北京***商業(yè)綜合體規(guī)劃建議第一部分市場研究北京整體商業(yè)環(huán)境西部南部東部北部北京整體商業(yè)環(huán)境人口稠密，商業(yè)氛圍較東部稍弱，營業(yè)態(tài)齊全，擁有全亞洲最大的SHOPPINGMALL，帶動區(qū)域形象軍隊家屬院較集中，如萬壽路、萬壽寺等 西山得天獨厚的自然環(huán)境吸引大量人群早期西南區(qū)域中小型私企老板、西部當?shù)剞r民在城市中落戶西部商業(yè)環(huán)境北京整體商業(yè)環(huán)境人口稠密，商業(yè)氛圍濃郁，各經營業(yè)態(tài)齊全亞運會、奧運會帶動區(qū)域形象提升與發(fā)展路網(wǎng)發(fā)達，上世紀80-90年代開始修建多條城市中心區(qū)與北部地區(qū)交通要道早期高端房地產項目集中區(qū)域，代表有萬科、歐陸經典小區(qū)等中關村、亞運村及望京三大版塊，奠定北部城區(qū)商業(yè)地位北部商業(yè)市場環(huán)境北京整體商業(yè)環(huán)境商務、商業(yè)氛圍濃郁，并繼續(xù)向東部延展，可滿足多元化的消費需求，娛樂業(yè)發(fā)達CBD京城最大的商圈，具有匯聚能力使館區(qū)與首都國際機場為區(qū)域增加高端消費潛力大量中高端住宅項目為區(qū)域提供人群基礎東部商業(yè)環(huán)境北京整體商業(yè)環(huán)境南城商業(yè)發(fā)展正處于發(fā)展中階段，商業(yè)環(huán)境、交通環(huán)境、消費力支撐等方面均有待提高，隨著本市房地產物業(yè)發(fā)展和建設速度加快，外來人口的不斷增多，東、北部區(qū)域可供商業(yè)發(fā)展的空間逐漸減少，未來，南城區(qū)域將成為北京市可發(fā)展商業(yè)項目的重要地帶。08年以前，較東北區(qū)域將呈現(xiàn)極大發(fā)展?jié)摿?。社區(qū)型商業(yè)項目、組團型大型商業(yè)明顯分區(qū)大中型餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)發(fā)展將逐步增多商務辦公、商業(yè)配套服務也將成為南城區(qū)域發(fā)展重點之一南部商業(yè)環(huán)境北京整體商業(yè)環(huán)境針對北京市商業(yè)市場的市場容量以及市場現(xiàn)有供應量可以發(fā)現(xiàn)，北京市中心商業(yè)市場已經漸趨飽和狀態(tài)各大開發(fā)商的2006年擴張計劃所形成的巨大新增供應量，除了帶來更為激烈的市場競爭外，還將促使北京市的商業(yè)市場格局產生新一輪的劇變北京經濟開發(fā)區(qū)的商業(yè)體量還明顯不足，不能滿足當?shù)叵M需求結論北京整體商業(yè)環(huán)境新一輪市場淘汰過程開始大體量商業(yè)投放規(guī)?；?lián)合開發(fā)，拓展盈利空間發(fā)展趨勢北京豐臺經濟開發(fā)區(qū)市場環(huán)境北京豐臺經濟開開發(fā)區(qū)商業(yè)支撐撐歐尚集團1961年創(chuàng)立于法法國北部著名的的工業(yè)城市--里爾，是以經經營大型超級市市場為主的國際際商業(yè)集團，世世界500強中中排名第199位，全球市大大零售商之一北京豐臺經濟開開發(fā)區(qū)商業(yè)支撐撐豐臺區(qū)工商聯(lián)大大廈是北京市重重點工程之一，，經過了兩年多多的建設，投資資2億元，建筑筑面積5萬多平平米，屬豐臺區(qū)區(qū)地標性建筑。。被全國工商聯(lián)聯(lián)副主席孫曉華華稱贊為“全國國首屈一指的工工商聯(lián)大廈”。。工商聯(lián)大廈集交交流、研討、培培訓、商務于一一體的綜合寫字字樓，大廈占地地6240㎡，，總建筑面積達達到52439㎡，地處西南南四環(huán)交匯而成成的金角之地。。北京豐臺經濟開開發(fā)區(qū)商業(yè)支撐撐總占地面積：65公頃總建筑面積：120萬平方米；每棟面積1200至6000平米的總部樓500余座；獨體獨棟棟、獨立產權、、獨立冠名總面積約40000平方米五星級酒酒店面積約40000平方米商業(yè)配套套設施；共千余余套每套面積約約30平方米的總部小小公寓總部基地北京豐臺經濟開開發(fā)區(qū)商業(yè)支撐撐豐臺獨樓項目地址豐臺科技園區(qū)航豐路4號項目位置四環(huán)到五環(huán)項目均價4000

萬元/套物業(yè)類型寫字樓裝修狀況精裝占地面積5338

平方米建筑面積7144平方米開發(fā)商莆田武夷房地產開發(fā)有限公司北京豐臺經濟開開發(fā)區(qū)商業(yè)支撐撐區(qū)域總戶數(shù)案名總戶數(shù)寶豐小區(qū)500華林家園162看丹園248彩虹街區(qū)447鴻業(yè)興園3565怡?；▓@2100億城天筑518富錦嘉園3000北京國際花園200大溪地256未來城1054加來小鎮(zhèn)（棉花城）265寶隆公寓600怡錦園1100***720總戶數(shù)為14735戶，按每戶三至至四人常規(guī)計算算，長駐人口約約4.4-5.9萬人據(jù)不完全統(tǒng)計，，該區(qū)域流動人人口約為4-5萬人區(qū)域總人口約為為10萬人北京豐臺經濟開開發(fā)區(qū)商業(yè)發(fā)展展趨勢投資45億元的的總部基地給這個個區(qū)域帶來了巨大大的商業(yè)機會投資40億元的的國際汽車博覽城城看中了區(qū)域潛力力正在大興土木招商地產投資20億準備開發(fā)的項項目，已規(guī)劃完畢畢，近兩年入市由國美投資40億元的國美商都和和全球高科技體驗驗中心，充分證明明了這個區(qū)域的發(fā)發(fā)展?jié)摿Ρ本┴S臺經濟開開發(fā)區(qū)商業(yè)發(fā)展展趨勢國際汽車博覽城城總建筑面積65萬平方米地上52萬平方米地下13萬平方米汽車博物館建筑筑面積4.7萬平方米商業(yè)項目建筑面面積60.3萬平方米主要經營業(yè)態(tài)：：品牌展示館、、銷售館、商務務區(qū)、汽車主題題公園等預計于2007年年底建成開館館北京豐臺經濟開開發(fā)區(qū)商業(yè)發(fā)展展趨勢國美商都（全球高科技體體驗中心）國美置業(yè)有限公公司投資40億元，在豐臺區(qū)區(qū)科技總部新區(qū)區(qū)核心商務區(qū)興興建“全球高科科技體驗中心””，其中設立10萬平方米的“世世界電子電器高高科技體驗中心心”，并建造3萬平方米的國美美電器音像商場場，它將成為國國美電器連鎖中中最大的旗艦店店北京豐臺經濟開開發(fā)區(qū)商業(yè)發(fā)展展結論目前西部提出以以發(fā)展大規(guī)模購購物中心的發(fā)展展模式先發(fā)制人人，形成影響范范圍較大的商業(yè)業(yè)圈。而南部地地區(qū)隨土地資源源的優(yōu)勢突擊，，以及城市交通通和市政設施的的進一步改善，，也正穩(wěn)步發(fā)展展。北京未來的的商業(yè)地產發(fā)展展方向重點在集集眾多功能于一一體的社區(qū)商業(yè)業(yè)服務中心，側側重于大眾的消消費型商業(yè)。本本區(qū)域商業(yè)、商商務發(fā)展?jié)摿蘧薮?，目前國美美商都和汽車博博覽城還在建設設期，而本案已已具備招商條件件，所以，目前前這個時間段正正符合我項目的的發(fā)展，應抓緊緊目前有利時機機，快速完成招招商任務。第二部分對對前期招商情況況的思考寵物用品市場引進寵物用品市市場所需要具備備的條件區(qū)域條件交通條件商務氛圍條件居住人口層次條條件寵物用品市場引進寵物用品市市場需要具備的的條件分析區(qū)域條件交通條件商業(yè)氛圍條件居住人口層次條條件區(qū)域尚未發(fā)展到到成熟階段，屬屬于初級階段交通條件通暢，，到達便捷周邊商業(yè)氛圍還還不夠居住人群未達到到一定層次標準準寵物用品市場引進寵物用品市市場需要具備的的條件分析比重重區(qū)域條件占比交通條件占比商業(yè)氛圍條件占占比居住人口層次條條件占比３０％★★★２０％★★１０％★４０％★★★★★寵物用品市場占比最重的是居居住人口條件此項需要較長時時間才能發(fā)展完完善，所以得出出如下結論寵物用品市場目前引進寵物用用品市場不符合合本區(qū)域目前的的實際情況電腦城引進電腦城所需需要具備的條件件區(qū)域條件交通條件商業(yè)氛圍條件辦公物業(yè)條件電腦城引進電腦城需要要具備的條件分分析區(qū)域條件交通條件商業(yè)氛圍條件辦公物業(yè)條件區(qū)域尚未發(fā)展到到成熟階段，屬屬于初級階段交通條件通暢，，到達便捷商業(yè)氛圍還不夠夠辦公物業(yè)條件尚尚可,緊鄰總部部基地,需求人人群有一定基礎礎引進電腦城需要要具備的條件分分析比重區(qū)域條件占比交通條件占比商業(yè)氛圍條件占占比３０％★★★２０％★★★★★★★辦公物業(yè)條件２０％３０％電腦城占比最重的是區(qū)區(qū)域條件和辦公公物業(yè)條件此兩項中區(qū)域條條件較差，而辦辦公物業(yè)條件有有一定基礎，所所以得出如下結結論電腦城在本區(qū)域有一定定基礎，但還需需要一段時間的的發(fā)展電腦城大型購物中心引進大型購物中心心所需要具備的條條件區(qū)域條件交通條件商業(yè)氛圍條件居住人口條件引進大型購物中心心需要具備的條件件分析區(qū)域條件交通條件商業(yè)氛圍條件居住人口條件區(qū)域尚未發(fā)展到成成熟階段，屬于初初級階段交通條件通暢，到到達便捷商業(yè)氛圍還不夠居住人口數(shù)量不足足，目前不能達到到大型購物中心的的要求大型購物中心引進大型購物中心心需要具備的條件件分析比重區(qū)域條件占比交通條件占比商業(yè)氛圍條件占比比２０％★★２０％★★★★★★★★２０％４０％大型購物中心居住人口條件占比比占比最重的是區(qū)域域人口條件區(qū)域人口數(shù)量的增增加還需要一到兩兩年時間，所以得得出如下結論大型購物中心目前居住人口數(shù)量量不足以支撐大型型購物中心的消費費大型購物中心本區(qū)域暫時不支持持引進較大型專業(yè)業(yè)市場及大、中型型購物中心。對前期招商情況思思考后的結論所以，對本案的業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃如下第三部分商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃一層———超市、餐廳、零零售店二層———歌廳、康體中心心三、四層——經濟濟型酒店商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃第三部分業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃（一層）超市餐飲零售店第三部分業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃（一層）超市選取原則由于本區(qū)域不支持持大型購物賣場,所以建議選擇中中小型超市,目的的為滿足周邊人群群生活基礎用品的的需求比較適合的超市有有物美、?？吐　?、好鄰居、順天府府等小型超市第三部分業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃（一層）餐飲選取原則本區(qū)域建議引進一一些價美物廉的餐餐飲公司，例如大大鴨梨、太熟悉、、金佰萬、永和豆豆?jié){、馬蘭拉面等等第三部分業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃（一層）零售店選取原則零售店在選取中主主要彌補區(qū)域不足足，分為兩種方式式，一種是整體出出租，例如開眼鏡鏡店、藥店和電訊訊器材店；第二種種是打散了出租，，例如美容美發(fā)、、干洗店、花店、、影樓和口腔診所所等物業(yè)縱深在50米以上為佳，原則則上不能低于40米，臨街面不低于于70米層高不低于5米，對于期樓的層層高要求不低于6米凈高在4.5米以上（空調排風風口至地板的距離離）樓板承重在800KG/平方米以上，對期期樓的要求在1000KG/平方米以上柱距間要求9米以上，原則上不不能低于8米正門至少提供2個主出入口，免費費外立面廣告至少少3個每層有電動扶梯相相連，地下車庫與與商場之間有豎向向交通連接商場要求有一定面面積的廣場超市商戶選址條件件對產品的要求至少提供300個以上地上或地下下的顧客免費停車車位必須為供應商提供供20個以上的免費貨車車停車位如商場在社區(qū)邊緣緣需做到社區(qū)居民民和商場客流分開開，同時為商場供供貨車輛提供物流流專用場地，40尺貨柜車轉彎半徑徑18米對停車場的要求市政電源為雙回呼呼或環(huán)網(wǎng)供電提供商場獨立使用用的高低壓配電系系統(tǒng)，電表，變壓壓器，備用發(fā)電機機，強弱電井道及及各回路獨立開關關箱配備完善的給排水水系統(tǒng)安裝獨立的中央空空調系統(tǒng)，空調室室內溫度要求達到到24度正負度標準物業(yè)租賃期限一般般為20年或20年以上，不低于15年并提供一定的免免租期其它要求沃爾瑪樂購超市旺市百利華潤萬佳歐培德北京華聯(lián)華泰超市國美電器佳聯(lián)超市家和超市利客隆連鎖總店華潤萬家蘇寧電器家樂福麥德龍普爾斯馬特家世界歐尚好又多新一佳大潤發(fā)上海聯(lián)華易初蓮花萬客隆人人樂農工商***超市商戶資資源商業(yè)中心或次中心心區(qū)域，餐飲集中中地區(qū)或大型居住住區(qū)內及周邊良好的可見性和到到達性，地址方方便尋找，交通便便利有獨立停車場(車位50個)或周圍具備便利的的停車條件有足夠的營業(yè)面積積和空間，使用面面積不小于150平方米比較規(guī)整的店面外外形最好為底層，具備備獨立的門位及門門廳，商業(yè)大廈內內的餐飲樓層亦可可有配套的廣告位,有足夠空間可放置置各類宣傳燈箱廣廣告水電氣三通，并具具備布置排污、油油煙處理、空調等等設備的空間，具具備上水（有有用水指標300噸～500噸）、下水（符合合當?shù)丨h(huán)境保護部部門排放標準或或能夠提供市政部部門同意的排污管管道接口）及相應應的用電指標有充足庫房及商用用中央空調核定制制冷量具備符合消防部門門規(guī)定的防火設施施為規(guī)避投資資風險，沒沒有房屋產產權證書、、臨建房屋屋、在拆遷遷范圍之內內的房屋屋，均不合合適開設特特許經營店店。餐飲商戶選選址條件中式餐飲金山城中暢海洋宮宮餐飲有限限公司中僑潮州酒酒樓北京潮香味味美食服務務中心申煜華景苑苑食府華龍不夜天天潮州海鮮鮮金佰萬佰金瀚中餐餐廳金島潮州餐餐廳敘福樓酒家家翅都飲食有有限責任公公司海陽宮潮州州酒樓大鴨梨郭林家常菜菜全聚德金鼎軒快餐式餐飲飲大成永和中中華美食荷花泰式菜菜館永和豆?jié){紫荊花茶餐餐廳麥當勞肯德基必勝客賽百味吉野家***餐飲飲商戶資源源行業(yè)面積選址樓層藥店標準150-400平方米常駐人口、人流量較大區(qū)一層或二層層高3米花店標準10-30平方米成熟社區(qū)周邊一層臨街商鋪影樓標準70-120平方米商業(yè)氛圍濃重地段一層或二層沖印標準30-80平方米社區(qū)周邊物業(yè)底商首層，超市進出口口腔診所標準100-200平方米人流量較大，高檔物業(yè)周邊一層，層高3米以上寵物店標準80-200平方米成熟社區(qū)一層電訊器材標準100-200平方米成熟社區(qū)一層零售店商戶戶選址條件件第三部分業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃（二層層）KTV運動康樂中中心臺球廳乒乓球館洗浴中心運動康樂中中心選取原原則本區(qū)域目前前較缺乏以以運動康樂樂為主的娛娛樂場所,其中上文文劃分的四四個業(yè)態(tài)也也可以進行行更迭調整整,使整層層都具備康康體運動的歌廳及康體體中心選址址條件面積要求：：標準500—2000平方米電力要求：：民用電選址要求：：選擇在寫寫字樓或成成熟社區(qū)選擇樓層要要求：物業(yè)業(yè)的地下租金水平：1——2.5元/天/平米其它相關要求:要求大開間,通風系統(tǒng)良好、明顯廣告標示康體中心中體倍力健健身中心進步健身中中心寶迪沃－英英派斯健身身中心瀟鄉(xiāng)雨洗浴浴桑拿中心心張貝健身中中心北京中途信信大正桑拿拿健身中心心北京青年宮宮康金健身身俱樂部漢方洲美容容足道健康康城珍愛之心女子俱樂部星期天健身俱樂部北京淑夢俱樂部TnchbyInch健美俱樂部商戶資源夜總會中國城夜總總會北京市凱文文娛樂城泰和祥夜總總會快樂迪娛樂樂城金閣樓夜總總會金榜題名夜夜總會花好月圓夜夜總會紅館聯(lián)誼國國際俱樂部部北京市中華華娛樂宮歌歌舞廳北京市日夜夜城康樂中中心北京市市九龍娛樂樂中心北京瑞萊山山莊夜總會會北京金百第三部分業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃（三、四四層）經濟型酒店第三部分分業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃劃（三、四四層）經濟型酒酒店選取取原則本區(qū)域緊緊挨總部部基地，，目前沒沒有任何何給商旅旅人士下下踏的酒酒店，為為了彌補補這一區(qū)區(qū)域不足足，將本本項目三三、四兩兩層設置置為酒店店，考慮慮到本區(qū)經濟酒店店選址條條件選址要求求：位于城市市的市級級商務區(qū)區(qū)、商業(yè)業(yè)中心、、會展中中心、物物貿交易易中心、、大型游游樂中心心、中高高檔、大大型居民民住宅區(qū)區(qū)等商業(yè)業(yè)成熟區(qū)區(qū)域；或或近火車車站、機機場、碼碼頭、長長途汽車車站、公公路高速速客運中中心區(qū)域域、近地地鐵沿線線、高速速公路城城市入口口處、主主要道路路交叉道道口、交交通樞紐紐中心等等交通要要塞。它它們所共共同具備備的條件件是交通通流動性性好，進進出口便便利寬敞敞，并且且有良好好的可視視性和可可進入性性。面積要求求：錦江之星星

建筑筑面積在在5000平米左右右，200間如如家快捷捷

建筑筑面積3000～6000平米，120間～240間莫莫泰１６６８120個以上的的房間速速８８60～200個房間，，建筑面面積大約約在3000～10000ｍ2格林豪泰泰80～150個房間，，建筑面面積大約約在4000～6000ｍ2電力要求求：民用用電其它相關關要求:要求大開開間,通風系統(tǒng)統(tǒng)良好、、明顯廣廣告標示示國際青年年旅舍都市假日日錦江之星星莫泰1687Dayslnn格林豪泰泰速8連鎖如家快捷捷酒店7天連鎖日月光連連鎖新視線便便捷酒店店經濟型酒酒店商戶戶資源北京城市市青年酒酒店北京華業(yè)業(yè)天緣賓賓館飛鷹國際際青年旅旅舍北京安怡怡之家賓賓館國際商務務連鎖會會館北京旅行行家青年年公寓北京陽光光青年酒酒店第四部分分招招商策略略租金定位位招商策略略招商計劃劃招商策略略市場比較較法市場意向向法定價方法法租金定位位根據(jù)目前前項目區(qū)區(qū)域及同同類物業(yè)業(yè)的銷售售價格進進行比較較得出本本項目市市場租金金租金為：：3-4元/平平米市場比較較法租金定位位通過對周周邊商戶戶的走訪訪調查，，客戶對對本案接接受的租金價格格在1-3元/平方米米之間。。市場意向向法租金定位位根據(jù)上述述兩種定定價方法法得出本本項目的的整體均均價區(qū)間間為1———4元元/平方方米?？伎紤]整層層出租的的價格會會相對低低一些，，因此我我們最終終確定的的項目整體實現(xiàn)現(xiàn)均價租金定位各樓層租金樓層面積（平方米）樓層租價（元/平方米）1F3653.1242F3589.2833F2827.751.54F2849.681-1F3694.72-2F3831.98總計20446.53(含車庫)

整體租價（1至4F）12919.83(不含車庫)2.5車位數(shù)量（個）202結合項目優(yōu)勢勢，以本區(qū)域域獨一無二的的商業(yè)綜合體體為訴求點，，吸引商家進進駐項目整體營銷銷策略招商策略引進核心主力力經營店起““領頭羊”做做用，增強租戶對對未來商業(yè)成成功經營的信信心，達到吸吸引市場關注注的目的，規(guī)規(guī)避市場接受受風險。地下一層超市市：物美、?？吐÷?、好鄰居、、順天府等一層餐飲業(yè)主主力店：大鴨鴨梨、太熟悉悉、金佰萬、、永和豆?jié){、、馬蘭拉面等等一層零售店：：眼睛店、美美容院、國龍龍醫(yī)藥二層：浩浩沙健身、南南苑康體中心心、虞美宮KTV、北京京比佳樂娛樂樂城三、四層：如如家快捷、城城市客棧、速速8、錦江之之星引進主力店招商策略精裝接待中心心，樹立起一一個全新的形形象。引發(fā)客客戶的興趣，，增強客戶的的進駐信心。。制作看板、羅羅馬旗、宣傳傳條等招商將各商家的店名統(tǒng)一制作成掛旗的形式以烘托氣氛。商業(yè)氛圍營造造策略招商策略在招商活動開開始階段對前前3名規(guī)模或或品牌入住商商家給予特別別的優(yōu)惠（在在給予租金價價格優(yōu)惠的同同時再贈送開開業(yè)支持費1000元））優(yōu)先入住政策策招商政策租用面積在300㎡以上上，帶動市場場人流作用顯顯著且對散戶戶進駐具有較較強感召力的的，可一次性性免租三個月月大戶政策招商政策租用面積在品牌戶政策招商政策租用面積在100㎡以下下，一次性散戶政策招商政策邀請具有較強強感召力和影影響力的各業(yè)業(yè)態(tài)商家參加加經營研討會會召開招商大會會招商推廣方案案第一篇：海報以《與眾眾不同，一定定出眾——我我有我精彩》》為主題作為為開篇，全面面系統(tǒng)的介紹紹本項目的自自身優(yōu)勢；版版面以整版紅紅色的為底，，廣告主題““與眾不同，，一定出眾””特別突出，，圖中首先向向人們傳達一一種***與與眾不同的形形象，讓他們們對***有有一個印象；；廣告媒體宣傳傳招商推廣方案案第二篇：海報以《即將將閃亮登場———因你更精精彩》廣告則則重點訴求招招商的相關事事項，在廣告告設計中，還還是采用了整整版的紅色來來奪人眼球。。文案主要對對第一篇海報報發(fā)出后，客客戶反饋和想想探知的問題題進行簡述，，形成新聞式式的廣告。廣告媒體宣傳傳招商推廣方案案第三篇：以《愛你=愛愛自己——將將愛進行到底底》將“愛””進行了全新新的詮釋，文文案中指出開開發(fā)商及經營營商之間的結結合是愛的開開始，在以后后的日子里開開發(fā)商將一道道與經營商共共同攜手創(chuàng)造造良好的經營營環(huán)境，贏得得更多的利潤潤，尋求更大大的發(fā)展。廣告媒體宣宣傳招商推廣方方案第四篇：以《人緣··財源·冬冬至圓———心中充滿滿愛》為主主題的廣告告，一邊向向大家表示示節(jié)日的問問候，一邊邊向目標客客戶亮出與與眾不同的的一招———凡在開盤盤這天來參參加現(xiàn)場活活動的都可可領取一份份另人意想