房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)測(cè)算

2014.08課程開發(fā)目標(biāo)Objective課程目標(biāo)1、培訓(xùn)對(duì)象：策劃經(jīng)理、策劃師、策劃主管2、課程目標(biāo)：理解思路，認(rèn)識(shí)工具。初學(xué)者：通過練習(xí)初步掌握經(jīng)濟(jì)測(cè)算原理。熟識(shí)者：探討操作思路。為什么要做經(jīng)濟(jì)測(cè)算？經(jīng)濟(jì)測(cè)算思路驗(yàn)證方案的財(cái)務(wù)可行性讓我們的報(bào)告更有說服力三個(gè)可行性市場(chǎng)可行操作可行財(cái)務(wù)可行經(jīng)濟(jì)測(cè)算思路資金平衡利潤(rùn)預(yù)期動(dòng)態(tài)測(cè)算靜態(tài)測(cè)算開發(fā)商最關(guān)心的是什么？如何評(píng)判是否可行？經(jīng)濟(jì)測(cè)算思路收益成本稅費(fèi)利潤(rùn)經(jīng)濟(jì)測(cè)算的三個(gè)基本項(xiàng)目反推取地價(jià)格：反向測(cè)算，多少錢拿地能夠賺到開發(fā)商想要的錢？收益其他成本土地成本預(yù)期利潤(rùn)稅費(fèi)經(jīng)濟(jì)測(cè)算的步驟指標(biāo)整理地塊指標(biāo)規(guī)劃設(shè)計(jì)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)銷售進(jìn)度靜態(tài)估算投資估算動(dòng)態(tài)估算投資估算動(dòng)態(tài)現(xiàn)金流量資金平衡敏感性分析敏感點(diǎn)一敏感點(diǎn)二4個(gè)步驟，10張表經(jīng)濟(jì)測(cè)算我們從何下手？指標(biāo)收集項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)所需指標(biāo)工程成本指標(biāo)經(jīng)濟(jì)參數(shù)指標(biāo)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)各地塊用地規(guī)劃要求地塊編號(hào)用地性質(zhì)用地面積（平方米）容積率建筑密度建筑高度（米）建筑規(guī)模（平方米）綠地率A1-2居住A1-1-c商業(yè)服務(wù)A1-1-d加油站A1-1-e垃圾樓A1-1-f市政基礎(chǔ)設(shè)施A1-6綠化用地（地區(qū)公園）A1-7綠化用地A1-10居住配套的九年一貫制學(xué)校A1-11幼托合計(jì)第一步：整理用地指標(biāo)將能夠收集到的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行整理，首先按照地塊進(jìn)行分類。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)指指標(biāo)第一步：：整理用用地指標(biāo)標(biāo)按照是否否能夠出出讓進(jìn)行行分類。。用地性質(zhì)用地面積建筑規(guī)?？沙鲎尯嫌?jì)

居住

公建（商業(yè)、寫字樓）不可出讓合計(jì)

加油站

垃圾樓

市政基礎(chǔ)設(shè)施

綠化用地（公園）

居住配套的九年一貫制學(xué)校

幼托總計(jì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)指指標(biāo)第二步：：根據(jù)規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)方案整整理按照規(guī)劃劃設(shè)計(jì)方方案，分分產(chǎn)品類類型梳理理項(xiàng)目指指標(biāo)。地塊一項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)模表2.2編號(hào)用地性質(zhì)建筑面積（平方米）1

總建筑面積2地上可出讓建筑面積2.1商業(yè)建筑面積2.2住宅建筑面積3地下建筑面積3.1可售地下車位面積3.2地下人防面積4車位（個(gè)）4.1地上車位4.2可售地下車位4.3人防車位5公共配套設(shè)施在這里將將車位情情況梳理理好，方方便后期期計(jì)算。。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)指指標(biāo)第二步：：根據(jù)規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)方案整整理住宅車位位數(shù)量和和面積的的確定確定住宅宅總建筑面面積確定戶均面積積確定車位配比比確定車位數(shù)量量確定車位位建筑面積積確定人防防面積確定總戶戶數(shù)確定人防防車位個(gè)數(shù)數(shù)確定可售售車位個(gè)數(shù)數(shù)確定地下下建筑面積積工程成本本指標(biāo)第三步：：確定建建安成本本指標(biāo)通過與甲甲方溝通通獲得各各物業(yè)類類型單方方建安成成本。若甲方方不能提提供則根根據(jù)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)進(jìn)行估估算。建建安成本本每年都都會(huì)發(fā)生生變化，，測(cè)算前前根據(jù)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行行調(diào)整。。北京地區(qū)區(qū)建安成成本以城城建地產(chǎn)產(chǎn)建安成成本為參參考，結(jié)結(jié)合項(xiàng)目目情況進(jìn)進(jìn)行調(diào)整整。服務(wù)甲方獨(dú)棟雙拼聯(lián)排疊拼多層小高層高層超高層商業(yè)地下1-3層1-3層1-3層1-4層6層以下7-12層13-17層18-30層30層以上——負(fù)一層北京城建2200~30002000~28001800~26001800~25001600~22001500~22001500~20001600~20001800~22002500~30002500~3500說明：1.上面的數(shù)額不含電梯，消防，通風(fēng)，如含另加200元/㎡2.如工程在三環(huán)內(nèi)，每平方米加100元/㎡3.如工程在三環(huán)~四環(huán)，每平方米加50元/㎡經(jīng)濟(jì)參數(shù)數(shù)指標(biāo)稅費(fèi)率表項(xiàng)目稅費(fèi)率營業(yè)稅5%附：城市維護(hù)建設(shè)稅7%教育費(fèi)附加3%企業(yè)所得稅25%土地契稅3-4%北京3%土地增值稅需分類計(jì)算第四步：：確定經(jīng)經(jīng)濟(jì)參數(shù)數(shù)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)參數(shù)數(shù)主要包包括稅率率、利率率和城市市基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)費(fèi)三項(xiàng)項(xiàng)。稅率一般般不變基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)費(fèi)費(fèi)隨城市市、城區(qū)區(qū)而變百度搜““城市基基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)費(fèi)費(fèi)房房山””利率經(jīng)常常在變——可在央行行網(wǎng)站進(jìn)進(jìn)行確認(rèn)認(rèn)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)北京市城六區(qū)（東城、西城、海淀、朝陽、豐臺(tái)、石景山）住宅非住宅160200遠(yuǎn)郊區(qū)縣及其他城市、地區(qū)需查實(shí)人民幣貸款利率表項(xiàng)

目調(diào)

整

時(shí)

間2012年6月8日2012年7月6日一、短期貸款六個(gè)月以內(nèi)（含六個(gè)月）5.855.60六個(gè)月至一年（含一年）6.316.00二、中長(zhǎng)期貸款一至三年（含三年）6.406.15三至五年（含五年）6.656.40五年以上6.806.55經(jīng)濟(jì)測(cè)算指標(biāo)標(biāo)收集易易錯(cuò)點(diǎn)費(fèi)基混淆淆不同成本本、費(fèi)用用及稅費(fèi)費(fèi)的計(jì)費(fèi)費(fèi)基礎(chǔ)不不同（總總建筑面面積、占占地面積積、主體體工程總總投資、、總投資資等），，測(cè)算時(shí)時(shí)要注意意辨別，，切勿混混淆。城市混淆淆不同成本本、費(fèi)用用及稅費(fèi)費(fèi)在不同同城市的的計(jì)算標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)不同同（土地地契稅、、城市基基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)費(fèi)費(fèi)、建安安成本等等），測(cè)測(cè)算時(shí)要要根據(jù)所所在城市市進(jìn)行核核實(shí)，切切勿生搬搬硬套。。課堂練習(xí)習(xí)：完善項(xiàng)目指標(biāo)標(biāo)整理按照前邊邊所述內(nèi)內(nèi)容，完完善經(jīng)濟(jì)濟(jì)測(cè)算基基礎(chǔ)指標(biāo)標(biāo)有了技術(shù)術(shù)指標(biāo)我我們?nèi)绾魏伍_展經(jīng)經(jīng)濟(jì)測(cè)算算？經(jīng)濟(jì)測(cè)算算現(xiàn)金流流的構(gòu)成成收入成本建設(shè)成本本稅費(fèi)財(cái)務(wù)成本本租金收入入銷售收入入收入租金收入銷售收入成本和費(fèi)費(fèi)用構(gòu)成類型序號(hào)工程或費(fèi)用名稱土地成本1土地成本開發(fā)成本2前期工程費(fèi)3建筑安裝工程費(fèi)4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)5公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)6開發(fā)期間稅費(fèi)7其他費(fèi)用8不可預(yù)見費(fèi)9開發(fā)間接費(fèi)用期間費(fèi)用10管理費(fèi)用11銷售費(fèi)用12財(cái)務(wù)費(fèi)用總投資：：究竟要要花多少少錢?1.土地成本本1.1土地出讓金招拍掛的成交價(jià)格1.2土地出讓金補(bǔ)交補(bǔ)交標(biāo)準(zhǔn)：按出讓文件的規(guī)定，未規(guī)定的按出讓金的1/3計(jì)算1.3土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)若是招拍掛方式拿地則已包含在成交地價(jià)款里，不需要單獨(dú)計(jì)算1.4土地契稅以上三項(xiàng)之和的3-4%，北京為3%1.土地成本本1.對(duì)居民補(bǔ)償2.對(duì)單位拆遷補(bǔ)償3.其它費(fèi)用提前搬家獎(jiǎng)對(duì)區(qū)屬單位承租的公房拆除及渣土清運(yùn)費(fèi)工程配合獎(jiǎng)對(duì)市屬、中央單位的房屋房屋評(píng)估費(fèi)周轉(zhuǎn)費(fèi)拆遷勞務(wù)費(fèi)空調(diào)移機(jī)費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)電話移機(jī)費(fèi)有線電視遷移費(fèi)自建房(認(rèn)定后)補(bǔ)償搬家補(bǔ)助費(fèi)對(duì)超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑放棄回遷安置的貨幣補(bǔ)償戶1.3土地征用用及拆遷遷安置補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)近年隨著著政府以以凈地、、熟地出出讓，土土地征用用及拆遷遷安置補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)已已不再單單列計(jì)算算，費(fèi)用用已包含含在招拍拍掛價(jià)格格中的““土地開開發(fā)建設(shè)設(shè)補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)”中。。如土地地出讓明明確規(guī)定定地上物物由開發(fā)發(fā)企業(yè)自自行完成成拆遷，，則開發(fā)發(fā)企業(yè)須須列入本本項(xiàng)費(fèi)用用。具體計(jì)算算標(biāo)準(zhǔn)需需與開發(fā)發(fā)商交流流或查詢?cè)儺?dāng)?shù)夭鸩疬w補(bǔ)償償政策。。工程成本工程成本前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建安工程費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)工程成本本主要包括：1前期工程費(fèi)2建筑安裝裝工程費(fèi)費(fèi)3基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)費(fèi)費(fèi)4公共配套套設(shè)施費(fèi)費(fèi)。2.前期工程費(fèi)釋義：主要包括括開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的前前期策劃劃、規(guī)劃劃設(shè)計(jì)、、可行性性研究、、水文地地質(zhì)勘察察以及““三通一一平”等等土地開開發(fā)工程程費(fèi)用支支出。2.前期工程程費(fèi)2前期工程費(fèi)表（僅供參考）2.1前期工作咨詢費(fèi)主體建安工程費(fèi)的0.2~0.5%2.2地質(zhì)勘察、測(cè)繪費(fèi)、勘察報(bào)告審查費(fèi)3元/平方米2.3建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)按建筑設(shè)計(jì)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)取,計(jì)價(jià)格[2002]10號(hào)主體建安工程費(fèi)的1.6%2.4市政設(shè)計(jì)費(fèi)按建筑設(shè)計(jì)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)取,計(jì)價(jià)格[2002]10號(hào)2.5環(huán)境評(píng)估費(fèi)詳見建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響咨詢收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)軟件計(jì)算2.6交通評(píng)價(jià)費(fèi)按地上面積

：

1元/平方米估算2.7施工圖審查費(fèi)京勘設(shè)管字(2001)41號(hào)按地上建筑面積：3.5元/㎡2.8標(biāo)底編制費(fèi)概算價(jià)格的2-3‰,計(jì)算鋼筋量16元/噸.2.9工程招投標(biāo)管理費(fèi)京價(jià)(收)字[1999]第042號(hào)中標(biāo)價(jià)格的0.66%o,(共0.11%,招標(biāo)方60%)2.10招標(biāo)代理費(fèi)按取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)取,計(jì)價(jià)格[2002]1980號(hào)2.11三通一平費(fèi)（土方臨時(shí)水電）20元/平方米2.12工程監(jiān)理費(fèi)建設(shè)前期階段按主體建安工程的0.1～0.2％計(jì)??；施工階段按取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)取2.13新材料基金(非磚混結(jié)構(gòu)可退90%)、水泥專項(xiàng)基金（可退）8元/平方米,中標(biāo)水泥量3元/噸通常列入入“前期期工程費(fèi)費(fèi)”項(xiàng)也可以列列入“其其他費(fèi)用用”、””開發(fā)期期間稅費(fèi)費(fèi)“項(xiàng)2.前期工程程費(fèi)舉例：若某項(xiàng)目目主體建建安工程程投資總總額為6000萬元，則則該項(xiàng)目目的前期期工作咨咨詢費(fèi)為為12萬元。計(jì)算公式式：前期期工作咨咨詢費(fèi)=6000萬×0.2%=12萬2.1前期工作作咨詢費(fèi)費(fèi)：釋義：包括編制制和評(píng)估估項(xiàng)目建建議書或或者可行行性研究究報(bào)告，，以及其其他與建建設(shè)項(xiàng)目目前期工工作有關(guān)關(guān)的咨詢?cè)兎?wù)費(fèi)費(fèi)用；取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：前期工作作咨詢費(fèi)費(fèi)按照主體建安安工程總總投資（主體建安安工程費(fèi)費(fèi)包括：：建安工工程費(fèi)、、基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施費(fèi)以以及公共共配套設(shè)設(shè)施費(fèi)）的0.2%-0.5%收取。2.前期工程程費(fèi)2.2地質(zhì)勘察察、測(cè)繪繪費(fèi)、勘勘察報(bào)告告審查費(fèi)費(fèi)舉例：若某項(xiàng)目目的占地地面積為為11萬平方米米，則該該項(xiàng)目地地質(zhì)勘察察、測(cè)繪繪費(fèi)、勘勘察報(bào)告告審查費(fèi)費(fèi)為33萬元。計(jì)算公式式：地質(zhì)質(zhì)勘察、、測(cè)繪費(fèi)費(fèi)、勘察察報(bào)告審審查費(fèi)=11萬平方米米×3元/平方米=33萬元取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：該費(fèi)用按按照3元/平方米（項(xiàng)目的的占地面積積）的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)收取。。2.前期工程程費(fèi)2.3建筑規(guī)劃劃設(shè)計(jì)費(fèi)費(fèi)舉例：若某項(xiàng)目目的主體體建安工工程投資資總額為為6000萬元，則則該項(xiàng)目目的建筑筑規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)費(fèi)為為96萬元。計(jì)算公式式：建筑筑規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)費(fèi)=6000萬×1.6%=96萬取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：該費(fèi)用主體建筑筑工程投投資總額額的1.6%收取。2.前期工程程費(fèi)2.4市政設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)釋義：建設(shè)項(xiàng)目目的建筑筑市政工工程范圍圍，一般般包括建建筑、人人防、市市政公用用、園林林綠化、、電信、、廣播電電視、郵郵政等工工程。建設(shè)單位位委托設(shè)設(shè)計(jì)單位位進(jìn)行建建筑市政政工程設(shè)設(shè)計(jì)時(shí)，，應(yīng)向工工程設(shè)計(jì)計(jì)單位支支付建筑筑市政工工程設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)。建筑市政政工程設(shè)設(shè)計(jì)費(fèi)用用一般包包括：方方案設(shè)計(jì)計(jì)、初步步設(shè)計(jì)和和概算、、施工圖圖設(shè)計(jì)、、按合同同規(guī)定配配合施工工、進(jìn)行行設(shè)計(jì)技技術(shù)交底底及工程程竣工驗(yàn)驗(yàn)收等各各項(xiàng)工作作的費(fèi)用用。2.前期工工程費(fèi)費(fèi)2.4市政設(shè)設(shè)計(jì)費(fèi)費(fèi)釋義：：納稅(費(fèi))環(huán)節(jié)建建筑市市政工工程設(shè)設(shè)計(jì)費(fèi)費(fèi)，由由建設(shè)設(shè)單位位在建建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)階階段，，根據(jù)據(jù)與設(shè)設(shè)計(jì)單單位在在《工程設(shè)設(shè)計(jì)合合同》中約定定的費(fèi)費(fèi)用金金額以以及支支付方方式，，向受受托設(shè)設(shè)計(jì)單單位支支付。。收收取標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：：建筑市市政工工程按按設(shè)計(jì)計(jì)階段段分為為：方方案設(shè)設(shè)計(jì)、、初步步設(shè)計(jì)計(jì)、施施工圖圖設(shè)計(jì)計(jì)三個(gè)個(gè)階段段。建筑市市政工工程按按復(fù)雜雜程度度分為為：Ⅰ級(jí)、Ⅱ級(jí)、Ⅲ級(jí)三個(gè)個(gè)等級(jí)級(jí)。建筑市市政工工程專專業(yè)調(diào)調(diào)整系系數(shù)為為：郵郵政工工藝工工程0.8，建筑筑、市市政、、電信信工程程1.0，人防防、園園林綠綠化、、廣播播電視視工藝藝工程程1.1。2.前期工工程費(fèi)費(fèi)2.4市政設(shè)設(shè)計(jì)費(fèi)費(fèi)舉例：：若某項(xiàng)項(xiàng)目的的主體體建安安工程程投資資總額額為6000萬元，，則該該項(xiàng)目目的市市政工工程設(shè)設(shè)計(jì)費(fèi)費(fèi)為192.47萬元。。計(jì)算公公式：：市政政工程程設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)=（249.6萬-163.9萬）÷3+163.9萬=192.47萬元計(jì)算方方法：：市政設(shè)設(shè)計(jì)費(fèi)費(fèi)采用用分檔內(nèi)內(nèi)插法法進(jìn)行計(jì)計(jì)算市政設(shè)設(shè)計(jì)費(fèi)費(fèi)=低檔值值+（高檔檔值-低檔值值）/3取費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：：取費(fèi)基基數(shù)為為主體建建筑工工程投投資總總額；建筑筑市政政工程程專業(yè)業(yè)調(diào)整整系數(shù)數(shù)為1.0。2.前期工工程費(fèi)費(fèi)釋義：：環(huán)境影影響咨咨詢是是建設(shè)設(shè)項(xiàng)目目前期期工作作中的的重要要環(huán)節(jié)節(jié)。環(huán)環(huán)境影影響咨咨詢內(nèi)內(nèi)容包包括：：編制制環(huán)境境影響響報(bào)報(bào)告書書（含含大綱綱）、、環(huán)境境影響響報(bào)告告表和和對(duì)環(huán)環(huán)境影影響報(bào)報(bào)告書書（含含大綱綱）、、環(huán)境境影響響報(bào)告告表進(jìn)進(jìn)行技技術(shù)評(píng)評(píng)估。。計(jì)算方方法1：根據(jù)表表格插插入法法計(jì)算算。

估算投資額(億元)0.3以下0.3—22—1010—5050—100100以上咨詢服務(wù)項(xiàng)目編制環(huán)境影響報(bào)告書(含大綱)56153575110編制環(huán)境影響報(bào)告表1247以上評(píng)估環(huán)境影響報(bào)告書(含大綱)0.81.537913以上評(píng)估環(huán)境影響報(bào)告表0.50.81.52以上單位：：萬元元注1、表中中數(shù)字字下限限為不不含，，上限限為包包含；；注2、估算算投資資額為為項(xiàng)目目建議議書或或可行行性研研究報(bào)報(bào)告中中的估估算投投資額額；注3、咨詢?cè)兎?wù)務(wù)項(xiàng)目目收費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)根據(jù)據(jù)估算算投資資額在在對(duì)應(yīng)應(yīng)區(qū)間間內(nèi)用用插入入法計(jì)計(jì)算；；2.5環(huán)境評(píng)評(píng)估費(fèi)費(fèi)2.前期工工程費(fèi)費(fèi)2.5環(huán)境評(píng)評(píng)估費(fèi)費(fèi)計(jì)算方方法2：可參考考/charge/index.htm在線計(jì)計(jì)算軟軟件。。舉例：：若某項(xiàng)項(xiàng)目的的總投投資額額為10億元，，則該該項(xiàng)目目的環(huán)環(huán)境評(píng)評(píng)估費(fèi)費(fèi)為24.48萬元。。計(jì)算公公式：：環(huán)境境評(píng)估估費(fèi)=環(huán)境影影響報(bào)報(bào)告書書（含含大綱綱）+環(huán)境影影響報(bào)報(bào)告表表+環(huán)境影影響報(bào)報(bào)告書書（含含大綱綱）+環(huán)境影影響報(bào)報(bào)告表表=16.8萬+3.36萬+3.36萬+0.96萬=24.48萬2.前期工工程費(fèi)費(fèi)2.6交通評(píng)評(píng)價(jià)費(fèi)費(fèi)取費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：：該費(fèi)用用按照照1元/平方米米（地地上面面積））收取。。2.前期工工程費(fèi)費(fèi)建筑工程類別單項(xiàng)建筑工程建筑面積(平方米）單位：元/平方米〈1000〈5000〈20000〈50000〈75000〈100000〉100000多層住宅3.33.12.82.5

多層底商住宅（或躍層）

3.33.12.8

高層住宅

3.33.12.82.5

高層公寓

3.53.33.12.82.5

高層小住宅4.84.5

多層辦公、業(yè)務(wù)樓3.7

3.332.8

注1：具體體收費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)明細(xì)細(xì)請(qǐng)登登錄/gim_f_view.exml?__ShareDataID=135409注2：?jiǎn)雾?xiàng)項(xiàng)建筑筑工程程建筑筑面積積為單單體樓樓座的的建筑筑面積積2.7施工圖圖設(shè)計(jì)計(jì)審查查費(fèi)釋義：：取得省省級(jí)以以上建建設(shè)行行政主主管部部門頒頒發(fā)的的建筑筑工程程施工工圖審審查資資質(zhì)證證書并并具有有法人人資格格的施施工圖圖審查查機(jī)構(gòu)構(gòu)，按按照有有關(guān)法法律、、法規(guī)規(guī)，對(duì)對(duì)施工工圖涉涉及公公共利利益、、公眾眾安全全和工工程建建設(shè)強(qiáng)強(qiáng)制性性標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的內(nèi)內(nèi)容進(jìn)進(jìn)行審審查，，而向向建設(shè)設(shè)單位位收取取的費(fèi)費(fèi)用。。取費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)1：2.前期工工程費(fèi)費(fèi)2.7施工圖圖設(shè)計(jì)計(jì)審查查費(fèi)舉例：：假設(shè)某某項(xiàng)目目地上上總建建筑面面積為為11萬平米米，則則施工工圖審審查費(fèi)費(fèi)為38.5萬元。。計(jì)算公公式：：施工工圖設(shè)設(shè)計(jì)審審查費(fèi)費(fèi)=11萬×3.5元/平方米米=38.5萬元取費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)2：在一般般投標(biāo)標(biāo)過程程中，，通常常不會(huì)會(huì)根據(jù)據(jù)地塊塊的經(jīng)經(jīng)濟(jì)技技術(shù)指指標(biāo)對(duì)對(duì)項(xiàng)目目規(guī)劃劃產(chǎn)品品的單單體樓樓座的的建筑筑面積積進(jìn)行行詳細(xì)細(xì)計(jì)算算，只只會(huì)計(jì)計(jì)算不不同建建筑類類型產(chǎn)產(chǎn)品的的建筑筑面積積，因因此在在計(jì)算算施工工圖設(shè)設(shè)計(jì)審審查費(fèi)費(fèi)時(shí)，，一般般按照照3.5元/平方米米（地地上建建筑面面積））進(jìn)行收收費(fèi)。。2.前期工工程費(fèi)費(fèi)2.8標(biāo)底編編制費(fèi)費(fèi)舉例：：若某項(xiàng)項(xiàng)目的的建安安工程程投資資總額額為6000萬元，，則該該項(xiàng)目目的標(biāo)標(biāo)底編編制費(fèi)費(fèi)為12萬元。。計(jì)算公公式：：工程程標(biāo)底底編制制費(fèi)=6000萬×0.2%=12萬取費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：：?jiǎn)为?dú)提提供編編制工工程標(biāo)標(biāo)底服服務(wù)的的，按按工程預(yù)預(yù)算的0.2%~0.3%收費(fèi)；；需按按圖紙紙計(jì)算算鋼筋筋量的的，除除按工工程預(yù)預(yù)算的的0.2%~0.3%收取工工程標(biāo)標(biāo)底編編制費(fèi)費(fèi)外，，還應(yīng)應(yīng)以計(jì)計(jì)算出出的鋼鋼筋量量按每噸16元加收工工程標(biāo)標(biāo)底編編制費(fèi)費(fèi)。2.前期工工程費(fèi)費(fèi)2.9工程招招投標(biāo)標(biāo)管理理費(fèi)取費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：：該費(fèi)用用收取取標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)為項(xiàng)目主主體工工程概概算總總額的0.066%。舉例：：若某項(xiàng)項(xiàng)目的的建安安工程程投資資總額額為6000萬元，，則該該項(xiàng)目目的工工程招招投標(biāo)標(biāo)管理理費(fèi)為為3.96萬元。。計(jì)算公公式：：工程程招投投標(biāo)管管理費(fèi)費(fèi)=6000萬×0.066%=3.96萬2.前期工工程費(fèi)費(fèi)取費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：：費(fèi)用計(jì)計(jì)算標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)按按照國國家發(fā)發(fā)展計(jì)計(jì)劃委委員會(huì)會(huì)文件件《計(jì)價(jià)格格〔2002〕1980號(hào)》和發(fā)改改辦價(jià)價(jià)格[2003]857號(hào)規(guī)定定。服務(wù)類型費(fèi)率中標(biāo)金額（萬元）貨物招標(biāo)服務(wù)招標(biāo)工程招標(biāo)100以下1.50%1.50%1.00%100-5001.10%0.80%0.70%500-10000.80%0.45%0.55%1000-50000.50%0.25%0.35%5000-100000.25%0.10%0.20%10000-1000000.05%0.05%0.05%100000以上0.01%0.01%0.01%2.10招標(biāo)代代理費(fèi)費(fèi)2.前期工工程費(fèi)費(fèi)2.10招標(biāo)代代理費(fèi)費(fèi)舉例：：某工程程招標(biāo)標(biāo)代理理業(yè)務(wù)務(wù)中標(biāo)標(biāo)金額額為6000萬元，，計(jì)算算招標(biāo)標(biāo)代理理服務(wù)務(wù)收費(fèi)費(fèi)額如如下：：計(jì)算公式：100萬元×1.0％＝1萬元（500-100）萬元×0.7％＝2.8萬元（1000-500）萬元×0.55％＝2.75萬元（5000-1000）萬元×0.35％＝14萬元（6000-5000）萬元×0.2％＝2萬元合計(jì)收費(fèi)=1+2.8+2.75+14+2＝22.55（萬元）計(jì)算方法：分檔計(jì)算（招招標(biāo)代理費(fèi)計(jì)計(jì)算器計(jì)算））。2.前期工程費(fèi)2.11三通一平費(fèi)（（土方臨時(shí)水水電）釋義：具體指水通、、電通、路通通和場(chǎng)地平整整所需要的成成本費(fèi)用；取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以項(xiàng)項(xiàng)目的占地面積為基準(zhǔn)，以20元/平方米為收費(fèi)單價(jià)。。舉例：假設(shè)某項(xiàng)目的的占地面積為為11萬平米，則該該項(xiàng)目的三通通一平費(fèi)用為為220萬元。計(jì)算公式：三三通一平費(fèi)=11萬×20元/平方米=220萬元2.前期工程費(fèi)2.12工程監(jiān)理費(fèi)釋義：工程監(jiān)理費(fèi)是是指監(jiān)理單位位在工程建設(shè)設(shè)監(jiān)理活動(dòng)中中所需要的全全部成本（包包括直接成本本和間接成本本），再加上上應(yīng)繳納的稅稅金和合理利利潤(rùn)；取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：按主體建安工程程費(fèi)的0.1～0.2％計(jì)??；施工階階段按取費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)取。舉例：若某項(xiàng)目的建建安工程投資資總額為6000萬元，則該項(xiàng)項(xiàng)目的工程招招投標(biāo)管理費(fèi)費(fèi)為6萬元。計(jì)算公式：工工程監(jiān)理費(fèi)=6000萬×0.1%=6萬2.前期工程費(fèi)2.13新材料基金費(fèi)費(fèi)、水泥專項(xiàng)項(xiàng)基金釋義：如項(xiàng)目的建筑結(jié)構(gòu)為磚磚混結(jié)構(gòu)，則計(jì)算新材材料基金費(fèi)，，反之則不計(jì)計(jì)入。新材料料基金費(fèi)中的的水泥專項(xiàng)基基金可不做計(jì)計(jì)入。取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：新材料基金費(fèi)費(fèi)以項(xiàng)目的建筑面積為基準(zhǔn)，參考考單價(jià)以8元/平方米（前提：建筑筑結(jié)構(gòu)為磚混混結(jié)構(gòu)）。3.建安工程費(fèi)釋義：建筑安裝工程程費(fèi)是指建造造房屋建筑物物所發(fā)生的建建筑工程費(fèi)用用、設(shè)備采購購費(fèi)用、安裝裝工程費(fèi)用和和室內(nèi)裝飾家家具費(fèi)等。建安工程費(fèi)主體建筑工程程費(fèi)結(jié)構(gòu)及粗裝修修費(fèi)門窗工程費(fèi)公共部位裝修修費(fèi)室內(nèi)裝修費(fèi)室外工程費(fèi)基礎(chǔ)施工費(fèi)主體安裝工程程費(fèi)室內(nèi)水暖氣電電設(shè)備及安裝費(fèi)費(fèi)弱電系統(tǒng)土方工程、護(hù)護(hù)壁護(hù)坡、樁樁基礎(chǔ)、樁基基檢測(cè)費(fèi)、降降水電梯廳、走廊廊、大堂、樓樓梯間、外立立面、屋面、、欄桿廚房、衛(wèi)生間間、廳房、陽陽臺(tái)露臺(tái)地面面框架工程、室室內(nèi)回填土、、砌體、套內(nèi)內(nèi)裝修、防水水、其它戶內(nèi)門，窗、、陽臺(tái)門，防防火門，幕墻墻給排水、暖氣氣、燃?xì)?、電電氣通風(fēng)排煙系統(tǒng)統(tǒng)、電梯供貨貨及安裝、發(fā)發(fā)電機(jī)供貨及及安裝、消防防系統(tǒng)、人防防系統(tǒng)及安裝裝二表遠(yuǎn)傳費(fèi)用用、安防系統(tǒng)統(tǒng)（監(jiān)控系統(tǒng)統(tǒng)）、防盜報(bào)報(bào)警系統(tǒng)、有有線電視、緊緊急廣播及背背景音響系統(tǒng)統(tǒng)、智能化機(jī)機(jī)房及防雷接接地、綜合布布線/電話、樓宇自自動(dòng)化控制系系統(tǒng)3.建安工程費(fèi)序號(hào)工程或費(fèi)用名稱單位數(shù)量單價(jià)造價(jià)占總成本比例樓面成本

3建筑安裝工程費(fèi)

97600000047.19%1220高層平方米480000150072000000多層平方米320000800256000000商業(yè)配套平方米地下人防面積平方米地下車庫平方米商業(yè)配套面積積需要根據(jù)千千人指標(biāo)配套套進(jìn)行計(jì)算計(jì)算方法：分物業(yè)類型計(jì)計(jì)算3.建安工程費(fèi)商業(yè)配套面積積計(jì)算方法：商業(yè)配套的建建筑面積會(huì)根根據(jù)本項(xiàng)目預(yù)預(yù)計(jì)的人口數(shù)數(shù)量，按照千千人配套指標(biāo)標(biāo)進(jìn)行計(jì)算；；投標(biāo)階段估算算可合并在公公共配套設(shè)施施建設(shè)費(fèi)進(jìn)行行估算。3.建安工程費(fèi)計(jì)算方法：十層以上（含含十層）的建建筑，應(yīng)修建建“滿堂紅””（單體建筑筑的標(biāo)準(zhǔn)層面面積）防空地地下室，可按按其十層標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)面積計(jì)算；；十層（不含含十層）以下下，基礎(chǔ)埋深深不超過3米的建筑，應(yīng)應(yīng)按其面積（（含地下）的的2%修建；十層（（不含十層））以下，基礎(chǔ)礎(chǔ)埋深超過3米的建筑，應(yīng)應(yīng)按其面積（（含地下）的的3%修建；在投標(biāo)過程中中，對(duì)不同的的建筑類型無無法精確到每每棟樓座單體體的情況下，，地下人防面面積可按照項(xiàng)項(xiàng)目總地上建筑面面積的3%計(jì)算；根據(jù)項(xiàng)目預(yù)計(jì)計(jì)規(guī)劃的總戶戶數(shù)以及結(jié)合合項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的建筑形式式，按照35-40㎡/車位的標(biāo)準(zhǔn)估估算地下車位位面積。地下人防工程程面積及地下下車位面積3.建安工程費(fèi)地下車位面積積計(jì)算方法：地下車位比例例按照項(xiàng)目規(guī)規(guī)范要求和品品質(zhì)情況確定定；地下車位位面積為40㎡/個(gè)。舉例：假設(shè)某項(xiàng)目地地上總建筑面面積約為24.5萬㎡，地塊容容積率為2.2，建筑類型為為洋房、小高高層和高層。。預(yù)計(jì)項(xiàng)目的的總戶數(shù)為2294。項(xiàng)目以中高高密度的建筑筑類型為主，，因此車位戶戶數(shù)比保守按按照1：0.6，以40㎡/車位為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)計(jì)算，因此項(xiàng)項(xiàng)目的地下車車位面積約為為55056㎡。人防車位位數(shù)量為183個(gè)。計(jì)算公式：地地下車位面積積=2294××0.6×40=55056平方米人防車位個(gè)數(shù)數(shù)=245000×0.03÷40=183個(gè)4.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)紅線內(nèi)小市政紅線外大市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)4.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)費(fèi)（一）紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1上水外線工程2中水外線工程3雨水外線工程4污水外線工程5道路6路燈7電力8電信9電視10燃?xì)夤こ?1小區(qū)智能管理12環(huán)境綠化工程13消防工程14圍墻、大門工程15熱力二次線工程16路燈維護(hù)費(fèi)用（二）紅線外基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1上水外線工程2雨水外線工程3污水外線工程4道路5路燈6電力7電信8電視10燃?xì)夤こ讨饕?xiàng)目目4.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)費(fèi)釋義：是指建筑物2米以外和項(xiàng)目目用地規(guī)劃紅紅線以內(nèi)的各各種管線和道道路等工程的的費(fèi)用，主要要包括供水、、供電、供氣氣、排污、綠綠化、道路、、路燈、環(huán)衛(wèi)衛(wèi)設(shè)施的建設(shè)設(shè)費(fèi)用，以及及各項(xiàng)設(shè)施與與市政設(shè)施干干線、干管、、干道的接口口費(fèi)用。一般般按實(shí)際工程程量估算。注1：建筑紅線，，也稱“建筑筑控制線”，，指城市規(guī)劃劃管理中，控控制城市道路路兩側(cè)沿街建建筑物或構(gòu)筑筑物(如外墻、臺(tái)階階等)靠臨街面的界界線。任何臨臨街建筑物或或構(gòu)筑物不得得超過建筑紅紅線。4.1紅線內(nèi)小市政政4.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)費(fèi)序號(hào)工程或費(fèi)用名稱單位數(shù)量單價(jià)造價(jià)占總成本比例樓面成本4.1基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

平方米

供水、排污

平方米

道路、綜合管網(wǎng)

平方米

景觀環(huán)境（含綠化）

平方米

供電工程

平方米

*智能化工程（如小區(qū)防侵入系統(tǒng)）

平方米

路燈工程

平方米*社區(qū)智能與樓宇智智能化工程可分可合合進(jìn)行計(jì)算。4.1紅線內(nèi)小市政政常用形式：4.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)費(fèi)序號(hào)工程或費(fèi)用名稱單位數(shù)量單價(jià)造價(jià)占總成本比例樓面成本4.1基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

平方米4429492861266800663.05%272.06

住宅

平方米

97711986

公建

平方米

28968080

該項(xiàng)費(fèi)用一般般范圍：150-400元/平米

普通住住宅：250元/平方米高檔住宅(公寓,寫字樓)：400元/平方米4.1紅線內(nèi)小市政政計(jì)算方法：根根據(jù)項(xiàng)目品質(zhì)質(zhì)和檔次估算算（地上建筑筑面積）4.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)費(fèi)（一）紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1上水外線工程2中水外線工程3雨水外線工程4污水外線工程5道路6路燈7電力8電信9電視10燃?xì)夤こ?1小區(qū)智能管理12環(huán)境綠化工程13消防工程14圍墻、大門工程15熱力二次線工程16路燈維護(hù)費(fèi)用（二）紅線外基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1上水外線工程2雨水外線工程3污水外線工程4道路5路燈6電力7電信8電視10燃?xì)夤こ?.2紅線外大市政政4.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)費(fèi)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（大市政）

收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)住宅160,非住宅200住宅80,非住宅100住宅60,非住宅100內(nèi)容城近郊區(qū)（包括東城、西城、崇文、宣武、朝陽、海淀、豐臺(tái)、石景山區(qū)）內(nèi)的建設(shè)項(xiàng)目.市政府現(xiàn)有文件規(guī)定減、免、緩的建設(shè)項(xiàng)目，經(jīng)市計(jì)委審核重新確認(rèn)后，繼續(xù)執(zhí)行。危舊房改造(回遷房增加部分)和經(jīng)濟(jì)適用住房適用.學(xué)校的教學(xué)設(shè)施。包括教學(xué)樓、實(shí)驗(yàn)樓、圖書館、體育場(chǎng)（館）、學(xué)生宿舍、教工單宿、會(huì)堂、學(xué)生食堂、教工食堂等。危舊房改造還建公建按200元計(jì)算.

中小學(xué)教師宿舍。包括職業(yè)高中，不包括中專、中技。

建筑面積300平方米以下的單項(xiàng)零星建設(shè)項(xiàng)目.

市政府文件規(guī)定免交城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)但不免交城市基礎(chǔ)設(shè)施“四源“建設(shè)費(fèi)的其它建設(shè)項(xiàng)目.(望京)(京計(jì)投資字[2002]1792號(hào))大市政的費(fèi)用用，有時(shí)候會(huì)會(huì)含在“土地地開發(fā)建設(shè)補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)用”中中，具體數(shù)據(jù)據(jù)需要打電話話證實(shí)。如不不包含在招標(biāo)標(biāo)文件中，則則需要單獨(dú)計(jì)計(jì)算。4.2紅線外大市政政常用形式：根根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)關(guān)規(guī)定進(jìn)行計(jì)計(jì)算5.公共配套設(shè)施建設(shè)設(shè)費(fèi)釋義：公共配套設(shè)施施主要包括出出讓文件中明明確規(guī)定需要要在地塊內(nèi)建建設(shè)但不在出出讓范圍內(nèi)的的公共配套設(shè)設(shè)施。教育：托兒所所、幼兒園、、小學(xué)、中學(xué)學(xué)衛(wèi)生：社區(qū)醫(yī)醫(yī)療點(diǎn)文娛：文化化活動(dòng)站公用設(shè)施：居居委會(huì)、自行行車房、變電電房、垃圾集集散點(diǎn)、公廁廁等經(jīng)營設(shè)施：加加油站……5.公共配套設(shè)施施建設(shè)費(fèi)1教育(中小學(xué)托兒所幼兒園)2醫(yī)療衛(wèi)生(衛(wèi)生站)3文化體育(文化活動(dòng)站)4社區(qū)服務(wù)4.1社區(qū)服務(wù)中心4.2居民汽車場(chǎng)庫4.3自行車棚4.4信報(bào)箱5行政管理(居、派、垃圾樓)5.1居委會(huì)5.2垃圾樓（含設(shè)備）5.3派出所5.4物業(yè)管理處（房管、綠化、環(huán)衛(wèi)）5.5街道辦事處6市政公用設(shè)施（為小區(qū)服務(wù)）6.1公廁6.2鍋爐房（不含設(shè)備）6.3開閉所（不含設(shè)備）6.4配電室（不含設(shè)備）6.5調(diào)壓站（不含設(shè)備）6.6有線電視站點(diǎn)6.7熱力點(diǎn)（不含設(shè)備）7郵政所8儲(chǔ)蓄所包含項(xiàng)目5.公共配套設(shè)施施建設(shè)費(fèi)計(jì)算方法1：公共配套設(shè)施施的建筑面積積會(huì)根據(jù)本項(xiàng)項(xiàng)目預(yù)計(jì)的人人口數(shù)量，按按照千人配套套指標(biāo)進(jìn)行計(jì)計(jì)算。計(jì)算方法2：若開發(fā)商能夠夠提供公共配配套設(shè)施建安安成本，沒有有必要對(duì)公共共配套設(shè)施具具體細(xì)項(xiàng)逐一一進(jìn)行計(jì)算，，通常作為普普通的住宅項(xiàng)項(xiàng)目會(huì)按照項(xiàng)項(xiàng)目的總建筑面積的3%-5%進(jìn)行計(jì)算，如如考慮社區(qū)的的公共配套設(shè)設(shè)施功能能夠夠?yàn)橹苓厖^(qū)域域服務(wù)，則按按照總建筑面積的5%-8%進(jìn)行計(jì)算?！镉?jì)算方法3：只計(jì)算標(biāo)書上上明確表明需需開發(fā)商進(jìn)行行建設(shè)的部分分和代征部分分的費(fèi)用。5.公共配套設(shè)施施建設(shè)費(fèi)檔次不同，成成本不同，按按照代征綠地占地地面積計(jì)算，若只是是種草，以200元/㎡計(jì)算，若進(jìn)行行植樹和鋪設(shè)設(shè)步道，則以以500元/㎡進(jìn)行計(jì)算。代征綠地代征道路按照代地上建筑面積積計(jì)算，若是普普宅項(xiàng)目以250元/㎡計(jì)算，若是別別墅項(xiàng)目，則則以500元/㎡進(jìn)行計(jì)算。5.公共配套設(shè)施施建設(shè)費(fèi)教育配套成本本包括建安成成本和設(shè)備設(shè)設(shè)施兩部分，，設(shè)備設(shè)施部部分預(yù)估較難難，需與甲方方溝通，根據(jù)據(jù)具體問題具具體分析。建安成本按照照建筑面積計(jì)算，1500-2000元/㎡計(jì)算。教育配套教育配套成本本包括建安成成本和設(shè)備設(shè)設(shè)施兩部分。。建安成本按照照建筑面積計(jì)算，2000-3000元/㎡計(jì)算。設(shè)備設(shè)施按照照建筑面積計(jì)算，3000-5000元/㎡計(jì)算。醫(yī)療配套6.開發(fā)期間稅費(fèi)序號(hào)

項(xiàng)目

金額

估算說明12345678固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅（暫時(shí)取消）土地使用稅市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)供電貼費(fèi)用電權(quán)費(fèi)分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)綠化建設(shè)費(fèi)電話初裝費(fèi)

合計(jì)開發(fā)期稅費(fèi)估估算表單位：萬元釋義：開發(fā)期間稅費(fèi)費(fèi)是指項(xiàng)目所所負(fù)擔(dān)的與房房地產(chǎn)投資有有關(guān)的各種稅稅金和地方政政府或有關(guān)部部門征收的費(fèi)費(fèi)用。各項(xiàng)稅稅費(fèi)應(yīng)根據(jù)當(dāng)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算；；計(jì)算方法：可按建安工程費(fèi)的8-15%計(jì)算。7.其他費(fèi)用序號(hào)

項(xiàng)目

金額

估算說明123456789101112臨時(shí)用地臨建費(fèi)施工圖預(yù)算或標(biāo)底編制費(fèi)工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi)招標(biāo)管理費(fèi)總承包管理費(fèi)合同公證費(fèi)施工執(zhí)照費(fèi)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)工程監(jiān)理費(fèi)竣工圖編制費(fèi)工程保險(xiǎn)費(fèi)

合計(jì)其他費(fèi)用估算算表單位：萬元釋義：其他費(fèi)用主要要包括臨時(shí)用用地費(fèi)和臨時(shí)時(shí)建設(shè)費(fèi)、工工程造價(jià)咨詢?cè)冑M(fèi)、總承包包管理費(fèi)、合合同公證費(fèi)、、施工執(zhí)照費(fèi)費(fèi)、工程質(zhì)量量監(jiān)督費(fèi)、工工程監(jiān)理費(fèi)、、竣工圖編制制費(fèi)、工程保保險(xiǎn)費(fèi)等。計(jì)算方法：這些費(fèi)用按當(dāng)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門門規(guī)定的費(fèi)率率估算，一般般約占投資額的2%-3%。8.不可預(yù)見費(fèi)釋義：不可預(yù)見費(fèi)又又稱為預(yù)備費(fèi)費(fèi)，是指考慮慮建設(shè)期可能能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)因素而導(dǎo)致致的建設(shè)費(fèi)用用增加的這部部分內(nèi)容；計(jì)算方法：一般按照土地費(fèi)用、前前期工程費(fèi)、、建筑安裝工工程費(fèi)、基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)費(fèi)、公共配套套設(shè)施費(fèi)、開開發(fā)期稅費(fèi)和和其他費(fèi)用之之和的1-3%。9.開發(fā)間接費(fèi)釋義：指開發(fā)企業(yè)所所屬獨(dú)立核算算單位在開發(fā)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織管管理所發(fā)生的的費(fèi)用。如開發(fā)企業(yè)不設(shè)立立現(xiàn)場(chǎng)機(jī)構(gòu)，由開開發(fā)企業(yè)定期或不不定期派人到開發(fā)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織開發(fā)建建設(shè)活動(dòng)時(shí)，所發(fā)發(fā)生的費(fèi)用可直接接計(jì)入開發(fā)企業(yè)的的“管理費(fèi)用”計(jì)算方法：估算時(shí)一般不作要要求。10.管理費(fèi)用序號(hào)工程或費(fèi)用名稱單位數(shù)量單價(jià)造價(jià)占總成本比例樓面成本一綜合地價(jià)款

64.57%5751二前期工程費(fèi)

0.69%62三建筑安裝工程費(fèi)（毛坯）

22.98%2047四基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

平方米2863.05%272.06五公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

1.43%127六管理費(fèi)用二、三、四、五項(xiàng)合計(jì)的2.5%2.5%284734850.69%61釋義：指開發(fā)企業(yè)為管理理和組織開發(fā)經(jīng)營營活動(dòng)而發(fā)生的各各項(xiàng)費(fèi)用。計(jì)算方法：一般按照土地費(fèi)用、前期工工程費(fèi)、建筑安裝裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)費(fèi)以及公公共配套設(shè)施費(fèi)總總和2.5%計(jì)算。11.銷售費(fèi)用釋義：指開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在在銷售其產(chǎn)品過程程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用以及專設(shè)銷售售機(jī)構(gòu)或委托銷售售代理的各項(xiàng)費(fèi)用用主要內(nèi)容：廣告宣傳及市場(chǎng)推推廣費(fèi)用，一般約約為銷售收入的1%~2%；銷售代理費(fèi)，一般般約為銷售收入的的1.5%~2%；其他銷售費(fèi)用，如如銷售許可證申領(lǐng)領(lǐng)費(fèi)、固定交道折折舊、銷售物料消消耗費(fèi)、零星辦公公費(fèi)等，一般約為為銷售收入的0.5%~1%。計(jì)算方法：以上各項(xiàng)合計(jì)，銷銷售費(fèi)用約占到銷售收入的3%-5%。12.財(cái)務(wù)費(fèi)用釋義：指為籌集資金而發(fā)發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，，主要為貸款利息息和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用用（如融資費(fèi)用、、匯兌損失等）。。計(jì)算方法：靜態(tài)測(cè)算算：可以以取貸款款比例按按貸款年年限計(jì)算算動(dòng)態(tài)測(cè)算算：根據(jù)據(jù)每期資資金缺口口進(jìn)行計(jì)計(jì)算舉例：若某項(xiàng)目目的總投投資為6000萬元，自自有資金金比例為為65%，一至三三年期貸貸款利率率6.4%，建設(shè)期期為兩年年，財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用為為268.8萬元。計(jì)算公式式：財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用=6000萬×（1-65%）×6.4%××2=268.8萬課堂練習(xí)習(xí)：完善項(xiàng)目成本本內(nèi)容根據(jù)前邊邊練習(xí)內(nèi)內(nèi)容，結(jié)結(jié)合本部部分學(xué)習(xí)習(xí)內(nèi)容，，完善項(xiàng)項(xiàng)目成本本與費(fèi)用用構(gòu)成。。收益和稅稅費(fèi)構(gòu)成成與測(cè)算算經(jīng)濟(jì)測(cè)算算現(xiàn)金流流的構(gòu)成成收入成本建設(shè)成本本稅費(fèi)財(cái)務(wù)成本本租金收入入銷售收入入成本建設(shè)成本稅費(fèi)財(cái)務(wù)成本收益和稅稅費(fèi)構(gòu)成成與測(cè)算主要內(nèi)容容：（銷售、、租賃、、自營））收入經(jīng)營稅費(fèi)費(fèi)（稅金金及附加加）土地增值值稅所得稅凈利潤(rùn)13.銷售收益益釋義：銷售收入入是指向向社會(huì)出出售、出出租房地地產(chǎn)商品品或自營營時(shí)的貨貨幣收入入。房地地產(chǎn)投資資項(xiàng)目的的經(jīng)營收收入主要要包括房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品的銷銷售收入入、租金金收入、、土地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓收入入、配套套設(shè)施銷銷售收入入（以上上統(tǒng)稱租租售收入入）和自自營收入入。序號(hào)工程或費(fèi)用名稱單位數(shù)量單價(jià)造價(jià)樓面收入十三項(xiàng)目銷售收入

A1-1-b建筑面積

住宅

商業(yè)

A1-2建筑面積

住宅

商業(yè)

A1-1-c建筑面積

商業(yè)

寫字樓

車位萬元/個(gè)

在計(jì)算項(xiàng)項(xiàng)目銷售售收入時(shí)時(shí)，應(yīng)將將項(xiàng)目的的可售面面積全部部納入計(jì)計(jì)算范圍圍。如項(xiàng)項(xiàng)目所包包含的住住宅、商商業(yè)、寫寫字樓、、車位等等全部可可售面積積。13.銷售收益益計(jì)算方法法：銷售收入入=售價(jià)基數(shù)數(shù)×售價(jià)年均均漲幅×銷售面積積租金收入入=租金基數(shù)數(shù)×租金年均均漲幅×租賃面積積售價(jià)基數(shù)數(shù)與項(xiàng)目目運(yùn)作中中常用的的整盤定定價(jià)法則則相同，，如市場(chǎng)場(chǎng)比較法法、成本本導(dǎo)向法法、租金金還原法法、價(jià)格格系數(shù)法法等等，，這里不不一一列列舉，請(qǐng)請(qǐng)參照價(jià)價(jià)格策略略課程內(nèi)內(nèi)容。租賃方面面，通常常持有物物業(yè)以出出租營利利的多為為辦公和和商業(yè)，，如以40/50年計(jì)算租租金收益益，時(shí)間間跨度過過大，且且未來市市場(chǎng)的不不確定因因素很大大，因此此在計(jì)算算租金總總收益時(shí)時(shí)，通常常前10年按正常常方式計(jì)計(jì)算租金金收入，，將后30/40年的租金金收入資資本化，，通常資資本化率率在5%-8%。14.經(jīng)營稅費(fèi)14.1經(jīng)營稅金金及附加加釋義：經(jīng)營稅金金及附加加是指在在房地產(chǎn)產(chǎn)銷售、、出租與與自營過過程中發(fā)發(fā)生的稅稅費(fèi)，主主要包括括營業(yè)稅稅、城市市建設(shè)維維護(hù)稅、、教育費(fèi)費(fèi)附加（（通常也也叫兩稅一費(fèi)費(fèi)）。營業(yè)稅的的稅率是是5%；城市維護(hù)護(hù)建設(shè)稅稅的稅率率，7%；（以營營業(yè)稅為為稅基））教育費(fèi)附附加的稅稅率，3%。（以營營業(yè)稅為為稅基））計(jì)算方法法：稅率：5.5%，稅基：：銷售收益益14.2印花稅釋義：以經(jīng)濟(jì)活活動(dòng)中簽簽立的各各種合同同、產(chǎn)權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)移書書據(jù)、營營業(yè)帳簿簿、權(quán)利利許可證證照等應(yīng)應(yīng)稅憑證證文件為為對(duì)象所所征的稅稅。計(jì)算方法法：稅率：0.05%，稅基：：銷售收益益15.土地增值值費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算基礎(chǔ)1轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)總收入詳見銷售收入表22．12．2

2．32．42．5扣除項(xiàng)目金額取得土地使用權(quán)所支付的金額開發(fā)成本開發(fā)費(fèi)用與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目2.1+2.2+2.3+2.4+2.5地價(jià)款與相關(guān)手續(xù)費(fèi)土地征用及拆遷費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用（詳見書中闡述）營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、印花稅（土地使用權(quán)金額+開發(fā)成本）×20%3增值額(1)-(2)4增值率(3)÷(2)5適用增值稅率增值額50%以下部分：30%增值額超過50%至100%部分：40%增值額超過100%至200%部分：50%增值額超過200%部分：60%6增值稅應(yīng)納稅額=土地增值額×適用稅率釋義：土地增值值稅是對(duì)對(duì)轉(zhuǎn)讓國國有土地地使用權(quán)權(quán)、地上上建筑物物及其附附著物并并取得收收入的單單位和個(gè)個(gè)人，就就其轉(zhuǎn)讓讓房地產(chǎn)產(chǎn)所取得得的增值值額為征征稅對(duì)象象征收的的一種稅稅。計(jì)算方法法：靜態(tài)測(cè)算算：土地地增值稅稅實(shí)行四四級(jí)超額額累進(jìn)稅稅率，從從30%~60%；動(dòng)態(tài)測(cè)算算：按銷銷售收入入的1%預(yù)提計(jì)算算。15.土地增值值費(fèi)舉例：某房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)1998年1月將其開開發(fā)的寫寫字樓一一幢出售售，共取取得收入入3800萬元。企企業(yè)為開開發(fā)該項(xiàng)項(xiàng)目支付付土地出出讓金600萬元，房房地產(chǎn)開開發(fā)本為為1400萬元，專專門為開開發(fā)該項(xiàng)項(xiàng)目支付付的貸款款利息120萬元。為為轉(zhuǎn)讓該該項(xiàng)目應(yīng)應(yīng)當(dāng)繳納納營業(yè)稅稅、城市市維護(hù)建建設(shè)稅、、教育費(fèi)費(fèi)附加及及印花稅稅共計(jì)210.9萬元。當(dāng)當(dāng)?shù)卣?guī)定，，企業(yè)可可以按土土地使用用權(quán)出讓讓費(fèi)、房房地產(chǎn)開開發(fā)成本本之和的的5％計(jì)算扣扣除其他他房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)費(fèi)費(fèi)用。另另外，稅稅法規(guī)定定，從事事房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的的企業(yè)可可以按土土地出讓讓費(fèi)和房房地產(chǎn)開開發(fā)成本本之和的的20％加計(jì)扣扣除。則則其應(yīng)納納稅額為為：計(jì)算公式式：扣除項(xiàng)目目金額＝＝600+1400+120+210.9+（600+1400）×5％+（600+1400）×20％＝600+1400+120+210.9+100+400＝2830.9萬元增值額＝＝3800-2830.9＝969.1萬元增值額占占扣除項(xiàng)項(xiàng)目比例例＝969.1÷2830.9＝34.23％應(yīng)納稅額額＝969.1×30％＝290.73萬元16.企業(yè)所得得稅和凈利潤(rùn)釋義：利潤(rùn)總額額為正值值時(shí)，按按利潤(rùn)總總額的25%繳納企業(yè)業(yè)所得稅稅。釋義：利潤(rùn)總額額與企業(yè)業(yè)所得稅稅的差值值。課堂練習(xí)習(xí)：完善項(xiàng)目指標(biāo)標(biāo)整理根據(jù)前邊邊練習(xí)內(nèi)內(nèi)容，結(jié)結(jié)合本部部分學(xué)習(xí)習(xí)內(nèi)容，，完善項(xiàng)項(xiàng)目成本本與費(fèi)用用構(gòu)成。。財(cái)務(wù)指標(biāo)標(biāo)分析概概念及方方法基本概念念現(xiàn)金流量量釋義：在房地產(chǎn)投投資分析析中，把把某一項(xiàng)項(xiàng)投資活活動(dòng)作為為一個(gè)獨(dú)獨(dú)立的系系統(tǒng)，把把一定時(shí)時(shí)期各時(shí)時(shí)間點(diǎn)上上實(shí)際發(fā)發(fā)生的資資金流出出或流入入叫現(xiàn)金金流量。其中，流出系統(tǒng)統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流出出，流入系統(tǒng)統(tǒng)的資金叫叫現(xiàn)金流流入。一段時(shí)時(shí)間內(nèi)內(nèi)，現(xiàn)現(xiàn)金流出現(xiàn)現(xiàn)金流流入之之差稱稱為凈現(xiàn)金金流量量。基本概概念012345現(xiàn)金流入50405090現(xiàn)金流出12060凈流量-120-6050405090累計(jì)凈流-120-180-130-90-4050單位：：萬元元現(xiàn)金流流量基本概概念在不同同的時(shí)時(shí)間付付出或或得到到同樣樣的數(shù)數(shù)額的的資金金期價(jià)價(jià)值是是不相相等的的，資資金的的價(jià)值值會(huì)隨隨時(shí)間間變化化近期投投入的的資金金，比比將來來投入入的同同樣數(shù)數(shù)額的的資金金更有有價(jià)值值，因因?yàn)楫?dāng)當(dāng)期立立即帶帶來收收益；；而未未來期期間投投入的的資金金，不不能立立即產(chǎn)產(chǎn)生收收益，，就與與立刻刻投資資價(jià)值值不等等資金時(shí)時(shí)間價(jià)價(jià)值基本概概念Fn=P*(1+i)n【已知現(xiàn)現(xiàn)值求求終值值】Pn=F/*(1+i)n=F*(1+i)-n【已知終終值求求現(xiàn)值值】?jī)蓚€(gè)要要點(diǎn)：：1、i的取值：：8%-12%房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)平均均收益率率基準(zhǔn)折現(xiàn)率率：是是指凈凈現(xiàn)值值計(jì)算中中反映映資金金時(shí)間間價(jià)值值的基基準(zhǔn)參參數(shù)，，是導(dǎo)導(dǎo)致投投資行行為發(fā)發(fā)生所所要求求的最最低投投資回回報(bào)率率，稱稱為最最低要要求收益率率2、-n次方的的計(jì)算算：Power(number,power)函數(shù)資金折折現(xiàn)釋義：：折現(xiàn)，就就是將將各期期資金金折算算到當(dāng)當(dāng)前時(shí)時(shí)點(diǎn)的的過程財(cái)務(wù)指指標(biāo)分分析投資利利潤(rùn)率率釋義：：指開發(fā)發(fā)利潤(rùn)潤(rùn)占總總開發(fā)發(fā)成本本的比比率，，是初初步判判斷房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目財(cái)務(wù)務(wù)可行行性的的一個(gè)個(gè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)標(biāo)。計(jì)算公公式：：稅前投投資利利潤(rùn)率率=稅前利利潤(rùn)/投資總總額*100%稅后投投資利利潤(rùn)率率=稅后利利潤(rùn)/投資總總額*100%財(cái)務(wù)指指標(biāo)分分析銷售利利潤(rùn)率率釋義：：是企業(yè)業(yè)利潤(rùn)潤(rùn)總額額與凈凈銷售售收入入的比比率；；衡量量企業(yè)業(yè)銷售售收入入的收收益水水平的的指標(biāo)標(biāo)。開發(fā)周周期越越長(zhǎng)，，指標(biāo)標(biāo)意義義越小??！計(jì)算公公式：：稅前銷銷售利利潤(rùn)率率=稅前利利潤(rùn)/總銷售售收入入*100%稅后銷銷售利利潤(rùn)率率=稅后利利潤(rùn)/總銷售售收入入*100%財(cái)務(wù)指指標(biāo)分分析序號(hào)項(xiàng)目200320042005200620071現(xiàn)金流出302.00425.00572.20

2現(xiàn)金流入

0.00444.00663.00864.003凈現(xiàn)金流量-302.00-425.00-128.20663.00864.004累計(jì)現(xiàn)金流量-302.00-727.00-855.20-192.20671.80舉例：：靜態(tài)態(tài)投資資回收收期(5-1)+192.2/864=4.22年（4年零2個(gè)多月月）靜態(tài)投投資回回收期期釋義：：指不考考慮現(xiàn)現(xiàn)金折折現(xiàn)時(shí)時(shí)，項(xiàng)項(xiàng)目以以凈收收益來來抵償償全部部投資資所需需的時(shí)時(shí)間。。計(jì)算公公式：：靜態(tài)投投資回回收期期=（累計(jì)計(jì)凈現(xiàn)現(xiàn)金流流量開開始出出現(xiàn)正正值期期數(shù)-1）+（上期期累計(jì)計(jì)現(xiàn)金金流量量的絕絕對(duì)值值÷當(dāng)期凈凈現(xiàn)金金流量量）財(cái)務(wù)指指標(biāo)分分析財(cái)務(wù)凈凈現(xiàn)值值（FNPV=FinancialNetPresentValue）釋義：：是反映映項(xiàng)目目在計(jì)計(jì)算期期內(nèi)獲獲利能能力的的動(dòng)態(tài)態(tài)指標(biāo)標(biāo)，是是指按按設(shè)定的的折現(xiàn)現(xiàn)率，將各各年的的凈現(xiàn)現(xiàn)金流流量折折現(xiàn)到到投資資起點(diǎn)點(diǎn)的現(xiàn)現(xiàn)值代代數(shù)和和，以以此反反映項(xiàng)項(xiàng)目在在計(jì)算算期內(nèi)內(nèi)獲利利能力力?；鶞?zhǔn)收收益率率是凈凈現(xiàn)值值計(jì)算算中反反映資資金時(shí)時(shí)間價(jià)價(jià)值的的基準(zhǔn)準(zhǔn)參數(shù)數(shù)，是是導(dǎo)致致投資資行為為發(fā)生生所要要求的的最低低投資資回報(bào)報(bào)率。。（房地地產(chǎn)行行業(yè)通通常水水平8-12%）財(cái)務(wù)指指標(biāo)分分析財(cái)務(wù)內(nèi)內(nèi)部收收益率率(FIRR=FinancialInternalRateofReturn)釋義：：財(cái)務(wù)內(nèi)內(nèi)部收收益率率（FIRR）也稱稱內(nèi)部部收益益率（（IRR），是是指項(xiàng)項(xiàng)目在在整個(gè)個(gè)計(jì)算算期內(nèi)內(nèi)，各各年凈現(xiàn)金金流量量現(xiàn)值值累計(jì)計(jì)等于于零時(shí)時(shí)的折現(xiàn)現(xiàn)率。。財(cái)務(wù)內(nèi)內(nèi)部收收益率率的經(jīng)經(jīng)濟(jì)含含義是是到項(xiàng)項(xiàng)目終終了時(shí)時(shí)，所所有投投資可可以被被完全全收回回。內(nèi)部收收益率率表明明了項(xiàng)項(xiàng)目投投資所所能支支付的的最高高貸款款利率率。如如果貸貸款利利率高高于內(nèi)內(nèi)部收收益率率，項(xiàng)項(xiàng)目