一個前提，五方管理，九大要點搞定轉(zhuǎn)包干一個前提一總包轉(zhuǎn)包干工作分享五方管理二contents三九大要點課程背景現(xiàn)在主流房企大部分在實行項目跟投制度，在這種環(huán)境下，一般項目首開，經(jīng)營性現(xiàn)金流回正以后就會進行返回投資本金和進行第一次預(yù)分紅（一般為預(yù)期總分紅的30%-50%左右）。投資返本及預(yù)分紅的前提：1.項目開盤后經(jīng)營性現(xiàn)金流回正，并且預(yù)計未來持續(xù)回正；2.總包完成轉(zhuǎn)包干工作；設(shè)置這兩個條件的原因：1.開盤后經(jīng)營性現(xiàn)金流回正，則整個項目的預(yù)期總貨值則相對鎖定；2.根據(jù)基準(zhǔn)版圖紙完成總包轉(zhuǎn)包干工作，則項目總成本相對可預(yù)期；基于以上兩種情況，則項目預(yù)期的總利潤落地實現(xiàn)的可能性較大。課程背景如果項目首開預(yù)售情況

較好，一般會在首開后兩個月（預(yù)留簽回款的時間）實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流回正，那么這個時候則要求轉(zhuǎn)包干完成。如果未按期完成，轉(zhuǎn)包干則成為則整個分公司獎金發(fā)放的關(guān)鍵節(jié)點，會導(dǎo)致成本部門的工作壓力大增；課程背景如果整個轉(zhuǎn)包干從展工作，到集團審批完成預(yù)留5個月的時間，那么我們需要在預(yù)售前三個月開始此項工作，但是此時設(shè)計圖紙不夠完善，未進行過圖紙外審。設(shè)計工作和轉(zhuǎn)包干工作的穿插進行會給成本工作帶來極大的挑戰(zhàn)。如何理清總包轉(zhuǎn)包干的思路，如何與設(shè)計工作有機穿插，才能不讓總包轉(zhuǎn)包干工作成為“獎金發(fā)放的關(guān)鍵節(jié)點”，是成本部一個需要思考的新命題；一個前提：良好的圖紙管理思路【現(xiàn)狀】我們所面臨的轉(zhuǎn)包干圖紙的現(xiàn)狀總圖不確定圖紙深度不夠圖紙頻繁改動總圖報批未通過、什么時候通過不知道，什么原因不通過不了解算量的時候才發(fā)現(xiàn)圖紙審圖不夠，中間補深化圖紙，耽誤時間圖紙因為各種原因頻繁改動，導(dǎo)致重復(fù)算量，額外支出咨詢費用圖紙缺失很多圖紙錯誤太多到算量的時候才發(fā)現(xiàn)圖紙確實很多，臨時補圖紙耽誤時間.圖紙各種錯誤層出不窮導(dǎo)致圖紙澄清的工作量極大。一個前提：良好的圖紙管理思路【現(xiàn)狀】理

想

VS

現(xiàn)

實內(nèi)部圖審、算量、圖紙外審均發(fā)現(xiàn)圖紙問題基準(zhǔn)版圖紙審批通過算量完成后再走基準(zhǔn)版圖紙審批開始轉(zhuǎn)包干算量工作一個前提：良好的圖紙管理思路【原因】消防審查總圖報批單體報建節(jié)能審查施工圖審查轉(zhuǎn)包干圖紙GeneralplanforapprovaConstructionplansExaminationMono

constructionEnergysavingreviewFirecontrol

reviewConstruction

plans內(nèi)部審圖（總包，咨詢，甲方）一個前提：良好的圖紙管理思路【解決方案】總圖通過單體報建節(jié)能審查施工圖審查消防審查基準(zhǔn)版圖紙開始對審圖紙三方內(nèi)部審查轉(zhuǎn)包干開始節(jié)點1轉(zhuǎn)包干開始節(jié)點2轉(zhuǎn)包干開始節(jié)點3圖紙內(nèi)部審批流程紙質(zhì)版圖紙下發(fā)1.根據(jù)報建前置于工程進度的程度，決定轉(zhuǎn)包干開始時間2.內(nèi)外部工作進行有機穿插，有效解決圖紙問題將一份基準(zhǔn)版圖紙進行封存一個前提：良好的圖紙管理思路【關(guān)注要點】【關(guān)注要點一】：關(guān)注總規(guī)劃圖變動對施工圖的影響：戶型、日照、層高的調(diào)整會對施工圖有顛覆性的調(diào)整【知識小貼士】：規(guī)劃總圖的幾個階段：階段越往后，總圖變動對施工圖影響越小。設(shè)計院規(guī)劃總圖初稿及文本開發(fā)商內(nèi)部溝通版本及文本規(guī)劃限制條件處列會局列會END規(guī)劃總圖進窗評審會會議紀(jì)要規(guī)劃總圖公示方案評審會規(guī)劃指標(biāo)及日照復(fù)核規(guī)劃總圖批復(fù)【經(jīng)典案例呈現(xiàn)】：筆者經(jīng)歷的某地塊，先后因戶型及層數(shù)變化，導(dǎo)致施工圖預(yù)算重復(fù)算量三次，降低效率不說，咨詢公司索賠咨詢費用超20萬元。一個前提：良好的圖紙管理思路【關(guān)注要點】【關(guān)注要點二】：關(guān)注轉(zhuǎn)包干圖紙的內(nèi)部審查圖紙的內(nèi)部三方審查是轉(zhuǎn)包干開始的必要前置條件，三方包括咨詢，甲方、總包，主要針對圖紙缺失，圖紙深度不夠，局部較大圖紙錯誤問題進行審查和修改。【關(guān)注要點三】：關(guān)注單體報建對施工圖的影響：單體報建基本上是確定項目的”計容面積”及”日照”合規(guī)性：如果“計容面積”超標(biāo)，“日照”不合規(guī)，則會導(dǎo)致樓棟間距，高度，層數(shù)，戶型都會進行調(diào)整，從而對施工圖產(chǎn)生顛覆性的影響。所以單體報建通過后，施工圖便不會出現(xiàn)顛覆性的調(diào)整。一個前提：良好的圖紙管理思路【關(guān)注要點】【關(guān)注要點四】：關(guān)注節(jié)能審查對施工圖的影響節(jié)能審查涉及到的項目有：體形系數(shù)、砌體、門窗、保溫工程等。體型系數(shù)主要跟項目的戶型及排布有很大關(guān)系，在單體報建通過之后基本已經(jīng)確定不能更改。那么節(jié)能審查很有可能會對原施工圖的砌體，門窗、保溫的材質(zhì)及做法會有相應(yīng)的調(diào)整，而這幾項在整個建筑工程中占比較大，需要密切關(guān)注?！娟P(guān)注要點五】：關(guān)注施工圖審查及消防審查對施工圖的影響施工圖審查及消防審查涉及到全專業(yè)，一般對各個專業(yè)跟相關(guān)規(guī)范的沖突，圖紙錯漏等情況進行補充，是屬于圖紙的細節(jié)修改，一般不會進行顛覆性調(diào)整。跟圖紙質(zhì)量有一定關(guān)系，如果圖紙質(zhì)量好，施工圖審查修改幅度會比較小?！窘?jīng)典案例呈現(xiàn)】

：施工圖審查及消防審查對施工圖的影響：筆者經(jīng)歷某地塊施工圖審查，審查公司對各專業(yè)圖紙?zhí)岢龅囊庖娺_200條以上，然而二期在此之前已經(jīng)完成總包總價包干招標(biāo)、造成這個分期變更失控，總包一次性變更金額達300萬元以上。一個前提：良好的圖紙管理思路【關(guān)注要點】【關(guān)注要點六】

：關(guān)注轉(zhuǎn)包干圖紙完善、修改、審批、下發(fā)、封存轉(zhuǎn)包干圖紙的完善有三條途徑：外部審查，內(nèi)部審查，算量過程中對圖紙錯漏碰缺的發(fā)覺。轉(zhuǎn)包干圖紙的修訂有三條途徑：圖紙修改、圖紙澄清、圖紙變更。轉(zhuǎn)包干圖紙的審批、下發(fā)及封存：轉(zhuǎn)包干圖紙必須經(jīng)過審批流程固化，下發(fā)的圖紙必須注明是轉(zhuǎn)包干圖紙，避免圖紙被后期版本覆蓋，最終合約部需要有一套圖紙進行封存，作為最終變更的基準(zhǔn)版圖紙?！窘?jīng)典案例呈現(xiàn)】

：轉(zhuǎn)包干基準(zhǔn)版圖紙無人知曉：某地塊項目經(jīng)理和項目成本經(jīng)歷幾任更換，由于轉(zhuǎn)包干圖紙并未封存，下發(fā)給總包的圖紙也未注明轉(zhuǎn)包干圖紙，后期變更無原始圖紙依據(jù)，最終總價包干無法包干。五方管理：理清五個關(guān)鍵相關(guān)方要點承包方CZ??了解咨詢模式；告知利害關(guān)系；交代轉(zhuǎn)固意義；計劃達成共識；設(shè)計部SZB??給出明確節(jié)點；提前督促審圖；利弊關(guān)系取舍；改圖明確標(biāo)識；項目總經(jīng)理CS咨詢公司??告知利害關(guān)系；給出明確節(jié)點；溝通人員配置；配合前期審圖B報批報建部??溝通利害關(guān)系；梳理報建節(jié)點；定期跟蹤進展；節(jié)點突破預(yù)警；五方管理：理清五個關(guān)鍵相關(guān)方管理要點【承包方】了解咨詢模式告知厲害關(guān)系交代轉(zhuǎn)固意義計劃達成共識1.計劃節(jié)點要達成共識2.避開年終的勞務(wù)結(jié)算3.承包方老板提供支持1.商務(wù)全部外包模式2.單單算量工作外包3.全部都是自有人員1.轉(zhuǎn)包干對進度款影響2.審減過多的咨詢費用提前告知總包，轉(zhuǎn)固是代表：基于承包范圍，圖紙總價包干，而非清單包干；懂得施工單位在年底的重點工作；目的是搞清楚誰有權(quán)利做決定。目的是讓總包單位盡心盡力配合甲方工作甲方對于“總價”的意義要提前交代清楚；五方管理：理清五個關(guān)鍵相關(guān)方管理要點【設(shè)計部】給出明確節(jié)點提前督促審圖利弊關(guān)系取舍改圖明確標(biāo)識設(shè)計改圖，嚴(yán)禁整版圖紙覆蓋，必須有標(biāo)識，有說明；1.給出明確出圖節(jié)點2.明確回復(fù)澄清的時間3.明確補充圖紙的時間1.督促組織三方審圖2.要求設(shè)計內(nèi)部交圈3.審圖意見及時落實轉(zhuǎn)包干開始對審施工圖審查尚未完成，為確保節(jié)點只能計入變更整版圖紙不斷覆蓋，是不負責(zé)任的做法；設(shè)計如果耽誤出圖節(jié)點，

提前告知設(shè)計，如果為?！蔼劷鸢l(fā)放節(jié)點”，有時候必須有所取舍；最終不能按時發(fā)獎金，成本不背鍋后期圖紙還是質(zhì)量不行，成本不背鍋。五方管理：理清五個關(guān)鍵相關(guān)方管理要點【咨詢公司】告知厲害關(guān)系給出明確節(jié)點溝通人員配置強調(diào)總體思路1.對方漏報的要算給對方2.圖紙不完善也要計算1.告知轉(zhuǎn)包干對甲方及咨詢的重要性。2.事先申明質(zhì)量成果的懲罰條款；1.明確預(yù)算提交節(jié)點2.明確對審?fù)瓿晒?jié)點3.明確成果確認節(jié)點按照允許的時間節(jié)點，溝通咨詢需要安排的人員配置問題3.配合提前審圖的要點與要求目的是給咨詢灌輸一個理念，不能一味的以審減為目的，要盡量做到圖紙包干最終不扯皮。目的是要讓咨詢公司嚴(yán)謹(jǐn)對待轉(zhuǎn)包干工作目的是要咨詢項目經(jīng)理做到心中有節(jié)點目的是根據(jù)節(jié)點溝通咨詢配置人數(shù)，同時要求總包預(yù)算配置相應(yīng)人數(shù)五方管理：理清五個關(guān)鍵相關(guān)方管理要點【報批報建部】告知厲害關(guān)系梳理報建計劃定期跟蹤進展節(jié)點突破預(yù)警如報建節(jié)點滯后，且轉(zhuǎn)包干節(jié)點又無法延遲，則需要對施工圖審查埋下的變更隱患做預(yù)警事先溝通報建負責(zé)人報建進度對圖紙以及對轉(zhuǎn)包干進展的重大影響。與報建負責(zé)人溝通該項目報建計劃，提前預(yù)判完成圖紙外審時間每周定期跟進報建節(jié)進展，預(yù)判施工圖審查及消防審查的完成時間如果其他條線的進展預(yù)判會影響你手頭工作及考核字表，要及時向領(lǐng)導(dǎo)預(yù)警。你的工作對我工作有重大影響，必須有言在先。任何影響你績效的其他條線的工作計劃，你都要心中有數(shù)。除了計劃心中有數(shù)，定期要跟蹤進展，動態(tài)了解對自己工作的影響九大要點要點一要點二要點三要點四要點五要點六要點七要點八要點九?

了解總包轉(zhuǎn)包干流程與周期?

集團層面對轉(zhuǎn)包干進度的把控?

集團層面對轉(zhuǎn)包干質(zhì)量

的把控?

組織總包轉(zhuǎn)包干啟動會?

明確做法、界面和歸口?

全程把控轉(zhuǎn)包干過程答疑?

轉(zhuǎn)包干成本分析關(guān)鍵要點?

轉(zhuǎn)包干報告編制的關(guān)鍵要點?

主動總結(jié)與復(fù)盤轉(zhuǎn)包干九大把控要點九大要點之一：了解轉(zhuǎn)包干流程與周期①②③基準(zhǔn)版圖紙完成算量一審-總包核對JT成本副總完成對審一審-二審核對JT副總裁解決爭議問題④

15d30d15d5d⑦⑤⑥JT對接人初審二審初審意見30d3d3d10d⑧⑨⑩JT核算總監(jiān)線上審批完成15d5d3d15d①-⑩共計：119d，4個月

制度要求：105個工作日，約143d補充協(xié)議簽訂九大要點之二：集團層面對轉(zhuǎn)包干進度的把控對于歷史遺留轉(zhuǎn)

包干，列專項計劃，進行專項考核制定轉(zhuǎn)包干標(biāo)準(zhǔn)流程與工期成本系統(tǒng)設(shè)定合同鎖定機制完成總包轉(zhuǎn)包干作為雙贏獎金發(fā)放的條件九大要點之三：集團層面對轉(zhuǎn)包干質(zhì)量的把控積累造價審核案例，編制成冊設(shè)立造價核算小組對于審核過程中發(fā)現(xiàn)的優(yōu)秀做法，典型案例，匯編成冊，下發(fā)各區(qū)域?qū)D紙、做法、指標(biāo)、定價、界面爭議等問題進行全方位審核4251表單、口徑、指引3聘請二審咨詢公司形成標(biāo)準(zhǔn)表單，統(tǒng)一指標(biāo)口徑編制工作指引審減過大，負面案例公示對地區(qū)公司提交成果的工程量進行把控核減超過一定比例，做成負面案例，全集團公示

，讓各區(qū)域認真把關(guān)九大要點之四：組織轉(zhuǎn)包干啟動會項目啟動會：代表項目正式開始，有目標(biāo)、思路和方法，有計劃、節(jié)點與分工心理層面時間層面分工層面領(lǐng)導(dǎo)層面以會議形式明確一個點，正式進入轉(zhuǎn)包干。正式公布完成節(jié)點，提出各方配合節(jié)點要求有分工，有責(zé)任，通過正式會議增強各方配合意識讓項目總為轉(zhuǎn)包干工作代言，并且保駕護航九大要點之五：明確做法、界面、歸口明確做法：區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)建筑做法簽字確認，集團防水標(biāo)準(zhǔn)建筑做法簽字確認【關(guān)注要點一】：因不同項目對于“建筑做法”和“防水做法”略有區(qū)別，故需要項目簽字確認；【關(guān)注要點二】：對于保溫做法以“節(jié)能計算書”為準(zhǔn)，而是不是一“標(biāo)準(zhǔn)建筑做法”為準(zhǔn)【關(guān)注要點三】：“標(biāo)準(zhǔn)建筑做法”與“圖紙做法”矛盾的地方，應(yīng)提出答疑確認；界面劃分：“各分期的界面劃分“與”各專業(yè)的界面劃分“要進行簽字確認；【關(guān)注要點一】：特別注意如果各分期地庫為整體地庫，分期分界線劃分要注意以下方面：后澆帶鋼筋混凝土的澆筑劃分、分期交付臨時維護形式確定、分期安裝系統(tǒng)的整體性等?！娟P(guān)注要點二】：除常規(guī)各專業(yè)的界面劃分，需要特別關(guān)注“總包與土方的界面劃分”、“總包與精裝的界面劃分”、“總包與園林的界面劃分”、“報建圖與實施圖不一致的特別說明”成本歸口：總體原則是，誰受益誰分?jǐn)偅瑸槟膫€業(yè)態(tài)服務(wù)就計入哪個業(yè)態(tài)。【關(guān)注要點一】：地庫與商鋪共用的墻體，計入地庫；【關(guān)注要點二】：人防與非人防共用的墻體計入人防；【關(guān)注要點三】：地庫頂板與首層共用的樓板計入地庫；九大要點之六：全程把控轉(zhuǎn)包干過程答疑把控提問質(zhì)量把控提問頻次把控提問格式有業(yè)態(tài)，有樓棟、有樓層、有部位，問題完整、可追溯；盡量分階段集中提問額，有條件采用答疑會形式；區(qū)分專業(yè)，格式統(tǒng)一把控回復(fù)質(zhì)量把控掃描質(zhì)量把控答疑出口盡量采用復(fù)印機掃描，要