龍光玖譽(yù)府《營銷執(zhí)行策略報(bào)告匯報(bào)》龍光玖譽(yù)府團(tuán)隊(duì)2019年10月10日目錄contents01壹02貳03叁目核市標(biāo)場心及情價(jià)難況值點(diǎn)分梳解析理讀

04肆05伍客營戶銷分執(zhí)析行定策位略PART1目標(biāo)及難點(diǎn)解讀壹?銷售目標(biāo)分析?項(xiàng)目難點(diǎn)分析知識星球：地產(chǎn)營銷全案微信公眾號：地產(chǎn)全案銷售目標(biāo)【價(jià)格目標(biāo)】突破市場價(jià)格天花板，達(dá)到均價(jià)5.5-6萬元/㎡（含精裝價(jià)格）【去化目標(biāo)】售開即售罄，12月31日前完成去化377套、約18億。1個(gè)月籌備1.5月強(qiáng)勢蓄客2周清盤12月13日（周五）11月2日12月1日預(yù)售&認(rèn)籌12月31日預(yù)計(jì)節(jié)點(diǎn)10月12月15日（周日）巡展拓客營開&樣開驗(yàn)資清盤開盤營銷階段營銷籌備期強(qiáng)勢蓄客期開盤熱銷期知識星球：地產(chǎn)營銷全案微信公眾號：地產(chǎn)全案項(xiàng)目難點(diǎn)梳理一：體量小，規(guī)模不占優(yōu)勢無規(guī)模優(yōu)勢：占地約1.5萬㎡、建面約8.5萬㎡，體量較小，不占規(guī)模優(yōu)勢，規(guī)模氣勢不強(qiáng)，與品牌往常地王項(xiàng)目在規(guī)模上有所差異。自身配套不完善：項(xiàng)目無商業(yè)指標(biāo)，僅菜市場指標(biāo)（暫定作為餐飲），園林小，缺乏一站式的完整生活配套。項(xiàng)目基本指標(biāo)占地面積15324.39㎡總建筑面積84857.9㎡容積率3.98綠化率40%停車位470個(gè)菜市場體量1500㎡圖書館體量8000㎡知識星球：地產(chǎn)營銷全案微信公眾號：地產(chǎn)全案項(xiàng)目難點(diǎn)梳理二：城市面貌老舊、周邊配套低端、噪音北側(cè)緊靠合正觀瀾匯一期。西側(cè)是工業(yè)廠房和在建中的軌道交通，施工界面，道路不平整，廠房包圍，生活檔次較低。東側(cè)緊鄰觀瀾大道與茜坑地鐵口相連，東側(cè)產(chǎn)品將受到噪音影響。南側(cè)地塊為合正觀瀾匯二、三期，未來建成后對項(xiàng)目南側(cè)產(chǎn)品景觀面有一定遮擋。北側(cè)東側(cè)?合正觀瀾匯項(xiàng)目?觀瀾大道、茜坑地鐵口西側(cè)南側(cè)?工業(yè)廠房、農(nóng)民?合正觀瀾匯二期（目前已建圍擋）房知識星球：地產(chǎn)營銷全案微信公眾號：地產(chǎn)全案項(xiàng)目難點(diǎn)梳理三：溢價(jià)難，如何突破市場價(jià)格天花板一手備案均價(jià)：盤點(diǎn)觀瀾區(qū)域內(nèi)近3年取得預(yù)售證的項(xiàng)目，備案價(jià)均在4.3-4.6萬元/㎡，在售均價(jià)4.7-4.8萬/㎡。二手成交均價(jià)：周邊二手競品項(xiàng)目均價(jià)4.1-4.8萬元/㎡。政府限價(jià)嚴(yán)格背景之下，觀瀾區(qū)域隱形限價(jià)天花板——5萬元/㎡；比同片區(qū)賣高10%的價(jià)格，我們是區(qū)域的摸高者，項(xiàng)目面臨如何突破政府限價(jià)的難題。以及項(xiàng)目周邊配套的價(jià)值不足以支撐這個(gè)價(jià)格的難題。一手競品市場分析備案均價(jià)（萬元/在售均樓盤名稱供應(yīng)產(chǎn)品總套數(shù)價(jià)（萬/㎡）㎡）陽基御龍山64-110㎡2-4房4.47754.7佳華領(lǐng)域廣場89-142㎡3-4房4.665714.7金洪華盛觀薈名庭61㎡-140㎡3-5房4.648064.8中森公園華府69-121㎡2-4房4.6510054.6（世貿(mào)及瑞思收購談判中）二手競品市場分析成交項(xiàng)目產(chǎn)品戶型產(chǎn)品面積放盤套數(shù)成交均價(jià)成交時(shí)間（㎡）（套）（元/㎡）中航格瀾郡、深2019.1-業(yè)泰然觀瀾玫瑰2房2廳1衛(wèi)72-826431992019.8苑合正觀瀾匯、佳華領(lǐng)域廣場、招2019.1-商瀾園、金地鷺3房2廳1衛(wèi)/2衛(wèi)80-8958464372019.8湖一號、深業(yè)泰然觀瀾玫瑰苑金洪觀薈4房2廳2衛(wèi)87-8916461702019.1-2019.8中航格瀾郡4房2廳2衛(wèi)1105418182018.12知識星球：地產(chǎn)營銷全案微信公眾號：地產(chǎn)全案項(xiàng)目難點(diǎn)梳理四：年底開盤，跨新年節(jié)點(diǎn)，開盤后市場遇冷項(xiàng)目銷售周期跨新年節(jié)點(diǎn)，開盤后市場遇冷，銷售難度增加歷年數(shù)據(jù)顯示，在1-3月份，尤其是2月份，深圳樓市成交面積大幅度下滑，進(jìn)入平緩期。項(xiàng)目面臨如何在年底一個(gè)月不到的時(shí)間內(nèi)快速召集客戶，并實(shí)現(xiàn)有效轉(zhuǎn)化實(shí)現(xiàn)清盤的難題。歷年春節(jié)房市遇冷原因：主要因?yàn)樯钲谶@座城市的特殊性，導(dǎo)致新年期間成規(guī)模的返鄉(xiāng)大潮，深圳市場在此期間供求關(guān)系明顯下降。2017.01-2017.12深圳商品住宅成交面積(萬㎡)3529.2327.2827.9132.973023.4320.3520.1125.352519.0317.42208.198.0350月月月月月月月月月月月月12元旦新年數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫

2018.01-2018.12深圳商品住宅成交面積(萬㎡)40.0028.1434.2235.3934.5930.0025.9327.9120.4018.7122.0320.0017.8219.517.7710.000.00元旦新年知識星球：地產(chǎn)營銷全案微信公眾號：地產(chǎn)全案PART2市場情況分析貳?宏觀市場分析?競品市場分析知識星球：地產(chǎn)營銷全案微信公眾號：地產(chǎn)全案宏觀市場趨勢一：重申房住不炒，樓市平穩(wěn)常態(tài)化全年平穩(wěn)基調(diào)，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，規(guī)范房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展?2019年兩會確定全年平穩(wěn)基調(diào)，房地產(chǎn)稅立法、住宅銷售面積交易規(guī)定等完善政策補(bǔ)丁。?中央政治局會議明確房地產(chǎn)市場角色，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，推進(jìn)規(guī)范房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。政府部門多次強(qiáng)調(diào)保持房價(jià)穩(wěn)定，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展3月18日，國務(wù)院副總理韓正在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部調(diào)研并主持召開座談會強(qiáng)調(diào)，落實(shí)城市主體責(zé)任，穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房價(jià)穩(wěn)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。李克強(qiáng)總理在十三屆全國人大二次會議指出，穩(wěn)步推進(jìn)結(jié)構(gòu)性去杠桿，穩(wěn)妥處置

7月30日中央政治局會議前后代表性城市政策表態(tài)情況金融領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)防控地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)改革完善房地產(chǎn)市場調(diào)控機(jī)制。2019年將集中力量落實(shí)制定房地產(chǎn)稅3月8日，十三屆全國人大二次會議上，全國人大常務(wù)委員會委員長栗戰(zhàn)書說，“集中力量落實(shí)好黨中央確立的重大立法事項(xiàng)，包括審議民法典，制定房地產(chǎn)稅法等”立法調(diào)研、起草，加緊工作，確保如期完成。3月5日，國務(wù)院總理李克強(qiáng)作政府工作報(bào)告。報(bào)告提出，今年健全地方稅體系，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。

不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段政治局會議對下一步經(jīng)濟(jì)發(fā)展提出了一系列具體要求，其中對于房地產(chǎn)的表述依然是穩(wěn)字當(dāng)頭，在經(jīng)濟(jì)下行壓力加大同時(shí)重申“房住不炒”并首次強(qiáng)調(diào)“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”表述更加明確了房地產(chǎn)從“經(jīng)濟(jì)推動器”向“經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定器”的地位轉(zhuǎn)變。

知識星球：地產(chǎn)營銷全案微信公眾號：地產(chǎn)全案宏觀市場趨勢二：利率市場化，直接影響購房門檻房貸利率市場化，二套購房成本上浮，直接影響購房者決策?10月8日起，商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)完成，不再允許下浮。?房貸利率因城施策，房貸利率=5年以上LPR+各省市加點(diǎn)+各金融機(jī)構(gòu)加點(diǎn)，銀行擁有更多定價(jià)權(quán)。中國人民銀行公共【2019】第16號發(fā)布，要求自2019年10月8日期，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場報(bào)價(jià)利率為定價(jià)基準(zhǔn)點(diǎn)形成。LPR利深圳房貸利率首套二套率調(diào)整最短周期為1年，最長不限?！羧珖秶鷥?nèi)新發(fā)放首套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR（4.85%）；◆二套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)（5.45%）；當(dāng)前利率5.145%5.39%（基準(zhǔn)利率）（上浮5%）（上浮10%）調(diào)整利率4.85%5.45%（LPR）2019年8月20日，改革后的首個(gè)LPR公布，一年為4.25%，五年期LPR為4.85%；此前降息預(yù)期完全落空。知識星球：地產(chǎn)營銷全案微信公眾號：地產(chǎn)全案宏觀市場趨勢三：城市價(jià)值補(bǔ)漲，置業(yè)信心提振城市價(jià)值補(bǔ)漲，人才政策放松，客戶置業(yè)信心再提振！8月18日深圳建設(shè)社會主義特色先行示范區(qū)意見發(fā)布，建設(shè)成高質(zhì)量發(fā)展高地、法治城市示范、城市文明典范、民生幸福標(biāo)桿、可持續(xù)發(fā)展先鋒的戰(zhàn)略地位，未來潛力不可限量！示范區(qū)意見要求促進(jìn)大灣區(qū)合作，推進(jìn)在深港澳居民“居民待遇”，預(yù)期未來有放松港澳人才購房政策的可能。人口、產(chǎn)業(yè)、交通決定城市長期發(fā)展?jié)摿Γ?011-2018年全國常住人口年均增量分布圖2017年各城市R&D經(jīng)費(fèi)內(nèi)部支出（億元）人口要素是判斷城市價(jià)值的基點(diǎn)，人口向哪里遷移是人們對城市選擇的結(jié)果，城市競爭力強(qiáng)則人口聚集，競爭力弱則人口流失。交通網(wǎng)絡(luò)重塑了城市空間格局，使生產(chǎn)要素可以更自由、更高效的在區(qū)域間交互與流動。產(chǎn)業(yè)是城市發(fā)展的底層動力。同時(shí)也是決定人口遷移方向，決定城市提供的就業(yè)機(jī)會與收入水平。人口持續(xù)聚集是城市競爭力最直接的體現(xiàn)。

北京、上海、深圳R&D經(jīng)費(fèi)內(nèi)部支出占全國21.4%。全國高鐵站及運(yùn)行路線知識星球：地產(chǎn)營銷全案微信公眾號：地產(chǎn)全案宏觀市場趨勢四：2019年住宅市場呈上揚(yáng)趨勢，穩(wěn)中向好深圳住宅市場2019年呈現(xiàn)上揚(yáng)趨勢，整體趨勢穩(wěn)中向好由深圳近六年住宅供銷走勢顯示，2015年供應(yīng)及成交達(dá)到歷史峰值，17年則跌至谷底，18年有所回暖，供應(yīng)成交小幅上漲；2019年整體表現(xiàn)優(yōu)于去年，市場趨勢穩(wěn)中向好。2019年全市上半年總體供應(yīng)172.9萬㎡，同比上升45.66%，總成交達(dá)171.8萬㎡，同比上升33.28%；18年1月-19年7月深圳住宅供2014-2019深圳住宅供銷走勢銷情況知識星球：地產(chǎn)營銷全案微信公眾號：地產(chǎn)全案宏觀政策小結(jié)宏觀大勢仍以維穩(wěn)為主基調(diào)宏觀預(yù)判存在政策利好及市場上揚(yáng)，機(jī)會與挑戰(zhàn)并存！宏觀政策：全年平穩(wěn)基調(diào)，重申“房住不炒”，樓市平穩(wěn)健康發(fā)展。限購、限售、限貸多重政策并行嚴(yán)控樓市發(fā)展、規(guī)范交易市場。利率新政以金融杠桿避免樓市過熱，保障剛需和遏制炒房并行，促進(jìn)房地產(chǎn)市場理性發(fā)展。區(qū)域利好：深圳建設(shè)特色社會主義先行示范區(qū)宏觀政策利好，城市發(fā)展?jié)摿薮?，提振客戶置業(yè)信心。住宅市場：2019年住宅市場環(huán)比呈上揚(yáng)趨勢，穩(wěn)中向好知識星球：地產(chǎn)營銷全案微信公眾號：地產(chǎn)全案板塊競爭格局：本案屬深圳第三競爭梯隊(duì)項(xiàng)目所屬觀瀾，將遭受第二梯隊(duì)龍華、坂田以及第三梯隊(duì)光明、平湖等項(xiàng)目的擠壓，全市化競爭激烈，板塊分流態(tài)勢嚴(yán)重。觀瀾板塊：4.6~4.8萬陽基御龍山：4.7萬/m2佳華領(lǐng)域廣場：4.7萬/m2中森公園華府：4.6萬/㎡金洪華盛觀薈名庭：4.8萬/㎡光明板塊：4.6~5萬勤誠達(dá)正大城：4.6萬/m2星河天地：4.7萬/m2龍光玖龍臺：5萬/m2

龍華板塊：6.1~7.2萬安宏基天曜：7.2萬/m2萬科和風(fēng)軒：6.6萬/m2壹成中心：6.1萬/m2華盛瓏悅：6.5萬/㎡坂田板塊：5.2~5.7萬和成嘉業(yè)：5.2萬/㎡大族云峰：5.7萬/㎡平湖板塊:4.1~4.25萬平湖佳兆業(yè)廣場：4.25萬/㎡卓越星源：4.1萬/m2知識星球：地產(chǎn)營銷全案微信公眾號：地產(chǎn)全案競爭范圍圈定：核心競爭版塊為觀瀾、老城，分流競爭為紅山、上塘金洪觀深業(yè)泰然玫瑰陽基御龍山薈苑（一期、二期）佳華領(lǐng)域廣場金洪華盛觀薈名庭錦順星苑合正觀瀾匯中航格瀾郡中森公園華府本案金地鷺湖一號招商瀾園盛景潤府 核心競爭區(qū)域華盛瓏悅金茂府 壹成中心恒裕未央花園寶泰雅苑同創(chuàng)華著安宏基天曜萬科和風(fēng)軒分流競爭區(qū)域 萬科和雅軒

在售項(xiàng)目待售項(xiàng)目二手項(xiàng)目知識星球：地產(chǎn)營銷全案微信公眾號：地產(chǎn)全案競爭環(huán)境：入市時(shí)持銷競品4個(gè)，2020年初新增2個(gè)觀瀾競品供應(yīng)?項(xiàng)目入市時(shí)會遭遇的核心競品：壹成中心（三區(qū)）、華盛瓏悅、萬科和雅軒。?項(xiàng)目入市時(shí)會遭遇的干擾型競品：中森公園華府；（待售：錦順星苑、盛璟潤府）持銷3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月19年入市樓盤即將入市中森公園華府：2019年4月開盤，704套69-126㎡2-4房住宅，現(xiàn)存量607套樓盤觀金洪華盛觀薈名庭：庫存52套61㎡-140㎡3-5房瀾陽基御龍山：庫存20套110㎡4房，17套63-110㎡頂層復(fù)式，預(yù)計(jì)年底清盤版佳華領(lǐng)域廣場：庫存15套141㎡4房，預(yù)計(jì)11月推售公寓產(chǎn)品，預(yù)計(jì)11月清盤塊錦順星苑：預(yù)計(jì)2020年入市項(xiàng)目入盛璟潤府：預(yù)計(jì)2020年入市壹城中心（三區(qū)）：7月開盤，1245套79-118㎡3-4房老城版塊市期間競品華盛瓏悅：8月開盤，1640套89-190㎡3-4房金茂府：預(yù)計(jì)最快年底入市民恒裕未央花園：預(yù)計(jì)最快年底入市治萬科和雅軒：9月開盤。683套80-118㎡3-4房版塊寶泰雅苑：庫存23套86-120㎡2-4房住宅，預(yù)計(jì)年底清盤萬科和風(fēng)軒：庫存23套97㎡3房住宅，預(yù)計(jì)年底清盤知識星球：地產(chǎn)營銷全案微信公眾號：地產(chǎn)全案一手在售競品：庫存以大戶型為主，本案戶型面積段存在市場機(jī)會?競爭范圍內(nèi)在售庫存：在售競爭項(xiàng)目約10個(gè)，庫存約2550套，以110㎡以上大戶型為主，小戶型產(chǎn)品供應(yīng)相對空缺。?競爭范圍內(nèi)開盤去化：104新政后，自2017年4月至今，開盤轉(zhuǎn)化率為4%~54%，整體轉(zhuǎn)化率較低。（開盤前未啟動轉(zhuǎn)介）華盛瓏悅和萬科和雅軒分別于今年8月、9月開盤，去化率分別為50.3%、53.9%。?在售競品圈定：壹成中心、萬科和雅軒、華盛瓏悅。一手在售競品市場分析序區(qū)樓盤名稱供應(yīng)產(chǎn)品備案均價(jià)總套數(shù)庫存套數(shù)庫存產(chǎn)品近期周均在售均價(jià)開盤時(shí)間開盤推售套數(shù)開盤去化套開盤去化率營銷動作號域（萬元/㎡）去化套數(shù)（萬/㎡）（套）數(shù)（套）1陽基御龍山64-110㎡2-4房4.477530110㎡4房14.72017年4月30日775466%轉(zhuǎn)介：4%+2萬現(xiàn)金獎(jiǎng)“104”新政前最后一個(gè)開盤項(xiàng)目2佳華領(lǐng)域廣場89-142㎡3-4房4.6657120142㎡4房14.72016年9月27日57142074%“104”新政后退房約100套，目觀前啟動轉(zhuǎn)介：2.3%+5萬現(xiàn)金獎(jiǎng)3瀾金洪華盛觀薈名庭61㎡-140㎡3-5房4.6480680124-145㎡4-5房24.82016年11月11日806709%轉(zhuǎn)介：2.4%2019年4月20日啟動轉(zhuǎn)介：4中森公園華府69-121㎡2-4房4.65100570869-121㎡2-4房14.62019年4月18日425184%3%~3.5%+1萬現(xiàn)金獎(jiǎng)，轉(zhuǎn)介當(dāng)天去化約50套，7月1日停止轉(zhuǎn)介5壹城中心3區(qū)79-118㎡3-4房6.24124560079-118㎡3-4房256.12019年7月18日124534828%持續(xù)老帶新，1年物業(yè)管理費(fèi)或壹方商業(yè)購物卡6寶泰雅苑68-120㎡2-4房62352386-120㎡3-4房062018年10月1日9544%——7同創(chuàng)華著116-121㎡4房復(fù)式6.768664116-121㎡4房復(fù)式010————————封盤中8龍安宏基天曜106-185㎡3-4房7.43802185㎡4房17.22018年10月23日3804211%轉(zhuǎn)介：3%9華萬科和風(fēng)軒78-97㎡3房6.58322397㎡3房26.32018年12月14日83227533%鏈家轉(zhuǎn)介0.5%199元禮包總價(jià)減一萬，開盤萬科和雅軒80-118㎡3-4房6.668330080-118㎡3-4房3686.432019年9月30日68336853.9%99.5*99.5*99折，準(zhǔn)簽99折，首0付七成99折；1華盛瓏悅89-190㎡3-4房6.75164070089-190㎡3-4房156.52019年8月29日37018650.3%開盤誠意登記客戶享受4個(gè)99折1合計(jì)——66182550————————————————知識星球：地產(chǎn)營銷全案微信公眾號：地產(chǎn)全案一手待售競品：超3500套供應(yīng)，品牌云集，客源搶奪嚴(yán)重?待售供應(yīng)：競爭版塊內(nèi)，未來供應(yīng)量共計(jì)超3500套（含盛璟潤府后的預(yù)估套數(shù)），集中為81-150㎡3-4房，推售時(shí)間相對集中，且品牌開發(fā)商云集，項(xiàng)目產(chǎn)品競爭優(yōu)勢不顯，客源搶奪嚴(yán)重。?待售競品圈定：錦順星苑、盛璟潤府。2020年3月份前計(jì)劃入市競品盤點(diǎn)片區(qū)項(xiàng)目套數(shù)主力戶型占地面積建筑面積價(jià)格預(yù)判（萬元/㎡）預(yù)計(jì)入市時(shí)間（萬㎡）（萬㎡）錦順星苑16681-113㎡3-4房14.9——2020年初觀瀾盛璟潤府————4.0935.73——2020年初9.8-13金茂府1302155-240㎡4-5房3.520（網(wǎng)傳備案價(jià)，含80002019年年底龍華元精裝）恒裕未央花園1392100-150㎡3.526——2019年年底合計(jì)2860（不含————————盛璟潤府）知識星球：地產(chǎn)營銷全案微信公眾號：地產(chǎn)全案二手競爭環(huán)境：觀瀾72-110㎡沿地鐵二手房成交均價(jià)約4.2-4.6萬/㎡?72-110㎡二手競爭價(jià)格：觀瀾區(qū)域內(nèi)地鐵沿線放盤二手房競爭激烈，72-82㎡2房成交均價(jià)約4.32萬/㎡，80-89㎡3房成交均價(jià)約4.64萬/㎡，87-89㎡4房成交均價(jià)約4.62萬/㎡，110㎡4房成交均價(jià)約4.18萬/㎡，價(jià)格競爭優(yōu)勢較大；?110㎡以上大戶型，去化較困難。產(chǎn)品戶型產(chǎn)品面積放盤套數(shù)成交套數(shù)成交總價(jià)區(qū)間成交單價(jià)區(qū)間成交均價(jià)成交時(shí)間成交項(xiàng)目（㎡）（套）（套）（萬元）（萬元/㎡）（元/㎡）2房2廳1衛(wèi)72-8263308-3344.18-4.45431992019.1-中航格瀾郡、深業(yè)泰然觀2019.8瀾玫瑰苑合正觀瀾匯、佳華領(lǐng)域廣3房2廳1衛(wèi)/2衛(wèi)80-895830335-4454.0-5.0464372019.1-場、招商瀾園、金地鷺湖2019.8一號、深業(yè)泰然觀瀾玫瑰苑4房2廳2衛(wèi)87-89164387-4304.42-4.86461702019.1-金洪觀薈2019.84房2廳2衛(wèi)110514604.26418182018.12中航格瀾郡數(shù)據(jù)來源于中原找房知識星球：地產(chǎn)營銷全案微信公眾號：地產(chǎn)全案市場情況總結(jié)板塊競爭格局：板塊競爭激烈，多維競爭擠壓；競爭范圍圈定：核心競爭為觀瀾片區(qū)及龍華老城區(qū)，分流競爭為龍華紅山、上塘片區(qū)；二手競爭分析：觀瀾區(qū)域內(nèi)地鐵沿線二手房競爭為主，競爭激烈，價(jià)格優(yōu)勢較大；在售供應(yīng)分析：庫存供應(yīng)以大戶型供應(yīng)為主，小戶型產(chǎn)品供應(yīng)相對空缺，新政后開盤前未啟動轉(zhuǎn)介項(xiàng)目開盤去化率不容樂觀；微信公眾號：地產(chǎn)全案待售供應(yīng)分析：總供應(yīng)集中為79-150㎡3-4房，產(chǎn)品同質(zhì)化且推售時(shí)間集中，競爭壓力大；重點(diǎn)競品分析：①區(qū)域品牌、大盤、純居等項(xiàng)目集中入市，百舸爭流，競爭環(huán)境嚴(yán)峻；②競品項(xiàng)目營銷措施多樣化、規(guī)?；?、噱頭化，市場關(guān)注度分流。P觀點(diǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)不明朗，周邊競品未來供應(yīng)推售時(shí)間集中于明年oint初，整體市場競爭格局激烈知識星球：地產(chǎn)營銷全案微信公眾號：地產(chǎn)全案國慶競品動態(tài)：國慶期間競品成交上浮明顯、萬科和雅軒開盤入市?競爭范圍內(nèi)國慶營銷動作：重點(diǎn)在售項(xiàng)目7個(gè)，國慶期間營銷活動主要還是以暖場為主。陽基御龍山在國慶期間推出樂貸，減少首付款，促進(jìn)國慶期間銷售。微信公眾號：地產(chǎn)全案?競爭范圍內(nèi)國慶去化情況：國慶期間，區(qū)域內(nèi)競品來訪及成交量比國慶前一周有明顯的增多，萬科和雅軒在國慶期間入市，去化率達(dá)到43%。22

序號區(qū)域樓盤主力產(chǎn)品總套數(shù)剩余量項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)來訪銷售套數(shù)成交均價(jià)（萬）備注：（國慶期間營銷動作）本周上周本周上周趨勢分析價(jià)格分析約53套124-自身商業(yè)配套、101套142㎡8月1日啟動轉(zhuǎn)介，漲傭至3.4%，增1金洪觀薈89~143平3-5房806套觀瀾公園、仲量865014.8加鏈家轉(zhuǎn)介。143平聯(lián)行物管5套124國慶暖場活動住宅剩余約觀瀾商圈，公園1_____2018年11月3日啟動轉(zhuǎn)介，2.3%+52佳華領(lǐng)域廣場70~134平2-4房774套191204.8-5.2萬現(xiàn)金獎(jiǎng)，12套環(huán)繞觀瀾國慶期間首付分期生態(tài)資源、生活359月28日加推（送精裝），對外3中森公園華府69-143平2-4房1005套640套3662911969-143㎡4.53000元/㎡配套活動：國慶暖場活動4陽基御龍山110平4房803套37套生態(tài)資源、教育7852313套110㎡4.6國慶期間啟動樂貸，首付80萬起配套5壹城中心79-117㎡住宅1200套約350套品牌開發(fā)商，城12397372579-117㎡住6活動：國慶暖場活動市超體宅6龍華華盛瓏悅89-188㎡3-5房856套700套綜合體大盤、商1891162113——6.5國慶期間做連續(xù)性暖場活動業(yè)配套7萬科和雅軒80-118㎡3-4房683套300套品牌價(jià)值、區(qū)域446——368——80-118㎡6.43國慶期間：環(huán)球美食嘉年華暖場活價(jià)值動知識星球：地產(chǎn)營銷全案微信公眾號：地產(chǎn)全案核心競品項(xiàng)目—壹成中心（在售）?銷售節(jié)點(diǎn)：項(xiàng)目分10區(qū)開發(fā)，1/5/9/6/8區(qū)均已售罄。7月19日推售3區(qū)新品單位，目前庫存600套，成交價(jià)格約6萬/㎡（毛坯）?客戶買點(diǎn)/核心競爭策略：綜合體大城配套、教育、高拓戶型10區(qū)6區(qū)5區(qū)1區(qū)9區(qū)7區(qū)11區(qū)2區(qū)8區(qū)3區(qū)

期數(shù)3區(qū)開盤開盤地點(diǎn)營銷中心開盤時(shí)間2019年7月19日選房方式搖號選房推售產(chǎn)品推出1243套約79-116平3-4房住宅產(chǎn)品開盤折扣開盤98折*4個(gè)99折，綜合折扣94折（折后總價(jià)減2萬裝修基金）開盤價(jià)格備案價(jià)格6.25萬/㎡，成交均價(jià)5.9萬/㎡銷售情況開盤去化約348套三區(qū)戶型配比戶型套數(shù)套數(shù)占比3房2廳1衛(wèi)（79㎡）33026.5%3房2廳2衛(wèi)（89㎡）52342%4房2廳2衛(wèi)39231.5%（117-118㎡）合計(jì)1245100%主力戶型面向剛需首改，同面積段戶型產(chǎn)品與項(xiàng)目存在直接競爭發(fā)展商深圳市鴻榮源實(shí)業(yè)有限公司配套：項(xiàng)目位置龍華區(qū)梅龍路與工業(yè)路交匯處自身配套：60萬㎡集中商業(yè)、龍華區(qū)第二實(shí)驗(yàn)學(xué)校、三所幼兒園（鴻悅幼兒園，鴻創(chuàng)幼兒園，鴻尚幼兒園）占地面積50萬㎡總戶數(shù)1245外部配套：學(xué)校：龍華區(qū)第二實(shí)驗(yàn)學(xué)校，新華中學(xué)，3所公立幼兒園建筑面積320萬㎡容積率4.2商業(yè)：自帶60萬㎡商業(yè)；當(dāng)期總套數(shù)1245車位數(shù)——交通：4號線龍華站1公里；知識星球：地產(chǎn)營銷全案微信公眾號：地產(chǎn)全案核心競品項(xiàng)目—壹成中心（在售）?營銷動態(tài)：壹成中心目前周到訪約200批，周去化約30套。?營銷重點(diǎn)措施：差異化競爭，主打低總價(jià)、戶型產(chǎn)品和綜合體大盤價(jià)值。?3區(qū)推售以活動造勢，低調(diào)開盤，后續(xù)將配合樣板房開放制造節(jié)點(diǎn)吸引客戶。6月28日-6月30日7月12日8月31日全城紅歌快閃活動2019超體逐壹兌現(xiàn)發(fā)布會樣板房開放知識星球：地產(chǎn)營銷全案微信公眾號：地產(chǎn)全案核心競品項(xiàng)目—華盛瓏悅（在售）?銷售節(jié)點(diǎn)：4月13日營銷中心開放，8月23日華盛置地戰(zhàn)略發(fā)布盛典暨陳慧琳見面會，8月31日開盤，成交價(jià)格約6.4萬/㎡（精裝）?客戶買點(diǎn)/核心競爭策略：產(chǎn)品品質(zhì)、教育發(fā)展商深圳市寶盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目位置龍華東環(huán)一路與建設(shè)路交界處占地面積3.4萬㎡總戶數(shù)856建筑面積29萬㎡容積率5.4首期總套數(shù)856車位數(shù)1900戶型配比戶型總戶數(shù)套數(shù)套數(shù)占比三房89㎡8710%三房101-119㎡50159%三房120-129㎡13315%四房160-188㎡12915%頂層復(fù)式61%合計(jì)856100%精裝交樓，產(chǎn)品品質(zhì)較優(yōu)，生活氛圍成熟，89-119㎡產(chǎn)品為本案的高端分流競爭自身配套：自帶18班社區(qū)幼兒園；外部配套：公園：龍華公園、龍華文化廣場等城市公園；學(xué)校：松和小學(xué)；新華中學(xué)；商業(yè)：壹方天地、九方購物中心等；交通：4號線龍華站約1公里；知識星球：地產(chǎn)營銷全案微信公眾號：地產(chǎn)全案核心競品項(xiàng)目—華盛瓏悅（在售）?營銷重點(diǎn)措施：項(xiàng)目質(zhì)素較好，主打區(qū)域價(jià)值+品質(zhì)住宅。營銷措施上，舉辦陳慧琳明星活動，前期以巡展蓄客，并投放戶外推廣、咚咚找房等渠道。?營銷動態(tài)：目前周到訪約120批，周去化約15套，成交均價(jià)約6.5萬/㎡。?營銷節(jié)點(diǎn)：4月13日營開，畢加索畫展、6月7日-7月1日巡展、7月13日樣板房開放，高定服裝走秀、8月23日陳慧琳明星見面會暨戰(zhàn)略發(fā)布會、8月29日開盤陳慧琳明星見面會 開盤現(xiàn)場知識星球：地產(chǎn)營銷全案微信公眾號：地產(chǎn)全案核心競品項(xiàng)目—萬科和雅軒（在售）?銷售節(jié)點(diǎn)：9月30日開盤，推出建面約80-118㎡3-4房住宅，成交價(jià)格約6.43萬/㎡（毛坯）?客戶買點(diǎn)/核心競爭策略：突出區(qū)域價(jià)值、綜合體、品牌、教育發(fā)展商深圳市深國際聯(lián)合置地有限公司，萬科置業(yè)項(xiàng)目位置龍華區(qū)民治大道和梅觀路西北側(cè)占地面積1.7萬㎡總戶數(shù)702建筑面積7.2萬㎡容積率4.16當(dāng)期總套數(shù)702車位數(shù)900萬科和雅軒戶型配比戶型套數(shù)戶數(shù)比80m2三房兩廳22833.4%99m2三房兩廳34250.1%119m2四房兩廳11316.5%合計(jì)683100%精裝交樓功能性強(qiáng)，且具有品牌優(yōu)勢。產(chǎn)品面積與本案相似，為本案高端分流競爭。自身配套：自身配建18班制小學(xué)，自建3萬㎡集中式主題商業(yè)外部配套：醫(yī)院：公立三甲綜合醫(yī)院新華醫(yī)院，規(guī)劃有深圳市第二兒童醫(yī)院學(xué)校：行知實(shí)驗(yàn)小學(xué)、潛龍學(xué)校商業(yè)：cococity及上河坊的商業(yè)配套交通：距離地鐵4號線白石龍地鐵站不足1公里，步行約15分鐘，1站可達(dá)深圳北，5站可達(dá)福田CBD知識星球：地產(chǎn)營銷全案微信公眾號：地產(chǎn)全案核心競品項(xiàng)目—萬科和雅軒（在售）?營銷重點(diǎn)措施：前期樣板房開放后就開始蓄客，蓄客期99元禮包總價(jià)減一萬；利用明星自帶流量，邀請陳銘參加產(chǎn)品發(fā)布會；開盤當(dāng)天最低享96折優(yōu)惠，國慶期間舉辦系列暖場活動——環(huán)球美食嘉年華。?營銷動態(tài)：9月30日萬科和雅軒開盤，當(dāng)天推出683套80-118㎡住宅，成交均價(jià)約6.43萬/m2，當(dāng)天去化368套，去化率53.9%?營銷節(jié)點(diǎn)：9月7日開放樣板房，同日開啟蓄客；9月21日邀請陳銘做星光演講暨新品發(fā)布會；9月30日開盤9月7日樣板房開放9月21日產(chǎn)品發(fā)布會9月30日開盤知識星球：地產(chǎn)營銷全案微信公眾號：地產(chǎn)全案干擾競品—中森公園華府（在售）?核心賣點(diǎn)：私享約7萬方白鴿湖文化公園+百萬平石皮山文化公園、有軌電車無縫接駁四號線?銷售節(jié)點(diǎn)：9月21日加推建面約69-121㎡2-4房住宅，成交價(jià)格約4.5萬/㎡（精裝）發(fā)展商深圳市中森地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目位置龍華區(qū)觀湖街道坂瀾大道與新樟路交匯處占地面積2.9萬㎡總戶數(shù)1275建筑面積18萬㎡容積率4.41當(dāng)期總套數(shù)1275車位數(shù)1222

中森公園華府戶型配比戶型套數(shù)戶數(shù)比兩房（65-71㎡）29022.7%三房（89㎡）75459%四房（120-145㎡）23218.3%合計(jì)1276100%精裝交樓功能性強(qiáng)，且具有地段優(yōu)勢，產(chǎn)品面積與本案相似，為高端分流競爭、總價(jià)競爭自身配套：1600㎡6班幼兒園外部配套：公園：白鴿湖文化公園、石皮山文化公園學(xué)校：6班小學(xué)（待建）、龍華區(qū)教科院附屬小學(xué)、龍華區(qū)外國語學(xué)校、觀瀾第二中學(xué)。商業(yè)：項(xiàng)目自帶社區(qū)商業(yè)、受鷺湖國際住區(qū)的基礎(chǔ)商業(yè)配套、觀瀾湖新城mall交通：規(guī)劃18號線鷺湖站，規(guī)劃22號線中軸線，環(huán)觀南路、坂瀾大道知識星球：地產(chǎn)營銷全案微信公眾號：地產(chǎn)全案干擾競品分析—錦順星苑（待售）?核心賣點(diǎn)：宜居住宅，地鐵口?銷售節(jié)點(diǎn)：目前已經(jīng)封頂，預(yù)計(jì)2020年初入市?營銷重點(diǎn)預(yù)判：項(xiàng)目質(zhì)素平庸，預(yù)計(jì)主打地鐵物業(yè)，名校學(xué)區(qū)，河岸景觀戶型配比戶型總戶數(shù)套數(shù)套數(shù)占比二房8121.2%三房945432.5%三房9510865.1%產(chǎn)品面積及戶型與本案相似，四房11321.2%僅距離1個(gè)地鐵站，且入市時(shí)合計(jì)166100%間相近，競爭激烈發(fā)展商深圳市錦順源實(shí)業(yè)有限公司自身配套：自帶底商項(xiàng)目位置龍華區(qū)觀瀾大道258號外部配套：公園：觀瀾人民公園占地面積1萬㎡總戶數(shù)166學(xué)校：觀瀾二中，觀瀾第二小學(xué)商業(yè)：觀瀾天虹建筑面積4.9萬㎡容積率——醫(yī)院：龍華區(qū)中心醫(yī)院首期總套數(shù)166車位數(shù)——知識星球：地產(chǎn)營銷全案微信公眾號：地產(chǎn)全案干擾競品分析—盛璟潤府（待售）?核心賣點(diǎn)：綜合大盤，地鐵口?銷售節(jié)點(diǎn)：項(xiàng)目在建，進(jìn)展緩慢，預(yù)計(jì)2020年入市?營銷重點(diǎn)預(yù)判：預(yù)計(jì)主打地鐵物業(yè)，綜合大體，區(qū)域舊改規(guī)劃戶型配比戶型總戶數(shù)套數(shù)套數(shù)占比————————產(chǎn)品戶型未知，但項(xiàng)目體量大，區(qū)位比項(xiàng)目好，比鄰地鐵口，本項(xiàng)目對比無明顯優(yōu)勢發(fā)展商深圳市盛宏置業(yè)投資有限公司自身配套：自帶商業(yè)、幼兒園項(xiàng)目位置龍華區(qū)龍華街道和平路，清湖地鐵站東側(cè)外部配套：公園：龍華問題中心學(xué)校：幼兒園、清泉外國語小學(xué)占地面積4.09萬㎡總戶數(shù)——商業(yè)：自帶4.5萬㎡商業(yè)建筑面積35.73萬㎡容積率——醫(yī)院：龍華區(qū)中心醫(yī)院首期總套數(shù)——車位數(shù)——知識星球：地產(chǎn)營銷全案微信公眾號：地產(chǎn)全案核心競爭策略：地鐵口＼名校＼精致純居社區(qū)樓盤名稱本項(xiàng)目龍華老城片區(qū)壹成中心華盛瓏悅?cè)f科和雅軒品牌價(jià)值知名開發(fā)商，中國地產(chǎn)23強(qiáng)知名開發(fā)商華盛控股26年經(jīng)驗(yàn)，品牌開發(fā)商知名開發(fā)商區(qū)域價(jià)值粵港澳大灣區(qū)中軸灣區(qū)北部門戶+深港合作樞紐新CBD高尚住區(qū)龍華民治版塊區(qū)位價(jià)值龍華中軸宜居大城龍華現(xiàn)代商貿(mào)片區(qū)現(xiàn)代商貿(mào)片區(qū)龍華民治版塊教育配觀瀾二小、觀瀾二中龍華第二實(shí)驗(yàn)學(xué)校幼兒園，龍華創(chuàng)新實(shí)驗(yàn)學(xué)校、龍華第二實(shí)驗(yàn)潛龍學(xué)校學(xué)、自帶幼兒園套學(xué)校，清泉外國語小學(xué)自身配圖書館、菜市場壹方天地自身幼兒園、商業(yè)配套幼兒園、寫字樓配套套文體配觀瀾體育公園、觀瀾文化藝術(shù)體育館、一城兩中心（體育中心，書城，藝術(shù)中心）龍華書城，深圳市龍華文化體育中心——套龍華區(qū)文化館、圖書館商業(yè)配觀瀾匯約7萬㎡的集中式購物中心，計(jì)壹方天地60萬㎡商業(yè)，A、E區(qū)商業(yè)已開業(yè)，規(guī)劃項(xiàng)目自帶1.2萬㎡商業(yè)，周邊有60萬㎡商業(yè)配裙樓1000㎡商業(yè)套劃引入天虹購物中心中海岸城、中洲、德業(yè)基套，高端商業(yè)配套Sam會員店、新天影院等未來三期規(guī)劃3.5萬㎡集中商業(yè)地鐵交在建4號線延長線茜坑站地鐵口地鐵四號線龍華站1.2km4號線龍華站約1km4號線白石龍地鐵站700m通交通價(jià)公共交有軌電車已正式運(yùn)營超10條公交路線可達(dá)項(xiàng)目500米內(nèi)有6個(gè)公交站，公交線路眾多周邊約10個(gè)公交車站值通自駕出梅觀高速；沈海高速；觀瀾大道30分鐘抵達(dá)羅湖，20分鐘抵達(dá)福田人民路、新區(qū)大道民樂路（噪音問題嚴(yán)重）行產(chǎn)品規(guī)模8.5萬/㎡320萬㎡29萬㎡49萬㎡。戶型73-108㎡2-4房79-116㎡2-4房89-188㎡3至4房80-118㎡3-4房園林標(biāo)準(zhǔn)化園林設(shè)計(jì)普通綠植樹木+疊水歸家設(shè)計(jì)AECOM美學(xué)園林中央園林物管價(jià)值龍光物業(yè)鴻榮源物業(yè)深圳市華盛物業(yè)管理有限公司萬科物業(yè)競品項(xiàng)目優(yōu)勢：本項(xiàng)目競爭優(yōu)勢：

教育、高拓戶型產(chǎn)品品質(zhì)、教育萬科品牌、精裝修綜合體大城配套綜合體、自帶幼兒園地鐵口地鐵口、品牌地鐵口、名校精致純居社區(qū)人文、精致純居社區(qū)在這樣一個(gè)典型剛需、競爭激烈、客戶搶奪嚴(yán)重的區(qū)域項(xiàng)目價(jià)格高出片區(qū)10%。與其被動消費(fèi)，不如主動出擊，搶占認(rèn)知高地！以中軸引領(lǐng)者的品牌姿態(tài)，塑造觀瀾最高品質(zhì)，被價(jià)值所驅(qū)動、為客戶所認(rèn)可的龍光府系標(biāo)桿力作！發(fā)起一場剛需區(qū)域的豪宅營銷革命，差異化價(jià)值體系，實(shí)現(xiàn)價(jià)格突圍！知識星球：地產(chǎn)營銷全案微信公眾號：地產(chǎn)全案PART3營銷定位策略叁?項(xiàng)目價(jià)值體系?項(xiàng)目整體定位知識星球：地產(chǎn)營銷全案微信公眾號：地產(chǎn)全案————外————示范區(qū)中軸力量，引領(lǐng)區(qū)域騰飛的未來灣區(qū)中軸下，福田-紅山已趨近飽和，觀瀾“中軸北拓最后一塊熱土，5年后的紅山”知識星球：地產(chǎn)營銷全案微信公眾號：地產(chǎn)全案外部價(jià)值灣區(qū)+示范區(qū)雙擎疊加，引爆未來十年高知經(jīng)濟(jì)！818文件明確深圳將作為特色社會主義先行示范區(qū)打造高質(zhì)量發(fā)展高地，建設(shè)現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)體系，在構(gòu)建高質(zhì)量發(fā)展的體制機(jī)制上走在全國前列；營造穩(wěn)定公平透明、國際一流法治化營商環(huán)境；城市文明典范，民生幸福標(biāo)桿，可持續(xù)發(fā)展先鋒期望深圳于2025年經(jīng)濟(jì)實(shí)力、發(fā)展質(zhì)量躋身全球城市前列，產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新能力世界一流，建成現(xiàn)代化國際化創(chuàng)新型城市。2035年，成為全國典范，城市綜合經(jīng)濟(jì)競爭力世界領(lǐng)先，建成具有全球影響力的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)創(chuàng)意之都，到本世紀(jì)中葉，深圳以更加昂揚(yáng)的姿態(tài)屹立于世界先進(jìn)城市之林，成為競爭力、創(chuàng)新力、影響力卓著的全球標(biāo)桿城市。微信公眾號：地產(chǎn)全案戰(zhàn)略定位 發(fā)展目標(biāo)到2025年，建成現(xiàn)代化國際化創(chuàng)新型可持續(xù)高質(zhì)量城市發(fā)展先發(fā)展高到2035年，成為我國建設(shè)社會主義現(xiàn)鋒地民生幸法治城代化強(qiáng)國的城市范例福標(biāo)桿市示范到2050年，成為競爭力、創(chuàng)新力、影城市文響力卓著的全球標(biāo)桿城市明典范“中央對香港給予了厚望，期待香港引領(lǐng)大灣區(qū)走出創(chuàng)新發(fā)展的國際化道路。然而，香港目前面臨巨大困局，事實(shí)上難以完成這樣的領(lǐng)軍重任。大灣區(qū)的啟動發(fā)展急需更加務(wù)實(shí)、穩(wěn)健、能干的引擎帶動，顯然深圳符合這個(gè)角色定位?！味≈R星球：地產(chǎn)營銷全案微信公眾號：地產(chǎn)全案外部價(jià)值深圳地理中心+“灣芯中軸”+國家戰(zhàn)略樞紐！深圳地理核心，貫通東西兩大發(fā)展帶，承接香港、福田CBD中軸的發(fā)展紅利，多重片區(qū)利好疊加；城市發(fā)展南聯(lián)香港、北接?xùn)|莞，處在粵港澳大灣區(qū)的核心中軸地帶，占據(jù)絕對的區(qū)位優(yōu)勢；國家戰(zhàn)略發(fā)展中，依托北站樞紐拉動深港與內(nèi)地的交流，加速中國對外發(fā)展。區(qū)域占位從片區(qū)占位分析：南聯(lián)香港、北接?xùn)|莞，處在粵港澳大灣區(qū)的核心中軸地帶，從“深圳中軸”到“灣區(qū)中軸”，龍華地位全面升級；從城市占位分析：龍華北站樞紐作為南中國與香港溝通的橋梁，是中國與世界對話的窗口，龍華即國家級交通樞紐區(qū)域。區(qū)域責(zé)任龍華區(qū)與福田區(qū)共同承擔(dān)粵港澳大灣區(qū)中軸提升重任，形成龍華中軸新城與福田中心區(qū)的聯(lián)動，南向與香港新界地區(qū)融合發(fā)展。知識星球：地產(chǎn)營銷全案微信公眾號：地產(chǎn)全案外部價(jià)值龍華六大重點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃，觀瀾占據(jù)其三！2018年龍華區(qū)生產(chǎn)總值超2400億元，深圳全區(qū)排名已超越羅湖，是支撐粵港澳大灣區(qū)的重要引擎；觀瀾以科技+文化創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)為主，為龍華經(jīng)濟(jì)的重要支撐；龍華最新規(guī)劃：以六大重點(diǎn)片區(qū)為基礎(chǔ)布局，重點(diǎn)打造“三城兩鎮(zhèn)一商圈”的格局，觀瀾占據(jù)其三，其中九龍山智能科技城及鷺湖科技文化區(qū)將助力區(qū)域未來產(chǎn)業(yè)高端化轉(zhuǎn)型，觀瀾文化藝術(shù)小鎮(zhèn)將打造成為具有國際影響力的藝術(shù)勝地。版畫基地）九龍山智能科技城（概念圖）鷺湖三館（示意圖）知識星球：地產(chǎn)營銷全案微信公眾號：地產(chǎn)全案外部價(jià)值占據(jù)觀瀾河走廊中心段的純居住版塊觀瀾河沿線被規(guī)劃為中部發(fā)展軸上的生態(tài)文化走廊。本項(xiàng)目位于觀瀾中心——商務(wù)創(chuàng)新社區(qū)，為觀瀾段上的純居住版塊，沿線其它版塊做商務(wù)辦公研發(fā)使用。未來規(guī)劃有鶴瀾公園、濱水休閑村落、廊橋街區(qū)、觀瀾圖書館、觀瀾文化廣場、觀瀾生態(tài)藝術(shù)走廊、文化公園、水處理公園。龍光玖譽(yù)府龍光玖譽(yù)府觀瀾中心段設(shè)計(jì)總平面圖及功能示意知識星球：地產(chǎn)營銷全案微信公眾號：地產(chǎn)全案外部價(jià)值龍華區(qū)政府腹地，區(qū)政級核心住區(qū)！項(xiàng)目位于政治紅利中心，是龍華區(qū)的市政封面，緊鄰龍華區(qū)政府、財(cái)政局、審計(jì)局等重要市政機(jī)構(gòu)，屬于片區(qū)最核心的繁華地段，周邊治安環(huán)境好，且區(qū)域內(nèi)人員素質(zhì)有保證，具有良好的增值空間、保值性。項(xiàng)目距離二手均價(jià)項(xiàng)目距離二手均價(jià)項(xiàng)目距離二手均價(jià)御林華庭300m內(nèi)10.4萬/㎡金地翠園300m內(nèi)7.8萬/㎡壹方中心400m11.7萬/㎡秀林新居1KM8.7萬/㎡共和世家1KM6.2萬/㎡深業(yè)新岸線1KM7.2萬/㎡前海金岸2KM6.1萬/㎡星河明居2KM5.8萬/㎡御景灣2KM6萬/㎡寶安區(qū)政府周邊：南山區(qū)政府周邊：福田區(qū)政府周邊：豐富配套：海濱廣場、寶安體育館、寶安游泳豐富配套：荔香公園、網(wǎng)球場、博物館、圖書豐富配套：法院、檢察院、公安局、圖書館、館、多處辦公場所、眾多公園、醫(yī)院、圖書館、館、南山實(shí)驗(yàn)中學(xué)、南山人民醫(yī)院、人民檢察紅嶺中學(xué)、皇崗公園、石廈中學(xué)豐富的商業(yè)配套院交通：石廈站交通：寶安、寶華、寶安中心地鐵站環(huán)伺交通：桃園站周邊二手房價(jià)同比漲幅：約5000元/㎡周邊二手房價(jià)同比漲幅：約3000元/㎡周邊二手房價(jià)同比漲幅：約2000元/㎡知識星球：地產(chǎn)營銷全案微信公眾號：地產(chǎn)全案外部價(jià)值超2500萬㎡城市更新，煥發(fā)無限潛力！40大重點(diǎn)舊改項(xiàng)目，云集萬科、卓越、華潤、鴻榮源、佳兆業(yè)、金光華等一線品牌發(fā)展商，區(qū)域潛力無限；整體建設(shè)規(guī)模逾2500多萬㎡，足以再造3個(gè)福田中心區(qū)！序號項(xiàng)目/單元名稱序號項(xiàng)目/單元名稱序號項(xiàng)目/單元名稱1冠彰電器廠城市更新單元14觀瀾松元廈城市更新27田心村舊改2茜坑新村西片區(qū)城市更新單元15新石橋舊村城市更新單元28君子布工業(yè)區(qū)舊改3田背工業(yè)區(qū)城市更新單元16海神工業(yè)園29河南村工業(yè)區(qū)舊改4觀瀾中心西片區(qū)更新單元17觀瀾街道興田片區(qū)城市更新單元30蚌嶺城市更新單元5南木輋片區(qū)城市更新單元18新田片區(qū)更新單元31放馬埔舊村片區(qū)6福民社區(qū)冼屋老村片區(qū)東側(cè)地塊19永豐源觀瀾瓷谷創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園32田寮村舊改更新單元7萬科長湖頭村城市更新項(xiàng)目20觀瀾街道白鴿湖老村片區(qū)更新單33怡富萬舊改元8鐘嘉工業(yè)區(qū)城市更新單元21君子布君新片區(qū)城市更新34鴻榮源智城9老墟片區(qū)城市更新單元22君龍興舊村（西側(cè)）城市更新35卓越牛湖舊改10觀城橫坑河西片區(qū)城市更新單元23凌屋工業(yè)區(qū)城市更新36牛湖老村片區(qū)舊改11鴻榮源牛湖舊改24信利康豪佳工業(yè)園城市更新單元37庫坑片區(qū)城市更新單元12陳屋村城市更新單元25竹村片區(qū)更新單元38上圍、太興老村、福興樓部分13松元廈大布頭片區(qū)城市更新單元26新田元水老村舊改39丹坑村舊改區(qū)域40大舊改項(xiàng)目40大布巷舊改知識星球：地產(chǎn)營銷全案微信公眾號：地產(chǎn)全案外部價(jià)值項(xiàng)目周邊5大舊改環(huán)繞，未來5年蝶變在即“東美佳華，西宏發(fā)，南合正&陽基，北萬科”的舊改格局，片區(qū)價(jià)值蓄勢待發(fā)，本案可享受未來周邊豐富配套資源。茜坑新村舊改開發(fā)商：宏發(fā)集團(tuán)占地面積約：30.57萬㎡建筑面積約：100萬㎡舊改方向：居住、商業(yè)、新型產(chǎn)業(yè)公共配建：64班九年一貫制學(xué)校合正觀瀾匯三期、四期開發(fā)商：合正房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司占地面積約：12.07萬㎡建筑面積約：60.4萬㎡舊改方向：住宅、商業(yè)、公寓公共配建：64班九年一貫制學(xué)校

萬科長湖舊改開發(fā)商：萬科地產(chǎn)占地面積約：11萬㎡建筑面積約：40萬㎡舊改方向：住宅、商業(yè)、寫字樓、學(xué)校、公園等南木輋舊改、怡富萬舊改開發(fā)商：美佳華地產(chǎn)占地面積約：14萬㎡舊改方向：居住、商業(yè)竹村舊改開發(fā)商：陽基地產(chǎn)占地面積約：13.1萬㎡建筑面積約：38萬㎡舊改方向：住宅、商業(yè)、公寓、寫字樓、幼兒園等知識星球：地產(chǎn)營銷全案微信公眾號：地產(chǎn)全案————內(nèi)————龍光府系標(biāo)桿，地鐵口名校精粹住區(qū)“龍光品牌+地鐵口+圖書館+星級泛會所+名校加持”，成就地鐵口府系美宅知識星球：地產(chǎn)營銷全案微信公眾號：地產(chǎn)全案內(nèi)部價(jià)值龍光品牌=示范區(qū)中軸的NO1標(biāo)桿引領(lǐng)者港股上市企業(yè)、財(cái)富中國500強(qiáng)企業(yè)、中國地產(chǎn)百強(qiáng)第23位；地王締造者、品質(zhì)的保證、質(zhì)量的背書者，每一個(gè)項(xiàng)目都是市場驗(yàn)證下的區(qū)域標(biāo)桿；16年深圳開發(fā)歷程，10區(qū)全面覆蓋，堪稱市場先行者；瞻眼光·布局全球·深耕粵港澳龍光天悅龍庭 龍光玖龍璽 龍光玖鉆 龍光玖云著 龍光玖龍臺知識星球：地產(chǎn)營銷全案微信公眾號：地產(chǎn)全案內(nèi)部價(jià)值龍光“府”系標(biāo)桿·純居住社區(qū)！項(xiàng)目占地約1.5萬㎡、建面約8.5萬㎡，是較為純粹的精致住宅社區(qū)，將以打造成為龍光地產(chǎn)在深圳的首個(gè)“府”系產(chǎn)品。圍合式布局，專業(yè)團(tuán)隊(duì)打造的社區(qū)園林，無不體現(xiàn)項(xiàng)目的精致尊貴。知識星球：地產(chǎn)營銷全案微信公眾號：地產(chǎn)全案內(nèi)部價(jià)值地鐵無縫接駁，全能立體交通網(wǎng)絡(luò)！4號線延長線，2020年即將通車，8站深圳北，全球化交通體系；機(jī)荷高速半小時(shí)直達(dá)寶安國際機(jī)場，開啟全球化生活圈；粵港澳大灣區(qū)陸路交通樞紐? 高鐵樞紐：深圳北站：亞洲最大交通樞紐中心；廣深港高鐵：2018年開通，直抵香港；? 軌道交通：4號線延長線茜坑站：2020年通車，地鐵直達(dá)深圳北站、直享香港生活有軌電車：區(qū)域已運(yùn)營的有軌電車可與片區(qū)暢行地鐵22號線（已招標(biāo)）：南起福田保稅區(qū)，經(jīng)香蜜湖、梅林關(guān)、民治、觀瀾科技園、觀瀾中心區(qū)至觀瀾北部黎光片區(qū)，預(yù)計(jì)施工時(shí)間為2022~2030年?高快速路：梅觀高速；沈海高速? 城市核心干道：觀瀾大道，將改造為雙向6車道（和地鐵施工重疊）、觀天路粵港澳大灣區(qū)航空交通動脈機(jī)荷高速：半小時(shí)直達(dá)寶安國際機(jī)場，航空網(wǎng)絡(luò)直連

廣深港高鐵機(jī)荷高速至機(jī)場龍海大道（規(guī)劃中）至南山

外環(huán)高速地鐵22號線（已招標(biāo)） 地鐵4號線龍觀快速觀瀾大道有軌電車梅觀高速深圳北站知識星球：地產(chǎn)營銷全案微信公眾號：地產(chǎn)全案內(nèi)部價(jià)值觀瀾第一優(yōu)質(zhì)教育，3大名校贏在起跑線項(xiàng)目處于觀瀾第二小學(xué)、觀瀾第二中學(xué)的學(xué)區(qū)內(nèi)，是優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房；觀瀾第二小學(xué)：公立市一級小學(xué)，創(chuàng)立于1994年，龍華排名第二，觀瀾排名第一！觀瀾第二中學(xué)：省一級學(xué)校，在龍華區(qū)中學(xué)中排名第五，觀瀾區(qū)排名第一！連續(xù)多年培育800分以上尖子生！龍華區(qū)第三外國語學(xué)校：公辦九年一貫制學(xué)校，定位高起點(diǎn)、高規(guī)格、高品質(zhì)的對標(biāo)國際的優(yōu)質(zhì)外國語示范學(xué)校！觀瀾第二小學(xué)觀瀾第二中學(xué)知識星球：地產(chǎn)營銷全案微信公眾號：地產(chǎn)全案內(nèi)部價(jià)值觀瀾河兩岸兩水庫四公園，高密有氧生態(tài)區(qū)！區(qū)域內(nèi)生態(tài)資源、休閑娛樂、田園景觀資源完善，觀瀾河兩岸兩水庫、四公園環(huán)繞；龍華“母親河”，為區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)打造項(xiàng)目，強(qiáng)化南北軸線，以觀瀾河為景觀走廊、以觀瀾大道為商務(wù)軸線，形成立體景觀商務(wù)休閑帶；商務(wù)與創(chuàng)新共促，生態(tài)與休閑共融。觀瀾湖高爾夫球會20分鐘車行距離觀瀾體育公園：建設(shè)中觀瀾湖生態(tài)體育公長湖公園：建設(shè)中園觀瀾人民公園：改建中觀瀾河龍光玖譽(yù)府區(qū)政府茜坑水庫橫坑水庫 路程距離知識星球：地產(chǎn)營銷全案微信公眾號：地產(chǎn)全案內(nèi)部價(jià)值高定戶型，奢華精裝修，品質(zhì)首選！頂尖團(tuán)隊(duì)精心設(shè)計(jì)，最大化戶型實(shí)用面積，科學(xué)設(shè)計(jì)戶型布局，營造最舒適的居住體驗(yàn)全屋品牌精裝修，專業(yè)定制高度匹配戶型家具，給生活更多空間知識星球：地產(chǎn)營銷全案微信公眾號：地產(chǎn)全案內(nèi)部價(jià)值示范區(qū)最大圖書館，遠(yuǎn)超寶能城“冊之丘”！示范區(qū)內(nèi)最大社區(qū)主題博物館，體量達(dá)8000㎡，是寶能城“冊之丘”圖書館的2倍；深圳稀缺的社區(qū)圖書館，可以為社區(qū)業(yè)主的休閑娛樂提供更好的選擇，提高社區(qū)整體文化氛圍，營造高貴知性的社區(qū)文化；定期舉行主題活動，釋放獨(dú)特的記憶點(diǎn)，成為社區(qū)一道美麗的風(fēng)景線；知識星球：地產(chǎn)營銷全案微信公眾號：地產(chǎn)全案內(nèi)部價(jià)值龍華首個(gè)星級標(biāo)準(zhǔn)的主題泛會所！觀瀾區(qū)域內(nèi)首個(gè)帶有星級主體泛會所的項(xiàng)目，凸顯尊貴的高端定制會館；倡導(dǎo)和諧共生的社區(qū)文化，利用架空層開放式空間，為業(yè)主提供高品質(zhì)的開放、交流娛樂場所；綠景紅樹灣壹號風(fēng)格（示意圖）中海鹿丹名苑知識星球：地產(chǎn)營銷全案微信公眾號：地產(chǎn)全案龍光玖譽(yù)府·三大價(jià)值體系

區(qū)粵港澳大灣區(qū)引擎+社會主義先行示范區(qū)利好加持域世界級灣區(qū)中軸，觀瀾?yīng)氄箭埲A經(jīng)濟(jì)軸心價(jià)值龍華六大規(guī)劃，半數(shù)集中觀瀾，千億產(chǎn)業(yè)加持區(qū)域內(nèi)超2500萬㎡城市更新，周邊五大舊改環(huán)伺配龍華區(qū)政府行政腹地、坐享中心紅利套中軸快線地鐵口+北站樞紐，半小時(shí)無限生活圈價(jià)值觀瀾二小﹠觀瀾二中名校雙學(xué)府優(yōu)質(zhì)菁英體系觀瀾河周邊四公園集群，高密生態(tài)區(qū)產(chǎn)龍光“府”系首駐+強(qiáng)勢品牌加持品高定稀缺戶型，奢享級精裝品質(zhì)價(jià)示范區(qū)最大社區(qū)圖書館，人文精粹值龍華首個(gè)星級標(biāo)準(zhǔn)的主題泛會所

龍光品牌地鐵口名校精致純住區(qū)價(jià)值點(diǎn)關(guān)鍵詞知識星球：地產(chǎn)營銷全案微信公眾號：地產(chǎn)全案示范區(qū)核心·龍華中軸·龍光“府”系·人文教育社區(qū)PART2營銷操盤思路貳?客戶分析?操盤思路知識星球：地產(chǎn)營銷全案微信公眾號：地產(chǎn)全案他們，從哪里來？他們，關(guān)心什么？知識星球：地產(chǎn)營銷全案微信公眾號：地產(chǎn)全案客戶分析：兩房目標(biāo)客戶分析關(guān)鍵歸納：資金有限、首置自住、保守置業(yè)、80后、外溢客戶陽基御龍山64㎡2房成交客戶分析中森公園華府69-73㎡2房成交客戶分析知識星球：地產(chǎn)營銷全案微信公眾號：地產(chǎn)全案客戶分析：三房目標(biāo)客戶分析關(guān)鍵歸納：資金緊張、本地/外溢、社會中階、追求學(xué)位、一步到位、生活便捷壹成中心3區(qū)89㎡3房成交客戶分析陽基御龍山86-88㎡3房成交客戶分析知識星球：地產(chǎn)營銷全案微信公眾號：地產(chǎn)全案四房目標(biāo)客戶分析關(guān)鍵歸納：有實(shí)力、改善自住、注重產(chǎn)品功能性、追求硬核配套及品質(zhì)陽基御龍山110㎡4房成交客戶分析金洪觀薈124㎡4房成交客戶分析知識星球：地產(chǎn)營銷全案微信公眾號：地產(chǎn)全案客戶分析：兩房目標(biāo)客戶分析關(guān)鍵點(diǎn)：首置自住、資金有限、年輕三口之家、追求交通效率、龍坂/福田外溢客戶。主要為工作及居住在龍華、坂田的企業(yè)白領(lǐng)；客戶普遍較為年輕，集中在25-33歲，首次置業(yè)，部分存在家庭協(xié)助；資金相對緊張，手里只有80-120萬，總價(jià)承受力為300-400萬，追求高效生活，不愿被外溢更遠(yuǎn)；較為認(rèn)可區(qū)域發(fā)展，對區(qū)域有一定的了解，相信房地產(chǎn)增值保值潛力；同時(shí)重視學(xué)校配套及項(xiàng)目硬件配套，對整體社區(qū)品質(zhì)、服務(wù)等無過多要求；滿足現(xiàn)階段居住使用，存在后期換房計(jì)劃。羅湖客戶來源分析客戶年齡分析房地產(chǎn)客戶職業(yè)分析置業(yè)目的分析框架客戶認(rèn)知渠道2%外地36-40歲41-5051歲以上3%代購/微商其他投資改善4%其他電臺龍崗4%2%5%5%2%活動3%3%3%3%歲1%25歲以下事業(yè)單位自住兼投資6%寶安11%1%12%4%路過/樓體5%南山中原資源龍華31-35歲金融銀行企業(yè)職員6%18%10%37%友介15%12%35%拓客福田科技/互聯(lián)7%13%11%觀瀾坂田25-30歲網(wǎng)首次自住戶外網(wǎng)絡(luò)企事業(yè)中層8%13%15%68%18%82%11%地鐵21%老帶新12%9%知識星球：地產(chǎn)營銷全案微信公眾號：地產(chǎn)全案客戶分析：三房目標(biāo)客戶分析資金相對充裕、中產(chǎn)階級、追求生活品質(zhì)、家庭需求一步到位。工作及居住在龍華、福田、南山、坂田的企業(yè)中高管、私營業(yè)主；客戶普遍處于中年財(cái)富積累期，集中在30-40歲，首次置業(yè)，追求一步到位；資金相對充裕，收入可觀，能夠負(fù)擔(dān)月供壓力；總價(jià)承受區(qū)間為400-500萬；認(rèn)可區(qū)域發(fā)展?jié)摿?，相信房地產(chǎn)增值保值潛力，首要解決家庭居住問題；重視學(xué)校配套及項(xiàng)目硬件配套，對社區(qū)品質(zhì)及氛圍有一定的要求。羅湖客戶來源分析客戶年齡分析房地產(chǎn)寶安其他51歲以上26-30歲2%6%3%5%3%25歲以制造業(yè)41-50下…13%4%南山歲…金融業(yè)8%IT4%5%龍崗龍華村委/村10%36-40歲31-35歲福田51%民34%33%職員17%6%企事業(yè)10%中高層14%

客戶職業(yè)分析置業(yè)目的分析框架客戶認(rèn)知渠道電臺其他路過/樓體其他3%公務(wù)員私營業(yè)改善3%3%20%中原資源2%4%主15%5%活動投資25%5%地鐵6%自住兼投資6%網(wǎng)絡(luò)友介17%首次自住18%63%拓客7%個(gè)體戶24%8%老帶新戶外10%11%知識星球：地產(chǎn)營銷全案微信公眾號：地產(chǎn)全案客戶分析：四房目標(biāo)客戶分析關(guān)鍵點(diǎn)：本地實(shí)力客戶、改善自住、追求生活品質(zhì)提升、對功能性需求較強(qiáng)。工作及居住在觀瀾本地、龍華的地緣客戶，通過渠道可導(dǎo)入的福田客戶；客戶為30-45歲，金融、科技類企業(yè)中高管/私企業(yè)主，具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力；總價(jià)承受區(qū)間不超600萬；十分認(rèn)可區(qū)域及地段價(jià)值，注重項(xiàng)目硬核配套實(shí)力，如學(xué)校、商業(yè)；追求項(xiàng)目軟性價(jià)值，注重社區(qū)品質(zhì)及氛圍打造，重視物業(yè)服務(wù)質(zhì)量；追求品牌開發(fā)商的品質(zhì)保障，并對戶型功能性存在較高要求?？蛻魜碓捶治隹蛻裟挲g分析客戶職業(yè)分析置業(yè)目的分析框架客戶認(rèn)知渠道其他3%龍崗首次自住中原資源地鐵3%電臺25歲以下25-30歲東莞3%羅湖外地其他5%4%3%2%10%11%3%2%3%51歲以上自由職業(yè)7%4%自住兼投資寶安4%私營業(yè)主/活動路過/樓體龍華9%5%南山31-35歲事業(yè)單位個(gè)體戶5%24%41-50歲投資6%42%18%6%36%拓客28%村民4%福田改善6%10%7%友介36-40歲76%網(wǎng)絡(luò)19%38%企業(yè)職員企業(yè)中高戶外坂田層7%觀瀾14%12%13%13%26%老帶新9%知識星球：地產(chǎn)營銷全案微信公眾號：地產(chǎn)全案客戶分析：客戶發(fā)展趨勢未來客戶群體升級，通過交通變革、產(chǎn)業(yè)升級、品牌聚攏等優(yōu)勢提升區(qū)域客戶吸納能力，項(xiàng)目客戶群體將得到擴(kuò)大。壹貳叁“交通變革”“產(chǎn)業(yè)引流”“品牌聚攏”?產(chǎn)業(yè)牽引：科技產(chǎn)業(yè)+文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)匯聚，電子信息基地、?4號線延長線：預(yù)計(jì)2020年底通車，高科技研發(fā)基地、雪鐵龍、國際汽車城、富士康、佳能、區(qū)域內(nèi)品牌房企以如龍光、萬科、招商、項(xiàng)目位于茜坑站地鐵口，享軌道交通等4650多家名企云集進(jìn)一步吸引相關(guān)產(chǎn)業(yè)高端客群。?醫(yī)療配套：龍華區(qū)中心醫(yī)院、偉光醫(yī)院、鳳賢婦科醫(yī)院等卓越、鴻榮源、佳兆業(yè)等，以獨(dú)到的眼光?梅觀高速：市政改造，縮短至福田南醫(yī)療人才客群；聚攏，片區(qū)面貌煥然一新，投資屬性增強(qiáng)，山時(shí)間?教育配套：觀瀾二小、觀瀾二中、觀瀾黨校、美中學(xué)校、同時(shí)客戶會跟隨品牌開發(fā)商的腳步，選擇廣深港高鐵?：深圳北站19分鐘達(dá)香港新園學(xué)校等教育人才客群引入；觀瀾。西九龍?政務(wù)人員：龍華區(qū)政府、龍華財(cái)務(wù)局、觀瀾法庭等政務(wù)機(jī)關(guān)單位工作人員；導(dǎo)入科技化高端人才、醫(yī)務(wù)人員、教職工、導(dǎo)入福田、南山、香港客戶政府人員等高素質(zhì)剛需客群。導(dǎo)入品牌粉絲客群對居住及生活品質(zhì)有更高要求知識星球：地產(chǎn)營銷全案微信公眾號：地產(chǎn)全案客戶分析：客戶來源預(yù)判?根據(jù)區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有客戶情況及客戶動態(tài)遷移導(dǎo)出；重要客戶?基于觀瀾在售項(xiàng)目客戶基礎(chǔ)上，增加地鐵口項(xiàng)目獨(dú)有優(yōu)勢龍華觀瀾區(qū)4號線沿線客戶量；（25%）?基于本項(xiàng)目不啟動三級轉(zhuǎn)介，減少福田、南山等外區(qū)域客戶量；? 客戶掃描以中軸的龍華老城區(qū)及紅山片區(qū)為主，觀瀾、坂田次之，伴有少量福田、南山及寶安客戶。核心客群補(bǔ)充客戶補(bǔ)充客戶南山寶安 （3%）（2%）

龍華老城區(qū)25%龍華紅山片區(qū)18%補(bǔ)充客戶

重要客戶坂田（20%）福田（7%）

龍華區(qū)以龍華本地居民集中的成熟生活片區(qū)占主導(dǎo)，熟悉并看區(qū)域的規(guī)劃發(fā)展，但無法承擔(dān)目前龍華高額的房價(jià)而外溢的客戶。觀瀾、坂田觀瀾：片區(qū)剛需型及改善型客戶，注重區(qū)域、交通、配套等。追求更高的生活品質(zhì)。坂田：華為等技術(shù)型人才帶來的住房需求。福田、南山、寶安等其他區(qū)域隨著交通完善及區(qū)域的發(fā)展，受區(qū)域價(jià)格擠壓主動溢出尋求更高的生活品質(zhì)。知識星球：地產(chǎn)營銷全案微信公眾號：地產(chǎn)全案本案客戶預(yù)判分解華為及龍華優(yōu)質(zhì)企事業(yè)單位職員約80批知識星球：地產(chǎn)營銷全案微信公眾號：地產(chǎn)全案獨(dú)具慧知識眼星球：地產(chǎn)營銷的全案微信公中眾號：地產(chǎn)全案軸進(jìn)階者他們擁有前瞻眼光、成就非凡選擇！他們是時(shí)代遠(yuǎn)見者！他們是洞悉未來者！品味、格調(diào)、個(gè)性、能量?推動城市前進(jìn)的力量！?引領(lǐng)時(shí)代的先鋒！65 LoganPresentationTemplate

?品質(zhì)的追求者！客戶敏感點(diǎn)1Ta們追求與深圳共發(fā)展的區(qū)域置業(yè)關(guān)注點(diǎn)排序：區(qū)位發(fā)展＞地段及交通配套＞社區(qū)打造>園林公共區(qū)域>品質(zhì)精裝知識星球：地產(chǎn)營銷全案微信公眾號：地產(chǎn)全案客戶敏感點(diǎn)2Ta們追求時(shí)間效率、便捷生活置業(yè)關(guān)注點(diǎn)排序：區(qū)位發(fā)展＞地段及交通配套＞社區(qū)打造>園林公共區(qū)域>品質(zhì)精裝知識星球：地產(chǎn)營銷全案微信公眾號：地產(chǎn)全案客戶敏感點(diǎn)3Ta們追求高品質(zhì)教育發(fā)展家庭中孩子占主要角色，重視下一代的教育，優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)房更增值保值。知識星球：地產(chǎn)營銷全案微信公眾號：地產(chǎn)全案客戶敏感點(diǎn)4Ta們追求生活享受，居住新體驗(yàn)期望得到省時(shí)、省錢、省力的品質(zhì)精裝，且要感受到物超所值、與眾不同的科技生活。知識星球：地產(chǎn)營銷全案微信公眾號：地產(chǎn)全案客戶敏感點(diǎn)5Ta們向往更高的圈層及配套服務(wù)附加值關(guān)注點(diǎn)排序：戶型功能性>園林>會所>公共空間知識星球：地產(chǎn)營銷全案微信公眾號：地產(chǎn)全案項(xiàng)目整體營銷策略思路——核心策略蓄客前置 蓄客動作全方位前置，客戶分類“企業(yè)/觀瀾/龍華/龍光粉絲”逐個(gè)擊破。?蓄客戰(zhàn)線拉至營開，蓄客目標(biāo)分解到人，建立獎(jiǎng)懲及監(jiān)督機(jī)制。以地鐵口·名?！じ叨司伦^(qū)為載體，引領(lǐng)其他價(jià)值維度，實(shí)現(xiàn)差異化競爭優(yōu)勢。核心策略 客戶引導(dǎo)?品質(zhì)全面提升“圖書館/產(chǎn)品/泛會所”；包裝展示符合塑造高端豪宅形象。?品牌先行，掀起“龍光中軸9號高定”炒作風(fēng)暴，用價(jià)值口碑刷新價(jià)格認(rèn)知！封鎖爆破 高舉高打的推廣炒作風(fēng)暴，大開大合的爆點(diǎn)活動。?以高端印象，全面封鎖觀瀾及龍華，攪動目標(biāo)客戶，對話目標(biāo)客戶。7LoganPresentationTemplate1知識星球：地產(chǎn)營銷全案微信公眾號：地產(chǎn)全案PART5伍

營銷執(zhí)行策略銷售目標(biāo)分解蓄客策略巡展拓客策略活動策略推廣策略銷售提升策略包裝策略營銷費(fèi)用預(yù)算知識星球：地產(chǎn)營銷全案微信公眾號：地產(chǎn)全案銷售目標(biāo)分解客戶類型周邊企業(yè)客觀瀾本地客紅山及老城外溢客龍光粉絲其它客群成交目標(biāo)（377套）80801205047認(rèn)籌目標(biāo)（754批）16016024010094驗(yàn)資目標(biāo)（1508批）320320480200188來訪目標(biāo)（4309批）9149141371571537登記目標(biāo)（8617批）18291829274311431074蓄客要點(diǎn)（推廣）蓄客要點(diǎn)（拓客）蓄客要點(diǎn)（活動）

?觀瀾社區(qū)電梯框架和道閘?龍光紅山地王圍擋龍光世紀(jì)大廈、?觀瀾戶外、墻體?龍光玖鉆圍擋樓體龍光玖龍璽等社?福民收費(fèi)站大標(biāo)牌?龍華社區(qū)電梯框架和道閘區(qū)資源推廣?觀瀾商超停車場燈箱?龍華商超燈箱片?藍(lán)白牌?龍華節(jié)點(diǎn)戶外大V劍客、電臺廣告、網(wǎng)絡(luò)攔截、地鐵企業(yè)關(guān)鍵人/走進(jìn)觀瀾村拓紅山及老城村拓節(jié)點(diǎn)性call客邀企業(yè)活動觀瀾商超巡展紅山及老城商超巡展約營開為觀瀾、龍華客戶準(zhǔn)備的新春跨年狂歡活動營開前發(fā)布會營開后每天持續(xù)的跨年系列主題活動以企拓、村拓、龍光粉絲、中原二二聯(lián)動為基點(diǎn)，發(fā)起全民經(jīng)紀(jì)人活動備注：①認(rèn)籌=成交?50%——2019年1-3月份合計(jì)開盤11個(gè)，認(rèn)籌2203個(gè)，解籌1122個(gè)，解籌率50%。②驗(yàn)資=認(rèn)籌?50%。——驗(yàn)資轉(zhuǎn)認(rèn)籌的轉(zhuǎn)化率，設(shè)定為50%。③來訪=驗(yàn)資?35%——觀瀾項(xiàng)目“到訪-成交”轉(zhuǎn)化率約10-15%。綜合考慮之下，定“來訪-驗(yàn)資”轉(zhuǎn)化率35%.（查征信及購房名額）④登記=來訪x2——因開盤前需確保到訪4309批，按1：2計(jì)，巡展拓客期間，要求登記或綁定客戶至少8617批。知識星球：地產(chǎn)營銷全案微信公眾號：地產(chǎn)全案蓄客策略——蓄客階段一（巡展拓客階段）蓄客時(shí)間：11月2日~11月30日，合計(jì)29天蓄客方式：以村拓、巡展、發(fā)布會為據(jù)點(diǎn)，誠意客戶實(shí)行“公眾號問卷登記形式”，要求實(shí)名登記、真實(shí)電話。蓄客目標(biāo)：合計(jì)需完成客戶登記8617批。按銷售人頭20人計(jì)，每人需完成410個(gè)登記目標(biāo)?？蛻衾妫孩俚怯浛蛻艨色@贈伴手禮+隨機(jī)抽獎(jiǎng)+跨年盛宴VIP參與券+樣板房優(yōu)先參觀權(quán)；②企業(yè)、村委關(guān)鍵人送加油卡、購物卡等（具體洽談）。誠意客登記誠意客驗(yàn)資誠意客認(rèn)籌11月2日12月1日12月13日蓄客第一階段（巡展拓客階段）目標(biāo)分解客戶類型拓展方式登記目標(biāo)11.2-11.311.4-11.811.9-11.1011.11-11.1511.16-11.1711.18-11.2211.23-11.2411.25-11.30拓展重點(diǎn)時(shí)間周末工作日周末工作日周末工作日周末工作日企業(yè)拓客關(guān)鍵人/企業(yè)活1829——457——457——457——457工作日、營開動后觀瀾客村拓關(guān)鍵人/巡1829230227230227230227230227村拓在工作日、展巡展集中在周龍華客村拓關(guān)鍵人/巡2743405280405280405280405280末展龍光粉絲拓展發(fā)布會來訪1143——————————1143————發(fā)布會上集中邀請其它客群展點(diǎn)外溢客107419078190781907819078——合計(jì)86178251042825104282521858251042巡展拓客階段，合計(jì)需登記客戶8618批，其中龍光老業(yè)主統(tǒng)一于發(fā)布會至少邀請1143批參加知識星球：地產(chǎn)營銷全案微信公眾號：地產(chǎn)全案蓄客策略——蓄客階段二（雙開驗(yàn)資階段）蓄客時(shí)間：12月1日~12月12日，合計(jì)12天。蓄客方式：雙開當(dāng)天，同步啟動客戶驗(yàn)資。（驗(yàn)資要求：金額要求20萬；并進(jìn)行征信查詢和購房名額查詢）蓄客目標(biāo)：雙開階段，合計(jì)需完成客戶驗(yàn)資1077批。按銷售人頭20人計(jì)，每人需完成54個(gè)驗(yàn)資目標(biāo)?？蛻衾妫孩衮?yàn)資客戶，開盤抵扣5萬；②驗(yàn)資客戶，贈送500元購物卡，開盤可享優(yōu)先選房權(quán)。②全民經(jīng)紀(jì)人活動，若促使客戶在營開階段提前驗(yàn)資，后期成交可獲得6萬/套現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)。誠意客登記誠意客驗(yàn)資誠意客認(rèn)籌11月2日12月1日12月13日蓄客第二階段（雙開驗(yàn)資階段）驗(yàn)資目標(biāo)分解日期12.112.212.312.412.512.612.712.812.912.112.1112.12合計(jì)周日周一周二周三周四周五周六周日周一周二周三周四每日6006060606060200200606050501508驗(yàn)資目標(biāo)銷售人均30333331010332.52.5——驗(yàn)資目標(biāo)知識星球：地產(chǎn)營銷全案微信公眾號：地產(chǎn)全案蓄客策略——蓄客階段三（認(rèn)籌階段）蓄客時(shí)間：12月13日，合計(jì)1天。蓄客方式：預(yù)計(jì)12月13日項(xiàng)目取得預(yù)售，開啟驗(yàn)資轉(zhuǎn)認(rèn)籌，認(rèn)籌30萬。蓄客目標(biāo)：截止12月13日20：00，團(tuán)隊(duì)需完成驗(yàn)資目標(biāo)754個(gè)?？蛻衾妫孩僬J(rèn)籌客戶可免除1年物業(yè)費(fèi)用；②認(rèn)籌客戶可獲得優(yōu)先選房權(quán)；③認(rèn)籌客戶獲贈精美伴手禮。誠意客登記誠意客驗(yàn)資誠意客認(rèn)籌11月2日12月1日12月13日知識星球：地產(chǎn)營銷全案微信公眾號：地產(chǎn)全案巡展拓客策略——針對觀瀾、紅山、清湖客戶的巡展策略【先行示范區(qū)·龍光9號高定作品】巡展啟幕，亮相宇宙中心！巡展主題：以“書”為方向，“腹有詩書氣自華”+龍光品牌+玖譽(yù)府”（具體廣告公司進(jìn)行潤色）。巡展點(diǎn)位：3大固定展點(diǎn)+5個(gè)周末流動展點(diǎn)，全方位覆蓋觀瀾、紅山、老城版塊。炒客活動：1大啟幕爆點(diǎn)+2條雙向主軸，并行炒客，吸引全城熱議費(fèi)用預(yù)算：約114萬（場地費(fèi)、物料費(fèi)）龍光玖鉆

觀瀾大潤發(fā)觀瀾天虹比鄰新天地星河ico水榭春天沃爾瑪

序號區(qū)域地點(diǎn)時(shí)間預(yù)估費(fèi)用11月是否備注觀瀾湖新城有檔期1龍華九方購物中心中11.2-11.3022000/天63.8萬/29天是固定展點(diǎn)，功能為“營庭開前蓄客主戰(zhàn)場”，為營開前活動主要地點(diǎn)。2觀瀾觀瀾天虹11.2-11.306500/天18.85萬/29天是建議配置小沙盤模型3觀瀾比鄰新天地11月周末7500/天6萬/8天待定4觀瀾觀瀾湖新城11月周末10000/天8萬/8天待定5觀瀾觀瀾大潤發(fā)11月周末6500/天5.2萬/8天是流動展點(diǎn)，功能更偏向6龍華星河ICO11月周末9000/天7.2萬/8天是“宣傳推廣、領(lǐng)取禮品、客戶驗(yàn)資點(diǎn)”7龍華水榭春天沃爾瑪11月周末5000/天4萬/8天是8龍華龍光玖鉆11.2-11.30免費(fèi)免費(fèi)是收客工具：20萬驗(yàn)資；客戶微信公眾號問卷；享受樣開VIP參觀券；享受龍光相關(guān)合作商家九方購物中心

優(yōu)惠權(quán)益；領(lǐng)取精美小禮品一份。知識星球：地產(chǎn)營銷全案微信公眾號：地產(chǎn)全案巡展拓客策略——針對觀瀾、紅山、清湖客戶的巡展策略【啟幕爆點(diǎn)】“中軸之光，9號高定禮遇龍華”一元購畫+免費(fèi)送你馬爾代夫五星級游活動地點(diǎn)：九方購物中心中庭舞臺。主要流程：①巡展啟幕儀式；②領(lǐng)導(dǎo)致辭，講龍光“中軸引領(lǐng)者”的品牌之書；③魔術(shù)表演、兒童歌舞表演；④一元購畫。活動包裝：①啟幕藝術(shù)裝置，以書為原形，倒水加滿；②包裝風(fēng)格人文、精致?；顒恿咙c(diǎn)：①現(xiàn)場隨機(jī)搖一搖抽取價(jià)值6666元馬爾代夫五星半自助游，名額6個(gè)；②線上一元購畫分享朋友圈，現(xiàn)場領(lǐng)取公益畫。預(yù)計(jì)費(fèi)用：4萬?，F(xiàn)場示意圖朋友圈轉(zhuǎn)發(fā)一元購畫知識星球：地產(chǎn)營銷全案微信公眾號：地產(chǎn)全案巡展拓客策略——針對觀瀾、紅山、清湖客戶的巡展策略【炒客活動】線上“讀書打卡”+線下“Q版漫畫全城巡演”聚焦展場實(shí)時(shí)人氣“讀書打卡”活動目的：線上炒作發(fā)酵，項(xiàng)目發(fā)聲，推廣龍光玖譽(yù)府公眾號，吸引目標(biāo)客戶到場咨詢?；顒有问剑和ㄟ^公眾號的“讀書打卡小程序”，朋友圈推薦好書，可現(xiàn)場領(lǐng)取讀書騎士水晶擺件、參與抽取亞馬遜閱讀器?！癚版漫畫全城巡演”活動目的：改變以往巡展點(diǎn)位人氣較弱的現(xiàn)場，讓3個(gè)固定展場時(shí)時(shí)人氣爆滿，吸引客戶?；顒有问剑涸诠潭ㄕ裹c(diǎn)的周末時(shí)間，請網(wǎng)紅Q版漫畫師（抖音、快手）駐場，邊播邊畫。只要客戶自愿在朋友圈分享項(xiàng)目海報(bào)，并集贊18個(gè)。即可獲贈真人手繪速寫畫作，一副畫作時(shí)間10分鐘。微信公眾號：地產(chǎn)全案費(fèi)用預(yù)算：15萬（禮品、漫畫師）朋友圈分享讀書推薦網(wǎng)紅畫師傅現(xiàn)場作畫知識星球：地產(chǎn)營銷全案微信公眾號：地產(chǎn)全案巡展拓客策略————針對觀瀾、紅山、清湖客戶的村拓策略“名門歸府計(jì)劃”?時(shí)間：11.2-11.30工作日?拓展方式：結(jié)合本地關(guān)鍵人，深入膜拜本地重要村委、社區(qū)負(fù)責(zé)人員，設(shè)立關(guān)鍵人獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，吸納龍華、觀瀾本土客戶。觀瀾村委盤點(diǎn)》》》具體操作方式：1.資源篩選：篩選出觀瀾及龍華村委如上圖。2.資源開發(fā)：①聯(lián)系村委預(yù)約上門→②上門洽談意向合作→③通過關(guān)鍵人獎(jiǎng)勵(lì)、贊助村委活動的形式、全民經(jīng)紀(jì)人來進(jìn)行合作。3.要求：每天約談2~3個(gè)村委?費(fèi)用預(yù)算：10萬村委拓展地圖知識星球：地產(chǎn)營銷全案微信公眾號：地產(chǎn)全案巡展拓客策略——針對華為精英的“飛鳥歸府計(jì)劃”?時(shí)間：11.2-11.30工作日。?拓展方式：利用網(wǎng)絡(luò)公司資源，針對華為終端公司員工推出“飛鳥歸府計(jì)劃”，通過系列企業(yè)巡展宣講、創(chuàng)意派單、媒體宣傳、看房團(tuán)等活動，并結(jié)合驗(yàn)資、全民經(jīng)紀(jì)人及關(guān)鍵人獎(jiǎng)勵(lì)，促力華為終端公司員工購買成交。費(fèi)用預(yù)算：20萬特色企業(yè)巡展 創(chuàng)意派單 企業(yè)平臺推廣 專場看房團(tuán)通過搜房、房信、新浪等網(wǎng)絡(luò)公司資源，在中午或下午人流匯集時(shí)間段，在威新軟件科技園華為終端公司企業(yè)食堂、寫字樓大堂等地點(diǎn)開展企業(yè)巡展宣講活動，同時(shí)配合相關(guān)主題吸引客戶，同步釋放驗(yàn)資及全民經(jīng)紀(jì)人信息；

上下班高峰節(jié)點(diǎn)，在華為終端公司員工上下班重要通道（如地鐵科苑站出口），派發(fā)公益綠植（項(xiàng)目LOGO訂制盆栽）提倡健康環(huán)保工作理念，同時(shí)配合項(xiàng)目宣傳單張派發(fā)；

通過企業(yè)內(nèi)部線上渠道，發(fā)送線下活動預(yù)告+項(xiàng)目賣點(diǎn)+公司節(jié)點(diǎn)活動。使企業(yè)員工通過線上平臺了解佳兆業(yè)城市廣場&企業(yè)福利活動信息，形成活動期待。

利用網(wǎng)絡(luò)公司或中原自身資源，聯(lián)系關(guān)鍵人，組織華為終端公司員工專場看房團(tuán)，憑員工證即可參與并享受相關(guān)優(yōu)惠。知識星球：地產(chǎn)營銷全案微信公眾號：地產(chǎn)全案巡展拓客策略——針對龍華企事業(yè)單位、商會拓展：“群英歸府計(jì)劃”?時(shí)間：11.2-11.30工作日?拓展方式：陌拜區(qū)域各大協(xié)會、商會，針對本土協(xié)會、企業(yè)單位等員工推出“群英歸府計(jì)劃”，通過系列企業(yè)巡展宣講、派單、媒體宣傳、看房團(tuán)等活動，并結(jié)合員工團(tuán)購優(yōu)惠等釋放，促力員工購買成交。公關(guān)商會協(xié)會資源進(jìn)行拓展，優(yōu)先級11個(gè)、次優(yōu)先級10個(gè)》》》具體操作方式：資源篩選：篩選出意向合作的公司企業(yè)如右圖。資源開發(fā)：①聯(lián)系公司品牌、行政部→②上門洽談意向合作→③通過免費(fèi)贊助活動場地、贊助物資的形式來進(jìn)行合作，植入項(xiàng)目廣告及推介。合作方式：關(guān)鍵人推介獎(jiǎng)勵(lì)、公司活動贊助、宴會場地贊助、物資贊助、辦公用品派發(fā)、電影院員工包場活動、圈層晚宴、折扣優(yōu)惠（具體形式需要根據(jù)實(shí)地洽談后而定）目的：拓展大客戶需求，推介項(xiàng)目要求：每天約談2~3批費(fèi)用預(yù)算：10萬知識星球：地產(chǎn)營銷全案微信公眾號：地產(chǎn)全案巡展拓客策略——針對龍光粉絲的拓展，深挖“合作資源”?時(shí)間：11.2-11.30工作日?拓展方式：利用龍光自有資源，從業(yè)內(nèi)開始發(fā)聲和拓展，舉辦專場推介會，贈送小禮品。具體操作方式：資源篩選：①篩選龍光過往合作過或有合作意向的企業(yè)關(guān)鍵人，整理名錄。（甲方提供）②通過龍光老業(yè)主，發(fā)掘企業(yè)關(guān)鍵人。資源開發(fā)：如果有企業(yè)員工項(xiàng)目感興趣，或者愿意作為牽頭人，可送果籃、加油卡或定制禮品，并且與之洽談可合作活動，，盡可能讓銷售或策劃能上門進(jìn)行專場宣講。目的：拓展大客戶需求，推介項(xiàng)目要求：營開前完成所有合作單位推介。費(fèi)用預(yù)算：10萬

合作商業(yè)與龍光商業(yè)資源及其他意向合作商家洽談合作，以龍光會員形式針對性給予購房優(yōu)惠的活動。

合作資源方合作銀行、工程方及其他供應(yīng)商或戰(zhàn)采資源等，匯聚意向客戶，通過上門舉辦專場活動，通過內(nèi)部折扣噱頭刺激購買知識星球：地產(chǎn)營銷全案微信公眾號：地產(chǎn)全案巡展拓客策略——針對龍光粉絲的拓展，梳理“龍光自有資源”?時(shí)間：11.2-11.30工作日?拓展方式：利用龍光自有資源、合作資源、老業(yè)主資源，從原點(diǎn)拓客龍光自有資源利用龍光旗下項(xiàng)目老社區(qū)的公告欄、X展架、停車場出口的物業(yè)廣告欄、LED屏、電梯框架，在拿到預(yù)售后立刻開展，信息全面爆破（需甲方提供資源梳理）龍光合作資源拓展發(fā)動龍光各大合作方（包括施工方、財(cái)務(wù)合作等）在11月2-30日進(jìn)行專場宣講、啟動龍光全民營銷渠道。

原點(diǎn)拓客

龍光老業(yè)主維系11月20-30日對龍光老業(yè)主進(jìn)行集中式電CALL，釋放樣板房開放信息，邀請參加發(fā)布會。知識星球：地產(chǎn)營銷全案微信公眾號：地產(chǎn)全案巡展拓客策略——配合“全民經(jīng)濟(jì)人制度”11月2日起，啟動全民經(jīng)濟(jì)人獎(jiǎng)勵(lì)制度，成交一套獎(jiǎng)勵(lì)5萬獎(jiǎng)勵(lì)制度：①營開前，若企業(yè)關(guān)鍵人成功推薦企業(yè)活動或資源，可獎(jiǎng)勵(lì)加油卡、購物卡（具體看商談結(jié)果）。②營開后，若成功推薦誠意客戶驗(yàn)資或成交，可獎(jiǎng)勵(lì)5萬/套。參與對象：所有人。以龍光粉絲、中原資源為原點(diǎn)進(jìn)行活動發(fā)酵。?中原資源利用：撬動業(yè)內(nèi)，挖掘潛在客群。從業(yè)內(nèi)發(fā)聲，啟動全民經(jīng)紀(jì)人。?深度整合中原可用免費(fèi)資源，引發(fā)中原關(guān)注度：新房通+中原平臺PC端+MO寶廣告位?線上星級推廣資源庫，憑借信息網(wǎng)絡(luò)的觸角，覆蓋所有的潛在目標(biāo)客戶群，第一時(shí)間傳達(dá)項(xiàng)目信息知識星球：地產(chǎn)營銷全案微信公眾號：地產(chǎn)全案活動策略——活動總控前置蓄客，借勢龍光品牌影響力持續(xù)且密集地掀起一系列針對目標(biāo)客戶的圈層活動風(fēng)暴圈層活動N場為龍華人而來的！2020迎新春世紀(jì)跨年圈層盛會！11月16日11月23日12月1日12月14日12月31日清盤一場大咖劍客一場針對龍光一場龍光9號高一場轟動全城，爆點(diǎn)活動的持續(xù)證言炒老業(yè)主的品牌定作品的雙開掃蕩全龍華的作風(fēng)暴發(fā)布會盛宴開盤盛典整體活動鋪排要點(diǎn)：一、借勢+營銷前置：借勢“龍光品牌”——示范區(qū)中軸NO.1引領(lǐng)者，前置爆點(diǎn)炒作，精確營銷，樹立項(xiàng)目高端形象。二、節(jié)點(diǎn)活動：“發(fā)布會+大咖風(fēng)暴”造勢，以龍光老粉、中原資源為原點(diǎn)，掀起全城關(guān)注度。?發(fā)布會，目標(biāo)邀請1143批龍光老粉