洛陽(yáng)恒大綠洲提前交樓工作經(jīng)驗(yàn)總結(jié)中原公司洛陽(yáng)綠洲工程部2017.2隨著恒大集團(tuán)的快速發(fā)展與優(yōu)秀的品牌效應(yīng)，占據(jù)著中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)先地位和勇創(chuàng)世界一流企業(yè)先鋒，作為世界500強(qiáng)企業(yè)，恒大的優(yōu)良運(yùn)轉(zhuǎn)模式和一流地服務(wù)品質(zhì)，打造著中國(guó)老百姓信得過(guò)的百年老店。恒大除在高速發(fā)展的同時(shí)，更重要的注重服務(wù)品質(zhì)、交樓品質(zhì)，每年每月全國(guó)有成千上萬(wàn)的業(yè)主接收恒大新房的鑰匙，開(kāi)啟入住恒大的幸福港灣。提前交樓、完美交樓已成為恒大常規(guī)化工作，我們更適應(yīng)了這種節(jié)奏，從交樓的品質(zhì)讓業(yè)主贏得更好地口碑，提升恒大品牌形象。前言QIANYAN經(jīng)驗(yàn)總結(jié)第一章教訓(xùn)和不足第二章目錄Contents經(jīng)驗(yàn)總結(jié)1主要節(jié)點(diǎn)計(jì)劃的安排重視各階段質(zhì)量控制做好業(yè)主開(kāi)放工作做好部門配合計(jì)劃管理參建單位把控提前交樓經(jīng)驗(yàn)總結(jié)一、主要節(jié)點(diǎn)計(jì)劃的安排編制交樓計(jì)劃按照合同交樓提前三個(gè)月正式交樓編制交樓計(jì)劃，交樓前12個(gè)月進(jìn)行整體移交，裝修單位展開(kāi)大批量進(jìn)場(chǎng)作業(yè)；洛陽(yáng)的2期、4期、5期、6期、7期、8期均實(shí)現(xiàn)了比合同提前1-4個(gè)月交樓；驗(yàn)收證照辦理計(jì)劃交樓前三個(gè)月啟動(dòng)驗(yàn)收證照辦理，交樓前1個(gè)月電梯、環(huán)境檢測(cè)、熱力、燃?xì)?、供水、網(wǎng)絡(luò)通訊、信報(bào)箱、消防、規(guī)劃、質(zhì)檢、備案證照全部辦理完成；提前交樓經(jīng)驗(yàn)總結(jié)各項(xiàng)工程全面完工（水、電、氣、暖、智能化、道路、園林環(huán)境等），質(zhì)量須達(dá)到精品標(biāo)準(zhǔn)，衛(wèi)生達(dá)五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，完成相關(guān)驗(yàn)收并取得以下驗(yàn)收合格證書(shū)或意見(jiàn)書(shū)（具體根據(jù)合同約定及當(dāng)?shù)卣?guī)定）交樓標(biāo)準(zhǔn)提前交樓經(jīng)驗(yàn)總結(jié)證照辦理事宜交樓所需證照消防驗(yàn)收意見(jiàn)書(shū)0102030405060708建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證質(zhì)量監(jiān)督意見(jiàn)書(shū)電梯使用許可證通訊網(wǎng)絡(luò)驗(yàn)收備案表環(huán)保驗(yàn)收意見(jiàn)書(shū)建設(shè)工程熱力驗(yàn)收意見(jiàn)書(shū)建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表檔案初驗(yàn)認(rèn)可證交樓前30天，建設(shè)單位聯(lián)合施工單位將質(zhì)監(jiān)部門審核完的資料交至檔案館，檔案館出具檔案初驗(yàn)認(rèn)可證。消防驗(yàn)收意見(jiàn)書(shū)交樓前3個(gè)月，建設(shè)單位向公安消防機(jī)構(gòu)提出工程竣工消防驗(yàn)收申請(qǐng)，消防單位進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收，形成預(yù)驗(yàn)收意見(jiàn)書(shū)，相關(guān)單位根據(jù)預(yù)驗(yàn)收意見(jiàn)進(jìn)行整改合格后，再組織正式驗(yàn)收。交樓前60天，經(jīng)驗(yàn)收合格出具消防驗(yàn)收合格意見(jiàn)書(shū)。規(guī)劃核實(shí)意見(jiàn)書(shū)交樓前3個(gè)月開(kāi)始規(guī)劃實(shí)測(cè)工作，取得消防驗(yàn)收意見(jiàn)書(shū)后，建設(shè)單位向規(guī)劃局提出工程竣工規(guī)劃核實(shí)申請(qǐng)，經(jīng)核實(shí)合格出具規(guī)劃核實(shí)意見(jiàn)書(shū)。質(zhì)量監(jiān)督意見(jiàn)書(shū)交樓前2個(gè)月，建設(shè)單位組織設(shè)計(jì)、勘察、施工、監(jiān)理單位在質(zhì)監(jiān)部門的監(jiān)督下進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收，形成監(jiān)督記錄，各單位針對(duì)預(yù)驗(yàn)收提出的問(wèn)題進(jìn)行整改，整改合格后進(jìn)行正式驗(yàn)收，經(jīng)驗(yàn)收合格出具工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告。提前交樓經(jīng)驗(yàn)總結(jié)電梯使用許可證交樓前1個(gè)月，根據(jù)《特種設(shè)備注冊(cè)登記與使用管理規(guī)則》新增特種設(shè)備在投入使用前，使用單位必須到所在地區(qū)的地、市級(jí)以上特種設(shè)備安全監(jiān)察機(jī)構(gòu)辦理注冊(cè)登記手續(xù)，取得電梯使用合格證和特種設(shè)備登記表后，才可以投入使用。供熱設(shè)施監(jiān)督驗(yàn)收交樓前50天，建設(shè)單位向熱力辦提出工程竣工熱力驗(yàn)收申請(qǐng)，經(jīng)驗(yàn)收合格出具供熱設(shè)施監(jiān)督驗(yàn)收說(shuō)明后才能投入使用和交付。光纖到戶備案交樓前50天，建設(shè)單位向省通信管理局提出工程竣工光纖驗(yàn)收申請(qǐng)，經(jīng)驗(yàn)收合格出具光纖到戶通信設(shè)施工程備案通知書(shū)后才能投入使用和交付。信報(bào)箱驗(yàn)收備案表交樓前50天，建設(shè)單位向郵政信報(bào)箱建設(shè)辦公室提出工程竣工信報(bào)箱驗(yàn)收申請(qǐng)，經(jīng)驗(yàn)收合格出具郵政信報(bào)箱專項(xiàng)驗(yàn)收備案表后才能投入使用和交付。提前交樓經(jīng)驗(yàn)總結(jié)提前交樓經(jīng)驗(yàn)總結(jié)人防驗(yàn)收備案表主樓交樓一般涉及不到，主要涉及到地庫(kù)交付時(shí)牽涉到有人防結(jié)構(gòu)工程，需要經(jīng)人防質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)進(jìn)行驗(yàn)收合格后出具人防驗(yàn)收備案證書(shū)環(huán)保驗(yàn)收意見(jiàn)書(shū)交樓前50天，建設(shè)單位委托第三方檢測(cè)機(jī)構(gòu)對(duì)室內(nèi)環(huán)境進(jìn)行檢測(cè)，經(jīng)檢測(cè)合格后出具檢測(cè)報(bào)告?？⒐を?yàn)收備案表交樓前30天，建設(shè)單位在取得檔案驗(yàn)收合格證、質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告后向房屋質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)提出備案申請(qǐng)，經(jīng)審查合格出具竣工驗(yàn)收備案證書(shū)后才能投入使用和交付。提前交交樓經(jīng)經(jīng)驗(yàn)總總結(jié)前60天交樓前60天，工程部牽頭組織主體單位、裝修單位、鋁合金單位、消防單位等召開(kāi)交樓組織策劃會(huì)，明確交樓標(biāo)準(zhǔn)和管理辦法，并對(duì)交樓存在的問(wèn)題現(xiàn)場(chǎng)交底，并明確交樓后維保修責(zé)任。前30天從交樓前30天起開(kāi)始，每周組織物業(yè)、施工單位召開(kāi)整改計(jì)劃通報(bào)會(huì)，每天下午下班由各負(fù)責(zé)樓棟工程師自行組織召開(kāi)每日現(xiàn)場(chǎng)碰頭會(huì)，落實(shí)今日計(jì)劃完成情況和布置次日工作安排，會(huì)議要簡(jiǎn)短高效，抓重點(diǎn)。前10天交樓前10天，工程、物業(yè)組織施工施工單位（含保潔單位、電梯公司）召開(kāi)交樓動(dòng)員會(huì)，布置交樓方案，明確維保修小組成員（含管理人員和維修各工種人員配置），維修材料準(zhǔn)備，保潔人員配備、電梯保障人員配備等交樓過(guò)程中交樓過(guò)程中，每個(gè)大堂配備專職收發(fā)鑰匙和收樓臺(tái)賬記錄人員，對(duì)業(yè)主提出來(lái)的問(wèn)題第一時(shí)間復(fù)印留存，并及時(shí)發(fā)放維修工班，第一時(shí)間維修整改。物業(yè)監(jiān)理、施工單位管理人員、工程部人員統(tǒng)一配備對(duì)講機(jī)，做到有問(wèn)題及時(shí)呼應(yīng)前50天交樓前50天，由工程部、物業(yè)中心、營(yíng)銷部、開(kāi)發(fā)部四方聯(lián)合召開(kāi)交樓策劃會(huì)，明確交樓時(shí)間、分戶驗(yàn)收計(jì)劃、整改計(jì)劃、現(xiàn)場(chǎng)布置、擬打交樓報(bào)告時(shí)間，應(yīng)急預(yù)案等。前15天交樓前15天，工程、物業(yè)、營(yíng)銷再聯(lián)合召開(kāi)交樓方案會(huì)，重點(diǎn)對(duì)營(yíng)銷包裝，收樓計(jì)劃最終商討，敲定方案。前5天和2天交樓前5天和前2天，物業(yè)牽頭工程部人員參加對(duì)交樓現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行全面巡查和走場(chǎng)，對(duì)交樓環(huán)境不達(dá)標(biāo)的督促最后整改，對(duì)交樓現(xiàn)場(chǎng)布置不到位和不合理的地方提前提出，第一時(shí)間落實(shí)整改。交樓過(guò)程中每天的內(nèi)銷和外銷要第一時(shí)間和物業(yè)監(jiān)理核對(duì)，并及時(shí)通報(bào)物業(yè)監(jiān)理驗(yàn)收，第一時(shí)間通知業(yè)主復(fù)驗(yàn)或回訪，每天下班后要與物業(yè)專職維保修信息專員對(duì)接，復(fù)核當(dāng)日銷戶NC系統(tǒng)錄入情況，以“外銷”為主，提高維修質(zhì)量，減少或避免業(yè)主二次報(bào)修或多次報(bào)修，影響完成率。交樓流流程整體移交毛坯完成后，安排1-2個(gè)月進(jìn)行毛坯移交前的分戶驗(yàn)收，達(dá)到集團(tuán)和中原公司移交標(biāo)準(zhǔn)后一次性移交裝修單位，比如帶壓移交、帶水移交、帶控制線移交，嚴(yán)格控制裝修進(jìn)場(chǎng)后主體二次維修產(chǎn)生交叉施工專項(xiàng)驗(yàn)收裝修分階段施工，濕作業(yè)完成后組織施工單位進(jìn)行專項(xiàng)驗(yàn)收，合格后展開(kāi)安裝作業(yè)成品保護(hù)嚴(yán)格成品保護(hù)工作，裝修單位全部新購(gòu)地板革作地磚防護(hù)、紙皮做木門陽(yáng)角防護(hù)、瓷磚陽(yáng)角防護(hù)、坐便器防護(hù)、硬木板和塑料薄膜鋁合金門窗防護(hù)等提前交交樓經(jīng)經(jīng)驗(yàn)總總結(jié)二、重重視各各階段段質(zhì)量量控制制提前交交樓經(jīng)經(jīng)驗(yàn)總總結(jié)整體移移交移交標(biāo)準(zhǔn)主體退退場(chǎng)室內(nèi)移移交室外施施工工作面面移交交土方回回填室內(nèi)電電梯主體單單位各各項(xiàng)施施工完完成，，分戶戶驗(yàn)收收問(wèn)題題整改改完成成。衛(wèi)生間間，給給水地地暖等等帶水水帶壓壓移交交，外外立面面淋水水試驗(yàn)驗(yàn)及滲滲漏水水整改改完成成地下車庫(kù)頂頂板防水完完成，土方方回填完成成。室外正式道道路除瀝青青面層外基基層完成（（建議砼基基層），園園建單位進(jìn)進(jìn)場(chǎng)主體、裝修修、園林園園建單位施施工無(wú)交叉叉施工電梯，，塔吊等拆拆除，室內(nèi)內(nèi)電梯正式式啟用。提前交樓經(jīng)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)濕作業(yè)驗(yàn)收收墻地磚空鼓檢查墻地磚平整度、垂直度陰陽(yáng)角檢查墻地磚色差門檻石窗臺(tái)石平整度木地板找平層質(zhì)量提前交樓經(jīng)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)良好的成品品保護(hù)能有有效減少后后期交樓過(guò)過(guò)程中問(wèn)題題數(shù)量，減減少施工單單位之間相相互推諉扯扯皮事件的的發(fā)生，最大限度的的消除和避避免成品在在施工過(guò)程程中的污染染和損壞，，以達(dá)到減減少和降低低成本，提提高成品一一次合格率率、一次成成優(yōu)率的目目的。成品保護(hù)提升意識(shí)了解訴求從本質(zhì)上重重視業(yè)主開(kāi)開(kāi)放，不能能為了開(kāi)放放去開(kāi)放，，從開(kāi)放的的過(guò)程中了了解業(yè)主的的訴求，對(duì)對(duì)業(yè)主提出出問(wèn)題及時(shí)時(shí)安排跟進(jìn)進(jìn)消項(xiàng)，及及時(shí)總結(jié)問(wèn)問(wèn)題集中的的項(xiàng)目，作作為我們后后期提升、、維修攻關(guān)關(guān)的重點(diǎn)在業(yè)主開(kāi)放放中提升施施工單位的的質(zhì)量意識(shí)識(shí)、品牌意意識(shí)、服務(wù)務(wù)意識(shí)，為為順利交樓樓打下堅(jiān)實(shí)實(shí)基礎(chǔ)。三、做好業(yè)業(yè)主開(kāi)放工工作提前交樓經(jīng)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)工程部為工程建設(shè)的責(zé)任部門，是交樓工作中的組織部門。物業(yè)公司在交樓前分戶驗(yàn)收工作中起重要作用，是交樓過(guò)程中與業(yè)主對(duì)接的重要部門。營(yíng)銷部、品牌部在證照辦理、協(xié)調(diào)驗(yàn)收等工作中起主導(dǎo)作用，為順利交樓保駕護(hù)航。開(kāi)發(fā)部交樓包裝的策劃責(zé)任部門，同時(shí)在交樓過(guò)程中對(duì)可能發(fā)生的品牌事件及時(shí)控制化解，保證了平穩(wěn)交樓。四、做好部部門配合提前交樓經(jīng)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)提前交樓經(jīng)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)1移交前申報(bào)10層濕作業(yè)材料甲供材申報(bào)原則：不造成大批量材料積壓，不影響現(xiàn)場(chǎng)工程進(jìn)度。2濕作業(yè)完成10層申報(bào)戶內(nèi)門3濕作業(yè)完成三分之二申報(bào)櫥柜、鏡柜4申報(bào)廚房電器、開(kāi)關(guān)插座、淋浴隔斷五、計(jì)劃管管理1.合理安排材材料計(jì)劃提前交樓經(jīng)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)室內(nèi)濕作業(yè)施工10層左右開(kāi)始申報(bào)戶內(nèi)門、窗臺(tái)石、入戶門、燈具等定制類材料。其中，櫥柜、鏡柜廠家第二階段豪裝移交前，先申報(bào)10層室內(nèi)濕作業(yè)材料（不包括電梯前室墻地磚），豪裝進(jìn)場(chǎng)后依據(jù)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)地移交質(zhì)量情況，分兩批申報(bào)濕作業(yè)材料（包括申報(bào)電梯前室材料）第一階段室內(nèi)濕作業(yè)業(yè)施工10層，聯(lián)系櫥櫥柜、鏡柜柜廠家到場(chǎng)場(chǎng)測(cè)量尺寸寸后，進(jìn)行行圖紙深化化1.材料計(jì)劃提前交樓經(jīng)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)室內(nèi)濕作業(yè)完成，申報(bào)廚房電器、開(kāi)關(guān)插座、坐便器及淋浴隔斷，同時(shí)要求施工單位少量申報(bào)維保修材料。第四階段室內(nèi)濕作業(yè)完成三分之二，開(kāi)始申報(bào)櫥柜、鏡柜、洗臉盆、洗手臺(tái)面、木地板。聯(lián)系淋浴隔斷廠家深化圖紙。第三階段1.材料計(jì)劃提前交樓經(jīng)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)交樓前3個(gè)月，組組織工程部部人員到交交樓樓棟進(jìn)進(jìn)行問(wèn)題排排查，如墻墻面空鼓、、裂縫，墻墻地磚空鼓鼓等，保證證問(wèn)題無(wú)遺遺漏，業(yè)主開(kāi)放后后，安排具有豐富交交樓經(jīng)驗(yàn)的的工程師到到交樓樓棟棟進(jìn)行管理理，每1-2個(gè)單元一個(gè)個(gè)人，保證證交樓質(zhì)量量交樓過(guò)程中中，組織工工程部所有有人員到場(chǎng)場(chǎng)進(jìn)行支援援，接待業(yè)業(yè)主，減少少業(yè)主等待待時(shí)間。交樓過(guò)程中，，聯(lián)合物業(yè)對(duì)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)車輛進(jìn)進(jìn)行疏導(dǎo)、管管理，保證交交樓區(qū)域交通通順暢無(wú)堵塞塞2.人員計(jì)劃提前交樓經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)總結(jié)裝修單位主體單位充分利用集團(tuán)團(tuán)制度及合同同激勵(lì)主體單單位提前高質(zhì)質(zhì)量移交，整整體移交完成成后追加申報(bào)報(bào)6%進(jìn)度款，交樓樓后追加4%進(jìn)度款豪裝經(jīng)物業(yè)驗(yàn)驗(yàn)收合格后扣扣除0.5%的維保修包干干費(fèi)及其他依依約應(yīng)扣費(fèi)用用，不合格根根據(jù)實(shí)際發(fā)生生費(fèi)用轉(zhuǎn)扣六、參建單位位把控教訓(xùn)和不足2數(shù)據(jù)分析教訓(xùn)和不足將前期交樓過(guò)過(guò)程中易出現(xiàn)現(xiàn)問(wèn)題進(jìn)行分分類統(tǒng)計(jì)，在在后期施工過(guò)過(guò)程中加強(qiáng)管管理及工藝改改進(jìn)，問(wèn)題數(shù)數(shù)量不斷下降降，從三期戶戶均報(bào)修15條，下降到八八期戶均報(bào)修修3.8條，交樓質(zhì)量量穩(wěn)步上升。。經(jīng)驗(yàn)和不足三期部分樓棟交樓延后合同工期，主要是前期主體階段出現(xiàn)非正常停工延誤工期。1234三期前期策劃不足，地庫(kù)土方未隨主樓一次完成，二次開(kāi)挖造成的場(chǎng)地?cái)嗦?、材料遷移嚴(yán)重影響了后期主樓正常施工，從四期開(kāi)始全部是主樓及地庫(kù)土方一次完成。2-5期對(duì)砌體和粉刷甩漿重視不足，造成墻面開(kāi)裂空鼓問(wèn)題很多，產(chǎn)生了大量維修，從六七期開(kāi)始對(duì)甩漿進(jìn)行專項(xiàng)驗(yàn)收、增加砌體腰梁，開(kāi)裂問(wèn)題大量下降。對(duì)頂棚批膩?zhàn)又匾暡蛔悖斐蓚€(gè)別樓棟膩?zhàn)訉用撀漭^嚴(yán)重。教訓(xùn)和不足567前期對(duì)二次結(jié)構(gòu)重重視不足，造成裝裝修完成后部分房房間陽(yáng)臺(tái)大小頭，，處理難度大，目目前九期已開(kāi)始使使用鋁模、ALC板，用高標(biāo)準(zhǔn)的新新工藝替代舊工藝藝，整體移交前每每戶十字線驗(yàn)收，，在毛坯階段把大大小頭消除。四期個(gè)別樓棟交樓樓前60天，在連續(xù)10多天陰雨后，出現(xiàn)現(xiàn)大量外墻陽(yáng)臺(tái)等等部位漏水，嚴(yán)重重影響交樓；后期期總結(jié)教訓(xùn)采取推推廣外墻淋水實(shí)驗(yàn)驗(yàn)的辦法，從根本本上避免了外墻滲滲漏水。前期對(duì)圖紙中的戶戶門開(kāi)啟方向等設(shè)設(shè)計(jì)問(wèn)題重視不夠夠，造成個(gè)別樓棟棟因開(kāi)啟方向問(wèn)題題出現(xiàn)投訴，目前前在圖