圳圳同時啟動深、惠惠兩兩地外展場場接接受登記繕稿重點(diǎn)炒作（網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)、網(wǎng)頁宣宣傳）；五大客戶渠道同同步步開展；現(xiàn)場開放體驗；；2008年5月月118日進(jìn)行誠意意登登記；于誠意登記期間間進(jìn)進(jìn)行“團(tuán)體營銷”，即聯(lián)系“線下團(tuán)購客客戶”一次性買下下大量單位位，給給予相應(yīng)折折扣扣；星河會會相相關(guān)團(tuán)體，如如如教師團(tuán)體體、醫(yī)醫(yī)療團(tuán)體、公公公務(wù)員團(tuán)體體、汽汽車會、中中原原內(nèi)部推介介活活動等認(rèn)籌籌可可享受額外外折折扣；進(jìn)行“事件營銷銷”，即利用社社會重大事事件件或人為制制造造有利于項項目目銷售的事事件件來創(chuàng)造噱噱頭頭，創(chuàng)造賣賣點(diǎn)點(diǎn)；于誠意登記期內(nèi)內(nèi)收收集客戶反反饋饋信息，及及時時調(diào)整銷售售策策略；發(fā)行星河VIPP卡卡，此卡限限本本人使用，上上上批未成交交，可可延用至下下批批單位，按按活活動規(guī)劃則則可可享受折扣扣。【造勢活動】：：1）聘請項目形形象代代言人桂芳園五期“瑞瑞士士峰景”聘請李克勤勤獲得了市市場場上的巨大大反反響，市場場反反應(yīng)熱烈。證證證明符合項項目目檔次定位位的的代言人，對對對項目的銷銷售售極具號召召力力。有此及及此此，建議聘聘請請一位于深深惠惠兩地均享享有有較高知名名度度的而身價價又又不能過高高的的具優(yōu)雅形形象象人士作為為本本項目的形形象象代言人，中中中原初步建建議議以目前定定居居深圳的藝藝人人為主要參參考考對象；2）深圳東岸發(fā)發(fā)展高高端論壇參與者：政府、客客戶代表、國國內(nèi)地產(chǎn)人、學(xué)學(xué)者活動內(nèi)容：聯(lián)合合惠惠州市政府府，由由星河協(xié)辦，邀邀請國內(nèi)地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)威人士士，如如王石、番番石石屹等及一一兩兩位經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)家家及開發(fā)商商共共同暢想深深圳圳東岸未來來宏宏圖。3）炒成立搜房“星河河幫幫”，不定期組組織對本項目進(jìn)展展跟蹤活動動。劍客組織，會員員自自愿參與，開開開發(fā)商幕后后出出資4）“中華滿漢漢全席品嘗嘗宴”聘請著名酒樓大大廚廚師傅，透透過過享譽(yù)中華華數(shù)數(shù)百年的傳傳世世盛宴——滿漢全席來來突顯“星河——傳世”的珍貴涵義義。建議于于銷銷售中心內(nèi)內(nèi)展展示滿漢全全席席的制作過過程程，并于認(rèn)認(rèn)籌籌客戶中通通過過抽獎選取12名人士，穿穿上唐裝品品嘗嘗此豪門盛盛宴宴。需透過過媒媒體對此進(jìn)進(jìn)行行強(qiáng)勢炒作作；；包含時間，蓄水水目目標(biāo)，階段段營營銷主題、內(nèi)內(nèi)內(nèi)蓄客方案案活活動造勢方方案案，所需銷銷售售道具、責(zé)責(zé)任任公司，負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)人、營銷銷費(fèi)費(fèi)用安排（細(xì)細(xì)細(xì)至各活動動，軟軟文，報版版）6）樣板房開放放活動動以以開放展示示間間成為項目目銷銷售的一個個重重要節(jié)點(diǎn)，令令令客戶更多多的的關(guān)注。7）2008年年首屆“寵物犬選美美大賽”針對本項目的目目標(biāo)標(biāo)客戶定位位，特特針對該置置業(yè)業(yè)階層寵養(yǎng)養(yǎng)寵寵物的社會會風(fēng)