PAGE南京中海地產(chǎn)中海南京鳳凰項目市場定位報告南京中海鳳凰項目市場定位報告目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章項目與區(qū)域解析 2第一節(jié)項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標 2第二節(jié)項目地理位置及四至 4第三節(jié)項目區(qū)域環(huán)境 5第五節(jié)區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 6第六節(jié)小結(jié) 7第二章市場環(huán)境分析 9第一節(jié)宏觀政策環(huán)境 9第二節(jié)南京整體經(jīng)濟運行狀況 10第三節(jié)南京房地產(chǎn)供求關(guān)系及發(fā)展趨勢 12第四節(jié)重點片區(qū)房地產(chǎn)市場分析 15第三章南京豪宅市場分析 27第一節(jié)南京豪宅市場情況 27第二節(jié)南京豪宅區(qū)域板塊劃分 30第三節(jié)南京豪宅的購買特征 35第四章消費者調(diào)研 38第一節(jié)高端住宅消費者調(diào)研 38第二節(jié)酒店式公寓消費者調(diào)研 42第三節(jié)商業(yè)物業(yè)消費者調(diào)研 46第四節(jié)辦公物業(yè)消費者調(diào)研 50第五節(jié)消費者調(diào)研小結(jié) 53第五章競爭及參考市場分析 55第一節(jié)板塊競爭分析 55第二節(jié)直接競爭樓盤分析 61第六章案例專題研究 75第一節(jié)國內(nèi)典型案例分析 75第二節(jié)南京類比案例專題解析 77第三節(jié)大盤定位策劃借鑒 86第七章市場定位綜合分析 89第一節(jié)、SWOT分析 89第二節(jié)、公司經(jīng)營目標分析 91第三節(jié)、項目發(fā)展模式確定 93第八章市場定位 95第一節(jié)整體市場定位 95第二節(jié)住宅市場定位 99六、產(chǎn)品的研發(fā)和創(chuàng)新建議 116第三節(jié)酒店式公寓定位 116第四節(jié)商業(yè)物業(yè)定位 120第五節(jié)辦公物業(yè)定位 133第九章總體開發(fā)建議 141第一節(jié)總體開發(fā)建議 141第二節(jié)分期開發(fā)建議 145第十章啟動區(qū)開發(fā)建議 148第一節(jié)啟動區(qū)選址 148第二節(jié)啟動區(qū)組團——目標客群定位 148第三節(jié)啟動區(qū)產(chǎn)品定位 148第四節(jié)啟動區(qū)價格定位 149

第一章項目與區(qū)域解析第一節(jié)項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標【地塊規(guī)劃技術(shù)指標】用地面積：用地總面積212362.1平方米，其中市政配套用地面積24301.2平方米,配套小學及加油站用地面積18500平方米,實際出讓面積169560.9平方米。規(guī)劃用地性質(zhì)：二類居住、商業(yè)混合用地；物業(yè)類型：辦公、商業(yè)、酒店式公寓、住宅；容積率：≤3.35建筑密度：≤35%綠地率：≥30%建筑面積：其中可建住宅面積約40萬平方米，酒店式公寓約5萬平方米，商業(yè)約10萬平方米（集中式商業(yè)約6.5萬平方米、底鋪約3.5萬平方米），辦公樓約2萬平方米。【地塊規(guī)劃要點】在規(guī)劃紅線范圍內(nèi)允許布置住宅、商業(yè)設(shè)施（包括商業(yè)服務(wù)、商務(wù)辦公和酒店式公寓）、教育設(shè)施、加油站和社區(qū)服務(wù)以及相關(guān)的配套設(shè)施。在居住（包括住宅的社區(qū)服務(wù)配套設(shè)施）和商業(yè)設(shè)施用地中，居住建筑規(guī)模與商業(yè)設(shè)施規(guī)模的比例為7：3，商業(yè)設(shè)施中，商業(yè)服務(wù)的規(guī)模不得小于7萬平方米，酒店式公寓的規(guī)模不得超過商業(yè)設(shè)施面積的30%。規(guī)劃用地范圍內(nèi)應(yīng)設(shè)置24班小學用地1.4公頃，加油站用地0.45公頃（應(yīng)沿清涼門大街，設(shè)置于規(guī)劃用地東北角），社會停車場0.1公頃（可結(jié)合沿河開放空間設(shè)置），公共集中綠地0.6公頃（應(yīng)于規(guī)劃用地的東北角，沿清涼門大街集中布置）。項目地塊目前現(xiàn)狀示意圖第二節(jié)項目地理位置及四至本地塊位于河西板塊和城中板塊交界區(qū)域。清涼門大街和漢中門大街是河西通向新街口、鼓樓等城市中心區(qū)域的主干道。地塊與傳統(tǒng)劃分的城中板塊僅一河之隔，雖然地處河西，但是在擁有優(yōu)越的自然景觀資源同時仍可共享城中完善成熟的生活配套設(shè)施。同時地塊距離城市核心CBD僅2.5公里的距離，承擔著城中板塊西擴的重要任務(wù)。清涼門大街和漢中門大街是河西板塊通向新街口、鼓樓等城市中心區(qū)域的主干道。未來地鐵二號線在漢中門大街設(shè)站點，距本項目約300米。地塊區(qū)位與周邊資源分布圖示土地坐落：東至鳳凰東街，南至鳳凰西街，西至北圩路，北至清涼門大街。地塊北端清涼門大街地塊西端北圩路地塊南端鳳凰西街地塊東端鳳凰街第三節(jié)項目區(qū)域環(huán)境【地塊現(xiàn)狀】項目地塊內(nèi)部目前為毛地，除東側(cè)有高差之外，其余大部分片區(qū)地勢平坦，內(nèi)有工廠（玉環(huán)公司、汽車修理、玻璃器皿廠等）、學校（新華電腦專修學院）、大型餐飲（金碧輝煌）、住宅區(qū)、沿街商鋪、蘇果超市、金鳳凰農(nóng)貿(mào)市場等，業(yè)態(tài)復雜。【周邊環(huán)境及配套】地塊位于鼓樓區(qū)，周邊人文氣息濃郁，生活配套完善，自然景觀優(yōu)美，是南京著力打造的城市“中央居住圈”重要的組成部分之一。公交線路：18W、152W、128W、23W、20W、43W、60W等零售服務(wù)：蘇果社區(qū)店、好又多超市、歐尚超市等金融：中國銀行、民生銀行、建設(shè)銀行、工商銀行醫(yī)療衛(wèi)生：江蘇省人民醫(yī)院、南京口腔醫(yī)院門診部、省中醫(yī)院、腦科醫(yī)院教育科研：南京中醫(yī)藥大學、南京醫(yī)科大學、南京審計學院、曉莊師范學院、南京師范大學、河海大學、省教育學院、莫愁新寓小學、鳳凰西街小學自然人文：石頭城、秦淮河、清涼山、莫愁湖等學區(qū)：小學學區(qū)為鳳凰街小學，中學學區(qū)每年搖號決定，2021年本區(qū)域中學學區(qū)為南京四中（省重點中學）第五節(jié)區(qū)域發(fā)展規(guī)劃【建設(shè)規(guī)劃】項目所在鳳凰片區(qū)是鼓樓區(qū)占地面積最大的改造建設(shè)項目，鼓樓區(qū)政府希望把鳳凰西街、鳳凰街打造成L形商業(yè)一條街，根據(jù)日后區(qū)域發(fā)展水平，有可能繼續(xù)擴大投資規(guī)模，對周邊商業(yè)進行整合。屆時，蔚藍之都、香港名店街、漫城將和鳳凰商貿(mào)片區(qū)一同串連成商業(yè)一條街，成為南京第二條“湖南路”，彌補河西中北部片區(qū)商業(yè)配套缺乏的狀況。按照《河西北部控制性詳細規(guī)劃》要求，鳳凰片區(qū)需要設(shè)置一定規(guī)模的商業(yè)設(shè)施（擴大社區(qū)級），服務(wù)周邊人口約8萬人，與龍江、江東門共同成為河西區(qū)域的區(qū)域次商業(yè)中心。規(guī)劃范圍:清涼門大街以南、秦淮河以西、鳳凰西街以北、北圩路以東區(qū)域。改造時間：五年左右。【交通規(guī)劃】地鐵二號線：作為國家重點基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目，地鐵二號線工程是一條連接主城中心和城市副中心的東西骨干線。其中一期工程西起河西繞城公路油坊橋以南的汪家村，東至馬群，全長25．145公里。一期工程沿線設(shè)19座車站，其中地下車站17座，地面站1座，高架站1座?？偼顿Y約人民幣105億元的二號線一期工程工期籌劃為42個月，預(yù)計將于2021年正式交付使用。地鐵二號線漢中門車站已經(jīng)開始動工修建，車站定址于項目地塊南側(cè)300米處的漢中門大街，目前已開工修建。【景觀改造】2021年年底，南京市開始制定秦淮河兩岸整體改造方案。2021年六月，政府批準規(guī)劃方案和具體實施意見。根據(jù)方案，2021年開始從三汊河入江口——武定門兩岸沿河建筑將全部改造，其中原來居住、辦公為主的建筑，底部一至二層將改造成為休閑旅游配套服務(wù)的商業(yè)設(shè)施。2021年8月底開始，南京市將投入巨資，對秦淮河一期12．5公里沿線進行改造，首先將對集慶門橋——清涼門橋兩岸所有影響景觀的建筑全部出新、改造，以協(xié)調(diào)景觀，同時計劃將沿線商業(yè)、住宅樓房的底層置換功能，開發(fā)商業(yè)，以期實現(xiàn)“繁華的河”這一目標。第六節(jié)小結(jié)本項目地理位置絕佳，自然景觀優(yōu)勢突出，人文環(huán)境好，項目周邊交通、教育等各類配套完善，使本地塊具備了開發(fā)高檔樓盤的基本素質(zhì)。本項目周邊人文氣息濃郁，高校林立，城市文脈的歸屬為本項目的價值提升增加利好。本項目地塊尚待拆遷體量較大，涉及內(nèi)容較廣，在拆遷周期和補償投入方面可能存在一定風險。本項目地塊周邊有一定商業(yè)基礎(chǔ)，但是商業(yè)形式較為單一。南京城市規(guī)劃方向定位本項目商業(yè)的層次應(yīng)該是區(qū)域次商業(yè)中心，鼓樓區(qū)關(guān)于“第二條湖南路”的區(qū)域規(guī)劃方向是本項目未來發(fā)展的重要支撐，項目規(guī)劃定位應(yīng)與政府規(guī)劃相契合，借勢造勢。本項目的上市供應(yīng)將會彌補主城區(qū)缺乏大型高檔社區(qū)供應(yīng)的空缺，因此建設(shè)南京“首選大型高檔住宅區(qū)”應(yīng)為本項目發(fā)展目標。第二章市場環(huán)境分析第一節(jié)宏觀政策環(huán)境一、國家經(jīng)濟發(fā)展形勢及宏觀房地產(chǎn)市場形勢從近幾年的經(jīng)濟發(fā)展情況看，國民經(jīng)濟發(fā)展總體形勢較好，國內(nèi)生產(chǎn)總值保持持續(xù)增長，物價穩(wěn)定，居民消費價格總水平不斷上漲，國家經(jīng)濟處于平穩(wěn)快速的增長階段。目前房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為我國經(jīng)濟發(fā)展的一個重要支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場體系已經(jīng)基本形成，房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重也已上升到一個不可或缺的地位。為了控制房價過快增長，抑制投資過熱，國家連續(xù)出臺了兩次“國八條”，然而房價上升之勢依舊不減，之后“國六條”應(yīng)運而出，表明政府整治房地產(chǎn)行業(yè)的決心。二、相關(guān)房地產(chǎn)政策本項目可能產(chǎn)生的影響【可能的不利影響】“自2021年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。”該條政策將會對大面積住宅的市場供應(yīng)造成影響，抑制消費者購房信心。對本項目而言，須解決大體量的高端住宅供應(yīng)通過規(guī)劃審核這一問題。“加強拆遷計劃管理，合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度?！辈疬w進度和規(guī)模的控制是否得當，很大程度是影響本項目能否順利發(fā)展完畢，獲得預(yù)期效益的關(guān)鍵。營業(yè)稅的征收增加了短期投機者的交易成本，同時對長線投資者的信心也有一定程度的影響。對首付比例的提高一方面控制了投資性購房者的數(shù)量，另一方面也促使購房者對面積的追求更加理性。近期南京取消了對產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售許可證的發(fā)放，這使得商業(yè)地產(chǎn)又喪失了一個的經(jīng)營和銷售的途徑，而本項目商業(yè)面積較多，這一政策的實施，無疑增加了該項目商業(yè)運作的難度?！究赡艿挠欣绊憽看髴粜凸?yīng)減少，市場機會凸現(xiàn)。面對政策調(diào)控力度的加強，眾多開發(fā)企業(yè)紛紛將產(chǎn)品面積調(diào)整到90平方米以下。而從南京上半年市場供銷情況來看，大面積戶型產(chǎn)品供銷兩旺，城中片區(qū)更是出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，因此本項目的市場機會大幅增加。隨著拆遷規(guī)模的進一步控制，政府對市區(qū)拆遷土地的出讓將越來越謹慎，本項目土地資源稀缺的優(yōu)勢將進一步凸現(xiàn)。二手房交易的成本的增加間接被轉(zhuǎn)嫁給購房者，在一定程度上促使很多購房者轉(zhuǎn)向商品房市場，如何增強本項目的市場關(guān)注和優(yōu)勢，成為吸引這部分客戶的重點。三、小結(jié)房地產(chǎn)宏觀政策調(diào)控是在固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資快速增長，房地產(chǎn)價格持續(xù)居高不下，市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡等背景下應(yīng)運而生的。近期的一系列相關(guān)政策圍繞抑制房價上漲過快的目的，通過調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)對營業(yè)稅及個人所得稅額的控制等手段打擊投機炒房行為，穩(wěn)定住房價格；通過對土地拍賣、房地產(chǎn)交易等環(huán)節(jié)中對開發(fā)企業(yè)的約束，保證市場行為的規(guī)范，最終保障房地產(chǎn)行業(yè)良好有序的發(fā)展。對本項目而言，一方面大體量高端住宅的規(guī)劃審核、地塊拆遷規(guī)模和進度的控制是必須解決的棘手問題，另一方面營業(yè)稅征收對投資者購房決策的影響、個人住房按揭貸款首付款比例的提高、產(chǎn)權(quán)式商鋪的銷售許可的停止發(fā)放等數(shù)個政策也和本項目息息相關(guān)。全城大戶型的供應(yīng)減縮、城市范圍土地的拆遷控制、營業(yè)稅和二手房交易所得稅的征收也給本項目帶來了潛在的市場機會。因此在本項目開發(fā)時要注重結(jié)合區(qū)域資源，突出項目的稀缺和地段優(yōu)勢，盡量規(guī)避宏觀調(diào)控帶來的負面影響，將本項目的區(qū)位優(yōu)勢及產(chǎn)品優(yōu)勢發(fā)揮到極致。第二節(jié)南京整體經(jīng)濟運行狀況一、南京近幾年GDP總量走勢“十五”以來南京經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展，GDP年均增幅超過15%，增長速度均高于全國和全省平均水平。二、南京近幾年經(jīng)濟增長速度近年來南京市經(jīng)濟一直保持較為快速的增長勢頭，從2021年開始，南京市國民生產(chǎn)總值的漲幅一直保持在20%以上。三、南京近幾年人均可支配收入走勢2021年以來南京人均可支配收入不斷增長，基本保持和城市GDP相近的增幅，城市居民消費水平不斷提高。四、南京近幾年人均居住面積走勢(數(shù)據(jù)來源：南京市統(tǒng)計局)城市人均居住面積從2021年的10.1㎡增加到2021年的24.3㎡，5年的時間增長幅度達到140%。五、南京整體經(jīng)濟運行情況小結(jié)城市宏觀經(jīng)濟的高速發(fā)展為房地產(chǎn)市場創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟環(huán)境，提供了發(fā)展的有利條件；經(jīng)濟的快速增長為南京市未來的發(fā)展積蓄了強勁動力，可以預(yù)見未來南京市經(jīng)濟將行進的更加穩(wěn)??；可支配收入的提高預(yù)示著居民具有了更高的購買力；居住市場容量的不斷擴大成為房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的有力保障。第三節(jié)南京房地產(chǎn)供求關(guān)系及發(fā)展趨勢一、房地產(chǎn)投資雖受政策影響小幅波動，但依然保持增長態(tài)勢2021年以來南京房地產(chǎn)市場投資額始終保持增長的態(tài)勢，投資額度基本保持在GDP總量的10%左右。2021年以來南京房地產(chǎn)投資持續(xù)保持較高的增幅，但是由于受到宏觀政策（2021年“國八條”，2021年4月“國六條”）調(diào)控的影響，在2021年和2021年5月，房地產(chǎn)投資增幅有所回落，但仍然保持小幅上漲的態(tài)勢。二、房地產(chǎn)市場逐步進入正規(guī)，呈現(xiàn)供銷兩旺的局面2021年以來房地產(chǎn)市場供銷比由2021年的1：0.89調(diào)整到2021年的1:1.1～1.3這樣正常發(fā)展的范圍內(nèi)。南京房地產(chǎn)市場經(jīng)過幾年的發(fā)展逐漸步入正軌，市場呈現(xiàn)供銷兩旺的局面。三、商品房銷售價格保持穩(wěn)步上升2021年以來南京房地產(chǎn)銷售均價保持上漲的勢頭，年平均增長幅度為8.1%，2021年銷售均價為4820元/㎡。四、2021年上半年房地產(chǎn)市場供應(yīng)受政策影響有所回落2021年上半年全市商品房供應(yīng)情況詳表（單位：萬㎡）指標商品房商品住宅上市面積同比增幅占全市比例上市面積同比增幅占全市比例全市372.92-11.55%100%291.31-11.07%100%江南八區(qū)168.17-27.41%45.10%126.26-30.65%43.34%城東12.78-33.01%3.43%12.73-31.28%4.37%河西44.34-62.55%11.89%34.97-64.06%12%城北46.58132.11%12.49%42.95136.69%14.74%城南24.55-14.66%6.58%18.49-29.1%6.35%城中36.7231.23%9.85%14.3994.27%4.95%江寧88.877.33%23.83%66.613.72%22.87%仙西3.2-81.720.86%2.73-81.290.94%江北123.56114.55%33.13%98.44121.10%33.79%受宏觀政策調(diào)控的影響，2021年上半年南京市商品房供應(yīng)量比去年同期下降了11.55%，商品住宅的供應(yīng)量也有一定程度的下降。從全市商品房和商品住宅的供應(yīng)情況來看，江寧、江北板塊的供應(yīng)量超過全市50%的比例。從河西板塊情況來看，市場供應(yīng)同比減少了60%以上，一方面由于河西北部無土地供應(yīng)影響，另一方面奧體區(qū)域受2021年市場供銷危機的影響，推盤幅度減弱，這兩個原因造成河西市場供應(yīng)大幅度減少。五、2021年上半年預(yù)售商品房交易逐步回暖2021年上半年全市商品房銷售情況詳表（單位：萬㎡）指標商品房商品住宅銷售面積同比增幅占全市比例銷售面積同比增幅占全市比例全市518.9328.35%100%432.5118.37%100%江南八區(qū)237.888.87%45.84%205.058.62%47.41%城東19.21-6.18%3.7%18.84-4.2%4.36%河西98.6343.24%19.01%88.2734.54%20.41%城北30.55-6.21%5.89%27.9-11.81%6.45%城南38.6215.5%7.44%36.4314.7%8.42%城中38.05-27.77%7.33%21.09-34.08%37.34%江寧127.1839.82%24.51%107.6728.00%24.89%仙西12.8222.47%2.47%12.5254.2%2.9%江北164.1617.260%31.63%119.78129.52%27.69%(數(shù)據(jù)來源：南京市房產(chǎn)局統(tǒng)計)2021年上半年全市商品房銷售面積518.93平方米,同比增幅28.35%。銷量增幅最大的板塊是河西板塊。城中板塊由于銷售價格逐步走高，同時市場供應(yīng)以較大面積為主，受政策影響較為明顯，因而出現(xiàn)市場銷售回落的態(tài)勢。五、展望與小結(jié)房地產(chǎn)市場投資受政策影響較明顯，但始終保持增長的態(tài)勢；南京房地產(chǎn)市場供銷兩旺，銷售價格保持合理的空間穩(wěn)步上揚；06年上半年市場供應(yīng)受政策影響有所回落，但是銷售情況良好，市場觀望狀態(tài)逐步減弱；城中板塊供應(yīng)面積雖然保持90%以上的增幅，但是供不應(yīng)求的局面依然保持。第四節(jié)重點片區(qū)房地產(chǎn)市場分析板塊區(qū)位圖（河西片區(qū)、城中片區(qū)）一、南京河西區(qū)域房地產(chǎn)市場分析1、河西板塊簡述河西區(qū)域位于南京主城的西部，西臨長江，東依外秦淮河，與南京老城相鄰，與江心洲及江北新市區(qū)隔江相望。通常將河西板塊又細化成三個子板塊：漢中門大街以北為北部，或稱龍江片區(qū)；漢中門大街至興隆大街之間為中部，或稱南湖片區(qū)；興隆大街以南為南部，或稱奧體片區(qū)。因河西板塊范圍較大，不同區(qū)域的供銷特征不盡相同，因此為提高參考價值，以下分析僅限于本地塊周邊區(qū)域，大致范圍包括龍江片區(qū)和南湖片區(qū)的北部,即河西北板塊。2、河西住宅物業(yè)市場情況市場呈現(xiàn)供銷兩旺區(qū)域市場2021年至2021年上半年運行基本穩(wěn)定，多數(shù)項目銷售情況良好。2021年板塊總銷售量為27.29萬平方米，2021年上半年總銷售量為14.98萬平方米；2021年上半年住宅供銷比約為1:1.07。河西供銷主力戶型面積在2021年全年的住宅銷售中，100～160㎡的銷售量占了總量的83％，而其中110～120㎡、130～140㎡區(qū)間的銷售率最高，均超過80％，相比于其它板塊，龍江的暢銷面積略為偏大。區(qū)域代表項目銷售均價以區(qū)域內(nèi)目前住宅主力銷售均價一般在7000～7500元/㎡范圍，在全市處于較高水平。與去年同期相比，價格漲幅在500～800元/㎡左右，平均漲幅約為7～8％。區(qū)域后期開發(fā)量當前銷售的各項目，多數(shù)僅為第一期上市。后期仍有較高的后續(xù)量，目前已知項目的節(jié)余量為45萬平方米。區(qū)域主要在售項目節(jié)余量統(tǒng)計項目節(jié)余量項目節(jié)余量海德衛(wèi)城12萬平方米西城嵐灣4萬平方米天水濱江約10萬平方米龍鳳玫瑰園13萬平方米2021年以來共出讓6幅地塊，除本項目外，另5幅地塊約可提供27萬平方米的上市量，而本項目的開發(fā)總量近60萬平方米。2021～2021年周邊土地出讓一覽表土地編號坐落出讓面積（㎡）容積率用地性質(zhì)建筑面積（㎡）NO.2021G38清涼門大街以南，湛江路以西24465.32.2～2.4居住、商業(yè)、辦公、文化娛樂混合用地56270.19NO.2021G39清涼門大街以南41063.82.2～2.4二類居住用地94446.74NO.2021G40漢中門大街以北11665.71.6二類居住用地18665.12NO.2021G95南京市鼓樓區(qū)鳳凰西街與江東北路交叉口北側(cè)16792.12.2～2.6二類居住用地40301.04NO.2021G98南京市鼓樓區(qū)江東北路23452.22.8二類居住用地65666.16NO.2021G14鳳凰片169560.93.35二類居住、商業(yè)混合用地568029.02(數(shù)據(jù)來源：南京市房產(chǎn)局統(tǒng)計)綜合上表統(tǒng)計，區(qū)域內(nèi)已確定的潛在供應(yīng)量約為130萬平方米，其中住宅約為100萬平方米。預(yù)計將在未來3～4年內(nèi)陸續(xù)上市，每年的住宅上市量大約在30萬平方米左右。【住宅市場小結(jié)】本項目所在片區(qū)長期以來被看作南京的高尚人文社區(qū)，周邊居住人群以高校教師、政府公務(wù)員等高素質(zhì)人群為主。區(qū)域房地產(chǎn)市場供銷兩旺的局面；2021年上半年區(qū)域住宅新增上市量為14萬平方米，同期銷售量為14.98萬平方米，供銷比為1:1.07；區(qū)域住宅市場的主力供銷集中在100～160㎡的戶型面積，在售項目的主力價格一般在7000～7500元/㎡；隨著該區(qū)域的不斷發(fā)展，后期生活配套不斷完善，整個區(qū)域?qū)l(fā)展成為以中高端項目為主、兼顧商業(yè)、生活、交通等配套的高尚居住區(qū)；預(yù)計河西未來3-4年，每年住宅上市量約為30萬平米。3、河西商業(yè)物業(yè)市場情況片區(qū)商業(yè)供應(yīng)量大帶來銷售壓力整個河西板塊的商業(yè)供應(yīng)量較大，價格起點較高，但是去化速度相對較慢。在初期消費支撐人流相對較少的情況下，無論租金還是經(jīng)營收益都難以滿足初期售價。從河西片區(qū)（河西中部片區(qū)為主）規(guī)劃總體供應(yīng)量來看達到100萬平米，待上市量也達到41.5萬平米，因此未來河西商業(yè)地產(chǎn)的競爭將會非常激烈。河西（中部片區(qū)）商業(yè)地產(chǎn)供銷信息統(tǒng)計總體供應(yīng)量已上市量銷售量待上市量價格水平規(guī)劃100萬28.5萬方約9.5萬方41.5萬方CBD店鋪商業(yè)均價在1.5萬元/左右（數(shù)據(jù)來源于統(tǒng)計局）河西片區(qū)商業(yè)物業(yè)銷售均價河西片區(qū)商業(yè)物業(yè)的銷售均價集中在8000—12021元/平米范圍內(nèi)。項目周邊存在一定商業(yè)氛圍，但檔次有待提升目前河西片區(qū)一些居民區(qū)集中地段（如清涼門大街、集慶門大街等地段）已有一定商業(yè)氛圍，但是商家形象檔次較差、經(jīng)營內(nèi)容相對單一（龍江片區(qū)除外），服務(wù)人群的規(guī)模較小，且都是以周邊居住區(qū)生活配套服務(wù)為主。河西片區(qū)（項目周邊）現(xiàn)有商家信息統(tǒng)計經(jīng)營內(nèi)容數(shù)量（家）煙酒店12餐飲75服飾23銀行19郵局1醫(yī)院（診所）7菜場2超市（水果超市）18休閑（美容、美發(fā)、棋牌、茶社、俱樂部、足療等）44藥房21配套（寵物、中介、通訊、網(wǎng)絡(luò)、洗衣、攝影、汽修、文具、眼鏡、裝潢、花店、音像、家政等）73西點、冷飲10(數(shù)據(jù)來源：市調(diào)統(tǒng)計)【河西商業(yè)物業(yè)市場小結(jié)】1、片區(qū)商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量較大，規(guī)劃商業(yè)總體量達100萬平米，未來市場競爭較為激烈；河西片區(qū)商業(yè)物業(yè)的銷售均價集中在8000—12021元/平米范圍內(nèi)；片區(qū)商業(yè)物業(yè)檔次、形象及功能性有待提升。4、河西辦公物業(yè)市場05年7月—06年7月河西板塊供銷分析

(數(shù)據(jù)來源：南京市房產(chǎn)局統(tǒng)計)2021年7月至2021年7月河西板塊辦公物業(yè)上市總量為102779平米，銷售總量為56015平米。河西板塊辦公物業(yè)銷售主要以奧體片區(qū)為主，河西中片及北片也有少量銷售。05年7月—06年7月河西板塊供銷比情況(數(shù)據(jù)來源：南京市房產(chǎn)局統(tǒng)計)05年7月—06年7月河西板塊銷售價格整體看來，河西板塊寫字樓銷售均價呈穩(wěn)定上升趨勢，河西中片主力成交均價在7000—8000元/平米，北片則集中在8000—9000元/平米，奧體板塊集中在5000—7000元/平米。其中河西北片仍然是辦公物業(yè)成交均價最高的片區(qū)，奧體板塊相對較低，主要原因在于奧體板塊目前供應(yīng)產(chǎn)品多為多元化產(chǎn)品。(數(shù)據(jù)來源：南京市房產(chǎn)局統(tǒng)計)【河西辦公物業(yè)市場小結(jié)】05年7月—06年7月，河西辦公物業(yè)市場上市量約為10萬平米，其上市量主要集中在奧體板塊；過去一年河西辦公物業(yè)銷售總量約為5.6萬平米，也主要集中在奧體板塊；從該片區(qū)辦公物業(yè)的銷售價格來看，由河西北片、中片至奧體板塊銷售均價依次下??；河西片區(qū)未來三年寫字樓物業(yè)市場供應(yīng)量約為100萬平米，市場競爭將會空前激烈。二、城中板塊房地產(chǎn)市場分析1、城中住宅物業(yè)市場情況2021年上半年，城中供應(yīng)量增長較快2021年上半年，住宅上市量為14.39萬平方米，同比增長94.27％，主要集中在新開盤的恒隆花園、宏圖上福園等項目。2021年上半年，城中商品房銷售面積下降2021年上半年，城中板塊商品房銷售量為38.05萬平方米，同比減少27.77％，其中商品住宅的銷售量為21.09萬平方米，同比減少34.08％。受連續(xù)兩年宏觀調(diào)控的影響，高檔住宅的部分消費被抑制，但2021年上半年住宅供銷比約為1:1.47，顯示出城中的住宅仍然很受高端客戶青睞。暢銷面積集中在80～120㎡和140～160㎡兩個面積區(qū)間2021年上半年城中的商品房銷售，主要集中在80～120㎡和140～160㎡兩個面積區(qū)間，供銷比在1:2.5～1:3之間；而120～140㎡作為傳統(tǒng)的主力供應(yīng)面積，因供應(yīng)量偏大，導致目前的供銷比不到1:0.6，供大于求比較明顯。(數(shù)據(jù)來源：南京市房產(chǎn)局統(tǒng)計)成交均價8822元/㎡，相對2021年底有較大幅度的提升(數(shù)據(jù)來源：南京市房產(chǎn)局統(tǒng)計)2021年上半年，城中住宅成交均價一路攀升，已經(jīng)從2021年12月的8087元/㎡升至2021年6月的8822元/㎡。同時8000～9000元/㎡價格段成為2021年成交的主力，成交量超過7萬平方米；而8000元/㎡以上的住宅成交量超過11萬平方米，比去年有所上升。城中住宅市場未來供應(yīng)量對城中板塊在售住宅項目的結(jié)余量進行統(tǒng)計，得出城中在售項目的住宅總結(jié)余量約為30萬平方米。自2021年以來，城中地區(qū)尚有八幅住宅用地出讓后未開發(fā)上市，其總開發(fā)量為46萬平方米，其中住宅總量約25～30萬平方米。綜合統(tǒng)計，城中地區(qū)的潛在住宅供應(yīng)量約為60萬平方米，按2021年上半年銷售21萬平方米計，大約1.5～2年的時間即可全部銷售完畢；且城中地區(qū)的住宅歷來供小于求，因此后期住宅市場銷售壓力較少，各項目的市場競爭態(tài)勢較弱。【城中住宅市場小結(jié)】城中板塊具有完善的配套、便捷的交通優(yōu)勢，房地產(chǎn)項目一向具有良好的保值升值特點；雖然受連續(xù)兩年宏觀調(diào)控的影響，2021年上半年住宅銷售量下降；但同期住宅供銷比約為1:1.47，仍表現(xiàn)出供不應(yīng)求；各項目的成交均價節(jié)節(jié)攀升，目前普遍在8000元/㎡以上，2021年6月的住宅成交均價為8822元/㎡，部分項目的銷售單價已經(jīng)超過萬元；受單價過高影響，城中項目近期開始減少單套面積，而部分高檔項目則仍然以大面積戶型為主，因此導致城中住宅的暢銷面積集中在80～120㎡和140～160㎡兩個面積區(qū)間；受土地稀缺性因素影響，城中板塊后期的供應(yīng)量預(yù)計將逐步下降，上市項目數(shù)量也將有所減少，板塊發(fā)展將持續(xù)走高檔路線；南京城中板塊住宅市場歷來供小于求，后期潛在供應(yīng)量約60萬平方米，總體來看該區(qū)域近年來住宅市場供需基本平衡，長期來看住宅銷售前景良好。2、城中商業(yè)物業(yè)市場05年7月—06年7月城中商業(yè)物業(yè)上市量/銷售量(數(shù)據(jù)來源：南京市房產(chǎn)局統(tǒng)計)05年7月—06年7月，城中商業(yè)物業(yè)的上市量超過10萬平米，銷售量約為13萬平米；上市量多集中在06年1月—4月上市，而主要銷售去化集中在05年底至06年初。05年7月—06年7月城中商業(yè)物業(yè)累計供銷比(數(shù)據(jù)來源：南京市房產(chǎn)局統(tǒng)計)05年7月—06年7月城中商業(yè)物業(yè)市場的累計供銷比變化趨勢，供銷比在1.1—1.3之間輕微浮動，可以看出城中商業(yè)物業(yè)呈現(xiàn)出供略大于求的態(tài)勢。05年7月—06年7月城中商業(yè)物業(yè)成交均價(數(shù)據(jù)來源：南京市房產(chǎn)局統(tǒng)計)城中商業(yè)物業(yè)05年7月—06年7月成交均價的走勢來看，該片區(qū)商業(yè)物業(yè)的價格主要區(qū)間段為11000—16000元/平米。【城中商業(yè)物業(yè)市場小結(jié)】城中商業(yè)物業(yè)市場在過去一年約有10萬平米的上市量，和河西、江寧、江北的商業(yè)供應(yīng)相比體量較?。怀侵猩虡I(yè)物業(yè)過去一年銷售量超過13萬平米，超過同期上市量，但累計供銷比約為1.1—1.3，城中商業(yè)物業(yè)市場仍呈現(xiàn)出供大于求的態(tài)勢；城中商業(yè)物業(yè)的價格水平在全城來講仍處于較高水平，成交均價約為11000—16000元/平米；3、城中辦公物業(yè)市場城中辦公物業(yè)銷售價格根據(jù)網(wǎng)尚研究機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，2021年7月城中板塊以10606元/平米的寫字樓成交均價遠遠領(lǐng)先于其他板塊，主要原因在于城中聚集了較多的高檔寫字樓。未來南京城中辦公物業(yè)市場供應(yīng)未來三年城中辦公存量與潛在物業(yè)體量至少有90萬平米（其中不含約100萬平米的河西新城），將集中于2021年前大量面市。根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，南京主城區(qū)未來三年辦公供應(yīng)量約90萬平米，其中可統(tǒng)計的新增供應(yīng)分布為：新街口地區(qū)約有24.8萬平米、長江路地區(qū)約有18.4萬平米、珠江路地區(qū)約有10.8萬平米、鼓樓至中央路段地區(qū)約有17.2萬平米。南京未來寫字樓市場供應(yīng)情況詳表區(qū)域項目名/地塊名用地性質(zhì)總建面積（平米）辦公面積（平米）開發(fā)進度新街口國際金融中心商、辦——73370施工中中銀大廈金融2624020210施工中金輪國際大廈商、辦、住9825045720施工中新街口鐵管巷A地塊商、辦、金、公7335974000拆遷中鐵管巷C地塊商、辦、金、公40932拆遷中淮海路地塊商、辦4700030000未拆遷長江路鄧府巷地塊商、辦、住22021080000施工中凱潤金城商、辦、住20210080000施工中德基廣場商、辦、工中珠江路龍世商務(wù)中心商、辦6548.44400施工中華威項目商、辦——40000施工中同仁大廈商、工中高家酒館地塊商、辦、停車19600儲備中鼓樓－中央路紫峰廣場商、辦、住21700082021施工中南京國際廣場商、辦、住42021083081施工中長發(fā)·虹橋地塊商業(yè)、金融7524.545000拆遷中新城市廣場商業(yè)、辦公酒店式公寓9000011000施工中(數(shù)據(jù)來源：根據(jù)南京國土局土地出讓資料統(tǒng)計)【城中寫字樓物業(yè)市場小結(jié)】城中目前寫字樓銷售均價為10606元/平米，遠遠高于其他板塊；南京主城區(qū)未來三年辦公供應(yīng)量約90萬平米，未來寫字樓競爭，尤其是高檔寫字樓競爭將在城中板塊表現(xiàn)的尤為激烈。第三章南京豪宅市場分析第一節(jié)南京豪宅市場情況一、南京豪宅市場歷年銷售狀況2021年——2021年上半年南京120萬以上豪宅市場銷量時間2021年2021年上半年總價范圍120萬-150萬≥150萬120萬-150萬≥150萬高端公寓372（套）602（套）325（套）264（套）別墅695（套）527（套）271（套）46（套）總計1067（套）1129（套）596（套）310（套）（注：該統(tǒng)計數(shù)據(jù)由南京市網(wǎng)上房產(chǎn)統(tǒng)計獲得，2021年之前數(shù)據(jù)由于統(tǒng)計缺失，無法準確計算。）2021年南京豪宅市場共成交總價在120萬-150萬之間的豪宅1067套（包括別墅），150萬以上豪宅1129套（包括別墅）；2021年上半年成交總價在120-150萬之間豪宅596套（包括別墅），150萬以上的豪宅310套。從數(shù)據(jù)比較來看，2021年上半年的成交數(shù)據(jù)接近2021年成交數(shù)據(jù)的一半，豪宅市場基本保持一個穩(wěn)定發(fā)展的趨勢。從公寓的成交數(shù)據(jù)來看，2021年上半年的120-150萬總價的公寓成交量為325套，接近2021年全年的總量，150萬以上的公寓成交264套，接近05年全年的一半，這一數(shù)據(jù)顯示高端公寓市場保持穩(wěn)步增長的態(tài)勢。豪宅市場保持穩(wěn)定態(tài)勢。高端公寓市場銷量持續(xù)增長，銷售數(shù)據(jù)保持一定的增長，尤其是120-150萬總價區(qū)間的公寓。二、南京豪宅市場容量初判隨著南京國民經(jīng)濟的不斷發(fā)展，各項經(jīng)濟指標的不斷增長，南京居民恩格爾系數(shù)以0.8%的速度不斷減少，居民可支配收入每年保持8%左右的增長，南京居民購房的經(jīng)濟基礎(chǔ)持續(xù)增長，對居住的要求水準不斷提高，在一定程度上也促進了豪宅市場容量的不斷擴張。2021年-2021年南京人均居住消費指標該數(shù)據(jù)來源：南京統(tǒng)計局針對南京豪宅市場的容量，我們進行以下的粗略估計：南京2021年-2021年居民個人存款總額從1253.85億元增長到1677.49億元，年增長幅度超過了10%。同期南京居民總數(shù)從572.23萬增加595.8萬，年增長幅度保持在1.8%左右。根據(jù)著名意大利經(jīng)濟學家發(fā)現(xiàn)的80/20法則（即20%的人占有80%的個人財富）及第一階層和第二階層又約占總戶數(shù)8.7%，占據(jù)全部財富的60.08%的原則，估算南京富裕階層約為19.2萬戶，存款總額約為1008億元。根據(jù)南京統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)以及南京2021年房地產(chǎn)市場銷售金額統(tǒng)計，2021年南京市個人不動產(chǎn)投資和存款比例約為1：4.2，則南京富裕階層每年用于房地產(chǎn)投資為240億元。如果按照上述統(tǒng)計，以120萬元為一個單位計算，每年市場可消化20210套，按照150萬元為一個單位，每年可消化豪宅16000套。但是實際南京每年消化120萬元以上的豪宅僅在2200套左右，僅占可能消化數(shù)量的10%，從中可以發(fā)現(xiàn)南京豪宅市場潛力巨大，還有待挖掘。該數(shù)據(jù)來源：南京統(tǒng)計局但與此同時南京高端市場供應(yīng)量也有較大幅度提升，根據(jù)現(xiàn)有項目和已出讓地塊的供應(yīng)，全市包含市區(qū)高端公寓、別墅、花園洋房等各類型的高端住宅市場將有超過500-600萬的總體供應(yīng)量（扣除一些經(jīng)濟型別墅產(chǎn)品），這些體量將在4-5內(nèi)上市銷售。隨著城中地塊的減少和國家對別墅用地的限制，今后高端住宅的新供應(yīng)量將越來越少。因此南京市每年的高端住宅供應(yīng)量約為100萬平米，以每套平均面積200平米計算，應(yīng)為5000套。（以上統(tǒng)計由網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)和國土局數(shù)據(jù)統(tǒng)計獲得，計算表格見附件。）第二節(jié)南京豪宅區(qū)域板塊劃分一、城中片區(qū)：市中心絕版地塊該片區(qū)地處主城區(qū)，近年來政府對于該板塊的地塊出讓逐年減少，致使市中心土地成為了稀缺性資源，樓盤的價值逐漸體現(xiàn)出來。城中板塊配套完善，集娛樂、購物、文化及工作為一體，逐漸成為南京人心目中的高檔豪宅聚集地。從2021年以來，城中板塊的價格逐年迅速上漲，到06年下半年，新開項目均價已經(jīng)過萬，其業(yè)態(tài)以小規(guī)模住宅小區(qū)、商業(yè)和酒店式公寓為主。在這種情況下，市場出現(xiàn)了供不應(yīng)求的狀況。主要項目:金陵王府、金鼎灣、恒隆花園主力戶型:戶型供應(yīng)面積在100-200平米之間，戶型跨度較大,從兩房到五房都有,以滿足不同的消費者需求。住房均價:單價集中在10000元左右，金陵王府的大戶型總價在150萬到200萬之間。客群分析:醫(yī)院高級職員，私營企業(yè)業(yè)主，政府機關(guān)干部，外貿(mào)人員，外籍人士和不少專業(yè)人士。這部分客群基本上自住為主，年齡在30-40歲之間，購房偏好主要考慮區(qū)位及周邊配套。不足之處:由于該板塊的稀缺性，導致了樓盤的項目都不大，占地面積有限,形成不了大型的社區(qū)。并且由于地處老城區(qū)，周邊道路配套較為陳舊，對有車的業(yè)主出行帶來不方便。樓盤容積率都較高，小區(qū)內(nèi)空間感覺較擁擠。二、莫愁湖片區(qū)：湖畔景觀豪宅該片區(qū)地處南京市區(qū)內(nèi)少有的城中湖——莫愁湖周邊。水景在城區(qū)內(nèi)屬于稀缺性資源，且人們自古就有親水的愛好，該板塊是最近幾年開發(fā)出來的高檔社區(qū)板塊。其最初是由萬科率先開發(fā)了位于二道埂子這片從未被人看好地塊上的金色家園開始。從此莫愁湖周圍出現(xiàn)了一系列高檔樓盤。該片區(qū)離市中心約10分鐘車程，周邊配套完善，社區(qū)規(guī)劃較新，客群整體素質(zhì)較高該片區(qū)最重要的亮點就是莫愁湖，早幾年莫愁湖只是一個城中死水湖，面積逐年縮小，價值一直沒能體現(xiàn)出來。近幾年經(jīng)過政府及開發(fā)商的改造，使這一地區(qū)成為了成熟的高檔社區(qū)。望湖也成為萬科金色家園等樓盤最大的賣點。主要項目:萬科金色家園、金基藍鉆住房均價:單價在9000左右，三房與四房的總價在120萬-180萬之間。主力戶型:集中在萬科的100平米左右的兩房、120-150平米的三房，以及金基藍鉆138-145平米的小四房，其中金基藍鉆的大戶型也有210-280平米的復式。客群分析：客戶來源為全市范圍，以周邊客戶為主。這些人對于該地段的認知度較高，身份多為公務(wù)員、銀行高層職員、證券職員、醫(yī)生、大學教師及私營業(yè)主和投資客。其中萬科有部分業(yè)主為外籍人士及海外歸國人員，客群年齡在40歲左右，多為二次置業(yè)的自住客戶。這部分人多看重湖景以及開發(fā)商的品牌知名度。不足之處：由于區(qū)位還是處于傳統(tǒng)主城區(qū)以外，并且地塊轉(zhuǎn)讓規(guī)模都不是很大，形成不了一個整體片區(qū)風格，檔次有高有低。在莫愁湖南面,由于南湖社區(qū)開發(fā)較早，房屋外立面較舊，影響了整體片區(qū)的形象。湖東面的二道埂子配套還不成熟，與大型超市距離較遠，車位配比不足，很多有車業(yè)主不得不把車停在馬路邊上。三、玄武湖片區(qū):絕版湖景豪宅該片區(qū)被認為南京市市內(nèi)風景最好、居住環(huán)境最佳的豪宅地區(qū)之一。早些年的太平花園，現(xiàn)在二手房單價已經(jīng)達到8000多元；而后繼開發(fā)的金陵御花園，一度被認為是南京市區(qū)內(nèi)頂級豪宅的代表。其面臨玄武湖，背依九華山，毗鄰紫金山風景區(qū)，周邊配套設(shè)施完善，交通便利，項目內(nèi)外風景絕佳，在售的貴賓樓雖已賣到每套300萬元以上，但求購者仍絡(luò)繹不絕。主要項目:天正湖濱、金陵御花園、新世界花園住房均價:公寓的單價在1萬元左右，別墅則達到了1.5-2萬元之間，普通公寓的總價在100萬元到300萬元之間，別墅最高者達到了600萬元每套。主力戶型:戶型跨度較大：天正湖濱的110平米兩房及180平米四房；新世界花園的220平方米躍層5房2廳；金陵御花園的700平米獨棟別墅均有分布。客群分析:選擇在這一板塊購房的業(yè)主，大都具有一定的社會地位。他們對于樓盤產(chǎn)品整體規(guī)劃以及項目內(nèi)外景觀有較高要求，這部分客群主要來自城中，年齡在40-60歲之間，職業(yè)集中在政府高級別干部、私營企業(yè)業(yè)主、高校教師、外企高管、外籍人士以及在寧工作的臺灣、香港人等。其偏重樓盤檔次、風水、景觀、周邊配套設(shè)施及項目配套的服務(wù)。不足之處:天正湖濱附近的中央門汽車站來往人員較復雜，項目地處南京市第三商圈，但生活配套設(shè)施不足，缺少大型的超市以及菜場。另外雖地處鼓樓區(qū)，但與南京人理解的市中心還是相差有一定距離。其項目的主要賣點是湖景房，但卻因明城墻及中央路而與玄武湖相區(qū)隔，只有少量景觀高層能夠望湖。太平門板塊則因開發(fā)較早,項目外立面較舊，戶型設(shè)計也不甚合理。并且民間說法其地處紫金山龍脖子路上,存在一定的風水問題，加上社會輿論對于玄武湖畔的建筑物即將拆除的言論導向，這些都一定程度影響了該板塊豪宅的銷售。位處板倉附近的新世界花園，則由于周邊人員流動較復雜、周邊生活配套一般、缺乏其他檔次較高的項目支撐，未能形成大型高檔豪宅社區(qū)氛圍。四、紫金山片區(qū):紫金山下尊崇生活區(qū)該片區(qū)圍繞有著南京天然氧吧之稱的紫金山而展開，是近幾年開發(fā)出來的豪宅板塊之一。低容積率、高綠化率、自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，是這一板塊的最大特點，吸引了很多向往自然環(huán)境的高端客群。無論是早期開發(fā)的帝豪花園還是近期開發(fā)的天泓山莊，其項目內(nèi)部規(guī)劃以及外部自然環(huán)境較好。甚至有些項目內(nèi)部建起了高爾夫球場來提升樓盤的檔次。周邊的道路建設(shè)也較為完善，環(huán)陵路及馬群立交為這些高端客群的駕車出行提供了方便，到市中心只需15分鐘的車程，因此雖然總價較高但去化速度也較快。主要項目:凱祥花苑、天泓山莊、鐘山高爾夫別墅、帝豪花園住房均價:普通公寓類均價在7000元-10000元左右,別墅總價200萬-600萬每套不等。主力戶型:該片區(qū)產(chǎn)品供應(yīng)類型多樣。凱祥花苑建有一房、74-98平米兩房以及122平米三房；天泓山莊建有149-190平米花園洋房，240平米疊加別墅。鐘山高爾夫有330平米-650平米的獨棟別墅,單價均超過百萬。客群分析:南京本地人占70%，以企業(yè)、政府中高層領(lǐng)導為主，也有少量外籍人士及歸國人士。90%左右的購房者為自住，年齡在45歲-60歲之間。基本上均擁有私家車，對于項目周邊環(huán)境尤為看重，其次看中配套設(shè)施及小區(qū)內(nèi)部物業(yè)管理?？粗厣畹乃矫苄?，而價格則不是重點影響因素，少部分香港客群則還看重風水。不足之處:環(huán)陵路上幾個別墅樓盤，距離市區(qū)較遠，周邊生活商業(yè)配套以及學區(qū)配套幾乎沒有，只能依賴小區(qū)內(nèi)部的少量配套。環(huán)陵路的交通情況較好，但進入市中心的中山東路較為擁擠，影響了該片區(qū)業(yè)主到達市中心的便利度。五、鼓樓北片區(qū):新興高尚富人區(qū)該片區(qū)屬近幾年開發(fā)出來的一塊高檔項目聚集的片。從黑龍江路改造開始，進駐了以棲霞建設(shè)為首的幾家樓盤，項目整體定位于高端富人區(qū)，產(chǎn)品設(shè)計以及項目內(nèi)部景觀配套設(shè)計較為創(chuàng)新。由于城中板塊供應(yīng)量逐漸減少,也沒有新的樓盤加入，使得城中特別是鼓樓區(qū)的樓盤成為了稀缺性產(chǎn)品。周邊商業(yè)配套完善，有時代超市、易初蓮花等大型超市。片區(qū)內(nèi)的項目沒有老城區(qū)比較陳舊的樓房，給人感覺較新。主要項目:匯林綠洲、金陵大公館、藍山國際公寓主力戶型:集中在100平米左右的兩房，130-140平米三房，170-190平米四房,戶型都屬于板式小高層以及多層，戶型較為通透。客群分析:來自于鼓樓區(qū)，玄武區(qū)，白下區(qū)，及部分外市的外來人口,多為在社會上有一定地位月收入在萬元以上的人群，年齡以30-40歲的為主。職業(yè)集中在高校教師，政府機關(guān)領(lǐng)導，IT精英，企業(yè)中高層領(lǐng)導等。這部分客群工作地區(qū)都在市區(qū)內(nèi),對于居住區(qū)位要求較高，多為二次置業(yè)，以自住為主。不足之處:地處中央門汽車站附近。人員流動大，人員較雜。周邊配套主要依靠大型超市。雖處于鼓樓區(qū)，但與通常意義上的市中心還是有一定距離。六、沿江片區(qū):俯瞰江景高檔社區(qū)該片區(qū)地處河西的最北面，賣點就是江景。片區(qū)近距離配套一般,距離龍江生活區(qū)大概5-10分鐘車程。片區(qū)內(nèi)的寶船公園經(jīng)過政府的一年多改造，已經(jīng)成為了市民休閑的好去處，并且提升了這塊片區(qū)的整體檔次。政府對于沿江風光帶今后的規(guī)劃具有較好的發(fā)展規(guī)劃，在該片區(qū)開發(fā)的幾個樓盤定位都比較高，相信隨著樓盤交付，這里將會形成有一個高端客戶的聚集地。主要項目:世貿(mào)濱江新城、銀城寶船聽濤主力戶型:135平米三房兩廳，寶船聽濤的疊加別墅為240平米的五房，330平米的7房。客群分析:龍江地區(qū)的客群占一部分,世貿(mào)為外銷樓盤,外籍和外地的客源占到一部分。銀城的客群多為銀城老客戶，其對銀城品牌認知度較高，以高校教師和科研人員、企業(yè)高級管理人員、政府官員、經(jīng)商人員為主。世貿(mào)多為地方企業(yè)老板、公司中高層領(lǐng)導、政府官員以及外籍人士，年齡多在30-50歲之間。客群較為注重景觀,以及升值潛力，其次為價格、周邊配套。不足之處:片區(qū)地跨兩個行政區(qū)屬，龍江板塊的輻射能力不足一直制約著該片區(qū)的發(fā)展。該地區(qū)因樓盤較少且開發(fā)比較獨立，各自為政，沒有一個整體的規(guī)劃，達不成高檔住宅區(qū)的整體氛圍。七、江寧將軍路沿線片區(qū):低容積率綠色人文生活區(qū)該片區(qū)以將軍山為景觀核心，沿將軍山南北走向，北至秦淮新河，南至誠信大道。這里是江寧最新崛起的高尚居住區(qū)，南京的幾乎三分之二的別墅都落戶在這里。自將軍北路的運盛美之國開始，憑借韓府山、翠屏山、將軍山三座原生態(tài)森林山體，以及點綴在三山之間的三座水庫及相當數(shù)量的湖泊、溪流，造就了一批知名別墅項目：瑪斯蘭德、翠屏國際、香山美墅、瑞景文華、山水華門、愛濤漪水園、復地朗香等，成為南京當前及未來的高尚居住區(qū)之一。總面積約150萬平方米。主要項目:翠屏國際、復地朗香、山水華門、瑪斯蘭德住房均價:別墅單價為聯(lián)排6000-6500，雙拼7000-8000元，獨立9000-11000。主力戶型:聯(lián)排為170-300㎡，雙拼為200-400㎡，獨棟為330-512㎡。客群分析:集中在市區(qū)內(nèi)的私營業(yè)主、公司主管、以及大學教授、專業(yè)人士，這部分客群收入高，比較注重小區(qū)周邊環(huán)境以及項目內(nèi)部景觀和物業(yè)水平。不足之處:將軍路板塊整體入住率不高，周邊生活配套以及商業(yè)配套匱乏，該片區(qū)內(nèi)業(yè)主的平時生活需要只能從市區(qū)購買，片區(qū)內(nèi)的公共交通不完善，出行較為不方便。第三節(jié)南京豪宅的購買特征客戶來源：客戶主要以南京本地居民為主，其中區(qū)域分布主要集中在鼓樓區(qū)、白下區(qū)和玄武區(qū)這三個經(jīng)濟發(fā)展情況良好的區(qū)域。部分項目也有一定外地居民或外籍人士購買，但是這部分購買群體比例較少，不超過10%。客戶身份：客戶主要為私營業(yè)主，高校教師，科研機關(guān)工作人員，高級專業(yè)醫(yī)生，銀行、證券等金融行業(yè)主管，民營或外資企業(yè)的高級職員或高層管理人員，少量為政府高級官員和國企高層領(lǐng)導者以及部分外籍人士。年齡分布：客戶年齡分布較為集中，主要集中在35-50歲這樣的年齡段。購買動機：客戶購買高端物業(yè)主要用于自住，改善原有的居住環(huán)境和居住條件的比例超過了80%。購買偏好：景觀：高端物業(yè)購買群體對景觀的選擇是最重要的，山水資源、小區(qū)綠化、低容積率、低密度住宅、大間距、良好的采光條件、“離塵不離城”是高端物業(yè)購買群體的首選。風格：各種風格都受到潛在購買群體的歡迎，但是歐美式的風格更加受到購房者的關(guān)注。價格：作為高端物業(yè)的購買群體來說，對價格的關(guān)注遠遠低于對景觀、產(chǎn)品品質(zhì)的關(guān)注，價格并不是購買時的主要影響因素，但是希望物有所值甚至物超所值。物業(yè)服務(wù)：高端物業(yè)的業(yè)主對物業(yè)管理的要求較高，不但注重安全和個人的私密性，對物業(yè)公司的品牌也有選擇和獨到的要求，希望能夠提供普通服務(wù)之外的個性化服務(wù)。第四章消費者調(diào)研第一節(jié)高端住宅消費者調(diào)研一、調(diào)研綜述研究目的為了解南京高端住宅購買者特征、購房行為及對本項目的接受度；為本項目高端住宅定位提供有效的消費者需求支撐。執(zhí)行方案調(diào)研方案調(diào)研方案調(diào)研對象調(diào)研區(qū)域完成樣本量執(zhí)行時間–現(xiàn)有消費者：在過去1年內(nèi)已經(jīng)購買了西區(qū)房屋–購買房產(chǎn)，現(xiàn)有/潛在消費者現(xiàn)有、潛在各1030041日月樣本條件調(diào)研方案調(diào)研方案高端客戶問卷深度訪談?wù){(diào)研對象調(diào)研對象調(diào)研區(qū)域調(diào)研區(qū)域完成樣本量完成樣本量執(zhí)行時間執(zhí)行時間城區(qū)范圍內(nèi)–現(xiàn)有消費者：在過去已經(jīng)購買了高端物業(yè)–潛在消費者：未來一年內(nèi)打算購買高端物業(yè)–高端物業(yè)售樓處攔截訪問高端客戶一對一座談會現(xiàn)有/潛在消費者完成55份有效問卷53份工作一第一階段定性調(diào)研工作二第二階段定量調(diào)研工作三第三階段定性調(diào)研現(xiàn)有/潛在消費者回收140份有效問卷117份10組2006年7月28日—8月28日年齡24-60–歲；非相關(guān)行業(yè)；符合一般市場研究條件。分析說明核心消費群：共42人，占樣本量的19.8%。判斷依據(jù)：會在項目所在區(qū)域購房；在樓盤產(chǎn)品、環(huán)境等各方面均達到要求的情況下，能夠接受本區(qū)域普通住宅元的銷售單價7000-8000元/平方米；預(yù)算房屋總價：70-100萬；能夠接受的車程：現(xiàn)工作區(qū)域鼓樓區(qū)、玄武區(qū)、建鄴區(qū)10分鐘車程，下關(guān)區(qū)、棲霞區(qū)20分鐘車程。潛在消費群：共108人，占樣本量的50.9%。判斷依據(jù)：會考慮在項目所在地塊購房的被訪者（此部分群體包含核心消費群體）這部分客群體現(xiàn)為能夠接受地段，但其中一些被訪者在價格、交通等方面的需求較難滿足，在未來營銷中屬于可適當加強宣傳的人群。在樓盤產(chǎn)品、環(huán)境等各方面均達到要求的情況下，這部分人群能夠接受本區(qū)域普通住宅元的銷售單價6500-8000元/平方米；邊緣消費群：共62人，占樣本量的29.2%。判斷依據(jù)：可能不會考慮在項目所在地塊購房的被訪者。通過對比核心消費群與邊緣消費群，更清晰了解核心消費群的特征差異。這部分人群主要是因為本項目所在區(qū)域環(huán)境較差而不認同本項目。結(jié)論說明本次住宅問卷通過對區(qū)域住宅潛在購房人群特征和購房行為與需求的調(diào)研，希望能為本項目的定位和開發(fā)提供有用的建議和意見。二、項目潛在高端住宅消費人群特征描述構(gòu)成：高端住宅購房人群以南京本地人為主；年齡：年齡層次集中于30～45歲；家庭結(jié)構(gòu)：家庭成員多為2-3人；受教育程度：學歷層次集中在本科及碩士；職業(yè)：潛在購房者職業(yè)主要為國企/事業(yè)單位中高層領(lǐng)導、員工，科教文衛(wèi)工作者，另外外企/中外合資/私企員工由于行業(yè)分布較為廣泛，也存在一定資源；家庭收入：家庭月收入主要集中在8000-12021元；居住區(qū)域：主要集中在建鄴區(qū)、鼓樓區(qū)和玄武區(qū)；工作區(qū)域：主要分布在鼓樓區(qū)、白下區(qū)；私家車擁有率：約在80%左右。三、項目潛在高端住宅消費者購房行為與需求描述1、購房動機首要目的：日常居住，改善現(xiàn)有居住環(huán)境和條件，首次置業(yè)或二次置業(yè)；次要目的：用于給子女、父母居住；置業(yè)次數(shù)：約有34%的高端客戶為首次置業(yè)；超過半數(shù)的高端客戶為二次置業(yè)，約占53.4%；購買用于給子女、父母居住的約占6%；剩余部分購買目的包含投資、第二休閑居所等；2、項目潛在高端住宅消費者區(qū)域板塊選擇高端客戶普遍對于本項目所在區(qū)位具有較高的認可度，超過60%的客戶表示若再次購房會或可能會考慮在本項目所在區(qū)域購房。3、項目潛在高端住宅消費者產(chǎn)品需求戶型面積及功能總體來說：購房總價范圍選擇在70-100萬，100-120萬兩個區(qū)間段居多，也有一部分高端客戶能夠承受150-200萬范圍的總價；面積方面：在對大面積住宅的選擇上，130～160㎡的三房兩廳兩衛(wèi)及四房兩廳兩衛(wèi)的需求最大；戶型面積：三房面積約130㎡，四房面積約140-160㎡，兩房面積約90-100㎡；開間進深：高端業(yè)主住宅多追求大面寬短進深的客廳和主臥，客廳和臥室的開間尺寸較大；儲藏間：幾乎所有的高端業(yè)主購房時需要有儲藏間，儲藏間面積集中于5～6㎡；落地飄窗：大部分高端業(yè)主對飄窗或落地窗比較偏好；其他：戶型設(shè)計上希望功能盡可能齊全，絕大多數(shù)高端業(yè)主購房時需要有主臥衛(wèi)生間及北陽臺；產(chǎn)品使用習慣及需求分析樓型選擇：超過半數(shù)的客戶愿意選擇小高層，其次多層也比較受到青睞，客戶普遍對高層有一定抗性，認為高層的品質(zhì)不高，難以體現(xiàn)自身檔次；梯戶數(shù)：大部分客戶對一梯兩戶接受度較高；購買因素：超市、醫(yī)院、菜場、大型購物中心、學校為高端住宅業(yè)主購房時優(yōu)先考慮的周邊配套因素；社區(qū)配套：健身房、乒乓球或桌球等市內(nèi)運動場所、小型便利店、菜場、籃球場或足球場等室外運動場所為高端住宅業(yè)主購房時優(yōu)先考慮的社區(qū)配套因素；購買特征付款方面：高端客戶購房付款時習慣提高首付比例或一次性付款，約一半的客戶在購房時選擇首付5成或6成，選擇首付7成以上或一次性付款客戶也占到相當比例；一般經(jīng)商者多采取低首付高貸款，而金融、企業(yè)高管等則多采取高首付低貸款的付款方式；出行方式：大部分高端住宅業(yè)主上班交通工具以私家車為主，他們能接受的上班路程時間在15～45分鐘之間；車位需求：大部分（約一半以上）高端住宅業(yè)主有車位購買計劃。4、樓盤風格測試選擇風格5的占36%，選擇選擇風格3的占21%，選擇風格2的占20%，選擇風格4的占15%，選擇風格1和風格6的各占4%。123456第二節(jié)酒店式公寓消費者調(diào)研一、調(diào)研綜述研究目的了解南京市民在本區(qū)域內(nèi)購買酒店式公寓的選擇特征，為本項目的產(chǎn)品定位及目標消費群提供建議。執(zhí)行方案在南京目前在售部分酒店式公寓售樓處和部分已交付酒店式公寓進行了購房需求及租賃行為需求的問卷調(diào)研。本次住宅調(diào)研問卷60份，回收60份，有效問卷55份（有購買酒店式公寓意向的33份，酒店式公寓租用行為的22份）。本次問卷樣本容量稍少，但被訪者經(jīng)過仔細甄別，以確保問卷質(zhì)量和數(shù)據(jù)的準確性。由于酒店式公寓的客戶多為投資者或過渡性置業(yè)者，他們對產(chǎn)品的購買需求隨區(qū)域及價格因素變化較多。為更準確地分析本項目目標客戶對本區(qū)域酒店式公寓購買行為與需求，我們篩選出河西售樓處攔截調(diào)研問卷，對其購房需求做修正，以供本項目參考。樣本容量為20人（其中陽光金鋒10份、摩爾特區(qū)5份、西城風尚5份）。選擇到本項目區(qū)域購買的7人，占樣本容量的35%。分析說明核心消費群：由于本項目區(qū)域周邊暫無類似物業(yè)，且本項目距離城中較近，部分客群被城中項目消化。因此在本次問卷調(diào)研中，表示肯定會去本項目區(qū)域購買的核心消費群數(shù)量為零。潛在消費群：共9人，占樣本量的27%?？赡軙陧椖克趨^(qū)域購房（其中7人為在區(qū)域內(nèi)酒店式公寓售樓處攔截）；能夠接受本區(qū)域酒店式公寓毛坯銷售單價7500-8000元/平方米；預(yù)算房屋總價在26-30萬；邊緣消費群：共24人，占樣本量的73%?？赡懿粫紤]在項目所在地塊購買酒店式公寓的被訪者。通過對比潛在消費群與邊緣消費群，更清晰了解邊緣消費群的特征差異。 結(jié)論說明本次問卷通過對區(qū)域酒店式公寓潛在購房人群特征和購房行為與需求的調(diào)研，希望能為本項目的定位和開發(fā)提供有用的建議和意見。二、全市酒店式公寓潛在客群特征為更好的突出本項目酒店式公寓潛在購買客群特征，對整體樣本個人信息采用交叉分析，結(jié)論如下：潛在購房客群：以外地人為主，生活時間多在5-10年；年齡：分布在18-30歲（其中18-25隨占44%，25-30歲占33%）客群以年輕人為主；家庭構(gòu)成：成員普遍較少，1-3人比例相當；學歷：集中在大專、本科、碩士及以上，客群的學歷普遍較高；職業(yè)：國企/事業(yè)單位員工、外企/中外合資/私企員工，該部分客群收入水平普遍較高，有一定置業(yè)經(jīng)濟能力；家庭月收入：主要集中在2021-3000元；居住區(qū)域：主要集中在鼓樓區(qū)，另外棲霞區(qū)、下關(guān)區(qū)、白下區(qū)、雨花區(qū)也有一定分布；工作區(qū)域：主要分布在鼓樓區(qū)，另外棲霞區(qū)、下關(guān)區(qū)、建鄴區(qū)也有一定分布；私家車擁有率：潛在購房客群私家車擁有率約在22%。三、酒店式公寓消費者購買行為與需求1、購房動機：89%的被訪者表示購買酒店式公寓用于自住，11%的被訪者購買酒店式公寓用于租用投資,說明購買者以自住為主。2、區(qū)域/板塊選擇在選擇購買酒店式公寓的被訪者中37%選擇新街口區(qū)域，其次是鼓樓—中央路沿線占24%，再次是山西路—湖南路沿線占15%，選擇清涼山—鳳凰西街（項目區(qū)域）和江寧的占9%，選擇珠江路—廣州路沿線、其他的各占4%，說明酒店式更多的在于它自身的便捷性。3、產(chǎn)品需求總價：在26-35萬，單價7000-8000元/平方米戶型面積：36-40平方米需求最高；樓型：五成消費者青睞小高層；每層戶數(shù)：近九成被訪者選擇21戶以下；裝修標準：五成被訪者選擇精裝修；配套設(shè)施：餐飲、家政配套服務(wù)需求位居前列，其次是速遞/旅行機票、公共會客空間、干洗服務(wù)；交通工具：35%的被訪者上班以公交車為主，七成以上上班行程時間半小時以內(nèi)；車位購買計劃約20%。四、酒店式公寓消費者購買行為與需求片區(qū)修正由于酒店式公寓的客戶多為投資者或過渡性置業(yè)者，他們對產(chǎn)品的購買需求隨區(qū)域及價格因素變化較多。為更準確地分析本項目目標客戶對本區(qū)域酒店式公寓購買行為與需求，我們篩選出河西售樓處攔截調(diào)研問卷，對其購房需求做修正，以供本項目參考。1、購房動機選擇到本項目區(qū)域購買的7人中全都選擇自住。2、區(qū)域/板塊選擇在選擇購買酒店式公寓的被訪者中25%選擇山西路—湖南路，其次是新街口區(qū)域、鼓樓—中央路沿線各占20%，選擇清涼山—鳳凰西街（項目區(qū)域）和江寧的占15%，選擇其他的各占5%，珠江路—廣州路沿線無人選擇。與整體樣本相比，選擇本項目區(qū)域的比例有所上升。3、產(chǎn)品需求總價：35%被訪者接受總價區(qū)間在26-30萬，單價集中在7500-8000元/平方米；戶型面積：選擇36-40平方米的占45%；樓型：選擇小高層的占58%，高層的占42%，多層無人選擇；每層戶數(shù)：選擇每層為15-18戶的占55%，選擇18-21戶的占35%，兩者共占90%；裝修標準：選擇精裝修的占50%，選擇簡裝的占35%，選擇毛坯的占15%；配套設(shè)施：餐飲、家政配套服務(wù)需求位居前列，其次是速遞/旅行機票、公共會客空間、干洗服務(wù)；交通工具：30%的被訪者上班以選擇摩托車或電瓶車；居所與工作地點的距離：45%的選擇住所到工作地點時間在16-30分鐘，與整體樣本稍有差別；車位購買計劃：約2成。第三節(jié)商業(yè)物業(yè)消費者調(diào)研一、調(diào)研綜述調(diào)研目的了解商業(yè)物業(yè)購買者的購買需求，掌握商業(yè)經(jīng)營者的經(jīng)營業(yè)態(tài)及內(nèi)容偏好，分析消費者的日常消費行為特征，為本案的客層及產(chǎn)品定位提供充分的市場支持。調(diào)研原則采用多種調(diào)研方式互相結(jié)合進行客層調(diào)研；對于商業(yè)客層調(diào)研而言，調(diào)研過程中應(yīng)分為商業(yè)消費者、商業(yè)經(jīng)營者、商鋪購買者三部分；保證有效調(diào)研樣本涵蓋范圍的廣泛性。調(diào)研方法商鋪購買者調(diào)研調(diào)研方式：參照項目踩盤、深度訪談?wù){(diào)研地點：南京市范圍樣本數(shù)量：有效樣本200份商業(yè)消費者調(diào)研調(diào)研方式：定點街頭問卷街訪地點:新街口、湖南路、夫子廟、龍江金潤發(fā)、項目地塊附近的蘇果和好又多門口樣本數(shù)量：有效樣本200份商業(yè)經(jīng)營者調(diào)研調(diào)研方式：定點街頭問卷、入店鋪調(diào)研地點：新街口、湖南路、夫子廟、龍江金潤發(fā)、項目地塊周邊樣本數(shù)量：有效樣本200份調(diào)研樣本分析說明商業(yè)消費者分為社區(qū)消費者、區(qū)域消費者、超區(qū)域消費者三個部分：社區(qū)消費者：主要是指來自本項目住宅社區(qū)的消費者，基于本案未來的的高端定位，本部分取樣應(yīng)針對目前南京部分高端住宅社區(qū)進行；區(qū)域消費者：是指以項目為中心，一定半徑長度以內(nèi)的區(qū)域來源的消費者，本部分取樣將在本區(qū)域內(nèi)較大型商業(yè)配套附近進行；超區(qū)域消費者：來自于項目所處區(qū)域之外乃至南京市其他各區(qū)域的消費者，來源較為廣泛，應(yīng)在南京市主要商業(yè)集中區(qū)廣泛取樣。二、商業(yè)消費者的特征描述南京市商業(yè)消費者特征調(diào)研匯總調(diào)研指標調(diào)研結(jié)果購物區(qū)域選擇依次為新街口、山西路、夫子廟、龍江、中央門、其他，其中新街口的被選比例遠高于后面幾種購物出行方式選擇46%為公共汽車，17%為出租車，15%步行，11%私家車，10%自行車，1%其他商家類型選擇百貨商場41%，大型倉儲25%，超市便利店12%，一般街頭店鋪10%，專賣店8%，批發(fā)市場4%家庭消費構(gòu)成餐飲支出：55%的家庭餐飲支出占家庭消費的30%以內(nèi)，43%的家庭餐飲支出占30-60%，2%的家庭餐飲支出占60%以上；娛樂支出：95%的家庭其娛樂消費控制在家庭總消費的30%以內(nèi)；5%的家庭其娛樂消費占家庭總消費的30-60%；購物支出：59%的家庭購物支出占家庭消費的30%以內(nèi)；40%的家庭購物支出占家庭總消費的30%-60%；1%的家庭購物支出占家庭總消費的60%以上；健身支出：95%的家庭健身消費占家庭總消費的30%以內(nèi)；5%的家庭健身消費占家庭總消費的30-60%片區(qū)商業(yè)消費者抽樣調(diào)研特征匯總調(diào)查區(qū)域調(diào)研指標特征描述項目所在片區(qū)消費區(qū)域的選擇日常生活消費以本區(qū)域為主，而服飾、家電等耐用消費品的購買區(qū)域仍主要選擇新街口，其次是湖南路商圈。購物的出行方式近距離消費以步行及其自行車為主，運距離出行時坐公交車和自駕車是主要的出行方式。家庭消費構(gòu)成除購房以外，餐飲相關(guān)消費是最主要的家庭消費構(gòu)成部分，其次依次為：購物、娛樂、休閑健身等。工作及居住區(qū)域目前本區(qū)域消費者的工作區(qū)域未表現(xiàn)出明顯特征，居住區(qū)域主要包含以清涼門大街與北圩路交界處為中心，半徑2-3公里的范圍內(nèi)。新街口消費區(qū)域的選擇日常消費以居住區(qū)域或鄰近區(qū)域為主，購買服飾、電器等耐用消費品主要選擇新街口百貨大賣場。購物的出行方式公交車和地鐵是在此區(qū)域消費的消費者最主要的出行方式，其次依次為出租車、步行、私家車、自行車等。家庭消費構(gòu)成除購房消費外，就平均水平而言，家庭購物占家庭消費的主要部分，其次依次為餐飲、娛樂、休閑健身等。工作及居住區(qū)域在該區(qū)域消費的消費者來自南京各區(qū)域，部分消費者甚至來自南京周邊城市如鎮(zhèn)江、揚州等。三、街鋪及集中商業(yè)經(jīng)營者的需求描述主要內(nèi)容細分內(nèi)容對應(yīng)店面常規(guī)需求面積服飾品牌服裝、休閑服裝、體育服裝和器材、普通服裝、鞋帽、飾品化妝品、箱包皮具20-60平方米，一般不會超過100平方米，如果是專賣店，其面積會稍大餐飲當?shù)匦〕?、土菜、川菜、火鍋、西餐、其他特色餐飲根?jù)店面規(guī)模、檔次有所不同，一般在200-2021平方米之間，大型餐飲店的規(guī)模會達到3000-5000平米休閑娛樂茶樓、酒吧一般在500-1000平方米ktv2021-3000平方米網(wǎng)吧、電玩娛樂等200-300平方米健身館、瑜